1、環(huán)首都區(qū)域土地拓展探討1、環(huán)首都圈層京津冀一體化環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移雄安新區(qū)城區(qū)房價(jià)不斷攀升北京人購房已經(jīng)由最早的半小時(shí)、1小時(shí)圈擴(kuò)大到1.5小時(shí)圈，甚至更大范圍。但是，不同圈層的客戶群、產(chǎn)品、支撐項(xiàng)目的要素有很大區(qū)別。研究、把握這些客戶需求和要素，找出項(xiàng)目和客戶需求共性，為土地拓展思路提供幫助。2、需要明確1、做環(huán)北京市場2、主要賣給北京外溢客群熱點(diǎn)區(qū)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，積極進(jìn)入非熱點(diǎn)區(qū)域準(zhǔn)確預(yù)判，率先進(jìn)駐，形成壟斷3、需要探討A、北京市場無限大，到底有多大？B、都在做北京外溢，外溢人群如何細(xì)分？C、北京客戶“墻裂”外溢，可以外溢到多遠(yuǎn)？D、承接北京外溢的項(xiàng)目，具備什么樣的基本條件？E、隨著大

2、北京圈不斷擴(kuò)大，哪些區(qū)域未來具備承接的機(jī)會(huì)？4、北京人口截止2015年底：北京市常住人口達(dá)2170萬人，居世界第五；近三年年均增長率2.2%；常住人口中近38%為外來常住人口；其中70后，80后占到90%；流動(dòng)人口約800萬人；流動(dòng)人口中，河北省人超過50%。注：數(shù)據(jù)摘自北京市社科院北京社會(huì)治理發(fā)展報(bào)告5、北京市供求走勢新增供應(yīng)成交量供求比成交均價(jià)物稀價(jià)貴6、北京市環(huán)線價(jià)格分布價(jià)格攀升，剛需外溢；2015、2016年，北京市年銷額在2700億元；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京外溢購房銷售額超過600億元。六環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)2-3環(huán)之間108000元/平95000元/平3-4環(huán)之間68000元/平4-5環(huán)

3、之間45000元/平5-6環(huán)之間28000元/平貼近6環(huán)7、北京市場外溢市場基因人多且持續(xù)增多房少且持續(xù)減少價(jià)高且持續(xù)升高8、外溢客戶分類客戶的外溢分為兩種：生活型、生存型、投機(jī)型外溢類型生活型生存型投機(jī)型性質(zhì)主動(dòng)型被動(dòng)型主動(dòng)型動(dòng)因生活環(huán)境改善購買力不足，價(jià)格擠出投資回報(bào)目的度假、養(yǎng)老剛需、首改投資關(guān)注點(diǎn)環(huán)境、配套、交通、價(jià)格價(jià)格、交通、配套價(jià)格、規(guī)劃、交通置業(yè)次數(shù)一次及以上首次一次及以上9、旅游與度假的區(qū)別對比要素度假旅游實(shí)質(zhì)一種生活方式一種生活行為時(shí)間時(shí)間較長時(shí)間較短位置位置相對固定位置不固定關(guān)注點(diǎn)氣候、環(huán)境景點(diǎn)節(jié)奏慢節(jié)奏快節(jié)奏 在環(huán)首都度假、養(yǎng)老項(xiàng)目及第二居所項(xiàng)目拓展時(shí)，更多關(guān)注地塊所在

4、區(qū)域的居住環(huán)境。10、北京外溢項(xiàng)目的界定類型生活型生存型客戶比例超過50%超過80%11、生存型案例項(xiàng)目12序號項(xiàng)目名稱行政區(qū)域1永定河孔雀城河北廊坊2首創(chuàng)國際半島天津武清第二機(jī)場范圍11、生存型案例項(xiàng)目永定河孔雀城五環(huán)大廣高速38km106國道固安出口求賢出口榆垡出口大禮路出口區(qū)位及交通：北京南，距離五環(huán)38km；由大廣高速連接；項(xiàng)目周邊有固安、求賢、榆垡、大禮路四個(gè)高速口；半小時(shí)抵達(dá)五環(huán)。11、生存型案例項(xiàng)目永定河孔雀城銷售情況：固安孔雀城自2008年開始銷售，9年去化660萬平方米；銷售金額510億；年均銷售55億；2016年1-8月份去化79億；客戶構(gòu)成：（按戶籍）北京，45%；河北，

5、35%；其他，20%；其中河北和其他的55%比例中，絕大多數(shù)為在北京工作的流動(dòng)人口。普通住宅均為剛需自住，別墅產(chǎn)品為本地改善及京城別墅圓夢客群，少量投資客。11、生存型案例項(xiàng)目永定河孔雀城產(chǎn)品配置情況產(chǎn)品類型建筑類型面積段分布比例普通住宅高層為主小高層為輔少量多層別墅聯(lián)排為主11、生存型案例項(xiàng)目首創(chuàng)國際半島五環(huán)六環(huán)京津塘高速34km高村出口永樂出口區(qū)位及交通：北京東南，距離五環(huán)34km；由京津塘高速連接；項(xiàng)目周邊有高村、永樂兩個(gè)高速口；半小時(shí)抵達(dá)五環(huán)。11、生存型案例項(xiàng)目首創(chuàng)國際半島銷售情況：項(xiàng)目自2011年11月入市，累計(jì)去化85萬平方米；其中2015年去化34萬平方米；累計(jì)銷售金額75億；

6、其中2015年去化31億；項(xiàng)目目前進(jìn)入尾盤階段?？蛻魳?gòu)成：北京客戶占比90%（含非戶籍）；普通住宅為剛需自??；別墅產(chǎn)品為低價(jià)圓夢；另有少量投資客群。產(chǎn)品配置情況產(chǎn)品類型建筑類型面積段分布比例普通住宅高層為主別墅聯(lián)排為主，少量獨(dú)棟11、生存型案例項(xiàng)目首創(chuàng)國際半島11、生存型案例項(xiàng)目項(xiàng)目成功基因：外部，北京房價(jià)飆升北京新房供應(yīng)萎縮政府人口疏散政府產(chǎn)業(yè)外遷內(nèi)部，與北京距離交通便捷度產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)格自身配套12、生活型案例項(xiàng)目非北京行政區(qū)域北京外溢客群去化相對較好品牌開發(fā)企業(yè)具有區(qū)域代表性碧桂園北京郡碧桂園九龍灣恒大金碧天下碧桂園長城河谷龍湖長城源著華銀天鵝湖共性挖掘12、生活型案例項(xiàng)目交通條件與五環(huán)的距

7、離1.5小時(shí)車程內(nèi)碧桂園北京郡碧桂園九龍灣華銀天鵝湖恒大金碧天下龍湖長城源著碧桂園長城河谷京藏高速京昆高京平線速大廣高速項(xiàng)目名稱高速距離接駁距離行車時(shí)間碧桂園北京郡125km900米1.5h華銀天鵝湖70km14km1h碧桂園九龍灣70km6km50m恒大金碧天下75km1.4km1h龍湖長城源著125km3.5km1.5h碧桂園長城河谷138km11km1.7h12、生活型案例項(xiàng)目生態(tài)、資源項(xiàng)目名稱生態(tài)資源周邊知名景點(diǎn)碧桂園北京郡山景、森林雞鳴山、劉家莊森林公園、京西沙漠城華銀天鵝湖山景、湖景野三坡、天鵝湖碧桂園九龍灣山景、河景野三坡、拒馬河、張坊古城、云居寺恒大金碧天下山景、森林5A級盤山

8、景區(qū)龍湖長城源著山景、森林古北水鎮(zhèn)、司馬臺長城碧桂園長城河谷山景、森林金山嶺長城極好的生態(tài)居住環(huán)境+旅游景點(diǎn)，具備度假、養(yǎng)老的條件。12、生活型案例項(xiàng)目產(chǎn)品情況低密產(chǎn)品+面積小+總價(jià)低項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積段（）總價(jià)段（萬）碧桂園北京郡聯(lián)排、小高層別墅，115-136洋房，90-125聯(lián)排，130-190萬（精裝）洋房，75-105萬（精裝）華銀天鵝湖聯(lián)排、多層、小高層聯(lián)排，170-260多層，100-150高層，35-80聯(lián)排，250-350萬多層，130-190萬（精裝）高層，30-70萬（精裝）碧桂園九龍灣雙拼、聯(lián)排、高層雙拼，200-240聯(lián)排97-125高層，40-90雙拼，240-2

9、80萬（精裝）聯(lián)排，100-130萬（精裝）高層，35-70萬（精裝）恒大金碧天下雙拼、聯(lián)排雙拼、聯(lián)排，180-2602011年已售罄龍湖長城源著聯(lián)排、疊拼、多層聯(lián)排，115-150疊拼，70-90洋房，30-70聯(lián)排，400-600萬（精裝）疊拼，150-190萬（精裝）洋房，50-130萬（精裝）碧桂園長城河谷雙拼、聯(lián)排、高層聯(lián)排，113-126雙拼，172-183洋房，77-90為主聯(lián)排，120-130萬（精裝）雙拼，190-210萬（精裝）洋房，60-75萬（精裝）低密度小面積低總價(jià)送裝修12、生活型案例項(xiàng)目去化情況項(xiàng)目名稱入市時(shí)間累計(jì)銷售額（億）年均銷售額（億元）2016年累計(jì)銷售額

10、（億元）碧桂園北京郡2016年7月18日8.38.3華銀天鵝湖2009年4月5日50710碧桂園九龍灣2014年8月18日1894.5恒大金碧天下2008年10月195售罄龍湖長城源著2014年8月1867.5碧桂園長城河谷2015年10月1日105.1年均銷售額5-10億，如供貨充足，年銷額可突破10億元。12、生活型案例項(xiàng)目成功基因項(xiàng)目成功基因：外部，人口日趨密集居住環(huán)境欠佳空氣污染嚴(yán)重度假養(yǎng)老需求提升內(nèi)部，宜居居住環(huán)境與北京的距離交通便捷度相對熱度的旅游景點(diǎn)產(chǎn)品規(guī)劃自身配套價(jià)格12、生活型案例項(xiàng)目滯銷項(xiàng)目碧桂園北京郡碧桂園九龍灣京藏高速京昆高拉斐水岸疊拼150-170平獨(dú)棟340-580

11、平產(chǎn)品面積大、總價(jià)高上谷水郡洋房98-180平雙拼215-240平獨(dú)棟250-460平產(chǎn)品面積大、總價(jià)高一渡龍灣疊拼160-180平獨(dú)棟300-340平自身配套差產(chǎn)品面積大、總價(jià)高規(guī)劃產(chǎn)品面積偏大脫離度假養(yǎng)老需求13、高鐵牽引型項(xiàng)目涿州東站武清站目前，環(huán)首都區(qū)域形成的高鐵新城主要為：涿州高鐵新城京廣線武清高鐵新城京津城際京廣線25分鐘京津城際24分鐘13、高鐵牽引型項(xiàng)目涿州城區(qū)涿州、武清兩座高鐵站，距離北京在30分鐘車程內(nèi)；且與城區(qū)聯(lián)系緊密，在城區(qū)輻射范圍內(nèi)。距離城區(qū)2.5公里在武清城區(qū)內(nèi)13、高鐵牽引型項(xiàng)目高碑店城區(qū)距離城區(qū)5公里京廣線高碑店站距離北京30分鐘車程，車站距離高碑店城區(qū)5公里，

12、距離較遠(yuǎn)，無法受到城區(qū)輻射，沒有形成高鐵新城。13、高鐵牽引型項(xiàng)目 “高鐵一響，黃金萬兩”，近年來已高鐵站為依托而出現(xiàn)的高鐵新城大都以失敗告終，尤其是縣城、三、四線城市的高鐵新城；高鐵是契機(jī)，但是圍繞這個(gè)契機(jī)而進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、人口引導(dǎo)、配套升級才是高鐵新城成功的關(guān)鍵，僅是投資價(jià)值無法支撐項(xiàng)目。對于環(huán)首都片區(qū)高鐵項(xiàng)目的獲取，結(jié)合未來的高鐵規(guī)劃，建議遵循以下幾點(diǎn)：1、距北京30分鐘以內(nèi)車程，有機(jī)會(huì)承接北京外溢客群2、規(guī)劃高鐵站在城區(qū)或緊鄰城區(qū)范圍，與城區(qū)連接便捷3、具有清晰的城市發(fā)展規(guī)劃方向，傾向于高鐵站方向4、政府對高鐵站周邊的規(guī)劃具有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及配套規(guī)劃環(huán)首都高鐵規(guī)劃詳見9月份專題大北京高

13、鐵規(guī)劃專題14、土地拓展條件探討一五環(huán)40km半小時(shí)車程1、距五環(huán)40公里左右范圍2、具有國道與北京便捷連接3、緊鄰高速口與北京便捷連接4、區(qū)域具有明晰中、長期規(guī)劃地塊具備1+（2、3、4）任一條件，必拿。定位：自住型項(xiàng)目，兼顧投資產(chǎn)品：90-100平剛需洋房，180-250平常規(guī)別墅產(chǎn)品；客戶：北京外溢剛需客群；自住+投資；14、土地拓展條件探討二五環(huán)80km1小時(shí)車程1、距五環(huán)80公里左右范圍2、緊鄰高速口與北京便捷連接3、具有較好的生態(tài)環(huán)境4、具有軌道交通規(guī)劃地塊具備1+（2、3、4）任一條件，可拿。地塊具備1+（2、3、4）任兩條件，必拿。定位：度假、養(yǎng)老型項(xiàng)目，兼顧自住產(chǎn)品：70-9

14、0平度假洋房，100-150平度假別墅產(chǎn)品；客戶：北京度假、養(yǎng)老客群；兼顧剛需及投資。15、土地拓展條件探討三五環(huán)120km1.5小時(shí)車程1、距五環(huán)120公里左右范圍2、緊鄰高速口與北京便捷連接3、具有極佳的生態(tài)環(huán)境及度假資源4、具有軌道交通規(guī)劃地塊具備1+（2、3、4）任一條件，可拿。地塊具備1+（2、3、4）任兩條件，必拿。定位：度假、養(yǎng)老型項(xiàng)目，兼顧自住產(chǎn)品：70-90平度假洋房，100-150平度假別墅產(chǎn)品；客戶：北京度假、養(yǎng)老客群。16、地塊拓展必要條件綜述距北京五環(huán)的距離車程時(shí)間地塊必要條件40km范圍0.5小時(shí)1、緊鄰國道與北京相連接2、距高速口較近與北京連接3、所在區(qū)域具有明晰的中、長期規(guī)劃80km范圍1小時(shí)1、緊鄰高速口與北京相連接2、具有較好的生態(tài)環(huán)境，具備度假養(yǎng)老的環(huán)境條件120km范圍1.5小時(shí)1、緊鄰高速口與北京相連接2、具備良好的生態(tài)環(huán)境3、具有良好的度假資