1、金橋國際商貿城開發(fā)經營模式策劃方案2022/7/20111000畝 1500萬世界級商貿物流總部基地項目定位2022/7/202專業(yè)市場40%城市綜合體13.7%住宅及配套18.86%倉儲物流園23.12%特色購物公園2.5%會展中心1.25%“金橋”功能定位及物業(yè)配比（面積比）“金橋”功能定位配比模擬土地集約化利用提升城市形象緩解城市交通壓力積聚區(qū)域價值改變夜間空城現象金橋.特色文化公園商貿中心低碳 特色文化購物公園延伸 個性商業(yè)街（湖湘文化）集合專業(yè)市場通過電子商務拓寬倉儲物流運用多元商業(yè)集約化發(fā)展市場功能挖掘城市未來引爆中部區(qū)域商業(yè)裂變2022/7/203展示優(yōu)先配套提升產品附加值啟動配

2、置：商貿城+文化購物公園大型購物超市+特色休憩廣場開放的街道實用的公共設施核心交匯點動感、趣味/生活標志點自然的步行系統景觀元素國際文化特色風情街開放的街道實用的公共設施核心交匯點特色街區(qū)指示/街名便捷的步行距離2022/7/204金橋國際商貿城將會帶來“城市繁華，湖山秀麗”2022/7/205高速公路網方便快捷；板塊中心地帶、右邊是成熟的城區(qū)地帶，南北接工貿產業(yè)帶建成后的商業(yè)資源十分豐富帶狀地形，具有很好的市場形象展示面優(yōu)勢獨特的黃金河、月亮河景觀水系地塊周邊硬傷明顯，板塊短期內無成熟商業(yè)娛樂、休閑配套，依靠“中心組團”資源；板塊內已有商業(yè)及住宅項目，對項目后期的銷售有較強競爭力；政策和通貨

3、膨脹給項目價格帶來一定影響景觀河將地塊分割碎，給規(guī)劃帶來壓力城市商業(yè)規(guī)劃向西北、區(qū)域潛力巨大城市中心區(qū)域的居住空間降低，城市商務、居住向外遷移開始；區(qū)域建筑品質定位高，升值潛力大極有可能面對“多元商業(yè)開發(fā)量”帶來競爭威脅；經濟增長放緩，房地產市場政策調控大趨勢尚未完全扭轉，市場風險加劇充分整合項目交通、規(guī)模、景觀等優(yōu)勢，樹立區(qū)域標桿項目及行業(yè)新標準；結合政府發(fā)展趨勢，整合地脈資源；宣揚商務新理念、時常新生活。在物業(yè)形態(tài)和產品構成方面，還沒有同類項目規(guī)模能與本案抗衡，但在局部會有受到市場競爭對手的沖擊；在認真做好營銷計劃和服務品質的條件下，應該會占自我主導他位。合理安排項目開發(fā)進度以及相關配套設

4、施，彌補項目缺陷，規(guī)避投資風險；準確定位，確立項目差異化的競爭優(yōu)勢強力主張“高尚生態(tài)商務區(qū)、全新生活及商務理念”對HOPSCA的核心價值充分演繹。產品類型上做精做細，提升質、塑形象 會生長、會呼吸的生態(tài)國際商貿城項目開發(fā)SWOT分析 2022/7/206“云商貿”經營模式示意圖：實物移動信息傳遞城市功能生產企業(yè)大型賣場終端購買者中小型超市零售商店采購商供應商1品牌商N供應商N品牌商1商務服務區(qū)生活配套區(qū)會展中心文化休閑區(qū)權威信息發(fā)布中心產品研發(fā)、生產加工倉儲物流中心專業(yè)的營銷推廣平臺企業(yè)形象推廣區(qū)域價值推廣項目形象及品牌推廣銷售、招商、產品推廣事件及設施營銷公共關系營銷渠道營銷商品集散中心供應

5、商聯貿交易平臺2022/7/207還能享受到金橋“云商貿”運營模式商品展貿與電子商務相互結合，實現現場體驗與遠程電商展銷聯動，降低采購成本與購物時間，形成交易終端競爭力引進專業(yè)化的第三方物流、貨代機構，進行倉儲、加工、分揀、包裝的科學分工：通過物聯網“云”技術實現有序配送，構建優(yōu)質高效的物流平臺，保證聯貿交易貨物配送及時快捷統一提供商品售后服務，保障市場商品與服務質量，維護消費者和商家合法權益，打造市場誠信平臺，從根本上解決消費者與商家之間信任感問題，提高購物熱情，拓寬消費渠道通過聯貿交易、高效配送、統一服務與商戶品牌相結合，創(chuàng)新廠家、商戶、消費者、運營商的新興價值鏈，研發(fā)湖南“原創(chuàng)”品牌，構

6、筑市場長效平臺。2022/7/208經營開發(fā)模式分析2022/7/209遵循商業(yè)量化原則滿足商家需求而非創(chuàng)造需求體現實施的可行性奠定高質量招商的基礎確保持續(xù)穩(wěn)定經營的實現保證投資回報的安全性加大融資的可能性開發(fā)經營模式策劃遵循的原則性思考開發(fā)周期的長短利益共享，風險同擔，榮辱與共，風險可控2022/7/2010開發(fā)經營的五種模式1、大包大攬：公司整體投資、整體開發(fā)、整體建設、整體招商、整體營銷推廣2、類政府模式，放任自流：公司只進行整體項目規(guī)劃，然后劃分條塊，邀請其他商家進行開發(fā)和運營3、聯合開發(fā)，各自為政：公司出讓已經開發(fā)的“熟地”，條塊分割，公司和邀請的其他公司各自開發(fā)自己的板塊，相互支持

7、但互不干涉4、聯合開發(fā)，有限控制：公司邀請其他商家一起開發(fā)，對其開發(fā)的產品及功能定位、招商、營銷等有有限的統一和規(guī)劃。5、集團式開發(fā)，有效控制：公司和其他商家一起共同出資成立合資公司進行開發(fā)，公司對各個合資公司保留控股權。集團公司成立物業(yè)公司、營銷推廣公司、開發(fā)管理公司、規(guī)劃發(fā)展公司進行統一規(guī)劃、物業(yè)管理、開發(fā)報批報建。2022/7/2011五種開發(fā)經營模式的優(yōu)劣分析操作1、傳統開發(fā)模式，公司整體出資，整體規(guī)劃、整體開發(fā)報建、整體建設，整體招商、整體營銷、整體運營管理。優(yōu)勢1、整體建設，控制有力；2、統一品牌形象，統籌有力；3、統一規(guī)劃建設，質量和風險可控，物業(yè)管理和建設發(fā)展進度有保障劣勢1、

8、公司整體投入資金過大、投資回報周期較長，影響后續(xù)開發(fā)2、公司管理事務增多，管理組織架構復雜，管理成本和財務成本很大3、項目整體建設存在資金、招商、運營等風險。一、大包大攬，整體開發(fā)運營2022/7/2012五種開發(fā)經營模式的優(yōu)劣分析操作1、公司只進行前期的土地開發(fā)，完成拆遷、項目報建、規(guī)劃等前期工作，享受一級土地開發(fā)權益，其余全部有其他公司進行開發(fā)建設。公司對其一切建設、規(guī)劃、經營行為不作干涉和管理。優(yōu)勢1、公司投入較小，投資回報周期短，資金回籠快2、公司組織架構簡單，管理職能弱化，管理成本少。劣勢1、項目整體形象無法統一，物業(yè)管理、規(guī)劃等無法控制2、可能形成項目亂尾現象，影響公司的品牌形象和

9、項目的整體形象3、投資匯報率低。二、類政府模式，放任自流2022/7/2013五種開發(fā)經營模式的優(yōu)劣分析操作1、公司邀請各家其他企業(yè)進行開發(fā)建設。2、公司對土地進行條塊分割，各家自行報建、規(guī)劃、招商、營銷和運營管理，互相支持但互不干涉。公司只抓幾個核心項目進行建設、運營和管理。優(yōu)勢1、容易激發(fā)其他商家的積極性和創(chuàng)造性2、有利于降低項目的資金風險，減少投入，資金匯報周期縮短3、減少運營管理成本劣勢1、整體規(guī)劃和形象不能統一，物業(yè)管理出現混亂，特別是在環(huán)保、消防等公共地帶會出現規(guī)劃、管理真空，影響項目整體形象和建設進程。2、容易出現部分項目亂尾現象；三、聯合開發(fā)，各自為政2022/7/2014五種

10、開發(fā)經營模式的優(yōu)劣分析操作1、公司邀請其他商家一起開發(fā)，對其開發(fā)的產品及功能定位、招商、營銷等有有限的統一和規(guī)劃。優(yōu)勢1、體現優(yōu)勢品牌的強大效應，達到“雙贏”的局面；2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等等；3、有利于增強項目抵御風險的能力；4、減少成本：時間成本；土地成本；資金成本；管理成本；經營成本；劣勢1、合作開發(fā)前期需要大量的準備工作，具有很多不確定性；2、雙方就投資比例、人員配屬、管理方法、資金監(jiān)管等問題上都會影響項目的進程；四、聯合開發(fā)，有限控制2022/7/2015五種開發(fā)經營模式的優(yōu)劣分析操作1、公司和其他商家一起共同出資成立合資公司進行開發(fā)，公司對各個合資公司保留控股權

11、。集團公司成立物業(yè)公司、營銷推廣公司、開發(fā)管理公司、規(guī)劃發(fā)展公司進行統一規(guī)劃、物業(yè)管理、開發(fā)報批報建。優(yōu)勢1、和各個商家實現權益捆綁，利益共享、權益分享、風險分擔。2、發(fā)揮各自的人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資質資源，資源優(yōu)勢等等；3、有利于增強項目抵御風險的能力；4、減少時間成本、土地成本、資金成本、管理成本、經營成本；資金周轉快，資金回報率高。5、控制有力，整體品牌形象、整體營銷推廣、整體物業(yè)管理和開發(fā)報建，實現資源集約化。五、集團式開發(fā)，有效控制2022/7/2016我們的合理開發(fā)模式集團式開發(fā)，有效控制（模式介紹） 由公司和合作公司作為公司股東，共同組建各個項目公司來完成金橋國際商貿城一期各商業(yè)板塊的分MALL、分棟、分街區(qū)單個項目開發(fā)。在雙方成立的公司中，我公司保證占據控股地位。比如持股比例為51%，保持絕對的控制權和話語權。 公司形成集團公司模式，除了基本的人力資源、財務金融等職能外，成立專門的規(guī)劃建設公司、物業(yè)管理公司、營銷推廣公司等專業(yè)職能公司，實行統一項目規(guī)劃，統一物業(yè)管理，統一建設，統一營銷推廣。2022/7/2017我們的合理開發(fā)模式集團式開發(fā)，有效控制（優(yōu)勢）實現：資源共享，資源集約、