1、房地產(chǎn)投資收益分析2022/7/21房地產(chǎn)投資收益分析第三章 房地產(chǎn)投資收益分析第一節(jié) 概述房地產(chǎn)投資收益分類現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來的收益2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析銷售收益：銷售收入減去開發(fā)經(jīng)營成本無形收益：心理享受，知名度房地產(chǎn)投資收益組合四項(xiàng)收益的組合房地產(chǎn)投資收益的合理組合貨幣的時間價值：儲蓄與投資的比較投資收益的構(gòu)成管理報酬：投資者付出勞動的應(yīng)得報酬風(fēng)險報酬：比儲蓄風(fēng)險大銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權(quán)利2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)

2、投資收益分析第二節(jié) 擁有房地產(chǎn)時的現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量的決定因素現(xiàn)金流量=租金收入-總營運(yùn)費(fèi)用-償還到期貸款廣義的現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量：系統(tǒng)中所有資金的運(yùn)動；收入-現(xiàn)金流入；支出-現(xiàn)金流出。凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出現(xiàn)金流量圖2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析租金收入分析租金收入=出租價格出租面積出租率幾個關(guān)系與地段的關(guān)系與管理服務(wù)水平的關(guān)系：寫字樓、商場、住宅、工業(yè)廠房、停車廠要求不同的管理服務(wù)水平與租戶信譽(yù)的關(guān)系與房地產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)系與物業(yè)類型的關(guān)系:商場康樂中心寫字樓公寓；2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan

3、 房地產(chǎn)投資收益分析租金方案等額租金方案定期修訂租金方案固定增額租金方案固定比例遞增租金方案其他方式: 如按通貨膨脹率修訂增加租金方案 進(jìn)行房地產(chǎn)改建2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析總營運(yùn)費(fèi)用分析維護(hù)費(fèi)：大修：逐年分?jǐn)偅恢行⌒蓿弘S時發(fā)生，隨時計入成本。管理費(fèi)：人員工資、辦公費(fèi)用等稅金：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、所得稅等保險：財產(chǎn)險、火險、電梯保險等。服務(wù)費(fèi)：供熱、空調(diào)、電梯、清潔等幾個關(guān)系：與房地產(chǎn)質(zhì)量有關(guān)與維修用材料有關(guān)有管理水平有關(guān)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析計算資金時間價值的

4、有關(guān)公式符號I利息i利率n計息周期P現(xiàn)值F終值A(chǔ)年金2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析單利計息法:不考慮利息的時間價值I=P i nF=P(1+i n)例復(fù)利計息法:考慮利息的時間價值一次支付系列的復(fù)利終值公式等額支付系列的復(fù)利資金回收公式等額支付系列的年金終值公式2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析一次支付系列的復(fù)利終值公式等額支付系列的復(fù)利資金回收公式等額支付系列的年金終值公式2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析償還抵押貸款分析抵押貸款：開發(fā)商，

5、消費(fèi)者個人。房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式抵押貸款(資金回收、貸款還貸）系數(shù): (A/P,i,n)例：某公司向銀行貸款1200萬，要求三年內(nèi)定期等額償還，年利率12%，試分別計算按年等額償還和按月等額償還的還本付息額。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析結(jié)余貸款額：每期還貸后余下的貸款額。結(jié)余貸款額=結(jié)余貸款占原始貸款之比原始貸款額結(jié)余貸款占原始貸款之比=原始貸款還貸系數(shù)/結(jié)余貸款還貸系數(shù)例：公司以一物業(yè)向銀行抵押貸款1500萬，要求10年內(nèi)按月等額償還，年利率12%，若5年后該物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，尚欠貸款為多少？2000房管本科用 Copy Right Cu

6、i Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析等額還款方式債務(wù)分布例：求上例的貸款1至5年債務(wù)本息分布年末結(jié)余貸款=貸款總額結(jié)余貸款占原始貸款之比年還貸本息=年償付利息=年還貸本息-年償還本金年償付本金=上年結(jié)余貸款額-當(dāng)年結(jié)余貸款額2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析年結(jié)余貸款占原始貸款之比年末結(jié)余貸款年還貸本息年償付本金年償付利息012345合計1.00000.94490.88270.81270.73390.64491500.001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.24

7、6258.2461291.2382.6593.30105.00118.20133.50532.65175.596164.946153.246140.046124.746758.532000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析固定還本方式債務(wù)分布例：求上例的貸款固定還本方式還款，1至5年債務(wù)本息分布月付本金=1500萬/120月=12.5萬月付利息=期初余額x月利率 =1500 x1%=15萬每月付款=月付本金+月付利息 =12.5+15=27.5萬期末余額=期初余額-月付本金 =1500-12.5=1487.5萬2000房管本科用 Copy Right

8、Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析抵押貸款與所得稅例：投資185000元，年折舊6000元，所得稅率33%，租金收入46000元，營運(yùn)費(fèi)用22000元，計算現(xiàn)金流量及投資回報率。例：抵押貸款：148000元，年償債額14388元，其中13266元為第一年的利息。收入所得稅使投資者產(chǎn)生了借貸動機(jī)操縱現(xiàn)金流量：降低或延緩營運(yùn)費(fèi)用、延緩償還到期貸款等使短期現(xiàn)金流量顯示較高。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析第三節(jié) 避稅收入分析房地產(chǎn)折舊與所得稅折舊：有形資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額所得稅稅率（33%或15%）應(yīng)納

9、稅所得額=收入總額-工商統(tǒng)一稅-（經(jīng)營成本+折舊+攤銷+應(yīng)償還的借款利息）折舊費(fèi)不交納所得稅是房地產(chǎn)投資的一種好處2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)投資避稅收入原理分析定義應(yīng)提折 舊的房地產(chǎn)土地和私人住所：不計提折舊占有待售的房地產(chǎn)：不計提折舊占有擬交易、經(jīng)營用房地產(chǎn)：應(yīng)計提折舊占有擬投資用房地產(chǎn)：應(yīng)計提折舊占有擬創(chuàng)造所得房地產(chǎn)：應(yīng)計提折舊2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析房地產(chǎn)折舊與避稅收入例: 某房地產(chǎn)總投資1500萬，折舊年限為5年，年租金收入700萬，工商統(tǒng)一稅率5%，年經(jīng)營成本5

10、0萬，年攤銷費(fèi)用10萬，償還借款利息15萬，所得稅率30%，不計殘值。直線折舊法級數(shù)折舊法(加速折舊法) 加速折舊，使所得稅繳納時間延期，獲得資金的時間價值。 房地產(chǎn)投資避稅收入的源泉不是逃稅，而是延期納稅的好處?？刂崎_始獲利年度：外商投資企業(yè)的所得稅，納稅年度以開始獲利之年起算2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析提高避稅收入的途徑擴(kuò)大房地產(chǎn)投資的規(guī)模爭取加速折舊操縱應(yīng)納稅所得額控制開始獲利年度2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析第四節(jié) 銷售收益分析房地產(chǎn)銷售收益與銷售方式異地銷售：外銷房，購房入戶

11、等適合那些人們規(guī)律性移動的房地產(chǎn)滿足外地用戶需要為目的房地產(chǎn)預(yù)售減輕資金壓力減少貸款，節(jié)約利息避免價格下跌的風(fēng)險2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析分期付款銷售首期20-30%，余款分期銀行抵押貸款房地產(chǎn)公司墊資房地產(chǎn)銷售收益與出售時機(jī)出售時機(jī)即時銷售滯后銷售提前銷售2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析滯后銷售價格與利潤變化假設(shè)：成本不變，售價為A；T時間后，價值為A，售價為B；r為銀行利率; f為價格變化速率。 銷售收益增加=B-A= B-(A+Ar) =B-A-Ar 若：B-AAr，滯后銷售收益

12、增加 滯后銷售的條件：B-A=Af, AfAr, 即 fr2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析提前銷售價格與利潤變化在時間0時，房地產(chǎn)價格已有下降趨勢 若以價格A預(yù)售，成本為C，則收益為A-C在T時，以價格B出售，成本為C，則收益為B-C 因AB, CC, 所以A-C遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于B-C2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析幾種房地產(chǎn)的銷售收益分析花園公寓銷售關(guān)鍵因素：銷售時機(jī)地段（名譽(yù)、聲望）、管理水平，租金高低，擁有物業(yè)的時間長短寫字樓銷售關(guān)鍵因素：地段（繁華區(qū)及交通便利）規(guī)模大小，專業(yè)化及周圍同行情況

13、2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析商店銷售關(guān)鍵因素：商店現(xiàn)實(shí)和預(yù)期銷售額商圈，樓層，朝向，臨街狀態(tài)住宅銷售住宅本身因素：價格的確定配套服務(wù)水平：學(xué)校、醫(yī)院、商場、環(huán)境、交通等旅游酒店銷售關(guān)鍵因素：地段（環(huán)境、交通）收益來源：客房和公共廳堂2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析兩種房地產(chǎn)投資方案的銷售收益分析銷售收益的影響因素：單價，銷售量，稅率，單位成本，品種結(jié)構(gòu)。分析目的：測量各因素變動對利潤總額的影響程度，找出主要矛盾，反映潛在問題，為決策者提供依據(jù)。例：某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有甲、乙兩種方案，其利潤

14、估算如表所示。試據(jù)此進(jìn)行經(jīng)營利潤分析，查找兩個方案各因素變動對其利潤總額的影響程度。2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析銷售數(shù)量因素分析銷售數(shù)量 利潤 利潤增加額=（甲方案的銷售收入-甲方案的成本）銷售數(shù)量增長率銷售數(shù)量增長率=（乙方案銷售數(shù)量甲方案的單價/ 甲方案銷售收入-1） 100%銷售數(shù)量 稅金稅金增長額=甲方案的銷售稅金銷售數(shù)量增長率2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析銷售單價因素分析銷售單價 利潤利潤增加額= 乙方案銷售數(shù)量（乙方案的銷售單價-甲方案的單價）銷售單價 稅金稅金增加額= 乙

15、方案銷售數(shù)量（乙方案的銷售單價-甲方案的單價）甲方案的稅率2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析成本因素分析成本 利潤利潤減少額= 乙方案銷售數(shù)量（甲方案的單位成本-乙方案的單位成本）稅率因素分析稅率 利潤利潤減少額=乙方案銷售數(shù)量（乙方案的稅率-甲方案的稅率）2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析品種結(jié)構(gòu)影響因素分析品種結(jié)構(gòu)變動引起利潤的變動利潤變動額=乙方案銷售數(shù)量（甲方案的單價-乙方案的單位成本）- 銷售總量變化率（甲方案銷售總收入-甲方案總成本）銷售總量變化率=（乙方案銷售數(shù)量甲方案的單價）/（

16、甲方案銷售數(shù)量甲方案的單價） 100%2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析品種結(jié)構(gòu)變動引起稅金的變動稅金變動額=（乙方案銷售數(shù)量甲方案的單價 甲方案稅率）-甲方案銷售總收入 銷售總量變化率 2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析利潤分析匯總表2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析第五節(jié) 無形收益分析無形收益的成因分析無形收益：難以用定量數(shù)字計量，反映心理享受的收益。不同人追求的目標(biāo)差異：經(jīng)濟(jì)人，社會人，自動人，復(fù)雜人。無形收益對有形收益的影響無形收益的主要

17、表現(xiàn)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析第六節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益評價凈現(xiàn)值法（NPV法）2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析幾個問題項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的評價準(zhǔn)則NPV0，項(xiàng)目可取NPV0，可行NPV乙=-90.63IRR, NPV0, 虧損i00, 盈利2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析IRR的計算上式無解析解，用迭代法求解2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析IRR的評價IRR與貸款利率i比較，反映項(xiàng)目的盈

18、虧狀況。IRRi, 盈利IRR=i, 盈虧平衡IRRi0, 盈利超出社會平均水平IRR=i0, 盈利相當(dāng)于社會平均水平IRRIRR0, 盈利超出同類項(xiàng)目平均水平IRR=IRR0, 盈利相當(dāng)于同類項(xiàng)目平均水平IRRIRR0, 盈利低于同類項(xiàng)目平均水平 不同方案的IRR比較，選大者為優(yōu)2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析例2：設(shè)貸款利率8%,基準(zhǔn)貼現(xiàn)率10%使用內(nèi)部收益率法對例1所示項(xiàng)目的甲、乙方案進(jìn)行盈利水平評價和方案比較。求解2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan 房地產(chǎn)投資收益分析現(xiàn)值成本比較法將項(xiàng)目建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按基準(zhǔn)貼