1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(jngyng)與管理模擬試題(一)一、單項選擇題（共35題，每題1分。） 1房地產(chǎn)的（ ）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離(tul)周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。 A適應(yīng)性B對專業(yè)(zhuny)管理的的依賴性 C位置的固定性D相互之間的影響性 答案：C 解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性 2某投資者花費(fèi)80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個月可收回投資. A50.5B60C65D75 答案：C 解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n解得n=6

2、5 3某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為() A11.38%B12.64%C15.46%D16.22% 答案：B 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（） A房屋出租B房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 答案：C 解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場 5一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。 高于低于等于高于等于 答案： 6某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為

3、()萬臺. A102B120C108D88 答案:C 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7下列說法不正確的是() A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。 B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。 C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上 D一般來說，對于一個(y )開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35一45。 答案(d n)：A 解析：利息備付率對于一般(ybn)房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。 8某筆筆資金按單利計息，n個

4、周期末的本利和為（） AP（1+i）nBP（1+i*n） CP*n*iDA（1+i）n 答案：B 解析：Fn=P（1+i*n） 9某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為（） A101萬元B137萬元C256萬元D500萬元 答案：B 解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=137 10從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指() A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度D房地產(chǎn)開發(fā)程度 答案：B 解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指

5、獲取預(yù)期投資收益的可能性大小. 11風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因為() A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測最難 C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測 D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大 答案：A 解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 12房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（）兩個方面進(jìn)行考察。 A投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng)資金流通方式和對策 C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 答案：D 解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。 13對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（） A銷售收入B開發(fā)利潤C(jī)成本利潤率D投資回報率 答案：A 解析：

6、銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。 14下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁検牵ǎ?A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。 B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為(zuwi)敏感分析中的不確定因素。 C分析時要設(shè)定不確定(qudng)因素的變化范圍 D對項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)進(jìn)行分析計算(j sun)，找出敏感性因素。 答案：B 15開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在（）內(nèi)予以核實，給予確認(rèn)或者提出修改意見。 A10日B15日C1個月D2個月 答案：C 解析：開發(fā)

7、商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認(rèn)或者提出修改意見。16個人住房抵押貸款期限可長達(dá)（ ）年。 A10B20C30D50 答案：C 解析：個人住房抵押貸款期限可長達(dá)30年。 17關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯誤的是（） A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。 B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。 C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。 D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。 答案：B 解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。 18（）的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5

8、億元以上。 A市級購物中心B區(qū)購物商場 C居住區(qū)商場D鄰里服務(wù)性商店 答案：A 解析：市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。 19a確定問題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計劃，d報告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（） abcdbacd cabdacbd 答案： 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。 20申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的（）。 A20%B30%C50%D60% 答案：C 解析：申領(lǐng)施工許可證時，建設(shè)工期(gngq)不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合

9、同價的50%。 21在對消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查(dio ch)時，不涉及下列（）調(diào)查。 A消費(fèi)者類別B消費(fèi)者社會階層(sh hu ji cn)分布 C消費(fèi)者購買能力D消費(fèi)者購買習(xí)慣 答案：B 解析：消費(fèi)者社會階層分布為經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。 22研究機(jī)構(gòu)對居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為（）平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。 A60-80B80-100C80-120D100-140 答案：C 解析：70%以上的家庭認(rèn)為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。 23在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指() A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B新建商品房租售市場

10、C土地使用權(quán)出讓市場D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場 答案：B 解析：二級市場是指新建商品房租售市場. 24某筆存款額為1000元，復(fù)利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（） A12%B12.55%C12.68%D12.45% 答案：A 解析：各義利率為12%,實際利率為12.55% 25某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為()。 A4.7%B7%C11%D14%

11、 答案：C 解析：(28-0.6)2010011 26借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為() A等額還本付息法B菲爾德法 C汽球法D還款常數(shù)法 答案：C 解析：這種方式叫作汽球法. 27經(jīng)濟(jì)評價選擇評價標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括() A基準(zhǔn)收益率B目標(biāo)成本利潤率 C目標(biāo)投資利潤率D目標(biāo)財務(wù)杠桿比率 答案：D 解析：財務(wù)杠桿比率融資相關(guān)參數(shù). 28某土地面積為40002,建筑容積率為55，規(guī)劃(guhu)建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(). A1000B1240C22000D1800 答案(d

12、 n)：B 解析(ji x)：(4000554000604)101240() 29一般說來,標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險() A越小B越大C越難控制D越難估算 答案：A 30在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（）的主要工作內(nèi)容。 A會計師B經(jīng)濟(jì)師 C估價師D工程師 答案：C 31名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（ ） A當(dāng)每年計息周期數(shù)m1時，實際利率小于名義利率 B當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率 C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值 D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大 答案：A 解析：當(dāng)每

13、年計息周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率 32監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于（）的工作內(nèi)容 A物業(yè)管理B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理D組合投資管理 答案：D 33房地產(chǎn)投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。 A權(quán)益類型B抵押方式 C投資業(yè)務(wù)D信托性質(zhì) 答案：D 34編制工程進(jìn)度計劃的方法有橫道圖法和() A網(wǎng)絡(luò)圖法B表格法 C竣工圖法D坐標(biāo)圖法 答案：A 解析：編制工進(jìn)度計劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其() A共代理了多少項目B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大 答案：D 解析：判斷

14、物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其代理的成功率. 二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0。5分。） 1房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些(zhxi)缺點(diǎn)表現(xiàn)在（） A變現(xiàn)(bin xin)性差 B投資額巨大(jd) C投資回收周期長D需要專門的知識和經(jīng)驗 E具有過人的膽量和風(fēng)險承擔(dān)精神。 答案：ABCD 解析：不包括E項。 2銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（）因素。 A抵押物的流動性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級 E所處的市場條件 答案：ABCE 解析：還要考慮到抵押物價值取得的情

15、況。 3金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進(jìn)行評估，主要審查方面包括（）。 A企業(yè)資信等級B項目基本情況 C市場分析結(jié)果D財務(wù)評價指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式 答案：BCD 解析：金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進(jìn)行評估，主要審查方面包括項目基本情況、市場分析結(jié)果、財務(wù)評價指標(biāo) 4寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（）確定。 A消費(fèi)價格指數(shù)B商業(yè)零售價格指數(shù) C上證價格指數(shù)D建安工程價格指數(shù)E中房價格指數(shù) 答案：AB 解析：主要考慮以上兩種因素。 5對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）方面。 A銷售收入B物業(yè)增值 C減少納稅D股權(quán)增加E租金 答案：BCDE 解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果

16、主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方面。 6對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致（）等后果。 A租金收入減少B附加支出增加 C物業(yè)資本價值下降D運(yùn)營成本下降 E租客要求更大的租金折扣 答案：ACE 解析：對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7投資者可以控制的風(fēng)險包括() A利率風(fēng)險B政策性風(fēng)險C資本價值風(fēng)險 D持有期風(fēng)險E比較風(fēng)險 答案：CDE 解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險. 8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（）等。 A普通住宅B公寓C別墅 D客棧(kzhn)E酒店 答案(d n)：ABC 解析(ji x)：客

17、棧和酒店不屬于居住物業(yè)。 9房地產(chǎn)市場的功能有（） 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 E顯示房地產(chǎn)市場需求的變化。 答案：ABCDE 10確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（）方面 A對各項施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。 B控制混凝土質(zhì)量 C對對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。 D對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法 E關(guān)注各項工程的工作量。 答案：D 解析：不包括C、E11下列說法不正確的是（ ） A房地產(chǎn)項目中兩稅一費(fèi)指營業(yè)稅、城

18、市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率 C城市建設(shè)維護(hù)稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率 D教育費(fèi)附加應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率 E現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為3 答案：CDE 解析：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營業(yè)稅稅額的7和3。營業(yè)稅稅率現(xiàn)為5%。 12分析市場趨勢的方法主要有：（） 購買者意圖調(diào)查法銷售人員意見綜合法 專家意見法時間序列分析法 E相關(guān)分析法 答案：E 13按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場細(xì)分會出現(xiàn)（）的模式。 同質(zhì)偏好同形偏好 集群偏好分散偏好E心理偏好 答案： 解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。 14盈虧平衡分析的基本方法是建立（

19、）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 A銷售收入與成本(chngbn)B銷售收入與費(fèi)用 C成本與產(chǎn)量D利潤(lrn)與成本E銷售收入與銷量 答案(d n)：CE 解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系 15財務(wù)評價的輔助報表包括（） A損益表B總投資估算表C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營成本表E借款償還表 答案：BDE 解析：AC為基本報表。 三、判斷題（共15題，每題1分，用表示正確，用表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投

20、資是指購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。 答案： 解析：購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。 2房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù). 答案： 3在置業(yè)投資中,運(yùn)營費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低,項目抵抗風(fēng)險的能力越弱 答案： 4多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。 答案： 解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨(dú)立的。 5投資機(jī)會研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。 答案： 解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。 6為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租

21、人都持歡迎態(tài)度。 答案： 解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應(yīng)對承租人進(jìn)行選擇。 7開發(fā)項目成本費(fèi)用中，財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財務(wù)部門所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括財務(wù)人員工資、辦公費(fèi)、銀行利息等。 答案： 解析：財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要為借款的利息。 8投資周期在第一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。 答案(d n)： 解析：正好(zhngho)相反。 9市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度(qingd),從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。 答案： 解析：這種方法尤

22、其適用于中、長期預(yù)測。 10決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價就是中標(biāo)單位的報價。 答案： 解析：中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。 11雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。 答案： 解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 12資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。 答案： 13如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時點(diǎn)，變換成任何支付形式，都是等值的。 答案： 解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 14對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售 答案： 15在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除 答案： 解析：抵押貸款還本付息要