1、合肥項(xiàng)目定位報(bào)告市場(chǎng)篇在城市、市場(chǎng)、客群的研究中我們有以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)1、城市南進(jìn)，城市名片凸顯，定位改寫(xiě)2、蜀山是樓市熱點(diǎn)，政務(wù)新區(qū)是蜀山熱點(diǎn)3、項(xiàng)目具備三大邊緣屬性4、市場(chǎng)供應(yīng)龐大，競(jìng)爭(zhēng)提前進(jìn)入白熱化狀態(tài)5、近身客源難以支撐項(xiàng)目的高定位，分流態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻1.市場(chǎng)部分閱讀城市板塊掃描樓市回眸競(jìng)爭(zhēng)研判消費(fèi)者分析城市研究安徽省省會(huì)， 是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐05年合肥的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名第37位，04年為第47位與周邊5城市相比，合肥各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均處于中下游受其經(jīng)濟(jì)規(guī)模的限制和南京一小時(shí)都市圈的沖擊，導(dǎo)致合肥對(duì)安徽其他較為發(fā)達(dá)城市的聚合能力不足，“合肥經(jīng)濟(jì)圈”概念缺乏一定的操作性，合肥

2、是個(gè)典型的內(nèi)需型市場(chǎng)同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的不發(fā)達(dá)直接導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)力低下，一定程度上限制了房地產(chǎn)的發(fā)展合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在二線(xiàn)市場(chǎng)中屬于發(fā)展迅猛類(lèi)型，但是與一線(xiàn)市場(chǎng)依然有一定的差距相對(duì)而言，正是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的滯后，直接導(dǎo)致了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)始終只能在一個(gè)相對(duì)低位上徘徊總的來(lái)說(shuō)，合肥的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，目前樓市呈現(xiàn)出三個(gè)二線(xiàn)市場(chǎng)典型的技術(shù)特征： 市場(chǎng)容量小 購(gòu)買(mǎi)力弱 市場(chǎng)成長(zhǎng)性差城市研究市中心發(fā)展中的城市一環(huán)以?xún)?nèi)為傳統(tǒng)老城區(qū)、中心商業(yè)區(qū)；一環(huán)以?xún)?nèi)的環(huán)城公園景區(qū)之內(nèi)區(qū)域?yàn)楹戏实氖兄行?，是省、市兩?jí)政府所在地，合肥的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市布局以市中心為核心，沿一環(huán)、二環(huán)呈同心圓狀向外輻射發(fā)展

3、，屬于典型的二線(xiàn)城市布局格式隨著城市擴(kuò)張的加快和交通的發(fā)展，合肥已經(jīng)形成的城市的二環(huán)道路體系，加上原有的內(nèi)城道路，實(shí)際上已經(jīng)形成三環(huán)道路體系，新一輪城市框架即將形成三環(huán)的建設(shè)對(duì)于合肥城市化程度的提高具有十分重大的意義，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，也示著開(kāi)發(fā)空間的提升政務(wù)新區(qū)高 新 技 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng) 濟(jì) 技 開(kāi)發(fā)區(qū)市 中 心 區(qū)（商業(yè)中心）城市發(fā)展軸軸本項(xiàng)目發(fā)展中的城市近年來(lái)西部成為現(xiàn)階段的發(fā)展重點(diǎn)，科學(xué)城、森林公園、政務(wù)區(qū)已經(jīng)在建設(shè)中，或者已具相當(dāng)規(guī)模為了打造“濱湖城市”的城市名片，南部是合肥城市發(fā)展一直想推進(jìn)的方向，“機(jī)場(chǎng)搬遷”、“建立濱湖新區(qū)”以往多次規(guī)劃，但終究未有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作2005年末，市政府又明

4、確發(fā)出加快建設(shè)濱湖城市的步伐，未來(lái)省政府將有可能南遷。因此2006年南部城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將可能發(fā)生激變，即將有較大的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。但是根據(jù)彼長(zhǎng)此消原理，對(duì)政務(wù)區(qū)的投入有可能減弱1.市場(chǎng)部分閱讀城市板塊掃描樓市回眸競(jìng)爭(zhēng)研判消費(fèi)者分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分布格局 瑤海區(qū)板 塊包河區(qū)板塊廬 陽(yáng) 區(qū) 板 塊蜀 山 區(qū) 板 塊啟動(dòng)之區(qū)噴薄之區(qū)未來(lái)之區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局 城市規(guī)劃與房產(chǎn)發(fā)展格局目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局與城市規(guī)劃的發(fā)展方向大致吻合三環(huán)中，一環(huán)以?xún)?nèi)中心市區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地資源已近枯竭，二環(huán)與三環(huán)以?xún)?nèi)正處于成熟開(kāi)發(fā)期；三環(huán)外圍目前基本無(wú)發(fā)展雖然“建立濱湖城市”的概念在合肥千億規(guī)劃綱要以及合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

5、發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中都有涉及,但是從目前政府的城市運(yùn)營(yíng)能力以及自身財(cái)力來(lái)看，將此概念付諸實(shí)施，尚需要一定的時(shí)間與大量外來(lái)投資，發(fā)展周期與機(jī)遇難以確定政務(wù)新區(qū)雖然是開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，但生活配套不成熟，不穩(wěn)定因素正在加強(qiáng)，屬于宜炒不宜住板塊；其發(fā)展周期和成熟速度，從其他相同類(lèi)型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，至少需要3-5年，目前該區(qū)域在開(kāi)發(fā)量云集、同質(zhì)化集中的陰影下，具備一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蜀山板塊分析 黃山路政務(wù)新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷深入，蜀山區(qū)形成了四大板塊以高新開(kāi)發(fā)區(qū)和蜀山風(fēng)景區(qū)自然環(huán)境為依托的高新區(qū)板塊政府規(guī)劃導(dǎo)向利好的政務(wù)區(qū)板塊，也是目前開(kāi)發(fā)最為集中的板塊依托于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和大學(xué)城發(fā)

6、展的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊以及依托于成熟的南七生活圈的黃山路板塊多板塊并立，大盤(pán)云集2005年蜀山區(qū)各新建商品住宅的變化較大2005年1月份，多層的占比為全年最低點(diǎn)，僅占到總體在售商品住宅的30；而小高層的占比達(dá)到了43；同時(shí)別墅住宅的占比也是全年的最高點(diǎn)，占到蜀山區(qū)在售商品住宅面積的14在售新建別墅住宅的占比逐月下降，在年底時(shí)僅有7，下降了50，而新建高層商品住宅自9月份開(kāi)始，比例迅速增加達(dá)到總體在售面積的18.5，在10月份時(shí)這一比例持續(xù)上升，達(dá)到2005年最高點(diǎn)22在產(chǎn)品類(lèi)型上延續(xù)了去年的創(chuàng)新，花園洋房進(jìn)入市場(chǎng)，并取得較高的認(rèn)同。同時(shí)挑高公寓等產(chǎn)品形式也在蜀山區(qū)出現(xiàn)蜀山板塊分析 蜀山區(qū)房地產(chǎn)

7、產(chǎn)品多樣化 以中高檔樓盤(pán)為主，消費(fèi)群體輻射全市 蜀山板塊分析 小 結(jié) 本案屬于蜀山區(qū)范疇，同時(shí)又位于政務(wù)新區(qū)的邊緣，從發(fā)展角度來(lái)看，既承接了蜀山南七生活圈的成熟，又下啟了政務(wù)新區(qū)的嶄新規(guī)劃和未來(lái)，從項(xiàng)目自身角度看，由于地域的復(fù)雜性，使得項(xiàng)目具備有三大屬性：非高檔住宅區(qū)域的高檔項(xiàng)目熱點(diǎn)板塊的邊緣項(xiàng)目地塊資源缺乏支撐的高檔項(xiàng)目1.市場(chǎng)部分閱讀城市板塊掃描樓市回眸競(jìng)爭(zhēng)研判消費(fèi)者分析2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在慣性的拉動(dòng)下，整體上繼續(xù)保持2004年穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)投資增幅理性穩(wěn)速增長(zhǎng)商品房供求基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，市場(chǎng)消費(fèi)趨于理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升但是6月以后，受新政影響，

8、銷(xiāo)售形勢(shì)明顯疲軟，消費(fèi)者觀望情緒濃重，從業(yè)內(nèi)反饋信息來(lái)看： 1、6月各案場(chǎng)銷(xiāo)售狀況同比降幅高達(dá)50%以上 2、尤其是高檔住宅市場(chǎng)，同比降幅高達(dá)70%以上 3、一些銷(xiāo)售頹勢(shì)明顯個(gè)案已經(jīng)開(kāi)始采取幅度較大的變相降價(jià)手段來(lái)促銷(xiāo) 4、6月1日網(wǎng)上交易記錄顯示：全市僅備案4套住宅商品房，全部來(lái)自肥東地 區(qū)，成交均價(jià)：1800元/宏觀市場(chǎng)供應(yīng)分布2005年新開(kāi)耬盤(pán)區(qū)域分布2005年，合肥市有60家左右新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，跟2004年相比，2005年這些新開(kāi)樓盤(pán)較多集中在瑤海區(qū)東部以及經(jīng)開(kāi)區(qū)，在樓盤(pán)個(gè)數(shù)上分別占據(jù)了總體的35%以及16從合肥的房地產(chǎn)的區(qū)域布局來(lái)看，由于區(qū)域位置以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間存在較大的差異，合肥的新

9、建商品住宅分布呈現(xiàn)較強(qiáng)的區(qū)域性：包含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及政務(wù)文化新區(qū)的蜀山區(qū)在售新建商品住宅供應(yīng)總量最高，其次為瑤海區(qū)，兩者在售商品住宅的體量占到近總體的80；最少的為包河區(qū)，所占比重不超過(guò)10宏觀市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)2005年商品房均價(jià)3189元/平米，同比增長(zhǎng)7.8%，增幅為2000年來(lái)歷史最低水平。商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的兩個(gè)階段性變化。在1-6月份新建商品房?jī)r(jià)格仍然維持高位盤(pán)整，小幅上漲態(tài)勢(shì)，進(jìn)入7月份以后，新政效應(yīng)逐漸突顯，新建商品房的銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了回落，并延緩至今價(jià)格沒(méi)有明顯恢復(fù)2005年二手房?jī)r(jià)格同樣受新政影響在六月份開(kāi)始迅速下降，但價(jià)格比商品房?jī)r(jià)格反彈較快，進(jìn)入九月后，消

10、費(fèi)者經(jīng)過(guò)政策的博弈，信心很快重建，三季度二手房?jī)r(jià)格較二季度上漲9.8%，主要原因是9月份以后二手房市場(chǎng)中的次新房上市量加大所致。到年底二手房與新建商品房?jī)r(jià)格差距逐步減小宏觀市場(chǎng)價(jià)格分布合肥不同區(qū)域商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格差異較大包河區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格最高，其次為蜀山區(qū)；排位最高的包河區(qū)比最低的瑤海區(qū)均價(jià)高了近694元/平米2005年合肥多層住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2894元/平米，與小高層的整體價(jià)差在292元/平方米與2004年相比，高層與小高層的價(jià)格差略微減少，約在384元/平米左右變動(dòng)高層與別墅的價(jià)格差則變大2006合肥樓市發(fā)展預(yù)判 預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一段觀望期，時(shí)間長(zhǎng)短視政策風(fēng)向市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將提前進(jìn)入爭(zhēng)取市場(chǎng)份額

11、的白熱化狀態(tài)經(jīng)濟(jì)適用房、高性?xún)r(jià)比的中低端產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品將成為住宅商品房市場(chǎng)下一輪的銷(xiāo)售熱點(diǎn)區(qū)域間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)差異化明顯，將使熱點(diǎn)區(qū)域分散，西部組團(tuán)趨穩(wěn)，但變數(shù)依然存在閱讀城市板塊掃描樓市回眸競(jìng)爭(zhēng)研判消費(fèi)者分析1.市場(chǎng)部分主要競(jìng)爭(zhēng)板塊判斷 本案屬于蜀山區(qū)范疇，同時(shí)又位于政務(wù)新區(qū)的邊緣從發(fā)展角度來(lái)看，既承接了蜀山南七生活圈的成熟，又下啟了政務(wù)新區(qū)的嶄新規(guī)劃和未來(lái)因此,從地域角度來(lái)看，黃山路板塊和政務(wù)區(qū)板塊是本案的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域高新區(qū)以環(huán)境從高端、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以?xún)r(jià)格從低端對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行客群分流，屬于二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)范疇以市中心為原點(diǎn)，地塊到市中心距離為半徑，相同半徑的其他區(qū)域?yàn)槿?jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，以東南方向的包河區(qū)最為典

12、型競(jìng)爭(zhēng)板塊對(duì)比分析 自然環(huán)境交通人文商業(yè)配套一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)黃山路板塊相對(duì)較差，但懷寧路交口規(guī)劃有城市公園多路公交四通八達(dá)科技大學(xué)、炮院、安徽大學(xué)等高校南七成熟生活圈政務(wù)新區(qū)板塊中心1000畝天鵝湖，一條“綠軸”貫穿南北路網(wǎng)規(guī)劃已基本形成，但公交相對(duì)匱乏規(guī)劃中的文化藝術(shù)中心暫時(shí)缺乏二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)高新區(qū)板塊蜀山風(fēng)景區(qū)、蜀山湖等公交線(xiàn)路很少相對(duì)不足以社區(qū)商業(yè)為主經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊翡翠湖、南艷湖數(shù)條公交線(xiàn)路往來(lái)市區(qū)，但距離相對(duì)較遠(yuǎn)合肥大學(xué)城易初蓮花、明珠廣場(chǎng)等成熟新城配套結(jié) 論在一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)中，由于容積率的相近導(dǎo)致了項(xiàng)目之間同質(zhì)化傾向十分嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈，相形之下，黃山路屬于各項(xiàng)支撐要素發(fā)展已經(jīng)明朗的板塊，而政務(wù)區(qū)概

13、念大于現(xiàn)實(shí)，未來(lái)大于現(xiàn)實(shí)在二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)中，高新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬于黃山路的延伸，但自然概念已經(jīng)出彩很多；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目在城市外圍以?xún)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)對(duì)本案進(jìn)行客群分流，但項(xiàng)目品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足項(xiàng)目總建面積（萬(wàn)方）容積率產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型黃山路沿線(xiàn)大溪地801.32疊加、多層、小高層、高層、單身公寓盛世名城26多層、小高層、別墅學(xué)府春天25.82.017多層、小高層、高層、聯(lián)派別墅綠城百合公寓252.1高層、單身公寓黃山花園101.55多層、小高層華府駿園943.7高層香樟雅苑221.83多層洋房、小高層、高層、聯(lián)排疊加別墅秀水花園15.91.8多層、小高層、高層政務(wù)區(qū)湖畔春天52.2小高層、高層山水名城92小高層、高

14、層水岸名都282.4小高層、高層香榭水都181.822疊加、小高層、高層岸上玫瑰171.91多層、小高層丹青花園102.12小高層、高層頤園世家182.2小高層、高層西湖花苑301.98多層、小高層、高層國(guó)際花都701.9多層、小高層高新區(qū)綠城桂花園411.22多層、小高層讕溪鎮(zhèn)201.4花園洋房、景觀電梯公寓、點(diǎn)式公寓、單身公寓經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文錦新城152.1多層、小高層、高層雍景臺(tái)3.352.51小高層香水郡62.6小高層、SOLO公寓東?；?qǐng)@112.99高層上海城市公寓9.923小高層、高層、SOHU、酒店式公寓丹霞翠微苑25小高層,多層包河區(qū)柏林春天16多層、小高層、高層金地國(guó)際城353.

15、3單身公寓、多層、小高層、高層、商業(yè)街元一柏莊49.32.35多層、小高層、高層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目識(shí)別 本案上市面臨的競(jìng)爭(zhēng)分析一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總量（萬(wàn)方）物業(yè)形態(tài)已推出量（萬(wàn)方）已去化量（萬(wàn)方）潛量（萬(wàn)方）黃山路沿線(xiàn)大溪地80疊加、多層、小高層、高層、單身公寓74.1473盛世名城26多層、小高層、別墅9917學(xué)府春天25.8多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅105.415.8綠城百合公寓25高層、單身公寓5.62.619.4秀水花園15.9多層、小高層、高層0015.9香樟雅苑12多層洋房、小高層、高層、聯(lián)排疊加別墅6.43.718.3華府駿園10多層、小高層2.52.27.5黃山花園94高層17.20.793

16、.3政務(wù)區(qū)湖畔春天5小高層、高層10.24山水名城15小高層、高層4.51.710.5水岸名都28小高層、高層0028香榭水都18疊加、小高層、高層2.50.815.5岸上玫瑰17多層、小高層2.81.414.2丹青花園10小高層、高層545頤園世家18小高層、高層54.613國(guó)際花都70多層、小高層535017西湖花苑30多層、小高層4.5228合計(jì)499.713692.44395.4項(xiàng)目?jī)r(jià) 格多層小高層高層單身公寓花園洋房黃山路沿線(xiàn)大溪地39003700-380045004700盛世名城3500學(xué)府春天380037003600-3800綠城百合公寓44004600-4700秀水花園3000

17、香樟雅苑400037003800華府駿園3600-3800黃山花園3300政務(wù)區(qū)湖畔春天3200山水名城3300水岸名都香榭水都33003500-4500岸上玫瑰34003200丹青花園3200-3300頤園世家3450國(guó)際花都40004200西湖花苑3400-35003000板塊項(xiàng)目主力戶(hù)型面積戶(hù)型特色環(huán)境特色配套、服務(wù)黃山路沿線(xiàn)大溪地多層（綠景洋房）：90-190單身公寓：30-40小高層：130-170高層：18疊加：200-262入戶(hù)花園、露臺(tái)、凸窗、雙陽(yáng)臺(tái)20萬(wàn)平米風(fēng)情園林水溪主題庭園繽紛棕櫚灘17萬(wàn)平米商業(yè)圈4100平米體育館、2個(gè)籃球場(chǎng)、4個(gè)羽毛球場(chǎng)、5個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、1個(gè)田徑場(chǎng)、2個(gè)

18、露天游泳場(chǎng)、1520平米藝術(shù)館盛世名城90-130復(fù)式，客廳挑空中央景觀紅酒屋、游泳池學(xué)府春天多層：120以上小高層：135-141電梯公寓：182左右疊加：230-320之間多凸窗設(shè)計(jì)，更大景觀面積，陽(yáng)光廚房住區(qū)前后近40米樓間距，開(kāi)闊景觀，庭院合抱，臨近水景會(huì)所、商業(yè)街綠城百合公寓高層：130-170大戶(hù)型、大氣派、別墅般的豪華享受1萬(wàn)平米中心大花園超大會(huì)所單身公寓：44-70雙景游泳池4000平米中心會(huì)館黃山花園100-133面積合理，結(jié)構(gòu)緊湊；動(dòng)靜分區(qū)，采光明亮三大主題廣場(chǎng)，“一軸一環(huán)一景”連續(xù)景觀會(huì)所、商業(yè)香樟雅苑多層122戶(hù)型方正，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、南北通透42%的綠化率，名貴花草樹(shù)木，

19、以香樟為代表4000平米大型特色懷舊會(huì)所小高層136高層：97、152華府駿苑高層：142-166布局合理、功能分明超大中央廣場(chǎng)商業(yè)街、會(huì)所秀水花園60-140全明設(shè)計(jì)、大飄窗徽派園林，整個(gè)小區(qū)已水貫穿商業(yè)、陽(yáng)光幼兒園、會(huì)所政務(wù)區(qū)湖畔春天小高層：118-134大陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)，布局合理，南北通透中庭加組團(tuán)綠化底商山水名城小高層：135-156獨(dú)門(mén)獨(dú)院式入戶(hù)花園樓體花園多功能休閑會(huì)所高層：104、175干濕、動(dòng)靜、主客分區(qū)社區(qū)山水園林室內(nèi)游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)香榭水都疊加：160、220室內(nèi)外和諧交流的設(shè)計(jì)5萬(wàn)平米院落園林商業(yè)街、會(huì)所、錯(cuò)層洋房： 190 雙層跳高陽(yáng)臺(tái)6000平米蔚藍(lán)水域小高層：119-1

20、40入戶(hù)花園5萬(wàn)平米院落園林岸上玫瑰多層：90-119帶有獨(dú)立的儲(chǔ)藏室院落式景觀、水系設(shè)計(jì)、公共景觀平臺(tái)商業(yè)街、會(huì)所小高層：120-1504.2米寬大客廳設(shè)計(jì)、景觀休閑陽(yáng)臺(tái)丹青花園小高層：130-140南北通透、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)環(huán)城綠化帶和政務(wù)主題公園環(huán)繞，社區(qū)中心水景泛會(huì)所啞鈴平面布局頤園世家高層：125-145大開(kāi)間短進(jìn)深、雙陽(yáng)臺(tái)中心水景商業(yè)街、雙陽(yáng)光會(huì)所西湖花苑多層：133戶(hù)型方正，全明設(shè)計(jì)沿襲江南園林及庭院的傳統(tǒng)，五合一組團(tuán)圍合，水景庭院商鋪、泛會(huì)所小高層：115、132轉(zhuǎn)角景觀落地窗，入戶(hù)花園國(guó)際花都高層：99-130豪門(mén)尺度、超大面積景觀陽(yáng)臺(tái)西班牙風(fēng)情、藝術(shù)館級(jí)的庭院生活大賣(mài)場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)

21、街本案上市面臨的競(jìng)爭(zhēng)分析二、三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總量（萬(wàn)方）物業(yè)形態(tài)已推出量（萬(wàn)方）已去化量（萬(wàn)方）潛量（萬(wàn)方）高新區(qū)綠城桂花園41多層、小高層2825.713讕溪鎮(zhèn)24花園洋房、景觀電梯公寓、點(diǎn)式公寓、單身公寓3.4316.6經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文錦新城15多層、小高層、高層639雍景臺(tái)3.35小高層3.3521.35香水郡6小高層、SOLO公寓2.70310.67412.0289東海徽?qǐng)@11高層10.25653.99056.266上海城市公寓9.92小高層、高層、SOHU、酒店式公寓3.81540.74486丹霞翠微苑25小高層,多層4.11433.539621包河區(qū)金地國(guó)際城35單身公寓、多層、小高層、高

22、層11.26.628.4柏林春天16多層、小高層、高層7.11.214.8元一柏莊49.3多層、小高層、高層15.58.2533.8合計(jì)235.5795.439358.699152.2449項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格多 層小高層高 層單身公寓花園洋房高新區(qū)綠城桂花園40583658讕溪鎮(zhèn)3860-6000經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文錦新城30003000雍景臺(tái)2800香水郡3000東?；?qǐng)@3000上海城市公寓3000丹霞翠微苑3268包河區(qū)金地國(guó)際城34004500、5400（挑高）柏林春天36903480元一柏莊3600-3700板塊項(xiàng)目主力戶(hù)型面積（平米）戶(hù)型特色環(huán)境特色配套、服務(wù)高新區(qū)綠城桂花園90-150多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

23、、全明處理、通分采光佳 江南水晶設(shè)計(jì)、流動(dòng)的水系會(huì)館、健身站、硬地球場(chǎng)讕溪鎮(zhèn)洋房：130-200全明設(shè)計(jì)，確保采光；層高3米，空間更開(kāi)闊；精巧儲(chǔ)藏間，增加室內(nèi)收納空間中央公園、中央水道、法國(guó)式酒莊公園、濱水林蔭道風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園包河區(qū)元一柏莊高層：116-132、小高層：125-144入戶(hù)花園、南向大陽(yáng)臺(tái)、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)入口廣場(chǎng)、水景觀賞布道、自然河道、四季植物溫室商業(yè)區(qū)、學(xué)校金地國(guó)際城單身公寓40、60、38功能分割合理，臥室?guī)勾盎蛉霊?hù)花園園林系統(tǒng)以生態(tài)為主題，水系貫穿社區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、文教小高層125柏林春天多層：90方正實(shí)用、飄窗設(shè)計(jì)、獨(dú)立觀景陽(yáng)臺(tái)德國(guó)風(fēng)情園林2000平米新生活

24、主題會(huì)所高層137經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文錦新城多層：141-142純板式建筑，短進(jìn)深，大面寬三大景觀廣場(chǎng)、中心枯山水等網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、多功能會(huì)所小高層：134-136雍景臺(tái)小高層：109-122面積控制合理，高實(shí)用率，但腰廳設(shè)計(jì)多，景觀雙陽(yáng)臺(tái)、八角陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì) 草原生態(tài)風(fēng)格園林香水郡小高層：109-158全框架結(jié)構(gòu)，大客廳大陽(yáng)臺(tái)，半私密陽(yáng)臺(tái)、但腰廳居多，儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)法蘭西風(fēng)情景觀，1大水系，2大景觀軸線(xiàn)，三大中心景觀，4主題景觀節(jié)點(diǎn)羽毛球場(chǎng)、背景音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、高檔會(huì)所東海徽?qǐng)@高層；149.67大面積閉合式陽(yáng)臺(tái)、南北陽(yáng)臺(tái)與景觀充分交融，儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)架空立體綠化花園6個(gè)架空層泛會(huì)所,老人兒童活動(dòng),中心健身廣

25、場(chǎng)上海城市公寓高層：135-136整體方正，全明空間，超大滑面窗設(shè)計(jì)、儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)時(shí)尚會(huì)所,休閑廣場(chǎng),內(nèi)設(shè)雙語(yǔ)幼兒園和168中學(xué)丹霞翠微苑多層：118-141方正合理，干濕分離，大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗幼兒園,會(huì)所,沿街商鋪等配套設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型與面積洋房洋房三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)躍層面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售讕溪鎮(zhèn)137.17、145.46132101154.764444206.484444香榭水都186、193444合計(jì)13210188484444稀缺性產(chǎn)品 均價(jià)與多層相當(dāng) 整體去化快速競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型與面積多層多層一房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)躍層面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)

26、售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售大溪地92.922525123.185050136、1422523184.061911香樟雅苑9885117、12487651275315585162-231253學(xué)府春天83-972525122-12811798181、1886019118-1613021桂花園91-102171594、9522221292012217144-238399岸上玫瑰545591-101473797-1195526129158153-174309文錦新城133-142205187134、1494026丹霞翠微苑89

27、-956861118-141238211西湖花苑112、1146145125-14112052151129柏林春天83、9010054102、1224835121100142-183341合計(jì)54552401723012218626611679917754稀缺性產(chǎn)品 整體去化快速競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型與面積小高層小高層兩房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)躍層面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售大溪地955151122、132、139141106133、146、15210850香樟雅苑1031010131-1439874176

28、-234131學(xué)府春天133-152252169140、1494014桂花園149、153324166163138、218、24960湖畔春天118、128、134761624160山水名城1195538135-156100661743114香榭水都119-1401100138-147440岸上玫瑰113、1181710128、138、141472615310320440丹青花園1173231133、136187、204180西湖花苑111、1157434128、1327427168、176、211161國(guó)際花都91-999859109-1125638121-1318

29、852161-217304文錦新城101-1063931116-1218658134-13611380雍景臺(tái)1032018109-1141201397335187-231223香水郡88-911615109161364202-229181金地國(guó)際城124-1302602431482825167-1982614柏林春天132105146102264、29520合計(jì)1831334022601693100543619516124競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型與面積高層高層單身公寓兩房一廳一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)躍層面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售

30、面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售面積（）戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售大溪地181607香樟雅苑97、103682412334261303420148-1606843194-253120學(xué)府春天82.335037120.745023華府駿園93、10320113、12047419142、151、16657428176、1811062225-297462百合公寓44-701012996、10617183、95、102-10911711157122.42911122、132301241743817山水名城7336010436175

31、72頤園世家9230231356029148、19862135863319862國(guó)際名都129、1584840201、23841金地國(guó)際城36-601321638柏林春天133、1372126153-1591083元一柏莊10515498116、128、1321007552東?；?qǐng)@95-97102361096430130166325177-221240上海城市公寓104963913619125合計(jì)1460667967235255154256388948477987競(jìng)爭(zhēng)啟示錄 在一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)中，本案區(qū)域的成熟度無(wú)法與黃山路和政務(wù)區(qū)抗衡，在同質(zhì)化的背景下，而政務(wù)新區(qū)的產(chǎn)品力對(duì)

32、本案也形成很大威脅；在二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)中，本案的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐和自然環(huán)境也無(wú)法與兩大開(kāi)發(fā)區(qū)抗橫，市場(chǎng)分流比較嚴(yán)峻；在三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)中，面臨的是市區(qū)分流人群的選擇性問(wèn)題，在價(jià)格相當(dāng)前提下，項(xiàng)目自身形象和產(chǎn)品力的塑造十分重要。閱讀城市板塊掃描樓市回眸競(jìng)爭(zhēng)研判消費(fèi)者分析1.市場(chǎng)部分2005年合肥商品住宅消費(fèi)需求要點(diǎn)短期購(gòu)買(mǎi)行為比例縮小，自住比例微升，投資比例略降 政務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)區(qū)成為當(dāng)前熱點(diǎn) 多層的需求隨供應(yīng)下降，小高層和高層的需求有所上升區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客群分析 客源分布園區(qū)/企業(yè)/高校概況客源特征A周邊企業(yè)職工周邊居民主要包括鍛壓廠職工約800戶(hù)、變壓器廠職工、軸承廠職工、皖安機(jī)械廠員工、常青鎮(zhèn)原居民、朝陽(yáng)工業(yè)園及鍋爐

33、廠等職工及其它人員約4000戶(hù)左右區(qū)域居民購(gòu)買(mǎi)力較弱。除變壓器廠收入較高外（約2000元/月），普遍收入不高，在崗職工約600-1000元、退離職工約400-600元中高層B學(xué)校教職工軸承廠子弟學(xué)校、望江路小學(xué)、黃山路小學(xué)、十七中（非重點(diǎn)）、新華電腦進(jìn)修學(xué)校、省旅游學(xué)校、科技大學(xué)、炮院、安徽大學(xué)等C醫(yī)院、銀行教職工炮院醫(yī)院、市三醫(yī)院、兒童醫(yī)院、工商銀行等中高層D其他糧油副食品、五金、日用小工業(yè)品、修理、小餐館等為主私個(gè)企業(yè)主本項(xiàng)目目標(biāo)客群細(xì)分 本項(xiàng)目總建30萬(wàn)方，產(chǎn)品形態(tài)覆蓋了多層、小高層、高層、單身公寓、商鋪等，由于產(chǎn)品線(xiàn)分散，導(dǎo)致的目標(biāo)客群相對(duì)分散，這也是本案在定位和推廣中面臨的難題客源分

34、布消費(fèi)特征需求產(chǎn)品基礎(chǔ)型客群周邊學(xué)校教職工醫(yī)院、銀行等單位職工就近購(gòu)房，追求高尚居住氛圍，并帶有一定投資性質(zhì)按照年齡和職稱(chēng)的不同，分別對(duì)應(yīng)多層、小高層、高層的公寓和具備一定投資性的單身公寓周邊政府機(jī)構(gòu)的公務(wù)員居住升級(jí)，有對(duì)居住品質(zhì)的苛求大面積公寓高層、小高層周邊企業(yè)中高層就近購(gòu)房，居住升級(jí) 普通公寓多層、小高層私個(gè)企業(yè)主追求“顯”，突出身份大面積公寓或類(lèi)別墅成長(zhǎng)型客群隨著市政府搬遷帶來(lái)的政務(wù)區(qū)工作人員居住升級(jí)，有對(duì)居住品質(zhì)的苛求大面積公寓高層、小高層市區(qū)來(lái)客被市區(qū)高價(jià)分流出的人群相對(duì)于市中心的低總價(jià)產(chǎn)品總 結(jié) 從城市層面來(lái)看，合肥城市化加快，城市地位提升面臨機(jī)遇！從房產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)商云集

35、共同提升了合肥房產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，也使競(jìng)爭(zhēng)提前進(jìn)入白熱化階段！從競(jìng)爭(zhēng)層面來(lái)看，區(qū)域同質(zhì)化的項(xiàng)目集中上市將極大考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)產(chǎn)品力和營(yíng)銷(xiāo)水準(zhǔn)！從消費(fèi)者角度來(lái)看，在同質(zhì)化背景下，特色產(chǎn)品個(gè)性項(xiàng)目成為可能的焦點(diǎn)。定位篇1.產(chǎn)品定位部分產(chǎn)品定位策略物業(yè)類(lèi)型配比建議房型面積配比建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)孕育項(xiàng)目定位方向華府駿園 30003300 3800 4000 4400 4700 價(jià) 格 綜合品質(zhì)高品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格低中高西湖花苑東金地國(guó)際城國(guó)際花都綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價(jià)格低中高高品質(zhì)高價(jià)格綠城百合公寓單價(jià)3600-4500元左右、中高端品質(zhì)的項(xiàng)目是區(qū)域中主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域大溪地學(xué)府春天區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客群分析 客源分布園

36、區(qū)/企業(yè)/高校概況客源特征A周邊企業(yè)職工周邊居民主要包括鍛壓廠職工約800戶(hù)、變壓器廠職工、軸承廠職工、皖安機(jī)械廠員工、常青鎮(zhèn)原居民、朝陽(yáng)工業(yè)園及鍋爐廠等職工及其它人員約4000戶(hù)左右區(qū)域居民購(gòu)買(mǎi)力較弱。除變壓器廠收入較高外（約2000元/月），普遍收入不高，在崗職工約600-1000元、退離職工約400-600元中高層B學(xué)校教職工軸承廠子弟學(xué)校、望江路小學(xué)、黃山路小學(xué)、十七中（非重點(diǎn)）、新華電腦進(jìn)修學(xué)校、省旅游學(xué)校、科技大學(xué)、炮院、安徽大學(xué)等C醫(yī)院、銀行教職工炮院醫(yī)院、市三醫(yī)院、兒童醫(yī)院、工商銀行等中高層D其他糧油副食品、五金、日用小工業(yè)品、修理、小餐館等為主私個(gè)企業(yè)主客戶(hù)需求支持中高端項(xiàng)目

37、產(chǎn)品定位區(qū)域城市發(fā)展定位及發(fā)展階段提供支持如圖，兩大開(kāi)發(fā)區(qū)作為合肥經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)極，加上政務(wù)新區(qū)的合力拉動(dòng)，使得城市重心明顯偏向西南區(qū)，城市發(fā)展呈現(xiàn)明顯的不均衡性。東向的城市發(fā)展力度在規(guī)劃導(dǎo)向上明顯弱于西南方向。本案剛好處于合肥市的城市發(fā)展軸線(xiàn)上，屬于城市建設(shè)大力開(kāi)發(fā)區(qū)域。政務(wù)新區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市 中 心 區(qū)（商業(yè)中心）城市發(fā)展軸 區(qū)域市場(chǎng)高端是我們不得不走、但也是最能體現(xiàn)我們價(jià)值的方向。項(xiàng)目定位項(xiàng)目差異化是我們制勝的法寶區(qū)域住宅精品是我們的方向?yàn)槭裆絽^(qū)乃至合肥的中高端客戶(hù)造最適合的房子1.產(chǎn)品定位部分產(chǎn)品定位策略物業(yè)類(lèi)型配比建議房型面積配比建議方案選擇方案容積率物業(yè)類(lèi)型主力產(chǎn)品

38、優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案一2.4小高層、高層小高層物業(yè)類(lèi)型相對(duì)接近建筑密度相對(duì)較低物業(yè)類(lèi)型組合普通檔次普通方案二多層、小高層、高層小高層、高層組合新穎、優(yōu)劣互補(bǔ)社區(qū)檔次高建筑密度相對(duì)高平面布局難度增加方案三連排別墅、高層高層組合新穎、優(yōu)劣互補(bǔ)社區(qū)檔次高產(chǎn)品反差大檔次融合難度增加方案四高層高層建筑密度最低布局優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品單一、風(fēng)險(xiǎn)增加檔次普通(個(gè)案樣本：大溪地、學(xué)府春天、綠城百合公寓、華府駿園、國(guó)際花都、西湖花苑、金地國(guó)際城、柏林春天)評(píng)判一：區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型供給及去化趨勢(shì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，小高層公寓產(chǎn)品在合肥市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，且從銷(xiāo)售比例來(lái)看，市場(chǎng)接受度較高。多層產(chǎn)品在供給中目前所占比重最小，僅為19%

39、，產(chǎn)品相對(duì)稀缺，去化較好。有近70%的市民表示，如果要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，首先仍然會(huì)選擇多層住宅，小高層住宅雖然時(shí)尚、方便，但由于電梯造成公共面積過(guò)大，形成不必要的分?jǐn)偯娣e。別墅項(xiàng)目目前在合肥還比較少，其絕對(duì)的高總價(jià)和相對(duì)落后的別墅產(chǎn)品是制約消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的主要因素。消費(fèi)者的住宅消費(fèi)觀念正在緩慢改變中，高層正逐步進(jìn)入人們的視野，而傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品所占比例則有所下降，另一方面由于受到合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)尚處在初期的導(dǎo)入階段，市場(chǎng)需求十分有限。單身公寓在個(gè)別項(xiàng)目中大量出現(xiàn)，如柏林春天，以總價(jià)優(yōu)勢(shì)獲得青年白領(lǐng)的追捧。目前六成左右的購(gòu)房者傾向選擇多層，選擇小高層和高層的比例分別占到29.3%和8.3

40、%。這與目前市場(chǎng)上的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本吻合。經(jīng)過(guò)最近幾年的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)高層建筑有了一定的認(rèn)識(shí)和了解，小高層和高層的需求有所上升，目前已有8.3%的人青睞高層建筑。在對(duì)消費(fèi)者的深度訪(fǎng)談中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者選擇高層的理由形形色色，其中集中度較高、有代表性的理由包括高層代表居住潮流、有電梯生活方便、視野寬闊、有更大空間建景觀、有檔次等。評(píng)判二：消費(fèi)者物業(yè)類(lèi)型偏好分析評(píng)判三：投資價(jià)值及價(jià)格空間對(duì)比區(qū)域多層稀缺價(jià)高，單身公寓價(jià)高，小高層尤其高層未來(lái)價(jià)格空間大當(dāng)前小高層綜合投資收益水平最高從不同產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，區(qū)域多層的價(jià)格明顯高于小高層和高層，單位價(jià)差在200元/左右；而合肥整體市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)卻恰恰相反，說(shuō)明小高

41、層尤其是高層價(jià)格的未來(lái)發(fā)展空間很大。而小高層和高層的價(jià)差卻要視在社區(qū)中的景觀位置而定，正常情況下小高層價(jià)格略高于小高層。單身公寓因供應(yīng)量少單價(jià)要超過(guò)其他產(chǎn)品，尤其是挑高產(chǎn)品,與小高層單價(jià)的比值最高沖到1.4:1(金地國(guó)際城挑高戶(hù)型)。 項(xiàng)目?jī)r(jià) 格多層小高層高層單身公寓黃山路沿線(xiàn)大溪地41003700-380045004700（挑高）學(xué)府春天380037003600-3800綠城百合公寓44004600-4700華府駿園3600-3800政務(wù)區(qū)國(guó)際花都40004200西湖花苑3400-35003000高新區(qū)綠城桂花園40583658包河區(qū)金地國(guó)際城40004300、5800（挑高）柏林春天380

42、03600區(qū)域全市綜合對(duì)比分析方案物業(yè)類(lèi)型主力產(chǎn)品供需情況投資收益品質(zhì)品牌適用性方案一小高層、高層小高層需求在上升但仍不是主體較高風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低無(wú)明顯貢獻(xiàn)強(qiáng)方案二多層、小高層、高層小高層、高層多元組合滿(mǎn)足多重需求較高有一定風(fēng)險(xiǎn)有一定提升一般方案三連排別墅、高層高層均非市場(chǎng)需求主體受益空間大風(fēng)險(xiǎn)高有較大提升弱方案四高層高層滿(mǎn)足單一需求受益空間大風(fēng)險(xiǎn)較高無(wú)明顯貢獻(xiàn)但有可塑性較強(qiáng)綜合比較，方案二為最佳方案。物業(yè)類(lèi)型配比方案11-16層住宅17-18層住宅5層住宅（花園洋房）25-32層住宅容積率1.720.94建面3.80 6.33 2.53 12.65 比例15% 25% 10% 50% 地上總建面2

43、6.8萬(wàn)方，其中裙房商鋪及配套共1.5萬(wàn)方，住宅部分共25.3萬(wàn)方。1.產(chǎn)品定位部分產(chǎn)品定位策略物業(yè)類(lèi)型配比建議房型面積配比建議三房占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)份額，舒適性強(qiáng)的產(chǎn)品是主流區(qū)域房型供給趨勢(shì)(個(gè)案樣本：大溪地、學(xué)府春天、綠城百合公寓、華府駿園、國(guó)際花都、西湖花苑、金地國(guó)際城、柏林春天) 目前合肥市場(chǎng)在售樓盤(pán)的主力戶(hù)型仍舊是傳統(tǒng)三房，所占市場(chǎng)份額高達(dá)45%，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好。消費(fèi)者在對(duì)戶(hù)型和面積的選擇上，更傾向于對(duì)戶(hù)型的舒適性的選擇。一般來(lái)講，在三房設(shè)計(jì)中，兩衛(wèi)比一衛(wèi)市場(chǎng)接受度更高，標(biāo)準(zhǔn)三房面積都在130-140。合肥作為省會(huì)城市，消費(fèi)者一步到位的傳統(tǒng)觀念比較強(qiáng)烈，市場(chǎng)注重尋求戶(hù)型的舒適性

44、和總價(jià)的平衡。消費(fèi)者對(duì)于三房的需求略高于市場(chǎng)供給，處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。兩房面積90-115 ，供求基本平衡。單身公寓也有一定的比例，這部分購(gòu)買(mǎi)比例主要來(lái)自考慮購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為婚房的年輕人或投資客，面積和總價(jià)適中，50左右的單身公寓對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，接受度最高。而更大面積的四房和復(fù)式房型的需求都有所上升，主要體現(xiàn)在特殊景觀位置的特殊產(chǎn)品，與整個(gè)合肥經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均收入的提高是分不開(kāi)的，但是其增長(zhǎng)幅度都不是很大，仍然是屬于供大于求的局面。因此從當(dāng)前一段時(shí)間來(lái)看，三房依舊是合肥市場(chǎng)的主流。供應(yīng)比例去化比例1F1T1W24%24%47%47%2F2T1W15%15%28%30%2F2T2W1%65%3F2T1W

45、6%45%77%49%3F2T2W39%44%4F2T2W11%15%30%28%躍層4%25%區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：國(guó)際花都四期小高層 與本案最接近的國(guó)際花都，其當(dāng)前在售主力房型為舒適型三房（120-130），三房整體去劃也略?xún)?yōu)于二房160平米以上大房型去劃情況不理想小高層二房小三房大三房躍層91-99110120-130160-220比例36%21%32%11%去化60%68%59%13%分類(lèi)比例36%53%11%分類(lèi)去化60%63%13%房型面積配比原則1.物業(yè)類(lèi)型優(yōu)點(diǎn)充分發(fā)揮（多層尤其可創(chuàng)造特色產(chǎn)品）2. 大要有大道理，小須有小特點(diǎn)3. 適度原則1.差異化傾向房型面積配比原則：房型面積

46、配比傾向：11-18層住宅5層住宅（花園洋房）28-32層住宅總計(jì)建面10.12 2.53 12.65 面積區(qū)間面積配比套數(shù)配比套數(shù)面積區(qū)間面積配比套數(shù)配比套數(shù)面積區(qū)間面積配比套數(shù)配比套數(shù)套數(shù)套數(shù)配比四房150-18011%7%67 160-18015%11%22 150-19012%8%89 179 8%三房110-14055%45%435 135-15550%44%87 110-14055%51%544 1066 48%二房65-10030%37%357 85-11535%45%89 90-11031%36%392 838 37%一房35-504%11%101 40-602%5%51 15

47、2 7%合計(jì)961 198 1076 2234 房型面積配比2.產(chǎn)品創(chuàng)新部分產(chǎn)品創(chuàng)新核心開(kāi)發(fā)主題產(chǎn)品落點(diǎn)無(wú)論如何，本項(xiàng)目的定位都必須面臨的一個(gè)問(wèn)題，相對(duì)于現(xiàn)在的中高端市場(chǎng)格局的突破如何突破，著眼點(diǎn)在哪里？我們要造：蜀山區(qū)最精品的社區(qū)最能體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的社區(qū)最能滿(mǎn)足客戶(hù)精神需求的社區(qū) 物質(zhì)層面關(guān)鍵詞城市，身份，尊崇。城市：代表了區(qū)域未來(lái)的發(fā)展方向，以及客戶(hù)的物質(zhì)和精神需求。身份：代表了客戶(hù)意識(shí)對(duì)產(chǎn)品的期待方向，以及本案的風(fēng)格指向。尊崇：作為客戶(hù)的精神感受而存在，是物質(zhì)產(chǎn)品的主要精神體現(xiàn)。項(xiàng)目創(chuàng)新方向身份體現(xiàn)：公館建筑、優(yōu)雅風(fēng)格檔次體現(xiàn)：城市文化廣場(chǎng)、文化內(nèi)涵深種景觀體驗(yàn)：大中庭、小環(huán)境尊貴體驗(yàn)：尊貴大堂、豪華電梯廳2.產(chǎn)品創(chuàng)新部