1、龍湖物業(yè)管理用房前期介入指引物業(yè)品保部第1頁(yè)，共47頁(yè)。目錄什么是物業(yè)用房？有什么類別？物業(yè)用房的配置依據(jù)是什么？新建項(xiàng)目如何確定物業(yè)用房選址？物業(yè)用房前期介入的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有哪些？各部門功能用房如何分隔？物業(yè)用房實(shí)例圖片展示。第2頁(yè)，共47頁(yè)。什么是物業(yè)用房？有什么類別？第3頁(yè)，共47頁(yè)。 物業(yè)用房是根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的供物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中使用的房屋。第4頁(yè)，共47頁(yè)。永久性物業(yè)用房物業(yè)用房類別根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)，建設(shè)單位提供物業(yè)公司使用的正式永久用房。包括行政辦公區(qū)、客戶中心、庫(kù)房、工程用房、宿舍用房、保潔用房、綠化用房。銷售中心物業(yè)用房在建項(xiàng)目遠(yuǎn)離已有

2、項(xiàng)目，物業(yè)提供項(xiàng)目部或銷售中心物業(yè)服務(wù)，需提供保安保潔使用的臨時(shí)物業(yè)用房，包括保潔休息室、保安用房和食堂。因項(xiàng)目分期建設(shè)，永久物業(yè)用房尚未竣工，項(xiàng)目即交付業(yè)主，按配置標(biāo)準(zhǔn)提供的臨時(shí)物業(yè)用房。過度物業(yè)用房第5頁(yè)，共47頁(yè)。物業(yè)用房的配置依據(jù)是什么？第6頁(yè)，共47頁(yè)。配置依據(jù)379號(hào)國(guó)務(wù)院令物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十一條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。渝辦發(fā)2007280號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知三（一）建設(shè)單位按房屋總建筑面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本 。物業(yè)管理企業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件和簡(jiǎn)單裝修。 龍湖地產(chǎn)

3、與物業(yè)公司界面文件物業(yè)用房配置標(biāo)準(zhǔn)。第7頁(yè)，共47頁(yè)。物業(yè)用房面積要求建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例1萬至10萬510萬以上至20萬420萬以上至30萬3.530萬以上3渝辦發(fā)2007280號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知規(guī)定最低要求：物業(yè)項(xiàng)目在1萬平方米以內(nèi)的，其物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于50平方米。第8頁(yè)，共47頁(yè)。物業(yè)用房面積要求 龍湖地產(chǎn)與物業(yè)公司界面文件物業(yè)用房配置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為： 430平方米+項(xiàng)目總建筑面積3.5第9頁(yè)，共47頁(yè)。新建項(xiàng)目如何確定物業(yè)用房選址？第10頁(yè)，共47頁(yè)。行政辦公區(qū)及客戶中心相同名稱項(xiàng)目集中設(shè)置一個(gè)行政辦公區(qū)域和客戶中心，下列 情況可例

4、外設(shè)置： 大型購(gòu)物廣場(chǎng)類持有型物業(yè)和住宅類項(xiàng)目應(yīng)分別設(shè)置商業(yè)運(yùn) 營(yíng)和物業(yè)服務(wù)公司辦公區(qū)及客戶中心，如北城天街項(xiàng)目。根據(jù)有關(guān)法規(guī)劃定為不同物業(yè)管理區(qū)域的項(xiàng)目，獨(dú)立設(shè)置。如龍湖區(qū)域南苑和西苑。客戶步行至客戶中心距離大于700-1000米時(shí)，獨(dú)立設(shè)置客戶服務(wù)中心，以方便客戶到達(dá)，如藍(lán)湖郡好望山?？蛻舴?wù)中心應(yīng)設(shè)置在平街層或有自然采光和通風(fēng)條件的半地下室，向項(xiàng)目外圍開門，方便人車來訪。有條件時(shí)宜設(shè)置2-4個(gè)臨時(shí)停車位。行政辦公區(qū)和客戶中心應(yīng)集中設(shè)置，確需分開設(shè)置時(shí)，獨(dú)立設(shè)置的客戶中心需增設(shè)30平方米資料室、2-4人辦公區(qū)和衛(wèi)生間。第11頁(yè)，共47頁(yè)。工程、保潔、綠化和庫(kù)房設(shè)置在項(xiàng)目隱蔽處，可集中或分散

5、布置，集中設(shè)置時(shí)應(yīng)分別設(shè)計(jì)獨(dú)立出入口。工程用房應(yīng)布置在項(xiàng)目居中位置?？刹贾迷诎氲叵率一虻叵率?，不應(yīng)布置在沒有防潮或潮濕處理的地下室。不具備自然通風(fēng)條件時(shí)需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)，滿足規(guī)范要求的人均新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)。庫(kù)房應(yīng)與工程用房集中設(shè)置，方便材料領(lǐng)用和工具借用。大型購(gòu)物廣場(chǎng)工程用房宜靠近中央空調(diào)和變配電室附件設(shè)置，以方便設(shè)備值班，避免重復(fù)配置設(shè)備運(yùn)行值班用房。不宜設(shè)置在項(xiàng)目以外。第12頁(yè)，共47頁(yè)。宿舍用房設(shè)置在項(xiàng)目隱蔽處，避免在設(shè)備機(jī)房或商業(yè)門面等噪音源附近 ，以免影響住勤輪崗隊(duì)員睡眠質(zhì)量。設(shè)置在有自然采光和通風(fēng)的空間，不應(yīng)設(shè)置在地下室和潮濕環(huán)境。獨(dú)立設(shè)置出入口，避免與其它功能房公用通道。第13頁(yè)，共47頁(yè)

6、。物業(yè)用房前期介入的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有哪些？第14頁(yè)，共47頁(yè)。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段：由研發(fā)部和物業(yè)共同確認(rèn)物業(yè)用房的選址及功能用房分隔。（包括：永久性、過渡和銷售中心物業(yè)用房）施工圖設(shè)計(jì)階段：項(xiàng)目預(yù)計(jì)交房前8個(gè)月應(yīng)協(xié)調(diào)研發(fā)完成建筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)成果。交房前6月應(yīng)協(xié)調(diào)造價(jià)和項(xiàng)目部完成裝修施工單位確定。施工階段：預(yù)計(jì)交房前4個(gè)月應(yīng)完成土建安裝施工向裝修施工單位的現(xiàn)場(chǎng)移交，開始裝修施工。跟蹤施工質(zhì)量及工期，督促物業(yè)用房在預(yù)計(jì)項(xiàng)目接管前30日完成物業(yè)用房各項(xiàng)施工。協(xié)調(diào)項(xiàng)目部在預(yù)計(jì)交房前30日，完成物業(yè)用房施工開始向物業(yè)移交。第15頁(yè)，共47頁(yè)。各部門功能用房如何分隔？第16頁(yè)，共47頁(yè)。主要物業(yè)

7、用房功能介紹行政辦公區(qū)提供管理處部門經(jīng)理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用的場(chǎng)地，分為區(qū)域總經(jīng)理室、部門經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、人力行政部、資料室、會(huì)議室、呼叫中心和值班室等功能房?？蛻糁行挠糜诮哟蛻魜碓L和辦理對(duì)客服務(wù)的房間，分為接待大廳、小接待室、設(shè)備間和資料室等功能房。該房間系展示龍湖企業(yè)形象的重要窗口，應(yīng)按項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行精裝修。工程用房提供工程維修人員值班、會(huì)議和休息的房間，分為值班室、電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。宿舍用房提供住勤隊(duì)員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡間、洗衣間、晾衣間、儲(chǔ)物間、活動(dòng)室、培訓(xùn)室等功能房。隊(duì)員需長(zhǎng)時(shí)間生活在該空間，必須考慮自然通風(fēng)，避開噪音源

8、。環(huán)境用房提供保潔、綠化人員值班、會(huì)議和休息的房間，分為保潔值班室、綠化值班室、工具間、儲(chǔ)物間、農(nóng)藥間和更衣間等功能房。第17頁(yè)，共47頁(yè)。根據(jù)業(yè)務(wù)要求，結(jié)合房屋現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，滿足使用功能 ，避免出現(xiàn)相互干擾。結(jié)合正在開發(fā)建設(shè)的酈江項(xiàng)目介紹功能用房分隔。酈江項(xiàng)目總建筑面積40.7萬平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓和花園洋房，其中住宅32萬平方米，社區(qū)商業(yè)1.5萬平方米，公建7.2萬平方米。預(yù)計(jì)物業(yè)工作人員約150人，人均管理面積2700平方米。第18頁(yè)，共47頁(yè)?？蛻舴?wù)中心第19頁(yè)，共47頁(yè)。房間名稱功能介紹面積需求m2接待大廳用于接待客戶來訪，辦理物業(yè)手續(xù)。能滿足3-4人的接待能力。35小接待室用于接待

9、客戶進(jìn)行比較私密的交流。10資料室用于存放業(yè)主檔案、裝修資料和寄存客戶物品等。10客戶服務(wù)中心第20頁(yè)，共47頁(yè)。行政辦公區(qū)及呼叫中心第21頁(yè)，共47頁(yè)。房間名稱功能介紹面積需求m2呼叫中心3-4人接待客戶電話報(bào)事，處理報(bào)事跟蹤，系報(bào)事處置指揮中心，配置有3-4臺(tái)電腦。15行政辦公客戶中心、保安、環(huán)境、工程員工使用電腦的辦公場(chǎng)地，配置10臺(tái)電腦。55更衣室員工存放工裝、更換工作服的場(chǎng)所。8行政辦公區(qū)及呼叫中心第22頁(yè)，共47頁(yè)。人力資源行政中心及財(cái)務(wù)室第23頁(yè)，共47頁(yè)。房間名稱功能介紹面積需求m2人力資源行政中心提供該部門2名工作人員日常辦公，因涉及員工關(guān)系和薪酬管理等工作內(nèi)容，需獨(dú)立設(shè)置辦

10、公室。10財(cái)務(wù)部提供該部門1名工作人員日常辦公，因涉及大量財(cái)務(wù)票據(jù)，需獨(dú)立設(shè)置辦公室。10面試室提供招聘面試人員時(shí)使用。10財(cái)務(wù)室人力資源行政中心面試室人力資源行政中心及財(cái)務(wù)室第24頁(yè)，共47頁(yè)。部門經(jīng)理室第25頁(yè)，共47頁(yè)。房間名稱功能介紹面積需求m2經(jīng)理辦公區(qū)提供項(xiàng)目經(jīng)理、保安、客服、工程、環(huán)境等職能經(jīng)理辦公的房間，有條件時(shí)宜獨(dú)立設(shè)置，5-6人辦公。20值班室提供深夜值班休息用。8部門經(jīng)理室第26頁(yè)，共47頁(yè)。其它必須的房間第27頁(yè)，共47頁(yè)。其他必須的房間會(huì)議室房間名稱功能介紹面積需求m2區(qū)域總經(jīng)理室區(qū)域總經(jīng)理1名辦公。10會(huì)議室用于區(qū)域每周例會(huì)，班長(zhǎng)以上均要參加，20人左右。30資料室

11、用于存放項(xiàng)目竣工資料、物業(yè)檔案等。40第28頁(yè)，共47頁(yè)。工程用房和庫(kù)房房間名稱功能介紹面積需求m2值班室用于維修人員值班和會(huì)議，有20人在此工作應(yīng)配置衛(wèi)生間。55電梯值班室提供專業(yè)電梯公司2人值班，存放電梯圖紙、工具和常用配件10加工和工具間用于安裝鉆床、砂輪、龍門鉗、臺(tái)鉗等加工工具和存放斗車、樓梯等工具25休息室深夜班零點(diǎn)后休息。8庫(kù)房用于存放區(qū)域工程、保潔物品。80資料室用于存放工程資料、運(yùn)行記錄等。10第29頁(yè)，共47頁(yè)。保潔、綠化用房房間名稱功能介紹面積需求m2值班室用于保潔和綠化人員值班、會(huì)議和就餐休息，保潔有60人，綠化有10人在此工作，應(yīng)配置衛(wèi)生間。45儲(chǔ)物間用于存放垃圾袋、保

12、潔藥劑、綠化農(nóng)藥等用品。20工具間用于存放割草機(jī)、綠籬機(jī)、地刷機(jī)、吸水機(jī)、樓梯等工具。15更衣室保潔女員工更換工作服。15第30頁(yè)，共47頁(yè)。宿舍用房房間名稱功能介紹面積需求m2宿舍用于保安隊(duì)員準(zhǔn)軍事化管理，換班休息住宿。為保證清潔和睡眠質(zhì)量每間床位不超過10人。附近配置衛(wèi)生間20/間洗澡間用于住宿隊(duì)員洗澡，淋浴頭數(shù)應(yīng)不少于床位數(shù)的20%。12洗衣間用于住勤隊(duì)員洗滌衣物，洗衣槽數(shù)量不應(yīng)少于床位數(shù)20%10培訓(xùn)室用于開展保安部?jī)?nèi)部培訓(xùn)和召開班會(huì)。60第31頁(yè)，共47頁(yè)。物業(yè)用房實(shí)例圖片展示第32頁(yè)，共47頁(yè)?？蛻舴?wù)中心接待前臺(tái)小接待室第33頁(yè)，共47頁(yè)。行政辦公區(qū)及區(qū)域總經(jīng)理室第34頁(yè)，共47

13、頁(yè)。呼叫中心及財(cái)務(wù)室第35頁(yè)，共47頁(yè)。會(huì)議室、行政人事部第36頁(yè)，共47頁(yè)。檔案室、值班室第37頁(yè)，共47頁(yè)。工程部用房值班室第38頁(yè)，共47頁(yè)。工程部用房夜班休息室資料室工具室第39頁(yè)，共47頁(yè)。工程部用房電梯人員值班室強(qiáng)弱電維修、加工間第40頁(yè)，共47頁(yè)。保潔部用房值班、會(huì)議室更衣室工具間第41頁(yè)，共47頁(yè)。綠化部用房值班、會(huì)議室農(nóng)藥間工具間第42頁(yè)，共47頁(yè)。宿舍用房保安宿舍活動(dòng)、培訓(xùn)室第43頁(yè)，共47頁(yè)。宿舍用房洗漱間晾衣間洗澡間第44頁(yè)，共47頁(yè)。庫(kù)房第45頁(yè)，共47頁(yè)。謝謝大家！物業(yè)技術(shù)部2008年3月第46頁(yè)，共47頁(yè)。1.有學(xué)者認(rèn)為，這些水是地球本身固有的。在地球形成之初，地

14、球水就以蒸氣的形式存在于熾熱的地心中，或者以結(jié)構(gòu)水、結(jié)晶水等形式存于地下巖石中。那時(shí)，地表的溫度較高，大氣層中以氣體形式存在的水分也較多。2.為了尋求地球水的淵源，人們還把目光投向了宇宙?？茖W(xué)家托維利提出假說：地球上的水是太陽(yáng)風(fēng)的杰作。太陽(yáng)風(fēng)即太陽(yáng)刮起的風(fēng)，但它不是流動(dòng)的空氣，而是一種微粒流或帶電質(zhì)子流。3.尋求心靈的寧?kù)o，前提是首先要有一個(gè)心靈。在理論上，人人都有一個(gè)心靈，但事實(shí)上卻不盡然。有一些人，他們永遠(yuǎn)被外界的力量左右著，永遠(yuǎn)生活在喧鬧的外部世界里，未嘗有真正的內(nèi)心生活。4.對(duì)于這樣的人，心靈的寧?kù)o就無從談起。一個(gè)人唯有關(guān)注心靈，才會(huì)因?yàn)樾撵`被擾亂而不安，才會(huì)有尋求心靈寧?kù)o的需要。所以

15、，具有過內(nèi)心生活的稟賦，或者養(yǎng)成這樣的習(xí)慣，這是最重要的。5.區(qū)別在于，注重內(nèi)心生活的人善于把外部生活的收獲變成心靈的財(cái)富，缺乏此種稟賦或習(xí)慣的人則往往會(huì)迷失在外部生活中，人整個(gè)兒是散的。外面的世界布滿了縱橫交錯(cuò)的路，每一條都通往不同的地點(diǎn)6.如果一個(gè)人有自己的心靈追求，又在世界上闖蕩了一番，有了相當(dāng)?shù)娜松啔v，那么，他就會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到自己在這個(gè)世界上的位置。世界無限廣闊，誘惑永無止境，然而，屬于每一個(gè)人的現(xiàn)實(shí)可能性終究是有限的。7.一個(gè)人不論偉大還是平凡，只要他順應(yīng)自己的天性，找到了自己真正喜歡做的有意義的事，并且一心把它做得盡善盡美，他在這個(gè)世界上就有了牢不可破的家園。8.于是，他不但會(huì)有足夠的勇氣去承受外界的壓力，而且會(huì)以足夠的清醒來面對(duì)形形色色的機(jī)會(huì)