1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料10 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 (一)物業(yè)管理招標(biāo) 1.物業(yè)管理招標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)約的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)全部權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由很多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參加競標(biāo)，從中選擇最符合的競投者，并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。 2.物業(yè)管理招標(biāo)主體 物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)

2、之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作;業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。 一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型功用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府選購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。 (二)物業(yè)管理投標(biāo) 1.物業(yè)管理投標(biāo)的概念 物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，依據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參加投標(biāo)競爭的行為。 2.物業(yè)管理投標(biāo)的主體 物

3、業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標(biāo)人)。 專業(yè)管理公司通常是指具備肯定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、修理)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生公司、園林綠化專業(yè)公司等。 就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必需具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的狀況，參加投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。 二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型 (一)按物業(yè)類型劃分 依據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類型項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓

4、、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。 (二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分 依據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。 如規(guī)劃用地為54萬m2的某高校城物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo);在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分別出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參加，也有清潔、綠化

5、等專業(yè)公司參加。 (三)按招標(biāo)主體的類型劃分 依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體;物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或選購中心。 (四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分 依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。 三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn) (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)涵范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)

6、項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)消失幾中不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人供應(yīng)綜合性的管理服務(wù)，因此物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所供應(yīng)的服務(wù)具有綜合性。 (2)由于我國幅員寬闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對(duì)物業(yè)管理的熟悉水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異;同時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)狀況實(shí)行有差異的方式和策略。

7、(3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有肯定的行業(yè)特別性，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 一是招標(biāo)主體的特別性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會(huì)之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體;成立業(yè)主大會(huì)后則改由業(yè)主大會(huì)招標(biāo)主體。再次，對(duì)于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則許經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)托付。 二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特別性。物業(yè)管

8、理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體服務(wù)，供應(yīng)的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對(duì)不確定性。 四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式 (一)公開招標(biāo) 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)全部符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)的招標(biāo)方式。 招標(biāo)人實(shí)行公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必需載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本狀況和獵取招標(biāo)文件的方法等詳細(xì)事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡情愿參與投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評(píng)比，有

9、的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。 公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參加投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評(píng)比條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。 (二)邀請(qǐng)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有力量的企業(yè)，直接向發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。 實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本狀況和獵取招標(biāo)文件的方法，以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等詳細(xì)事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備肯定的公開性。 采納邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其其重點(diǎn)考

10、察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的管理水平、是否具有管理閱歷、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的綜合擔(dān)當(dāng)力量等。招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終勝利。 邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，招標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。 五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 (一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容 早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)當(dāng)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求供應(yīng)相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)

11、容有： (1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)供應(yīng)專業(yè)的合理化建議; (2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用供應(yīng)專業(yè)看法; (3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建設(shè)設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要供應(yīng)專業(yè)的看法并對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督; (4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議; (5)參加物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改看法; (6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)方案; (7)對(duì)經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣揚(yáng)推廣方案; (8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案; (9)辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。 (注：詳細(xì)闡述詳件相關(guān)章節(jié)。) (二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容 常規(guī)物業(yè)管理要求供應(yīng)的相關(guān)服務(wù)

12、的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位支配、管理制度等; (2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理; (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及平安防范等; (4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施; (5)精神文明建設(shè); (6)物業(yè)的租賃經(jīng)營; (7)財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)修理資金的使用和管理。 (三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定 物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。 (1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評(píng)。 (2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對(duì)招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實(shí)際上是詢問服務(wù)的一種延長。 (3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)閱歷等內(nèi)容實(shí)行合資合作的方式，一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的狀況。 物業(yè)管理方式一般