1、開新領(lǐng)域小戶型公寓類產(chǎn)品市場報告2021年12月8日大連開啟房地產(chǎn)投資咨詢.小戶型研討思緒多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情況如何？小戶型都有哪幾種？特點是什么？什么人買小戶型？他們關(guān)注什么？購買偏好是什么？不同區(qū)域熱銷小戶型的特點是什么？ 我們應(yīng)該建什么樣的小戶型？如何定位？小戶型的定義小戶型應(yīng)該在哪里建立小戶型的種類有多少小戶客戶來源及購買關(guān)注什么樣的小戶型好賣市場重點參考工程的特征如何？市場表現(xiàn)如何？揚長避短.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.什么是小戶型？對于小戶型不斷沒有一

2、個明晰的定義，普通來說一居室銷售面積在55平方米以下、二居室銷售面積在80平方米以下、三居室銷售面積在100平方米以下的戶型都叫小戶型。 居住性小戶型按照上述定義的小戶型，80-100平方米的三房戶型我們稱之為居住性小戶型，其主要承載的是居住功能，此類戶型換手率相對其他小戶型產(chǎn)品相對較低，多數(shù)用于較為長期的居住。 過渡性小戶型55-80平方米二房戶型我們稱之為過渡性小戶型，此類戶型居住功能比較完好，多數(shù)是被用作過渡性居所，一旦經(jīng)濟情況改善，居住者遍會晉級居住條件。 投資性小戶型55平方米以下普通情況下有一房、一房一廳、二房一衛(wèi)三種方式，此類產(chǎn)品多數(shù)被用來做長短期投資性產(chǎn)品，一小部分被用作暫時性

3、居所。我們稱之為投資性小戶型。根據(jù)其運用情況大連普遍意義上的小戶型，我們的重點研討對象.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.居住性小戶型現(xiàn)狀大連小三房產(chǎn)品其消化情況在工程中名列前茅，產(chǎn)品也是各有特點，目前多數(shù)集中在大連西部。項目名稱位置總建筑面積開盤時間小三房房型及面積裝修標(biāo)準(zhǔn)小三房比例去化速度當(dāng)前平均售價萬科魅力之城大連西部前革40萬2009.3.2886與90平方米三房二廳一期清水；二期精裝一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美樹日記大連西部機場20萬2009

4、.7.489、92平方米三房二廳清水6.55%95%10000水映西山大連西部西山6.6萬2008.5.1689與92平方米三房一廳清水11%100%7800大眾開世嘉年大連西部旅順12萬2007.9.1697平方米三房一廳清水4%100%7000.居住性小戶型戶型萬科魅力之城該工程小三室戶型設(shè)計相對先進，空間最為合理，全明、干濕分區(qū)，但90平方米戶型電視背景墻延續(xù)性被破壞.居住性小戶型戶型美樹日記該工程小三房戶型做到了全明，但人流動線設(shè)計不甚合理，入戶門對廁所門。.居住性小戶型小三房戶型各個運用空間功能完好，但局促，在中低檔工程中分布最廣，主要是為了滿足家庭人口多，資金有限的中等家庭，家庭生

5、命周期處在老少三代。高收入家庭對此種戶型并不感冒，由于目前市場上類似戶型供應(yīng)較少，同時眾多中低收入群體需求龐大，因此目前此類產(chǎn)品價錢增長速度較快。小三房產(chǎn)品多數(shù)是補充性產(chǎn)品，少見以此產(chǎn)品為主力工程。.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特點優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.小戶型工程分布泛華領(lǐng)城港灣一號嘉和花樣年華怡景華園宏霖大廈喜臨門大廈萬達華府二期遠(yuǎn)洋左右開新領(lǐng)域杰特城市公元美加華公寓沿海國際中心 市政府及體育場周邊金融商業(yè)中心星海及西安路商務(wù)商業(yè)中心華南商圈馬蘭廣場商圈動力院景公寓水映西山凱悅公寓新希望家園凱旋國際開發(fā)區(qū)行政商業(yè)

6、中心產(chǎn)業(yè)區(qū)金州行政商業(yè)中心青年匯環(huán)宇品格東城天下東林世家高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)谷歌里芝麻街中海華庭軟景E居康派康橋小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)區(qū)金融1街旅順開發(fā)區(qū)中更香海小鎮(zhèn)美林西岸.分布特征總結(jié)大連絕大多數(shù)小戶型產(chǎn)品分布于商業(yè)商務(wù)或行政金融區(qū)，一小部分分布于產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)域開展越快，成熟度越高的區(qū)域小戶型產(chǎn)品越多。小戶型地域分布上，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)數(shù)量最多，是小戶型產(chǎn)品的重點分布區(qū)域。接下來我們將對小戶型工程重點分布區(qū)域同時也是潤德工程所在區(qū)域做詳細(xì)分析。.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.工程特征

7、行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型去化率當(dāng)前平均售價備注中山泛華領(lǐng)城金融商業(yè)核心在售360002009.8.3131-49一房；73二房150010013000改造港灣壹號金融商業(yè)核心尾盤823152009.10.1647-54 一房；61-89 一房一廳250010016000改造嘉和花樣年華三期金融商業(yè)核心在售500002008.6.1924-49 一房；loft250095平16000loft19500平層去化快鴻霖大廈金融商業(yè)核心售罄684002006.8.1239/62一房1000100改造喜臨門大廈金融商業(yè)核心售罄395512006.7.184

8、5/62一房1000100改造怡景華園金融商業(yè)核心售罄996672006.3.22100改造西崗萬達華府二期市政府及體育場周邊售罄1260002005.4.2340左右一房無100遠(yuǎn)洋左右市政府及體育場周邊尾盤130002009.10.2435-47一新領(lǐng)域市政府及體育場周邊改造沙河口杰特星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售300002009.9.550 一房；78 二房20008515000沿海國際中心一期星海灣新興金融商務(wù)區(qū)在售91179.72008.9.2743-85 一房3500低于5015600商住城市公元西安路商業(yè)區(qū)售罄48009.872009.140-45 一房；5

9、5/65 一房一廳；75 二房150010013000美加華公寓西安路商業(yè)區(qū)售罄218352008.12.3040-50一房；70 一房100010012000改造.工程特征行政區(qū)項目名稱位置銷售狀態(tài)總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型去化率當(dāng)前平均售價備注高新園區(qū)谷歌里高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄1144922009.7.556/65 一房一廳8001007000改造芝麻街高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售950002009.8.1551 一房；64 一房一海華庭二期高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售909902008.11.3050 一房一廳；63 一房二廳； 78/80 二房二廳部分精裝

10、110010010000軟景E居高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售1285872009.12.643 一房一廳、70 二房一派高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)售罄550002005.8.2136-57 一房1000100康橋小鎮(zhèn)高新、知識產(chǎn)業(yè)區(qū)在售582602009.1178 二房一廳、二房二廳無已推去化887800；一層頂層10500.工程特征目前區(qū)域內(nèi)共有含小戶型工程19個，其中純小戶型工程8個小戶型工程中，8個工程為改造類工程不含開新領(lǐng)域，但其消化情況未受影響，憑仗較高的性價比，去化速度與新建工程差別不大。目前市場小戶型產(chǎn)品存量有限，軟景e居未推套型為未來主要供應(yīng)，市局面臨較大缺口。當(dāng)前小戶

11、型工程消化速度均較快，3個月內(nèi)去化均可到達80%以上，大戶型去化速度較慢，尤其改造工程大戶型屬滯銷產(chǎn)品中山、西崗、沙河口中心成熟地段價錢較高，集中在1.4、1.5萬/，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)價錢多數(shù)不超越1萬/，僅數(shù)碼廣場軟景E居工程到達1.35萬/。戶型以一房、一房一廳為主，主力面積在24-60，60-80一房一廳、二房一廳為輔，少量60左右一房二廳、80平方米左右二房二廳及l(fā)oft房型。各類戶型中，40-60一房一廳或二廳戶型銷售最好，其次為40平方米左右一房小戶與70左右緊湊二房，小于30平方米或總價偏高產(chǎn)品去化較慢，另外奇特拐角戶型較難被接受。大多數(shù)工程采用精裝修設(shè)計，裝修規(guī)范1500-2500元

12、/較為集中。.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.暢銷戶型50-60寬闊適用的一房一廳40左右寬闊一房65-80緊湊二房在控制總價同時保證了一定的空間溫馨度最大的空間利用率相對較好的采光條件比較完好的居住功能.滯銷戶型總價過高空間利用率低不規(guī)那么戶型面積過小，動線不暢功能確實暗臥暗廳生活空間規(guī)劃不合理暗臥一房一廳 不規(guī)那么房型小于30一房大面積一房.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.項目名稱嘉和花樣

13、年華3期地理位置中山區(qū)三八廣場銷售特點維景酒店返租形式，現(xiàn)已暫停收租； 裝修狀況精裝2500元/（含電器）/普裝1500元/占地/建筑面積（萬）0.55/5產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)700套面積段35-70全成品鉑金酒店式公寓；24-35精裝修酒店服務(wù)公寓；60-300LOFT開盤時間2008年6月19日銷售情況95%，剩余少量30戶型產(chǎn)品銷售價格(元/平方米)16000（含精裝、普裝）loft19500客戶情況兩側(cè)大面積以自主為主，其余30-40平米以投資性客群居多點評：經(jīng)過帶租約的銷售方式促進了投資型的銷售份量；嘉和花樣年華3期.戶型雖然工程外墻也有起伏變化，但各戶型均保證了方正，除了采光要素外，

14、戶型方面沒有明顯優(yōu)勢戶型，有較強的均好性。.工程特征客戶中投資與暫時居住占主要部分，投資占到70%。各種房型銷售過程中，平層銷售優(yōu)于LOFT，40-60平方米戶型銷售優(yōu)于30平方米以下房型，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，采光面銷售優(yōu)于背光面銷售。各房型均非常方正，規(guī)劃緊湊，相對合理。其一、二期的穩(wěn)定報答率為三期積累了良好的口碑。商業(yè)先行家樂福、國美、金領(lǐng)第一健身、百安居、特力屋、東來順、屈臣氏 .ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區(qū)興和街27號 銷售特點11月C棟推出售后返利計劃降低首付門檻 占地/建筑面積（萬）0.53/8.23產(chǎn)品類型高層（30F）總戶數(shù)/小戶型數(shù)量1062/390（推出B

15、）面積段47-89開盤時間2009年5月銷售情況剩余六套頂層產(chǎn)品，15000-17000元/之間銷售價格（均）13500元/裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/客戶情況大連市白領(lǐng)自住、投資客、外籍。港灣壹號點評：經(jīng)過售后返利降低首付門檻方式促進了優(yōu)勢位置房型銷售；.戶型一切戶型保證了格局方正，但由于是改造工程遭到既定條件的限制，部分房型出現(xiàn)暗臥，衛(wèi)生間設(shè)在窗戶附近.工程特征客戶中投資與暫時居住占主要部分，投資占到80%。均價相對較低，性價比高。各種房型銷售過程中，小面積房型優(yōu)于大面積房型銷售，其中戶型設(shè)計與采光是影響銷售進度的主要要素。各房型均非常方正，規(guī)劃緊湊，但由于改造限制出現(xiàn)部分較差房型。其11月推出的

16、針對C座購買后直接返還3年投資收益，沖抵首付，3年運用權(quán)歸開發(fā)商，降低了首付門檻，在不損失利潤根底上，促進了問題房源的銷售C座遮光。商業(yè)C座產(chǎn)權(quán)式酒店，1-4層是公建，目前以2元/天出租，正醞釀出賣。.項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區(qū)黃河路、萬歲街交匯處項目特點舊樓改造項目 （博愛大廈）緊臨西安路商圈及奧林匹克廣場裝修狀況裝修1000元/占地/建筑面積（萬）0.3/3.5產(chǎn)品類型1幢30F高層總戶數(shù)363套面積段40-50-291套70-72套開盤時間08年12月30日銷售情況售罄銷售價格12000元/（含裝修）客戶情況周邊、首次置業(yè)客群點評：工程整體包裝欠缺力度，且在內(nèi)部裝修上鮮有亮點，銷

17、售價錢難以實現(xiàn)突破。美加華公寓.戶型一切戶型保證了格局方正，絕大部分戶型為大進深短開間的條行戶型。.工程特征由于其銷售價錢相對較低因此自住比例較高占到50%以上。工程裝修規(guī)范較低，裝修吸引力不大，價錢是銷售主要促進要素采用價錢跟隨戰(zhàn)略，以低于旁邊城市公元的價錢，截留其客源，行成對比優(yōu)勢1-5層公建低價出賣1.5萬元/.主要參考競品總結(jié)客戶構(gòu)成：以投資性購房為主，過渡居所為輔，少量自住客戶銷售促進：金融、商務(wù)辦公集中區(qū)工程投資客比例最大，銷售促進手段以針對投資客為主，主要手段類似售后反租與投資收益一次性返還；商業(yè)、居住集中區(qū)自住客戶比例較大，價錢為主要吸引手段。銷售影響：采光與戶型構(gòu)造為普遍影響

18、要素，投資性購房中，80平方米以下房型總價影響不明顯，自住及過渡居所總價為決議性要素。房型構(gòu)造：小戶型公寓產(chǎn)品對戶型挑剔度不高，臥室采光是根本要求，房型構(gòu)造應(yīng)盡量方正，奇特戶型接受度普遍較低；.小戶型定義小三房產(chǎn)品解析小戶型產(chǎn)品分布特征重點區(qū)域小戶型工程研討工程建議工程特點戶型點評總結(jié)工程特征優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)戶型解讀重點參考個案分析.開新領(lǐng)域光線遮擋交通便利位于市政府后身新開路商務(wù)區(qū)視野遮擋 本案.外部條件開新領(lǐng)域位于新開路商務(wù)辦公區(qū)，位于珠江路與新開路交匯處，交通便利，經(jīng)過多路公交車。工程位于珠江國際與金寬廣廈之間，并且間隔太近，對光線與視野有嚴(yán)重遮擋。家樂福即將進入北京公園，并且珠江路沿線遍及大量商業(yè)網(wǎng)點，購物相對方便。生活、醫(yī)療、教育配套相對完好。內(nèi)部條件本身為改造工程，戶型設(shè)計存在先天限制條件，必需按照原建立格局有條件改造。政策條件2021年12月7日終了的中央經(jīng)濟會議，確定繼續(xù)執(zhí)行寬松貨幣及經(jīng)濟政策，支持自住及改善類需求，控制投資投機。2021年12月8日大連住房政策商品房換手年限回到5年，開征個人所得稅。.工程建議結(jié)合之前對小戶型產(chǎn)品及主要參考競品的研討成果，建議：工程位于成熟區(qū)域商務(wù)中心，擁有穩(wěn)定長期租賃客源，可以滿足投資性購買需求，同時間隔主要商業(yè)區(qū)有一定間隔，較為安靜，因此建議將投資性客源作為工程主力客源，過渡性居住作為補充。根據(jù)戶型研討結(jié)果，及本案改造限制，建議產(chǎn)品