1、中海物業(yè)管理ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD編號：WI/WG02版本：C參謀工程管理手冊 參謀管理部 日期： 日期：文件受控章聲明：參謀部管理手冊未經許可，不得翻印。責任部門：參謀部序號編 號標 題WI/GW02-001 HYPERLINK l 參謀工程駐場經理崗位職責 參謀工程駐場經理崗位職責WI/GW02-002 HYPERLINK l 機電設備參謀崗位職責 機電設備參謀崗位職責WI/GW02-003 HYPERLINK l 平安保衛(wèi)參謀崗位職責 平安保衛(wèi)參謀崗位職責WI/GW02-004 HYPERLINK l 質量管理參謀崗位職責 質量管理參謀崗位

2、職責WI/GW02-005HYPERLINK l 參謀工程工作流程圖參謀工程工作流程圖WI/GW02-006 HYPERLINK l 編制參謀管理工作方案 編制參謀管理工作方案WI/GW02-007 HYPERLINK l 考察建議 考察建議WI/GW02-008 HYPERLINK l 配合配合樓宇銷售 配合樓宇銷售WI/GW02-009 HYPERLINK l 提供咨詢指導 提供咨詢指導WI/GW02-010 HYPERLINK l 與合作方的溝通 與合作方的溝通WI/GW02-011 HYPERLINK l 協(xié)助建立管理組織 協(xié)助建立管理組織WI/GW02-012 HYPERLINK l

3、 對物業(yè)管理人員培訓 對物業(yè)管理人員培訓WI/GW02-013 HYPERLINK l 編制參謀工程物管方案 編制參謀工程物管方案WI/GW02-014 HYPERLINK l 入伙前的準備工作 入伙前的準備工作WI/GW02-015HYPERLINK l 配合設備安裝和調試配合設備安裝和調試WI/GW02-016 HYPERLINK l 配合設備交接和驗收 配合設備交接和驗收WI/GW02-017 HYPERLINK l 完善各項規(guī)章制度 完善各項規(guī)章制度WI/GW02-018 HYPERLINK l 物業(yè)管理檔案資料 物業(yè)管理檔案資料WI/GW02-019 HYPERLINK l 管理費測

4、算與核算 管理費測算與核算WI/GW02-020 HYPERLINK l 定期考察考評 定期檢查考評WI/GW02-021 HYPERLINK l 協(xié)助合作方注冊物業(yè)公司程序 協(xié)助合作方注冊物業(yè)公司程序WI/GW02-022 HYPERLINK l 申辦物業(yè)管理資質程序 申辦物業(yè)管理資質程序WI/GW02-023 HYPERLINK l 創(chuàng)立達標程序 創(chuàng)立達標程序WI/GW02-024 HYPERLINK l 申請體系認證程序 申請體系認證程序WI/GW02-025 HYPERLINK l 效勞質量跟蹤 效勞質量跟蹤WI/GW02-026 HYPERLINK l 預防交接和實操結束效勞品質急劇

5、下滑的要求 預防交接和實操結束效勞品質急劇下滑的要求交接工作WI/GW02-027 HYPERLINK l 參謀工程業(yè)績評價要求 參謀工程業(yè)績評價的要求WI/GW02-028HYPERLINK l 關于標準 使用的要求關于標準 使用的通知 WI/GW02-029 HYPERLINK l 參謀管理部電子郵箱使用規(guī)定 參謀管理部電子郵箱使用規(guī)定 30 WI/GW02-030 HYPERLINK l 公司帳號 公司帳號 31 WI/GW02-031 HYPERLINK l 參謀管理部外派駐場人員行李托運規(guī)定 參謀管理部外派駐場人員行李托運規(guī)定32 WI/GW02-032 HYPERLINK l 對外

6、發(fā)文簽收表 對外發(fā)文簽收表33 WI/GW02-033 HYPERLINK l 被參謀方培訓評估表 被參謀方培訓評估表34 WI/GW02-034 HYPERLINK l 參謀管理部駐場人員親屬反探親規(guī)定 參謀管理部駐場人員親屬反探親規(guī)定35 WI/GW02-035 HYPERLINK l 參謀管理部駐場人員津貼發(fā)放補充規(guī)定 參謀管理部駐場人員津貼發(fā)放補充規(guī)定WI/GW02-036 HYPERLINK l 物業(yè)管理軟件安裝的要求及程序 物業(yè)管理軟件安裝的要求及程序WI/GW02-037 HYPERLINK l 網絡溝通方法 網絡溝通方法WI/GW02-038 HYPERLINK l 參謀工程情

7、況評估分析方法 參謀工程情況評估分析方法WI/GW02-039 HYPERLINK l 駐場經理接受采訪的規(guī)定 駐場經理接受采訪的規(guī)定WI/GW02-040參謀 HYPERLINK l 參謀建議書格式 建議書格式WI/GW02-041 HYPERLINK l 駐場參謀人員福利待遇 駐場參謀人員福利待遇WI/GW02-042 HYPERLINK l 駐場人員月工作匯報制度 駐場人員月工作匯報制度WI/GW02-043 HYPERLINK l 工程情況統(tǒng)計表 工程情況統(tǒng)計表44 WI/GW02-044 HYPERLINK l 駐場參謀節(jié)假日期間申請休假的有關規(guī)定 駐場參謀節(jié)假日期間申請休假的有關規(guī)

8、定45 WI/GW02-045 HYPERLINK l U盤及U盤資料管理制度 U盤及U盤資料管理制度46 WI/GW02-046 HYPERLINK .參謀部內部手冊文件外派駐場人員須知.doc 外派駐場人員須知47 WI/GW02-047 HYPERLINK .參謀部內部手冊文件參謀團出團考察須知.doc 參謀團考察須知斗轉星移時光逝，數(shù)年風云彈指間，參謀管理創(chuàng)新業(yè)，繼往開來譜新篇。 近年來的參謀物業(yè)管理，給我們今后的物業(yè)管理提供了許多創(chuàng)新的空間。未來的參謀事業(yè)是一片綠茵，是一片沃野，是一片綠洲，需要我們去灌溉，需要我們去播種，需要我們去精心培育。為了使參謀工作更加程序化、標準化，為合作方

9、提供高水平、高質量的參謀效勞，公司組織人員編制了這本作業(yè)指導書，為駐場人員今后的參謀管理工作發(fā)揮指導和參考作用。 深圳市中海物業(yè)管理 參謀管理部 2003年2月19日認真研讀、充分理解并嚴格執(zhí)行我司與合作方簽定的參謀合同協(xié)議，確保參謀工程到達合同約定的物業(yè)管理標準。結合當?shù)貙嶋H和特點編制參謀實施方案并協(xié)助被參謀方編制物業(yè)管理方案，經常與合作方進行溝通并保持良好的合作關系。運用我司物業(yè)管理優(yōu)勢，指導并協(xié)助合作方組建物業(yè)管理機構及日常運作，建立一支高水準的管理隊伍，使物業(yè)管理走向標準化。參與參謀工程的日常管理工作，并隨時對管理效勞工作進行檢討，積極向合作方提交書面合理化建議，書面建議必須編號并同時

10、向被參謀方開發(fā)商領導和物業(yè)公司領導各遞一份，并要求合作方簽收。對公司經營效益負責，按合同約定的時間、款數(shù)回收參謀費用。對分管工程管理效勞質量和管理水平的提升負責，使被參謀方滿意，做好培訓、監(jiān)督檢查及相關記錄工作，跟蹤落實完成情況。負責協(xié)調內外關系包括：同開展商的溝通、同當?shù)匚飿I(yè)主管部門建立有效聯(lián)系，處理轄區(qū)內重大問題等，并將結果及時反響給公司，在合作方允許的情況下，盡可能的參加合作方工作例會，掌握工程動態(tài)，確保分管工程工作正常運作。按合同要求和工程情況完善ISO9000工作手冊，按時提供應被參謀方，并負責監(jiān)督與實施。跟蹤落實參謀建議和參謀團每次考察建議的實施情況，對于影響到管理目標沒有實施的問

11、題，應加大力度提請開展商落實，并將結果反響給公司參謀管理部。積極了解當?shù)胤康禺a市場動態(tài)，做公司駐參謀當?shù)氐姆康禺a信息員，協(xié)助公司開拓當?shù)匚飿I(yè)市場。發(fā)揚中?！皣栏窨燎?、自覺奉獻的精神，求新務實，嚴于律己，以身作那么，樹立起良好的人格力量，自覺維護中海的企業(yè)品牌。接受合作方的監(jiān)督和批評意見，定期向公司參謀管理部和合作方匯報工作進展情況，每月28日前向參謀管理部交下月工作方案和本月工作總結。負責對隨行駐場參謀人員的管理和考察并傳達公司的文件精神，指導催促他們完成管理目標。在合同期滿時，負責辦妥一切交接手續(xù)并向公司參謀管理部及合作方提交參謀工作總結報告并交回建議書備份件匯總、領用資料和物品。按時完成公

12、司領導交辦的工作。負責指導、組織參謀工程工程技術人員對供配電系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)等機電設備的交接驗收。負責對小區(qū)內全部設備設施的維修保養(yǎng)、更新?lián)Q代等工作的研究、指導和管理工作。負責指導參謀工程編制工程、設備作業(yè)指導書，并有效運行。負責參謀工程技改工程的指導工作。負責指導監(jiān)督、檢查參謀工程設備平安運行等工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并向參謀經理匯報。協(xié)助參謀經理完成對管理層和操作層技術人員的培訓和考核工作。對分管專業(yè)的管理效勞質量和管理水平的提升負責，做好培訓、監(jiān)督檢查及相關記錄工作，做到月有方案、跟蹤落實參謀建議和考察建議的實施情況，并將結果反響給參謀經理。完成參謀經理交辦的

13、其它工作。協(xié)助合作方制定平安工作方案，并組織實施。貫徹落實公司平安工作作業(yè)指導書，協(xié)助合作方做好平安保衛(wèi)工作。在駐場經理領導下組織召開員工平安工作例會，傳達貫徹上級指示及精神。督導、檢查合作方的平安保衛(wèi)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時向參謀經理匯報。負責護衛(wèi)員的平安教育、培訓、考核工作，并定期組織實施和督查。對分管專業(yè)的管理效勞質量和管理水平的提升負責，做好培訓、監(jiān)督檢查及相關記錄工作，做到月有方案、跟蹤落實參謀建議和考察建議的實施情況，并將結果反響給參謀經理。完成參謀經理交辦的其它任務。在參謀工程駐場經理的領導下，認真貫徹執(zhí)行與合作方簽定的協(xié)議，結合當?shù)貙嶋H和特點逐步建立質量管理程序。收集和整理物業(yè)管理資

14、料和軟件，按照中海管理模式結合當?shù)靥攸c逐步建立各項資料和檔案。對員工定期進行質量管理體系的系列培訓，并對培訓效果進行監(jiān)督、檢查和考核。做好質量記錄，為企業(yè)未來的各項考評和質量體系認證做好充分的準備。及時向參謀經理匯報工作進展情況，并對質量管理的建立和開展不斷提出建議和改良方法。協(xié)助和催促合作方積極消除管理缺陷，及時對日常運作進行指導，使管理工作標準化。合同期滿后，要寫好工作總結，辦妥一切交接手續(xù)。完成參謀經理交辦的其它任務。商務部簽約 約制訂參謀方案駐場參謀進場開展工作配合合作方的營銷工作提交考察建議參謀管理部組織人員考察提供相關圖紙資料按合同約定對合作方提出的關于物業(yè)管理政策、法規(guī)等方面的問

15、題，提供咨詢指導協(xié)助合作方選聘物管人員、組建隊伍，并對物管人員進行相關培訓協(xié)助合作方做好入伙前的準備工作參謀團定期檢查考評，提出建議報告協(xié)助編制小區(qū)物管方案指導合作方日常運作，完善制度指導并協(xié)助合作方做好物業(yè)的交接驗收工作協(xié)助建立物業(yè)管理檔案資料協(xié)助測算物管本錢，指導會計進行本錢核算交接 協(xié)助參謀團做好效勞質量跟蹤考評、建議、解決遺留的疑難問題總結協(xié)助編制小區(qū)入伙方案按合同約定的工作內容逐項落實完成 參謀合同的簽定標志著參謀工作的開始。公司商務部將?合同?復印件及委托方地址、聯(lián)系人 等以書面形式移交參謀管理部。由此開始，?合同?的執(zhí)行即由參謀管理部負責組織安排。參謀管理部接手?合同?后，應及時

16、與委托方取得聯(lián)系，如工程在深圳地區(qū)的應先與聯(lián)系人會面,初步了解該工程的整體規(guī)劃、工程施工進度方案、方案售樓時間、方案入伙時間及當前的工程進展情況等，商定參謀團赴現(xiàn)場考察的時間。針對該工程實際情況及合作方的要求，結合合同條款，制定出詳細的參謀管理工作方案如工程的駐場經理已到位，此項工作方案編制應以駐場經理為主，參謀管理部協(xié)助完成，以利于日后的參謀管理工作。制定工作方案應注意以下幾點：從全局出發(fā)，通盤考慮。盡量將每項應做的工作都作出詳盡的安排，分步落實。切合實際。參謀方案將作為日后工作的依據，應符合工程的進展情況及合作方的要求。重點突出、條理清晰。方案應使合作方一目了然，對每項工作做到心中有數(shù)，以

17、便于互相配合，提前做好準備工作。適當考慮合作方的要求。在不違背?合同?根本條款的前提下，可對一些工程的執(zhí)行時間作出局部調整。對于合作方臨時提出的關于設計方案、設備選型、物業(yè)管理法規(guī)等方面的咨詢要求，應及時回復。在制訂方案時，應注意配合參謀費用的收取?？疾旖ㄗh是參謀工程中一項重要工作，也是委托方考察我司物業(yè)管理水平的重要環(huán)節(jié)，對于日后工作的順利開展將起到關鍵性的作用?？疾旖ㄗh是參謀團在考察、熟悉小區(qū)的根本情況之后，本著為合作方節(jié)省投資，方便日后管理的原那么，以書面形式向合作方遞交的考察報告。考察的次數(shù)和時間要依據合同約定和工程實際情況進行組織安排，也可考慮合作方的要求，就某些專業(yè)方面的問題不定期

18、的進行考察，提出建議。一般來說，簽約后合作方都會要求我方盡快赴工程現(xiàn)場進行考察、開展工作。我司要待對方首期參謀費支付到位后再進行考察。在參謀團赴現(xiàn)場之前，參謀管理部應先與合作方商定考察時間，并發(fā)函要求對方提前準備好相關的圖紙、資料等?？疾焓马椨蓞⒅\管理部組織安排，一般需要以下相關專業(yè)資深專家參加：土建、給排水、電氣、電梯、智能化、消防、平安、清潔、園藝綠化、會計等，如已擬定該工程駐場參謀的，駐場參謀也應參加?，F(xiàn)場考察，主要是通過觀看工程模型、閱讀相關圖紙資料、詢問與本專業(yè)相關的一些問題等方式，了解工程的規(guī)劃意圖、設計內容和標準，確定工程檔次，協(xié)助合作方對管理檔次進行定位。對于合作方提出的問題，

19、如當時能確定，應及時解答，如當時不能確定，應告知對方待回公司研究后以書面形式給予答復。考察團回到公司后，通過研讀、消化、理解合作方所提供的工程方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃方案、設計施工圖等相關圖紙資料，結合考察中所了解的實際情況提出切實可行的建議?？疾旖ㄗh內容主要包括：從有利于節(jié)省工程投資、方便日后管理出發(fā)，各專業(yè)提出建議。考察整體工程進度，對工程階段性實施進度方案提出建議。建筑設計地下、地面、裙房、標準層、屋面是否滿足物業(yè)管理的需求。設備機房的環(huán)境、通風是否滿足有關標準要求。對住戶室外空調機安放位置、冷凝水的排放處理等問題的建議。根據小區(qū)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議。設備設

20、計、施工建議，其中包括：系統(tǒng)設計方案、設備選型等。對管理用房的位置、面積、布局、裝修標準等問題的建議。根據國家和行業(yè)標準，對電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議。 從消防設計布局、產品選型、施工進度等方面提出建議。根據國家消防標準及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷例如布局不合理造成人力浪費等，提出糾正及修改建議。給排水專業(yè)從收集相關原始資料、規(guī)劃方案、設計圖紙等方面，提供修改補充意見。審查園林、植物設計方案、圖紙，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議。從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動等需要提出修改建議。根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準建議。根據當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、政策及中

21、海物業(yè)長期以來的物管經驗對合作方的管理模式、崗位設置、人員配備等提出建議；對會所的規(guī)模、結構、配套工程、裝修格局、標準、面積分配、器材選配及經營模式等提供咨詢和建議。從業(yè)主、住戶使用的角度，提出專業(yè)建議從居家生活及平安角度考慮，提出是否增設安防設施的建議。用電負荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。住戶門是否有明顯標識。小區(qū)大廈是否有方便殘疾人進出、行走的通道，是否有非機動車停車位。從智能化的角度，提出專業(yè)建議：考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度方案；針對合作方對智能化工程的要求，對原智能化系統(tǒng)設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議；根據合作方的最終要求提出智能化系統(tǒng)

22、設計方案，方案要求功能完善、先進，設計合理、實用；協(xié)助合作方對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備的選型提出建議。從環(huán)保角度，提出專業(yè)建議：根據我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經驗提供專業(yè)建議；根據會所增設的工程及小區(qū)配套設施如：泳池、餐飲等，從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。從創(chuàng)立優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標準，提出專業(yè)性改良建議?？傊?，對一些不合理的或不便于將來物業(yè)管理的設計，或設計中沒有考慮到的問題提出改良建議。提出的建議應針對工程具體情況，要專業(yè)化、有理有據、有實際意義，能反映我公司的物業(yè)管理水平，特別是

23、對于合作方沒有考慮到的問題，如我方能及時提出，可為合作方節(jié)約資金，提高經濟效益、社會效益，從而贏得對方的信任。對于已經形成事實，且無法改變的問題，如果影響不大，就不必再提。參謀管理部將各專業(yè)提出的建議匯總，將其中一些不合理的或沒有實際價值的建議進行刪改、整理，經帶團團長審核后，在現(xiàn)場考察的末次會議上交給合作方領導簽收，并現(xiàn)場報告考察情況，征詢對方對該建議的意見，對于合作方不太清楚的內容，應給予詳細的解答，對于一些涉及經濟方面的建議，如合作方不愿采納，應陳述理由，盡力爭取。對于深圳本地工程可用郵寄方式，但要求駐場經理保存對方簽收單。建議報告交合作方后，駐場經理應在后期的工作中，對建議報告的實施情

24、況進行跟蹤，對于合作方未能解決的問題如屬于確實影響物業(yè)管理等問題，還要以書面形式再次給予提出，說明其重要性，望合作方配合解決。合作方進行樓宇銷售時，我方應根據合作方的要求，按合同約定提供相應的宣傳資料和其他必要的配合工作。根據物業(yè)工程檔次定位和當?shù)卣飪r主管部門有關物業(yè)管理收費政策，協(xié)助合作方制訂物業(yè)管理收費標準，在售樓時向業(yè)主明示物業(yè)管理各項收費標準。根據合作方確定的工程開盤時間及要求，參謀管理部通知培訓部安排教員對合作方樓宇銷售人員及前期局部物管人員進行物業(yè)管理相關知識專業(yè)培訓。根據合同約定，同意合作方使用“物業(yè)管理參謀：深圳市中海物業(yè)管理對外宣傳。根據合作方要求，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、

25、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。可根據合作方要求，委派相關人員赴現(xiàn)場以中海圖片資料、VCD等進行宣傳配合，解答參觀者關于物業(yè)管理法規(guī)、該工程物業(yè)管理模式、管理目標、中海企業(yè)文化等方面的疑問。做到客觀、真實、形象，讓參觀者心悅誠服?？梢暰唧w情況，向合作方提供我公司護衛(wèi)員、維修工、清潔工的服裝樣式照片或實物等，或根據合作方要求委派護衛(wèi)員赴現(xiàn)場協(xié)助、配合經雙方協(xié)商，確定人工費用，簽定相關合同。物業(yè)管理在中國是一個新興的產業(yè)，有關的法律、法規(guī)、政策、標準在許多方面尚待進一步完善，許多人對物業(yè)管理不甚了解。特別是內地一些城市，居民對物管的認知度更低，中海可以憑借多年的物業(yè)管理實際經驗，并

26、結合當?shù)氐奈飿I(yè)管理法規(guī)、政策及工程具體情況，從各方面提供專業(yè)化的咨詢指導。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢效勞以降低工程建造本錢：物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等；公共局部裝修材料的選用；在空調設備安裝前，對設備的適用情況和選型提供咨詢；在空調設備安裝時，對空調設施的安裝提供咨詢；協(xié)助合作方對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助選定電梯品牌、型號、規(guī)格；在滿足消防標準的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協(xié)助合作方選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后效勞良好的消防產品和分包商；根據合作方的要求，提供我方在建筑給排水方面的設計、施工等成功技術和經驗；根據工程

27、入伙時間和工作程序，提供實際需要配備的人員數(shù)量、招聘時間、人工費用測算等問題的咨詢；介紹、應用與物業(yè)管理相關的高新技術或科技成果。在施工過程中，協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，以降低日后物業(yè)和設備管理的難度。協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作，對不合格處提出整改意見，由合作方責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。解答合作方關于物業(yè)管理法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本；協(xié)助合作方建立、完善相關的物業(yè)管理規(guī)章制度、管理措施。駐場參謀在按照?合同?盡職盡責履行參謀義務時，必須與合作方經常溝通、密切合作，要主動征求意見，了解他們對工作的設想

28、和在工作中遇到的難題，根據問題為其出謀劃策，并及時提出實施方案和解決方法。具體工作有：協(xié)調好各方關系，為日常管理運作打好根底。駐場參謀一到位應盡快與開發(fā)商、承建商、當?shù)卣?、相關職能部門經常溝通，協(xié)調關系。在交流過程中，將公司的管理模式、工作標準、要求等介紹給他們，求得理解、支持、并給予配合。使物業(yè)管理工作有個良好的開端，為日后的合作打下根底。努力工作取得信任、以身作那么樹立威信。時刻用中海的高標準要求自己的工作，嚴于律己、以身作那么，用扎實高效的工作取得業(yè)主、合作方的信任；以顯著的工作成果樹立起威信。駐場參謀必須積極向合作方提交書面合理化建議，書面建議必須同時向被參謀方開發(fā)商領導和物業(yè)公司領

29、導各遞一份。駐場參謀進駐小區(qū)后，要積極主動協(xié)助合作方組建物業(yè)管理公司，制定小區(qū)物業(yè)管理組織架構、崗位設置和人員配備方案，協(xié)助合作方選聘物管人員，指導日常運作和管理，逐步建立起一支素質較高的物業(yè)管理隊伍。選聘管理人員 幫助合作方招聘熱愛物業(yè)管理工作、綜合素質好的管理人員。按各崗位的職責要求進行選聘，并對應聘人員進行筆試、面試、考核。管理效勞人員應按“因崗設人、精干高效的原那么，編制定編方案時，可根據小區(qū)建筑面積、樓宇棟數(shù)、小區(qū)內外環(huán)境、特點等進行合理、經濟的編制，并根據機構設置和崗位定編制定出各級各崗位責任制度。小區(qū)物業(yè)管理用房建議科學合理的安排物業(yè)管理用房對于做好物管工作具有十分重要作用。物業(yè)

30、用房面積根據配備總人數(shù)按6 m2/人參考計算。它包括：辦公、宿舍、食堂不含創(chuàng)立辦，業(yè)主委員會辦公室等盡可能多的爭取一些非銷售面積，以備機動使用；另外要積極爭取一些商業(yè)用房用來經營創(chuàng)收。物業(yè)用房的分配根據實際情況酌量：為充分表達業(yè)主的尊貴地位，提供高素質、高質量的物業(yè)管理效勞，滿足業(yè)主的期望要求，讓業(yè)主盡情享受“一站式物業(yè)效勞的便利，建議合作方按照“精品酒店式物業(yè)管理效勞的模式設立管理用房。具體要求如下：2.4.1辦公用房：位置應選擇在方便業(yè)主出入的地方。A、 業(yè)主效勞信息中心 80100 m2業(yè)主的所有效勞要求和潛在期望均能在效勞信息中心得到滿足和跟蹤反響、解答。其位置應選擇在方便業(yè)主出入的地

31、方，內設24小時效勞熱線，在裝修上著重尊貴、親切，尺度適宜；在布置上應結合小區(qū)業(yè)主的構成特征劃分為辦公區(qū)、效勞區(qū)如填表、充值、交納費用等、業(yè)主休息等候區(qū)三個區(qū)域，在業(yè)主等候區(qū)應布置簡單的報刊、雜志等讀物。主任辦公室 1215 m2辦公室 包括文檔室 1520m2財務室 1215m2上述房間的地面均需鋪設防滑地磚或其它裝飾面材，墻面、天花刷白色乳膠漆，財務室假設在首層應考慮門窗的防盜措施。2.4.2維修用房A、維修值班室 2030m2建議消防中心、監(jiān)控中心集中設在一處。這種設置可只設一位值班人員，減少一個崗位的物業(yè)本錢支出。維修值班室盡量與消防監(jiān)控中心設在一起，以減少人員配置，并設一部市內 ，受

32、理業(yè)主24小時的效勞要求及投訴，有條件的話，增加一部與消防中心的分機，以方便業(yè)主夜間搶修的要求，值班室出入口宜按業(yè)主、工作人員分開設置，互不干擾。維修操作間 2030m2內設上下水，一個水龍頭及拖布池，方便保潔清洗工具用。物品備料庫 2030m2小區(qū)內清潔、綠化工具庫房 45m22.4.3員工宿舍：按照小區(qū)實施封閉式管理的原那么，管理處員工應統(tǒng)一食宿在現(xiàn)場，遇突發(fā)事故應能全體發(fā)動，并在規(guī)定時間內到達事故現(xiàn)場。員工宿舍宜安排在不易干擾業(yè)主生活的地方，以免夜間換班影響業(yè)主的生活。假設布置上有困難，那么應加強對全體員工，特別是護衛(wèi)的管理，注意儀容儀表。面積要求：管理層員工： 8 m2/人 ；操作層員

33、工： 56 m2/人 上述面積包括洗手間、沖涼房及公共走道面積。2.4.4員工食堂有利于員工隊伍的穩(wěn)定A、操作間要求：地面鋪易清洗的防滑地磚，墻面貼200300白瓷片到板底或吊頂上50，天面刷防水乳膠漆。餐廳要求：地面鋪防滑地磚，墻面貼易清洗的瓷片，天面刷白色乳膠漆，按就餐人數(shù)設置洗碗池和碗柜。食堂宜選在小區(qū)比擬偏僻的位置，盡量防止油煙、噪音等對業(yè)主的影響，做好排煙、排污等措施。辦公用房：主任辦公室一間；財務室一間；大辦公室一間；接待室兼會議室一間；創(chuàng)立辦兼業(yè)主委員會辦公室一間；水電值班室和護衛(wèi)值班室等。如有條件可配置效勞中心一間。生活用房： 餐廳一間；廚房一間；倉庫一間；另建洗手間一間；.員

34、工宿舍假設干間，根據員工人數(shù)的多少，盡量按助理主任經理以上管理人員每人一間，助理員2人一間，其余人員分工種按2人或4人一間配備；建公用沖涼房男女各一間，面積按總人數(shù)計；建公用男女洗手間各一至二間，面積按總人數(shù)計。位置的選擇：辦公用房必須是正規(guī)用房，以便業(yè)主來辦事方便和確保企業(yè)形象，應選擇在小區(qū)大廈的相對集中、易找尋的位置。生活用房的選擇：假設開展商提供正式用房最好，否者，應盡量選擇在通風采光較好的架空層和轉換層，假設只能在地下室或半地下室，那么應考慮好通風和排水等問題，確?？諝饪梢粤魍?，上下水能正常，重點要考慮消防逃生通道的暢通。 物業(yè)管理用房面積、位置確實定，不是指令性的東西，而主要取決于物

35、業(yè)管理主管人員巧妙、友好地與合作方相關人員協(xié)商洽談的結果。制定小區(qū)收費標準合理地制定物業(yè)管理費和裝修收費標準，能有效地減輕入伙以后物業(yè)管理的難度，淡化物業(yè)管理單位和小業(yè)主之間的矛盾，確保小區(qū)管理經營的正常運行。要制定出合理的管理費、裝修收費標準，應從以下幾個方面考慮。充分熟悉和掌握物業(yè)所在地政府的物業(yè)管理法規(guī)、政策和相關規(guī)定及一些邊緣政策，為制定收費標準提供理論政策依據。根據物業(yè)管理單位所具備的資質，按當?shù)卣鞴懿块T和物價部門的規(guī)定制定收費標準。做好市場調查，掌握當?shù)匚飪r指數(shù)、居民消費水平、心理和經濟承受能力，以及消費意識；相鄰的同等小區(qū)的收費標準等，以此作為事實依據。根據小區(qū)的地理位置、建

36、筑風格、檔次、配套的設施、設備的自動化程度以及運營本錢的上下來確定收費標準。根據小區(qū)業(yè)主的結構、身份、從事的職業(yè)、收入和消費水平的上下來確定收費標準。根據房屋的結構、裝修時需改動和打掉的墻體的多少，及裝修管理的難度，提供管理和效勞的廣度和深度來確定收費標準。以上工作由公司會計部負責，參謀工程駐場經理協(xié)助完成。高素質的員工隊伍是提高效勞質量、取得理想效果的可靠保證。要使合作方盡快掌握中海物業(yè)的管理標準，必須加大培訓力度。從根底知識講起，每個管理程序、效勞標準、過程控制都要培訓到位。提供員工入職及崗前培訓參考方案，協(xié)助做好員工年度培訓方案。對方案實施進度、落實情況等進行跟蹤檢查和指導。要協(xié)助對操作

37、工進行實操培訓和考核。根據工程的實際情況，修訂并提供應合作方相關的、合同約定的質量體系文件資料，并依此為藍本對其合作方的員工進行在崗培訓。對合作方員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助。 對合作方物業(yè)管理收費系統(tǒng)軟件使用進行培訓如合同中有規(guī)定。 7、根據合同約定，提供ISO9000體系建立的咨詢，并協(xié)助聯(lián)系、選擇咨詢和認證機構，協(xié)助開展內部的貫標培訓工作。定期對物業(yè)管理人員進行物業(yè)管理效勞意識及行為標準培訓。根據公司提供的培訓光盤進行培訓。以上培訓由參謀工程駐場經理負責，公司協(xié)助完成。物業(yè)管理方案是工程物業(yè)管理思路、管理方式、管理標準、管理目標等的文字表達，是小區(qū)物業(yè)管理的指導性文件。初期的工作指導，其內

38、容包括：小區(qū)概況；管理目標；管理處組織架構及管理效勞內容；管理方式及效勞宗旨；管理效勞人員任職條件及管理層人員分工；管理效勞分項指標及措施；管理處物資裝備配置方案；管理人員薪金分配方案；小區(qū)經費收支概算；管理處多種經營設想；社區(qū)文化活動和便民效勞方案；物業(yè)管理效勞模式設想。依據建設部?房屋接管驗收標準?規(guī)定，并針對物業(yè)實際情況協(xié)助合作方順利完成入伙過程。其中包括：物業(yè)竣工后，須經政府有關部門驗收全部合格，消防系統(tǒng)須經消防局驗收合格。依合同約定所提供的管理用房，須到達使用功能。應保證水、電、煤氣“三通，即擰開室內水龍頭有水，翻開電閘有電。電視、 、煤氣管線到戶。視該工程實際情況定，如不在開展商承

39、諾范圍內，那么不作要求。物業(yè)供水水質須經防疫部門檢疫合格。物業(yè)內排水管道能正常使用，排水暢通無阻。應有通暢的消防通道，區(qū)內道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。物業(yè)內場地應平整、無堆土，對于需分段竣工交付使用的在建工程，應采取圍護等措施隔離。完成物業(yè)內園林綠化。提供入伙前應具備的根本條件及在入伙前應準備的工作內容清單；提供入伙的流程；協(xié)助合作方根據工程具體情況編制入伙方案；對工程入伙時的財務工作提出要求、給予指導；指導并協(xié)助擬定入伙相關文件資料，如?住戶手冊?、?業(yè)主公約?、?裝修管理規(guī)定?等，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；協(xié)助收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料工程建設竣工資料、住用戶資料等?？?/p>

40、之，參謀代表在工程入伙前應積極協(xié)助合作方做好入伙前的準備工作，對于一些開展商未能完成的工作，應催促及時完成，或者要求開展商作出相應的書面承諾。為了熟悉設備性能，方便日后的設備管理，駐場經理或機電設備參謀應在設備安裝和調試過程中積極參與和跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議，對于解決不了的難題需與我司參謀管理部聯(lián)系，派相關技術人員給予技術指導支持。對于設計中已有的設備，安裝調試過程要注意跟蹤；對于需要增加的設施、設備，應積極與開展商協(xié)商，協(xié)助開展商完成工作。具體操作如下：對于設計中已經有的設施、設備管理 資料的搜集，對于大型機電設備、級設備建立臺帳表1，并向開展商、施工單位索取相關資料，如：圖紙、產

41、品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。熟悉圖紙、說明書和各種設備的性能，根據實際要求審圖，依據本公司設備保養(yǎng)的經驗，對尚未購進的設備的選型提出參考意見，對圖紙上未標明的需注意、需改良或更改的問題提出書面建議，遇到重大事項，可在得到公司有關部門的技術支持或有相關文件標準支持情況下，向開展商努力爭取。根據施工進度安排時間對必要的工程施工質量進行監(jiān)督。施工完后，根據系統(tǒng)要求進行調試。分系統(tǒng)調試按照實際過程填寫調試記錄。編寫各系統(tǒng)操作規(guī)程和培訓教材。培訓教材包括：系統(tǒng)組成、系統(tǒng)功能、操作規(guī)程、設備保養(yǎng)規(guī)程。對于設計中沒有的設施設備，但在物業(yè)管理中又必要增設的設施設備參與管理：物業(yè)管理為微

42、利行業(yè)，管理處的收入來源主要是靠管理費，管理費是固定的，要在保持效勞標準的前提下，降低管理本錢，增加管理處的積累。管理處就應在增加具有長期成效的設備方面下工夫，以功能先進、齊備的設施設備，來到達減員增效。物業(yè)公司自身財力有限，因此，駐場經理必須在前期爭取向合作方提出安裝、完善適合物業(yè)管理使用的設施設備。在施工過程中如需增加設施設備應積極與合作方聯(lián)系。設備設施調試完畢后，配合合作方進行交接驗收。設備交接和驗收工作直接影響到以后的管理工作，設備完好的接收，可以減少管理處在接管后對設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主的效勞中。設備的交接和驗收原那么上是待工程完全完工后已經有合驗證進行，但考慮

43、到參謀工程一般都是合作方下屬的物業(yè)公司，屬“誰開發(fā)誰管理的現(xiàn)象，當大局部工程已由當?shù)刭|檢部門驗收后，如合作方要求接管，可進行分系統(tǒng)的驗收，但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以到達共識，并采取相應的防范措施。只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制局部與水泵分開，水泵分臺驗收等。設備驗收的準備A、人員要求：對施工單位相關人員和管理處相關人員提出具體要求B、熟悉系統(tǒng)的組成，各設備性能及要求C、驗收工具D、驗收時應考前須知E、設備質量記錄的查閱F、驗收記錄表格現(xiàn)場驗收A、設備外觀驗收包括設備房a、 設備房整潔。地面、墻

44、面平整，無大面積積水，無滲漏。b、設備電氣局部接線標準，標識線號、進線電纜標識、指示燈、轉換開關、按鈕等正確，有接線圖。c、設備外觀完好、油漆完整，無銹蝕。d、各連接局部緊固。B、設備及系統(tǒng)性能驗收C、主要技術數(shù)據記錄D、缺陷單填寫功能上不能到達要求的不驗收，對于不影響使用的可先進行交接。缺陷單應交開展商，由其催促施工單位限時整改。 根據施工單位的承諾，及時跟蹤施工單位的整改情況，到達要求后接收。在現(xiàn)場工作人員切忌：不能認為問題已經向開展商提出，該項工作就算結束，整改與不整改全部是合作方的問題。由于合作方方面多數(shù)對物業(yè)管理、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達標等事項缺乏認識，經驗缺乏，對提出的缺陷項重視程度不夠，整改

45、時拖拉現(xiàn)象較多。如果在未整改期間發(fā)生一些不應發(fā)生的事件，會對合作方造成不良影響，同時我公司的聲譽也將受到不同程度的影響，并且加大以后的合作過程的難度。我公司的駐場參謀要按期檢查，落實缺陷項的整改情況。對于會造成嚴重不良后果的，經屢次提醒不整改的工程，可用書面的形式報告我公司，以公司的名義向該合作方提出。根據公司提供的體系文件，結合當?shù)睾凸こ虒嶋H，協(xié)助合作方進行修訂、充實和完善；協(xié)助合作方建立各種設施設備移交的有關手續(xù)、資料、文件和程序，制定各種設施設備管理制度、設備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標準、程序和措施；協(xié)助制定設施設備運行制度、運行程序和運行記錄并進行運作指導；根據設計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相

46、關操作指導書、平安規(guī)程、應急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導性文件；協(xié)助制定消防、給排水、水泵、機電設備等工程管理方案；協(xié)助制定清潔保潔標準和程序，編制清潔作業(yè)指導書；協(xié)助制定園藝綠化操作標準，擬制綠化養(yǎng)護標準；提供?員工手冊?和人事管理制度示范文本，指導并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關制度；根據工程配套情況，協(xié)助編制工程年度社區(qū)文化活動規(guī)劃；提供質量管理相關的各種記錄、樣本，并結合工程管理目標和要求進行修訂；協(xié)助制定工程公眾制度；協(xié)助設置會計帳薄，建立會計核算體系；協(xié)助建立健全財務管理制度。駐場經理應協(xié)助合作方按照小區(qū)創(chuàng)立、創(chuàng)優(yōu)標準建立完善物業(yè)管理檔案，其檔案資料建立內容包括：小區(qū)建設符合城市規(guī)

47、劃要求；小區(qū)總平面圖；建設工程規(guī)劃、施工、竣工工程許可證及驗收證書；機電設備、樓宇接管記錄；公司專業(yè)化管理資質證書；物業(yè)管理用房證明及圖片；實施社會專業(yè)化管理合同；委托物業(yè)管理合同或協(xié)議；物業(yè)管理目標責任書；房屋本體維修基金收取規(guī)定及標準；各項公眾制度；籌備成立業(yè)主委員會的相關資料和記錄；各級各類管理人員崗位責任制；各項管理效勞工作流程；各項效勞質量標準；各項考核制度、標準和記錄；各類獎懲制度；管理人員素質情況反映；現(xiàn)代物業(yè)管理手段、技術的應用；財務管理資料；各棟房屋圖紙資料；各類設備說明書；住戶檔案資料；住戶意見征詢記錄；便民維修效勞資料；房屋維修管理記錄；公共設施管理記錄；消防管理、車輛管

48、理資料；平安護衛(wèi)、平安標識及防范措施；環(huán)境衛(wèi)生管理記錄；綠化管理、養(yǎng)護記錄；社區(qū)文化活動規(guī)劃及每次活動記錄；管理費收取依據、標準及記錄；有償效勞、多種經營相關資料和記錄；管理費標準確實定公司財務人員隨參謀團經過實地考察及對工程檔次的定位，根據該工程當?shù)匚飿I(yè)管理收費指導標準；物業(yè)管理提供的效勞工程、效勞質量、效勞深度；物業(yè)管理效勞社會平均本錢和住用戶的經濟承受力等，對參謀工程物業(yè)管理本錢進行測算，在此根底上，與合作方協(xié)商管理費的具體收取標準，并報當?shù)匚飪r部門審批。管理費用收支的控制物業(yè)參謀可根據合作方提出的管理目標，要求到達的效勞質量等，制定資金使用方案，本著“量入為出、保本微利的原那么，控制資

49、金的使用。管理效勞費的收入控制(住宅區(qū)管理效勞費總收入的主要來源包括)：局部商業(yè)用房租金；公共設施、設備和公共場所地的經營收入；業(yè)主交納的管理效勞費；住宅區(qū)的其他合法收入。管理效勞費的收入來源有限，因此管理處應該做到“應收的費用一定要收到，能收的要想方法全部收上來。管理效勞費的收入來源以向業(yè)主收取的管理效勞費為主，在收取過程中駐場參謀應在以下幾方面對合作方加以指導。A、加大力度催繳已經入伙業(yè)主的管理費，將應收的費用全額收到。B、聯(lián)系未入伙業(yè)主，使其盡快到管理處辦理入伙手續(xù)。有效的配合開展商售樓，降低空置率。A、充分挖掘公共設施、設備和公共場所地的經營潛力，但應考慮業(yè)主的權益，切忌只顧經濟利益，

50、無視不良影響。B、增加有償效勞工程，合理定價，創(chuàng)造更多的收入來源。管理效勞費的開支工程(住宅區(qū)管理效勞費的根本開支包括)：住宅區(qū)公共設施、設備和公共場所地的日常管理、維修和養(yǎng)護費用包括材料費、公共水電費、設備損消耗、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等；業(yè)委會、管理處規(guī)定人員的津貼、福利及辦公費用；就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；住宅區(qū)公共設施、設備必要的保險費用和法定稅費；住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用；管理處固定資產折舊。物業(yè)管理效勞費的開支中應歷行節(jié)約，使每一分錢發(fā)揮出最大的效用。協(xié)助財務人員對各項開支進行核算，并以財務人員為主在工作中對各項支出進行監(jiān)控、分析，及時對各項指標進行調整。

51、駐場參謀工作在第一線，對現(xiàn)場情況熟悉，清楚弱點所在，除自身要獨立思考問題、創(chuàng)造性地開展工作之外，公司參謀團應發(fā)揮集體力量，提高參謀團檢查考評工作的實際效用，定期赴參謀工程現(xiàn)場考評診斷，對駐場參謀給以支持和幫助。在實際工作中，駐場參謀應根據合同約定的參謀團檢查考評方案，提前通知公司參謀管理部，以便確定參謀人員及時間，參謀管理部并將組團情況及出發(fā)時間等反響給駐場參謀?？荚u方案應包括以下幾點：考評工作的重點、需要參謀團通過現(xiàn)場考評解決的主要問題。對參謀團專業(yè)人員組成的要求?？荚u時間安排。參謀團既是問題的提出者，也是問題解決方法的提供者。在檢查考評工作完畢后，應向被參謀方提出書面建議性報告，包括檢查中

52、具體的缺陷及其糾正的方法、措施。參照深圳市辦理程序，按照當?shù)鼐唧w實際和規(guī)定注冊物業(yè)公司：如屬外商投資企業(yè)，先必須到外商投資效勞中心領取系列審批表，按要求填好呈外資審批處接受審查和核準；到當?shù)毓ど叹洲k理登記注冊，取得合法的營業(yè)執(zhí)照；到公安局指定刻章處刻制公章、財務專用章；辦理組織機構代碼證事宜深圳辦理地址：無線電管理大廈11樓；設立銀行根本存款帳戶；辦理國、地稅稅務登記證。辦理注冊公司事宜也可委托中介代理公司代辦，但要交付一定的代理費用。按建設局發(fā)文?物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行方法建住房1999261號?文規(guī)定，持以下材料到當?shù)亟ㄔO局住宅局物業(yè)科辦理企業(yè)資質等級評定：?物業(yè)管理企業(yè)資質等級申報表?

53、；營業(yè)執(zhí)照復印件；建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件；物業(yè)管理委托合同復印件；企業(yè)上一年度財務審計表。企業(yè)實施創(chuàng)立達標活動是指企業(yè)推選管理工程參加政府行業(yè)主管部門組織的“創(chuàng)優(yōu)達標綜合考評驗收。政府部門的考評驗收分為：國家級、省級、市級、區(qū)級，既通常所說的“國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)、區(qū)優(yōu)。企業(yè)參與創(chuàng)立工作有利于：標準管理轄區(qū)的內部管理工作。增強人員的專業(yè)技能、協(xié)調精神、積極態(tài)度。獲取社會評價，特別是政府評價的有效途徑。取得管理費上浮的文件依據。利于增強開展商和業(yè)主的信任感。提升企業(yè)和參評工程的知名度。企業(yè)參加創(chuàng)立達標工作的工作程序

54、：企業(yè)選定參加考評的管理工程。召開公司的創(chuàng)立達標發(fā)動大會，分配任務到各部門。向相關政府部門領取、填寫、上交申請表。初評管理轄區(qū)的硬件環(huán)境并采取相關整改措施。開展迎檢資料的準備工作。不間斷地檢查和改良。準備匯報材料、布置創(chuàng)立會場和分配考評陪同人員。迎接考評。對考評組提出的問題進行整改消項。企業(yè)創(chuàng)立的申報條件由于各地的省、市級的申報條件、考評標準都是自我設定的，所以在企業(yè)選定創(chuàng)立工程時，必須考慮當?shù)氐膭?chuàng)立申報根本條件，符合條件的方可申報。例國家級示范工程的申報根本條件如下：參評工程符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非

55、住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達85%以上。得“省自治區(qū)、直轄市級物業(yè)管理示范工程稱號一年以上。物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。 物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。未發(fā)生主管部門確認屬實的有關收費、效勞質量等方面的重大投訴。迎檢資料的目錄各創(chuàng)立轄區(qū)的相關人員應認真學習本地的考評標準并參照以下目錄制定本轄區(qū)的迎檢目錄。大廈的目錄可分為9冊，將第三冊?共用設施設備管理?分為?共用設備管理?和?共用設施管理?兩冊即可。全國物業(yè)管理示范小區(qū)總目錄第一冊 根底管理一、小區(qū)符合城市規(guī)劃要求及小區(qū)驗收DA檔案冊二、接管驗收資料DA注意交接清單及有關問題的跟蹤情況三、專業(yè)化管理企業(yè)、分包方執(zhí)照、合同、

56、許可證放入此項四、物業(yè)管理合同 與開展商或業(yè)委會簽訂的物業(yè)管理目標責任書放入此項五、前期物業(yè)管理效勞協(xié)議N新增內容或單獨分列 2000年3月后銷售的樓盤必須有此項六、房屋本體維修基金N七、公眾制度N見WI/ZX八、公眾制度N見WI/ZX九、業(yè)主委員會十一、創(chuàng)立規(guī)劃業(yè)委會主任簽字、蓋章同意十二、管理機制見WI/*十三、人員素質十四、現(xiàn)代化管理十五、財務制度N十六、工程資料DA十七、住戶檔案DA十八、值班制度與回訪制度十九、住戶意見征詢二十、便民維修效勞承諾制第二冊 房屋管理與維修養(yǎng)護一、小區(qū)與房屋標志二、房屋管理見WI/G三、裝修管理見WI/ZX制度、表格、記錄第三冊 共用設施設備管理一、設施設

57、備檔案管理1、設施、設備統(tǒng)計表2、設施、設備資料目錄DA二、設施管理見WI/G三、設備管理見WI/S1、供水設備管理2、機電設備管理3、電梯管理見WI/DT第四冊 保安、消防、車輛管理一、平安及秩序管理1、平安護衛(wèi)管理制度見WI/B平安標識和防范措施。二、消防管理1、消防設備一覽表2、消防制度見WI/X3、消防演習三、車輛管理1、機動車輛停車場管理2、非機動車輛管理第五冊 環(huán)境衛(wèi)生管理一、環(huán)衛(wèi)設施設備一覽表二、環(huán)境衛(wèi)生管理制度及標準見WI/Q三、對分包方的監(jiān)控措施有分包方有此條N第六冊 綠化管理一、綠化分布總平面圖二、綠化接管驗收單三、綠化科目一覽表四、綠化管理制度見WI/Q第七冊 精神文明建

58、設一、社區(qū)文化活動1、領導小組及場地、設施、設備2、年度活動方案3、活動實施情況二、社區(qū)文化建設1、文明公約及住戶須知2、助殘助寡活動3、宣傳活動4、協(xié)助政府部門工作第八冊 管理效益一、管理費標準及收取N二、有償效勞與經營三、小區(qū)經營狀況N軟件準備考前須知總要求是保證資料質量，減少工作量，加強ISO9000與創(chuàng)立資料的聯(lián)系。對負責資料的人員要求熟悉迎檢標準和ISO9000體系文件。具體如下：創(chuàng)立轄區(qū)有指定負責迎檢資料的人員。電腦軟盤必須妥善保存迎檢目錄及相關資料，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。盡可能形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，能夠保證在人員變動的情況下可以正常進行迎檢資料的準備、更新工作。利用

59、提示性標語盡可能結合檔案冊和ISO9000文件，減少資料的復印。正確識別檢查標準中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應與檢查標準對應，突出檢查的重點，覆蓋所有檢查點。相關人員加強對迎檢工作的責任心，謹小慎微，利用自檢善于發(fā)現(xiàn)問題。要求小區(qū)分冊為8冊，大廈分冊為9冊，列冊可以根據實際情況列冊。總目錄列項到以上目錄為止，第二、三、四、五冊的每冊目錄可以相應細化，分工程錄中那么應細分列項。請用彩色隔頁紙做出相應標識。資料打印、復印要求清晰可辯。日常填寫記錄時，按表格設計要求全面、準確、清楚填寫。記錄與方案不符時，在方案中備注欄注明。對提出的問題一定要有相應的處理結果或跟蹤過程，最好以文字、書面的形式反映。與

60、時間緊密相關的資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會、員工花名冊等，應將最新的資料放在最上面。資料管理人員對資料全權負責，應對任何人做好相應的推開工作。對以上總目錄，參評轄區(qū)可以根據自行條件進行更改，括號內的內容僅供參考。企業(yè)申請ISO9000體系認證程序申報條件：任何企業(yè)在任何時間都可以向有認證資格的認證機構提出認證申請。一般從申請認證到現(xiàn)場審核的時段為半年：三個月的準備期、三個月的試運行期、現(xiàn)場審核?，F(xiàn)場審核的結果有三種可能，其中之一是企業(yè)的質量保證體系根本符合ISO9000標準的要求，并能夠有效的運行，認證機構同意頒發(fā)認證證書。在企業(yè)關閉現(xiàn)場審核的不合格項后，并將證據遞交認證機構。認證機構視不