1、PAGE 1、對(duì)于(duy)任何一塊土地，根據(jù)馬克思的思想，其地租量均等于該塊土地所提供的產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格減去該塊土地生產(chǎn)該產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格。( A對(duì)) 2、有一宗耐用年限(ninxin)為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實(shí)際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值為( A、105.75)萬(wàn)元。3、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高(t go)，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了(D、土地形狀)對(duì)地價(jià)的影響。4、估價(jià)上的折舊注重的是(D、價(jià)值的減價(jià)修正)。5、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，

2、經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為(C、80 )%。6、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，其中包括以下(AD )類。A、生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地D、現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)7、關(guān)于收益法適用的條件是(A 、房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確地量化)。8、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，報(bào)酬率相同。甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，那么乙的價(jià)格高于甲的價(jià)格。(B 、錯(cuò))9、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象，下列最佳表述為：( D)。D、房地產(chǎn)價(jià)格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變

3、動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)10、21.估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序包括以下幾個(gè)方面，排序正確的是(C、 )。擬定估價(jià)作業(yè)方案;受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn));搜集估價(jià)所需資料;獲取估價(jià)業(yè)務(wù);選定估價(jià)方法測(cè)算：實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;確定估價(jià)結(jié)果;撰寫估價(jià)報(bào)告并審核;估價(jià)資料歸檔;交付估價(jià)報(bào)告11、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( D、繁華程度、臨街狀況)。12、應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括(BCDE )。B、與

4、委托人簽訂的估價(jià)委托合同C、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告(包括附件)和實(shí)地查勘記錄D、估價(jià)過程中的不同意見和估價(jià)包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見記錄E、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料13、基準(zhǔn)地價(jià)修正法可以被定義為：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。( A) A、對(duì)14、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4

5、%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(C56.8% )。15、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積l10m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)?C 、乙丙甲丁)。16、在市場(chǎng)法估價(jià)種，用于作為比較的可比實(shí)例的房地產(chǎn)價(jià)格可以用單價(jià)也可以用總價(jià)來進(jìn)行如

6、實(shí)比較，并不是一定要化為單價(jià)。(B錯(cuò)) 17、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是(BCD )的價(jià)格。B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) C、客觀D、建筑物全新狀態(tài)下18、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來預(yù)測(cè)的。( A、對(duì)) 19、對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由(ABCD )所構(gòu)成。 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本C、銷售稅費(fèi)、投資利息 D、管理費(fèi)用21、對(duì)那些特殊的有保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)應(yīng)以重置成本為宜。(B、錯(cuò)) 22、母公司與子公司之間、公司與其職工間的房產(chǎn)交易，由于相互間比較了解，成交價(jià)格往往與正常的市場(chǎng)價(jià)格相差不會(huì)太大。(

7、B、錯(cuò)) 23、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于(B )萬(wàn)元。 A、536 B、549 C、557 D、81624、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是( B、)。選取可比實(shí)例;搜集交易實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ);進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;求取比準(zhǔn)價(jià)格25、應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是(BD )。B、街道較規(guī)整 D、臨街各宗土地的排列較整齊26、當(dāng)

8、房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用(BC )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。B、平均增減量法 C、平均發(fā)展速度法 27、下面屬于構(gòu)筑物的是(ABC A、煙囪 B、水塔 C、水井)。 28、在估價(jià)中要特別注意下列( BCD B、估價(jià)目的 C、估價(jià)時(shí)點(diǎn) D、估價(jià)對(duì)象狀況)之間的內(nèi)在聯(lián)系。29、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是(D 、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法)。30、如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與其估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。(B 、錯(cuò)) 31、運(yùn)用成本法計(jì)算的投資利息包括土地取得成本和開發(fā)成本的利息，無論來源是借貸資金還是自

9、有資金，都應(yīng)該計(jì)算利息。(B錯(cuò)) 32、房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( A、對(duì)) 33、通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)不適用收益法的有(CD )。 A、商店 B、農(nóng)地 C、職工宿舍 D、公園34、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的估價(jià)原則主要有( ABCD)。A、公平原則、合法原則 B、替代原則 C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D、最高最佳使用原則35、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足( ACD A、法律上允許C、技術(shù)上可能 D、財(cái)務(wù)上可行)。 36、在會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱為資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值相一致。(B、錯(cuò)) 37、各種結(jié)

10、構(gòu)房屋的殘值率一般為(AB )。 A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0 B、磚混結(jié)構(gòu)一等為2% 38、某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為( A)年。 A、38 B、42 C、58 D、6039、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為15萬(wàn)元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)建筑類似建筑物的建筑造價(jià)為1250元/m2建筑面積，估計(jì)該建

11、筑物有八成新。則根據(jù)所給資料測(cè)算出該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單價(jià)為(B 、1339)元/m2 40、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為：(A )。 A、18% B、20% C、15% D、25%41、建筑物的物質(zhì)折舊包括(BD )。B、正常使用的磨損D、意外的破壞損毀42、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有(BD )。B、通貨膨脹率D、利率因素43、估價(jià)上的折舊非常注重市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。(B、錯(cuò)) 44、不是導(dǎo)致某種

12、房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是( B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本)。 ，45、收益遞增遞減原理可以揭示(jish)出的投入產(chǎn)出關(guān)系有(AC A、規(guī)模報(bào)酬(bo chou)規(guī)律C、收益遞減原理 )。46、中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地(td)的價(jià)格都是(D、使用權(quán)價(jià)格)。47、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價(jià)，需要重點(diǎn)把握( AB A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況 B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式)。48、因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的開發(fā)成本不是始終成正比，由此出現(xiàn)了(B 、賺錢與賠錢)的問題。49、某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)

13、格月均遞減O.4%，則其1998年10月15日的價(jià)格為(D 、8028)元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。50、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( A、1200) m2。一、單項(xiàng)選擇題、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值為15萬(wàn)元，新建房地產(chǎn)的價(jià)值為20萬(wàn)元，則應(yīng)以（D、重新利用）為前提進(jìn)行估價(jià)。2、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（ B ）萬(wàn)元。、87； B、124；C、130；D、134 計(jì)算過程：50+80/(1+1

14、%)83、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27，前街路線價(jià)為2000元m2，后街路線價(jià)為1000元m2，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為（ D ）。、9； B、13.5; 、15；、18前街影響深度=前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）總深度4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用（A）。、類似寫字樓的客觀收益；、市場(chǎng)比較法；、該寫字樓的實(shí)際收益；、無法估算5、在建筑物折舊中，產(chǎn)生超額持有成本的原因是（ B ）。、功能缺乏；、功能過剩；、修復(fù)時(shí)間較長(zhǎng)；、修復(fù)時(shí)間較短6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為（ A ）。、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；、編制深度

15、百分率表；、劃分路線價(jià)區(qū)段7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ A ）。、1998年6月30日；、現(xiàn)在；、重新估價(jià)的作業(yè)日期； 、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期8、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國(guó)家或地區(qū)是（ D ）。、法國(guó)；、意大利；、日本；、香港9、下列房地產(chǎn)中，哪一項(xiàng)存在替代關(guān)系？（ C）、經(jīng)濟(jì)適用住房與高級(jí)別墅；、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)、賓館與寫字樓、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費(fèi)10、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，

16、資本化率（A ）。、等于報(bào)酬率；、大于報(bào)酬率；、小于報(bào)酬率；、無法知道11、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6，自有資本要求的資本化率為9，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（ B ）。、6； 、6.9；、8.8；、計(jì)算過程：70%*6%+(1-70%)*9%12、住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)之間的關(guān)系是（ B ）。、替代關(guān)系；、互補(bǔ)關(guān)系；、附屬關(guān)系；、沒有關(guān)系13、基本完好房的成新率為（D ）。、十、九成新；、九、八成新；、八、七成新；、七、六成新14、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ B

17、 ）。、4858； B、5200；、2700； D、6264根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價(jià)格公式：ar（r）t（r）t 2168 11（18）25616（8）25200（萬(wàn)元）15、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2和1，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（A）萬(wàn)元。、100； B、42；、63；、77計(jì)算過程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)16、評(píng)估城市商業(yè)街道兩側(cè)的土地價(jià)格，最適合的估價(jià)方法是（C、路線價(jià)法）。17、在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（D眾數(shù)）。18、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)

18、未來第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（C381.25）萬(wàn)元。19、經(jīng)濟(jì)學(xué)中的均衡原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的（ C、最佳規(guī)模和最佳集約度）。20、投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是（ A 、開發(fā)利潤(rùn)（土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用）。21、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型？（ C餐飲的房地產(chǎn)； ）22、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府規(guī)定土地用途、容積率屬于（、土地使用管制）方面的制約。23、 某套商品住宅，房屋使用面積為70m2，套內(nèi)墻體面積為3.5 m2，陽(yáng)臺(tái)面積為3.2 m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?/p>

19、面積為9 m2。則該套住宅的建筑面積為( B、79.0 )。24、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為層時(shí)，預(yù)期投資利潤(rùn)率為4.36；在520層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率上升0.18；而在2030層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率下降0.14。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現(xiàn)遞減，揭示了（ ）。、收益遞增規(guī)律；、收益遞減規(guī)律；、規(guī)模的收益遞增規(guī)律；、規(guī)模的收益遞減規(guī)律25、最高最佳使用原則必須同時(shí)符合的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是：法律上許可、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化和（、技術(shù)上可能）。26、城市中需拆遷而未拆遷的土地的價(jià)格稱為（ C、毛地價(jià)）。27、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（ ）。、客觀合理價(jià)值標(biāo)

20、準(zhǔn)；、非公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；、公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；、政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。28、房地產(chǎn)狀況修正(xizhng)中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況(zhungkung)為參照系進(jìn)行的。A、可比實(shí)例(shl)房地產(chǎn)；B、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)；、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；D、類似房地產(chǎn)2003年考題。間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100分），將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。再將所

21、得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。29、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（B ）。.0.91; B.0.92; C.09; .1.10這是2003年考題。以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，100（1009）0.92。30、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6，則交易情況修正系數(shù)為（、1.064）。交易情況修正系數(shù)100（1006）1.06431、通過市場(chǎng)提取法求出的估價(jià)對(duì)象建筑物的年折舊率為5%，則估價(jià)對(duì)象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（ ）年。、50； 、10；、20； 、無法知道根據(jù)“建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年折舊率”來計(jì)算。32、在一般情況下，（、重置價(jià)格）適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物

22、相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。33、報(bào)酬率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度）。34、收益法是以（、預(yù)期原理； ）為基礎(chǔ)的。這說明決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。35、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12，土地資本化率為10，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（、460；）萬(wàn)元。先求出土地價(jià)值（5020012）10%260（萬(wàn)元），房地產(chǎn)總價(jià)值260200460（萬(wàn)元）。36、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用（、假設(shè)開發(fā)法）作為其

23、中的一種估價(jià)方法。37、標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)（ C 、可視為基本不變）。38、劃分路線價(jià)區(qū)段的最主要標(biāo)準(zhǔn)是（、地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)；）。39、估價(jià)報(bào)告書中說明的（ C 、估價(jià)目的）限定了其用途。40、一幢舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ C 46）年。41、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（ A 供水、排水、供電、通訊）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。42、某宗土地的面積為1000m2，其

24、上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（ ）。A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7容積率總建筑面積建筑用地面積，即500010005。43、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（、有用性、稀缺性、有效需求）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。44、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元m2，建筑面積5000m2，其重置價(jià)格為1200元m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250m2，則該建筑物的單價(jià)為（A、950 ）元m2。（1250500010001500）5000950（元m2）45、對(duì)于建筑物與土地的組合來講，假使有兩塊位置相當(dāng)、面積相等的土

25、地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用會(huì)大于殘值，因此，有可能空地的價(jià)格會(huì)大于有建筑物的土地的價(jià)格，這種情況是基于（、均衡原理）造成的。46、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（、保持現(xiàn)狀前提）進(jìn)行估價(jià)。47、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（、28.2）萬(wàn)元。29（13）28.2（萬(wàn)元）。48、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（C、

26、可比實(shí)例房地產(chǎn)）狀況為參照系進(jìn)行的。49、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，錯(cuò)誤的是（ 、建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額）。50、有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用（、重建成本）為好。51、某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（、6.4% ）。52、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（報(bào)酬率安全利率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠）。53、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000

27、萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（、8001000萬(wàn)元）。54、房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)。但從長(zhǎng)期來看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的（ 、變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)）。55、臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮玫?，這些修正實(shí)際上為（C 、房地產(chǎn)狀況調(diào)整）。56、一臨街深度22.86（即75英尺），臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨(dú)、累計(jì)和平均深度價(jià)格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價(jià)為（、452.63萬(wàn)元）。57、路線價(jià)法的理論依據(jù)與下列哪種估價(jià)方法的理論依據(jù)相

28、同？（、市場(chǎng)法）58、商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度和（ A、周圍環(huán)境狀況C、臨街狀況）。59、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看（、周圍環(huán)境狀況）和安寧程度。60、搜集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于（、擬采用的估價(jià)方法）。二、多項(xiàng)選擇題、成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（、開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)； 、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)）。2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（、繁華程度；、臨街狀況）修正。3、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（ A、深度百分率D、其他價(jià)格修正率）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。4、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期(rq)修正的原因是（A、求得的路線(lxin)價(jià)已是正常價(jià)

29、格C、該路線(lxin)價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致）。5、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（B、在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)D、常常遭受洪水威脅）。6、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（ABD、委托估價(jià)合同 、實(shí)地查勘記錄、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告）。7、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（ABD、交通建設(shè)；、市場(chǎng)供求變化 、所在地區(qū)衰落）等引起。8、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有（AB、商品房銷售中的起價(jià)；、拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)）。9、下面（ AB、征地費(fèi)；、建筑安裝工程費(fèi)）是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。10、經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由（ 、開發(fā)成本、稅金 D、利潤(rùn)）構(gòu)

30、成。11、下列屬于房地產(chǎn)真正自然增值的有（ BC、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升、外部經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升）。12、需要補(bǔ)地價(jià)的情形有哪幾種？（ABC、增加容積率、改變?cè)恋赜猛?；、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； ）13、在目前的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑主要有：（ AC、通過征收農(nóng)地取得的；、通過在城市中房屋拆遷取得的 ）。14、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是（ BCD、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)；、客觀；、建筑物全新狀態(tài)下）的價(jià)格。15、通過下列哪幾種方式可在市場(chǎng)購(gòu)買土地？（ ABC、政府招標(biāo)出讓；、政府拍賣出讓；、政府掛牌出讓； ）16、下面屬于收益性房地產(chǎn)的是（、未出租的餐館；

31、、旅店；、加油站）。17、預(yù)期原理是（、收益法、假設(shè)開發(fā)法）等估價(jià)方法的理論依據(jù)。18、下列哪幾項(xiàng)是以營(yíng)業(yè)方式獲取收益的房地產(chǎn)？（、旅館；、歌城；、加油站）19、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式有（、預(yù)售；、建成后出售；、出租；）。20、以下適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的房地產(chǎn)有（、將在建工程續(xù)建成房屋；、將舊房裝飾裝修改造成新房、將生地開發(fā)成熟地； ）。21、房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分，主要分為下列幾類，其中正確的是（ACD A、銷售、營(yíng)業(yè)；D、商業(yè)）。22、下列哪些情況需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估？（B、企業(yè)破產(chǎn)清算；、房地產(chǎn)典當(dāng)；D、確定定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)）23、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（A、市場(chǎng)法；、成本法；、

32、收益法）。24、房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的（A、市場(chǎng)價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)值；）。25、標(biāo)價(jià)是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同（、樓層；B、朝向；C、戶型）的商品房的出售價(jià)格。26、某宗居住房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用做商業(yè)用途，也可用做居住用途，而估價(jià)人員堅(jiān)持以居住用途進(jìn)行估價(jià)，你認(rèn)為估價(jià)人員可能出于什么考慮？（）、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額小于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用、認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利。、按商業(yè)用途的估價(jià)結(jié)果小于按居住用途的估價(jià)結(jié)果。27、預(yù)計(jì)一年后建成的某在建工程，可能存在的估價(jià)情形為（）。、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)

33、象為未來狀況下的價(jià)格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格28、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括（A、區(qū)位狀況的調(diào)整；B、實(shí)物狀況的調(diào)整；、權(quán)益狀況的調(diào)整）。29、下列哪些屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的內(nèi)容？（A、政府出臺(tái)新的政策措施；B、利率發(fā)生變化；、出現(xiàn)通貨膨脹 ）30、下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是（、現(xiàn)行政策重大改變；、城市規(guī)劃重大改變；）。三、簡(jiǎn)答題1、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)主要包括哪些方面？從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)主要包括：(1)名稱。(2)坐落。（3）面積。（4）層數(shù)和高度；（5）建筑結(jié)構(gòu)，一般分為鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

34、（6）裝修。（7）建筑設(shè)備，包括給排水、通風(fēng)、采暖等。（8）平面位置。（9）工程質(zhì)量。（10）建成年月。（11）維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況。(13)利用現(xiàn)狀。（14）權(quán)屬狀況。2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪8方面？其來源于房地產(chǎn)的哪些特性？（1）房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性，受區(qū)位的影響很大。（2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性，即房地產(chǎn)價(jià)格在其內(nèi)涵上具有雙重的雙實(shí)體性基礎(chǔ)。（3）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有收益性，即房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（4）房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性，既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用和收益代價(jià)的租金。（5）房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長(zhǎng)期性，即房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。（6）房地產(chǎn)價(jià)

35、格具有個(gè)別性，即房地產(chǎn)價(jià)格通常是一宗房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。（7）房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性，即房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，是一個(gè)十分敏感的價(jià)格。（8）房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性，即房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢(shì)。3、什么是市場(chǎng)比較法？其理論依據(jù)和適用條件是什么？市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。4、房地產(chǎn)估價(jià)上的建筑物折舊包括哪幾個(gè)方面？求取建筑物折舊的方法有哪幾種？最常用的是哪種？建筑

36、物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）實(shí)際觀察法；（3）成新折扣法。（4）綜合法。最常用的是耐用年限法（特別是其中的直線折舊法）和成新折扣法。5、收益法的含義及其理論依據(jù)是什么？收益法適用的對(duì)象和條件是什么？收益法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來收益，通過報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，即是基于未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益法適用的對(duì)象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的

37、這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件：收益法完全建立在數(shù)學(xué)模型的基礎(chǔ)上，所以要求房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)必須都能夠較準(zhǔn)確地量化。6、什么是假設(shè)開發(fā)法？其理論依據(jù)、前提條件、適應(yīng)(shyng)對(duì)象是什么？假設(shè)開發(fā)法（The hypothetical development method），是在估算開發(fā)完成(wn chng)后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)測(cè)的未來房地產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其理論依據(jù)是預(yù)期(yq)原理。前提條件：必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式。售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合合法原則，符合國(guó)家

38、有關(guān)政策，包括稅收政策。正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段投入。開發(fā)商的利潤(rùn)和開發(fā)成本為社會(huì)正常平均水來。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。7、什么是房地產(chǎn)估價(jià)原則？如何理解在理論上估價(jià)原則與估價(jià)要求是有區(qū)別的？合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和替代原則從理論上說，估價(jià)原則與估價(jià)要求有區(qū)別，估價(jià)原則反映的是房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)內(nèi)在的規(guī)律，而獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正的總要求及以依法估價(jià)等，是社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)者提出的要求，是估價(jià)的前提條件。8、什么是資本化率？資本化率有哪些種類？求取資本化率的基本方法有哪些？資本化率(capit

39、alization rate)是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。主要有三種：綜合資本化率，建筑物資本化率和土地資本化率。求取資本化率的方法主有：（1）市場(chǎng)提取法；（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；（3）復(fù)合投資收益率法；（4）投資收益率排序插入法。9、什么叫路線價(jià)法？其理論依據(jù)、適用的對(duì)象和條件是什么？路線價(jià)法(unit foot appraisal method)是根據(jù)土地價(jià)值隨街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。路線價(jià)法的理論依據(jù)。道路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，

40、也是替代原理。考生應(yīng)掌握路線價(jià)法與市場(chǎng)法在具體運(yùn)用時(shí)的區(qū)別。路線價(jià)法適用的對(duì)象。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)，特別是在房地產(chǎn)稅收、市地重劃（城市土地整理）、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。路線價(jià)法適用的條件。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地排列較整齊。四、計(jì)算題（必須寫出計(jì)算過程，可不算出結(jié)果。）1、某房地產(chǎn)建成于1995年12月30日，此后收益年限為50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分別獲得純收益85、90、95萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2000年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬(wàn)元，從2003年12月

41、30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；購(gòu)買該類房地產(chǎn)通常可得到銀行70的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6，自有資本要求的收益率為10。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)1999年12月30日的收益價(jià)格。計(jì)算過程：（1）計(jì)算公式：i表示年份，Ai未來第i年的凈收益，t凈收益有變化的年限，Y表示資本化率，大于0。（2）A1=95萬(wàn)元，A2=92萬(wàn)元，A3=94萬(wàn)元，A=95萬(wàn)元（3）Y=70%6%+（1-70%）10%=7.2%（4）n=50-4=46年（5）t=3年（6）將上述數(shù)字代入公式計(jì)算： 95(7.2%)92(7.2%）294（7.2%）3957.2%(7.2%)3(7.2%)46-3126

42、2.14萬(wàn)元。2、某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000。土地于1999年10月日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為1000元m2；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每建筑面積800元。2004年10月日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價(jià)為1100元m2；該類房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為50年的土地價(jià)格）為每m2建筑面積2000元。估計(jì)該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價(jià)。（）計(jì)算公式為：舊房地價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折

43、舊（）修正后的土地價(jià)格V50K45K5011001000（）45（6%）501078642.66元。（）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格2000200011001000 2900000元（）建筑物累計(jì)折舊額2900000（） 236734.69元（）該房地產(chǎn)2004年10月日總價(jià)1078642.662900000236734.693741908元3、某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為0。試求其折舊總額。(1)門窗

44、等損壞的折舊額=修復(fù)費(fèi)用=2萬(wàn)元(2)裝修的折舊額=301/53=18萬(wàn)元(3)設(shè)備的折舊額=601/1510=40萬(wàn)元(4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目(xingm)的折舊額=（180-2-30-60）1/5010=17.6萬(wàn)元(5)該建筑物的折舊(zhji)總額=2+18+40+17.6=77.6萬(wàn)元4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)(zhungti)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3，年利率為6，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建

45、筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：建造成本800萬(wàn)元管理費(fèi)用800324萬(wàn)元投資利息（80024）60（16%）1.51（80024）40（16）0.554.9萬(wàn)元?jiǎng)t：建筑物的重置價(jià)格8002454.90501201048.9萬(wàn)元計(jì)算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額18萬(wàn)元裝修部分的折舊額2002580萬(wàn)元設(shè)備部分的折舊額11081088萬(wàn)元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額（1048.9018200110）850115

46、.34萬(wàn)元?jiǎng)t：建筑物的折舊總額188088115.34301.34萬(wàn)元5、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35，報(bào)酬率為10%。計(jì)算過程為）

47、計(jì)算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益80300085（135）12159.12（萬(wàn)元）收益年限40634（年）辦公樓現(xiàn)值為：159.121011(110%)341528.92(萬(wàn)元)）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格乙方使用權(quán)年凈收益80200085（135）12106.08（萬(wàn)元）乙方使用權(quán)剩余收益年限15411（年）乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： 106.08 1011（110）11689（萬(wàn)元）甲方權(quán)益價(jià)格辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)價(jià)格1528.92689839.92萬(wàn)元6、某酒店總建筑面積10000m2；一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為酒店客房

48、、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間（建筑面積7600m2），會(huì)議室2間（建筑面積200m2），自用辦公室3間（建筑面積200m2）。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置率為30；會(huì)議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積1500元，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為每平方米建筑面積8000元。該酒店正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40。當(dāng)?shù)鼐频赀@種類型的房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該酒店的正?？們r(jià)格。（）計(jì)算一層餐廳和咖啡廳的價(jià)格萬(wàn)元）（）計(jì)算自用辦公室價(jià)格：8000200160（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店客房年總收益：200190365（130%）970.9（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店會(huì)議室年總收益：5002021224（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店年總費(fèi)用：970.940388.36（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店自營(yíng)部分年凈收益：970.924388.36606.54（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店自營(yíng)部分的價(jià)格（含大堂、客房、會(huì)議室、辦公室）：606.5487581.75（萬(wàn)元）（）計(jì)算該酒店的正?？們r(jià)格：7581.752251607966