1、 PAGE 16Xxxx地下停車位銷售計劃目前某縣市場除本項目外沒有類似物業(yè)銷售，無法為車位銷售提供全面的市場依據(jù)。因此，本項目車位銷售將參考其他城市的車位銷售方式。營銷背景1.從某縣房地產(chǎn)市場車位的整體比例和銷售額來看，市場對車位的需求相對較小。從項目車位占比來看，該項目是目前某縣房地產(chǎn)項目中唯一一個有車位出售的項目。根據(jù)某縣市場的消費能力和習(xí)慣，車位進(jìn)入尋常百姓家還需要一段時間，所以在一定時期內(nèi)某縣市場對車位的需求仍然較低。2.以項目前期市場為參照，從消費能力和投資心理來看，大部分消費者對車位的需求空間并不明顯。同一機構(gòu)對某市場車位需求的調(diào)查結(jié)果顯示，隨機抽取的擁有汽車的消費者中，約60%

2、表示不會考慮購買車位，約40%表示會考慮購買車位。買車位的動機是為了節(jié)省使用成本或者目前價格較低，先選好位置；隨機抽取了部分無車項目業(yè)主。基于消費能力和投資回報的考慮，其中約80%的人表示近期不會考慮購買車位。3.某車位市場整體反應(yīng)冷淡。有些項目不賣車位，而是長期持有，等待合適的時機。根據(jù)某市場的了解，部分樓盤采取的是提前持有車位的方式，待時機成熟再以理想價格出售。入住率越高，售價越高。事實上，基于低回報和業(yè)主沒有入住的情況下，長期持有車位物業(yè)，等待合適的時機出售，已經(jīng)成為一些項目采取的主要策略。4.大量地面空間用于停車，而地下停車位利用率低。懷縣人喜歡省事，方便，省錢。如果有地面停車位，他們

3、也不想從地下停車位下車，這已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。目前入住率比較高的永?；▓@一期，路上基本都停滿了車輛。5.車位的可達(dá)性不夠，大部分車位不能直接進(jìn)家門。對于大部分業(yè)主來說，停車和開車都帶來了一些麻煩，業(yè)主們曾經(jīng)說過還不如直接停在單位門口。有的車位沒有其他銷售點；6.停車位面積太小。車主買車后到售樓部反映車位太小，需要換車位，車位不能停。另外，考慮到本項目目前車位銷售價格約為7萬/輛，建議在再銷售前期采取租售結(jié)合的方式。參考其他縣的車位租賃價格，建議本項目車位年回報率基本達(dá)到5%左右，車位租賃價格定在200-300元/月。市場戰(zhàn)略1.停車位銷售時間表建議復(fù)地華府項目車位再次對外銷售，復(fù)地華府項目全

4、部交付后再安排車位銷售。這有兩個原因。一是考慮到目前付款和尾房銷售是重點，現(xiàn)階段不建議強行出售車位；第二，車位的銷售，尤其是剛開始的時候，最好集中力量打一場殲滅戰(zhàn)，集中力量消化一批，然后利用漲價等價格杠桿，促使那些猶豫購買的人盡快出手。2.停車位銷售策略a、考慮早期開發(fā)商持有，以租售結(jié)合的方式出售。以信陽市場為例，前期尤其是交房前的車位銷售并不理想。項目中車位的成功案例是，在小區(qū)入住率達(dá)到較高水平之前，開發(fā)商持有物業(yè)，以租賃物業(yè)為主。當(dāng)社區(qū)成熟后，它開始以更高的價格出售，并回報投資。地下車庫全部投入使用后，可以考慮在不同的小區(qū)進(jìn)行銀行抵押貸款進(jìn)行融資，實現(xiàn)地下車位的變現(xiàn)。B.融資模式的銷售模式

5、即車位設(shè)定為11萬元/輛，以開盤價繳納1萬元確認(rèn)車位，在約定時間內(nèi)完成簽約手續(xù)，一次性繳納全部車位費用，即可享受“0元”購買車位的巨大福利。具體實施辦法是:開發(fā)公司全額繳納車位費用后，自簽約之日起每年返還車位費用1萬元，分十一年全額繳納。客戶等于0元里的車位。(對于我們開發(fā)公司來說，這種方式抓住了人貪小便宜的心理，達(dá)到了快速回籠資金的目的，促進(jìn)了項目車位的銷售。仔細(xì)考慮了一下，其實我們?nèi)谫Y政策的盈利點是客戶前期投入的11萬元，以及11年的存款利息。)C.支付方式多樣化。一般車位主要是一次性付清。為了讓更多的人能方便的買到車位，建議采取多種方式，車位分期，首付50%，余款一年內(nèi)付清。建議結(jié)合集中

6、開盤優(yōu)惠推出分期付款計劃，吸引客戶最大額度購買。D.實施銷售控制，減少車位數(shù)量。在車位銷售初期，建議采用銷售控制來控制車位數(shù)量，以減少客戶的選擇；項目入住率提高后，以成交量銷售為主，優(yōu)惠政策為輔，配合現(xiàn)場銷售的氛圍，增加緊迫感，促進(jìn)成交。3.其他策略一、在停車位促銷中使用限時限量。銷售人員電話聯(lián)系客戶，告知集中開盤期間該項目車位享受1000元-5000元優(yōu)惠，如“購買車位，前30名客戶優(yōu)惠10000元/輛，前50名客戶優(yōu)惠6000元/輛，50-100名客戶優(yōu)惠3000元/輛”。此外，還會告知客戶“車位或購買兩個以上車位，額外優(yōu)惠2000元/輛。B.盡快交房，提高入住率。目前，四期工程建設(shè)已基本

7、完成。建議盡快進(jìn)行配套建設(shè)，爭取及時交付，盡快讓客戶入住并購買車位。C.車位與房屋的匹配。在項目銷售中，考慮選擇一批優(yōu)質(zhì)房源，將待售車位與一定比例的房源進(jìn)行匹配，減少客戶購買的選擇，同時也增加了車位的銷售。d、物業(yè)管理應(yīng)嚴(yán)格控制地面停車位，實行嚴(yán)格的車輛管理制度。交付后，物管要求所有汽車進(jìn)入地下車位，嚴(yán)禁停放在地面。同時，所有地下停車位統(tǒng)一配備車位鎖，防止隨意停車。e、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點在投資回報、汽車保養(yǎng)、防刮傷等方面，整理出系統(tǒng)的停車說辭進(jìn)行培訓(xùn)。附件附件1:車位租賃合同附件2:物業(yè)管理(地下車庫管理)服務(wù)協(xié)議附件三:地下車庫管理規(guī)定Xxxx組織規(guī)劃部門X，X，2015附件1:車位租賃合同停車

8、位租賃合同甲方(出租方):地址:代表:電話:乙方(承租人):身份證號碼:地址:電話:為便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，河南晨都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(開發(fā)商)將復(fù)地華府小區(qū)現(xiàn)有停車位出租給乙方，據(jù)此，甲乙雙方本著平等、自愿、互利、誠實信用的原則，就將小區(qū)停車位出租給乙方達(dá)成一致意見，特訂立本合同。第1條數(shù)量、位置和面積停車位號碼:位置:面積:。第二條租賃期限乙方的租賃期限為本合同的有效期限。本合同有效期為年，從年月日至年月日。合同期滿后，雙方可以協(xié)商續(xù)簽合同。第三條租金及其支付方式車位租賃遵循先使用后付費的原則，乙方應(yīng)在簽訂本合同時一次性向甲方支付車位租賃費。費用收取后，不予退還。乙方應(yīng)在本

9、合同約定期限屆滿前三周向甲方提交書面續(xù)租申請，經(jīng)甲方同意后辦理相關(guān)手續(xù).視為放棄期限屆滿后續(xù)租的權(quán)利，甲方無需將乙方納入下一期車位租賃計劃。乙方租賃停車位的租金為每年人民幣元。付款方式是:第四條雙方責(zé)任甲方的責(zé)任:1.按照本合同的約定向乙方提供停車位；2.負(fù)責(zé)維護(hù)停車位的公共秩序；3.負(fù)責(zé)停車位的衛(wèi)生和清潔。乙方的責(zé)任:1.不得將車位轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借他人；2.租賃停車位僅用于停放機動車；3.停放的機動車車牌號發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)通知甲方；4.不得影響其他停車位停放車輛的安全和正常通行；5.在停車位修理或清洗車輛必須得到甲方的批準(zhǔn)；6.車輛進(jìn)出車位不得妨礙甲方的物業(yè)管理活動及其他業(yè)主和物業(yè)使用人的活動。第

10、五條停車位的所有權(quán)和維護(hù)停車位歸河南晨都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有.維護(hù)工作應(yīng)由甲方進(jìn)行.第六條甲方的免責(zé)如乙方車輛在車位內(nèi)損壞，除非乙方有證據(jù)證明是甲方行為或甲方未履行職責(zé)所致，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任；如乙方車輛遺失在車位，除非乙方有證據(jù)證明是甲方行為造成的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任；如乙方車輛在停車位內(nèi)損壞或丟失，甲方將協(xié)助乙方向公安機關(guān)報案，并配合公安機關(guān)調(diào)查處理。第七條其他1.如因社區(qū)發(fā)展、規(guī)劃等原因需要提前終止合同。，甲方應(yīng)提前幾天通知乙方；2.甲方將建立健全停車位的各項管理制度；第八條不可抗力在本合同履行過程中，如發(fā)生地震、洪水等不可預(yù)見、不能避免的損失，甲乙雙方均免于承擔(dān)責(zé)任，但雙方應(yīng)盡力避免

11、損失的擴大，對擴大的損失負(fù)有責(zé)任的一方應(yīng)予以賠償。第九條違約責(zé)任1.除本合同本條規(guī)定的情況外，甲乙雙方不得擅自解除本合同。擅自終止本合同的一方視為違約，守約方有權(quán)要求違約方支付人民幣作為違約金；2.乙方應(yīng)按時支付車位租金，不得以任何理由拖欠租金。乙方拖欠租金的，應(yīng)按日向甲方支付違約金；3.如乙方不當(dāng)使用車位或未按甲方規(guī)定使用車位，乙方應(yīng)賠償給小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)使用人或甲方造成的損失。第十條爭議的解決本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協(xié)議進(jìn)行約定。本合同履行過程中發(fā)生的任何爭議，雙方應(yīng)通過平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可依法向甲方所在地人民法院提起訴訟。本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本合同一式三份，甲

12、方兩份，乙方一份，具有同等法律效力。本合同的所有附件與本合同具有同等法律效力。甲方:乙方:負(fù)責(zé)人:簽署日期:附件2:物業(yè)管理(地下車庫管理)服務(wù)協(xié)議甲方:乙方:號樓單元房為維護(hù)復(fù)地華府項目的交通秩序，規(guī)范機動車停放，保障業(yè)主車輛安全，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就復(fù)地華府項目地下車庫車位租賃管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議:車輛基本信息業(yè)主姓名:性別:電話號碼:駕駛證號:車牌號:車型:顏色:財產(chǎn)狀況物業(yè)位置:物業(yè)名稱:復(fù)地華府項目地下車庫停車位號碼:第三條雙方的權(quán)利和義務(wù)。一、甲方的權(quán)利和義務(wù)1.根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本小區(qū)地下車庫管理規(guī)定，并書面告知乙方；2.負(fù)責(zé)建立和完善本車庫停放車輛的檔

13、案；3.制止違反車庫管理規(guī)定的行為。4.租賃期滿，業(yè)主如需繼續(xù)租賃，應(yīng)在協(xié)議期滿前十五天到管理處辦理租賃手續(xù)；否則，乙方自動終止協(xié)議，甲方有權(quán)將車位轉(zhuǎn)租給他人，不再另行通知；二。乙方的權(quán)利和義務(wù)1.監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)，就車輛管理的相關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議；2.嚴(yán)格遵守物業(yè)公司制定的福地華府項目地下停車場管理規(guī)定。乙方違反復(fù)地華府項目地下停車場管理規(guī)定的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任；3.根據(jù)本協(xié)議按時支付車位租金和管理費；4.接受甲方的管理和服務(wù)；5.為停放的車輛辦理相關(guān)和完整的保險手續(xù)。第四條車庫物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量1.車庫干凈整潔，車輛停放有序；2.公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運行使用正常，無事

14、故隱患，日常使用中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和維護(hù)規(guī)范；3.機動車停放管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出登記；4.消防設(shè)備設(shè)施完好，運行正常，并能隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的火災(zāi)應(yīng)急計劃；5.停車場實行24小時值班制度。第五條禁止停車行為1.停放車輛時，不得妨礙其他車輛的通行和其他停車位的使用，禁止在非停車區(qū)域停放任何車輛；2.不得損壞車庫內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得占用他人車位，不得改變車庫使用性質(zhì)；3.禁止在車庫內(nèi)練習(xí)、修理或清洗車輛。如有滴漏，必須及時清理干凈；4.車庫內(nèi)禁止停放裝有有毒、易燃、易爆等危險品的車輛；5.地下車庫嚴(yán)禁煙火。停車不換的，取消停車資格。第六條停車費的價格和收費方式停車管理

15、服務(wù)費:人民幣/月；車位租金:人民幣/月。租賃期限為_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _年，即_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _月，至2010年止第七條違約責(zé)任的處理1.如甲方違反本協(xié)議，未能達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，乙方有權(quán)督促甲方限期整改；2.如因乙方原因?qū)е录追轿茨苓_(dá)到服務(wù)目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)取消其停車資格；3.如甲方違反本協(xié)議，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或收取費用，乙方有權(quán)要求甲方退還全部費用、退還利息并支付違約金。4.如乙方違反本協(xié)議，未按約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間支付停車服務(wù)費，甲方有權(quán)要求乙方支付欠款，并取消乙方的停車資格；5.乙方有責(zé)任和

16、義務(wù)保證停放的車輛完好，因車輛本身滴漏、電路問題等原因造成的后果由乙方承擔(dān)；6.乙方應(yīng)承擔(dān)違反本協(xié)議第五條所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。第八條為維護(hù)業(yè)主和公眾的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、搶救生命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等緊急情況。如甲方采取緊急措施給乙方造成必要的財產(chǎn)損失，雙方應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)。本協(xié)議執(zhí)行過程中，如因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行，雙方應(yīng)及時協(xié)商，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)處理。第十條業(yè)主有優(yōu)先購買停車位的權(quán)利。如因業(yè)主購買車位導(dǎo)致車位租約調(diào)整，甲方不承擔(dān)責(zé)任。第十一條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自

17、雙方簽字之日起生效。甲方簽字(蓋章)和乙方簽字(蓋章)年，月，年，月，日附件三:地下車庫管理規(guī)定加強地下車庫管理，規(guī)范車輛停放。維護(hù)良好的停車秩序，保護(hù)地下車庫停車位的業(yè)主、使用人、全體業(yè)主和物業(yè)管理的合法權(quán)益，根據(jù)當(dāng)?shù)亟煌ǚㄒ?guī)制定本管理辦法。第一條。所有進(jìn)出地下的車輛必須遵守復(fù)地華府項目地下車庫管理服務(wù)協(xié)議及本管理辦法。實行車庫有償使用，按規(guī)定交納場地服務(wù)費(不含車輛保管費)，服從物業(yè)管理公司工作人員的管理，愛護(hù)車庫設(shè)施設(shè)備。第二條。車輛持管理磁卡進(jìn)出車庫時，應(yīng)關(guān)閉遠(yuǎn)光燈，禁止鳴笛，限速5km/h。第三條。車輛應(yīng)停放在自己的車位上，不得占用公共通道或他人車位，并應(yīng)避開公共設(shè)施、障礙物等車輛，

18、防止車輛刮碰。第四條。車庫內(nèi)設(shè)計停放的車輛為小型家用和商用車輛，車輛高度不得超過2米。超長超高大型車輛和貨運卡車禁止進(jìn)入車庫。第五，及時清洗車輛，不干凈的車輛不得入庫，漏油、污染嚴(yán)重的車輛不得進(jìn)入車庫。第六條。地下車庫禁止洗車、修車、學(xué)車、練車、剎車，嚴(yán)禁無證駕駛。第七條。車庫內(nèi)不允許有危害公共衛(wèi)生的行為。禁止傾倒垃圾和有毒物質(zhì)，嚴(yán)格控制噪聲源。第八條。車庫內(nèi)嚴(yán)禁煙火，不準(zhǔn)攜帶易燃、易爆、有毒、有害、放射性物品進(jìn)入車庫。第九條。進(jìn)出車庫時，應(yīng)嚴(yán)格按照車庫規(guī)定的路線行駛。你要遵循支路車禮讓讓干線車先行，不要堵塞道路和車庫出入口。第十條車主應(yīng)對車輛和車內(nèi)物品的安全負(fù)責(zé)，妥善保管車鑰匙和車輛證件，出入磁卡，車內(nèi)不得存放現(xiàn)金和貴重物品。離開時，應(yīng)關(guān)上汽車的車窗玻璃，鎖好車門并上鎖，打開汽車的防盜裝置。車位歸整人所有和維護(hù)。第十一，不能改變車庫車位用途，不能占用公共場所和公共設(shè)施，不得在車位內(nèi)搭建和安裝原有設(shè)施以外的設(shè)施。第十二條。車庫的出入口是單行道。請按照指示開車出去。人們應(yīng)該走類似的人行通道，禁止走機動車道。通過地下車庫時，應(yīng)靠右行走，注意