1、城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場柏蘭芝北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研討中心.一、導(dǎo)論 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系中國脈絡(luò)II.認(rèn)識不動產(chǎn)III. 房地產(chǎn)市場概略. 不動產(chǎn)市場 不動產(chǎn)是一個市場博弈: -追求利益 -游戲規(guī)那么 -參與者又不同角色和戰(zhàn)略 -即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性.新規(guī)那么促使參與者改動博弈方案變動的市場例：辦公樓小型化 -后工業(yè)社會 -企業(yè)削減辦公用房費用 Kodak削減25-40%辦公用房費用.不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈政府干涉添加投資-稅收，補貼限制開發(fā)-分區(qū)規(guī)劃參與者包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域.I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)1以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資

2、金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場融資，銷售回籠資金 .金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)2銀行貸款不斷是開發(fā)資金的主要來源。在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開的說法:一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30，其他行業(yè)占70：二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70。 .金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)3信譽關(guān)系：金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信譽情況進(jìn)展了內(nèi)部排序:房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后開展很快，但信譽情況與其他行業(yè)相比并不

3、理想。相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方式的工程開發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。 .信譽中國誠信證券評價公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信譽評級，結(jié)果闡明：在信譽較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信譽等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37，2B(有風(fēng)險但可以貸款)占59；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68。中心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實踐源于銀行的資金普遍高出50，信譽情況普遍較低。 .金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)4緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“真實落實房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康開展的音訊，開場對2001年

4、6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)展檢查.銀行界的反響：惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。 光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)工程惜貸，但對于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會適當(dāng)放寬一些政策去爭取工程。中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的工程。實行“低層封頂，高層要完成工程三分二的原那么加強(qiáng)對客戶的監(jiān)控。 .中國建立銀行：實施“個貸品牌手段，全力打造“樂得家品牌，爭奪一些實力強(qiáng)，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。效力，保證金的拘留額度，擔(dān)保的時間上都動了不少腦筋。.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈

5、絡(luò)5與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 個人住房貸款的不良貸款率缺乏0.4，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。.個人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元添加到2418億元，增長了38倍，估計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將到達(dá)1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重到達(dá)12以上。 .金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)6我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸

6、款主要也是短期流動貸款。這對需求長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不順該當(dāng)前市場的需求，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)開展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)開展的一個限制性要素。如，辦公物業(yè)的持有和管理 .間接融資和直接融資國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要規(guī)范。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示，企業(yè)自籌資金缺乏28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38，在資本市場的直接融資僅占總量的非常之一。.迫切需求擴(kuò)展資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只需50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？.II.認(rèn)識不動產(chǎn) .不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點1物理特征1

7、 不可挪動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際2 獨特性異質(zhì)性：商品差別大3不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體.不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點2經(jīng)濟(jì)特征1 稀缺性2 經(jīng)濟(jì)壽命長3 改造：影響不動產(chǎn)的價值4 situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系. 不動產(chǎn)市場的特點：完全競爭市場不能夠存在信息的獲取較困難，本錢較高，需求經(jīng)紀(jì)人和評價師等專業(yè)人員讓市場有效運轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/根底設(shè)備影響大 E.g. 污染，軌道交通.不動產(chǎn)的產(chǎn)品1) 空間2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 中國的地產(chǎn)基金？.產(chǎn)品特性 -運用價值和交換價值 -“耐久消費品vs. “是權(quán)

8、益，不是商品總之很貴, 需求政府不同方式/程度的介入國際上，房價和居民年收入之比普通在4到6倍，而我國許多地域曾經(jīng)超越了8倍：北京11.0、云南10.6、上海9.9、天津8.9、海南8.9、吉林8.1、黑龍江8.1、廣東8.0、陜西8.7和寧夏8.6。.不動產(chǎn)的供需需求1) 不動產(chǎn)既是消費品，又是資本品。2) 有效需求 供應(yīng)1 時間:建筑期間呵斥的滯后如，奧運，sars2 地點：不可挪動性 3轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子.市場中的個人和機(jī)構(gòu)參與者包括-運用者、消費者，包括一切者和租戶-提供者，建筑工人、建筑師、工程師、丈量員、開發(fā)商、投資者-中央和地方政府，各級代理機(jī)構(gòu)，法院-其他輔助運

9、用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員，對市場運作起關(guān)鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理.細(xì)看投資者1 個人2 公司：CEO財務(wù)經(jīng)理/不動產(chǎn)經(jīng)理3 機(jī)構(gòu)投資者國內(nèi)/國外-80年代后的顯著趨勢-銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險公司.房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用 作為消費要素：為經(jīng)濟(jì)和消費活動提供空間 反過來說，經(jīng)濟(jì)和消費活動的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容 作為公司財富：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)工程，和公司負(fù)債相對應(yīng)作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險金的主要收入來源當(dāng)然，每個國家/地域的情況有別。 .房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)濟(jì)開展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民消費總值中占有3至12的不同

10、比重。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟(jì)起飛時期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達(dá)40以上。.美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)美國GDP每年6萬億美圓以上。人均約2萬4千。總體GDP中，個人消費近2/3，政府購買20%多一點，私人投資大約15-16%。每年國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動產(chǎn)，其中又有一半以上即總量的1/4投資于住宅。.近幾年，中國的房地產(chǎn)同樣有了艱苦的開展，從1978年之前的平均占國民消費總值的05至15上升到1993年之后的平均超越75的程度，頂峰時接近占固定資產(chǎn)投資中的30。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費品零售總額的5至7，房地產(chǎn)同時在拉動其他消費上和消費上起到極大的作用。.歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表

11、 (單位: 萬元) 年 份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重全國100，單位: %6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位: 萬元)57937454 82822497 91264777100619922111528640.本課構(gòu)造1.城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何影響房地產(chǎn)市場開展方向城市和區(qū)域的興衰產(chǎn)業(yè)和不動產(chǎn)需求2.公共政策和城市規(guī)劃決議了房地產(chǎn)市場的構(gòu)架 教科書的用途.III.不動產(chǎn)市場概略中美比較.為什么要研討美國和其他國際環(huán)境中房地產(chǎn)的操作慣例？對中外不同慣例的研討是有啟發(fā)性和有趣的為吸引國外投資，有必要了解投資者的思想方式一個了解其他市場如何操作的時機(jī)參與世

12、界貿(mào)易組織之后的中國市場將日益向國際市場靠攏2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進(jìn)入中國市場簡介.影響美國房地產(chǎn)業(yè)開展的要素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地運用方式/城市化金融體系房地產(chǎn)類型開發(fā)商簡介.不同的經(jīng)濟(jì)要素如何影響房地產(chǎn)類型？住宅受家庭組成速度的影響辦公樓受新發(fā)明的就業(yè)時機(jī)和從制造業(yè)經(jīng)濟(jì)向效力經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的影響酒店受國民消費總值的影響零售受消費者自信心的影響.美國人口趨勢: 1995-2021穩(wěn)定的人口增長 (由于移民)人口老齡化復(fù)雜的細(xì)分市場人口統(tǒng)計學(xué). 美國總?cè)丝谛畔碓? 美國統(tǒng)計局人口統(tǒng)計學(xué).人口按性別和年齡分類19702000信息來源: 美國統(tǒng)計局人口統(tǒng)計學(xué).合法移民美國的人數(shù)人口統(tǒng)計學(xué)信息來源:

13、 美國統(tǒng)計局.家庭組成的變化信息來源: 美國統(tǒng)計局人口統(tǒng)計學(xué).有子女的已婚婦女參與勞動力大軍.中國人口增長單位：萬人.中國人口趨勢.人口老齡化中國65歲及以上人口從1990年的6299萬添加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%。估計到2040年，該比例將超越20%。 北京現(xiàn)已有老年人口188萬，約占北京人口總數(shù)的15，并且以每年5的速度遞增。.中國婦女從業(yè)比例對住房需求的影響？.中國家庭戶規(guī)模減少對住房需求的影響方案生育政策的實施導(dǎo)致家庭戶規(guī)模的減少1997年，全國家庭戶規(guī)模3.64，北京3.13.1999年，全國家庭戶規(guī)模3.58，北京3.05。2000年，全國總計城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為3.1人，鄉(xiāng)村平均戶均人口規(guī)模為3.65人。最新統(tǒng)計，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶.人，比全國的平均程度少.人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只需.人。興隆國家如今的家庭戶均人口規(guī)模如美國和加拿大等，在3人左右。 .人口趨勢的內(nèi)涵對住宅的意義：許多有特殊需