1、興化金東門(mén)美食港項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議上海傳世置業(yè)有限公司SHANGHAI REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD.2008 / 2 / 26目 錄 興化宏觀社會(huì)環(huán)境 興化房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略建議 傳世置業(yè)介紹 興化宏觀社會(huì)環(huán)境興化概況興化市位于蘇北里下河地區(qū)腹部，地處揚(yáng)州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，1987年撤縣建市。東以串場(chǎng)河與東臺(tái)、大豐為界，南與江都、泰縣毗接，西與高郵、寶應(yīng)接壤，北與鹽城隔河相望。市政府所在地-昭陽(yáng)鎮(zhèn)，已有兩千多年的歷史。 全市總面積2393平方公里，人口155萬(wàn)，全市常住人口133萬(wàn)，06年市區(qū)常住人口18萬(wàn)，擁有耕地192

2、萬(wàn)畝，水面68萬(wàn)畝，灘地17萬(wàn)畝。興化地勢(shì)平坦，土地肥沃，河流縱橫，自然環(huán)境優(yōu)越，素有魚(yú)米之鄉(xiāng)美稱(chēng)。盛產(chǎn)糧、油、禽蛋、畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品十分豐富，興化市是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣(市)之一，是江蘇里下河地區(qū)的一顆明珠。興 化出 行交 通簡(jiǎn) 圖興化產(chǎn)業(yè)興化是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉花基地。歷年來(lái)，糧、棉、油、水產(chǎn)品總量一直居全國(guó)縣（市）前列。近年來(lái)，注重傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向新型、高效、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，生態(tài)農(nóng)業(yè)迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香蔥、興化青蝦、大縱湖蟹等無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越受到海內(nèi)外消費(fèi)者的歡迎和喜愛(ài)。興化工業(yè)門(mén)類(lèi)較全，機(jī)械、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主導(dǎo)行業(yè)?，F(xiàn)有各類(lèi)企業(yè)2600多家。其中大型企

3、業(yè)3家，中型企業(yè)16家；省級(jí)企業(yè)集團(tuán)4家。 興化市城市規(guī)劃呈南、北兩極拓展趨勢(shì)，重點(diǎn)向南發(fā)展。 向南，為未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)中心，新建的興化市政府大樓已啟用，主要政府機(jī)構(gòu)都在南遷。大量住宅項(xiàng)目紛紛上馬，投資重點(diǎn)明顯南移。 向北，則發(fā)展旅游業(yè)，隨著長(zhǎng)安南路北延伸段的竣工，新建設(shè)的烏經(jīng)蕩水上樂(lè)園旅游等項(xiàng)目，成為市民休閑之地。 市區(qū)東、西兩向由于被兩鎮(zhèn)夾擊，擴(kuò)展余地不大。今年將面臨大規(guī)模拆遷、改造工作，預(yù)計(jì)2008年內(nèi)開(kāi)始動(dòng)工。本項(xiàng)目即位于東門(mén)。興化市城市建設(shè)規(guī)劃概述興化市目前形成了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、工業(yè)結(jié)構(gòu)改善、服務(wù)業(yè)升級(jí)加快的新格局，三類(lèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年的21.9:46.3:31.8轉(zhuǎn)變?yōu)?9.6:

4、47.6:32.8。二、三產(chǎn)業(yè)比重由上年的78.1%提高到80.4%，提高了2.3個(gè)百分點(diǎn)。2004年2007年興化市每年財(cái)政收入增幅都在20以上，財(cái)政收入總額和增長(zhǎng)速度都處于較快水平。繼2004年財(cái)政收入突破10億元大關(guān)，僅僅三年總量又突破20億元大關(guān)，增長(zhǎng)35.6% 。由于興化靠近沿江較為發(fā)達(dá)城市，這些城市的吸附效應(yīng)分流了部分興化人口，使得城市總?cè)丝谥鹉晗陆?，尤其流失了部分具有較高購(gòu)買(mǎi)力和遷移能力的人群。上表可以看出，2005年人口自然增長(zhǎng)率0.059%，總?cè)丝诒?004年下降了0.41%，人口外移的形勢(shì)更加嚴(yán)峻。 興化市2006年城鎮(zhèn)居民收入情況單位：元全年累計(jì)增長(zhǎng)%在崗職工平均工資城鎮(zhèn)

5、居民可支配收入農(nóng)民人均收入1521911209545612.2%14.8%11.3%城鎮(zhèn)居民生活水平有了新的改善。2007年，職工人均年工資收入18705元，比2006年的15219元增長(zhǎng)12.2%；城鎮(zhèn)人均可支配收入12650元，增長(zhǎng)13.6%；農(nóng)民人均純收入6200元，增長(zhǎng)13.6%。興化市2007年城鎮(zhèn)居民收入情況單位：元全年累計(jì)增長(zhǎng)%在崗職工平均工資城鎮(zhèn)居民可支配收入農(nóng)民人均收入1870512650620022.9%13.6%13.6%2007年110月份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成79.54億元，同比增長(zhǎng)27.8%，繼續(xù)保持了穩(wěn)定且較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10.76億元,比上

6、年同期的6.72億元增加4.33億元，增長(zhǎng)60.01%，在建項(xiàng)目施工總規(guī)模達(dá)103.12萬(wàn)平方米， ；工業(yè)完成投資44.64億元，比上年同期的33.83億元增加10.81億元,增長(zhǎng)31.95%。2007年1-10月份興化市住宅市場(chǎng)完成投資9.06億元，同比增長(zhǎng)47.3%；辦公樓完成投資0.36億元，增長(zhǎng)40.4%；商業(yè)用房完成投資2.61億元，增長(zhǎng)29.5%；其它投資0.47億元，增長(zhǎng)44.1%。數(shù)據(jù)中可以看出，雖然2007年興化市商業(yè)用房投資金額僅次于住宅用房的投資，但是投資增長(zhǎng)卻是最少的，本次調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，目前興化的商業(yè)氛圍較濃厚，市場(chǎng)現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)很多，且都很集中，由于興華尚未具

7、備吸引周邊城市前來(lái)消費(fèi)的能力，目前的商業(yè)足以滿(mǎn)足居民的生活消費(fèi)和休閑需要。過(guò)多的投資商業(yè)，造成供需的不平衡，必將帶來(lái)部分地方的商業(yè)蕭條的情況發(fā)生，從而對(duì)整個(gè)商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生影響。 城市向南發(fā)展，南部地區(qū)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 老城區(qū)配套完善，南部城區(qū)配套不全，交通不便，居住新城的居民多有不便，要消費(fèi)普遍還是往老城區(qū)。小 結(jié)： 興化房地產(chǎn)市場(chǎng)研究興化的房地產(chǎn)宏觀發(fā)展環(huán)境研究1、房地產(chǎn)發(fā)展概述及近期市場(chǎng)描述 （1）現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述興化市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于95年左右。2000年，第一家福建開(kāi)發(fā)商介入興化樓市。從2001年開(kāi)始，余杭金城、新世紀(jì)兩家開(kāi)發(fā)公司先后介入，共有200多畝地開(kāi)發(fā)。2005年以后共有近

8、10家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在投資開(kāi)發(fā)（如：寶都、廣泰、寧興、恒大、廣潤(rùn)、盈興等）。其中以興化市城建開(kāi)發(fā)公司和市政開(kāi)發(fā)辦為主的一些國(guó)有開(kāi)發(fā)商，主要在從事舊城改造建設(shè)工作。（2）開(kāi)發(fā)量與銷(xiāo)售情況目前興化市總共有22個(gè)樓盤(pán)在售。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，興化現(xiàn)房空置現(xiàn)象較為普遍，甚至于中心地段現(xiàn)房也不例外。住宅、商鋪都是如此。（3）房?jī)r(jià)情況2008年2月，興化的住宅類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)報(bào)價(jià)在3500元/4500元/，市區(qū)新盤(pán)商鋪市場(chǎng)報(bào)價(jià)在13800元/6500元/之間。（4）住宅類(lèi)產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)群國(guó)家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個(gè)體私營(yíng)者、拆遷戶(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體為購(gòu)房的主要潛在客戶(hù)，其中國(guó)家公務(wù)員所占比例最大。（5）商鋪銷(xiāo)售

9、情況少數(shù)高收入群體基本“南遷”，剩下的部分中等收入群體因無(wú)力“南遷”，故將資本增值寄希望于商鋪的出租或利用。所以興化的商鋪十分搶手，市中心商鋪單位面積售價(jià)基本保持6800元/ 左右（底商），最低價(jià)為6500元/，最高價(jià)為14800元/，成為興化樓市的一大特點(diǎn)。 2、未來(lái)樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)興化市住宅價(jià)格3年內(nèi)平均增長(zhǎng)了一倍，空置房現(xiàn)象嚴(yán)重，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)房持觀望態(tài)度，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)，興化市住宅產(chǎn)品價(jià)格大幅上揚(yáng)的可能性很小，基本會(huì)徘徊在現(xiàn)有水準(zhǔn)上。預(yù)計(jì)興化市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)每年將以10%的速度遞增，因此商鋪熱將會(huì)持續(xù)下去。3、興化市購(gòu)房潛在客戶(hù)預(yù)測(cè)及房?jī)r(jià)承受能力預(yù)測(cè)受蘇南、蘇北經(jīng)濟(jì)差異性影響及歧視性心理暗示，興

10、化高收入群體大量“南遷”，因此，高檔住宅區(qū)市場(chǎng)需求量較小。國(guó)家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個(gè)體私營(yíng)者、拆遷戶(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體是購(gòu)房的主要潛在客戶(hù)，但房?jī)r(jià)承受能力有限。4、“歧視”心理影響興化樓市整體發(fā)展 蘇北經(jīng)濟(jì)歷來(lái)較蘇南落后，因此蘇南人對(duì)蘇北人的歧視現(xiàn)象由來(lái)已久，并成為江蘇人總體價(jià)值傾向不可忽視的顯著特征。這種心理也同樣影響著興化的頂級(jí)收入群體，因此他們選擇了“南遷”，去長(zhǎng)江以南的寧、蘇、錫、常等地投資、定居，這對(duì)興化樓市的影響是顯而易見(jiàn)的。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)：興化購(gòu)房人群主要為國(guó)家公務(wù)員和事業(yè)業(yè)單位人員，其次是中小企業(yè)主、拆遷戶(hù)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者。5、興化人性格特點(diǎn)制約樓市發(fā)展 蘇南人一般較為精

11、明內(nèi)斂，但不安分，進(jìn)取心強(qiáng)。興化人則性情豪爽，易安于現(xiàn)狀，屬于“慢”生活狀態(tài)，生活的關(guān)注點(diǎn)自然就落在了衣、食這些基本要素上。在興化我們發(fā)現(xiàn)在私營(yíng)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的情況下，酒類(lèi)商貿(mào)很活躍，大小飯店、酒樓遍地開(kāi)花。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，樓市并不緊俏，所以即使是有充足購(gòu)房條件者，對(duì)樓市也一般持觀望態(tài)度，不看到現(xiàn)房決不購(gòu)買(mǎi)。 所有以上興化人心理特點(diǎn)、性格特點(diǎn)，值得我們關(guān)注和研究。6、2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工規(guī)模、銷(xiāo)售面積創(chuàng)歷史新高 2007年興化城區(qū)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅、店鋪、會(huì)所等項(xiàng)目投資總規(guī)模達(dá)43.36億元，蘇源、城投、廣潤(rùn)、峰林、金泰、順和、萬(wàn)泰欣等項(xiàng)目進(jìn)度加快，下半年日晟、恒大、華隆等

12、項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，“時(shí)代嘉園”、“國(guó)際華城”、“國(guó)際公寓”、“嘉鴻豪庭”等一二期工程開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)通過(guò)竣工驗(yàn)收，住戶(hù)已入住。 隨著城市拆遷改造建設(shè)步伐的加快、居民對(duì)住房舒適小區(qū)環(huán)境要求的提高、農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移等都使得興化市的住房需求量仍然很大，2007年已完成投資10.76億元，比上年同期的6.72億元增加4.33億元，增長(zhǎng)60.01%；在建項(xiàng)目施工總規(guī)模達(dá)103.12萬(wàn)平方米，竣工總面積達(dá)26.64萬(wàn)平方米，期房現(xiàn)房總銷(xiāo)售面積達(dá)28.67萬(wàn)平方米。投資總量、施工面積分別突破10億元、100萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積第三季度比上半年翻了一番多,這三項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)新高。全年完成開(kāi)發(fā)投資達(dá)12.5億元，比上年增長(zhǎng)4

13、2.9%。從投資用途來(lái)看，住宅完成投資9.06億元，同比增長(zhǎng)47.3%；辦公樓完成投資0.36億元，增長(zhǎng)40.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資2.61億元，增長(zhǎng)29.5%；其它投資0.47億元，增長(zhǎng)44.1%。 從商品房屋建設(shè)情況看，2007年年底在建商品房屋施工面積達(dá)124.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.9%，其中住宅施工面積92.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54.1%；當(dāng)年新開(kāi)工面積40.8萬(wàn)平方米，比上年下降8.9%；房屋竣工面積36.7萬(wàn)平方米，與去年基本持平。 在看到興化市房地產(chǎn)飛躍發(fā)展、對(duì)城市建設(shè)最大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也不能忽視以下現(xiàn)象，2007年110月份“90平方米以下”住房施工規(guī)模僅7萬(wàn)多平方米，僅占總

14、規(guī)模的7%，明顯偏少；自2005年下半年以來(lái)，城區(qū)房?jī)r(jià)幾乎翻番，目前老城區(qū)房?jī)r(jià)已普遍超過(guò)3500元/平方米，新城區(qū)地價(jià)比老城區(qū)平均每畝低100萬(wàn)元，但房?jī)r(jià)也在3000元/平方米以上，整個(gè)房?jī)r(jià)仍呈上升趨勢(shì)，平民百姓想改善住房無(wú)力承擔(dān)，即使是一般的機(jī)關(guān)工作人員也望塵莫及。前 言本次調(diào)查從2008年2月24日至2月25日，市調(diào)人員用2天的時(shí)間，對(duì)興化10多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，內(nèi)容涉及樓盤(pán)規(guī)模、特色、價(jià)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、銷(xiāo)售狀況、售樓人員素質(zhì)、宣傳推廣手法等多個(gè)層面。其中部分樓盤(pán)已完成銷(xiāo)售的，不具參考價(jià)值，故不列入本次調(diào)查重點(diǎn)。在這次調(diào)查中，因?yàn)闀r(shí)間倉(cāng)促及口音原因，有些樓盤(pán)了解不夠全面、深入。 現(xiàn)

15、象一：南北方向的樓盤(pán)基本上在市中心和現(xiàn)場(chǎng)都設(shè)有接待中心，分布在長(zhǎng)安中路兩側(cè)； 現(xiàn)象二：興化市售樓處中，比較注重形象的多為外省開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度也比較快。如嘉鴻房產(chǎn)（浙江）、金成房產(chǎn)（浙江）、廣潤(rùn)房產(chǎn)（上海開(kāi)天集團(tuán)），售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高。新世紀(jì)嘉園的售樓處設(shè)在興化市板橋賓館，好辦法。 興化本地開(kāi)發(fā)商中，“興化市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)總公司”開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，比較注重售樓處形象。 相形之下，其它樓盤(pán)售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒(méi)有專(zhuān)業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、對(duì)樓盤(pán)了解程度、對(duì)待客戶(hù)熱情程度等都相對(duì)較差。 現(xiàn)象三：普遍都有上海、杭州的代理公司介入樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)、

16、推廣，但是維持一段時(shí)間后紛紛退場(chǎng)，由開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售了。興化市樓盤(pán)調(diào)查1、售樓處分析別墅類(lèi)距離市區(qū)有5分鐘左右的車(chē)程，價(jià)格在4500元/左右，如：香緹別墅、楚水灣雅居、君鉑府邸等；公寓類(lèi)新建高檔樓盤(pán)價(jià)格在30003300元/左右，如：城投國(guó)際、上海城、嘉鴻豪庭等。市中心的次新房，均價(jià)都已在3000元/以上，如：紅楓苑、板橋景園、金東門(mén)小區(qū)等。商鋪類(lèi)在售價(jià)格最高的當(dāng)數(shù)金富商業(yè)街，2008年1月1日開(kāi)盤(pán)，目前一樓對(duì)外報(bào)價(jià)13800-14800元/ ，距離本項(xiàng)目較近的的板橋街，即板橋景園的商鋪（共三層100平米）均價(jià)為6900元/左右。2、價(jià)格分析 業(yè)主職業(yè)構(gòu)成興化城市不大，卻人氣鼎盛，但外地人并不多

17、，所以一般樓盤(pán)也多是本地人消化。在興化，政府部門(mén)公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和私營(yíng)業(yè)主的收入相對(duì)較高，是買(mǎi)房的主要社會(huì)群體。業(yè)主年齡構(gòu)成從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類(lèi)為40歲左右的成功人士，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購(gòu)房。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問(wèn)題。另一類(lèi)為30歲左右，通常事業(yè)初成，開(kāi)始考慮住房問(wèn)題，投資問(wèn)題。3、業(yè)主分析在興化，目前沒(méi)有賣(mài)得非?；鸨淖≌瑯潜P(pán)，目前整體銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)并不樂(lè)觀。商鋪去化速度異軍突起，成交單價(jià)不斷提高，投資用途的鋪面空置率較高。4、銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析（1）主要宣傳點(diǎn)在樓盤(pán)的宣傳上，個(gè)性化樓盤(pán)幾乎沒(méi)有，推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強(qiáng)。（2）主要媒體宣傳媒體主要以DM及傳單、橫幅

18、、戶(hù)外廣告為主。像杭州在報(bào)紙上登大版面廣告的宣傳方式，在興化幾乎沒(méi)有，電視也很少有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)廣告。 5、營(yíng)銷(xiāo)推廣分析 住宅產(chǎn)品在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，普遍傾向大戶(hù)型，銷(xiāo)售也較好。主流戶(hù)型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在興化較具代表性。面積在100 130平方米之間較多。據(jù)了解，這種主流戶(hù)型也是目前最暢銷(xiāo)的戶(hù)型。最大戶(hù)型在130 150平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。最小戶(hù)型在70 90平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。住宅類(lèi)產(chǎn)品的出租率很低，租金價(jià)格為10000元/年（嘉鴻豪庭120平方米，簡(jiǎn)單裝修）。 商鋪銷(xiāo)售較好的主力戶(hù)型為50 70平方米 / 間，層高普遍達(dá)到或超過(guò)5米，可做夾

19、層。市區(qū)門(mén)面商鋪的出租價(jià)格基本維持在3 7萬(wàn)元 / 間 / 年，物業(yè)管理費(fèi)為2000元 / 間 / 年。6、戶(hù)型與租金價(jià)格分析 附：住宅項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目名稱(chēng)城投國(guó)際街區(qū)物業(yè)類(lèi)型普通住宅+商業(yè)地址英武南路168號(hào) 建筑類(lèi)型商業(yè)+小高層項(xiàng)目特點(diǎn)打造城中城，小高層住宅、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店式公寓等，完全配套生活。銷(xiāo)售均價(jià)3300元/平方米（一次性付清9.7折） 物業(yè)管理費(fèi)前三年免收，后期價(jià)格未定周邊配套 長(zhǎng)途汽車(chē)站、市民廣場(chǎng)、酒店、學(xué)校、醫(yī)院開(kāi)發(fā)商城投（興化）置業(yè)有限公司 城投國(guó)際街區(qū) 效果圖項(xiàng)目名稱(chēng)嘉鴻豪庭物業(yè)類(lèi)型普通住宅+別墅地址興化市新區(qū)擁綠園路 容積率1.6建筑類(lèi)型別墅+多層建筑面積390000平方米

20、項(xiàng)目特點(diǎn)興華首席水岸人居經(jīng)典，千米天人河流貫通小區(qū)，擁有多層、雙拼、小高層等多種物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)普通住宅：3300元/平米別墅：150萬(wàn)元/套物業(yè)管理費(fèi)前兩年免收，之后400元/間/年周邊配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、五星級(jí)酒店、市民廣場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車(chē)站開(kāi)發(fā)商興化市嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 嘉鴻豪庭實(shí)景圖項(xiàng)目名稱(chēng)廣潤(rùn)上海城物業(yè)類(lèi)型普通住宅+別墅地址興化市五里東路建筑類(lèi)型多層+小高層建筑面積180000平方米銷(xiāo)售均價(jià)3300元/平米周邊配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、香格里拉大酒店、長(zhǎng)途汽車(chē)站開(kāi)發(fā)商上海開(kāi)天集團(tuán)，泰州廣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱(chēng)東方巴黎物業(yè)類(lèi)型普通住宅+別墅地址英武南路 容積率0.89建筑類(lèi)

21、型別墅+多層建筑面積167000平方米項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目總建筑面積16.7萬(wàn)平米，建筑形態(tài)有獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、商業(yè)設(shè)施及酒店等低密度建筑形態(tài)復(fù)合組成。 銷(xiāo)售均價(jià)3150元/平米物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格未定周邊配套會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、五星級(jí)酒店、市民廣場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車(chē)站開(kāi)發(fā)商興化市寧興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目名稱(chēng)香緹別墅物業(yè)類(lèi)型歐式別墅地址中和路，興臨路口容積率0.8建筑類(lèi)型別墅建筑面積60000 平方米銷(xiāo)售均價(jià)4500元/平米物業(yè)管理費(fèi)周邊配套長(zhǎng)途汽車(chē)站、酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校開(kāi)發(fā)商江蘇廣泰房地產(chǎn)有限公司 興化市住宅市場(chǎng)研究結(jié)論供應(yīng)量在售新盤(pán)大幅增加，供應(yīng)充足，短時(shí)間內(nèi)很難全部消化

22、，市場(chǎng)將很快處于飽和狀態(tài)。新盤(pán)供應(yīng)主要集中在城南地區(qū)，目前在售或準(zhǔn)售的樓盤(pán)有近20個(gè)。價(jià) 格 2002-2007年，興化的住宅產(chǎn)品價(jià)格從平均1500 2000元/平方米漲到了平均3500 4500元/平方米。隨著新盤(pán)供應(yīng)的大幅增加，住宅房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度將有所放緩。產(chǎn) 品產(chǎn)品開(kāi)發(fā)多元化：多層、小高層和別墅類(lèi)產(chǎn)品，單套面積繼續(xù)維持在100 -140平方米左右。隨著購(gòu)房人群的年輕化，中小戶(hù)型將成為未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)和市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。目前已有如“城投國(guó)際”的酒店式公寓等小戶(hù)型產(chǎn)品出現(xiàn)了。操 作興化本地品牌開(kāi)發(fā)商和江浙滬外來(lái)投資商平分秋色。同時(shí)也將吸引大量營(yíng)銷(xiāo)代理公司參與。附：興化市區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及大體分類(lèi)第一類(lèi)、

23、專(zhuān)業(yè)街區(qū)或?qū)I(yè)市場(chǎng)，如： 建設(shè)路：機(jī)動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)一條街 建設(shè)路、英武路：糖煙酒批發(fā)零售一條街 豐收路、建設(shè)路：楚水招商城（日用小商品批發(fā)市場(chǎng)） 豐收路、建設(shè)路：金三角市場(chǎng)（比較集中的建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)） 牌樓路：服裝品牌專(zhuān)賣(mài)店一條街豐收路、建設(shè)路、牌樓路附近商業(yè)環(huán)境十分濃厚。因?yàn)橹苓厡?zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)較多，商業(yè)檔次相比較而言較高。這里也是房地產(chǎn)廣告在市區(qū)比較集中的發(fā)布地點(diǎn)，以求吸引眼球。第二類(lèi)、新建的街區(qū)式主題體驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目。如：金富商業(yè)街等。金富商業(yè)街內(nèi)景 第三類(lèi)、超大規(guī)模的連鎖賣(mài)場(chǎng)、超市（具有全國(guó)性的品牌優(yōu)勢(shì)），滿(mǎn)足日常生活需要。如：時(shí)代超市、五星電器、國(guó)美電器等。第四類(lèi)：滿(mǎn)足興化人“慢”生活狀態(tài)，以享

24、受型消費(fèi)為主的商業(yè)。如：酒店、會(huì)所、KTV娛樂(lè)總會(huì)、美食街、咖啡店、桑拿、美容美發(fā)等。大型咖啡店、茶樓 美容、美發(fā)、美體店面城區(qū)分布較多城南新城商業(yè)項(xiàng)目 江浙商業(yè)廣場(chǎng) 實(shí)景圖項(xiàng)目名稱(chēng)江浙商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型商業(yè)地址興化市興化大道號(hào) 容積率建筑類(lèi)型商業(yè)建筑面積77986平方米項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)以1-2層既獨(dú)立又環(huán)通的商鋪為主，輔以部分辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑娛樂(lè)用房，還有約1萬(wàn)平方米的綠地面積，8900平方米的停車(chē)場(chǎng) 銷(xiāo)售均價(jià)按不同位置從58006400元/平米不等，租用價(jià)格為200元/平米/年物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里周邊配套長(zhǎng)途汽車(chē)站、酒店、醫(yī)院、政府行政中心、學(xué)校、大量住宅社區(qū)開(kāi)發(fā)商常州雙源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

25、興化市商鋪市場(chǎng)研究結(jié)論供應(yīng)量新盤(pán)持續(xù)大幅增加，價(jià)格上升幅度明顯快于住宅類(lèi)產(chǎn)品，且新盤(pán)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好。興化人商鋪投資意識(shí)較強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)很難全部消化，市場(chǎng)將很快處于飽和狀態(tài)。新盤(pán)供應(yīng)主要集中在城南地區(qū)，目前在售或準(zhǔn)售的樓盤(pán)有近20個(gè)。價(jià) 格 第一級(jí)：中心城區(qū)商鋪。2008年1月1日開(kāi)盤(pán)的金富商業(yè)街前期銷(xiāo)售火暴，目前對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)到：地上一層13800元/平方米14800元/平方米，二層7000元/平方米8000元/平方米。商業(yè)街內(nèi)70平方米的一樓商鋪平均租金達(dá)30000元/年40000元/年，為興化在售商業(yè)用房最高。水漲船高，英武路、府前街、建設(shè)路的商鋪價(jià)值飛漲，租金價(jià)格也逼近金富商業(yè)街的同等水平，甚

26、至出現(xiàn)了一鋪難求的市場(chǎng)格局。興化市商鋪市場(chǎng)研究結(jié)論第二級(jí)：特色街區(qū)商鋪。如：建設(shè)路、豐收路、牌樓路、新開(kāi)發(fā)的板橋街等，這些路段鋪面少有出售，基本為出租，租金價(jià)格一年上漲20%左右，以新開(kāi)發(fā)的板橋街為例，一二層聯(lián)體（約100平方米）的出售價(jià)格為6900元/平方米，出租價(jià)格為6-7萬(wàn)元/間。第三級(jí)：基本為南部、北部新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)底商型物業(yè)，上漲空間不大。產(chǎn) 品普遍單層層高達(dá)到或者超過(guò)5米，單套面積在70 -120平方米左右。（見(jiàn)下圖）興化市商鋪市場(chǎng)研究結(jié)論操 作有特色、有產(chǎn)品概念、做了一定廣告宣傳的、政府牽頭重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目去化速度明顯快。產(chǎn)業(yè)積聚所謂物以類(lèi)聚，人以群分。興化目前的商業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)

27、了初步的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，形成了幾條具有一定特色和積聚效應(yīng)的產(chǎn)品商業(yè)街區(qū)，基本能滿(mǎn)足本地居民的日常生活消費(fèi)。但是從總體上來(lái)看，產(chǎn)業(yè)仍然不夠集中，分布較為零散，且具有不穩(wěn)定性，缺少大型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和集中采購(gòu)中心，產(chǎn)品層次總體不高。說(shuō)明政府有效引導(dǎo)、合理規(guī)劃商業(yè)布局的力度不夠，沒(méi)有在相關(guān)政策上予以支持，這樣只忙開(kāi)發(fā)，不關(guān)注整體運(yùn)營(yíng)與管理在中國(guó)的城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)中存在一定的普遍性。局 限 性雖然興化目前各類(lèi)型商業(yè)總量較多，單方面的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，沒(méi)有有效利用這些商業(yè)資源吸引興化及其周邊城市的消費(fèi)需求，帶動(dòng)興化城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。項(xiàng)目研究部分 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目SWOT分析 營(yíng)銷(xiāo)策略

28、建議 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析金東門(mén).美食港 項(xiàng)目位置圖本項(xiàng)目作為興化市區(qū)唯一一條以“美食港”命名的商業(yè)街區(qū)，位于興化市區(qū)商業(yè)中心八字橋中央廣場(chǎng)東側(cè)的金東門(mén)地區(qū)，板橋路玉帶路口，占地2萬(wàn)多平方米，全長(zhǎng)700余米，路寬20-22米，沿街分布100多間商鋪（1-5層）。商鋪一樓挑高5.4米，可做夾層，整個(gè)美食港能同時(shí)容納2000余人就餐。投資商：中江國(guó)際房地產(chǎn)長(zhǎng)安建設(shè)，開(kāi)發(fā)商：興化盈興置業(yè)。2005年開(kāi)始銷(xiāo)售至今。金東門(mén) 美食港項(xiàng)目概況項(xiàng)目室內(nèi)實(shí)景圖玉帶路項(xiàng)目現(xiàn)狀實(shí)景圖 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研本項(xiàng)目周邊板橋景園、紅楓苑沿街商鋪實(shí)景 （多為：餐館、小型賓館、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等）板橋街. 仿古步行街 項(xiàng)目SWOT分析 S

29、交通便捷，外部硬環(huán)境良好 政府規(guī)劃，特色主題餐飲街區(qū) 中心城區(qū)土地資源稀缺，地段好 周邊機(jī)關(guān)學(xué)校多，消費(fèi)客源豐富 銷(xiāo)售價(jià)格上相比較而言有一定優(yōu)勢(shì) W 鋪面不沿主街，商業(yè)氣氛不濃 街區(qū)整體環(huán)境沒(méi)有特色 沒(méi)有吸引有影響力的商業(yè)進(jìn)駐 地塊體量不大，影響整體形象 玉帶路開(kāi)店混亂，形象雜亂 O 城東地區(qū)餐飲、娛樂(lè)行業(yè)較集中 老城區(qū)的配套功能完備 周邊居民較多，有一定消費(fèi)需求 周邊年內(nèi)舊城改造，形象將改觀 T 板橋路南半段目前集中了近百家大小飯店，行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈 部分投資商鋪的有效客戶(hù)已被逐漸消化 金港.公元國(guó)際等新建項(xiàng)目紛紛上馬，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 針對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀，提出營(yíng)銷(xiāo)策略建議通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周邊餐

30、飲行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)的實(shí)地詢(xún)問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)宣傳、銷(xiāo)售人員的說(shuō)明，可以發(fā)現(xiàn)的幾個(gè)問(wèn)題：1、勢(shì)口問(wèn)題。本項(xiàng)目雖然地處市中心板橋路與玉帶路交叉口，但是由于周邊有很多私人老式住宅（規(guī)劃2008年部分拆遷），影響了本項(xiàng)目的整體形象，沒(méi)有與牌樓路、板橋路南端商業(yè)連接起來(lái)，導(dǎo)致商業(yè)氛圍較差；2、口碑問(wèn)題。據(jù)了解，本項(xiàng)目在對(duì)外宣傳和實(shí)際銷(xiāo)售操作中存在不一致現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)口碑不一；3、宣傳問(wèn)題。本項(xiàng)目現(xiàn)階段除了在現(xiàn)場(chǎng)懸掛了一些橫幅外，基本暫停了所有對(duì)外宣傳，成為被市場(chǎng)遺忘了的新項(xiàng)目；4、產(chǎn)品問(wèn)題。與周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品存在同質(zhì)化問(wèn)題，優(yōu)勢(shì)不明顯，成為不可變的因素之一，作為美食街區(qū)，缺少一定的文化、環(huán)境因素；5、規(guī)劃問(wèn)題。本項(xiàng)目整

31、體規(guī)劃成集美食、購(gòu)物、休閑于一體的商業(yè)街區(qū)，但是在實(shí)際操作過(guò)程中走樣，沒(méi)有相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)場(chǎng)所（如酒吧、茶樓、咖啡店、夜總會(huì)等），客人基本上吃好飯就走人，沒(méi)有一個(gè)聚集人氣的消費(fèi)理由，缺少政府強(qiáng)有力的支持與合作；6、營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)手段上亮點(diǎn)不足，關(guān)注了價(jià)格等因素，沒(méi)有完全剖析購(gòu)房者和經(jīng)營(yíng)者的需求和關(guān)注重點(diǎn)。針對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)階段的實(shí)際情況和興化市房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r，我司提出幾點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略建議：1、開(kāi)發(fā)商自己成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（或則聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司） 目的：主要擔(dān)負(fù)商業(yè)用房的招商、經(jīng)營(yíng)、管理 公司任務(wù)：實(shí)施整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理、商業(yè)招商、售后/租后服務(wù)2、對(duì)購(gòu)買(mǎi)剩余房源的客戶(hù)，實(shí)施“固定投資回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)” 針對(duì)興化商業(yè)地產(chǎn)包括本項(xiàng)目，部分產(chǎn)品無(wú)法立足于自用型客戶(hù)購(gòu)置這一重大銷(xiāo)售難點(diǎn)，即“買(mǎi)的不用、用的不買(mǎi)”這樣的投資購(gòu)房情況，建議實(shí)施“固定投資回