1、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告（2007年三季度）PAGE PAGE 18房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告（2007年第三季度）編輯委員會(huì)編寫2007年11月25日章節(jié)目錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc183871652 一、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：政策重點(diǎn) PAGEREF _Toc183871652 h 4 HYPERLINK l _Toc183871653 二、投資完成額：開發(fā)投資增幅逐月上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善 PAGEREF _Toc183871653 h 6 HYPERLINK l _Toc183871654 三、開發(fā)資金來源：國內(nèi)貸款快速增長(zhǎng) PAGEREF _Toc183

2、871654 h 7 HYPERLINK l _Toc183871655 四、商品房建筑與銷售：供銷兩旺 PAGEREF _Toc183871655 h 9 HYPERLINK l _Toc183871656 五、商品房空置情況：空置嚴(yán)重 PAGEREF _Toc183871656 h 12 HYPERLINK l _Toc183871657 六、重點(diǎn)城市存量房市場(chǎng)交易情況:重點(diǎn)城市 PAGEREF _Toc183871657 h 13 HYPERLINK l _Toc183871658 七、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ：四季度增量供給平穩(wěn)，房?jī)r(jià)回落 PAGEREF _Toc183871658 h 14圖

3、目錄 TOC h z c 圖 HYPERLINK l _Toc183872132 圖 1：2006年1月-2007年8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 PAGEREF _Toc183872132 h 7 HYPERLINK l _Toc183872133 圖 2：2006年1月-2007年9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì) PAGEREF _Toc183872133 h 9 HYPERLINK l _Toc183872134 圖 3：2005年1月-2007年9月全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置與開發(fā)面積同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc183872134 h 10 HYPERLINK l _Toc18

4、3872135 圖 4：2005年1月-2007年9月全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc183872135 h 10 HYPERLINK l _Toc183872136 圖 5：2005年1月-2007年9月全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng) PAGEREF _Toc183872136 h 11 HYPERLINK l _Toc183872137 圖 6：2005年1月-2007年9月全國商品房銷售面積及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc183872137 h 12 HYPERLINK l _Toc183872138 圖 7：2006年1月-2007年9月

5、全國商品房銷售額及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc183872138 h 12表目錄 TOC h z c 表 HYPERLINK l _Toc183872158 表 1：2006年1月-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)及同比增長(zhǎng)情況 PAGEREF _Toc183872158 h 7 HYPERLINK l _Toc183872159 表 2：1999年-2007年9月末全國商品房空置情況 PAGEREF _Toc183872159 h 13 HYPERLINK l _Toc183872160 表 3：2007年9月份四大城市存量房銷售均價(jià)情況 PAGEREF _Toc18387216

6、0 h 13 HYPERLINK l _Toc183872161 表 4：2007年9月份四大城市存量房租賃價(jià)格情況 PAGEREF _Toc183872161 h 142007年三季度中國房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告全國房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：政策重點(diǎn)針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題，中央出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設(shè)和消費(fèi)模式不合理等亟待解決的問題。國務(wù)院就加大房地產(chǎn)政策調(diào)控力度，引導(dǎo)住房需求，進(jìn)一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策做了進(jìn)一步部署。調(diào)控之意在于，兼顧供給與需求，既重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，尤其是海外游資的投機(jī)，也注意通過物業(yè)稅、

7、降低住房貸款成數(shù)、縮短貸款期限、提高貸款利率等手段，控制需求總量。通過建設(shè)廉租房等政策，鼓勵(lì)低收入群體主要通過租賃改善自己的住房條件，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度消費(fèi)和提前消費(fèi)。1、外匯局暫停房地產(chǎn)外債結(jié)匯國家外匯管理局再度下發(fā)通知，明文規(guī)定停止辦理6月1號(hào)以后的所有外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目外債登記以及外債結(jié)匯手續(xù)。對(duì)2007年6月1號(hào)以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)；對(duì)2007年6月1號(hào)以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外匯登記及資本項(xiàng)目結(jié)售匯手續(xù)。2、國務(wù)院：加快建立健全住房保障

8、體制8月中旬，國務(wù)院發(fā)文（國發(fā)200724號(hào)）關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。該意見內(nèi)容顯示，我國將繼續(xù)擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理，同時(shí)表示將繼續(xù)抓好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策措施的落實(shí)。8月下旬，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。會(huì)議認(rèn)為，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入

9、家庭住房困難的政策體系。會(huì)議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí)，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。3、加大閑置土地處置力度9月中旬，國土資源部下發(fā)關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知，要求加大閑置土地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置處置力度。通知要求，各地要加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收，依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回；對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退；實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的三

10、通一平，防止土地閑置浪費(fèi)。通知還要求，合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期。4、央行、銀監(jiān)會(huì)：聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站同時(shí)發(fā)布中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（ 銀發(fā)2007359 號(hào)）。政策從防范房貸風(fēng)險(xiǎn)角度，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理。通知在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。其中主要措施有五項(xiàng)：一是，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件；二是，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房

11、的貸款需求，并將第二套（含）以上住房貸款的首付款比例提高到40%，將利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。同時(shí)嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；三是，明確提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平；四是，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理；五，要求所有商業(yè)銀行（包括外資銀行）按照通知及通知精神和相關(guān)政策，抓緊制定、完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細(xì)則，并向監(jiān)管部門報(bào)備。5、財(cái)政部：六項(xiàng)措施支持解決低收入家庭住房困難9月中旬

12、，中國財(cái)政部表示，將采取六項(xiàng)措施，支持解決低收入家庭的住房困難問題。這六項(xiàng)措施包括：將解決城市低收入家庭住房困難，納入公共財(cái)政覆蓋范圍；參與研究制定解決城市低收入家庭住房困難的各項(xiàng)配套措施，包括廉租房保障制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、以及集資合作建房管理辦法等其他相關(guān)配套政策；多渠道籌集城市廉租房保障資金，并確保資金落實(shí)到位；落實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的各項(xiàng)稅費(fèi)支持政策；加強(qiáng)廉租房租金的財(cái)政“收支兩條線”管理；加強(qiáng)對(duì)廉租房保障資金管理使用情況的監(jiān)督檢查，確保?？顚Ｓ茫瑢?duì)于違反規(guī)定的，將進(jìn)行處理，并追究責(zé)任者的責(zé)任。6、央行頻繁加息央行7、8、9連續(xù)三個(gè)月上調(diào)基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，截至9月15日

13、,央行2007年已經(jīng)五次加息。同期，央行8、9月兩月連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，截止至9月底，央行2007年來第七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。三季度來，央行頻繁運(yùn)用加息以及上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的調(diào)控工具，值得市場(chǎng)關(guān)注。從央行調(diào)控的目的來看，仍然針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)過熱，緩解通貨膨脹的壓力。但伴隨著加息頻率的加快，中國已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)性加息的通道的預(yù)期受到業(yè)界的廣泛認(rèn)同，因此受再度加息影響房地產(chǎn)投資總量可能會(huì)減少。繼央行加息，公積金貸款利率也相繼上調(diào)。根據(jù)之前幾次公積金貸款利率上調(diào)之后的反應(yīng)，職工用公積金貸款購房的消費(fèi)行為并沒有受到調(diào)息太明顯的影響。今年以來，政府大規(guī)模推進(jìn)保障類住房供應(yīng)，提高住房公積金貸款額度等種種思路

14、，是疏而非堵，以處置好普通百姓真實(shí)的住房需求。投資完成額：開發(fā)投資增幅逐月上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善今年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始改善，但90平方米以下住宅投資比重仍然偏低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，同比增長(zhǎng)24.3%。商品住宅完成投資9076億元，同比增長(zhǎng)29.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資408億元，同比增長(zhǎng)8.9%。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開工住房中，90平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房供應(yīng)中，90平方米（含）以下的住房套數(shù)占比由2006年的34.39%提高到今年1-8月的39.05

15、%；面積占比由21.16%提高到24.73%，但離“90/70”調(diào)控要求尚有較大差距，說明住宅開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍沒有實(shí)質(zhì)性改變，調(diào)控政策并未得到充分落實(shí)，如果這種狀況繼續(xù)下去，房地產(chǎn)開發(fā)與需求的錯(cuò)位有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。自2001年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著20%以上的增長(zhǎng)速度，受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)的影響，年初以來，房地產(chǎn)增速加快特征明顯，1-3月、1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月分別增長(zhǎng)26.9%、27.4%、27.5%、28.5%、28.9%和29.0%，1-9月份再創(chuàng)新高，達(dá)到30.3%。圖 SEQ 圖 * ARABIC 1：2006年1月-2007年

16、8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部開發(fā)資金來源：國內(nèi)貸款快速增長(zhǎng)今年以來國家陸續(xù)出臺(tái)的上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高貸款利率、提高第二套房貸首付款比例等緊縮性貨幣政策并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，國內(nèi)貸款增速較快。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為25379億元，同比增長(zhǎng)37.9%。其中，國內(nèi)貸款為5123億元，同比增長(zhǎng)30.1%；企業(yè)自籌資金8370億元，同比增長(zhǎng)37.4%；其他資金11461億元，同比增長(zhǎng)41.3%；利用外資423億元，同比增長(zhǎng)63.2%。表 SEQ 表 * ARABIC 1：2006年1月-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金

17、來源結(jié)構(gòu)及同比增長(zhǎng)情況單位：億元，%年份資金來源國內(nèi)貸款利用外資外商直接投資自籌資金自有資金其他資金來源定金及預(yù)收款2006年1-2月3526.71000.923.5161258.5729.21243.8771.91-3月5640.11456.151.635.12024.51165.82107.81312.81-4月7584.11831.382.753.12616.31508.73053.81974.91-5月96242187.911777.4325218764067.22639.71-6月12223.82743.3167.3116.44127.92374.85185.43350.11-7月1

18、4416.83254.8190.9130.24788.227686182.84010.31-8月16284.53584.1223.6152.25396.63130.27080.24588.41-9月18401.93939.6259.4182.86091.73539.38111.25237.21-10月20592.54312288.4212.86752.53928.39239.56030.61-11月22764.34618.6313.6232.574144306.410418.16794.41-12月26880.25263.4394.4297.58587.15025.112635.38135.6

19、2007年1-2月4286.51122.178.250.71516.18791570.2920.91-3月7125.51760.6131.3102.62495.21427.72738.41585.41-4月9552.32322.4158.5125.63288.41866.237832218.41-5月121432817.7222.2182.44119.82345.84983.42953.41-6月15617.63454.8282.3230.85300.729776579.83940.31-7月18689.43950.6333.1263.36332.23607.38073.54819.21-8月

20、21997.64529.7371.1284.67294.541869802.35906.31-9月253795123.7423.5316.38370.74773.711461.26895.4比上年同期增長(zhǎng)2006年1-2月19.744.1-15.6830.532.9-1.3-24.51-3月24.848.5-43.130.333.29.1-16.81-4月23.444253026.926.611.3-13.21-5月24.142.94.73925.727.315.4-10.51-6月29.156.432.577.126.329.120.2-7.21-7月29.456.634.276.725.3

21、30.221.2-5.71-8月28.15135.862.823.427.722.1-5.11-9月28.549.446.677.12328.123.8-3.41-10月29.246.439.273.322.727.626.8-0.21-11月29.844.941.172.522.227.529.31.71-12月25.634.35373.522.724.923.6172007年1-2月21.512.1232.5217.320.520.526.219.31-3月26.320.9154.4192.523.222.529.920.81-4月2626.891.7136.525.723.723.912

22、.31-5月26.228.889.9135.726.72522.511.91-6月27.825.968.798.328.425.426.917.61-7月29.621.474.5102.232.230.330.620.21-8月35.126.465.987.135.233.738.428.71-9月37.930.163.27337.434.941.331.7數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部從2006年1月2007年9月房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)同比增速來看，利用外資資金增速增長(zhǎng)較快，其中2007年年初出現(xiàn)2倍的增速，9月份增速迅速回落，為46.6%圖 SEQ 圖 * ARABIC 2：2006年1月-2007年9

23、月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。 9月28日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，再度收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門。文件要求，商業(yè)銀行不得對(duì)囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目

24、發(fā)放。文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)了前所未有的嚴(yán)厲姿態(tài)，體現(xiàn)了有關(guān)部門宏觀調(diào)控和預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局下，文件能否見到實(shí)效還有待觀察。商品房建筑與銷售：供銷兩旺1、土地購置和開發(fā)面積：大幅度回落受一系列宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置和土地開發(fā)面積這兩個(gè)先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯反彈。數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積28346萬平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，增速同比提高20.8個(gè)百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積18183萬平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增速同比下降22.7個(gè)百分點(diǎn)。土地購置面積的大幅回升與開發(fā)面積的大幅回落說明房地產(chǎn)開發(fā)商正大幅囤積土地，囤積土地?zé)o疑

25、是當(dāng)前我國房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因之一。開發(fā)商把拿到的土地囤積起來，間接減少了房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量，進(jìn)而導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)土地這一關(guān)系到國計(jì)民生的戰(zhàn)略性資源日益集中到一些大開發(fā)商手中、并被囤積起來待價(jià)而沽?xí)r，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的泡沫危機(jī)。圖 SEQ 圖 * ARABIC 3：2005年1月-2007年9月全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置與開發(fā)面積同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部2、商品房施、竣工面積：商品房竣工面積增速小幅上升圖 SEQ 圖 * ARABIC 4：2005年1月-2007年9月全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部圖 SEQ 圖 * ARABIC 5：2005年1月

26、-2007年9月全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-9月全國商品房累計(jì)施工面積199866萬平方米，同比增長(zhǎng)22.4%，增速同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積157312萬平方米，同比增長(zhǎng)23.6%，增速同比提高4.0個(gè)百分點(diǎn)。全國累計(jì)完成商品房竣工面積24436萬平方米，同比增長(zhǎng)11.0%，增速同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積為20083萬平方米，同比增長(zhǎng)11.0%，增速同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。3、商品房銷售面積與銷售額：受市場(chǎng)需求旺盛的影響，銷售面積和銷售額持續(xù)高速增長(zhǎng)受市場(chǎng)需求旺盛影響，全國商品房銷售面積與商品房銷售額繼續(xù)高速增長(zhǎng)

27、。1-9月，全國商品房銷售面積47369萬平方米，同比增長(zhǎng)32.1%，增速同比提高21.6個(gè)百分點(diǎn)，比房屋竣工面積增速高21.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，銷售商品住宅43255萬平方米，同比增長(zhǎng)33.9%，增速同比提高23.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)14.7%，期房銷售面積同比增長(zhǎng)42.9%，銷售面積是竣工面積2.15倍，說明市場(chǎng)供求矛盾仍然比較突出。同期，全國商品房銷售額為18684億元，同比增長(zhǎng)50.5%，增速同比提高22.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為16123億元，同比增長(zhǎng)55.9%。商品房需求增長(zhǎng)加快的主要原因可能是：一是去年受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，持幣待購者增加，但年初以來房

28、價(jià)漲勢(shì)并未趨緩，住房需求集中釋放；二是流動(dòng)性過剩和人民幣升值預(yù)期的背景下，包括海外資金在內(nèi)的大量資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，這其中包括來自股市的部分資金。圖 SEQ 圖 * ARABIC 6：2005年1月-2007年9月全國商品房銷售面積及同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部圖 SEQ 圖 * ARABIC 7：2006年1月-2007年9月全國商品房銷售額及同比增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部商品房空置情況：空置嚴(yán)重截止到9月末，全國商品房空置面積為1.18億平方米，同比下降2.4%。其中，空置商品住宅5823萬平方米，同比下降11.6%。但截止到目前為止，全國商品房空置已經(jīng)逼近2006年全年水平，空置現(xiàn)象依然十

29、分嚴(yán)重。表 SEQ 表 * ARABIC 2：1999年-2007年9月末全國商品房空置情況單位：萬平方米年份商品房空置面積其中商品住宅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其他199910171.77216.2469.6496.9925.21530.5499.9200010175.77420.5588.4843938.61787.8558.8200111952.58261575.21061.6904.62124.8662.1200213156.18979.3687.51189.6901.92513.2761.8200313427.88762.1649916.4829.22981.9854.5200

30、412326.17405-8163142.9-200514285.18319-2006123556723200709118005823-數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)城市存量房市場(chǎng)交易情況:重點(diǎn)城市1、存量房銷售均價(jià)表 SEQ 表 * ARABIC 3：2007年9月份四大城市存量房銷售均價(jià)情況環(huán)比漲幅（%）同比漲幅（%）掛牌均價(jià)（元/平方米方米）均價(jià)環(huán)比上漲（元/平方米方米）北京+6.60%+33.15%11809.5+733上海+3.76%+19.05%15729+573廣州+5.36%8058+415深圳-1.76%+77.81%15614-276數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)中房數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳存量

31、房市場(chǎng)銷售價(jià)格首次出現(xiàn)下跌，北京、上海和廣州環(huán)比仍出現(xiàn)較大幅度的上漲，其中北京和廣州存量房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅超過了5%，分別達(dá)到6.60%和5.36%。北京：9月份掛牌均價(jià)為11809.5元/平方米，均價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到6.60%，環(huán)比上漲733元/平方米，同比漲幅為33.15%；上海：9月份掛牌均價(jià)為15728元/平方米，超過深圳掛牌均價(jià)115元/平方米，再次居第一位。掛牌均價(jià)比上月上漲573元/平方米，上漲幅度達(dá)到3.76%；廣州：9月份掛牌均價(jià)為8058元/平方米，均價(jià)比上月上漲415元/平方米，環(huán)比漲幅為5.36%；深圳：9月份掛牌均價(jià)為15614元/平方米，均價(jià)環(huán)比下跌276元/平方米，但

32、是同比漲幅仍達(dá)到77.81%。2、存量房租賃價(jià)格2007年9月除北京之外，其余城市存量房租金均出現(xiàn)不同幅度的回調(diào)，其中深圳租金環(huán)比跌幅達(dá)到5.63%。從整體來看，一居室租金基本與上月持平，三居室租金價(jià)格回調(diào)最明顯。表 SEQ 表 * ARABIC 4：2007年9月份四大城市存量房租賃價(jià)格情況環(huán)比漲幅（%）一居室租金（元/月）二居室租金（元/月）三居室租金（元/月）北京+4.54%179223482896上海-0.87%216724783633廣州-2.94%140817762609深圳-5.63%194324473068數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)北京：與上月相比，存量房租賃價(jià)格上漲4.54%，其中一

33、居室、二居室和三居室的租金價(jià)格分別為1792元/月、2348元/月和2896元/月；上海：9月份微跌，環(huán)比跌幅為0.87%。一居室、二居室和三居室租金分別為2167元/平方米、2478元/平方米和3633元/平方米；廣州：9月份存量房租賃價(jià)格環(huán)比跌幅達(dá)到2.94%。一居室、二居室和三居室租金價(jià)格分別達(dá)到1408元/平方米、1776元/平方米和2609元/平方米；深圳：繼8月存量房銷售價(jià)格和租賃價(jià)格上漲速度明顯放緩，9月深圳存量房租金出現(xiàn)大幅跳水，9月份一居室、二居室和三居室存量房租賃價(jià)格分別為1943/平方米、2447元/平方米和3068元/平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：四季度增量供給平穩(wěn)，房?jī)r(jià)回落

34、1、房?jī)r(jià)走勢(shì)分析及預(yù)測(cè)第3季度全國房屋銷售價(jià)格加速上漲，預(yù)計(jì)在全國物價(jià)上漲勢(shì)頭確立的情況下，今年第4季度我國房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，漲幅保持基本平穩(wěn)略有下降。第4季度，政策層面將繼續(xù)抑制信貸投放過多，大力推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，控制房?jī)r(jià)過快上漲。從全國物價(jià)來看，上漲趨勢(shì)已經(jīng)確立。一方面不要心存幻想，指望短期內(nèi)通脹風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)消除，另一方面也別對(duì)此趨勢(shì)估計(jì)過于緊迫，目前看，到明年春節(jié)之前，可能會(huì)有一段通脹率平穩(wěn)甚至有所下降的階段。但這個(gè)階段并不能改變物價(jià)上漲的總趨勢(shì)。四季度房?jī)r(jià)有望回落理性。首先，2007年以來，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)也是節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高。特別是上海地區(qū)，房?jī)r(jià)

35、在過去的半年里幾乎趕上了過去一年多里全國的房?jī)r(jià)水平。在房?jī)r(jià)飆升的情況下，2007年下半年，特別是三季度各地銀行都出現(xiàn)了控制風(fēng)險(xiǎn)的需求，央行也適時(shí)規(guī)范貸款市場(chǎng)，提高首付比例。目前各項(xiàng)新政出臺(tái)在望，提高第二套房的政策雖然實(shí)際實(shí)施還存在很多難于確認(rèn)的不定性，但也表明了國家壓制投機(jī)，調(diào)控樓市的意愿。其次，從2005年國務(wù)院出臺(tái)“國八條”算起，包括后來的“國六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率，兩年多的時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見。到目前，房產(chǎn)市場(chǎng)上的交易成本已經(jīng)占了10%，部分炒房者的投資成本大

36、幅增加。而在高利率、高首付的雙重壓力下，新盤開發(fā)商的銷售預(yù)期也將有所降低。第三，9月末出臺(tái)的嚴(yán)格信貸管理政策會(huì)在第4季度產(chǎn)生效應(yīng)，住房需求增長(zhǎng)將可能受到抑制。與此同時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入仍將快速增長(zhǎng)，流動(dòng)性相對(duì)過剩難以有較大改變，有利于維持住房需求增長(zhǎng)。第4季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)增量供給仍會(huì)保持平穩(wěn)增加。因此，四季度房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭有望被被遏止，房?jī)r(jià)增幅較三季度可能有所下降，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)高企地位甚至有可能松動(dòng)。但估計(jì)即使下降則降幅也不會(huì)太，由炒房客推動(dòng)房?jī)r(jià)的虛高將會(huì)被遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低，整體市場(chǎng)會(huì)趨向于平穩(wěn)理性。此外，還需特別關(guān)注，隨著股市進(jìn)入高位振蕩

37、期，部分獲利甚豐的投資者可能加大投資組合中房地產(chǎn)的比重對(duì)房?jī)r(jià)造成拉升影響。2、政策導(dǎo)向分析及預(yù)測(cè)從第三季度政策導(dǎo)向方面分析，政策最關(guān)鍵的莫過于住房保障制度總綱領(lǐng)性文件24號(hào)文。具體看主要有三大看點(diǎn)，首先是圍繞24號(hào)文制定的一系列住房保障配套文件，其次是繼央行多次加息、提高存款僅備金率后，再度與和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，第三點(diǎn)是十月即將召開的十七大。（1）貸款利率上調(diào)、美聯(lián)儲(chǔ)降息，將導(dǎo)致流動(dòng)性過剩加劇今年來的五次加息，每次幅度雖然都不大，但都如同在釜底添薪，小幅多頻所形成的累積效應(yīng)不容忽視，這是政府對(duì)購房者心理層面的又一次預(yù)警。由于央行采取頻繁的加息動(dòng)作，表明利率再度

38、上調(diào)的機(jī)率非常大，從而會(huì)讓購房者產(chǎn)生對(duì)后期成本明顯增加的一個(gè)預(yù)期，這在某種程度上會(huì)影響到一部分普通消費(fèi)者的購房步伐。有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在此次加息的影響下，會(huì)有約12%的二手房投資者及20%左右的一手房投資者可能將手中的房產(chǎn)進(jìn)行出售，由此就會(huì)增加市場(chǎng)內(nèi)二手房的供應(yīng)，這種供應(yīng)量的增加所導(dǎo)致的樓市格局的變化，可能會(huì)在今年下半年有所體現(xiàn)。最后，需要特別指出的是，在國際環(huán)境下，美聯(lián)儲(chǔ)決定再度降息。一般說，美國利率一旦進(jìn)入下降或上升趨勢(shì)，要連續(xù)重復(fù)十多次，這可能給我國帶來人民幣升值的更大壓力，推動(dòng)外資加速涌入中國和流動(dòng)性過剩。（2）房貸緊縮意在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)

39、性房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。首先，根據(jù)通知規(guī)定，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%等。該政策的出臺(tái)可以說是較有效地區(qū)分了自住需求與投資投機(jī)需求，可能會(huì)在市場(chǎng)上起到立竿見影的作用，至少各地“金九銀十”樓市威風(fēng)不再可以略見一二。僅提高首付難達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，其中最重要的原因之一就是供求。目前在上海、深圳等一線城市已出現(xiàn)房源緊張，購房需求十分強(qiáng)烈。10月上旬，滬一手可售面積已經(jīng)跌至兩年最低，首度跌破600萬平方米關(guān)口。在自5月份以來上海商

40、品房成交持續(xù)放量，而供給卻捉襟見肘，供求比一直在1：1.18左右。在這樣的背景下，有實(shí)力的購房者往往可以用自有資金買第二、第三套住房，對(duì)首付層數(shù)或利率杠桿的敏感性不高。其次，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，通知首先規(guī)定嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其次還強(qiáng)調(diào)不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款等。對(duì)此，央行和銀監(jiān)會(huì)方面的解釋是，為切實(shí)貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知，提高政策執(zhí)行的可操作性，并進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件?？偟膩碚f，收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款暫無礙行業(yè)景氣大局。從長(zhǎng)期來看，限制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸，會(huì)影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。受益