1、黨的十七屆三中全會對農(nóng)村改革發(fā)展作出新的戰(zhàn)略部署，將不斷加 快推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化的進(jìn)程。隨著國家對農(nóng)村宅基地登記 方面的法律、法規(guī)的不斷完善，農(nóng)村居民的法律意識不斷增強(qiáng)，農(nóng)村 宅基地房屋登記發(fā)證工作也將大勢所趨;對此，各級房地產(chǎn)主管部門 宜盡早作好準(zhǔn)備應(yīng)對將要到來的農(nóng)村房屋登記發(fā)證高峰。一、農(nóng)村宅基地房屋登記的必要性。中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和2008年7月1日實(shí)施的新 的房屋登記辦法等法律、法規(guī)給農(nóng)村宅基地房屋登記提供了有力 的法律保障，也成了農(nóng)村宅基地房屋擁有者廣大村民在法律、法規(guī)允 許的范圍內(nèi)尋求法律保護(hù)的有效手段。由于物權(quán)

2、法第四十二條還規(guī)定：為了公共利益的需要，依 照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房 屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)、應(yīng)當(dāng)依法給 予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保 障被征收人的居住條件。如果村民對在宅基地建造的房屋進(jìn)行了登記 并擁有了房屋所有權(quán)證，若遇到國家為了公共利益的需要征用自己的 不動產(chǎn)就可以得到補(bǔ)償。這就更加顯現(xiàn)了房屋登記和房屋所有權(quán)證在 主張權(quán)利上的重要性。與此同時，隨著國家土地政策的改變和城鄉(xiāng)一 體化進(jìn)程的加快、當(dāng)今的農(nóng)民已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，他們的觀 念不斷更新，社會交往不斷增多，在經(jīng)商、辦企業(yè)、集體經(jīng)營土地的

3、融資、業(yè)務(wù)洽談和子女留學(xué)、出國等都需要有固定資產(chǎn)證明有一定經(jīng) 濟(jì)基礎(chǔ)，那么房屋所有權(quán)證就是一個最好的證明。目前，雖然集體土 地的房屋不能作為貸款的抵押物，但隨著土地政策的改變，集體土地 將會逐步增值，房屋所有權(quán)證在日常生活中將發(fā)揮更大的作用，因此 農(nóng)村宅基地房屋登記顯得尤為必要。二、目前農(nóng)村宅基地房屋登記存在的問題。農(nóng)村宅基地房屋登記還存在一些歷史遺留的問題。2008年1 月1日起實(shí)施的新中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃： 包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村規(guī)劃。首次把鄉(xiāng)、 村規(guī)劃納入規(guī)劃的總體范疇。該法第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃 區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按

4、照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可 證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾 期不改正的，可以拆除。此前頒發(fā)的中華人民共和國城市規(guī)劃法 是1990年4月1日施行的。但目前許多村民對自己在宅基地上所建 造的房屋申請登記發(fā)證還存在不少歷史遺留問題。如有的農(nóng)民要求登 記發(fā)證的房屋都是在規(guī)劃法實(shí)施前所建，還有的是解放前所建，因年 代久遠(yuǎn)沒經(jīng)規(guī)劃審批。由于在城市規(guī)劃法實(shí)施前農(nóng)村建造房屋只 有宅基地使用證并憑此辦理土地使用權(quán)證，沒有城鄉(xiāng)規(guī)劃許可證，而 且這些房屋的量也較大，按照新的中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法及 房屋登記辦法的規(guī)定或要求；規(guī)劃法實(shí)施前所建房屋如果要求其 補(bǔ)辦城鄉(xiāng)規(guī)劃許可證難度就較大。存在規(guī)

5、劃審批、圖紙設(shè)計和房屋測繪對房屋建筑面積計算的 口徑不一致的情況。在日常登記、發(fā)證的實(shí)際操作中常有工程規(guī)劃許 可證審批的面積和實(shí)際面積不符的情況，造成這種情況的主要原因因 為規(guī)劃圖紙的設(shè)計是按照房屋墻外二分之一墻體計算在內(nèi)設(shè)計的，而 規(guī)劃審批是按照墻體中軸線的面積計算審批。于是，按照圖紙設(shè)計建 造的房屋建成后經(jīng)房屋測繪計算后面積超出來了。因此，村民們依法 利用宅基地建造的房屋，按規(guī)定申請房屋登記時在政策上還需要從實(shí) 際情況出發(fā)給予變通。三、對農(nóng)村宅基地房屋登記的幾點(diǎn)建議。規(guī)劃法出臺前后應(yīng)該區(qū)別對待。如對在中華人民共和國城 市規(guī)劃法實(shí)施前利用宅基地建造的村民住房，按照房屋登記辦法 第83條第四款

6、的規(guī)定予以變通，不用補(bǔ)辦鄉(xiāng)規(guī)劃許可證，只憑村、 鎮(zhèn)和規(guī)劃部門出具證明，證明其房屋在不違反目前總體規(guī)劃的情況 下，應(yīng)當(dāng)給予辦理登記。并出臺相應(yīng)的措施規(guī)范這些房屋的登記行為； 對中華人民共和國城市規(guī)劃法實(shí)施后農(nóng)村集體土地上所建造的房 屋應(yīng)按照房屋登記辦法中規(guī)定提交材料。工程規(guī)劃許可證審批的面積和圖紙設(shè)計、房屋測繪部門計算 方法不一致導(dǎo)致的“非實(shí)質(zhì)性違章行為”和“故意違章行為”應(yīng)該 區(qū)別對待?！胺菍?shí)質(zhì)性違章行為”是指規(guī)劃圖紙的設(shè)計是按照房屋墻 外二分之一墻體計算在內(nèi)設(shè)計的、而規(guī)劃審批是按照墻體中軸線的面 積計算審批，房屋建成后經(jīng)房屋測繪計算后面積超出。規(guī)劃審批時沒 有把頂層的閣樓面積計算在內(nèi)，符合圖紙設(shè)計要求建造的房屋建成后 經(jīng)房屋測繪部門計算的面積和規(guī)劃審批的面積只是計算方法的不一 致導(dǎo)致的面積差距，超出的面積較多的。超出的面積部分把應(yīng)當(dāng)按實(shí) 予以更正或者補(bǔ)充。按照圖紙設(shè)計建造的房屋建成后經(jīng)房屋測繪部門計算的面積 和規(guī)劃審批的面積只是計算方法的不一致導(dǎo)致的面積差距。只