1、2.皮匠網(wǎng)開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫皮匠網(wǎng)/ 一站款共*詢癱*不色咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/2.皮匠網(wǎng)開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫皮匠網(wǎng)/ 一站款共*詢癱*不色咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/商鋪招商方案第一部分：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位商業(yè)項目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定！最 好先做一個詳細(xì)的市場調(diào)研！ ！二、項目主題概念提煉商業(yè)項目的策劃時已引入了 城市客廳”、綠色商務(wù)”、城市休閑廣場”的概 念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案主題一：城市客廳

2、”一-人氣業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運營管理水準(zhǔn)和開發(fā)商獨具匠心的開發(fā)思 路，將成為惠州市的 城市客廳”，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處 的麥科特大道，是惠州現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀， 還是遠(yuǎn)景規(guī)劃，都是廣州當(dāng)之無愧的 城市客廳”，并成為展示惠州新形象的一個 窗口。風(fēng)尚國際商業(yè)項目的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā) 展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案主題二：城市休閑生活廣場”一-氛圍城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、 望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風(fēng)格雕塑、休閑廣場等，景觀豐 富，彰顯從容與健康。

3、同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié) 合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案 主題三：核心區(qū)的時尚中心 一一活力三、商業(yè)功能定位打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以 此來滿足惠州市中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時尚皮匠網(wǎng)一一開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/皮匠網(wǎng)一一開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/ www.3com 皮匠網(wǎng)/站式林”百詢摩秀平臺和購物等多種生活目的

4、。隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要， 利用雙 休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主 營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客， 帶旺商場。我司 建議的功能如下：功能內(nèi)容百貨 珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市 日常生活用品餐飲冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館娛樂 小型影視廳、卡拉、歌舞廳、游戲機、保齡球休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 、足療保健修理家電維修商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔

5、式、 休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)商場的購物人群的便利， 但為保持環(huán)境清潔，拒絕 有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布）布局方式對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表樓層業(yè)態(tài)一樓 眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓主題性專賣店三樓主題性專賣店四六樓 外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心）特點2.皮匠網(wǎng)開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫皮匠網(wǎng)丁 一貼或共事詢展壽平臺咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/2.皮匠網(wǎng)開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫皮匠網(wǎng)丁 一貼或共事詢展壽平臺咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由

6、皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將比較 高。這樣便于提升風(fēng)尚國際商業(yè)地位和形象， 避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和 混亂。由于風(fēng)尚國際的樓盤素質(zhì)較好， 地理位置也非常優(yōu)越，采用這種著力招進(jìn) 主力店的做法容易實現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。 但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買商鋪產(chǎn) 權(quán)的問題。我們將對此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案， 最終將 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二：分割式銷售分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進(jìn)行有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進(jìn)行招商和銷售。(具體

7、分割方式另行擬訂)商鋪分割的原則()主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。 不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主 題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、 音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開問之比 大于：的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面， 而商鋪的后部又可以用來存貨。()人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè) 主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走 路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)

8、計必須要 有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪 的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有， 必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和 經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上 的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。()科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可 能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積分割后將產(chǎn)生較多小單 元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分

9、割后經(jīng)營者 自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序， 商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的 商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議：根據(jù)上述分析，我司建議風(fēng)尚國際商鋪采用方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運規(guī)劃(一)項目商業(yè)營運規(guī)劃原則、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于 一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營， 可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格 局取決于招商的結(jié)果；、合理有效使用空間的原則

10、，首先做到合理的空間分割；、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙 贏的局面；、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形 成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可 在同一功能區(qū)經(jīng)營；、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌， 帶動中 小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮；、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則， 考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分 吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成；、方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原 則，

11、先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費的習(xí)慣；、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同后、。（二）項目商業(yè)營運規(guī)劃、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原則。一一市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中 大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開。、出租過度，最終出售”的收益模式對于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。、整合市場整合市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；整合市場空間，進(jìn)行合理商品布局；整合招商，因有部分商鋪可能需要先租再

12、售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、 促消推 廣；、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升， 使市場 經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；第二部分：招商及銷售策略一、項目整體營銷策略營銷工作面對的是市場中各種要素的組合， 而各種影響市場的因素都是變動 的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷必然是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才能 保證房地產(chǎn)營銷的效果。風(fēng)尚國際商鋪的營銷采用 機動營銷策略”。所謂機

13、動的 房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改 進(jìn)營銷措施，使?fàn)I銷動態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。機動即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運 用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運用， 以及延長內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進(jìn)入二三級市場流通等方式；價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能 滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、 建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變 化就要進(jìn)行調(diào)

14、研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的 配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀 及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費者調(diào)查、經(jīng) 銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊伍調(diào)查 等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策 略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的 策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于 不敗之地。二、項目招商銷售總策略、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購 買商鋪則

15、將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商 戶后在尋找商鋪買主。、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人， 由投 資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營；、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪， 如某些連鎖超市。為了加快發(fā) 展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限， 然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 給有購買意向的客戶；、對商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃， 根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。、目標(biāo)商戶定位為全國或深圳知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名 商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。三、商業(yè)氛圍營造一一強勢廣告支持，形成強大的宣

16、傳攻勢，讓全市人民都來此消費。一一成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享 樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。一一娛樂部分以、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸張的色彩及 尺度大大加強商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a充與完善。四、價格策略及租金預(yù)估（略）五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇、目標(biāo)商戶群、率地集團(tuán)與企業(yè)、全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店、目標(biāo)購買人群、率地集團(tuán)與企業(yè)、全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店、率地個體私營業(yè)主、有投資意向的本地人、目標(biāo)商戶確定原則、購買優(yōu)

17、先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃；先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實施方案一、項目招商目標(biāo)2.皮匠網(wǎng)開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫皮匠網(wǎng)丁 一貼或共事詢展壽平臺咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/皮匠網(wǎng)一一開放、共享、免費的咨詢方案報告文庫咨詢?nèi)耸繉W(xué)習(xí)成長與交流平臺本資料由皮匠網(wǎng)制作整理，更多方案下載請點擊:/ www.3com 皮匠網(wǎng)/站式林”百詢摩秀平臺、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體， 該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成 功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為

18、經(jīng)營主體；、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場由單一的僅以 日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、 餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過 渡，使之成為惠州市新興商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五 金日雜以及家電、首像制品等為主。、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。二、招商與銷售流程、目標(biāo)商戶群的確定；、對商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；、針對目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；、雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向；、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費；、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售；、發(fā)展商對商場進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套， 為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商 業(yè)硬環(huán)境;、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)