1、鹽田港辦公及綜合配套服務(wù)區(qū)項目 前期策劃顧問報告匯報稿 2008年11月深圳市鹽田港集團有限公司匯報綱要宏觀環(huán)境分析物業(yè)市場分析發(fā)展策略及產(chǎn)品建議財務(wù)分析2一、宏觀環(huán)境分析物流是深圳重要支柱產(chǎn)業(yè)，已建成六大物流園區(qū)，鹽田港占據(jù)重要一極鹽田港平湖龍華筍崗機場前海灣2007年深圳集裝箱吞吐量區(qū)域分布2007年，深圳物流業(yè)產(chǎn)值占深圳生產(chǎn)總值的10%，約700億元。深圳有物流和貨運相關(guān)企業(yè)2,000多家，其中現(xiàn)代物流企業(yè)已達到200多家，涌現(xiàn)一批具備綜合物流能力的第三方物流企業(yè)。物流行業(yè)的發(fā)展對港口集裝箱運輸提供強勁支持。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒4珠江三角洲集裝箱港口密布，鹽田港面臨激烈競爭黃埔港鹽田港

2、惠州港香港港高欄港中山港南沙港虎門港蛇口港赤灣港珠江三角洲集裝箱港口目前已形成以香港為國際航運中心，深圳港（含鹽田、蛇口、赤灣等）、廣州（含黃埔、南沙等）為干線港，區(qū)內(nèi)其他中小港口為喂給港的格局。5廣州南沙港區(qū)的崛起帶給鹽田港極大威脅南沙港具有優(yōu)越的地理區(qū)位。通過吸引大型船公司參股經(jīng)營加快了其發(fā)展速度中海、中遠參股后將原來在深圳港的航線轉(zhuǎn)移至南沙；與中海、中遠有戰(zhàn)略聯(lián)盟及合作的法國達飛、韓進海運等船公司隨之在南沙開通航線。廣州港與鹽田港集裝箱吞吐量廣州港與鹽田港集裝箱吞吐量增長率數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒，廣州港集團，中國港口集裝箱網(wǎng)6深圳西部港區(qū)的發(fā)展對鹽田港也造成壓力鹽田港區(qū)西部港區(qū)鹽田港集裝

3、箱吞吐量占深圳比例鹽田港集裝箱吞吐量占深圳的比例，從高峰時的約60下降至目前的約40。西部港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多個物流園區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中。提升港口競爭力是鹽田港面臨的迫切任務(wù)。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒，鹽田區(qū)政府7深圳未來城市發(fā)展重心向西，鹽田區(qū)處境不利20072020深圳市城市總體規(guī)劃顯示，未來深圳將形成“雙中心”的城市格局，“福田羅湖”中心區(qū)和南山前海中心區(qū)將成為深圳未來的兩個市中心。位于西部區(qū)域的前海中心（包括前海、后海和寶安中心區(qū)）將發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟。深圳西部區(qū)域未來城市軌道交通和城際交通設(shè)施聚集，與廣州、東莞以及珠江西岸區(qū)域的聯(lián)系

4、將更加便捷。深圳城市發(fā)展規(guī)劃示意深圳軌道交通規(guī)劃示意8鹽田區(qū)當前總體經(jīng)濟水平在深圳占比偏小2007年鹽田與深圳全市主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較項目鹽田深圳鹽田占深圳比例GDP（億元）210.696765.413.11第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）140.403314.444.24常住人口（萬）22.13861.552.57社會消費品零售總額（億元）23.131915.031.21居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消費支出（元）1854818753-205實際利用外資（億美元）0.9436.622.57數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒，鹽田區(qū)政府9鹽田區(qū)近年人口導入減慢，常住人口增長溫和鹽田常住

5、人口數(shù)量及增速（19982007）數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)政府10項目的SWOT分析優(yōu)勢劣勢臨近港口，有物流行業(yè)需求依托景觀資源豐富，海濱特色風光目前交通可達性不佳目前周邊物業(yè)檔次偏低，集裝箱堆場影響觀瞻偏離政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域機會威脅物流業(yè)是深圳與鹽田支柱行業(yè)，發(fā)展前景看好周邊缺乏高品質(zhì)物業(yè)，市場存在空白未來交通可達性有大幅改善周邊環(huán)境未來有較大改善受外貿(mào)出口減少影響，鹽田港集裝箱吞吐量增長有所放緩珠三角港口間競爭日益激烈11開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)有利于鹽田港競爭力的增強1990年，國務(wù)院決定開發(fā)浦東，在陸家嘴成立中國第一個國家級金融開發(fā)區(qū)。為顯示決心，并提升區(qū)域競爭力，政府組織中糧集團等10家大型企

6、業(yè)投資建設(shè)金茂大廈。金茂大廈高420.5米，建成后成為標志性建筑和上海著名景點，極大促進了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展并帶動了旅游業(yè)的發(fā)展。1984年中英達成香港回歸協(xié)議。為展現(xiàn)香港的美好發(fā)展前景，著名建筑師貝聿銘受委托設(shè)計中銀大廈。中銀大廈高315米，落成時是香港最高建筑，并成為著名景觀。中銀大廈代表了“中國人民的雄心”。金茂大廈上海中銀大廈香港12二、物業(yè)市場分析辦公市場 14深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓沿交通干線分布，自東向西發(fā)展新興市場代表項目：天利中央廣場、海岸大廈東座起步較晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表項目：諾德中心、卓越時代廣場日漸成為銀行業(yè)、金融業(yè)及其它專業(yè)服務(wù)業(yè)的集中地深圳舊CBD代表項目：

7、發(fā)展銀行大廈、地王廣場、嘉里中心商業(yè)環(huán)境成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善，深受跨國公司所青睞深圳甲級寫字樓區(qū)域分布深圳甲級寫字樓區(qū)域構(gòu)成福田是甲級寫字樓主要聚集區(qū)。鹽田目前缺乏高品質(zhì)項目。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行15物流行業(yè)是主要租戶，其中不乏國際知名企業(yè)序號公司名稱所在物業(yè)占用面積（平方米）1馬士基地王大廈10,0002日本郵船卓越時代2,0003長榮集團免稅大廈2,0004APL嘉里中心、現(xiàn)代國際2,6005達飛公司地王大廈4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009現(xiàn)代集團世界金融中心1,800相當部分的物流企業(yè)都將總部設(shè)在了羅湖、福田等中心區(qū)域物業(yè)行業(yè)代

8、表性租戶深圳甲級寫字樓租戶構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行16第三方物流涵蓋業(yè)務(wù)港口物流：圍繞港口展開的現(xiàn)代物流分支主要服務(wù)活動：倉儲、運輸、物流、加工、貿(mào)易、金融、保險、代理、信息、口岸等活動流程：廠商物流倉儲車行報關(guān)行口岸船公司船代港口貨代廠商保險17主要企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點第三方物流為企業(yè)提供集成式物流解決方案規(guī)模大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，資源豐富涉及環(huán)節(jié)多，如倉儲、運輸，管理水平較高代表企業(yè)：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客戶，現(xiàn)場操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大船公司產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)，行業(yè)影響力大港口核心客戶，碼頭利潤主要來源在港區(qū)主要設(shè)置

9、操作部或分理處企業(yè)規(guī)模大，跨國企業(yè)為主代表企業(yè)：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客戶，現(xiàn)場操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大18主要企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求（續(xù)）類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點船代船舶相關(guān)口岸事務(wù)的代理企業(yè)，部分兼辦貨代業(yè)務(wù)以船公司為服務(wù)對象，對船公司依存度高船代業(yè)務(wù)與港口關(guān)聯(lián)性強具有一定規(guī)模，國內(nèi)企業(yè)為主代表企業(yè)：中外代、聯(lián)合船代靠近客戶關(guān)注實用性，交通，配套面積需求較大自購物業(yè)為主貨代承接貨主委托，代辦運輸、口岸等相關(guān)業(yè)務(wù)私企為主，國內(nèi)企業(yè)居多行業(yè)進入門檻低，企業(yè)品質(zhì)良莠不齊，規(guī)模、檔次較參差在港口設(shè)功能分支，承擔報關(guān)、

10、拖運等業(yè)務(wù)職能靠近客戶，現(xiàn)場操作注重物業(yè)實用性關(guān)注實用性，交通規(guī)模企業(yè)面積需求較大19鹽田港寫字樓市場物業(yè)總量規(guī)模不小，以自用為主經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模小、中低檔物業(yè)為主主要分布在港區(qū)東、西兩側(cè)，周邊配套設(shè)施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市場需求旺盛，空置率低1.海港大廈 2.鹽田港碼頭候工樓 3.東灣大廈 4.中鐵物流大廈 5.鹽田國際42531本案20海港大廈物流企業(yè)用戶分析貨代運輸類企業(yè)多、面積占用比例最大船公司企業(yè)平均占用面積最大，是寫字樓空間需求的重要來源占用面積企業(yè)數(shù)量類型貨代運輸報關(guān)行船務(wù)綜合物流平均占用面積10099346105企業(yè)平均占用面積（平方米）21海港大廈

11、部分主要用戶公司名稱公司類別占用面積（平方米）馬士基船公司900東方海外船公司300中海集裝箱船公司600中外代船代1,100俊勵船代400聯(lián)合船代船代260利倉行綜合物流40022物流企業(yè)訪談 - 訪談對象達飛船務(wù)（CMA CGA）川崎汽船（Kline）馬士基海運（Maersk）日本郵船（NYK）以星物流（Zim）星輝儲運（Star Shine）中國外輪代理（PENAVICO）美國總統(tǒng)輪船（APL）康捷空國際貨代（Expeditors）萬海航運（Wanhai）嘉宏國際貨運（Cargo）怡誠物流目的：了解大用戶對辦公物業(yè)的需求狀況與前景23大型物流企業(yè)業(yè)務(wù)職能構(gòu)成與選址要求核心業(yè)務(wù)銷售/市場客

12、戶服務(wù)后方操作后勤單證、文件中心前方操作選址因業(yè)務(wù)職能而異：銷售、客服部門要求貼近客戶，偏向于核心商務(wù)區(qū)前方操作需要靠近現(xiàn)場，需要在港區(qū)后方操作、單證中心等并非一定位于核心商務(wù)區(qū)物業(yè)品質(zhì)和周邊配套完善程度是考慮重要因素交通便捷性將有利于客戶往來及員工上下班24物業(yè)服務(wù)設(shè)施要求主要觀點：業(yè)務(wù)往來較多，對客梯要求高數(shù)據(jù)通訊依賴程度高，對相關(guān)服務(wù)設(shè)施要求高大容量后備電支持充足客梯大容量通訊設(shè)施災難及備份設(shè)施安全管理智能管理系統(tǒng)品牌物業(yè)管理環(huán)保大廈設(shè)計中央空調(diào)抬高地板停車場非常重要重要有了更好25配套設(shè)施要求普通餐廳/員工餐廳良好的辦公環(huán)境高級餐廳酒吧/咖啡廳健身房會議中心銀行附近有酒店必要重要有了更

13、好主要觀點：以日常商務(wù)配套為主要需求酒店是較重要的配套之一餐飲類需求較大26經(jīng)濟一體化和供應(yīng)鏈管理要求港口升級換代隨著技術(shù)進步、經(jīng)濟全球化和電子商務(wù)的迅速發(fā)展，企業(yè)的市場競爭壓力日趨激烈；面臨縮短交貨期、提高服務(wù)質(zhì)量、滿足個性化需求和降低成本的挑戰(zhàn)；市場對產(chǎn)品供應(yīng)的精細化、敏捷化和柔性化要求，對港口的運作模式產(chǎn)生沖擊；港口之間的相互競爭也促使自身不斷發(fā)展；1999年，聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會提出第四代港口理念，定義為“物理空間上分離，通過公共經(jīng)營者或管理部門鏈接的組織。（Physically separated but linked through operators or through a commo

14、n administration）”27港口發(fā)展對辦公物業(yè)市場提出更高要求經(jīng)營管理職能的加強要求有更多的高素質(zhì)人才進駐，提高對辦公物業(yè)的需求；港口和其相關(guān)物流活動的互動合作將吸引更多物流相關(guān)企業(yè)進駐，提升對辦公物業(yè)的需求；港城一體化對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用能夠促進金融、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升對辦公、商務(wù)配套物業(yè)的需求；高標準的信息平臺要求辦公物業(yè)有更高的建筑標準；28本項目中長期可望聚集大型物流企業(yè)運營中心物流企業(yè)現(xiàn)有職能制造、商貿(mào)企業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)度短期前景大中小小金融、保險支持服務(wù)企業(yè)物流企業(yè)運營職能前移核心客戶群第三方物流企業(yè)大型船公司次要客戶群船務(wù)代理大、中型貨運代理其它客戶群報關(guān)行、車行

15、其他服務(wù)企業(yè)中長期前景大大中中29商業(yè)市場 30城市拓展及基礎(chǔ)設(shè)施改善，推動深圳零售商圈向西發(fā)展深圳六大商圈南山福田CBD國貿(mào)/人民南蔡屋圍華強北東門主要優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)沿交通干線分布注：1、金光華廣場；2、萬象城（一期）；3，中信城市廣場；4、怡景中心城；5、COCO Park；6、京基百納廣場；7、益田假日廣場；8、保利文化廣場；9、海岸城；10、花園城購物中心31近年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量迅速增加，但空置率逐漸走低深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量和空置率反映深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)吸納非常強勁。近年眾多國內(nèi)外知名零售商在深圳積極擴張，包括GUCCI在內(nèi)的一些國際奢侈品牌也進駐深圳市場。32深圳各區(qū)域零售市場未來發(fā)展趨

16、勢 區(qū)域未來發(fā)展趨勢福田后來居上，將逐漸成為市級核心商圈羅湖競爭力逐漸下降，核心商圈地位有所降低南山逐步興起，成為重要一極寶安不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場龍崗不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場鹽田非實力發(fā)展商及主要商家關(guān)注重點33鹽田區(qū)零售物業(yè)分布零散，未有形成核心商圈小型超市、街鋪以及中低端餐館是鹽田目前零售物業(yè)的主要存在形式。缺乏優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，購物環(huán)境較差。優(yōu)質(zhì)餐飲、休閑、娛樂設(shè)施缺乏，消費環(huán)境較差。新一佳中英街人人樂超市海鮮街愿望島風情酒吧街東海道沙深路深鹽路和沙鹽路小梅沙食街大梅沙食街34鹽田區(qū)缺少優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，市場需求不足是主因深圳社會消費品零售總額分區(qū)構(gòu)成深圳常住人口分區(qū)構(gòu)成鹽田常住人口只占深圳

17、的3。社會消費品零售總額只占深圳的1。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計年鑒35項目開發(fā)大型零售物業(yè)機會偏低，適合打造高品質(zhì)休閑餐飲娛樂設(shè)施區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量少周邊人群多數(shù)消費能力低整體消費需求不足位置偏僻，臨近高架路，限制輻射范圍區(qū)域內(nèi)整體狀況中短期難以改變偏離政府規(guī)劃商業(yè)中心區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項目地塊近水樓臺臨近深圳知名海鮮街。景觀層次豐富，具有豐富海景資源。避風塘可打造成親水社區(qū)。36區(qū)域內(nèi)休閑餐飲娛樂需求較大鹽田港有較大數(shù)量的靠港海員，2007年共7840艘船靠港 每年20多萬人次港區(qū)工作人群和流動的商務(wù)人群也有一定規(guī)模 每天約58萬人次鹽田游客數(shù)量眾多 每年超過1,000萬人次，平

18、均每天約3萬人次鹽田政府部門、企業(yè)公務(wù)消費和常住人口消費市場空間大 鹽田常住人口22萬業(yè)態(tài)輻射范圍大，能夠吸引來自深圳城市中心區(qū)域的消費人群37酒店市場 38深圳近年過夜游客不斷增長，酒店市場發(fā)展趨旺過夜國際游客數(shù)量過夜國內(nèi)游客數(shù)量深圳是中國重要商務(wù)和旅游城市，會展行業(yè)發(fā)展迅速。2005、2006和2007年深圳過夜國際游客數(shù)量分別增長10.1、15.6和16.6。帶動星級酒店的平均房價和開房率逐年提高。星級酒店平均房價和開房率數(shù)據(jù)來源：深圳市旅游局39國際品牌酒店積極進駐，平均房價不斷攀升深圳五星級酒店運營狀況最近幾年，包括喜來登、洲際、凱賓斯基等國際知名品牌酒店紛紛進駐，在提升服務(wù)品質(zhì)的同

19、時加劇了市場競爭。未來凱悅、麗思卡爾頓、香格里拉（福田）、威斯汀等酒店還將加入。數(shù)據(jù)來源：深圳市旅游局40鹽田高星級酒店開房率明顯高于市場整體水平，反映檔次較高酒店的市場經(jīng)營狀況更好鹽田酒店開房率整體包括16家酒店，四星級為3家酒店。數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)旅游局41近期過夜國際游客快速增長，主要為新增高品質(zhì)度假設(shè)施所帶動鹽田過夜國際游客數(shù)量（20062007）鹽田過夜國內(nèi)游客數(shù)量（20062007）2007年大梅沙京基喜來登酒店與東部華僑城開業(yè)。2007年鹽田過夜國際游客同比增長56，同期過夜國內(nèi)游客增長11。2008年前8月，鹽田過夜國際游客增長51.4，同期過夜國內(nèi)游客增長20.3。單位：萬人次

20、數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)政府42大梅沙喜來登酒店開業(yè)，對鹽田高端會議休閑度假市場促進明顯香港旅游度假團隊和高端商務(wù)會議是主要客源，會議客戶包括比亞迪、福特、DHL、佳能、西門子、摩托羅拉等等，商務(wù)散客少。自2007年8月19日開業(yè)一年來，入住率約為6065，遠高于鹽田平均水平。標準間平均房價約1,200元/天，位于深圳五星級酒店前列。榮獲“喜達屋集團2007年亞太區(qū)最佳新開業(yè)酒店大獎最佳市場銷售團隊獎”。榮獲2007深圳“最佳旅游貢獻獎”（南方都市報），2007深圳“最佳會展接待酒店獎”（深圳商報社）。最大程度展現(xiàn)海濱風光是酒店特色43東部華僑城前景看好，為鹽田酒店帶來新需求由華僑城集團投資35億元精

21、心打造，占地近9平方公里。以“讓都市人回歸自然”為宗旨，是集生態(tài)公園、度假酒店、山地高爾夫于一體的國家生態(tài)旅游示范區(qū)。包含三大主題區(qū)域：大峽谷、茶溪谷、云海谷。自2007年7月28日一期試業(yè)以來，反映良好。試業(yè)一年共接待了220萬游客，實現(xiàn)收入約27億元，實現(xiàn)稅收4.73億元。2007年東部華僑城營業(yè)收入和利潤總額在深圳旅游景點中排名第一。茵特拉根酒店開業(yè)首年的開房率約為50，平均房價約900元。東部華僑城為鹽田注入山地休閑度假新元素44鹽田未來高星級酒店供應(yīng)不多，MICE增長前景好酒店名稱位置客房數(shù)（間）預計開業(yè)時間萬科中心大梅沙2502009瀑布華僑城酒店東部華僑城大峽谷約902009菩提

22、賓舍華僑城酒店東部華僑城茶溪谷282009云海谷華僑城酒店東部華僑城云海谷約402009鹽田區(qū)域未來可識別高星級酒店供應(yīng)受土地供應(yīng)約束，梅沙片區(qū)高星級酒店的未來新增項目不會很多。深圳是中國主要會展城市，氣候舒適，是中國MICE（會議/獎勵旅游）主要目的地之一?，F(xiàn)在未來高端旅游團和散客 MICE（會議/獎勵旅游） 商務(wù)散客 鹽田高端酒店需求來源數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行注：越多表示需求越多45本項目：高端會議、度假、接待的海員中心具有機會深圳旅游市場在不斷發(fā)展，高端客源不斷增加。鹽田的知名度不斷提高，過夜國際游客數(shù)量近期迅速增長。東部華僑城、喜來登酒店、萬科國際會議中心、大梅沙國際水上運動中心等等高端物

23、業(yè)的投入使用，將極大改善鹽田休閑度假設(shè)施品質(zhì)，提升市場吸引力。隨著政府以及相關(guān)企業(yè)的不斷努力，鹽田港區(qū)周邊環(huán)境未來將得到極大改善，對高端客戶的吸引力會得到增強。平均每天約有600多名船員到港，有一定住宿需求物流企業(yè)客戶接待較多企業(yè)培訓較多，對會議、培訓設(shè)施需求較大46三、發(fā)展策略及產(chǎn)品建議本項目承載著鹽田港集團、相關(guān)企業(yè)及政府共同目標項目的戰(zhàn)略意義鹽田港集團港口升級、轉(zhuǎn)型的支點商務(wù)中心、信息中心、物流中心的平臺相關(guān)企業(yè)營商環(huán)境及服務(wù)品質(zhì)的改善多樣化文化、休閑、娛樂生活的體驗 政府 城市形象及商務(wù)環(huán)境的提升使鹽田成為深圳城市新名片 48服務(wù)品質(zhì) Quality of Service 港區(qū)形象 C

24、orporate Image商業(yè)娛樂 Recreation 文化環(huán)境 Culture綜合競爭力 Competitive Power重要使命：提升鹽田港的綜合競爭力49項目總體功能定位充分利用獨有環(huán)境資源，結(jié)合未來市場需求，打造國際品質(zhì)的地標性綜合體辦公：高品質(zhì)國際甲級物業(yè)，滿足優(yōu)質(zhì)物流及相關(guān)企業(yè)辦公需求。餐飲、商業(yè)：特色商業(yè)及配套，營造休閑、美食、娛樂目的地。海員中心：國際品牌酒店集團管理，提供會議、商務(wù)、展示、休閑度假最佳平臺。集商務(wù)辦公、會議、文化、展示、休閑娛樂、住宿于一體的大型綜合物業(yè)國貿(mào)大廈，北京50項目開發(fā)方案商務(wù)辦公樓+特色及商務(wù)配套商業(yè)+海員中心（含博物館）建筑面積共13萬平方

25、米物業(yè)類型開發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓70,000特色及商務(wù)配套商業(yè)30,000海員中心30,000（260間客房）博物館2,000車位28,000（800個）合計建筑面積130,000（車位不計算容積率、博物館面積包含在特色及商務(wù)配套商業(yè)中）注：鹽田港集團內(nèi)部辦公樓需求按2萬平方米計算51物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)可提升項目吸引力海員中心特色商業(yè)辦公樓可為海員中心創(chuàng)造直接商務(wù)住宿及消費需求辦公人群直接為商業(yè)帶來大量消費人流為海員中心客戶消費提供更加便利的服務(wù)和設(shè)施為辦公人群提供餐飲、休閑、商務(wù)等服務(wù)為商務(wù)人士提供住宿、會議等服務(wù)，提高辦公樓的商務(wù)便捷性為商業(yè)帶來一定的高端客戶群52辦公樓國際甲級標準為大型物

26、流企業(yè)及物流相關(guān)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)辦公空間北京道一號，香港主要建筑規(guī)格：標準層面積16002200平方米；每層高度約4.2米，凈高2.8米，采用架空地臺；VAV中央空調(diào)；充足電梯數(shù)量。采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)與材料。53配套商業(yè)集餐飲、休閑、娛樂及商務(wù)服務(wù)為一體的消費目的地海濱休閑、美食薈萃、品味生活的新空間 國際商務(wù)服務(wù)的新載體 54特色建筑風格與商家主要建筑規(guī)格：根據(jù)本地時尚消費人群及游客喜好，建議主體風格現(xiàn)代，時尚，簡潔；建筑高度以2層為主，考慮局部3層?？亢Ｒ粋?cè)的2層可考慮以橋或連廊連接以增強各獨立建筑的聯(lián)系，同時考慮2層屋頂?shù)暮侠砝?。建筑材料及質(zhì)感方面，可考慮玻璃為主與金屬構(gòu)件及木構(gòu)件的配合。蘇

27、州李公堤廈門咖啡街55齊全的商務(wù)配套提升物業(yè)吸引力給商務(wù)辦公及酒店用戶提供全面的綜合配套服務(wù)，如銀行、商務(wù)中心、便利店、文具店、沖印店、旅行社等等。56設(shè)置中央水景廣場/多功能展示平臺親水社區(qū)(避風塘)老碼頭(The Cool Docks) 上海廣場提供集會、活動、發(fā)布場所,能夠創(chuàng)收并為海員中心吸引客源。波托菲諾華僑城漁人碼頭舊金山57海員中心國際品質(zhì)高端會議、休閑度假新選擇硬件設(shè)施為國際標準，能夠在較長時期內(nèi)保持優(yōu)勢滿足靠港高端海員住宿要求以高端會議/培訓和度假客戶為主要客源，兼顧高端商務(wù)需求主要輻射珠三角及港澳地區(qū)58突顯海景特色Hyatt on the Bund 上海Four Seaso

28、ns 香港59注重宴會和會議設(shè)施，增強對高端會議客源吸引力博鰲索菲特大酒店海南配置先進會議設(shè)備，除放映設(shè)備、音像設(shè)備外，還需配置特殊視聽設(shè)備。包括：多媒體設(shè)備、可視電話會議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、同聲傳播、會議表決系統(tǒng)、視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等。 60博物館 - 傳承傳播海洋/港口文化位置選擇有二：結(jié)合辦公樓高層觀景大廳 地面辦公裙樓或特色商業(yè)建筑中海事博物館香港陽明海洋文化藝術(shù)館基隆61配備充足車位提升項目競爭力物業(yè)檔次重要評定標準優(yōu)質(zhì)企業(yè)選址主要考核內(nèi)容特色商業(yè)舒適消費條件之一海員中心評比要求之一辦公樓P物業(yè)類型辦公樓特色及配套商業(yè)海員中心合計物業(yè)規(guī)模70,00030,000260間客房-參考標準0.

29、6個/1001.0個/1000.5個/間-車位數(shù)(個)420300130850個建議車位數(shù)為800個以35平方米/個計算，地下車位面積為28,000平方米62開發(fā)分期方案一：一次性開發(fā)優(yōu)點：能夠較好發(fā)揮物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)，形成規(guī)模效應(yīng)，提升競爭力便于組織施工有利于短期內(nèi)樹立項目形象和知名度缺點：短期內(nèi)海員中心需求可能并不旺盛方案二：海員中心后期開發(fā)，其他先行建設(shè)優(yōu)點：可以降低海員中心的市場風險一次性投資較少缺點：施工難以組織整體協(xié)同效應(yīng)不能有效發(fā)揮項目較長時期內(nèi)不能整體交付使用，形象可能受損建議一次性開發(fā)63租售策略：整體租賃經(jīng)營，提升物業(yè)價值分散出售不利于項目的統(tǒng)一管理，容易導致物業(yè)品質(zhì)的下降，

30、將直接影響本綜合項目的整體價值。建議長期租賃經(jīng)營，充分挖掘物業(yè)價值。經(jīng)營穩(wěn)定期開業(yè)初期租金/價值租金/價值隨進入經(jīng)營穩(wěn)定期而逐漸增長通常的租金/價值走勢海員中心委托國際知名品牌酒店管理公司經(jīng)營商業(yè)、餐飲出租物業(yè)于有經(jīng)驗的高素質(zhì)商家經(jīng)營辦公樓由業(yè)主自行招租博物館、觀景和展示場地由業(yè)主自行經(jīng)營整體委托國際品牌物業(yè)公司管理64項目競爭優(yōu)勢1 特色建筑外形設(shè)計富有寓意竹子節(jié)節(jié)高（臺北101）揚帆出海（北京中海油大廈）古代寶塔（金茂大廈）65項目競爭優(yōu)勢1 特色建筑（續(xù)）長江中心 VS 中銀大廈實用性與標志性的平衡外灘中心恒隆廣場66項目競爭優(yōu)勢2 綠色建筑(Green Building) 能耗成本降低

31、30-70%用水成本降低20-30%照明城市固體廢物排量降低35-40%工作效率提高5-15%降低運營及維護成本減少空氣及水污染改善室內(nèi)空氣質(zhì)量提高出租率提升開發(fā)商公眾形象高效綠色建筑綠色建筑是時代發(fā)展潮流，可提升集團社會形象，并大幅降低運營成本北京道1號香港瑞士再保險塔倫敦德意志銀行總部德國67項目競爭優(yōu)勢2 綠色建筑(續(xù))：獲取LEED高級別認證LEED 全稱為Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System，“節(jié)能與環(huán)保設(shè)計優(yōu)先”，亦稱“能源與環(huán)境設(shè)計先鋒獎”，于1998年由美國綠色建筑委員會（USGBC

32、）和業(yè)界（包括科學家、建筑師、工程師和建筑行業(yè)）創(chuàng)建。是國際權(quán)威的綠色建筑認證體系。LEED標準認證的基本內(nèi)容是根據(jù)申請認證項目在實現(xiàn)一系列環(huán)境目標方面所得的分值，包括可持續(xù)發(fā)展建筑場地、節(jié)水、能源與大氣、材料與資源和室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，并由專家委員會根據(jù)各個方面下不同標準的重要程度確定分值。根據(jù)實現(xiàn)環(huán)境目標方面所得的分值，認證級別可分為四級：認證級、白銀級、黃金級、白金級。68項目競爭優(yōu)勢3 海港風情漁人碼頭舊金山69項目競爭優(yōu)勢4 特色海事文化博物館澳門海事博物館香港海事博物館陽明海洋文化藝術(shù)館70項目競爭優(yōu)勢5 多種功能聚集效應(yīng) 餐飲休閑辦公住宿會議文化展示71項目特色：海港文化、生態(tài)景觀、標志建筑、港口配套最具海港文化特色的地標性綜合體最環(huán)保的建筑景觀最好的辦公樓最好的海景觀光餐廳最具特色的休閑餐飲娛樂目的地集會議、度假于一體、國際品質(zhì)的海員中心72四、財務(wù)分析成本假設(shè)類型辦公樓特色及商務(wù)配套商業(yè)海員中心地下停車場土地成本（元/平方米） 1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009