1、解析中國房產(chǎn)稅改革 房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)水落石出，在這房價(jià)高企的時(shí)期，人們對它的試點(diǎn)實(shí)施寄予很高的期望，希望它能對遏制高房價(jià)起到立竿見影的作用。然而，到底什么是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅改革又如何改？房地產(chǎn)行業(yè)的冬天真的來臨了？帶著這些問號(hào)，我們來一起解讀分析房產(chǎn)稅改革的過去、現(xiàn)在及未來 寫在前面的話目 錄 什么是房產(chǎn)稅？現(xiàn)行房產(chǎn)稅有哪些內(nèi)容？一、中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的前世今生二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅有何特點(diǎn)？三、現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人是誰？征稅對象是哪些？征稅范圍包括什么？四、現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？稅率是多少？房產(chǎn)稅改革（新房產(chǎn)稅）為什么改？在哪改？改什么？一、為何在現(xiàn)在推行房產(chǎn)稅改革？二、房產(chǎn)稅改革要達(dá)到什么目的？三、

2、房產(chǎn)稅改革啟動(dòng)用了多久？四、房產(chǎn)稅改革在哪試驗(yàn)？如何改革？房產(chǎn)稅改革將何去何從？房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場影響幾何？什么是房產(chǎn)稅？ 房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。 現(xiàn)行房產(chǎn)稅有哪些內(nèi)容？ 一、中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的前世今生1950年 中華人民共和國建立后，政務(wù)院發(fā)布全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。 1951年8月 政務(wù)院發(fā)布中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為

3、房地產(chǎn)稅。1973年 簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個(gè)人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。 1984年 改革工商稅制，國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。 1986年9月15日 國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，同年10月1日起施行，適用于國內(nèi)單位和個(gè)人。 二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅有何特點(diǎn)？ 1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋； 2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋； 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。三、現(xiàn)行房產(chǎn)稅

4、的納稅人是誰？ 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括： 1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。 2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 5.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 征稅對象是哪些？征稅范圍包括什么？ 房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。但獨(dú)立于房屋的建

5、筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。四、現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？ 按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征； 按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。 （一）計(jì)稅依據(jù) 1、從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計(jì)算繳納。 扣除比例由當(dāng)?shù)卣?guī)定。 房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附

6、屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣,衛(wèi)生,通風(fēng)等 納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 2從租計(jì)征： 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。 稅率是多少？ （二）稅率 (1)按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%； (2)按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 應(yīng)納稅額的計(jì)算 1從價(jià)計(jì)征的計(jì)算 從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1-扣除比例）年稅率1.2% 2從租計(jì)征的計(jì)算 從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租

7、金收入12%，沒有從價(jià)計(jì)征的換算問題 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。房產(chǎn)稅改革（新房產(chǎn)稅）為什么改？在哪改？改什么？ 一、為何在現(xiàn)在推行房產(chǎn)稅改革？ 上個(gè)世紀(jì)80年代頒布現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例時(shí)，我國還沒有進(jìn)行住房市場化改革，人們普遍住的是公房，個(gè)人擁有住房的情況很少，收入也有限，所以對個(gè)人自住房給予免稅。 近幾年，中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，但房產(chǎn)稅制度已有20多年沒有改變，目前已經(jīng)走到改革的十字路口。 1998年，我國實(shí)施住房市場化改革，住房開始貨幣化，隨著住房改革不斷深化，我國的房地產(chǎn)市場也日趨活躍。在1998年我國住房制度改革之初，私

8、人購房面積僅占城鎮(zhèn)住房竣工面積的30%，而現(xiàn)在這個(gè)比例已達(dá)到70%。近五年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而商品房本身除了居住功能以外，又被賦予了投資升值的功能，受投資者追捧，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)大幅攀升，全國各一二線城市都出現(xiàn)了購房難的問題，鑒于此，政府為了穩(wěn)定持續(xù)瘋長的房價(jià)而出臺(tái)了一系列宏觀政策調(diào)控，但是都收效甚微，阻擋不了房價(jià)的上漲，正是在這種背景下，房產(chǎn)稅的改革橫空出世，成為了政府制約高房價(jià)，打擊炒房，遏制游資投機(jī)的“殺手锏”。二、房產(chǎn)稅改革要達(dá)到什么目的？ 如果進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，對非營利性住房開征保有稅，地方政府便可獲得大量穩(wěn)定的稅源收入，逐漸擺脫對土地財(cái)政的過度依賴，同

9、時(shí)也可以降低土地成本，起到抑制房價(jià)過快上漲的作用。 （一）提高地方政府財(cái)政收入，穩(wěn)定土地市場價(jià)格 稅收是公共收入的主要形式，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，理應(yīng)成為地方政府收入的重要組成部分，地方政府稅收少且征收難度大，為了完成并增加財(cái)政收入，地方政府只有依靠土地收益來解決財(cái)政問題。 （二）調(diào)節(jié)居民收入分配，縮小社會(huì)貧富差距 國家征稅的目的是利用這一公共收入對社會(huì)資源進(jìn)行第二次分配，從而調(diào)整居民收入差距，房產(chǎn)稅的征收自然也具有這一功能。 在目前的狀態(tài)下，房產(chǎn)已經(jīng)成為重要的財(cái)富杠桿，社會(huì)基本分為有多處房產(chǎn)階層、有一處房產(chǎn)階層和無房產(chǎn)階層。由于工作收入相對房價(jià)來說一般較低，房產(chǎn)往往演變成有房者可以擁有更多

10、財(cái)富的工具，長此以往，貧富差距將進(jìn)一步加劇。房產(chǎn)稅的開征將會(huì)加大持房者的稅負(fù)成本，抑制投資投機(jī)性購房者的需求，使得更多真正的剛性需求者買到房產(chǎn)，縮小社會(huì)貧富差距，同時(shí)利用征收來的房產(chǎn)稅用于保障性住房的建設(shè)，讓更多的無房階層有房住。 （三）影響住房供求關(guān)系 開征房產(chǎn)稅在一定程度上會(huì)降低人們購買房屋的欲望，導(dǎo)致市場需求下降。稅收增加了住房持有成本，持房者將會(huì)對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，導(dǎo)致一部分炒房者被迫拋售房源，增大市場供應(yīng)。這樣一來，市場上原有的供求關(guān)系被打破，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。而投資購房比例的多少很大程度上決定了房產(chǎn)稅對供求關(guān)系影響的大小，也就是說，哪里投資購房比例大，只要房產(chǎn)稅改革

11、執(zhí)行力度夠好，哪里的房價(jià)的下行壓力就越大，因?yàn)楣┣箨P(guān)系被房產(chǎn)稅給打破了。從長期來看，房產(chǎn)稅的改革如果結(jié)合政府增加保障性住房供應(yīng)量，將會(huì)對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系產(chǎn)生很大影響。 三、房產(chǎn)稅改革啟動(dòng)用了多久？ 時(shí) 間內(nèi) 容2010年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)文，提出要加快研究完善住房稅收政策2010年4月國務(wù)院發(fā)文，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定房產(chǎn)稅收政策2010年9月有關(guān)部委出臺(tái)調(diào)控措施，提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國2011年1月重慶市確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅，上海也正在為房產(chǎn)稅試點(diǎn)做準(zhǔn)備2011年1月28日 重慶、上海正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)，率先開征房產(chǎn)稅。 從上表可以看出，僅僅用了一年

12、的時(shí)間，房產(chǎn)稅就從09年的紙上談兵變成了現(xiàn)實(shí)，這時(shí)再回想近三年政府頻頻出臺(tái)的針對房地產(chǎn)市場的“國十條”之類的宏觀調(diào)控政策就不難看出，在面對居高不下的房價(jià)和百姓住房需求的雙重壓力，一而再，再而三的失敗，使得政府已經(jīng)失去耐心，房產(chǎn)稅箭在弦上，不得不發(fā)。 四、房產(chǎn)稅改革將在哪試驗(yàn)？ 房產(chǎn)稅的改革，首先要面對的就是房價(jià)最高、漲幅最大的國內(nèi)一線城市，北京、上海、廣州、深圳等皆在此列，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展高、人口聚集度高、生活成本高，這種“三高”所導(dǎo)致的就是城市里住房的剛性需求大，同時(shí)這些地方也成為最吸引投資購房者的風(fēng)水寶地，所以，房產(chǎn)稅的改革也將會(huì)是“從高到低、從點(diǎn)及面”的推行。 率先實(shí)行房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城

13、市是重慶和上海。重慶房產(chǎn)稅如何改革？ 重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，簡稱主城九區(qū)。 征收對象是哪些？（一）試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對象的住房為： 1個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。 2個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。 3在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。新購住房是指暫行辦法施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時(shí)間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與

14、權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購買時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。（二）未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。 納稅人是誰？ 納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。 產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。 應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動(dòng)約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)指定納稅人。 應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。 獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納

15、稅對象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。 屬于辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)是什么？稅率是多少？ （一）獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。 （二）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。 稅費(fèi)如何計(jì)算？（一）個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價(jià)稅率 應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅

16、面積后的面積。（二）免稅面積的計(jì)算 扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。 納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。 在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。哪些可以稅收減免或緩繳稅款？ （一）對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。 （二）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納

17、稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。 （三）因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免稅和緩繳稅款。試算案例 2009年、2010年重慶市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)分別為4179元/平方米、5762元/平方米，那么，2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的2倍為9941元/平方米（起征點(diǎn)） 某夫婦（重慶人）2011年在主城區(qū)新購一套300小獨(dú)棟別墅，單價(jià)為15000元/，房屋總價(jià)為300萬元，其房產(chǎn)稅計(jì)算如下：應(yīng)稅建筑面積（300-100）

18、建筑面積交易單價(jià)（15000元/）稅率（1%）=30000元/年（一）個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得住房的次月。稅款按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額。 （二）上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)按照政府職能部門發(fā)布的年度均價(jià)計(jì)算確定。 （三）有關(guān)部門要配合征收機(jī)關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)建立存量住房交易價(jià)格比對系統(tǒng)，對各類存量個(gè)人住房進(jìn)行評(píng)估，并作為計(jì)稅參考值。對存量住房交易價(jià)明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按計(jì)稅參考值計(jì)稅。 （四）各相關(guān)管理部門要積極配合稅務(wù)部門建立個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收控管機(jī)制。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅住房不能提供完稅憑證的，不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。 （五）納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不

19、繳或少繳應(yīng)納稅款的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。 （六）欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個(gè)人住房房產(chǎn)稅情況納入個(gè)人征信系統(tǒng)管理。還有哪些值得注意的？ 上海房產(chǎn)稅如何改革？ 上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)行政區(qū)域。 征收對象是哪些？ 征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。 除上述征收對象以外的其他個(gè)人住房，按國家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)

20、行。新購住房的購房時(shí)間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)（從2011年1月28日起，凡在本市新購住房的購房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)）。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。納稅人是誰？納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。 計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。 計(jì)稅依據(jù)是什么？稅率是多少？ 適用稅率暫定為0.6%。 應(yīng)

21、稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。 稅費(fèi)如何計(jì)算？年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)新購住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)70%稅率 （一）本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購

22、住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。（二）本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（四）符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（五）持有本市居住證滿

23、3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。哪些可以稅收減免？ 試算案例（一） 2010年上海商品房均價(jià)為22240元/（非統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），則0.4%稅率的上限為22240*2=44480元/，超過此值則按0.6%稅率執(zhí)行。 以一個(gè)三口之家的本市居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例 。 如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套1

24、10平方米的住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。 試算案例（二） 如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套單價(jià)為50000元/的110平方米住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規(guī)

25、定繳納房產(chǎn)稅。 年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(260-180)新購住房單價(jià)(50000元/)70%稅率0.6%=16800元/年試算案例（二） 如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現(xiàn)又新購一套單價(jià)為50000元/的110平方米住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達(dá)83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(110)新購住房單價(jià)(50000元/)70%稅率0.6%=23100元/年 （一）房產(chǎn)稅稅款自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的

26、次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。 （二）凡新購住房的，購房人在辦理房地產(chǎn)登記前，應(yīng)按地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，主動(dòng)提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關(guān)信息的查詢結(jié)果。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要，會(huì)同有關(guān)部門對新購住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅予以審核認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果書面告知購房人。應(yīng)稅住房發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳清房產(chǎn)稅稅款。交易當(dāng)事人須憑地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的認(rèn)定結(jié)果文書，向登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記；不能提供的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。（三）納稅人應(yīng)按規(guī)定如實(shí)申報(bào)納稅并提供相關(guān)信息，對所提供的信息資料承擔(dān)法律責(zé)任。納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)

27、向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。還有哪些值得注意的？房產(chǎn)稅改革將何去何從？ 房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場影響幾何？ 第一，房產(chǎn)稅改革所針對的目標(biāo)很明確，就是高端、高價(jià)、大面積的商品住宅，尤其是別墅類的產(chǎn)品，絕對在征收范圍之內(nèi)。此類住宅無論從位置還是從建設(shè)檔次上都具備較高的升值空間，所以既是高收入人群的選擇，同時(shí)又是投資者喜歡炒賣的對象，而這兩類人恰恰是房產(chǎn)稅的主要來源之一。 第二，房產(chǎn)稅的影響對最高端層面和低端層面的消費(fèi)者較小，原因是最高端的消費(fèi)者購買房屋并不看重價(jià)格，而是選擇一種適合自己的生活方式，性價(jià)比對于這部分人來講是次要的，放在首位的是居住的品味和身份的彰顯，所以房產(chǎn)稅征收的多少，并不會(huì)在乎。舉例來說，如果一個(gè)能夠買的起游艇或者私人飛機(jī)的人，他絕對不會(huì)在乎養(yǎng)護(hù)會(huì)花多少錢，油耗會(huì)花多少錢。而低端層面的消費(fèi)者主要是滿足自住的剛性需求，這部分人所購的房屋一定是首次置業(yè)，能夠滿足居住需要就行，過大的面積只會(huì)對其造成更大的壓