1、金地梅隴鎮(zhèn)四期商鋪價格報告謹呈：金地住宅開發(fā)有限公司項目目標梅隴鎮(zhèn)住宅整體余量約65套；近階段住宅銷售熱度較高，同時商鋪尾盤推出受到市場熱捧；深圳市場投資態(tài)勢活躍，大投資客頻頻出手，如：豐盛町南區(qū)、卓越世紀中心入市售罄，以 及金地名座項目實現(xiàn)高速高價高銷售率的銷售佳績。建議本項目于6月中下旬趁熱入市！開盤周完成商鋪85%的銷售任務(wù)，即：40個鋪位，約1500平米。一、定價基礎(chǔ)二、核心均價推導(dǎo)三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析定價策略核心均價推導(dǎo)制定方法及因素權(quán)重手動特殊調(diào)差價格驗證車公廟豐盛町開盤時間09年1月09年5月開盤均價10萬元/平20萬元/平開盤產(chǎn)品北區(qū) 南區(qū)成交套數(shù) 10

2、7（售罄）105(基本售罄)單鋪面積10-205-25層高3米3米使用率90%以上90%項目位于車公廟寫字樓群之間，擁有良好的客戶基礎(chǔ)；定位為中端消費場所，補缺片區(qū)缺乏小型商業(yè)的不足； 單鋪面積小，控制總價以博取高單價；租金可達每平米600元以上， 7%以上的高回報率受投資者熱捧。近期開盤商業(yè)卓越世紀中心6月5日推出4號樓共144套，開盤即售7成以上，目前已全部售罄。深圳中心區(qū)的優(yōu)越位置，體現(xiàn)了較高的稀缺性，大大吸引投資客，并出現(xiàn) 大客戶購買整層的投資行為。開盤時間09年6月開盤均價3.1萬/平開盤產(chǎn)品4號樓開盤銷售率70%成交套數(shù) 144（售罄）面積整層約1900平近期開盤商業(yè)陽光花地苑開盤

3、時間2009年5.1開盤均價24000鋪位總數(shù)27成交套數(shù)12成交率45% 單鋪面積40-120 層高：5.7 米使用率95%可做餐飲比例100%該項目60%的鋪位面向前海路，街鋪銷售較好；街鋪價格30000元左右，與住宅價格比例為3：1；內(nèi)街價格在17000左右，與住宅價格比例為1.7：1；內(nèi)鋪銷售一般，客戶反響不積極；近期開盤商業(yè)金地名座開盤時間09年6.6開盤均價5.4萬元/平開盤套數(shù)22間街鋪成交套數(shù) 17（82%銷售率）單鋪面積46-86層高5.8米使用率90%以上金地名座是新洲商圈兩年內(nèi)唯一集中發(fā)售的商業(yè)項目，稀缺性較強；項目處于金地工業(yè)區(qū)，商業(yè)現(xiàn)狀較差，租金水平較低； 開盤銷售率

4、達8成以上，客戶多看中街鋪、片區(qū)位置及投資前景。近期開盤商業(yè)從近期整體商業(yè)成交情況來看，投資客比較活躍，特征比較明顯，熱捧高回報率物業(yè)，注重投資前景；如：陽光花地及金地名座街鋪首先受到投資客的青睞；投資較活躍，信心回籠因此，梅隴鎮(zhèn)四期商業(yè)趁本輪市場投資小高潮入市，對于實現(xiàn)銷售率方面具有較好的市場基礎(chǔ)。龍坂市場二手商鋪概況風和日麗豐潤花園蘋果園錦繡江南錦繡江南四期日出印象日出印象人民南路梅龍路工業(yè)東路龍勝東路布龍路玉華花園銀泉花園梅隴鎮(zhèn)世紀春城2.1-2.5萬2.7-3萬（可做餐飲）3.0-3.2萬2.7-3萬2.5-4萬2-2.5萬2.3-2.8萬車行路線臨街商業(yè)2.5萬注：龍坂周邊一手鋪已基

5、本售罄二手鋪放盤價高，近期無成交，業(yè)主放盤誠意度不高，多為試探市場承受價格。錦繡江南人 民 南 路龍勝路梅龍公路商業(yè)沿社區(qū)底層排布NO.1NO.2NO.3NO.4布龍路物業(yè)錦繡江南位置龍華人民南路與布龍公路交匯處東北 形式沿街商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況No.1錦繡江南一期小區(qū)內(nèi)商鋪，位于整個小區(qū)大門口，整個小區(qū)業(yè)主都要路過，人流量最大，是整個錦繡江南的黃金鋪位。No.2錦繡江南二期沿布龍路商鋪經(jīng)營狀況良好，以五金，建材，汽修店為主，空置鋪位不多。No.3錦繡江南三期沿龍勝路商鋪經(jīng)營狀況良好，以餐飲，服飾，發(fā)廊等為主。無空置鋪位。No.4錦繡江南四期沿梅龍路商鋪經(jīng)營狀況慘淡，鋪面大部分空置。僅有人人樂，

6、麥當勞，真功夫和極少部分小店存活（兒童百貨、家具裝飾）；項目概況總建面40萬平方米，商業(yè)總建筑面積近5萬平方米，分四期開發(fā)，規(guī)劃有近4000戶住宅，約1.4萬人。租金月租金80-120元/平方米消費群體消費群體以小區(qū)內(nèi)的居民為主物業(yè)春華四季園位置四季花城旁，民康路與華南路交界處形式沿街商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況第一街區(qū)主要為布藝店、飲用水、裝修設(shè)計，租金在30-50元/平米/月第二街區(qū)（主入口）主要為便利店、地鋪、裝飾、餐飲，租金在120左右第三街區(qū)主要為餐飲、休閑、地鋪，租金在80-100元消費群體服務(wù)于入住客及部分華南路路過車主春華四季園第一街區(qū)第二街區(qū)第三街區(qū)潛龍華城物業(yè)指標潛龍華城位置龍華鎮(zhèn)梅

7、林關(guān)民治大道地段，鄰近民豐路 形式沿街商鋪業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況A區(qū)西側(cè)、C區(qū)人流較少，商鋪閑置率高，僅有少量服飾店和低檔餐飲；A區(qū)其它、B區(qū)商鋪經(jīng)營狀態(tài)良好。飲食、地鋪、服飾、休閑美容、家居電器等生活配套齊全；沿民治大道最繁華，且有大型商業(yè)引進；靠近梅龍路商業(yè)最差。項目概況商業(yè)建筑面積15741.47平米；層高5-6.8米；實用率96-97%租金均價80100元/平米消費群體本小區(qū)業(yè)主和周邊客戶，消費人群層次雜亂經(jīng)營較差經(jīng)營良好物業(yè)世紀春城形式住宅裙樓或小區(qū)臨街商業(yè)街，社區(qū)店，均以單間街鋪為主，無主力店帶動。商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)士多店、地產(chǎn)中介、美容美發(fā)為主、家電維修、音像店、醫(yī)藥店銷售狀況商鋪整體處于滯銷

8、狀態(tài)；之前實現(xiàn)銷售的商鋪面積主要集中在50平米左右租金租金價格為60-150元/平米左右。經(jīng)營情況世紀春城一二期的商鋪的整體定位是社區(qū)店，均以單間街鋪為主，無主力店帶動，所有現(xiàn)有客戶是一、二期的業(yè)主及周邊農(nóng)民房的住戶?？土髁枯^少，人氣不旺，所以整體經(jīng)營狀況較為冷清；經(jīng)營品種檔次較低 目前存在的問題雖為街鋪，但沒有考慮如何吸引人氣，聚集客流，沒有引進主力店，導(dǎo)致商業(yè)氛圍較差世紀春城一期二期三期四期商鋪剛能維持經(jīng)營，客戶以業(yè)主及農(nóng)民房住戶為主，消費力有限，沒有主力店，檔次較低商鋪業(yè)態(tài)以建材為主，有空置鋪位商鋪業(yè)態(tài)主要以裝修、電器、布藝、便利店為主梅隴鎮(zhèn)一期商鋪現(xiàn)狀入住率偏低，小區(qū)人流難以保證；商鋪

9、空置率達32%，主要為餐飲鋪位； 品牌商家的進駐拉升了整體商業(yè)形象；商鋪主要滿足社區(qū)居民日常生活；餐飲、中介、小百貨生存力較強；中介 器械專賣華潤萬家 海王星辰美容美發(fā)茶葉 干洗 服裝 培訓(xùn) 建行中介 餐飲 服飾中介美容 干洗 床上用品KFC銀行 中介 餐飲 小型商業(yè)百貨便利店大長今建材裝潢梅隴鎮(zhèn)一期商鋪現(xiàn)狀區(qū)域業(yè)態(tài)鋪數(shù)經(jīng)營個數(shù)空置率租金售價（報價，無實際成交）A區(qū)集中商業(yè)3166%-25000B區(qū)餐飲、銀行、小型商業(yè)1010080-12030000-35000C區(qū)中介、器械專賣10370%120-20030000-40000D區(qū)肯德基110-E區(qū)中介、便利店、水果、美容、美發(fā)、干洗、布藝、茶

10、葉、裝飾、培訓(xùn)423029%70-11025000-35000總計664532%均價80-150均價28000-35000租金以80-150元/平米為主，少量鋪位（多為中介鋪位）租金可以達到200元/平；目前無二手鋪成交，均以出租或自用為主。市場小結(jié)從整體市場看，投資信心出現(xiàn)了一個小高潮，對于四期商鋪的入市具有較好的外部市場環(huán)境基礎(chǔ)；從梅隴鎮(zhèn)及周邊項目的商業(yè)情況來看，空置率有較大的改善，但由于消費力不足及多數(shù)商業(yè)體無主力店等因素的影響，經(jīng)營狀況不佳，租金回報率也較低，多集中在5%左右；一、定價基礎(chǔ)二、核心均價推導(dǎo)三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析定價策略核心均價推導(dǎo)制定方法及因素權(quán)重

11、手動特殊調(diào)差價格驗證近期三期商鋪成交客戶商鋪成交客戶一半以上為梅隴鎮(zhèn)業(yè)主，其次為龍華鎮(zhèn)周邊及梅林、華強北片區(qū)的投資客，可見挖掘老業(yè)主資源同時加大對龍華周邊及福田附近片區(qū)的推廣的效果顯著。 成交客戶以電子、貿(mào)易私營業(yè)主最多，占到48%的比例，其次為富士康等企業(yè)高管及梅林片區(qū)公務(wù)員；成交客戶購買商鋪80%以上為純投資，少量客戶為自營兼投資。三期商鋪客戶白描客戶一：購買商鋪K28，為梅隴鎮(zhèn)12棟業(yè)主，50多歲，在龍華鎮(zhèn)做建材生意，純 投資，看好片區(qū)發(fā)展前景?？蛻舳嘿徺I商鋪K35，為富士康高管，40多歲，臺灣人，熟悉龍華片區(qū)，看好 未來的發(fā)展前景，純投資?？蛻羧嘿徺I商鋪H12，為業(yè)主老帶新客戶，3

12、0多歲，本地人，住在民治，純投 資。本次購買商鋪的客戶共性明顯，均為了解金地、梅隴鎮(zhèn)及片區(qū)前景的投資客，其中梅隴鎮(zhèn)業(yè)主、龍華私企業(yè)主、富士康高管及梅林公務(wù)員占90%以上。關(guān)注四期商鋪客戶梳理類別數(shù)量具體描述典型客戶A類7批左右多為沒選到三期合適鋪位的客戶，期待四期街鋪發(fā)售，表示若四期街鋪價格同三期街鋪差不多即可購買。羅曉賽客戶：三期H9業(yè)主推薦姐姐購買，關(guān)注四期街鋪，價格2.2-2.6萬，面積適中購買.張生軍客戶：福田投資客，沒買到K35鋪，表示若四期街鋪價格同該鋪差不多即可購買，需求面積50平米左右。B類10批左右多為梅隴鎮(zhèn)業(yè)主及龍華投資客，大多關(guān)注四期40-60平街鋪，表示位置及價格合適可

13、考慮購買。趙勇淳客戶：四期業(yè)主，之前看過三期內(nèi)鋪，但更傾向于四期50平左右的街鋪，價格合適即可購買。C類8批左右目前只有初步意向，看具體情況再定。/四期誠意客與三期成交客戶共性明顯，均以梅隴鎮(zhèn)業(yè)主及周邊投資客為主；主要關(guān)注街鋪，心理價位多集中在2.2-2.8萬，需求面積集中在30-60平米。客戶小結(jié)梅隴鎮(zhèn)業(yè)主龍華周邊私營業(yè)主 坂田企業(yè)高管 梅林益田公務(wù)員其他片區(qū)投資客客戶心理關(guān)鍵詞部分客戶誠意度不足需價格刺激控制單價以提高投資回報率控制總價以降低風險一、定價基礎(chǔ)二、核心均價推導(dǎo)三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析推售及定價策略核心均價推導(dǎo)制定方法及因素權(quán)重手動特殊調(diào)差價格驗證項目現(xiàn)狀現(xiàn)

14、狀1人流聚集區(qū)人流盲區(qū)車流動線人流動線商鋪總面積：1764.55平米商鋪數(shù)量：47套中梅路開通后，四期與三期商鋪均擁有前廣場，更加有力與聚集人流，將形成以梅隴鎮(zhèn)為中心，以世紀春城及陽光新境為輻射的梅隴鎮(zhèn)街鋪商圈。項目現(xiàn)狀現(xiàn)狀2現(xiàn)狀3單鋪面積適中，主要集中在20-60平米之間，投資門檻較低。車庫入口車庫入口內(nèi)鋪（朝世紀春城）11個扶手梯遮擋3個車庫進出口遮擋9個內(nèi)鋪較多，且有多個鋪位受車庫進出口或電梯遮擋手扶電梯面積區(qū)間10-19平20-29平3039平4049平5059平6069平7079平套數(shù)615107612套數(shù)比例13%32%21%15%13%2%4%推售策略目前，從世紀春城與四期內(nèi)鋪相

15、對的鋪位可以看出，目前其全為死鋪；同時，鑒于四期產(chǎn)品當中約有20%的內(nèi)鋪，比例相對較高，因此建議將內(nèi)鋪與其相對應(yīng)的外鋪做相應(yīng)的捆綁銷售；實現(xiàn)均好性，南向商鋪可以額外優(yōu)惠的價格，捆綁銷售，控制總價；拉大價差，凸顯展示性較好的外鋪的價值，同時拉大與劣勢鋪位（南向及電梯遮擋鋪位）之間的價差；L8+L9=53.11L10+L11=62.19L12+L15=67.13L17+L18+L20=105.50L22+L21=81.82L25+L26=56.96M3+M5=44.7M6+M7=61.83M10+M12=97.91M21+M22=79.24捆綁單位拼后主要集中在40-80平米之間，面積適中，整體均

16、好性較強一、定價基礎(chǔ)二、核心均價推導(dǎo)三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析推售及定價策略核心均價推導(dǎo)制定方法及因素權(quán)重手動特殊調(diào)差價格驗證市場比較法項目目前價格（元/平）備注采用均價(元/平米)權(quán)重錦繡江南街鋪人民路3-3.2萬，龍勝東路2.7-3萬，梅隴路2-2.8萬同為大社區(qū)， 1-3期商業(yè)較成熟，價位較高；與梅隴鎮(zhèn)四期街鋪最具可比性；2.8萬50%世紀春城街鋪放盤價2.5-2.6萬有價無市，但區(qū)位最接近，具有一定參考價值2.5萬20%萬科城街鋪目前3.5-3.8萬同為大社區(qū)及品牌開發(fā)商，價格高無成交，滯銷狀態(tài)3.5萬15%梅隴鎮(zhèn)一期2.8萬-3.5萬目前僅為報價，沒有成交3.3萬1

17、5% 選取周邊四個（錦繡江南，世紀春城，萬科城及梅隴鎮(zhèn)一期）可比性高的項目的街鋪，設(shè)置不同的權(quán)重，對四期商鋪核心均價進行測算。 市場比較法四期商鋪與競爭樓盤打分表： 通過市場比較法得出四期商鋪核心均價為28403元/平米。注：錦繡江南打分側(cè)重于靠近梅隴路及錦繡江南四期的街鋪產(chǎn)品。梅隴鎮(zhèn)4期錦繡江南世紀春城街鋪萬科城梅隴鎮(zhèn)1期二手28403 50%20%15%15%28000250003500033000打分實得分打分實得分打分實得分打分實得分打分實得分商鋪成熟度15%60.90 71.05 71.05 91.35 71.05 人流通達性20%61.20 61.20 61.20 81.60 71

18、.40 交通便利性18%71.26 71.26 71.26 81.44 71.26 片區(qū)規(guī)劃11%90.99 70.77 80.88 70.77 80.88 商業(yè)規(guī)模15%71.05 71.05 71.05 101.50 81.20 開發(fā)商品牌6%100.60 70.42 80.48 100.60 100.60 周邊商業(yè)環(huán)境10%60.60 80.80 60.60 90.90 70.70 規(guī)劃檔次5%80.40 60.30 60.30 80.40 80.40 內(nèi)部比較法 由于四期商鋪與三期街鋪分別位在中梅路兩側(cè)，區(qū)位及資源具有很大的相似性，所以三期街鋪的價格具有很高的參考意義。 通過內(nèi)部比較法

19、得出四期商鋪核心均價為26843元/平米。梅隴鎮(zhèn)4期梅隴鎮(zhèn)3期街鋪2684327025打分實得分打分實得分人流通達性15%4.50.68 4.90.74 商鋪昭示性15%4.50.68 4.50.68 商鋪實用性15%4.20.63 4.30.65 商鋪均好性15%4.30.65 4.20.63 商業(yè)規(guī)模10%4.60.46 4.20.42 面寬10%4.40.44 4.30.43 層高10%4.90.49 4.30.43 與主入口距離10%4.10.41 4.90.49 注：因為梅隴鎮(zhèn)住宅已溢價15%左右，故梅隴鎮(zhèn)3期街鋪所取均價為溢價后的價格。龍坂片區(qū)租金偏低,回報率4%-6%60-150

20、回報率:4%-6%80-120回報率:4%-5%80-100回報率:4%-5%錦繡江南 周邊潛龍華城周邊世紀春城周邊50-120回報率:4%-6%春華四季園 周邊租金還原法租金還原法估價公式（設(shè)定使用期限）V=（a/r）1-1/(1+r)nV代表評估價值a代表年凈收益（年租金）r代表投資回報率n代表使用年限注：假設(shè)在使用期限中，各年凈收益和投資回報率相等。注：使用年限按照65年，投資回報率按5計算月租金 （元/米/月）100120150比重40%40%20%回報率5返算售價 （元）240002880035184租金還原法通過租金還原法得出四期商鋪核心均價為28157元/平米。注：參考租金取值主

21、要參考目前片區(qū)街鋪能實現(xiàn)的租金中間值100和120，同時參考世紀春城臨中梅路部分鋪位實現(xiàn)150的價位，但比例相對取小。核心均價確定市場比較價：28403元/平米內(nèi)部比較價：26843元/平米計算結(jié)果參考權(quán)重核心均價20%40%27680元/平米租金還原法：28157元/平米40%注：在參考周市場比較價時，因為只有放盤價，基本無成交，參考價值較小，選取比例降低。 一、定價基礎(chǔ)二、核心均價推導(dǎo)三、價格表制定及驗證報告框架市場分析客戶分析推售及定價策略核心均價推導(dǎo)制定方法及因素權(quán)重手動特殊調(diào)差價格驗證人流可達性昭示性面積面寬空間結(jié)構(gòu)店內(nèi)流通性35%25%5%15%10%10%可達性：可理解為商鋪位置

22、及人流方向，是購買商鋪的首要要素；昭示性：昭示性強弱是商鋪價值的重要指標；面積：面積大小決定總價，進而影響客戶的心理承受能力；面寬：商鋪的沿街面大小決定商鋪價值，并影響昭示性；結(jié)構(gòu)：平面布局是否方正實用，是否有柱等；流通性：偏重面寬進深比及通暢性等綜合指標。影響因素及權(quán)重價格表制定各鋪位綜合得分價格表制定房號建筑面積得分差值L127.93 9.757.05L230.04 9.156.45L345.54 8.255.55L525.80 7.254.55L621.74 6.553.85L723.59 7.454.75L836.63 8.155.45L918.97 3.650.95L1034.68

23、8.25.5L1130.42 3.71L1244.66 8.655.95L1314.01 8.555.85L1525.62 3.550.85L1614.14 8.15.4L1742.26 9.456.75L1850.16 3.81.1L1916.64 8.55.8L2018.03 3.050.35L2144.63 6.13.4L2241.03 4.651.95L2327.16 6.53.8L2531.80 74.3L2627.82 7.95.2M141.03 9.957.25M230.48 9.87.1M321.66 7.554.85M525.14 9.26.5M638.78 7.34.6M7

24、25.94 8.86.1M840.22 4.51.8M956.76 7.24.5M1060.89 2.70M1113.09 8.15.4M1241.61 7.755.05M1353.55 8.65.9M1561.79 7.855.15M1683.05 7.955.25M1773.40 7.454.75M1847.65 8.15.4M1940.20 7.054.35M2045.24 7.34.6M2123.03 6.94.2M2259.93 3.71M2366.16 6.954.25M2556.95 7.054.35M2630.69 5.93.2M2734.01 6.33.6確定平面差、特殊調(diào)差

25、平面價差最大平面差建議為18000元；特殊調(diào)差價格表制定L9（+3000）：與L8捆綁銷售，整體戶型方正，面積適中；L22（-3000）：與電梯遮擋嚴重的L21捆綁銷售，面積較大，總價高；受遮擋的鋪位在昭示性上，特殊調(diào)低；內(nèi)鋪的可達性與昭示性特殊調(diào)低；價格表制定均 價：28148元/平米房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價L127.93 26.6835010 977829L230.04 28.733520 L345.54 43.531280 L525.80 24.6528800 743040L621.74 20.7627060 588284L723.59 22.5329290 690951L836.6

26、3 34.9931030 L918.97 18.1222860 433654L1034.68 33.1331160 L1130.42 29.0619980 607792L1244.66 42.6632270 L1314.01 13.3832030 448740L1525.62 24.4719610 502408L1614.14 13.5130910 437067L1742.26 40.3734260 L1850.16 47.9220230 L1916.64 15.8931900 530816L2018.03 17.2318370 331211L2144.63 42.6325940 L2241.03 39.1919340 793520L2327.16 25.9526940 731690L2531.80 30.3828180 896124L2627.82 26.5830410 846006M141.03 39.235500 M230.48 29.1235130 M321.66 20.6929540 639836M