1、貴陽太慈橋項目市場環(huán)境報告思源經(jīng)紀二零零七年十一月1目錄第一部分 項目的初步判斷第四部分 結(jié)論與思考第三部分 消費者調(diào)研分析第二部分 項目市場環(huán)境分析 附 思源經(jīng)紀簡介2序?qū)Ρ敬握袠伺c項目策劃的理解對項目開發(fā)目標的理解項目策劃的核心理論3對本次招標與項目策劃的理解高瞻遠矚，明確制定本項目的開發(fā)戰(zhàn)略以整體市場化運營的操作模式，保障實現(xiàn)企業(yè)開發(fā)目標選擇優(yōu)勢的資源整合服務商進行合作 整合專業(yè)的、高水平的全案地產(chǎn)經(jīng)紀公司，為項目全程運作提供保障4對項目開發(fā)目標的理解站在大盤操作的角度及項目整體運營的高度來審視：提升價值，力爭項目最大經(jīng)濟效益；實現(xiàn)整體項目的可持續(xù)性銷售，控制合理開發(fā)周期；形成項目美譽度

2、、確立開發(fā)商品牌知名度，實現(xiàn)有效客戶資源積累，為開發(fā)商在貴州的長遠發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。5項目策劃的核心理論：三個維度價值最大化自身條件市場競爭環(huán)境6第一部分項目的初步判斷區(qū)位及概況經(jīng)濟指標詳解地塊現(xiàn)狀條件分析對項目的初步判斷7項目策劃的核心理論：三個維度價值最大化自身條件市場競爭環(huán)境8項目區(qū)域位置分析本項目位于貴陽市兩城區(qū)之一的南明區(qū)，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，為舊城改造的一部分，是目前已知的距離城中心最近的大規(guī)模潛在住宅供應。地塊位置9項目交通環(huán)境分析狹窄道路目前地塊與貴陽中心區(qū)銜接的道路僅有車水路一條，且車水路為兩車道狹窄小路，交通條件較差。道路是項目非常嚴重的制約條件。10地塊總面積：933,215

3、平方米規(guī)劃建筑用地：592,139平方米市政道路面積：20,096平方米河道及保護面積：35,787平方米林地保護面積：269,336平方米教育預留用地：15,857平方米容積率：3.0建筑密度：30%綠地率：35%主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目紅線11地塊功能規(guī)劃分析地形較為復雜，規(guī)劃建筑用地只占總地塊的63%；林地和河道及河道保護面積共占總地塊33%，一方面成為項目自然環(huán)境的優(yōu)勢，另一方面由于山地地勢因素，為項目規(guī)劃構(gòu)成一定的制約。12土地性質(zhì)：商業(yè)、居住綜合用地商業(yè)建筑面積：約80,000平方米其他公共服務配套設(shè)施建筑面積：不低于40,000平方米回遷用房：暫定為130,000平方米套型建筑面積9

4、0平方米以下住宅建面須占住宅開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上初步按照容積率3.0計算，總建筑面積約1,776,417平方米項目地塊屬性13地塊建筑功能規(guī)劃初步估算受70/90的限制，90平米以下住宅占項目整體體量的60%，總建約107萬平米，成為規(guī)劃體量最大的部分。規(guī)劃功能建筑面積住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回遷房130,000商業(yè)80,000公建配套40,000總建面積1,776,417面積單位（平米）14項目地塊條件分析河道水面山地 地勢起伏，三面環(huán)山，兩面臨水； 貴陽特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建議首先進行地質(zhì)初勘，了解地質(zhì)情況，再開

5、始可行的統(tǒng)一規(guī)劃； 貴陽人對河流、水系的青睞，可以指導河流兩側(cè)的產(chǎn)品形態(tài)，實現(xiàn)價值提升。15項目紅線山林區(qū)河道水面山林區(qū)丘陵區(qū)16項目地塊可改造資源分析北部為貴州水泥廠礦山分廠等單位辦公、生產(chǎn)及居民住宅用地，目前處于拆遷階段；拆遷完成后會直接降低周邊的粉塵及輻射等污染，大大提升地塊價值。待拆遷宿舍待拆遷礦場17建筑用地林地保護河流高壓線現(xiàn)狀鐵路擬建鐵路地塊內(nèi)有三條市政高壓線環(huán)繞，且東、南、西側(cè)（貴廣線規(guī)劃確定未實施）被三條鐵路包圍，綜合環(huán)境受輻射、噪音影響嚴重。周邊受水泥廠、電廠等影響，污染嚴重。項目周邊不利因素分析18項目的初步判斷項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，操作難度大；區(qū)域發(fā)展不成熟，配套不完

6、善，交通將成為重要制約因素；地塊復雜，規(guī)劃受限條件較多；70/90政策對項目形成嚴重的制約；項目屬于城區(qū)內(nèi)的大盤，具有地段位置優(yōu)勢；三面環(huán)山，兩側(cè)臨水，具有自然資源稀缺性優(yōu)勢。19第二部分項目市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境城市規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境政策因素住宅市場競爭環(huán)境商業(yè)市場環(huán)境酒店市場環(huán)境20項目策劃的核心理論：三個維度價值最大化自身限制條件市場競爭環(huán)境21調(diào)研數(shù)據(jù)來源說明:貴陽思源經(jīng)紀 數(shù)據(jù)庫貴陽市政府網(wǎng)站貴陽市統(tǒng)計局貴陽市住宅房地產(chǎn)信息網(wǎng)貴陽房地產(chǎn)市場運行分析報告（2007年上半年）通過銷售員咨詢網(wǎng)絡(luò)查詢等等22宏觀經(jīng)濟環(huán)境1230200400600800GDP(億元)年度1998-2006年

7、貴陽市GDP增長情況GDP(億元)219.5237.6264.8302.7336.4380.9443.6525.6602.9199819992000200120022003200420052006貴陽宏觀經(jīng)濟情況分析貴陽市GDP呈逐年增長之勢，經(jīng)濟增長連續(xù)保持14%左右的強勁勢頭；2007年上半年貴陽市GDP同比增長15.8%，創(chuàng)20年歷史同期最高增速。信息來源：貴陽市統(tǒng)計局GDP的強勁走勢為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境24 年人均可支配收入呈每年10以上的增幅貴陽居民收入情況分析25城市規(guī)劃226根據(jù)貴陽市“暢通工程”實施方案，貴陽市城市道路建設(shè)將在五年內(nèi)完善城區(qū)“三條環(huán)路 十條射線”道路骨

8、干路網(wǎng)系統(tǒng)，使中心城區(qū)交通擁堵問題得到有效解決。 20062010年貴陽市路網(wǎng)規(guī)劃 二環(huán)路和十條射線之一的花溪大道建設(shè)將可以有效改善本項目的外部交通狀況中心城區(qū)本案27房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境328貴陽市2005年-2007年上半年土地出讓面積及同比增長示意圖161.9203.35196.960501001502002502005年上半年2006年上半年2007年上半年-15-10-5051015202530土地出讓面積（萬平方米）貴陽土地供應分析外地品牌開發(fā)商搶灘貴陽， 2006年以來，貴陽市通過土地招拍掛共計成功出讓近百宗地塊，總占地面積在8000畝以上，預示未來市場競爭激烈。土地供應總量充足，20

9、06年共計出讓近8000畝土地29房地產(chǎn)開發(fā)投資額穩(wěn)定增長，年均增長23.22000-2006年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化情況020406080100120年度投資額(億元)31.0543.3350.0361.1972.4590.74108.542000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年貴陽房地產(chǎn)投資分析 300100200300400500年度2000-2006年貴陽市商品房開工面積圖開工面積(萬)221.26220.82204.83412.56399.35363.23447.942000200120022003200420052006商品房新開工面積增勢強勁，市

10、場供給加速放量 新開工面積年均增長12.4%0100200300400年度2000-2006年貴陽市商品房竣工面積變化情況竣工面積(萬)200.5241.9238.2280.27328.38260.1278.382000200120022003200420052006竣工面積年均增長5.6貴陽房地產(chǎn)建設(shè)情況分析31 2007年上半年商品房供需呈同比放量增長態(tài)勢商品房供應面積同比增幅117.5%商品房銷售面積同比增幅42.7%貴陽商品房供求分析 32目前商品房供求仍以云巖、南明兩區(qū)為主兩城區(qū)商品房批準預售面積占比54.7%;兩城區(qū)商品房登記銷售面積占比51.8%;貴陽商品房供求區(qū)域分布 33貴陽

11、住宅產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成貴陽市現(xiàn)已形成以高層、小高層為主體，花園洋房、別墅為兩翼的多元化產(chǎn)品分布，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富。34戶型面積供求主要集中在100144其中120-144的舒適型三居最受市場追捧貴陽商品房供求面積分布35房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，年均漲幅高達9.9%2000-2006年貴陽市商品房住宅價格變化情況140113641471170417521925213005001000150020002500年度均價14011364147117041752192521302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年貴陽房地產(chǎn)價格走勢 36住宅市場分布情況分析區(qū)域區(qū)域特點住宅板塊主要

12、產(chǎn)品形式售價住宅市場描述典型樓盤中心區(qū)土地稀缺 價格偏高云延板塊高層塔樓5200房源逐步減少，售價普遍偏高 ，具有較高的投資價值 亨特上城南明板塊高層塔樓金岸玉都城西區(qū)新區(qū)帶動 整體趨熱 三橋板塊 多層、花園洋房3200典型的城郊結(jié)合板塊，性價比較高 圣泉流云金陽板塊多層、小高層、高層、 花園洋房、別墅、經(jīng)適房3600實力開發(fā)商云集，超大開發(fā)量、開發(fā)高速度、樓盤品質(zhì)高新世界世紀城白云板塊經(jīng)適房、別墅、多層、1800離市中心較遠，除別墅外，住宅品質(zhì)較低，樓盤規(guī)模不大，但具有明顯的價格優(yōu)勢 南湖麗水名苑城東區(qū)性價比高 潛力巨大油榨街板塊多層、高層、疊拼別墅、LOFT3800新崛起的城郊結(jié)合板塊，環(huán)

13、境改善后，發(fā)展后勁十足 中天世紀新城城北區(qū)品種豐富 數(shù)量充足大營坡板塊 多層、小高層3900城郊結(jié)合板塊，地州購房人口較多銀海嘉怡花園烏當板塊 多層、小高層、高層、花園洋房、別墅2800自然環(huán)境優(yōu)越，大盤供應較多保利溫泉新城城南區(qū)市場活躍 后勁十足太慈橋板塊多層、小高層、高層、經(jīng)適房4000污染較嚴重，居住環(huán)境較差，生活配套少，區(qū)域認可度低眾福家園沙沖路板塊多層、經(jīng)適房、小高層、高層3100由于小河板塊的帶動作用，發(fā)展較好山水黔城小河板塊多層、小高層、花園洋房、別墅3300城市居住新區(qū)，發(fā)展成熟度較高，住宅配套齊全興隆城市花園花溪板塊別墅、多層2600供應量小，旅游資源豐富 ,高檔住宅的發(fā)展前

14、景較好夢溪筆談37中心板塊土地供應稀缺，價格多年來持續(xù)穩(wěn)定的上漲；三橋板塊隨著政府對馬王廟片區(qū)改造計劃的確認實施，板塊周邊環(huán)境將大大改善，預計該板塊房地產(chǎn)業(yè)將進入新的高潮。金陽板塊是政府大力推進扶持的熱點板塊，是品牌開發(fā)商陸續(xù)進入貴陽的集中地，該板塊目前進入高速放量階段，板塊供銷兩旺， 2007年銷售價格同比漲幅達到1520%。烏當板塊自然條件優(yōu)越，住宅市場發(fā)展也較早，前期以中低端住宅為主，隨著保利溫泉新城的推入，對該區(qū)域的價值提升起到積極推動作用。沙沖、小河板塊因有山水黔城、興隆珠江灣畔等相對成熟的大盤支撐，該板塊成為城市居住新區(qū)，發(fā)展成熟度較高，住宅配套齊全典型板塊分析38以貴陽本土及省內(nèi)

15、其它地州為主外省及境外購房者呈現(xiàn)需求上升趨勢客戶構(gòu)成分析 39GDP走勢強勁，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境；整體土地供應總量大，品牌開發(fā)商大舉進入，市場競爭激烈；城區(qū)土地供應緊缺，住宅產(chǎn)品逐步向近郊、郊區(qū)轉(zhuǎn)移；價格持續(xù)高漲，年均漲幅高達9.9%；貴陽本土及周邊地州縣為主要客群，省內(nèi)其它地州、外省及境外購房者呈現(xiàn)需求上升趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境小結(jié)40政策因素441土地調(diào)控政策2003年9月4日，關(guān)于加強城市建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)2003345號）；2004年3月31日，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號），即8.31大

16、限 ；2007年9月12日，國土資源部發(fā)布關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知； 2007年9月30日，國土資源部國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 嚴控高檔住房類土地供應；協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停，以招標、拍賣、掛牌為主導的新的全國土地政策正式實施 ；有助于縮小建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期，確保土地調(diào)控政策的有效實施;確保市場有效供應,一定程度上控制了大宗土地的出讓；42金融稅收政策2003年6月5日，關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知（銀發(fā)2003121號） ；2005年5月27日，關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知（國稅發(fā)200589號）； 2006年7月11

17、日，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見（建住房2006171號） ；2006年12月28日，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）；2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)2007359號） 中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕，從而拉響這一輪宏觀調(diào)控警報; 通過稅收手段，抑制住宅投資性需求，加大住宅投資風險; 外資主要投資于一線城市，因此此項規(guī)定對二線城市的影響不大;提高開發(fā)商的開發(fā)成本，進一步間接提高房價；央行在嚴控房地產(chǎn)信貸，防范金融風險。 43中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確，對已

18、利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍 ；重點金融調(diào)控政策解讀：提高第二套房貸的首付比例與貸款利率政策關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 （銀發(fā)(2007)359號 ）影響：房地產(chǎn)交易量及交易速度將會受到一定程度的影響； 對于投機起到一定的抑制作用。 44市場調(diào)控政策2006年5月29日，建設(shè)部、發(fā)改委和監(jiān)察部等九部門聯(lián)合下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見（國辦發(fā)200637號） ，即“70 / 90”新政；2007年3月16日，中華人民共和國物權(quán)法正式通過，2007年10月1日起

19、開始實施。 2007年8月7日，國務院下發(fā)關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號） ，即24號文；提出06年6月1日后的新開工項目將按“70 / 90”執(zhí)行。物權(quán)法和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系最密切的是：基本原則的規(guī)定和關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定；建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定；建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定；擔保物權(quán)的規(guī)定。表明政府調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。45“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城）年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上?！敝攸c市場調(diào)控政策解讀：7090政策關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意

20、見（165號文件）影響：70-90政策將成為一項房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策；未來房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品趨于同質(zhì)化；純粹的大戶型社區(qū)稀缺，甚至絕跡。46政策影響小結(jié)70-90政策將成為一項房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策；國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度會逐漸加強，未來不可預見的房地產(chǎn)政策風險依然會加大。47住宅市場競爭環(huán)境548競爭市場界定原則城市標識性大盤競爭項目太慈橋區(qū)域項目規(guī)模大項目周邊城市標識性大盤項目界定：實力開發(fā)商開發(fā)，具有較強品牌識別性、對本項目將產(chǎn)生競爭影響的城市名盤、大盤。太慈橋區(qū)域項目界定：本案所屬住宅區(qū)域范圍內(nèi)的商品房項目。以本案所處位置為出發(fā)點，向西以項目邊緣為界，向南延伸至甘蔭塘，北側(cè)以花果園立交橋

21、為界，東止于南明河。49城市標識性大盤50項目所處區(qū)域山水黔城南明區(qū)已開售保利溫泉新城烏當區(qū)金陽新世界金陽區(qū)中天世紀新城南明區(qū)未開售世紀城金陽區(qū)成都遠大項目金陽區(qū)選擇的六個大盤中，中天世紀新城及山水黔城與本案區(qū)域位置相似；其他項目均處于新開發(fā)區(qū)或稍遠位置。標識性競爭大盤樣本選擇51 品牌地產(chǎn)涌入，現(xiàn)推供應只占小量，冰山只露一角當前大盤的整體規(guī)劃體量不斷激增，而市場中僅有山水黔城、保利溫泉新城及金陽新世界已有部分放量入市，最多約為104萬平米左右，推售量僅占樣本大盤整體規(guī)劃量的10%左右。銷售狀態(tài)項目名稱開發(fā)商總建面已開發(fā)建面未開發(fā)建面已開售山水黔城貴州宏立城集團1005050金陽新世界香港新世

22、界集團33030300保利溫泉新城保利集團831073中天世紀新城貴州中天集團1001486未開售世紀城世紀金源集團300300成都遠大項目成都遠大集團110110合計1023104919現(xiàn)有供應量分析單位：萬52未來供給量分析已開售104萬平米，占10%未開售919萬平米，占90% 樣本大盤總規(guī)劃的建筑為1023萬平米以上； 已開發(fā)并進入銷售市場的僅為104萬平米左右； 其余90%未入市部分，總量達919萬平米以上。 供應量巨大，競爭嚴峻53容積率分析 容積率低，集中在在1.8-2.0之間54建筑形式分析小高層及高層的市場供給量較為充足；花園洋房及別墅類產(chǎn)品市場供給量有限；總體而言，產(chǎn)品的形

23、態(tài)及種類，目前已呈現(xiàn)出豐富的市場狀況。在售項目產(chǎn)品類型豐富，小高層為主流55在售戶型供應情況分析三居的供應量比例最大，為目前供給的主流戶型；三居以上及復式戶型作為輔助性產(chǎn)品，有效的豐富了產(chǎn)品線；主流戶型面積集中在平米以上。項目主力面積區(qū)間所占比例山水黔城10014857.70%保利新城13018045%金陽新世界10512860.16%單位：平方米三居為供應主流56建筑風格分析山水黔城保利溫泉新城金陽新世界歐洲后現(xiàn)代主義地中海歐洲風情簡約，現(xiàn)代 風格差異化，符號更具特點57戶型設(shè)計分析山水黔城保利溫泉新城金陽新世界小高層首層架高7米,休閑園林3.15米層高入戶花園錯層設(shè)計中空客廳搭配陽光房入戶

24、花園,觀景陽臺多開窗,多采光引景入室獨棟別墅溫泉入戶板式設(shè)計,戶型方正觀景陽臺,飄窗設(shè)計豐富，但獨特亮點不多58園林綠化率分析由于擁有一定面積的林地保護，綠化率基本在40%左右59園林分析山水黔城保利溫泉新城金陽新世界地中海風情結(jié)合山脈，水系打造不同水景，利用植被營造“地中?！憋L情自然，生態(tài)營造內(nèi)部兩湖，溪流水系結(jié)合果嶺，溫泉，打造生態(tài)小鎮(zhèn)環(huán)境自然，原生態(tài)與地塊原生態(tài)充分結(jié)合引用地下水形成園區(qū)水系融入貴州田風情的梯臺階設(shè)計設(shè)計：貝爾高林設(shè)計：新加坡DPC加拿大森拓設(shè)計機構(gòu)設(shè)計：美國易道邀請知名園林設(shè)計公司，借助地形打造獨特風格60毛坯房在市場中一直保持較高比例,而近一年“精裝”的概念由大盤引入

25、貴陽，并在貴陽引發(fā)升溫；精裝修項目在市場中反饋效果尚好，目前仍可達到差異化競爭的效果；精裝水平尚待提高。交房標準分析項目交房標準裝修標準（元/平米）山水黔城精裝修1500金陽新世界精裝修1000保利溫泉新城毛坯中天世紀新城毛坯備注：中天世紀新城三期尚未開盤，市調(diào)獲悉其交房標準依然采用毛坯方式 精裝修產(chǎn)品被部分客戶認可61配套分析 樣本項目的常規(guī)性配套設(shè)施，規(guī)劃上比較齊全； 特色配套比較受追捧，例如山水黔城，保利溫泉新城規(guī)劃中的五星酒店、博物館、美術(shù)館、劇院等配套增強了項目的整體檔次，也受到消費者的歡迎；保利溫泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客戶對項目的信任度。配套完善，亮點配套受追捧62銷售

26、率分析項目名稱推盤時間銷售周期推售套數(shù)售出套數(shù)銷售率金陽新世界2007-7-14個月1648套732套44.42%保利溫泉新城2007-6-302個月567套546套96.30%山水黔城三期2007-10-11個月468套400套85.47%合計2683套1678套63%在售大盤5個月的銷售量占貴陽上半年銷售套數(shù)（13345套）的13%；貴陽目前在售的樓盤數(shù)約為150個，在售大盤僅占2%。 大盤整體銷售態(tài)勢良好，貴陽迎來真正的大盤時代！63各產(chǎn)品類型的銷售率 花園洋房銷售最好，市場接受度高小高層的認可度優(yōu)于高層；創(chuàng)新性的豐富產(chǎn)品線一定程度上可降低產(chǎn)品入市的消化風險。64價格分析從上表看出，產(chǎn)品

27、類型決定價格的高低，高層均價約：3,900元/平米；小高層均價約：4,000元/平米；花園洋房均價約4,200元/平米。項目高層小高層花園洋房別墅單位：元/銷售均價銷售均價銷售均價銷售均價 精裝修標準山水黔城精裝：4600毛坯：3900精裝：4600毛坯：3900-二期（獨棟）：18000住宅:1500/別墅毛坯保利溫泉新城-33003600（聯(lián)排）6000-金陽新世界40004800-1000中天世紀新城三期-4800疊拼：6000-備注：中天世紀新城未開盤，報價為開發(fā)商預估 非別墅產(chǎn)品均價4,100元/平米65 特別是山水黔城，甚至帶動了整個區(qū)域價格的提升。價格分析 大盤價格均高于其區(qū)域均

28、價66客戶來源分析 三個在售大盤項目的主要客群仍然來自貴陽市，占六成左右； 貴州其他各市縣的購買力也比較旺盛，占22%-30%； 外省市客戶中，占10-19%，但其中多以貴州籍人士為主。泛貴陽人群是主流人群67客戶構(gòu)成分析 山 水 黔 城： 公司職員、 私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工、公務員 保利溫泉新城：企事業(yè)單位員工、公務員、公司職員、私營業(yè)主 金 陽 新 世 界：公司職員、公務員、 私營業(yè)主（備注：企事業(yè)單位包括壟斷性行業(yè)例如電力，礦業(yè)等） 公務員，企事業(yè)單位員工、公司職員是主要客群68城市標識性大盤競爭市場小結(jié)巨大的潛在供應量，預示未來市場競爭更加激烈；目前大盤供給的產(chǎn)品明顯以90平米以上大

29、戶型為主流；大盤價格均明顯高于其區(qū)域整體均價；大盤整體銷售態(tài)勢良好，貴陽迎來真正的大盤時代！69區(qū)域競爭市場70眾福家園/宏橋水案/美成名園 區(qū)域早年規(guī)劃為重工業(yè)地，長期污染導致臟、亂、差現(xiàn)象嚴重，居住生存環(huán)境普遍不佳，房地產(chǎn)市場發(fā)展較市區(qū)其他位置較為緩慢，目前市民對在該區(qū)域置業(yè)接受度不高。 位置分布注明：天海青城和青山小區(qū)是經(jīng)濟適用房，不列入本次研究樣本71 太慈橋區(qū)域商品住宅量少、規(guī)模小，供應總建僅為14.7萬平方米目前區(qū)域供應主要以經(jīng)濟適用房為主，商品住宅項目均規(guī)模小，產(chǎn)品種類單一。項目名稱建筑面積（萬平方米）總套數(shù)（套）可售套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）眾福家園9.55493519.5

30、美成名園2.11201202.1宏橋水岸3.11551213.1合計14.782459214.7供應特點72太慈橋區(qū)域住宅價格隨貴陽市房價持續(xù)走高該區(qū)域由于地處城區(qū)，商品房的房價漲幅也較大，目前在售商品房均價近4200元/。價格分析太慈橋區(qū)域價格水平情況39204500420036003700380039004000410042004300440045004600眾福家園 宏橋水岸美成名園單位：元/平米73區(qū)域競爭市場小結(jié)市區(qū)居民對該區(qū)域的認可度不高；商品房供應量小，開發(fā)規(guī)模小，經(jīng)濟適用房為主；項目品質(zhì)不高，產(chǎn)品形式單一。74典型項目：山水黔城兩城區(qū)范圍山水黔城75項目位置南明區(qū)四方河一號開發(fā)

31、商貴州宏立城總體占地面積99.9萬平米總建筑面積100萬平米產(chǎn)品形式獨棟、小高層、高層容積率1.97綠地率48%76 山水黔城在貴陽實際上經(jīng)是一個已開發(fā)了七年的項目，它的一期在2001年面市，銷售情況良好。后期由于開發(fā)商自身原因，造成資金鏈的斷裂，慢慢在市場沉寂。2006年5月，在貴陽整體市場向好的上升階段，山水黔城卷土重來，以新的形象、強大產(chǎn)品力、專業(yè)的營銷運作重新打開市場，贏得了良好的銷售態(tài)勢，一舉成為目前貴陽市具有代表性的明星樓盤。山水黔城背景介紹77山水黔城的競爭優(yōu)勢位置：地處兩城區(qū)規(guī)模：近百萬平米的超大體量環(huán)境：依山傍水產(chǎn)品：具有差異化的創(chuàng)新性產(chǎn)品78山水黔城 山水黔城二期將產(chǎn)品力打

32、造作為項目突圍的最佳利器，從產(chǎn)品的整體規(guī)劃、建筑外觀、園林環(huán)境、社區(qū)配套到戶型設(shè)計等各個方面進行全面的改造提升，并且大力推行精裝房的先進產(chǎn)品理念，形成具有市場競爭力的差異化產(chǎn)品，從最根本的層面為山水黔城的熱銷奠定了堅實的基石。建筑立面現(xiàn)場園林戶型設(shè)計產(chǎn)品突圍79山水黔城 山水黔城是貴陽首個積極進行除貴陽外地區(qū)客戶拓展的項目，一系列客戶拓展活動使山水黔城的客戶基數(shù)得到增加，另外異地的客源開拓提升了項目知名度，為山水黔城的后期積淀了力量?？蛻糸_拓80山水黔城 山水黔城二期成功運用完美的現(xiàn)場環(huán)境體驗式營銷、成功的事件營銷、全方位的立體營銷、持續(xù)多彩的活動營銷等一系列營銷策略迅速建立了市場形象、打開銷

33、售態(tài)勢，使項目持續(xù)維持熱度，成為市場標桿。接待中心改造后的南明河系列報廣營銷造勢81山水黔城的啟示通上上述分析，我們看到項目成功的因素已不再是簡單、獨立的，必須依靠成功整合項目各項優(yōu)勢資源才能實現(xiàn)價值的最大化。而在未來的大盤時代，供應的加劇，品牌開發(fā)的不斷進入，產(chǎn)品的同質(zhì)化，會致使市場競爭越演越烈。項目只有在產(chǎn)品上不斷優(yōu)化創(chuàng)新，進行更為廣泛而細致的客戶定位，具備更為專業(yè)營銷操作能力，才可能在未來完全競爭的市場中占據(jù)一席之地。 82大型品牌開發(fā)商迅速涌入，大盤時代來臨，構(gòu)成未來市場龐大供應量，直接加劇市場競爭；目前市場的產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品層面的競爭同樣激烈；客群基數(shù)有限，對外輻射能力弱，但客戶升級

34、換代需求呈上升趨勢。整體住宅市場核心點小結(jié)83商業(yè)市場環(huán)境684市級中心商業(yè)格局分析噴水池商圈大小十字商圈大西門商圈三個老牌商業(yè)區(qū)已根深蒂固，在市民中認知度很高85目前貴陽規(guī)模性商業(yè)供應量大經(jīng)營業(yè)態(tài)總建筑面積（平方米）百貨180000超市82000電器45000建材210000家具491000數(shù)碼57000綜合批發(fā)513600合計1,578,600根據(jù)對貴陽稍具規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點進行統(tǒng)計，貴陽具有一定規(guī)模的商業(yè)供應量為160萬平米左右，具有一定的市場競爭；但經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，缺乏特色型的商業(yè)消費。86貴陽在售的大型商業(yè)供應量及分布大型商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)所在區(qū)域總建筑面積(萬平方米）均價(元/平方米)火車

35、站批發(fā)市場批發(fā)火車站2.4 15000浙江商城百貨總45萬平米現(xiàn)已開發(fā)10萬平米9575金陽紅街綜合購物中心金陽1016000新大陸數(shù)碼廣場專業(yè)市場大十字不祥35000目前在售商業(yè)的總供應量超過30萬平米；本案在售大型商業(yè)均占據(jù)有利地段，本項目商業(yè)地段劣勢明顯87貴陽潛在的大型商業(yè)供應分析貴陽市未來幾年內(nèi)的大型商業(yè)主要分布在市區(qū)，供應量將近100萬平方米，市場競爭將非常激烈。本案未來大型商業(yè)供應量巨大88大型商業(yè)的名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)所在區(qū)域總建筑面積(萬平方米）南國花錦百貨噴水池2.4星力全林店百貨大南門不祥北京路shoppingmall綜合購物中心不祥大營坡shoppingmall綜合購物中心大營

36、坡不祥客運樞紐總站 shoppingmall綜合購物中心火車站不祥銅鑼灣購物公園shoppingmall 綜合購物中心花溪區(qū)小碧鄉(xiāng) 16金陽步行街綜合購物中心金陽新區(qū)10未來大型商業(yè)供應量統(tǒng)計89Shopping mall發(fā)展的外部環(huán)境Shopping mall這棵商業(yè)大樹的成長需要有與之相適應的外部環(huán)境，Shopping mall的成長至少需要具備以下四方面條件： Shopping mall的發(fā)展需要以充足的商品種類為基礎(chǔ)。Shopping mall的發(fā)展需要倡導“一站式”的消費模式。Shopping mall的發(fā)展空間取決于城市商業(yè)結(jié)構(gòu)。Shopping mall的發(fā)展受制于交通工具的發(fā)展

37、階段。90商業(yè)市場核心點小結(jié)貴陽商業(yè)區(qū)域已經(jīng)成熟，市民的消費習慣也難以突破；未來商業(yè)主要以shoppingmall為主，供應量巨大，市場競爭激烈；大型商業(yè)開發(fā)風險大，開發(fā)周期長。91酒店市場環(huán)境792貴陽高檔酒店分布根據(jù)貴陽城市功能規(guī)劃、歷史成因及市場自發(fā)調(diào)節(jié)等因素影響，貴陽各城區(qū)形成不盡相同的城市功能，貴陽酒店物業(yè)主要分布在南明區(qū)、云巖區(qū)；貴陽市高檔酒店主要集中在市中區(qū)，距離市區(qū)有一定距離的酒店也多以休閑度假為主。本案多數(shù)分布在南明、云巖兩城區(qū)中心地段93貴陽高檔酒店供應分析貴陽市五星級酒店供應共3家,四星級酒店共9家；貴陽市五星級酒店供應共975張床位，四星級酒店供應共2112張床位；五星

38、級酒店目前供應只有3家94貴陽四、五星級酒店列表酒店名稱酒店星級酒店地址開業(yè)時間（年）房間數(shù)量目前房價（均價）元入住率五星級酒店貴州圣灃酒店五星南明區(qū) 20033196001750，其中6001000為主75%貴陽喜來登貴航酒店 五星南明區(qū) 20073468001200無天怡豪生大酒店五星云巖區(qū) 2003310500100070%四星級酒店能輝酒店四星南明區(qū) 200212533581670%貴龍飯店四星南明區(qū) 199916831049875%銘都錦江大酒店四星云巖區(qū)200430065%貴州飯店四星云巖區(qū)198940028838880%貴陽華美達神奇大酒店四星云巖區(qū) 20062253981088

39、，其中以398698為主75%麗豪大飯店四星云巖區(qū) 20041994231100，其中以423800為主65%貴陽神奇金筑大酒店四星云巖區(qū) 199118030047070%栢頓酒店四星云巖區(qū) 200025440045875%錦江鮮花大酒店四星云巖區(qū) 200026132854555%95貴陽市高檔酒店市場經(jīng)營表現(xiàn)高檔酒店均保持了較高入住率。酒店名稱酒店星級目前房價均價（報價）：元/天.間入住率五星級酒店貴州圣灃酒店五星6001750，其中6001000為主75%貴陽喜來登貴航酒店 五星800120085%天怡豪生大酒店五星500100070%四星級酒店能輝酒店四星33581670%貴龍飯店四星3

40、1049875%銘都錦江大酒店四星65%貴州飯店四星28838880%貴陽華美達神奇大酒店四星3981088，其中以398698為主75%麗豪大飯店四星4231100，其中以423800為主65%貴陽神奇金筑大酒店四星30047070%栢頓酒店四星40045875%錦江鮮花大酒店四星32854555%高端酒店經(jīng)營良好96酒店利好因素分析近年來貴州在城市建設(shè)上較大投入，政府在對外招商引資的力度上的加強；貴陽致力于在全國舉辦很多旅游產(chǎn)品的推廣活動等的一系列舉措所帶來的對酒店業(yè)的積極影響；未來貴陽的旅游業(yè)與酒店業(yè)市場蘊藏著無限的市場潛力與機會；越來越多的國內(nèi)外企業(yè)來到貴州尋求投資項目與合作機會，貴州

41、正展現(xiàn)出強大的后發(fā)優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿?；貴陽作為貴州省的省會，具備著獨一無二的省會經(jīng)濟的聚集與輻射效應。一定程度上支持高端酒店的發(fā)展97貴陽酒店物業(yè)未來的發(fā)展趨勢酒店名稱酒店星級酒店地址開業(yè)時間（年）房間數(shù)量凱賓斯基五星南明區(qū)指月街6號 暫無380希爾頓五星南明區(qū)四方河路1號 一期2008年年底，二期2009年年底一期100間客房，70間酒店式公寓，二期增加230間客房 亨特酒店五星南明區(qū)文昌南路與都司路交匯處 未知未知金元國際大酒店五星金陽新區(qū)未知未知據(jù)調(diào)研，貴陽市未來12年內(nèi)至少要開發(fā)建設(shè)4座以上的五星級酒店，高檔酒店市場將更加激烈，其重點會分布在南明區(qū)。五星級酒店的進駐，提高片區(qū)形象，例如希爾頓入駐山水黔城提升項目整體形象。未來高端酒店與專業(yè)酒店管理公司合作是未來發(fā)展趨勢98酒店市場關(guān)鍵點小結(jié)高檔酒店逐年遞增，市場供應量加大；宏觀的經(jīng)濟發(fā)展狀況支持高端酒店的發(fā)展；與專業(yè)的品牌酒店管理公司合作，進行專業(yè)化管理是未來的發(fā)展趨