1、蘭州地5大道商業(yè)街策劃工作報(bào)告匯報(bào)提綱一、 項(xiàng)目概況二、 項(xiàng)目分析三、 項(xiàng)目定位四、 項(xiàng)目招商推廣五、 滔略簡(jiǎn)介“桃海市場(chǎng)費(fèi)家營(yíng)十字地下商場(chǎng)”項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)費(fèi)家營(yíng)十字。安寧西路與萬(wàn)寧北路交叉路口。是蘭州市首條快速公交線路安寧東西路快速公交專線的配套工程。建筑面積萬(wàn)平方米。 選 址一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目國(guó)內(nèi)地下商業(yè)項(xiàng)目案例調(diào)研調(diào)研背景北京市地下商業(yè)個(gè)案分析上海市地下商業(yè)個(gè)案分析廣州市地下商業(yè)個(gè)案分析二、項(xiàng)目分析調(diào)研背景 隨著城市開發(fā)的日益成熟，城市土地資源的日益匱乏。地下商場(chǎng)作為一種商業(yè)形態(tài)，日益成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。地下商場(chǎng)可以分為三種形式 。第一種是“防空洞”改造而來的地下商業(yè)街 ，其特點(diǎn)是

2、沒有產(chǎn)權(quán)，過道式物業(yè)，物業(yè)開發(fā)者一般要與政府簽訂長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)合約，制勝的要點(diǎn)在于“如何將隨意性消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M(fèi)” 。第二種是“純地下商場(chǎng)” ，第三種是傳統(tǒng)購(gòu)物中心地下層部分，有產(chǎn)權(quán)，特點(diǎn)是與購(gòu)物中心的地面物業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展。地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資額巨大、長(zhǎng)期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)。 無論采取哪種開發(fā)模式，經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)都在于“一是如何聚集人流，二是如何將人流變?yōu)樯塘?。?以下是我們對(duì)北京、上海、廣州三個(gè)一線城市典型地下商場(chǎng)的調(diào)研分析，以便對(duì)本案的策劃和規(guī)劃定位有所啟發(fā)。東方新天地項(xiàng)目基本資料地理位置：東長(zhǎng)安街一號(hào)東方廣場(chǎng)占地面積：12萬(wàn)面積分割：140-3000，經(jīng)營(yíng)面積

3、在1000平方米以上的主力店鋪逾17家租戶數(shù)量：約230戶左右出租率：98%，地下一層與地上一層出租率100%開業(yè)時(shí)間：2003年項(xiàng)目定位：高檔購(gòu)物中心輻射范圍：北京市消費(fèi)者及國(guó)內(nèi)外游客，比例為4：1 北京市商業(yè)個(gè)案分析圖;東方新天地地鐵層主干道及部分中庭布局北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分布 東方新天地為東方廣場(chǎng)的商業(yè)部分，共分三層：地下一層，地上二層。整個(gè)商業(yè)分為5大區(qū)及天空大道，各組團(tuán)之間特征鮮明又不失聯(lián)系。北京市商業(yè)個(gè)案分析本項(xiàng)目劃分為五大區(qū)及天空大道，各組團(tuán)特征鮮明、聯(lián)系密切東方新天地品牌展示層數(shù)品牌定位品牌展示首層國(guó)際一線及知名品牌珠寶鐘表眼鏡：勞力士、tiffany 寶柏 歐米笳

4、、萬(wàn)國(guó)表 tigoni 江詩(shī)丹頓 瑞士梅花表服裝：bubbery、紀(jì)梵希、kenzo、馬克華菲、切瑞蒂、寶姿、東北虎皮草、pierre mantoux、派、kent&curwen皮鞋、飾品：folli follie、施華洛世奇、萬(wàn)寶龍、伊華時(shí)尚、派克、雅天妮、金色寶藏、阿加達(dá)首飾護(hù)理/美容：歐舒丹、瑪花纖體地鐵層（地下一層）偏向年輕人的流行品牌服裝：杰西卡、 w.doubleeudot、翠貝卡、onlyvero moda 歐時(shí)力 sisley鞋類、飾品：Bata 米蘭奴皮具專賣店 翠貝卡 斯艾伊 茜子護(hù)膚、化妝品：水芝澳、佰草集珠寶鐘表眼鏡：swatch time world 設(shè)計(jì)者時(shí)間餐廳、

5、快餐：天福茗茶、面愛面、荷花泰菜、山水居、麻布十番、味千拉面天空大道（地上二層）服務(wù)性業(yè)態(tài)，銀行、美容院等銀行/服務(wù)/其他：中國(guó)建設(shè)銀行、渣打銀行北京分行個(gè)人理財(cái)中心、招商銀行、都市名人高爾夫、金考復(fù)印服務(wù)娛樂/展廳/影音：尼康、易簡(jiǎn)極家餐廳：牛扒工廠、寒室、品諾酒窖酒店：托飛輪服裝：寶姿及寶馬生活方式專賣店、亨利普爾、上海灘個(gè)人護(hù)理/美容：湯尼英蓋、思妍麗北京市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布情況消費(fèi)客群天空大道：由于樓層較高，到達(dá)該層的游客較少，故業(yè)態(tài)主要為銀行、美容院、高級(jí)餐廳及少量高級(jí)品牌服飾店等服務(wù)性業(yè)態(tài)，消費(fèi)對(duì)象主要為王府井周邊的白領(lǐng)階層及外籍工作人員，年齡在25歲-50歲之間首層：入駐商戶多

6、為國(guó)際一線品牌，故消費(fèi)對(duì)象為來自北京市乃至國(guó)內(nèi)外顧客具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于品牌知名度要求較高的中青年階層，年齡層次在25歲以上。地鐵層：入駐品牌多為年輕人所喜好的流行品牌，故消費(fèi)對(duì)象多來自年輕一族，年齡在25-35歲之間，緊跟時(shí)尚潮流，風(fēng)格多變。人流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日上午10點(diǎn)半統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門入口處，該項(xiàng)目入口較多統(tǒng)計(jì)人數(shù)：正門入口處3500人/小時(shí)，所有入口合計(jì)約1萬(wàn)人/小時(shí)日均人流量：15-20萬(wàn)，節(jié)假日25萬(wàn)北京市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)客群構(gòu)成項(xiàng)目亮點(diǎn) 1、整個(gè)建筑采用連貫的長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì)，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，建成時(shí)是全亞洲最大的商業(yè)建筑群、也是北京心臟地區(qū)罕有的多功能商業(yè)城； 2、長(zhǎng)廊中部有

7、多處與地鐵相通，標(biāo)識(shí)明確； 3、每一主題區(qū)都有中庭設(shè)計(jì)，部分中庭為透明拱頂設(shè)計(jì)，風(fēng)格多變，減少了地下商業(yè)的壓抑感。北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目的建筑特點(diǎn)鮮明，增強(qiáng)了商業(yè)項(xiàng)目本身的觀賞價(jià)值產(chǎn)品設(shè)計(jì)上： 加強(qiáng)出入口的人流導(dǎo)示系統(tǒng)，主要出入口設(shè)置前廳，聚集人流并分散至各業(yè)態(tài)區(qū)，中庭充滿動(dòng)感，激發(fā)購(gòu)物欲望 ；運(yùn)營(yíng)模式上： 項(xiàng)目全部采用租賃的形式，定位較高，利用項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)客群準(zhǔn)確定位為面向年輕客群消費(fèi)品牌；項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)商主要以知名品牌的商業(yè)帶動(dòng)北京市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目的可借鑒因素主要在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式以及招商定位世貿(mào)天階項(xiàng)目基本資料地理位置：朝陽(yáng)區(qū)，迎賓國(guó)道東大橋路東側(cè) 建筑面積：萬(wàn)，商業(yè)面積8

8、萬(wàn)平米面積分割： 100-1000平米出租率：92%開業(yè)時(shí)間：2006年9月開街商業(yè)定位：高檔購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)；結(jié)合美食、娛樂、空間藝術(shù)、時(shí)尚藝術(shù)櫥窗；以滿足看、聽、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購(gòu)物場(chǎng)所輻射范圍：北京全市及國(guó)內(nèi)外游客，比例為7：3開發(fā)商： 北京奧中基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布北京市商業(yè)個(gè)案分析運(yùn)動(dòng)休閑用品流行飾品音樂 圖書餐廳俱樂部生活、家居美食街圖：世茂天階地下一層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布情況消費(fèi)客群 南樓針對(duì)CBD內(nèi)20-30歲的白領(lǐng)階層； 北樓主要面對(duì)CBD的涉外人群，商業(yè)精英；這一年齡層和類型客戶具有比一般白領(lǐng)階層更成熟的特征，講究品牌，對(duì)于品牌流行度

9、，消費(fèi)設(shè)施及服務(wù)方面的要求較高,年齡在30-45歲之間人流量 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日下午7點(diǎn)左右 統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門入口處 統(tǒng)計(jì)人數(shù)： 正門入口處約1050人/小時(shí) 世茂天階電子天幕下部分設(shè)施尚未完工，除了南樓一樓的ZARA旗艦店人流較大外，二層以上人流量較小北京市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)客群主要以年輕白領(lǐng)和商務(wù)人士為主，國(guó)內(nèi)游客和涉外人群為輔圖: 天階電子天幕項(xiàng)目亮點(diǎn) 大型電子天幕，亞洲第一的LED，世界第二，寬30米，縱深250米，視覺效果強(qiáng)，富有沖擊力店鋪位置平均租金（元/平米*日）北樓1層33北樓3層 16.5-20南樓1層 38租金情況北京市商業(yè)個(gè)案分析租金水平較高，產(chǎn)品的個(gè)性化特出西班牙建筑風(fēng)格帶來了

10、異國(guó)情調(diào)，與大型電子天幕相得益彰項(xiàng)目亮點(diǎn) 世貿(mào)天階中央廣場(chǎng)：大型發(fā)布會(huì)、時(shí)裝秀、演藝活動(dòng)策源地北京市商業(yè)個(gè)案分析建筑風(fēng)格與商業(yè)的業(yè)態(tài)充分結(jié)合基礎(chǔ)信息地理位置： 人民廣場(chǎng)下建筑面積：萬(wàn)平米面積分割： 7-30平米，主力面積在20平米左右出租率： 95%開業(yè)時(shí)間： 1995年項(xiàng)目定位： 中低檔時(shí)尚小商品消費(fèi)對(duì)象：消費(fèi)能力不高， 但追逐時(shí)尚潮流的年輕群體；輻射范圍：上海全市及周邊城市迪美地下商業(yè)街上海市商業(yè)個(gè)案分析產(chǎn)品規(guī)劃 地下一層，通往地鐵層；干道寬度：主干道寬12米，中間多被小飾品柜臺(tái)所占據(jù)；次干道寬5-6米，小通道寬3米左右。業(yè)態(tài)分布消費(fèi)人群 年輕族群，年齡在15-30歲之間，多為學(xué)生階層，以

11、女性較多；購(gòu)買力較弱，緊跟時(shí)尚潮流但有標(biāo)新立異，對(duì)于流行服飾、流行飾品有著強(qiáng)烈喜好。人流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周一下午2點(diǎn)統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門入口處 統(tǒng)計(jì)人數(shù)： 1750人/小時(shí) 注：受到統(tǒng)計(jì)時(shí)段及暴風(fēng)雨的影響，當(dāng)天人流量較?。┥虾Ｊ猩虡I(yè)個(gè)案分析產(chǎn)品規(guī)劃一般，業(yè)態(tài)分布和消費(fèi)客群均與新街口萊迪廣場(chǎng)類似租金水平 整體租金12-28元/平米*月；入口主干道、次干道、小通道的平均租金分別為28元/平米*月、16元/平米*月、12元/平米*月，比例為7：4：3；店鋪位置平均租金（元/平米*日）入口主干道28次干道 16小通道 8-12香港名店街20-30項(xiàng)目可借鑒 1、與地鐵的充分結(jié)合，強(qiáng)化人流導(dǎo)示。 2、特色商業(yè)業(yè)態(tài)

12、吸引消費(fèi)。上海市商業(yè)個(gè)案分析租金水平較高，特設(shè)的商業(yè)業(yè)態(tài)組合可以吸引更多的消費(fèi)客群玫瑰坊基礎(chǔ)信息地理位置：中山公園地鐵站附近,軌道交通二號(hào)線與三號(hào)線換乘中心地區(qū),在其兩頭有地鐵二號(hào)線的2號(hào)、4號(hào)出口； 占地面積： 萬(wàn)平米建筑面積：總建萬(wàn)平米，商業(yè)萬(wàn)平米面積分割： 10-50平米租戶數(shù)量：324戶出租率： 85%開業(yè)時(shí)間：2004年5月 項(xiàng)目定位： 時(shí)尚流行飾品輻射范圍：活動(dòng)范圍集中在上海市西片的消費(fèi)者，對(duì)于整個(gè)上海市輻射力較弱上海市商業(yè)個(gè)案分析產(chǎn)品規(guī)劃1.三角形規(guī)劃，鋪面可得到全方位展示，杜絕死角，可在一定程度上提升租金。2.在開發(fā)時(shí)就刻意突出“街”的創(chuàng)意，把地下兩層、地面兩層的空間以一道長(zhǎng)長(zhǎng)

13、的斜坡相連，實(shí)現(xiàn)“街”的形式。在導(dǎo)購(gòu)標(biāo)志上，也下足了功夫：在商業(yè)街的各個(gè)拐角處，都有一個(gè)顏色鮮艷的導(dǎo)購(gòu)牌，指引消費(fèi)者前往目標(biāo)店鋪。上海市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布消費(fèi)人群 定位與迪美相似，故消費(fèi)人群也以年輕族群為主，年齡在15-30歲之間，多為學(xué)生階層，以女性較多；購(gòu)買力較弱，緊跟時(shí)尚潮流但又標(biāo)新立異，對(duì)于流行服飾、流行飾品有著強(qiáng)烈喜好。人流量：統(tǒng)計(jì)時(shí)間：周日晚8點(diǎn)；統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)：正門入口處 ；統(tǒng)計(jì)人數(shù)： 600人/小時(shí) 店鋪位置平均租金（元/平米*日）地下一層 10-20地上一層20-25地上二層10-15租金情況平均租金報(bào)價(jià)在10-25元/平米*日，由于店內(nèi)生意較為蕭條，故轉(zhuǎn)讓門面較多。 規(guī)劃亮點(diǎn)及

14、項(xiàng)目借鑒 1.三角形規(guī)劃，杜絕死角，制造較小的租金差。 2.突出“街”的創(chuàng)意，把地下兩層、地面兩層的空間以一道長(zhǎng)長(zhǎng)的斜坡相連，實(shí)現(xiàn)“街”的形式；在商業(yè)街的各個(gè)拐角處，都有一個(gè)顏色鮮艷的導(dǎo)購(gòu)牌，指引消費(fèi)者前往目標(biāo)店鋪。圖:三角形設(shè)計(jì)杜絕死角項(xiàng)目綜合評(píng)析 該項(xiàng)目已經(jīng)營(yíng)業(yè)三年有余，雖然與地鐵相通連，但人氣仍然不足，“過路不留人”成為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的瓶頸問題，該項(xiàng)目難以聚集人氣的原因是： 1.地鐵能夠集聚人流，同時(shí)也能發(fā)散出去。中山公園周邊居民少，就地消費(fèi)少。雖然它也是換乘站，但一個(gè)在地上，一個(gè)在地下，客觀上已經(jīng)把人流分散出去。 2.中山公園地鐵站途經(jīng)人流量達(dá)到萬(wàn)人/天，而徐家匯地鐵站是31萬(wàn)人/天，二者幾

15、乎相當(dāng)，但是由于地面上大型商場(chǎng)較少，故難以形成商圈互補(bǔ)效應(yīng)，導(dǎo)致地下滯留人群稀少。 3.玫瑰坊項(xiàng)目本身特色不夠鮮明，定位與迪美相似，差異化競(jìng)爭(zhēng)不明顯。此外，經(jīng)營(yíng)體量較小難以形成規(guī)模效應(yīng)，品牌傳播度遠(yuǎn)不及迪美。 4.招商時(shí)部分品牌項(xiàng)目受到地面上龍之夢(mèng)購(gòu)物中心的分流，故整體品牌質(zhì)量不高。上海市商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目可借鑒的因素主要在于產(chǎn)品的規(guī)劃上，商業(yè)價(jià)值得到了放大大拇指廣場(chǎng)基本信息地理位置： 浦東聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)內(nèi)的芳甸路占地面積：萬(wàn)平米建筑面積： 11萬(wàn)平方米面積分割：80平方米-1000平方米店鋪數(shù)量： 103戶出租率：90%開業(yè)時(shí)間： 2006年底項(xiàng)目定位：一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街，引進(jìn)多為

16、知名品牌店、定位高端輻射范圍：浦東區(qū)域型商業(yè)，輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國(guó)際社區(qū)、金橋加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等上海市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布 大型超市、高級(jí)餐廳、主題商場(chǎng)、精品購(gòu)物、休閑娛樂、藝術(shù)館、四星級(jí)酒店，店鋪數(shù)量較少，但多為知名品牌，如巴黎貝甜、哈根達(dá)斯、星巴克、必勝客、耐克、only veromoda jakejones等。產(chǎn)品規(guī)劃 廣場(chǎng)以塊狀規(guī)劃，共22個(gè)建筑體塊，以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融為一體 上海市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)人群 浦東區(qū)中高收入居民、于浦東工作、生活的外籍人士，年齡層分布平均規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒 1、藝術(shù)地產(chǎn)的定位使其建筑與浦東這

17、一新興發(fā)展的地區(qū)相得益彰，也提升了整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品位，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代而又能與高雅藝術(shù)完美結(jié)合，使之國(guó)際一線餐飲品牌入駐。 2、通過經(jīng)過綠化的室外臺(tái)階可到達(dá)二層，易達(dá)性十分明顯，也使得二層的商鋪能夠完整展現(xiàn)，降低了一層、二層租金差。 3、注重建筑細(xì)節(jié)，每個(gè)店鋪的門頭裝修與整個(gè)廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格十分契合。項(xiàng)目可借鑒的因素主要在于產(chǎn)品的的藝術(shù)氣質(zhì)，以家庭消費(fèi)的定位錯(cuò)位普通的百貨消費(fèi)上海市商業(yè)個(gè)案分析流行前線基本信息地理位置： 地鐵一號(hào)線烈士陵園站占地面積：萬(wàn)平米建筑面積： 萬(wàn)平方米面積分割：5平方米-100平方米店鋪數(shù)量： 103戶出租率：100%開業(yè)時(shí)間： 2001年底項(xiàng)目定位：活潑、潮流、中低價(jià)

18、位輻射范圍：廣州市及周邊廣州市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布潮流飾品、服飾、鞋類、餐飲等，多為非知名品牌，走低價(jià)路線， 月租金均價(jià) 15002200 (元/平方米) 管理費(fèi)50 (元/平方米/月)廣州市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)人群 廣州市12-18歲初中、高中學(xué)生為主規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目可借鑒的因素主要在于項(xiàng)目的精確定位，以全品項(xiàng)、特色潮流飾品、服裝，中低檔消費(fèi)的定位，得到廣州中學(xué)生階層的廣泛認(rèn)可。目前其旺鋪?zhàn)饨鹨炎飞咸旌映恰V州市商業(yè)個(gè)案分析天河又一城基本信息地理位置： 地鐵一號(hào)線體育西路站占地面積：萬(wàn)平米建筑面積：萬(wàn)平方米面積分割：5平方米-100平方米店鋪數(shù)量： 203戶出租率：98%開業(yè)時(shí)間： 200

19、9年5月項(xiàng)目定位：年輕、時(shí)尚、中檔購(gòu)物、休閑輻射范圍：廣州市及周邊廣州市商業(yè)個(gè)案分析業(yè)態(tài)分布潮流精品、服飾、鞋類、餐飲等，多為知名品牌， 月租金均價(jià) 8001500 (元/平方米) 管理費(fèi)50 (元/平方米/月)廣州市商業(yè)個(gè)案分析消費(fèi)人群 廣州市小白領(lǐng)、大學(xué)生，區(qū)別于天河城的高級(jí)白領(lǐng)和流行前線的純學(xué)生。規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒定位：年輕化的時(shí)尚潮流路線，“地面中高端，地下淘寶式”?；顫?、時(shí)尚兼時(shí)髦的地位， 與天河城、廣百和維多利廣場(chǎng)等周邊商場(chǎng)形成區(qū)隔。動(dòng)線：天河又一城開通有7個(gè)出入口，與天河城、廣百、購(gòu)物中心和維多利廣場(chǎng)、地鐵出口是連通在一起 ，充分整合客戶資源。店面：裝修特色鮮明，時(shí)尚自在，很容易

20、吸引顧客進(jìn)入瀏覽。貨品鮮艷，精細(xì)，可 愛，價(jià)格定位中低，對(duì)年輕女孩子頗具殺傷力。廣州市商業(yè)個(gè)案分析 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位客層定位產(chǎn)品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位及研究 成熟商業(yè)圈作為蘭州市成熟商圈之一，商業(yè)模式成熟，商業(yè)氛圍濃厚。地下商業(yè)街1.5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積將為當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展注入了新的活力。相對(duì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)商業(yè)體量1.5萬(wàn)，是蘭州市較大的地下商業(yè)地產(chǎn)，大的規(guī)模和齊全的業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)便于營(yíng)造商業(yè)氣氛，具有快速集聚人氣的優(yōu)勢(shì)。輻射潛力道路系統(tǒng)，公交路網(wǎng)等交通便利的條件，項(xiàng)目有輻射整個(gè)蘭州市及蘭州以外的客流的基礎(chǔ)建設(shè)，商業(yè)潛力可以深度挖掘。BRT人流蘭州首條BRT年底通車，將為項(xiàng)目地下商業(yè)成功帶來制

21、勝的人氣因素。交通項(xiàng)目所處位置為蘭州市重要區(qū)域，連接蘭州市的各個(gè)區(qū)域及各大商圈交通便利。規(guī)劃政府規(guī)劃新的商貿(mào)核心區(qū)域，周邊未來商業(yè)氛圍和人氣將進(jìn)一步集聚。格局設(shè)計(jì)由廣州著名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，商業(yè)街格局設(shè)計(jì)為吸引人流，增加購(gòu)物的趣味性增添了很多的亮點(diǎn)。S優(yōu)勢(shì)(Strengths)地下空間地下商業(yè)空間不是商業(yè)賣場(chǎng)的主流產(chǎn)品，商業(yè)人流，商業(yè)規(guī)模都有一定的局限性。假期因?yàn)楫?dāng)?shù)厣倘οM(fèi)主力由周邊大學(xué)生支撐，每年寒暑假期商業(yè)氛圍驟然降低，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)造成影響。地塊條件地塊形狀相對(duì)狹長(zhǎng)，空間的局限性，將限制了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的種類與規(guī)模。W劣勢(shì)(Weaknesses)：市場(chǎng)市場(chǎng)空白蘭州沒有較具規(guī)?；蛴刑厣叵虏叫薪?，本項(xiàng)目

22、具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目有條件從規(guī)模，業(yè)態(tài)組合中成為蘭州特色商業(yè)賣場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。消費(fèi)潛力項(xiàng)目周邊大學(xué)、中學(xué)名校云集，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大型企業(yè)發(fā)展迅速，政府引導(dǎo)商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)不斷積聚，以上因素將在長(zhǎng)期內(nèi)支撐安寧區(qū)及本項(xiàng)目所在商圈消費(fèi)能力將持續(xù)不斷增強(qiáng)。區(qū)域前景項(xiàng)目位于安寧區(qū)，安寧區(qū)是蘭州市規(guī)劃中未來的商貿(mào)文化中心，是蘭州市建規(guī)劃的一個(gè)核心區(qū)域，商業(yè)前景更是不可估量，項(xiàng)目所在商圈相對(duì)于其他商圈來說，具有更大的發(fā)展空間與潛力。增值潛力蘭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一直保持較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城中板塊商業(yè)地產(chǎn)的均價(jià)，年成長(zhǎng)超過10%。政策商業(yè)規(guī)劃本項(xiàng)目是蘭州市首條BRT政府配套工程，具有一定政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)商業(yè)街項(xiàng)目商圈是蘭州

23、市重點(diǎn)商業(yè)發(fā)展區(qū)域。 O機(jī)會(huì)(Opportunities)：市場(chǎng)市場(chǎng)體量市場(chǎng)新推商業(yè)體量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)蘭州市政府的規(guī)劃，未來幾年要建立多個(gè)商業(yè)中心、擴(kuò)大，并建立很多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未來市場(chǎng)分流競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。供需失衡從全國(guó)范圍看商業(yè)市場(chǎng)的累計(jì)供銷比是3倍以上，反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷售的壓力最大。投資環(huán)境歐美新一輪主權(quán)債務(wù)危機(jī)，誘發(fā)全球金融動(dòng)蕩，影響投資者信心。國(guó)內(nèi)通脹持續(xù)，利率緊縮，抑制大眾消費(fèi)。政策政府政策國(guó)家若干政策，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)調(diào)控，如限制商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，限制商業(yè)地產(chǎn)的分割銷售，返租等政策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的帶來很大的負(fù)面影響。T隱憂(Threats):利點(diǎn)發(fā)揮 以項(xiàng)目交通條

24、件，商業(yè)輻射具備的條件，項(xiàng)目所在商圈區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目未來發(fā)展的支撐。通過業(yè)態(tài)、環(huán)境規(guī)劃，最大限度的引入人流。充分發(fā)揮地下街對(duì)蘭州商業(yè)市場(chǎng)的影響力。充分發(fā)揮萬(wàn)方的商業(yè)規(guī)模，設(shè)計(jì)為國(guó)際性標(biāo)志建筑，城市商業(yè)亮點(diǎn)。項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策:補(bǔ)缺應(yīng)對(duì) 以創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)彌補(bǔ)項(xiàng)目條件的限制，吸引更多的商業(yè)人流，從建筑設(shè)計(jì)中凸現(xiàn)項(xiàng)目更多的亮點(diǎn)，成為國(guó)際性標(biāo)志建筑，城市商業(yè)觀光最大亮點(diǎn)。整體形象：設(shè)計(jì)為特色性地下商業(yè)街，于各地下出入口，標(biāo)示牌、公建設(shè)施，如：各形態(tài)恐龍、動(dòng)漫畫人物雕像或者較具創(chuàng)意的建筑形象?？臻g設(shè)計(jì)：融合光、影、水、綠色植物、視覺科學(xué)等元素，豐富地下狹長(zhǎng)空間。如：利用光影科學(xué)

25、塑造太空及海底景象。利用水系結(jié)合光影設(shè)計(jì)水舞，水幕電影。項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策:補(bǔ)缺應(yīng)對(duì) 從業(yè)態(tài)規(guī)劃中利用地下街狹長(zhǎng)空間合理的配置業(yè)態(tài)，并豐富業(yè)態(tài)休閑，娛樂功能。如：室內(nèi)健身場(chǎng)、電玩游戲廳、攀巖、射擊場(chǎng)等。合理規(guī)劃設(shè)計(jì)每單位的商業(yè)面積，以較小面積及較低的總價(jià)，以符合消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策: 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位客層定位產(chǎn)品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位及研究 根據(jù)以上分析，我們可以得出目前項(xiàng)目所擁有的一系列資源與優(yōu)勢(shì)，但是如何能夠利用優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與劣勢(shì)，創(chuàng)造一個(gè)不可復(fù)制的，轟動(dòng)性的商業(yè)街？市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目不可復(fù)制性定位基礎(chǔ)之

26、一機(jī)會(huì)點(diǎn)1：商圈白領(lǐng)和青年學(xué)生逐年增加，消費(fèi)潛力巨大，已構(gòu)成消費(fèi)市場(chǎng)的重要組成部分。機(jī)會(huì)點(diǎn)2：蘭州市區(qū)尤其是周邊地區(qū)的消費(fèi)潛力巨大，尚待近一步挖掘。產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目不可復(fù)制性定位基礎(chǔ)之三機(jī)會(huì)點(diǎn)1：產(chǎn)品規(guī)劃具有一定的創(chuàng)新性，并仍然處于初步規(guī)劃階段，有能力利用打造標(biāo)志性產(chǎn)品創(chuàng)造商業(yè)街的價(jià)值。機(jī)會(huì)點(diǎn)2：萬(wàn)方體量的地下步行街在蘭州市場(chǎng)本身具備打造“亮點(diǎn)”商業(yè)項(xiàng)目的條件，并易于強(qiáng)化其價(jià)值。市場(chǎng)定位+產(chǎn)品定位潮流、時(shí)尚市場(chǎng)潛力巨大項(xiàng)目定位潮流、時(shí)尚、精品、平價(jià)打造地標(biāo)性的產(chǎn)品市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位歸結(jié)：安寧區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)不是本項(xiàng)目的唯一的目標(biāo)市場(chǎng)，打造輻射蘭州市的特色化商業(yè)街。費(fèi)家營(yíng)十字地下商業(yè)街顛覆歷史的蘭

27、州首個(gè)潮人商業(yè)街。項(xiàng)目打造潮人商業(yè)街的幾個(gè)著手點(diǎn)：A 項(xiàng)目本身的顛覆性主題特色，吸引人群。利用水、光和影、生態(tài)等在規(guī)劃及主題上來建立項(xiàng)目的顛覆性特色，造成轟動(dòng)性的市場(chǎng)效果。B 充分利用項(xiàng)目周邊的交通資源，引入客流。包括各大高校、汽車站等，建立新的交通宣傳體系，引入客流。C 轟動(dòng)性的炒作宣傳。通過一系列的宣傳炒作，造成轟動(dòng)性影響，利用網(wǎng)絡(luò)等大眾媒體資源，造成社會(huì)話題，建立社會(huì)影響。項(xiàng)目觀點(diǎn)：商業(yè)價(jià)值點(diǎn)提煉：整體形象：較具創(chuàng)意的建筑形象及購(gòu)物環(huán)境。休閑購(gòu)物：業(yè)態(tài)的豐富性與不可比擬性，公共休閑場(chǎng)所的豐富性，趣味性。潮人淘寶：活潑、新潮、獨(dú)特的布局、裝飾和商品?；?dòng)娛樂：娛樂場(chǎng)所對(duì)年輕人及消費(fèi)者吸引力

28、。潮人淘寶互動(dòng) 購(gòu)物 娛樂 休閑 蘭州地標(biāo)性潮流商業(yè)街1個(gè)核心3大功能5大主張費(fèi)家營(yíng)地下商業(yè)街健康娛樂新穎活潑豐富自然生態(tài) 項(xiàng)目目標(biāo)即項(xiàng)目核心：建力蘭州地標(biāo)性的商業(yè)街。地標(biāo)性商業(yè)街的三大功能：潮人淘寶、互動(dòng)娛樂、購(gòu)物休閑，三大功能相結(jié)合，商業(yè)街的建設(shè)以基本功能購(gòu)物休閑為核心，潮人淘寶和互動(dòng)娛樂為商業(yè)街的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。構(gòu)成三大功能的5大基本主張：活潑、新穎、豐富（業(yè)態(tài)與品牌的豐富性）、自然生態(tài)、健康娛樂。用這5大主張作為構(gòu)成商業(yè)街特色的基本元素，打造地標(biāo)性質(zhì)商業(yè)街。項(xiàng)目定位結(jié)構(gòu)圖建立蘭州地標(biāo)性的潮人商業(yè)街一個(gè)大體量的商業(yè)街，要想創(chuàng)造其巨大價(jià)值，僅僅只是依靠本商圈的消費(fèi)客層遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)街發(fā)展的需

29、求，很多成功的商業(yè)街運(yùn)作是在城市及周邊更大的范圍內(nèi)規(guī)劃和定位的，從而帶來商業(yè)街的巨大收益。例如：廣州的流行前線、上海的蘭州路等，他們已經(jīng)形成自身的品牌，得到目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可。潮人淘寶活潑、新穎、潮流、平價(jià)。在現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，娛樂設(shè)施已經(jīng)成為一個(gè)重要的盈利點(diǎn)與人氣吸引點(diǎn)，正因?yàn)槿绱?，很多成功的SHOPPINGMALL和商業(yè)街都不惜花大力氣在娛樂設(shè)施的建設(shè)與引進(jìn)上，例如：香港太古城中心真雪溜冰場(chǎng)、廣州萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)于中廳的攀巖壁等都是利用娛樂設(shè)施帶動(dòng)消費(fèi)人氣的最好例子。蘭州新城市廣場(chǎng)，就利用娛樂設(shè)施（引進(jìn)奇樂兒和游戲廳）的成功運(yùn)作，使商場(chǎng)在開業(yè)一年多的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了不菲的業(yè)績(jī)?；?dòng)娛樂中心健康、互動(dòng)

30、、體驗(yàn)。購(gòu)物是商業(yè)街的基本功能，品牌齊全，品種齊全的商品更能吸引消費(fèi)者，從前期的市場(chǎng)分析我們可以得出結(jié)論，商品定位可以按照以下比例進(jìn)行：中檔品牌60 中高檔品牌5 中低擋品牌35。只有當(dāng)商品結(jié)構(gòu)非常豐富時(shí)，才能從更大層面上吸引消費(fèi)者，刺激消費(fèi)者的購(gòu)物欲望。主力店引進(jìn)香港、廣州著名品牌。成功的步行街必須在配套方便投入較大的成本，以保證其建力面向未來的優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)代社會(huì)里，購(gòu)物活動(dòng)不僅僅是滿足基本生活需要，而且還包括休閑的分，人們的休閑時(shí)間增加，是一種社會(huì)活動(dòng)。 購(gòu)物休閑中心品牌豐富性、業(yè)態(tài)豐富性。 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位客層定位產(chǎn)品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位及研究 a.范圍分布：以引進(jìn)品牌店為

31、主，大部分承租客將會(huì)是國(guó)內(nèi)外品牌商品運(yùn)營(yíng)商，小部分為個(gè)體經(jīng)營(yíng)主。b.層面劃分：從品牌運(yùn)營(yíng)商到個(gè)體經(jīng)營(yíng)主，承租層面將承金字塔結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)。國(guó)內(nèi)外品牌運(yùn)營(yíng)商成為我們尋找租賃客戶的主要目標(biāo)。租賃商鋪目標(biāo)群分析a區(qū)域來源：以蘭州本地客群為主，外地游客也將會(huì)成為一個(gè)很大的消費(fèi)群體，伴隨著項(xiàng)目品牌的不斷成熟，這個(gè)比例將會(huì)有很大程度的增加。b年齡層次：目前以年輕消費(fèi)群體為主，并逐步向全面的消費(fèi)年齡層過度。就目前商圈消費(fèi)群體分析,總體年齡趨向年輕化,20-25歲為主,其次是25-30歲,45-55歲最少. c職業(yè)構(gòu)成：以大學(xué)生，年輕白領(lǐng)，已經(jīng)本區(qū)域內(nèi)中高收入群體為主，公務(wù)員、效益好的單位員工、私營(yíng)業(yè)主等。d消費(fèi)動(dòng)

32、機(jī)：青少年多以淘寶、游樂、購(gòu)物為主，年輕一族多追求時(shí)尚、娛樂休閑、購(gòu)物為主，中年多以休閑娛樂，購(gòu)物為主。終端消費(fèi)者分析 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位客層定位產(chǎn)品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位及研究 三、項(xiàng)目定位廣場(chǎng)設(shè)計(jì)在地下商業(yè)街內(nèi)部，設(shè)置了若干個(gè)專業(yè)區(qū)，如美食城、便服城、時(shí)尚城等，以及若干個(gè)廣場(chǎng)，如水景廣場(chǎng)、藝術(shù)廣場(chǎng)、燈光廣場(chǎng)、藝術(shù)畫廊等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間。設(shè)置主題廣場(chǎng)來為顧客提供休憩及觀賞空間地下入口意象圖：圖一：開放式在廣場(chǎng)入口處，布置大面積的樓梯等公共交通設(shè)施，引導(dǎo)人們自然進(jìn)入地下街區(qū)。利用開放式入口引入人流地下入口意象圖：圖二：隱藏式通過層層退讓，輔以建筑設(shè)計(jì)中的“減法”，使

33、某些次要的公共廣場(chǎng)入口不顯得局促，同時(shí)也增加了空間的層次感，豐富了廣場(chǎng)的藝術(shù)形式。部分出口采用隱蔽式，使某些次要的公共廣場(chǎng)入口不顯得局促，增加了空間的層次感，豐富廣場(chǎng)的藝術(shù)形式。地下入口意象圖：圖三：藝術(shù)造型式流動(dòng)的水，帶給人們活躍的感覺，利用廣場(chǎng)頂部的采光頂棚設(shè)置流水瀑布，使室內(nèi)外的人們都可以欣賞到流動(dòng)的水，也給本身乏味的頂棚帶來了些許靈動(dòng)。 藝術(shù)造型式入口引入人流，并增加樂趣及觀賞性購(gòu)物中心地下商業(yè)街除了一些必要的通道和設(shè)施外，其面積主要作為各類商店之用，通常以飲食、食品、服裝、百貨為主。頂部鏡面設(shè)計(jì)增加了地下通道的亮度，同時(shí)也使空間感增強(qiáng)。購(gòu)物街道上設(shè)置可供行人休息的座椅，更加的人性化。

34、淡雅的色彩，尤其是綠色，減輕地下逛街人群的視覺壓力，不再覺得地下空間的壓抑與沉悶，同時(shí)也減輕了長(zhǎng)時(shí)間行走的疲勞感。購(gòu)物區(qū)的設(shè)計(jì)可利用頂部鏡面增加亮度和空間感。交通樞紐：通過側(cè)向大面積的采光頂棚，加強(qiáng)了室內(nèi)通道的采光度，同時(shí)適當(dāng)?shù)木植刻艨赵O(shè)計(jì)，也減少了地下空間的壓抑感。中心交通樞紐采用圓形發(fā)光頂棚的設(shè)計(jì)，層層退讓，減少了大面積的低矮空間，使得地下空間的層次感增強(qiáng)，顯著的標(biāo)示牌設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流快速通往各自所需到達(dá)的場(chǎng)所。 交通樞紐可采用大面積的采光頂棚和局部挑空設(shè)計(jì)，并可采用圓形發(fā)光頂棚，層層退讓，減少低矮空間帶來的壓抑感。休憩場(chǎng)所有些地下街除了商店以外還設(shè)有各種游樂和休息設(shè)施，并用燈光、水、花、樹

35、來裝飾一些空間，供人們休息、觀嘗，加之有良好的人工氣候，冬暖夏涼，環(huán)境舒適，而成為人們樂意休息逗留的地方。局部下沉式廣場(chǎng)，在這里也是一個(gè)交往空間，提供了休息和集散中心，結(jié)合光照條件，景觀要素，人性化的設(shè)計(jì)，完美的地面鋪裝加上景觀植物的搭配所結(jié)合形成 旱地噴泉帶來的彩虹效應(yīng)，打破了沉悶呆板的建筑空間。地下分隔出一個(gè)具有藝術(shù)品味的藝術(shù)畫廊，使整個(gè)商業(yè)街渲染上藝術(shù)的氣氛。 休憩場(chǎng)所咯用利用光、水、植物等創(chuàng)造藝術(shù)空間效果。頂面設(shè)計(jì)波紋彩片發(fā)光頂棚，使頂面設(shè)計(jì)更具有動(dòng)感，加之彩色玻片效果，使頂面色彩更加豐富，減輕了室內(nèi)人們的視覺疲勞?；⌒卧O(shè)計(jì)避免了呆板的平面頂棚帶來的壓抑感。傾斜式的頂面設(shè)計(jì)，也是避免壓

36、抑感，增加空間趣味性的一種設(shè)計(jì)手法。生態(tài)式頂面設(shè)計(jì)，使整個(gè)商業(yè)街不顯單調(diào)，而且給游人以新鮮的感覺。 利用弧形、傾斜式、生態(tài)式頂棚設(shè)計(jì)增加空間的趣味性。本項(xiàng)目的差異化空間，打造不可復(fù)制的地下商業(yè)街區(qū)，增加趣味性、時(shí)尚型、娛樂性的商業(yè)業(yè)態(tài)，我司對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃提出以下建議： 業(yè)態(tài)餐飲服飾鞋包等休閑娛樂銀行電器專賣書店美容、美發(fā)、美體、美甲珠寶小飾品精品超市其它尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，空白業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與規(guī)劃 招商目標(biāo)及招商策略招商策略 四、項(xiàng)目招商推廣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與開發(fā)商品牌雙贏：創(chuàng)造最佳投資收益率營(yíng)銷目標(biāo) 短期內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，制造稀缺商業(yè)氛圍，將顛覆式商業(yè)推廣至極致，在開業(yè)前招商量達(dá)到80%招商目標(biāo)租金的制定方法

37、租金的制定標(biāo)準(zhǔn)放水養(yǎng)魚理論的運(yùn)用招商定價(jià)策略招商定價(jià)策略放水養(yǎng)魚理論的商業(yè)實(shí)踐 商業(yè)的定價(jià)牽一發(fā)而動(dòng)全身。正確的租金策略，至關(guān)重要。任何商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都想得到最佳的投資回報(bào)，最早收回成本，獲得利潤(rùn)。然而商業(yè)地產(chǎn)的屬性卻限制了這種愿望的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)的運(yùn)營(yíng)有如一個(gè)養(yǎng)魚的過程，操作者必須有足夠的耐心，只有在等到把魚養(yǎng)大之后，才會(huì)有甜美的收獲。制定租金的標(biāo)準(zhǔn) 制定租金的核心指標(biāo)既不是市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，也不是同地段商家的參考租金，也不是專家的意見，而是場(chǎng)內(nèi)商家的生意額！這個(gè)根本的標(biāo)準(zhǔn)，給我們制定商場(chǎng)的租金提供了原則性的參考，是具有科學(xué)性的制定原則。科學(xué)的租金制定方法 商業(yè)中心在步入良性運(yùn)轉(zhuǎn)后，其租金收入應(yīng)根據(jù)其總營(yíng)業(yè)額而制定。以商戶的月營(yíng)業(yè)額為100來計(jì)，其進(jìn)貨價(jià)約為50，其他成本約為10，商戶利潤(rùn)約為30，其愿意支付的房租成本約為10?？梢?，在租金支付水平上，一個(gè)商戶原則上可以支