1、寶龍工業(yè)區(qū)項目前期策劃案1目錄CONTENTS區(qū)域市場分析項目分析項目初步定位和發(fā)展方向建議031624寶龍工業(yè)區(qū)項目金眾集團項目開發(fā)時機建議2437項目公寓和住宅價格目標352區(qū)域市場分析3龍崗中心城片區(qū)寶龍碧嶺工業(yè)城片區(qū) 坪山片區(qū) 從區(qū)域特征和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，龍崗中心城、寶龍工業(yè)區(qū)和坪山街道三個區(qū)域應(yīng)該作為各自獨立的片區(qū)來分析理解。 三個片區(qū)通過“寶荷寶龍公路”貫穿。片區(qū)劃分4寶龍工業(yè)區(qū)占地10平方公里，碧嶺工業(yè)區(qū)占地20平方公里;開發(fā)區(qū)入駐標準比較高，如有高新產(chǎn)業(yè)資質(zhì)、符合工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、無污染等條件；工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃有公園、學校、醫(yī)院等相關(guān)配套，預(yù)計在5年內(nèi)完成，償還用地規(guī)定不可興建民

2、用住宅。企業(yè)用地10萬平米以內(nèi)不能在廠區(qū)內(nèi)建造宿舍，只能使用工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的生活配套區(qū)內(nèi)的住宅與宿舍。寶龍碧嶺工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃 寶龍工業(yè)區(qū)碧嶺工業(yè)區(qū)注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業(yè)區(qū)辦公室5寶龍工業(yè)區(qū)招商經(jīng)營情況調(diào)查 工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)1/4項目已投產(chǎn)，1/4在建，另1/2項目未動工，其中為芯片制造業(yè)預(yù)留100萬 平米土地（ST項目已經(jīng)使用36萬平米）;在建企業(yè)將于近1-2年入駐。現(xiàn)已簽署48家企業(yè)及工廠入駐，如：比亞迪，方正微電子，兄弟亞洲等，首批企業(yè)規(guī)模均在10萬平米以上；工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為三類：芯片產(chǎn)業(yè)制造與微電子（如深愛，BROTHER），汽車制造與零配件（比亞迪，五洲龍），電子通訊（思達儀表）

3、。比亞迪思達五洲龍同洲尚榮創(chuàng)維方正天馬兄弟亞洲深愛雄震科技京能富達注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業(yè)區(qū)辦公室6工業(yè)區(qū)現(xiàn)有人口約2萬人左右；區(qū)內(nèi)工廠管理人員與普通員工比例分為兩大類：芯片電子類高科技企業(yè)約為1：1，而生產(chǎn)內(nèi)類企業(yè)約為1：100；工業(yè)區(qū)內(nèi)整體文化素質(zhì)較高，高管人員多具高學歷或有海外留學背景，大部分為博士、研究生等，普通員工也多為本科生或?qū)？粕??；鶎尤藛T工資大多在30005000元左右，管理人員特別是中高層管理人員月薪都在萬元以上。寶龍工業(yè)區(qū)人員構(gòu)成狀況調(diào)查注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業(yè)區(qū)辦公室7工業(yè)區(qū)配套有專門的生活區(qū)，但配套較差，多為簡單的員工宿舍，整體檔次較低；目前工業(yè)

4、區(qū)無中高檔商業(yè)和居住物業(yè)開發(fā)，內(nèi)部分企業(yè)有建設(shè)高檔員工住宅的意圖 ；工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)高級管理人員均居住在龍崗中心城或關(guān)內(nèi)市區(qū)，公司有班車接送；普通員工住工廠內(nèi)宿舍或工業(yè)配套生活區(qū)。寶龍工業(yè)區(qū)開發(fā)和居住現(xiàn)狀調(diào)查8經(jīng)營發(fā)展狀況：在建項目的企業(yè)將陸續(xù)入駐；人口規(guī)模：工業(yè)區(qū)內(nèi)人口將由2萬人增加到5萬人左右；配套建設(shè)：工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃有公園，學校，醫(yī)院等相關(guān)配套，預(yù)計在5年內(nèi)完成，2-3年內(nèi)會相繼啟動；商品房需求：中、高級員工居住需求進一步暴露。寶龍工業(yè)區(qū)未來2-3年發(fā)展情況預(yù)測 注：以上資料來自龍崗招商局、寶龍工業(yè)區(qū)辦公室和中原研究分析成果9三大片區(qū)客戶發(fā)展形式分析龍崗中心城片區(qū)寶龍碧嶺工業(yè)城片區(qū) 坪山片區(qū)龍

5、崗中心城未來龍崗商業(yè)文化居住中心，配套齊全，發(fā)展商實力雄厚，潛在供應(yīng)量大，客戶群將會輻射整個龍崗乃至深圳關(guān)內(nèi)。坪山片區(qū)未來龍崗居住中心之一，配套基本成熟，自然景觀豐富，潛在供應(yīng)量大，對周邊市場有一定的輻射能力。寶龍碧嶺片區(qū)重要工業(yè)區(qū)之一，生活配套等相對比較落后，整體缺乏居住氛圍，商住物業(yè)輻射能力弱，客戶群單一。10對于工業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)而言，如何通過自身項目的打造，吸引工業(yè)區(qū)客戶，避免其向周邊片區(qū)流失將是項目定位和營銷工作的重點。區(qū)域市場分析小結(jié)11項目分析12地塊現(xiàn)狀分析N北項目地塊天馬廠區(qū)BROTHER亞洲天馬廠區(qū)宿舍小型家私廠空地空地空地地塊現(xiàn)狀綜述：項目地塊為工業(yè)區(qū)內(nèi)的一塊空地，目前地塊內(nèi)雜

6、草叢生。東北面與北面相鄰于大型外資企業(yè)；而西面為中小型家私廠；其他面向均為空地。地勢平坦，地塊相對較方正，但東南角為規(guī)劃的福利房用地。13龍崗中心城街道寶龍碧嶺工業(yè)區(qū)園區(qū)坪山街道馬巒山風景區(qū)本項目項目區(qū)位分析橫 坪 公 路 惠鹽高速公路寶龍大道通往坪山通往汕頭惠州金龍大道深汕公路14項目SWOT分析S優(yōu)勢容積率低，具備一定的規(guī)模；發(fā)展商品牌資源地塊方正/平整，利于小區(qū)整體形象建立；片區(qū)間路網(wǎng)完善，較通達；片區(qū)高規(guī)格要求其他人員消費能力相對較高。O機會片區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)空白，缺乏競爭物業(yè)；政府規(guī)劃規(guī)定：10萬平米以下廠區(qū)，不得配建廠內(nèi)宿舍；近2年內(nèi)數(shù)十家新企業(yè)進駐，人口從2萬人增加5萬人。T威脅

7、龍崗中心城及坪山片區(qū)大規(guī)模社區(qū)開發(fā)將分流片區(qū)內(nèi)中高端置業(yè)群；片區(qū)內(nèi)功能配套規(guī)劃不明確。片區(qū)生活配套缺乏；交通極其不便，僅少量通往橫崗及葵涌巴士；片區(qū)主要為工業(yè)用地，而居住氣氛薄弱；居住配套不完善；W劣勢15項目SWOT分析小結(jié)：優(yōu)勢+機會：項目在規(guī)模和建筑指標上具有一定的優(yōu)勢，而且片區(qū)目前為止尚無同類物業(yè)供應(yīng)；劣勢+威脅：片區(qū)居住氛圍薄弱，商住物業(yè)客戶群范圍較窄，同時還受到中心城和龍崗片區(qū)的威脅。16項目開發(fā)戰(zhàn)略思路抓住片區(qū)內(nèi)潛在客戶群，細分、鎖定目標客戶群；針對目標客戶群需求，為客戶度身定做；通過規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項目的整體競爭力；搶先啟動項目，在片區(qū)內(nèi)占得先機！17項目初步定位和發(fā)展

8、方向建議18企業(yè)工廠員工村民+管理人員（基層、中層）高層管理及海歸普通員工和工人為片區(qū)主要人員組成部分；該群消費者薪金待遇低，消費能力較低；行走工具主要為公交車，故多在廠區(qū)周邊活動工作流動性較大為片區(qū)第二大組成人員；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，生活有追求，上進 心強，消費能力較強；多數(shù)仍以公交車為主要交通工具，少數(shù)為“有車一族”；部分員工流動性大。該群人員稀少，但工作繁忙、壓力大；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，對生活有 追求， 消費承受能力強；該群為“有車一族”，出入片區(qū)外較方便，容易被周邊配套完善 的區(qū)域分流；物業(yè)使用客戶群物業(yè)使用客戶群擁有自有物業(yè)，手中握有大量閑余資金；

9、習慣于在本片區(qū)內(nèi)生活;購物、上學、醫(yī)療需外假于龍崗中心區(qū)或坪山。物業(yè)購買客戶群片區(qū)人口結(jié)構(gòu)分析19選擇物業(yè)可能目的分析人群對于村民而言，其選擇本項目購房自住的可能性較小，但如果項目有投資價值，其會考慮用來投資；企業(yè)和工廠中高層員工將會是項目的主要使用者，也會有部分人會購買自住或投資。20項目發(fā)展方向為工廠、企業(yè)中高層管理人員度身定做的投資型物業(yè)21工廠、企業(yè)中高層管理人員特征分析多為一人獨居或2口、3口人小家庭個人修養(yǎng)和文化層次較高見多識廣，有一定的國際視野多為技術(shù)出身，比較喜歡簡單的生活，希望有屬于自己的群體和空間在企業(yè)和工廠擔當重要的職務(wù)，個人收入較高居住在龍崗中心城或關(guān)內(nèi)市區(qū)，每天上下班

10、都由公司班車接送；或與普通員工混住在一起對居住現(xiàn)狀不滿意，希望工作、生活能很好解決22工廠、企業(yè)中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便私生活能與工廠和企業(yè)低層員工劃清界限，與自己同級別的群體居住在一起生活便利，能滿足日常生活所需房子不宜過大，夠用即可，關(guān)鍵是方便使用主要需求戶型單房、2房或3房物業(yè)管理到位，居住生活安全有保障23獻給 工業(yè)區(qū)精英階層的 高檔 居住生活區(qū)項目總體定位245萬人 意味著什么？背景資料分析寶龍工業(yè)區(qū)目標客戶群人數(shù)匡算目前狀況 總?cè)藬?shù)：約20,000人 管理層和技術(shù)專家、骨干人數(shù)：平均總體約占總?cè)藬?shù)的15%左右，約3000人左右 中高層管理人員和專家人數(shù)：約占管理人比

11、例的20%左右，約600人左右（注：以上數(shù)據(jù)來源“寶龍工業(yè)區(qū)管理辦公室”） 如果有合適的房子，30%-50%的人員表示愿意住在單位附近！ （注：以上數(shù)據(jù)來源“中原對BROTHER”思達儀表等企業(yè)管理人員的初步電話訪問，詳細數(shù)據(jù)有待大樣本調(diào)查驗證?。?管理層和技術(shù)專家骨干人數(shù)：約7500人左右 中高層管理人員和專家人數(shù)：約1500人左右25背景資料分析寶龍工業(yè)區(qū)目標客戶群人數(shù)分析參考結(jié)論目前有效目標客戶總數(shù)約為1000人左右，其中“中高層管理人員和專家”約占200人左右。未來2-3年內(nèi)，有效目標客戶總數(shù)約為2500人左右，其中“中高層管理人員和專家”約占500人左右。中高層管理人員和專家人數(shù)：普

12、通管理人員和技術(shù)人員 = 1：426項目產(chǎn)品定位初步構(gòu)想客戶定位：中層管理人員 技術(shù)人員產(chǎn)品定位：單身公寓和一房 單套面積3050M2總建面：4.544萬M2總套數(shù)：約1000套左右定位：為社區(qū)提供日常生活所需的 “小而全”社區(qū)型商業(yè)配套業(yè)態(tài)初步考慮和面積分布匡算：社區(qū)超市(1000M2左右)餐飲業(yè)(1000-1500M2左右)圖書館、會所（500-1000 M2左右）其他提升居民素質(zhì)的配套總建面：5000-6000M2左右客戶定位：中高層管理人員 專家和高級技術(shù)人員產(chǎn)品定位：實用型2房和3房 單套面積70110M2總建面：調(diào)整到2.1萬M2左右總套數(shù)：約220套左右未來2-3年寶龍工業(yè)區(qū)目標

13、客戶基本可消化項目規(guī)劃的1220套左右的單位。27指標數(shù)據(jù)土地面積51135.7平方米建筑容積率1.66建筑覆蓋率35%總建筑面積72000平方米配套公寓45440平方米住宅21000平方米左右商業(yè)5000-6000平方米項目指標調(diào)整建議指標數(shù)據(jù)土地面積51135.7平方米建筑容積率1.66建筑覆蓋率35%總建筑面積72000平方米配套公寓45440平方米公寓配套設(shè)施(食堂、物管)10191平方米住宅14769平方米商業(yè)1400平方米28項目開發(fā)時機建議29市場情況：未來2年片區(qū)商品房為市場空白點周邊配套完善時間：預(yù)計5年內(nèi)完善生活配套 未來發(fā)展前景：未來23年內(nèi)人口發(fā)展到5萬人規(guī)劃限制：10萬平米以內(nèi)廠區(qū)不得配建宿舍抓住時機，盡早入市！現(xiàn)階段開始啟動項目 爭取在2006年底和2007年初即可推象市場關(guān)于項目開發(fā)時機建議30項目公寓和住宅價格目標31項目價格目標龍崗中心城目前均價：