1、周至房地產(chǎn)市場(chǎng)初探2010.12.30CHAPTER 1市場(chǎng)環(huán)境分析周至縣概述周至縣概況資源豐富，歷史悠久，風(fēng)光秀麗，素有“金周至”之美稱周至概述：周至縣地處八百里秦川腹地，南依秦嶺，北瀕渭水，襟山帶河，以山重水復(fù)而得名，素有“金周至”之美譽(yù)，距西安市區(qū)78公里。全縣總面積2974平方公里，總?cè)丝?6.2萬（農(nóng)業(yè)人口59萬人），人口密度每平方千米216人。周至歷史：周至在堯舜代時(shí)，即為古駱國，夏屬古雍州，商稱郝國，周秦之際，置之內(nèi)史，地屬京畿，漢武置縣，即名周至，相沿至今。1.老縣城 2.八云塔3.周至樓觀臺(tái) 4.財(cái)神故里1234周至縣轄22個(gè)鎮(zhèn)二曲鎮(zhèn)啞柏鎮(zhèn)終南鎮(zhèn)樓觀鎮(zhèn)尚村鎮(zhèn)馬召鎮(zhèn)廣濟(jì)鎮(zhèn)集賢鎮(zhèn)

2、厚畛子鎮(zhèn)九峰鎮(zhèn)四屯鎮(zhèn)辛家寨鎮(zhèn)翠峰鎮(zhèn)竹峪鎮(zhèn)青化鎮(zhèn)富仁鎮(zhèn)司竹鎮(zhèn)板房子鎮(zhèn)駱峪鎮(zhèn)侯家村鎮(zhèn)陳河鎮(zhèn)旅游、文化、和諧、生態(tài)周至縣區(qū)位地處八百里秦川腹地，隸屬西安市轄周至縣地處八百里秦川腹地，南依秦嶺，北瀕渭水，東與鐘馗故里劉海財(cái)神故里的西安市戶縣接壤、西與眉縣接壤。地處陜西八百里秦川腹地，屬西安市轄縣。地理坐標(biāo)為東經(jīng)1073910837，北緯33423414。周至縣發(fā)展方向“大西安”規(guī)劃八大新城之一，未來人口將達(dá)10-15萬“大西安”規(guī)劃1個(gè)核心3個(gè)副中心8個(gè)新城“大西安”城鎮(zhèn)、交通體系全面立體，按照規(guī)劃討論稿中的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，大西安將建成一個(gè)核心城市、三個(gè)副中心城市、八個(gè)新城，指狀分布，協(xié)同發(fā)展。一個(gè)核心

3、城市:是指大西安主城區(qū)，計(jì)劃用地850平方公里，總?cè)丝?50萬人；三個(gè)副中心城市:是閻良、臨潼和戶縣，計(jì)劃均以特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)打造50萬60萬人口規(guī)模的副中心城市；八個(gè)新城包括周至、藍(lán)田、高陵、涇陽、三原、富平、常寧、洪慶等，均建設(shè)成10萬15萬人口規(guī)模的新城。周至縣周至縣發(fā)展方向城鎮(zhèn)化：“關(guān)中百鎮(zhèn)投資，城鎮(zhèn)化大躍進(jìn)”陜西省推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的又一重大舉措“億元打造關(guān)中百鎮(zhèn)”，連續(xù)三年每年拿出億元，支持以西安為中心的關(guān)中地區(qū)100個(gè)建制鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按照各自的特色和基礎(chǔ)，這些建制鎮(zhèn)被分為不同類別，包括裝備制造工業(yè)鎮(zhèn)，能源化工工業(yè)鎮(zhèn)，食品工業(yè)鎮(zhèn)，冶金、有色、建材工業(yè)鎮(zhèn)，旅游文化名鎮(zhèn)，商貿(mào)、交通、教育

4、等服務(wù)中心鎮(zhèn)等。其中周至為西安市首批審核通過審核的88個(gè)鎮(zhèn)之一。西安市首批通過審核名單：（14個(gè)）縣 城周至縣藍(lán)田縣建制鎮(zhèn)藍(lán)田縣湯峪鎮(zhèn)藍(lán)田玉山鎮(zhèn)高陵縣通遠(yuǎn)鎮(zhèn)高陵縣耿鎮(zhèn)周至縣樓觀鎮(zhèn)周至縣啞柏鎮(zhèn)戶縣草堂鎮(zhèn)戶縣大王鎮(zhèn)戶縣秦渡鎮(zhèn)戶縣祖庵鎮(zhèn)周至縣馬召鎮(zhèn)周至縣集賢鎮(zhèn)周至縣發(fā)展方向工業(yè)化：環(huán)境至上，科技先導(dǎo)、突出重點(diǎn)、持續(xù)發(fā)展功能定位：打造以秦嶺北麓農(nóng)副產(chǎn)品加工為基礎(chǔ)，生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)為支撐，生物工程、機(jī)械加工、制藥、科學(xué)研究等高新技術(shù)為支持，建設(shè)集科研、生產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、休閑度假為一體，人居、產(chǎn)業(yè)魅力獨(dú)具的生態(tài)文明新區(qū)地理區(qū)位：集賢產(chǎn)業(yè)園遠(yuǎn)離黑河水源保護(hù)地，南望秦嶺，距周至縣城25公里，距西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)僅

5、38公里。產(chǎn)業(yè)園欲借助秦嶺生態(tài)優(yōu)勢(shì)，打造新型環(huán)保工業(yè)聚集區(qū)。周至集賢產(chǎn)業(yè)園周至縣周至縣發(fā)展方向文化旅游：道教文化興盛，自然景觀秀麗，山水擅關(guān)中第一周至歷史悠久，山水擅關(guān)中第一，山川秀麗，風(fēng)景名勝，文物古跡頗多，人文和自然景觀十分豐富，漢家離宮，唐家園林，星羅棋布。道教文化發(fā)祥地之一的樓觀臺(tái)是老子講授道德經(jīng)之地，世稱“天下第一福地”，現(xiàn)有古跡60余處，屬國家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。黑水河畔的仙游寺，全國重點(diǎn)保護(hù)文物法王塔，屹立于縣城西的“八云塔”，“積雪六月天”的秦嶺主峰太白山，還有伯夷、叔奇隱居的首陽山，李白秋訪的玉真觀，馬召南塬的古戰(zhàn)場(chǎng)，南通馬蜀的古棧道。西安樓觀中國道文化區(qū)總體規(guī)劃周至縣發(fā)展方向

6、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化：城郊型農(nóng)業(yè)，以獼猴桃做為立縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展周至糧食總產(chǎn)達(dá)28.7萬噸。獼猴桃、蔬菜和苗木花卉產(chǎn)業(yè)總面積分別達(dá)到32.1萬畝、8.1萬畝和6.1萬畝。萬畝獼猴桃主題公園、金圪塔現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園列入市級(jí)十大農(nóng)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)園區(qū)，長(zhǎng)慶油田生活后勤服務(wù)基地凈菜檢測(cè)中心投入使用，苗木花卉基地已經(jīng)形成。全省獼猴桃現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)和全市春季農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工作會(huì)在我縣成功召開。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程不斷加快，龍頭企業(yè)達(dá)到59個(gè)，發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織312家。成功創(chuàng)建40個(gè)省級(jí)、9個(gè)市級(jí)“一村一品”示范村。周至新區(qū)周至老區(qū)周至縣老區(qū)配套、交通、環(huán)境落后，舊城改造勢(shì)在必行政府老區(qū)改造計(jì)劃一是大力推進(jìn)老城區(qū)舊路改造工作，對(duì)北環(huán)路、

7、中心街、農(nóng)商街等一批老道路徹底進(jìn)行升級(jí)改造。二是抓緊排水管網(wǎng)的建設(shè)，主要是城北截污主干管，從西環(huán)路到溫泉路段，逐步安排在舊路改造過程中的排水管網(wǎng)升級(jí)改造，為污水處理廠的正常運(yùn)行作保障。三是逐步推進(jìn)地面桿線落地工作。四是逐條街道進(jìn)行街景方面改造，對(duì)有條件的優(yōu)先安排。五是做好城中村改造試點(diǎn)工作，要制定好政策和實(shí)施方案，成熟一塊，改造一塊。六是加大老城區(qū)的綠化工作，對(duì)云塔的幾個(gè)老廣場(chǎng)要補(bǔ)栽大樹，增加綠量。七是配合交通部門盡快實(shí)施108、310國道在縣城的繞城線。項(xiàng)目周至縣新區(qū)打造多元化城市新區(qū)，成為代表周至的新名片規(guī)劃范圍：具體規(guī)劃范圍為工業(yè)路以南，沙河以西，南至南環(huán)路（未建），西至經(jīng)一路（暫定名）

8、，總規(guī)劃用地面積1.6平方公里。功能定位：以旅游服務(wù)、商品貿(mào)易、集散等功能為先導(dǎo)，以低密度生態(tài)型居住為基調(diào)，完善全城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，與老城區(qū)相得益彰的復(fù)合型、現(xiàn)代化新域區(qū)。性質(zhì)定位：以旅游業(yè)和特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以商貿(mào)物流為支柱，以綠色生態(tài)型工業(yè)為輔助的現(xiàn)代化、生態(tài)型、山水園林城鎮(zhèn)。規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：工業(yè)路以南片區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心一軸四團(tuán)多綠廊”（一心是指利用沙河上游引水形成的景觀核心；一軸是指延續(xù)縣城現(xiàn)狀南北中心大街的商業(yè)景觀主軸；四團(tuán)是指四個(gè)居住組團(tuán)，分別位于太白南路以西、景觀核心區(qū)西北、東北和正南；多綠廊分別是指沙河景觀風(fēng)光帶、沿太白路綠化景觀帶、南環(huán)路景觀綠化帶和陵園路景觀大道）。周至縣商

9、業(yè)狀況規(guī)模及配套滯后，服務(wù)類商業(yè)檔次較低區(qū)域內(nèi)大型住宿及餐飲行業(yè)：以鎮(zhèn)東十字為中心，方圓500米范圍，有周至招待所、鎮(zhèn)東大酒店、金城大酒店、糧貿(mào)賓館、金香源酒樓、天成賓館；而以農(nóng)商街沿線以小型餐飲住宿為主，匯聚餐飲住宿數(shù)十家，多是自營，由自己的房屋改制而成，面積多以100600為區(qū)間，但自身形象及環(huán)境配套滯后。娛樂行業(yè)：周至現(xiàn)有娛樂場(chǎng)所較少，以俱樂部、網(wǎng)吧、咖啡茶秀為主，以中心街的聚點(diǎn)娛樂城、飛杜俱樂部、九天俱樂部、鼎新俱樂部及建設(shè)北路的名典、蘇茗苑咖啡茶秀為主，面積50500，其消費(fèi)檔次一般，無法滿足區(qū)域客群的要求；而大型網(wǎng)絡(luò)服務(wù)場(chǎng)所僅九天網(wǎng)吧及紅樹林網(wǎng)吧2家。 小于4% 4%-5% 5%-

10、8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系周至縣GDP及居民可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2010年GDP達(dá)50.9億，增幅12.5%。按照GDP增幅與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系顯示，GDP增幅在8%以上，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)處于快速發(fā)展期，2006年2010年周至經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，4年中國民收入增幅均大于8%。表明周至的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康、房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期。周至經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康、房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段2006年2009年周至縣人口67.11萬人，人口增長(zhǎng)率穩(wěn)定在5%以上，其中城市人口占總?cè)丝?.1%。遠(yuǎn)低于全國城市化率47%，陜西34.6%以及西安市69%的城市化水平。隨著周至縣

11、老城區(qū)的改造以及周至新區(qū)的快速發(fā)展，周至縣經(jīng)濟(jì)必將穩(wěn)步發(fā)展，城市化水平將會(huì)穩(wěn)步提升。未來城市的骨架與城市居住人口必然有巨大的提升。周至人口發(fā)展?fàn)顩r人口穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化水平較低、未來城市發(fā)展空間較大周至縣近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度逐漸加大，09年社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到08年全年銷售總額，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的不斷上漲，預(yù)示著周至縣經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高。周至宏觀經(jīng)濟(jì)狀況社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年攀升，經(jīng)濟(jì)水平不斷提高社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率周至縣近五年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)增強(qiáng)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，周至縣的固定資產(chǎn)投資會(huì)進(jìn)一步增加，促進(jìn)城市化的發(fā)展。周至宏觀經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升，房地

12、產(chǎn)市場(chǎng)前景看好周至縣房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)自2009年之后進(jìn)入快速發(fā)展期，區(qū)域新增項(xiàng)目增多，供應(yīng)量加大，銷售均價(jià)從09年的1900元/躥升到2011年的2900元/，僅2年時(shí)間里增幅高達(dá)52.6%。該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展勢(shì)必吸引更多開發(fā)商前來投資建設(shè)，同時(shí)也將加劇該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，周至縣二級(jí)市場(chǎng)即將迎來新的競(jìng)爭(zhēng)格局。周至房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量加大，銷售價(jià)格增幅明顯周至縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量2009年13萬平米2010年15萬平米進(jìn)一步尋求項(xiàng)目發(fā)展方向須從項(xiàng)目所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境入手周至縣地處八百里秦川腹地，歷史悠久，旅游資源豐富，是西安農(nóng)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)園區(qū)，“大西安”規(guī)劃的八個(gè)新城之一；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行健康，

13、房地產(chǎn)處于快速健康發(fā)展階段、需求旺盛、城市化進(jìn)程加速，城市規(guī)劃以“改造舊城，創(chuàng)建新城”為目標(biāo)。項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榕f城改造區(qū)、配套，交通，商業(yè)齊全，但較為滯后，隨著政府加大對(duì)舊城區(qū)的改造革新，未來區(qū)域?qū)⒁孕旅婷惨I(lǐng)周至縣住宅市場(chǎng)。CHAPTER 2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)位展示區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，形成漸濃的開發(fā)氛圍，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走向成熟陶然居龍泉公寓學(xué)府新苑錦繡花園城市花園加州陽光新東城紫瑞華府綠洲南郡金周鑫城區(qū)域項(xiàng)目概況建筑形態(tài)以一梯兩戶的多層為主，部分項(xiàng)目有板式小高層或高層項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）總戶數(shù)（戶）建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)梯戶比金周鑫城159988.41000戶（一期）框架17+1層6+1層一梯兩戶陶然居2

14、期-200戶（二期）框架12層一梯兩戶新東城30000（一期）300戶（一期）框架7層，8層，15層一梯兩戶錦繡花園-300戶框架，磚混6層一梯兩戶盛德郡府20736170戶 （一期）框架15層一梯兩戶、一梯三戶龍泉公寓32962368戶磚混框架 6層 ，12層 一梯兩戶加州陽光100000210戶 （一期）框架7層一梯三戶紫瑞華庭3000084戶框架18層一梯兩戶瑞景綠洲南郡-121戶框架12層一梯兩戶、一梯三戶學(xué)府新苑40000240戶框架、磚混15層 ， 6層一梯兩戶區(qū)域項(xiàng)目分析區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品分析主流戶型以兩室、三室為主，少量四室，以舒適性產(chǎn)品為主樓盤名稱居室面積區(qū)間（）（在售）戶型配比熱

15、銷戶型（）陶然居2期兩室819530三室三室11912640新東城兩室91、10727三室95、112、12053錦繡花園兩室8599三室135145266盛德郡府兩室10126100120三室121137104紫瑞華庭兩室91、93、9947110120三室三室102123168四室13222加州陽光2期兩室95、9770三室104140112瑞景綠洲南郡一室4611三室兩室728544三室9712666學(xué)府新苑一室52、5523674-94兩室7497三室121、136、138金周鑫城兩室7087400三室97128區(qū)域產(chǎn)品分析區(qū)域典型項(xiàng)目紫瑞華庭主力戶型圖兩室兩廳一衛(wèi) 91.57三室兩廳

16、一衛(wèi) 100.07戶型分析：1、布局方正，合理有效；2、客廳、餐廳、超大型陽臺(tái)連貫一線，水到渠成；3、主臥、次臥落地飄窗設(shè)置，享受更多空間和精彩；4、動(dòng)靜分離，干濕分離，優(yōu)享健康生活環(huán)境戶型分析：1、極高的空間利用率，設(shè)計(jì)緊湊又不失大氣；2、彌漫濃郁書香的書房，讓你享受科學(xué)的魅力；3、主臥私密卻不保守，超大陽臺(tái)可總攬戶外美景；4、動(dòng)靜分離，干濕分離，優(yōu)享健康生活環(huán)境戶型分析：1、經(jīng)典戶型，南北通透，；2、廚房，生活陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，合理而緊湊；3、主臥附帶一大陽臺(tái)，私藏一室美景；4、客廳、餐廳相連，一站式美味享受；四室兩廳兩衛(wèi) 132典型項(xiàng)目加州陽光主力戶型圖兩室兩廳一衛(wèi) 97.44三室兩廳一衛(wèi)

17、 135.76戶型分析：1、布局方正，設(shè)計(jì)緊湊合理；2、客廳、餐廳、超大型陽臺(tái)連貫一線，大氣尊貴；3、主臥、次臥落地飄窗設(shè)置，享受更多空間和精彩；4、動(dòng)靜分離，干濕分離，優(yōu)享健康生活環(huán)境戶型分析：1、入戶花園，讓室內(nèi)也能享受自然；2、彌漫濃郁書香的書房，讓你享受科學(xué)的魅力；3、干凈的客廳結(jié)合明亮的陽臺(tái)，尊貴品質(zhì)任你享受；4、動(dòng)靜分離，干濕分離，優(yōu)顯人性化布局。區(qū)域項(xiàng)目銷售狀況區(qū)域銷售均價(jià)為2900元/左右，優(yōu)惠方式少，促銷力度小樓盤名稱入市時(shí)間銷售價(jià)格（元/）付款方式優(yōu)惠銷售狀況陶然居2期2010.92900一次性、按揭、公積金一次性1%剩余20套新東城2010.102900一次性、按揭、公積金一次性1%剩余10套左右錦繡花園29