1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理課程簡(jiǎn)介學(xué)習(xí)目的：掌握和運(yùn)用項(xiàng)目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)參考教材：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作管理，賈士軍， 廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2002年4月；參考書籍房地產(chǎn)項(xiàng)目投資潘蜀健中國(guó)建筑工業(yè)出版社年；房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃曹春堯上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社年；項(xiàng)目管理喻穎正暨南大學(xué)出版社 年；項(xiàng)目管理管理沒有止境 從金字塔到阿菠羅登月計(jì)劃基本概念： IPMA、PMI、PMBOK、PMP項(xiàng)目管理 現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于美國(guó)。20世紀(jì)50年代后期，美國(guó)的蘭德公司首次

2、在北極星導(dǎo)彈計(jì)劃中運(yùn)用了PERT技術(shù)。美國(guó)的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計(jì)劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間，之后它們分別被稱為“計(jì)劃評(píng)審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”。現(xiàn)代項(xiàng)目管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的， 融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（Monte Carlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項(xiàng)目資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計(jì)劃、曼哈頓計(jì)劃等都是采用項(xiàng)目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。 項(xiàng)目管理管理工具 甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容 九大知識(shí)體系、五個(gè)階段管理重點(diǎn) 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金

3、平衡房地產(chǎn)業(yè)過去、現(xiàn)在、未來經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉 （北海、深圳、浦東）政府的角色與作用 （加入WTO后的競(jìng)爭(zhēng)）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的獨(dú)特性、項(xiàng)目的復(fù)雜性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點(diǎn)）目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目管理11？房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊 經(jīng)營(yíng)環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)政策與制度、國(guó)際房地產(chǎn)比較、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與機(jī)會(huì) 投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場(chǎng)分析與儲(chǔ)備策略、住宅市場(chǎng)分析、非住宅物業(yè)市場(chǎng)分析與開發(fā)策略、市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位、項(xiàng)目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì)模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃

4、、場(chǎng)地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊投融資管理模塊：財(cái)務(wù)報(bào)表分析、項(xiàng)目投融資決策、資金規(guī)劃、項(xiàng)目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目融資、資本市場(chǎng)融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 項(xiàng)目管理模塊：項(xiàng)目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織流程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購(gòu)管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場(chǎng)管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與施工管理 營(yíng)銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價(jià)格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊(duì)伍組織、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、物管前期介入 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模塊項(xiàng)目全案

5、策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)內(nèi)容項(xiàng)目管理知識(shí)土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策劃物業(yè)管理的前期介入 第一講 項(xiàng)目管理知識(shí)項(xiàng)目管理概述項(xiàng)目計(jì)劃與組織網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)項(xiàng)目控制項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用 教

6、學(xué)內(nèi)容 1、項(xiàng)目管理概述項(xiàng)目管理概念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡應(yīng)用與發(fā)展 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理概念在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)運(yùn)用有限的資源，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實(shí)施和控制從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。特點(diǎn)：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、 質(zhì)量保證 項(xiàng)目管理知識(shí) IPMAIPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注冊(cè)，成員主要是各國(guó)的項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)，是個(gè)非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項(xiàng)目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個(gè)正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，

7、包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會(huì)議、學(xué)習(xí)班和研討會(huì)。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項(xiàng)目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個(gè)級(jí)別，級(jí)別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級(jí)是工程主任證書級(jí)，簡(jiǎn)稱CPD，總經(jīng)理一級(jí)。B級(jí)為項(xiàng)目經(jīng)理級(jí)別證書，C級(jí)為項(xiàng)目管理工程師級(jí)證書，D級(jí)為項(xiàng)目管理技術(shù)員級(jí)。 項(xiàng)目管理知識(shí) PMIPMI（Project Management Institute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會(huì)員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項(xiàng)目管理知識(shí)體系（PMBOK），將項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容劃分為9個(gè)領(lǐng)域，即：范圍管理，時(shí)間管理，成本管理，質(zhì)量管理

8、，人力資源管理，溝通管理，采購(gòu)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合管理。 項(xiàng)目管理知識(shí) PMPPMP是由PMI發(fā)起的項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項(xiàng)目管理人員提供一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項(xiàng)目管理人員都能夠得到科學(xué)的項(xiàng)目管理知識(shí)。美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(PMI)一直致力于項(xiàng)目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的項(xiàng)目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項(xiàng)目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球項(xiàng)目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項(xiàng)目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項(xiàng)目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項(xiàng)目管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。 項(xiàng)目管理知識(shí) 進(jìn)度管理 重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃、實(shí)時(shí)跟蹤

9、項(xiàng)目進(jìn)度，保證項(xiàng)目按期完成。 以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃、竣工驗(yàn)收計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等 項(xiàng)目管理知識(shí) 成本管理 成本計(jì)劃是成本管理的基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例： 主要包括地價(jià)（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅金等。這些成本要素中有些是相對(duì)固定的，有些則可以通過加強(qiáng)管理來有效控制，如不可預(yù)見費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有左右的不可預(yù)見支出。通過有效加強(qiáng)項(xiàng)目管理，充分發(fā)揮計(jì)劃和控制的作用，就能顯著減少項(xiàng)目中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費(fèi)用。

10、項(xiàng)目管理知識(shí) 質(zhì)量管理 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩部分進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定項(xiàng)目中具體工作的質(zhì)量要求。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記錄以便隨時(shí)提供項(xiàng)目質(zhì)量的相關(guān)信息。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個(gè)項(xiàng)目即使在規(guī)定的時(shí)間和成本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個(gè)項(xiàng)目也是失敗的，因此建立質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必然要求。 項(xiàng)目管理知識(shí) 資金平衡 資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃。以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投

11、資項(xiàng)目的重點(diǎn)，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。 由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)資金未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理應(yīng)用與發(fā)展大型工程產(chǎn)品研發(fā)大件生產(chǎn)設(shè)備大修 項(xiàng)目管理知識(shí) 2、項(xiàng)目計(jì)劃與組織項(xiàng)目計(jì)劃要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動(dòng)態(tài)性項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容：設(shè)計(jì)工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說明書、分派任務(wù)和授權(quán)、估算成本和預(yù)算、編制進(jìn)度計(jì)劃、報(bào)告制度、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理組織 項(xiàng)目管理知識(shí) 小型計(jì)算機(jī)系統(tǒng)研制（工作分解任務(wù)矩陣）任務(wù)描述WBS碼WBS等級(jí)研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計(jì)1.01 主機(jī) 系統(tǒng) CPU 軟件

12、 顯示器樣機(jī)制造2.02交付使用3.03 3、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項(xiàng)目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度計(jì)劃，確保項(xiàng)目按期完工。 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)操作步驟：將項(xiàng)目分解為若干活動(dòng)，確定所需時(shí)間、資源；明確各活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系；繪制連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)；估計(jì)完成各項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本；計(jì)算各項(xiàng)活動(dòng)開工和完工時(shí)間，確定關(guān)鍵路線；運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃和控制； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)方法：AOA雙代號(hào)法：箭頭表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)表示事件AON單代號(hào)法：節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)舉例：1、A必須在B之前完成，B必須在C之前完成；

13、2、A完成后，B和C才能開始；3、A必須在C和D之前完成，B必須在D之前完成；4、 A和B必須在C和D之前完成； 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)1、 2、3、 4、 項(xiàng)目管理知識(shí)ABCABCADBCACBD 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)關(guān)鍵路線分析：通過各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算確定關(guān)鍵路線，從而確定項(xiàng)目完工周期。時(shí)間參數(shù)：ES最早開始時(shí)間； EF最早結(jié)束時(shí)間； LS最遲開始時(shí)間； LF最遲結(jié)束時(shí)間； t作業(yè)時(shí)間； S松閑時(shí)間；關(guān)系： tEFES tLFLS SLSES SLFEF 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)步驟： 計(jì)算ES、EF； 計(jì)算LS、 LF； 計(jì)算S； 確定關(guān)鍵路線（S為0的一條活動(dòng)鏈）； 計(jì)算項(xiàng)目完工的全

14、部時(shí)間T； （關(guān)鍵活動(dòng)的作業(yè)時(shí)間相加而成） 編制進(jìn)度計(jì)劃表。 項(xiàng)目管理知識(shí) 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)舉例： 某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項(xiàng)目，各項(xiàng)活動(dòng)的相互關(guān)系及預(yù)計(jì)完成時(shí)間如下表所示，試確定該項(xiàng)目的完工時(shí)間和關(guān)鍵路線。 項(xiàng)目管理知識(shí) 項(xiàng)目管理知識(shí)活動(dòng)代號(hào)開發(fā)活動(dòng)預(yù)計(jì)時(shí)間緊先活動(dòng)A前期市場(chǎng)調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計(jì)、報(bào)建5AD施工準(zhǔn)備9BE施工進(jìn)度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)PERT的應(yīng)用特點(diǎn)：非確定性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，運(yùn)用概率分析，相對(duì)復(fù)雜三種作業(yè)時(shí)間：樂觀時(shí)間、可能時(shí)間、悲觀時(shí)間 項(xiàng)目管理知識(shí) 4、項(xiàng)目控制確定標(biāo)準(zhǔn)衡量偏差采取糾正措施 項(xiàng)目管理知識(shí) 5、項(xiàng)目管理軟件及應(yīng)用P

15、ROJECT通用性行業(yè)特性 項(xiàng)目管理知識(shí) 第二講 土地資源獲取宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)擬開發(fā)地段的確定土地獲取方式與途徑土地儲(chǔ)備問題 教學(xué)內(nèi)容1、宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展規(guī)劃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（繁榮？泡沫？）區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況（上海與綿陽(yáng)比較）城市發(fā)展規(guī)劃（熱點(diǎn)？前瞻？） 土地資源獲取我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（共7章72條）第一章總則第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié)土地使用權(quán)出讓 第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥第三章房地產(chǎn)開發(fā)第四章房地產(chǎn)交易第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)房地產(chǎn)抵押第四節(jié)房屋租賃第五節(jié)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第六章法律責(zé)任第七章附則 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第七

16、條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開

17、發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 我

18、國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 以市場(chǎng)公開供地收益論：2000年，350億元；2001年，492億元；2002年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)為近千億元（僅1-9月，就達(dá)683.98億元） 一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)的近1500個(gè)市(縣)開展了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，在市場(chǎng)發(fā)育的東南省份

19、，八成的市(縣)開展了這項(xiàng)工作。而在有些地方，100%的市(縣)開展了招標(biāo)拍賣。中部省份江西，2001年開展國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市(縣)約占全省市(縣)總數(shù)的80%，今年已經(jīng)達(dá)到100%。2002年土地市場(chǎng)回望 今年1-9月，全國(guó)范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價(jià)款占出讓總宗數(shù)、面積、價(jià)款的比例分別為20.08%、29.78%、45.56%。土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實(shí)施者操作簡(jiǎn)便、參與者理性競(jìng)價(jià)等優(yōu)點(diǎn)。 2002年土地市場(chǎng)回望房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)，2002年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6228億元，同比增長(zhǎng)了28.2%

20、。中國(guó)人民銀行2002年二季度貨幣執(zhí)行情況報(bào)告指出，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接和間接貢獻(xiàn)率共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。專家估計(jì)2002年房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種貢獻(xiàn)率。 2002房地產(chǎn)市場(chǎng)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)字，去年1-11月，全國(guó)有7個(gè)省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%，8個(gè)省市新開工面積增幅超過40%，個(gè)別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購(gòu)?fù)恋赝顿Y同比增長(zhǎng)了150%。一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持50%的比重達(dá)12個(gè)月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資的比例更接近60%。 2002房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的過分依賴

21、。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量” 。距杭州不遠(yuǎn)的南京，1月23日拍賣兩塊土地，一塊成交價(jià)為每畝220萬元，另一塊更高達(dá)每畝295.7萬元。高地價(jià)帶來的必然是高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者會(huì)買單嗎 2002房地產(chǎn)市場(chǎng)“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但部分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個(gè)別地區(qū)問題還較嚴(yán)重” 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告 2002年11月19日，國(guó)務(wù)院總理朱镕基在香港會(huì)見駐港中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)再一次重復(fù)了他在國(guó)慶節(jié)視察深圳時(shí)說的話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率

22、太高，而且還在增長(zhǎng)?！?002房地產(chǎn)市場(chǎng) “目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，存在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”；主要表現(xiàn)為六個(gè)方面： 部分城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，個(gè)別城市有些區(qū)位的地價(jià)上漲了1倍以上，有的住宅項(xiàng)目一兩年內(nèi)價(jià)格成倍增長(zhǎng)；部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個(gè)別地區(qū)背離國(guó)情建設(shè)“豪宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險(xiǎn)。 1月1314日武漢全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰2002房地產(chǎn)市場(chǎng) 2002年底，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究

23、所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，對(duì)于剛過去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個(gè)特點(diǎn)來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 2002房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2003是“理性之年”。2003年全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問題，并采取

24、相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。同時(shí)要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)向社會(huì)公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望今年整頓規(guī)范工作的重點(diǎn)包括11個(gè)方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不

25、規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項(xiàng)審批、竣工驗(yàn)收、預(yù)銷售許可等 2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2003年，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。我國(guó)住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房對(duì)象的條件、購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國(guó)平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高、對(duì)取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地 2002年

26、城市市長(zhǎng)會(huì)議 強(qiáng)暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國(guó)際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)馈⒏溯^勁看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。中國(guó)城市十大敗筆2、區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地）城市房地產(chǎn)供需情況城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資（19992001年）綿陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工、銷售面積19992001年3、擬開發(fā)地段的確定房地產(chǎn)投資地段論地價(jià)影響因素分析（市場(chǎng)供求、自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國(guó)際關(guān)系）重點(diǎn)研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取房地

27、產(chǎn)投資地段論地段、地段還是地段；價(jià)格成本（地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、資金利息、稅費(fèi)）利潤(rùn)；在成本構(gòu)成中，地價(jià)最不確定。在其他取費(fèi)相對(duì)固定（平均利潤(rùn)）的情況下，地價(jià)決定利潤(rùn)率。 土地資源獲取地價(jià)影響因素市場(chǎng)供求自然環(huán)境條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件政府規(guī)劃心理預(yù)期國(guó)際關(guān)系 土地資源獲取4、土地獲取方式與途徑城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象品牌主導(dǎo)、資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備、政府補(bǔ)償土地公開拍賣（招投標(biāo)制度、一級(jí)市場(chǎng)） 4月10日，中海（成都）公司投資23億投得市中心地段 （每畝311萬元） 土地資源獲取5、土地資源儲(chǔ)備問題新一輪圈地運(yùn)動(dòng)（萬科、萬達(dá)、華潤(rùn)）土地資源儲(chǔ)備與資本運(yùn)作土地資源儲(chǔ)備量力而行 土地資源獲取

28、第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位前期市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)房者心理與行為分析開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位開發(fā)項(xiàng)目可行性研究開發(fā)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià) 教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)。 市場(chǎng)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查是了解消費(fèi)者行為的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的根本方法，是分析市場(chǎng)、捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)的重要手段。市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策劃的前提和基礎(chǔ)。 市場(chǎng)定位前期市場(chǎng)調(diào)查市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境（

29、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析）、 中觀環(huán)境（城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求）、 微觀環(huán)境（競(jìng)爭(zhēng)樓盤及消費(fèi)者需求分析）市調(diào)步驟：準(zhǔn)備階段（確定目的、擬定計(jì)劃）、 實(shí)施階段（設(shè)計(jì)問卷、實(shí)地調(diào)查）、 分析階段（整理資料、撰寫報(bào)告）市調(diào)方法：?jiǎn)柧怼⒉缺P、房展；問卷調(diào)查：?jiǎn)柧碓O(shè)計(jì)技巧； 科學(xué)合理使用市調(diào)分析； 市場(chǎng)定位住房與需求市場(chǎng)調(diào)查問卷 調(diào)查說明：個(gè)人情況：住房現(xiàn)狀：住房需求：競(jìng)爭(zhēng)樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查（見表，P61 ） 市場(chǎng)定位購(gòu)房者心理與行為分析購(gòu)房需要、需求及動(dòng)機(jī)分析；文化、家庭與購(gòu)房者心理；購(gòu)房者個(gè)性特征；購(gòu)房者行為模式； 市場(chǎng)定位社會(huì)文化與消費(fèi)行為觀念引導(dǎo)浪費(fèi)；中國(guó)與美國(guó)的差異： 按揭買房小故事；北京與上海

30、的差異： 北京：厚重、大氣、傳統(tǒng) 上海：精細(xì)、實(shí)用、國(guó)際化 市場(chǎng)定位購(gòu)房決策原則整體屬性最佳原則；非報(bào)酬決策原則；綜合權(quán)衡原則； 例： P100 市場(chǎng)定位物業(yè)出行時(shí)間價(jià)格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位思路：房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤本身作實(shí)質(zhì)性改變，而是市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但其本身不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。定位準(zhǔn)則：受眾導(dǎo)向、差別化、個(gè)性化； 定位流程：制定目標(biāo)、分析用戶心理、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（質(zhì)、量、價(jià)）、 尋找最佳切入點(diǎn)； 市場(chǎng)定位定位案例：、深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡（）、

31、廣州公司房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究 （） 市場(chǎng)定位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)研究與定位部分）第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)研究一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀）二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（中觀） 1、回顧與展望； 2、市場(chǎng)特點(diǎn)； 3、結(jié)論；三、本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀） 1、區(qū)位特點(diǎn)； 2、購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析； 3、對(duì)手盤分析； 市場(chǎng)定位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)研究與定位部分）第二節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件 1、土地性質(zhì)綜述; 2、地塊周圍景觀； 3、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況； 4、交通條件； 5、配套設(shè)施；二、地塊SWOT分析 1、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析； 2、機(jī)會(huì)與威脅分析；三、結(jié)論 市場(chǎng)定位廣州XG

32、項(xiàng)目（市場(chǎng)研究與定位部分）第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 1、項(xiàng)目一期細(xì)分; 2、項(xiàng)目二期細(xì)分；二、樓盤概念導(dǎo)入 1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)； 2、鬧市中的溫馨家園；三、目標(biāo)市場(chǎng) 1、市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 2、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層； 3、房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民； 市場(chǎng)定位廣州XG項(xiàng)目（市場(chǎng)研究與定位部分）四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、成本價(jià)測(cè)算； 2、目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算； 3、定價(jià)策略； 市場(chǎng)定位可行性研究重視市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)；項(xiàng)目評(píng)估以經(jīng)濟(jì)效益為中心；對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估全部在決策階段進(jìn)行一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資項(xiàng)目的咨詢機(jī)構(gòu)（中介機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，它擁有

33、大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。 ； 市場(chǎng)定位可行性研究解決的主要問題為什么要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目？項(xiàng)目的產(chǎn)品(勞務(wù))市場(chǎng)的需求情況怎樣？資源條件如何？項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)選在什么地方？產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進(jìn)可靠？項(xiàng)目投資估算和方案比較情況如何？投資盈利水平及風(fēng)險(xiǎn)多大？項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容投資項(xiàng)目的背景研究投資項(xiàng)目的市場(chǎng)和生產(chǎn)規(guī)模投資項(xiàng)目資源情況投資項(xiàng)目環(huán)境投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)投資項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目進(jìn)度控制投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性研究程序機(jī)會(huì)可行性研究：投資機(jī)會(huì)的粗略鑒定，精度一般在30%左右；初步可行性研究：對(duì)關(guān)鍵問題做專門調(diào)查和研究，精度在20%左右，費(fèi)用約1

34、%；可行性研究評(píng)價(jià)：更加嚴(yán)格、細(xì)致地研究，投資估算采用預(yù)算價(jià)格，精度要求在10%左右，費(fèi)用約為1%3%。開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （） 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃； 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； 項(xiàng)目不確定性分析； 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)； 結(jié)論與建議； 市場(chǎng)定位投資估算與資金籌措 1、開發(fā)成本估算： 土地成本（地價(jià)、征遷補(bǔ)償、三通一平）， 前期工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研、地勘、報(bào)建）， 建安工程（樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯）， 基礎(chǔ)設(shè)施（五通工程、綠化工程、道路及排水工程）， 公建配套（學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂、郵電、市場(chǎng)、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理）， 期間稅費(fèi)（配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)

35、補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他）， 不可預(yù)見費(fèi)； 2、開發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用； 3、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅?4、資金籌措、使用及借款利息； 市場(chǎng)定位銷售和租賃收入測(cè)算 1、住宅銷售： 用市場(chǎng)比較法確定售價(jià)上限（平均價(jià)格）； 用成本法確定售價(jià)下限； 建議銷售單價(jià)； 住宅部分總收入； 2、商鋪銷售； 3、車庫(kù)銷售或租賃； 市場(chǎng)定位財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1、稅金計(jì)算： 2、損益表及靜態(tài)盈利分析： 投資利潤(rùn)率、投資利稅率 3、現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析： 內(nèi)部收益率（FIRR）、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、 項(xiàng)目回收期（動(dòng)、靜態(tài)）； 4、償債能力分析； 市場(chǎng)定位不確定性分析（風(fēng)險(xiǎn)分析） 1、主要的風(fēng)險(xiǎn)因

36、素：開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)周期、利率等； 2、盈虧平衡分析：計(jì)算投資利潤(rùn)率為零時(shí)的項(xiàng)目銷售率，項(xiàng)目銷售率要求越高風(fēng)險(xiǎn)越大； 3、敏感性分析：選取核心的風(fēng)險(xiǎn)因素（如售價(jià)、成本等），分別計(jì)算其上下變動(dòng)5、10及20對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如投資利潤(rùn)率、FIRR、FNPV等）的影響； 4、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施： 成本風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)定位項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 1、社會(huì)效益； 2、環(huán)境效益； 3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； 市場(chǎng)定位結(jié)論和建議 1、結(jié)論：可行、不可行； 2、改進(jìn)建議； 市場(chǎng)定位案 例： 鐵達(dá)公司商品混凝土生產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究 市場(chǎng)定位 第四講 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)戶

37、型設(shè)計(jì)配套設(shè)施 教學(xué)內(nèi)容總體規(guī)劃 總體構(gòu)思； 因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)； 用地平衡和管網(wǎng)布置； 規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t； 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體構(gòu)思 以人為本的設(shè)計(jì)思想； 因地制宜，與周圍環(huán)境融合； 個(gè)性化設(shè)計(jì)，主題鮮明；（例：四季花城） 規(guī)劃設(shè)計(jì)空間關(guān)系處理 動(dòng)與靜的關(guān)系； 實(shí)與虛的關(guān)系； 建筑與環(huán)境的關(guān)系； 高層建筑與低層建筑的關(guān)系； 規(guī)劃設(shè)計(jì)用地平衡和管網(wǎng)布置 小區(qū)用地平衡； 總體布局與居住環(huán)境； 工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃； 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t 功能適用； 面積適中； 智能化，滿足高科技和環(huán)保要求； 規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格與居住文化； 內(nèi)部與外型設(shè)計(jì)； 建筑風(fēng)格類型： 歐陸風(fēng)格、 異域風(fēng)格、 鄉(xiāng)村風(fēng)格、 古典風(fēng)格（例：芙蓉古城） 規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì) 賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計(jì)要求； 突出特色、力求創(chuàng)新； 以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合； 發(fā)展立體綠化，海陸空結(jié)合； 便于人際交往，有社區(qū)文化支撐； 規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì) 設(shè)