1、-. z.提要：2019年7月晉中市區(qū)土地市場總體呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，成交的土地多位于大學(xué)城片區(qū)，且成交樓面地價(jià)較高。新建商品住宅市場表現(xiàn)卻是平淡中暗藏躁動(dòng)，供給面積近三個(gè)月連續(xù)下滑，成交面積也有所下降，成交均價(jià)在年后連續(xù)上漲，預(yù)期如果住宅市場需求得不到滿足就將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。一、土地市場1.1.晉中市區(qū)土地供求情況2019年7月晉中市區(qū)土地市場供給6宗土地，面積共計(jì)38.13萬，是6月供給面積的2倍；2019年7月晉中市區(qū)土地市場成交2宗土地，面積共計(jì)1.75萬，環(huán)比減少74.1%，同比下降8%。1.2.晉中市區(qū)土地供求構(gòu)造2019年7月晉中市區(qū)土地供給三類用地，其中工業(yè)用地占全部土地供

2、給面積比值最大，達(dá)69%，商住用地占比最低，為7%。2019年7月晉中市區(qū)土地成交兩類用地，其中商業(yè)用地占比最大，達(dá)77%。1.3.晉中市區(qū)重點(diǎn)地塊成交情況2019年5-7月晉中市區(qū)成交住宅類土地均為商住用地，根本分布在老城區(qū)、大學(xué)城片區(qū)和工業(yè)園區(qū)。土地成交總金額達(dá)9.2億元，其中5月成交總額6.5億元，6月成交總額2.7億元，7月成交總額為零。成交面積最大的是宗地編號JZGT2019T01、JZGT2019T02兩個(gè)地塊，均位于工業(yè)園區(qū)，同被山江村房地產(chǎn)開發(fā)拿下，合計(jì)面積10.5萬。樓面地價(jià)最高的是宗地編號GK2017-8的地塊，位于大學(xué)城南端，與晉中恒大華府相鄰，樓面地價(jià)為4193元/。樓

3、面地價(jià)最低的是宗地編號JZGT2019T14的地塊，僅為702元/，位于大學(xué)城北邊，臨近武宿機(jī)場和寧物流園。1.4.晉中市區(qū)土地市場總結(jié)2019年7月晉中市區(qū)土地市場總體呈現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)，主要表現(xiàn)為工業(yè)用地供給面積較大，住宅用地供給低迷，商業(yè)用地成交較好；成交的土地多位于大學(xué)城片區(qū)，且成交樓面地價(jià)較高，具體情況如下：1本月晉中市區(qū)土地市場整體供過于求，其中工業(yè)用地的供給面積占全部土地的比重最大，其次是科教用地，主要是由于晉中市城市規(guī)劃對土地市場構(gòu)造進(jìn)展的調(diào)整，在2017年晉中市市政府頒發(fā)的城市總體規(guī)劃報(bào)告中指出要堅(jiān)持節(jié)約和集約利用土地，嚴(yán)格控制新增建立用地。近兩年區(qū)商貿(mào)物流、制造業(yè)基地、高

4、等學(xué)校等領(lǐng)域開展較為快速，則以工業(yè)、科教為主的土地供求構(gòu)造自然也是符合城市建立的。2本月晉中市區(qū)成交樓面地價(jià)表現(xiàn)為以大學(xué)城片區(qū)為中心向周邊遞減的價(jià)格模式，這主要是由于區(qū)大學(xué)城片區(qū)建立了眾多的大學(xué)院校，而一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展，最重要的就是人才。在晉中市大力開展的當(dāng)下，只有不斷擴(kuò)大城市規(guī)模、開展交通、增大就業(yè)力度等才能留住人才，開展地區(qū)經(jīng)濟(jì)。眾所周知，大學(xué)城周邊還聚集了許多高端品牌開發(fā)商開發(fā)的工程以及成熟的商業(yè)綜合體，如奧萊、萬達(dá)廣場等，龐大的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)及就業(yè)前景共同推動(dòng)了大學(xué)城片區(qū)商業(yè)、住宅的開發(fā)建立，因此該片區(qū)已經(jīng)成為了晉中市的一大光環(huán)領(lǐng)域。3本月在成交的土地中，開發(fā)商均源自于晉中市外鄉(xiāng)企業(yè)，這就

5、有可能存在部需求缺乏、土地資源利用不周的問題。雖然入駐晉中市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商不在少數(shù)，但仍呈現(xiàn)出土地市場需求低迷的現(xiàn)象。據(jù)悉，在去年底眾品牌開發(fā)商對晉中市房地產(chǎn)投資的前景表示礙于房地產(chǎn)開發(fā)融資的限制，開發(fā)商不敢大展拳腳，因此土地市場成交低迷是短期的不景氣還是長期的缺乏競爭力，需進(jìn)一步跟進(jìn)。4晉中市區(qū)近三個(gè)月土地供求存在一定的不匹配現(xiàn)象。土地供求的不平衡主要表達(dá)在土地用途的不匹配，雖然晉中市在定下城市開展基調(diào)后一直向著該方向努力前行，但是依據(jù)樓查查監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示目前確實(shí)有大量的住宅市場所需，但是住宅類土地供給卻很少，土地市場和新建商品住宅市場存在著一定偏差，這將可能導(dǎo)致后期住宅市場供給缺乏，房價(jià)

6、上漲等一系列后果。二、房產(chǎn)市場2.1晉中市區(qū)新建商品住宅供求面積2019年7月晉中市區(qū)新建商品住宅供給面積5.7萬，環(huán)比下降81%，同比下降36%。2019年7月晉中市區(qū)新建商品住宅成交面積19.71萬，環(huán)比下降53%，同比下降33%。2.2晉中市區(qū)新建商品住宅銷售情況及均價(jià)走勢2019年7月晉中市區(qū)新建商品住宅銷售套數(shù)1577，環(huán)比下降55%，同比下降33%，銷售總金額15.78億元，環(huán)比下降50%，同比下降18%。2019年7月晉中市區(qū)新建商品住宅均價(jià)8004元/，環(huán)比上漲7%，同比上漲22%。2.3晉中市區(qū)新建商品住宅成交面積構(gòu)造2019年7月晉中市區(qū)成交主力面積在120-140之間，共

7、計(jì)761套，環(huán)比減少30%，同比上漲21%。本月，晉中市區(qū)面積在120-140區(qū)間段的戶型成交套數(shù)占全部成交套數(shù)的比重較上月上升了17個(gè)百分點(diǎn)。2.4晉中市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)分布2019年7月晉中市區(qū)新建商品住宅銷售均價(jià)主要集中在8000元/以下，幾乎占據(jù)了成交市場的一半。成交均價(jià)在10000-12000元/區(qū)間段的工程根本是由晉中恒大華府所售。2.5晉中市區(qū)新建商品住宅付款方式2019年7月晉中市區(qū)新建商品住宅的購房者大多項(xiàng)選擇擇銀行按揭的方式購房，占比89%；使用一次性付款方式占比10%，使用分期付款方式購房占比1%。2.6晉中市區(qū)新建商品住宅購房人群2019年晉中市區(qū)新建商品住宅成交

8、人群客源分布以本市戶籍的購房者為主、市戶籍的購房者為輔，非市及晉中市戶籍的外來人員占比擬上月有明顯的降幅。2.7晉中市區(qū)新建商品住宅銷售排行榜2.8晉中市區(qū)住宅市場總結(jié)2019年7月在市新建商品住宅清冷、調(diào)控政策持續(xù)深入的樓市大環(huán)境下，晉中市區(qū)新建商品住宅市場表現(xiàn)卻是平淡中暗藏躁動(dòng)，供給面積近三個(gè)月連續(xù)下滑，成交面積也有所下降，成交均價(jià)在年后連續(xù)上漲，成交工程多集中于區(qū)東北部及大學(xué)城片區(qū)，具體情況如下：1、雖然晉中市區(qū)供求面積環(huán)、同比雙雙下滑，但是從樓查查監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，近三個(gè)月區(qū)的新建商品住宅銷售去化率都比擬高，可見區(qū)的樓市市場還是相當(dāng)熾熱的。主要是由于：1太榆同城化的政策紅利在近兩年越炒越熱

9、，尤其是大學(xué)城片區(qū)，隨著各大高端品牌的入駐，區(qū)東北部及大學(xué)城片區(qū)的樓盤居住環(huán)境舒適度較高，因此備受購房者認(rèn)可；2市的房價(jià)調(diào)控政策還在深入進(jìn)展，局部投資者將目光投向了區(qū)，而晉中市本市市民又因改善、拆遷等需求將購房目標(biāo)鎖定在了位置好、交通方便、小區(qū)配置高的新區(qū)，因此提高了區(qū)房地產(chǎn)市場的熱度。2、新建商品住宅市場以改善型需求為主。從成交面積構(gòu)造分布來看，晉中市區(qū)新建商品住宅成交面積集中在120-140之間，此面積區(qū)間段戶型多為3居或4居，是改善型購房者對居住空間的首要選擇。3、房企對大學(xué)城片區(qū)新建商品住宅價(jià)格預(yù)期較為樂觀。從近三月住宅類土地成交數(shù)據(jù)來看，大學(xué)城片區(qū)成交3宗商住用地，其中宗地編號GK2

10、017-8的地塊位于該片區(qū)核心位置，緊鄰晉中恒大華府，成交樓面地價(jià)4193元/，預(yù)期該工程建成后房價(jià)將達(dá)15000元/，直接對標(biāo)恒大華府的市場定位，如果政府再不采取相關(guān)措施，則房企就有可能通過不斷挖掘樓市的附加價(jià)值，以此讓高售價(jià)成為現(xiàn)實(shí)。4、客源分布相對穩(wěn)定，本市購房者是支撐晉中市樓市的主力人群。晉中市戶籍人口作為主力購置人群，本月上升至46%的占比率，較上月增長了8個(gè)百分點(diǎn)。非省戶籍人口購置人群占比近三個(gè)月穩(wěn)定在5%-10%之間。同時(shí)，市戶籍人口及省其他地市戶籍購置人群占比擬去年同期相比均出現(xiàn)明顯的增幅。5、晉中市區(qū)新建住宅房價(jià)上漲壓力依然存在。主要是基于以下原因：1從整體供求面積來看，新建

11、商品住宅供給面積逐月下降，雖然成交面積、成交金額、成交套數(shù)于6月后轉(zhuǎn)而下行，但是近三個(gè)月的區(qū)新建商品住宅成交總面積依然大于、甚至趕超供給總面積，由此將勢必造成區(qū)新建商品住宅短期供不應(yīng)求的后果，從而加速房價(jià)上漲速度；2結(jié)合近期區(qū)住宅類土地供求數(shù)據(jù)來看，住宅類土地供小于求，供求比接近1:2，未來住宅類土地入市如假設(shè)再不積極，商品住宅供給稀缺，就將可能導(dǎo)致商品住宅市場房價(jià)中長期處于上漲狀態(tài)；3根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的1-6月商品住宅施工情況相關(guān)數(shù)據(jù)，晉中市新開工面積同比下降36.7%，開工時(shí)間的緩慢加之市場需求的龐大，可售房源在未來或?qū)㈦y以得到有效保障，從而促使開發(fā)商提價(jià)銷售。就目前而言，近三月晉中市新建住宅均價(jià)上漲，環(huán)比上漲幅度7%，同比上漲幅度更加突顯，為22%，對此，應(yīng)加大住宅類