1、 TOC o 1-5 h z 0. 刖百 2.克標人公司及項目成員簡介3.項目分析 12.項目市場、業(yè)態(tài)、功能定位建議 23.項目建筑規(guī)劃及開發(fā)方案建議28.項目業(yè)態(tài)模擬劃分建議30.項目經(jīng)營模式、運營管理模式建議33.項目經(jīng)營業(yè)態(tài)比例及價位制定策略建議35.項目市場營銷推廣方案41.項目招商代理、銷售代理實施方案49.項目財務與經(jīng)營效益評估54.克標人所擁有的商業(yè)資源55.競標人服務形式、內(nèi)容及收費標準55附：競標公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件 1份0.非常欣賞貴司高層的前沿意識，在此項目操作之初即通過公開招標的方式，尋 找專業(yè)合作伙伴，為項目的科學、系統(tǒng)、專業(yè)運作負責。對貴司給予我司充分信

2、任, 并給予我司參與此項目公開競標的機會深表感謝。我司在收到貴司此項目的競爭性招標文件后，對此項目的競標工作非常重 視，立即組建了競標項目組，并對該文件進行了認真、仔細的閱讀與分析?；谖宜緦质猩虡I(yè)市場、地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢的了解與認識，并對該項目規(guī)模與所處地段的分析與研判，我司作為符合貴司相關要求的合格競標人，決定對該 項目的全部標段進行競標。我司項目組本著負責、嚴謹、客觀、求實的態(tài)度，在時間緊張、課題復雜、工作量繁重的情況下，付出了巨大的努力，最大限度地保證本次競標工作的規(guī)范化、科學化、前瞻化與專業(yè)化。依靠自身的專業(yè)優(yōu)勢及規(guī)范的工作流程，項目組先后采取了資料搜集、 數(shù)據(jù)整合、市場

3、研究、 分析判斷、創(chuàng)意策劃、商業(yè)規(guī)劃等工作方法，并根據(jù)貴司 競爭性招標文件 的相關要求， 編制并準備了此次競標的 競標文件及相關資料。我司對于此項目市場定位的核心思想為 “引導而非迎合、 創(chuàng)新而非仿效” 。 “提升人民生活品質(zhì)、 引領時尚消費文化” 是我司的使命， “改寫吉林市商業(yè)業(yè)態(tài)格局、補充吉林市商業(yè)市場空白、促使高端消費回歸” 是我司的目標， “消費者、開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者、管理者共贏”是我司的任務。本競標文件，凝聚了我司競標項目組成員的智慧與心血，期冀本文件能夠為此項目的定位與運營提供幫助，并為此項目的良性健康發(fā)展提供基礎支持。概念機構(gòu)誠摯期待貴我兩司能夠開展更進一步的合作！王亦農(nóng)

4、總經(jīng)理哈爾濱全新概念營銷顧問有限公司2006 年 8 月 10 日競標人公司及項目成員簡介公司簡介概念機構(gòu)是集地產(chǎn)策劃營銷、商業(yè)運營管理、連鎖加盟運營、廣告創(chuàng)意發(fā)布、傳媒運營代理、文化藝術傳播、企業(yè)管理咨詢等多項業(yè)務于一身的專業(yè)服務機構(gòu)，旗下?lián)碛斜本┤旅赖貒H文化藝術發(fā)展有限公司、哈爾濱全新概念營銷顧問有限公司、哈爾濱新概念廣告有限公司。新概念廣告有限公司成立于 1997 年，以房地產(chǎn)為主要服務客戶，廣告人特有 的創(chuàng)意思維更使我們能夠銳意進取并敢于突破。全新概念營銷顧問有限公司在行業(yè)同仁的呼聲中，于2000年應運而生。人和名苑、金桂園、思陽新境、瓏瑞香坊、 中財雅典城、峰尚福成、通達時空、河

5、柏花園、天澤購物中心、優(yōu)度社區(qū)、中浩華爾街、海富康城、萬達商業(yè)廣場、公園麗景、宏晟時代廣場、都市華庭、泰富長安城、百聯(lián)購物中心、金街尚座、福順尚都、吉林歐尚臨江購物廣場等項目的操作伴隨著我們走向成熟。做為哈埠近幾年全程代理銷售樓盤總量近四百萬平方米、銷售額近百億元的強勢營銷機構(gòu)，全新概念營銷顧問有限公司已成長為黑龍江省地產(chǎn)營銷策劃行業(yè)領域的旗艦。2005 年概念機構(gòu)進駐北京，成立北京全新美地國際文化藝術發(fā)展有限公司，隨時感受一線城市的脈搏，逐步涉及文化傳播、藝術交流、藝術品經(jīng)營、各種活動籌備、影視傳媒傳播及一線城市地產(chǎn)運營等多領域。九年的創(chuàng)意、策劃、營銷、運營實踐歷程中，我們力圖“不模仿、求創(chuàng)

6、新”，每個項目都做出了自己的特色?！?有限創(chuàng)造無限 ”是我們的經(jīng)營理念，“ 讓我們以專業(yè)的全新概念為客戶創(chuàng)造奇跡 ”是我們的服務宗旨。我們絕不墨守成規(guī)，每年都安排全國性的考察，積極學習同行先進經(jīng)驗。我們關注城市經(jīng)營，因為商業(yè)及地產(chǎn)離不開城市，經(jīng)過對自身資源的不斷整合，我們形成了一支能打硬仗的團隊。公司的人力資源以研究生、本科生、大專生為主要力量。不僅如此，憑借多年商業(yè)及地產(chǎn)業(yè)界的影響和誠信，我們與哈爾濱工業(yè)大學、哈爾濱商業(yè)大學、黑龍江大學等高等學府的專家們及百盛、 新世界、 松雷、 遠大等資深商業(yè)人士進行互動交流與合作，形成了幾支可以沖鋒陷陣的專家顧問團隊，在商業(yè)及地產(chǎn)項目的實際操作中，與我們

7、攜手不斷打造新的明星項目。成功案例（見圖表1-1）案例一：2001 2003中財雅典城是我公司全程策劃和項目操盤走向成熟之作， 2001 年開盤， 不到兩年完成近9億元的銷售業(yè)績，成為哈爾濱名副其實的名盤，無論操作理念、策劃思路、銷售控制和營銷手法、廣告策劃與設計都形成了自己的風格，影響已波及深圳住交會。創(chuàng)新策略： 哈市首家概念式營銷項目，首推“東三省首席健康運動休閑主題社區(qū)”概念，聘請孔令輝擔任項目形象代言人，并利用中國申辦2008 奧運會于 2001年 7 月 13 日公布結(jié)果的契機借勢開盤，產(chǎn)生了巨大的“轟動效應”。差異化賣點營銷策略設計： 主題鮮明銜接緊密的廣告推廣，結(jié)合各階段持續(xù)的公

8、關活動將項目銷售推向一個又一個高峰，為體現(xiàn)鮮明的主題定位，“贊助中國乒乓球俱樂部聯(lián)賽”；為體現(xiàn)對業(yè)主的人文關懷，舉辦“春節(jié)業(yè)主聯(lián)誼會”；為持續(xù)演繹項目的體育精神，以“雅典城俱樂部會所”為載體演繹體育人生；與黑天鵝、恒信鉆石等知名企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)聯(lián)盟共享市場資源，三方共贏。案例二： 2004 2005 優(yōu)度社區(qū)是在我們經(jīng)過了四年的營銷實踐后，對當今地產(chǎn)市場的切身體驗之作，也是我們與開發(fā)商對哈爾濱經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場潛力的共同挖掘。實踐證明，優(yōu)度社區(qū)的市場定位和訴求深入人心。創(chuàng)新策略：“泛CBD 尺度生活”，主張“追求有度的生活”，塑造“白骨精”時代的全新居住模式；宣言性的提出生活不是擺闊，生活不是

9、做秀，生活不是過度奢侈而是恰到好處。差異化賣點策略設計 ：區(qū)別平鋪直敘以及生搬硬套的廣告訴求模式，以詼諧的口吻輕松傳遞出項目主張與賣點；哈市首例高尚社區(qū)中小戶型設計典范、首例體驗式庭院規(guī)劃、首家引入深圳萬科的項目，運用公關活動穿插項目營銷過程，注重品牌建設與口碑傳播。案例三： 2004 2005 海富康城是我公司操作大規(guī)模項目及進行中小戶型住宅營銷的完美之作，通過運用營銷技巧和概念炒作，創(chuàng)造了開盤后半年內(nèi)銷售額超過3 個億的奇跡，海富康城成為問鼎第六屆住交會“中國名盤”的唯一哈埠樓盤，并迅速成為該區(qū)域的明星樓盤。創(chuàng)新策略： 在歐風當?shù)赖牡禺a(chǎn)界，率先提出法式社區(qū)概念，“東三省首席法蘭西風情社區(qū)”

10、的定位，使項目迅速網(wǎng)絡了一批忠實擁護者；倡導“人本、生態(tài)、純居”的理念，以“詩意的棲居”為終極目標，塑造新型的社區(qū)人文關懷，建立具有“親和力”的項目品牌形象。差異化賣點策略設計： 重視城市發(fā)展的前瞻性， 預期城市發(fā)展方向 海富康城所處區(qū)域必將成為未來城市發(fā)展的橋頭堡，通過軟新聞的方式傳達給受眾。本埠地產(chǎn)商首例全球招標項目，以法式風情為載體，著力打造景觀地產(chǎn)；跳出大戶藩籬，以中小戶型迅速搶占市場， 引無數(shù)客戶排號認購，持續(xù)創(chuàng)造銷售奇跡。案例四： 2005 2006 金街尚座全國首例“開放式 MINI 公寓”，主張開放的生活方式，空間開放、地段開放、服務開放、消費開發(fā)，倡導“自由的氛圍與兼容并包的

11、內(nèi)涵”； N 多種產(chǎn)品功能，展現(xiàn)作為城市中心高尚公寓的時尚氣度與領袖魅力，創(chuàng)造“更多智慧、更多時尚、更多個性化、更多財富”的居住空間 。案例五： 2004 2005 萬達商業(yè)廣場、百聯(lián)購物中心是我們面對商業(yè)地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)，緣于我們對哈埠乃至國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)全方位的調(diào)研、認識及操作，我們認為商業(yè)地產(chǎn)應強調(diào)銷售力，更關注地產(chǎn)與城市發(fā)展的協(xié)同性，更加真實面對后期經(jīng)營的壓力，萬達、百聯(lián)等商業(yè)地產(chǎn)項目使我們與開發(fā)商同呼吸、共命運。案例六： 2005 泰富長安城是我公司 2005 年的扛鼎之作，其獨特的“中式園林 現(xiàn)代院落”主題定位，將中式古建筑魅力與現(xiàn)代生活模式完美結(jié)合，迅速成為哈埠乃至東北地區(qū)的明星樓盤，自

12、 2005 年 9 月 19 日至今已完成3 億元銷售額。創(chuàng)新策略： “中式園林 現(xiàn)代院落”，運用古今結(jié)合的設計理念尋找藏匿千年的居住記憶，在尋根過程中將古建筑魅力與現(xiàn)代生活模式完美結(jié)合，演繹中式生活空間，西式生活流線的現(xiàn)代居住模式。差異化賣點策略設計： 中國魅力是永恒的主題，相信中式園林亦能帶給冰城人持久的震撼，運用強勢媒體策略與公關活動，將打造和諧社會的理念傳遞出來；重獎征集戶型設計方案，旨在讓老百姓設計自己的房子，是營銷融入生活的第一步，在未來的推廣過程中將更多的運用中式文化攻關。案例七： 2005 都市華庭創(chuàng)新策略：“上流社會高爾夫知本生活”，網(wǎng)絡有產(chǎn)階級，同步衍生出 象征資本（知名度

13、文化資本、社會資本等），首次針對上層人士，財富界定自己的地位。差異化賣點策略設計： 哈埠首席豪宅，據(jù)守CBD 核心原點，歷經(jīng) N 次修改，定制帝景豪宅，首創(chuàng)私家電梯廳，絕色小四居。案例八： 2006 吉林市歐尚臨江購物廣場是我公司2006 年開篇之作，跨省操作國內(nèi)前沿領域的商業(yè)地產(chǎn)，以體驗式景觀商業(yè)地產(chǎn)的差異化高端定位贏得了開發(fā)商的贊同，目前，此案正在操作過程中。創(chuàng)新策略： “體驗式景觀商業(yè)地產(chǎn)”，以差異化高端定位回攏外流購物人群，以歐洲前沿時尚文化吸引城市青年群體，塑造整個城市的時尚人群。差異化賣點設計： 針對商鋪購買者提供商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)運作服務， 從商鋪設計、景觀設計、主力店引進，到未來的

14、全程商業(yè)運營管理、保證投資者租金利益的售后返租合同；針對消費者，高端差異化以及前沿時尚的兩段式購物層級設置。1-1 ：概念機構(gòu)成功案例及服務內(nèi)容服務體系（見圖表1-2）1-2 ：概念機構(gòu)服務體系項目成員項目總負責人：王亦農(nóng)北京全新美地國際文化藝術發(fā)展有限公司 總裁哈爾濱全新概念營銷顧問有限公司 總經(jīng)理創(chuàng)意總監(jiān)哈爾濱新概念廣告有限公司 總經(jīng)理藝術總監(jiān)哈爾濱工業(yè)大學工商管理碩士 哈爾濱工業(yè)大學工程管理碩士1993 年步入廣告界， 開始涉足房地產(chǎn)廣告， 與冰城房地產(chǎn)廣告市場搏擊風浪， 1997年成立新概念廣告公司，職業(yè)藝術家的資歷使其在地產(chǎn)策劃行業(yè)游刃有余， 2000 年成立哈爾濱全新概念營銷顧問有

15、限公司， 2005 年組建概念機構(gòu)，入京成立北京全新美地國際文化藝術發(fā)展有限公司。多年來，率領概念機構(gòu)團隊，創(chuàng)造了東三省地產(chǎn)策劃、營銷推廣、運營及廣告創(chuàng)意設計等領域的多項佳績。項目執(zhí)行負責人：孫燁全新概念營銷顧問有限公司 商業(yè)運營總監(jiān)武漢大學 經(jīng)濟系工商管理專業(yè)本科 經(jīng)濟學學士商業(yè)管理咨詢師人力資源管理師ISO9001:2000 標準質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核員接受過多項商業(yè)運營管理及人力資源管理的專業(yè)高級培訓。 1997 年進入零售百貨業(yè)，曾任哈爾濱松雷股份有限公司企管部經(jīng)理、哈爾濱松雷股份有限公司商業(yè)發(fā)展中心運營總監(jiān)、哈爾濱實力商業(yè)策劃管理機構(gòu)項目總監(jiān)。先后進行哈爾濱松雷國際商廈、哈爾濱松雷和平

16、商廈、牡丹江波斯特購物中心、大連時代世友商城等大型現(xiàn)代化購物中心的全程商業(yè)運營管理工作，并主持哈爾濱國展購物中心、齊齊哈爾百貨大樓、佳木斯中央同源商城、鶴崗東北亞商城、哈爾濱百聯(lián)購物中心、吉林歐尚臨江購物廣場等零售業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研、定位論證、商業(yè)策劃、企業(yè)診斷及管理咨詢工作。具備扎實的商業(yè)理論知識基礎和豐富的商業(yè)招商運營管理經(jīng)驗，具有現(xiàn)代時尚大型百貨業(yè)態(tài)及商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)策劃、招商管理與全程運營能力。項目執(zhí)行負責人：單寶山全新概念營銷顧問有限公司項目運營總監(jiān)哈爾濱工業(yè)大學建筑工程學院 工民建專業(yè)本科 工學學士曾在建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、營銷顧問公司工作，有著豐富的建筑工程管理與

17、 市場營銷經(jīng)驗，對地產(chǎn)運作的全部流程有著切身的感受，并多次參與概念機構(gòu)對地產(chǎn)全 程代理項目的投標工作，意識超前，專業(yè)能力強。先后主持信恒花園、龍信家園、恒祥 大廈、峰尚福成、天澤購物中心、盟科時代、中財雅典城、中浩華爾街、海富康城、泰 富長安城、哈爾濱百聯(lián)購物中心、金街尚座、吉林歐尚臨江購物廣場等項目的調(diào)研、招 商、銷售工作，對商業(yè)招商及住宅市場的變化有著敏銳的感覺和超前的意識，對銷售團 隊的管理有著豐富的經(jīng)驗和嫻熟的技巧。趙瓊?cè)赂拍顮I銷顧問有限公司創(chuàng)意總監(jiān)助理一級策劃師哈爾濱商業(yè)大學房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學士先后參與完成中財雅典城、優(yōu)度社區(qū)、海富康城、泰富長安城、都市華庭、天澤購 物中心等項

18、目的推廣和操盤，完成天澤購物中心、哈爾濱百聯(lián)購物中心、吉林歐尚臨江 購物廣場、優(yōu)度社區(qū)、泰富長安城、都市華庭等項目策劃方案及調(diào)研報告的撰寫，參與 哈爾濱萬達商業(yè)廣場的廣告推廣工作。多年的工作與實踐，對地產(chǎn)策劃的流程，尤其對 地產(chǎn)市場有著深刻的理解，并先后參與概念機構(gòu)對地產(chǎn)全程代理項目的投標工作，意識 超前，風格獨特，具備優(yōu)秀的文案表現(xiàn)力，對地產(chǎn)市場營銷及廣告有著獨到見解。孫凱全新概念營銷顧問有限公司策劃咨詢部經(jīng)理一級策劃師黑龍江建筑學院建筑企業(yè)經(jīng)濟管理本科沿海地區(qū) 4 年從業(yè)經(jīng)驗，從事于地產(chǎn)全案策劃，熟悉地產(chǎn)全案策劃流程，能獨立完成策劃方案的制定。多年從事營銷策劃方案的制定，監(jiān)督策劃方案實施進

19、度，完成對項目發(fā)展進程的跟蹤。在項目市場定位的基礎上，對一、二、三級市場數(shù)據(jù)的深度分析找出市場空白點，完成項目的功能、檔次、客群定位。對當?shù)氐禺a(chǎn)市場動態(tài)進行跟蹤。按照項目的進度實施分階段策劃方案，并對目標客群的精神屬性與物理屬性、媒體通路、廣告策略進行深度分析。成功地服務于寧波賓果70 項目、上海金地項目、寧波金地項目等大型地產(chǎn)項目。柏巍全新概念營銷顧問有限公司 建筑環(huán)境部 一級規(guī)劃師哈爾濱工業(yè)大學建筑工程學院建筑學專業(yè)本科先后在哈爾濱規(guī)劃設計院、翹楚裝飾公司工作，參與完成黑河海關培訓中心裝飾設計，中財雅典城、金安綠澤苑、河柏花園、峰尚福成、通達時空、昌運百年、優(yōu)度社區(qū)、海富康城、都市華庭、金

20、街尚座、歐尚臨江購物廣場等的相關規(guī)劃創(chuàng)意、設計，泰?；▓@、 學府花園的環(huán)境規(guī)劃創(chuàng)意、 設計， 多屆房展會展位的創(chuàng)意、 設計等。 意識現(xiàn)代、風格獨特、經(jīng)驗豐富，工作能力強，具備高超的建筑規(guī)劃創(chuàng)意設計專業(yè)水準。郭占鈺哈爾濱新概念廣告有限公司 平面設計部經(jīng)理 資深平面設計師哈工大清華遠程平面設計專業(yè)本科先后負責哈爾濱萬達商業(yè)廣場、 海富康城、 宏晟時代廣場、 泰富長安城、 都市華庭、公園麗景、天澤購物中心、吉林歐尚臨江購物廣場的設計工作，作品風格大氣凝練，有極強的文字理解和平面表現(xiàn)能力。外圍團隊沃爾瑪、家樂福、百盛、新世界、松雷、遠大、萬達、萬科等國際國內(nèi)知名企業(yè)的高管及其他商業(yè)業(yè)內(nèi)資深人士 （基于

21、行業(yè)規(guī)則，外圍支持團隊相關人員人名略） 。項目分析項目綜述項目區(qū)域環(huán)境該項目用地位于吉林市老城區(qū)昌邑區(qū)，項目用地四面環(huán)路，是吉林市經(jīng)過多年培育形成的經(jīng)商寶地，更是吉林市的商業(yè)中心，區(qū)位條件上堪稱“吉林商業(yè)地王”。項目位置該項目為政府收購儲備土地。座落于吉林市吉林大街東側(cè)、上海路南側(cè)、重慶路西側(cè)、解放大路北側(cè)，交通便利，是吉林市中心商業(yè)區(qū)，土地級別為一級一類（見圖表2-1） 。場地外圍條件為七通一平（ 即通電、通訊、通路、通上水、通下水、通熱、通氣和場地平整） 。項目規(guī)劃該項目用地面積29019.24 平方米，項目容積率小于等于（可根據(jù)方案規(guī)模適當調(diào)高） ，規(guī)劃用地范圍內(nèi)的活動空間及綠化面積不少

22、于15%，限高 120 米。規(guī)劃和設計目的根據(jù)吉林市城市總體規(guī)劃，該項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地。該項目應以大型高端商業(yè)為主,可按內(nèi)部商業(yè)步行街設計,考慮到東北地區(qū)的氣候特點，參考國外Shopping Mall 模式進行設計。該項目位于吉林市商業(yè)集中區(qū)，方案設計應作綜合交通分析，滿足周邊交通要求。該項目的整體設計應充分考慮城市輪廓線，建筑風格、色彩應具有標志性、現(xiàn)代感。為了體現(xiàn)現(xiàn)代化都市風貌，把該項目建設成為吉林市的一處標志性建筑。2-1 ：項目宗地位置衛(wèi)星圖吉林市商業(yè)概況分析吉林市宏觀經(jīng)濟環(huán)境綜合分析GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況（見圖表2-2）2001 年2002 年2003 年2004 年200

23、5 年國民生產(chǎn)總值446億元515億元億元億元805億元GDP率%第一廣業(yè)增加值70億元億元億元億元億元第一產(chǎn)業(yè)增長率%第一產(chǎn)業(yè)增加值175億元億元億元億元億元第二產(chǎn)業(yè)增長率%21%22%第二產(chǎn)業(yè)增加值201億元226億元億元億元313.億元第二產(chǎn)業(yè)增長率%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例:4515:：人士G GDP10334 元11863 元13808 元16239 元18190 元人均GDP增長率%圖表2-2:吉林市宏觀經(jīng)濟指標概念觀點：國民生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增長說明整個城市的經(jīng)濟發(fā)展良好，為項目的開發(fā)奠定了良好的經(jīng)濟基礎，同時在GDP保持年均10%以上的增長速度時，地產(chǎn)進入到高速增長期， 地產(chǎn)增長12%帶動GD

24、P增長1%左右，出現(xiàn)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟共榮的局面2.2.1.2全社會消費品零售總額（見圖表2-3）2001 年2002 年2003 年2004 年社會消費品零售總額195億元億元250億元億元同比增長率%13%城巾零售額156億元億元206億元億元同比增長率%縣及縣以下零售額億元億元44億元48億元同比增長率%8%餐飲業(yè)零售額億元億元億元億元餐飲業(yè)零售額同比土外長率%批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額億元億元億元億元同比增長率%其它行業(yè)零售額億元億元-同比增長率%-集市貿(mào)易成交額億元億元億元-同比增長率%-集市貿(mào)易占消費品零售總額%-市場總數(shù)313個310個250個-其中：消費品市場267個263個206個-生

25、產(chǎn)資料市場26個28個24個-生產(chǎn)要素市場20個19個20個-市場成交額億元億元億元-其中：消費品市場億元億元億元-生產(chǎn)資料市場億元億元億元-生產(chǎn)要素市場億元億元億元圖表2-3:吉林市社會消費品零售總額概念觀點：社會商品零售總額的逐年增加，說明消費需求呈上升趨勢，為城市商業(yè)體量預留了 潛在的上升空間。2.2.1.3人均可支配收入（見圖表2-4）2001 年2002 年2003 年2004 年人均可支配收入5883 元6710 元7700 元8550 元增長率%14%人均消費性支出4801 元5280 元5875 元6540 元增長率%10%農(nóng)民人均純收入2700 元3060 元2930 元32

26、01 元增長率%人均生活消費支出1779 元1881 元2160 元元增長率%城巾人均住宅使用卸積平方米平方米平方米平方米農(nóng)村人均住房回枳平方米平方米平方米平方米參加養(yǎng)老保險人數(shù)萬人31萬人萬人萬人圖表2-4 :吉林市人均收入支出指標概念觀點：伴隨著人均可支配收入的逐年增加，人均購買力也逐年增強，有利于地方商業(yè)的發(fā) 展，帶動區(qū)域經(jīng)濟增長。2.2.1.4吉林市的區(qū)域位置優(yōu)勢（見圖表2-5）【參考信息8月8日文章】題：交通建設助推東北對外開放。根據(jù)規(guī)劃，繼連 接輝春和俄羅斯扎魯比諾港之間的陸運線路的建成，吉林省將依托地理優(yōu)勢，建造中國 東北第二條出海物流大通道，一條連接朝鮮東北部羅津港和輝春的交通

27、路線，該工程已 經(jīng)啟動，預計2007年底完工。此外，到2009年輝春與長春之間的路網(wǎng)也將連接起來, 建立起更為完善的交通網(wǎng)絡體系，承載東北地區(qū)對俄、朝、日貿(mào)易過程中內(nèi)陸與港口之 間貿(mào)易輸送的功能。圖表2-5:吉林市區(qū)域位置圖概念觀點:這條具有潛在價值的路線將成為一條新的國際貿(mào)易通道。此項工程的啟動， 必將使吉林省成為東北地區(qū)對外貿(mào)易的一個中心區(qū)域，也將帶動其省內(nèi)各大城市的經(jīng)濟發(fā)展。吉林市作為吉林省的重要城市，同時也是琿春與哈爾濱、長春之間的重要通道。東北其它地區(qū)的貨物要到達琿春和港口城市， 吉林市是必經(jīng)之路。吉林市將成為貿(mào)易通道上的重要樞紐，起著承載交通中轉(zhuǎn)站和貿(mào)易集散地的巨大作用。以此為契機

28、，吉林市將擁有更充沛的經(jīng)貿(mào)資源，城市開放進程加快，經(jīng)濟發(fā)展速度得到提升，成為整個東北地區(qū)新的交通樞紐和經(jīng)濟中心。這片幾乎沉寂的中樞地區(qū)將在幾年內(nèi)崛起，國內(nèi)企業(yè)也會很快開始借力該地區(qū)的新發(fā)展， 尋找新的投資熱點， 帶動城市發(fā)展。 對于吉林市的商業(yè)來講，存在著巨大的機遇。吉林市商業(yè)市場分析 （根據(jù)我司 2006 年 3 月吉林市商業(yè)專項市場調(diào)研報告 ）按照商業(yè)中心區(qū)來劃分，吉林市船營區(qū)的河南街商圈、昌邑區(qū)的東市場商圈屬于吉林市的兩大商圈。吉林市兩大商圈范圍界定一級商圈定義徒步采購的可能距離是二公里的半徑圈，約步行15 分鐘之內(nèi)的距離，一級商圈也稱為“最近圈”。按照商業(yè)零售的統(tǒng)計，一級商圈與商鋪物業(yè)

29、緊密相聯(lián)，吸引全部銷售量的60% 70% 。船營區(qū)河南街商圈范圍界定（見圖表2-6）河南街商業(yè)中心區(qū)的一級商圈范圍以河南街為中心， 以北大街越山路桃源路南京路朝陽街為區(qū)域為范圍。由于河南街商圈與東市商圈過于接近，兩個核心商圈產(chǎn)生客流的交叉互動性極大。圖表 2-6 ：河南街一級商圈圖昌邑區(qū)東市場商圈范圍界定（見圖表2-7）東市場商業(yè)中心區(qū)的一級商圈的范圍是以重慶街為核心， 外圍以江灣路東昌街解放東路延安路吉林大街圍合區(qū)為范圍。圖表 2-7 ：東市場一級商圈圖吉林市兩大商圈業(yè)態(tài)格局船營區(qū)河南街商圈業(yè)態(tài)格局河南街商圈業(yè)態(tài)以各類專賣店為主。 經(jīng)營品類為服裝、 服飾、 鞋帽、 化妝品、 休閑、體育、首飾

30、、箱包、眼鏡、工藝品、禮品、童裝、家具、家居、快餐、風味食品、美容、婚事攝影、娛樂、文化、音像等，各旺鋪商家的經(jīng)營面積多在80-200 平方米之間。昌邑區(qū)東市場商圈業(yè)態(tài)格局東市場商圈業(yè)態(tài)以大型商業(yè)百貨店、賓館酒店為主，以各類專賣店為輔。代表商業(yè)企業(yè)有國貿(mào)購物中心、大商百貨大樓、西春發(fā)商場、新東商場、大福源超市等。吉林市商業(yè)市場現(xiàn)狀兩大商圈成為吉林市商業(yè)的主要支柱兩大商圈相鄰過近，呈現(xiàn)“兒童狀啞鈴”，互動性過強，商家競爭激烈吉林市兩大商圈代表了整個吉林地區(qū)的商業(yè)主體，而商圈之間的距離較近，客流互動性強，商品同質(zhì)化程度高，相互之間還產(chǎn)生覆蓋作用，這使商業(yè)企業(yè)的競爭十分激烈商業(yè)市場環(huán)境相對落后，品牌

31、、服務、環(huán)境、管理層次相對偏低商業(yè)競爭導致商家資金占用期過長，新款商品上市緩慢，使消費者在對意向商品追求時尚、更新?lián)Q代方面產(chǎn)生了制約，同時限制了整體商品零售市場銷售額快速增長由于吉林市屬于省轄城市（吉林省第二大城市），國際和國內(nèi)的知名品牌企業(yè)均不在此設立辦事處，而是將機構(gòu)設置在吉林市周邊的兩個省會城市長春和哈爾濱，這導致吉林市地區(qū)的經(jīng)銷商多了一層采購環(huán)節(jié)，而且在經(jīng)營過程中與省會城市的經(jīng)銷商也不完全享有同等的待遇（通常的優(yōu)惠待遇根據(jù)地區(qū)銷售額來決定）當今社會是信息時代，消費者往往會通過電視和網(wǎng)絡等信息渠道來取得最新的商品信息，有時消費者獲得信息的速度往往超過地區(qū)代理商。這使得消費者對商品更挑剔，

32、 追求商品時尚的效率更快。 而地區(qū)經(jīng)銷商在采購環(huán)節(jié)上無法提高效率（廠商制約、資金、運輸?shù)纫蛩?）來滿足消費者的需求，而丟失客戶。尤其是中高檔商品的消費者都屬于高收入階層，往往在屬地無法滿足消費需求時會選擇去附近的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)消費吉林市商業(yè)未來發(fā)展趨勢分析“十五”期間，吉林市商業(yè)規(guī)模進一步擴大，新型商業(yè)不斷發(fā)展，商品供應充裕，消費結(jié)構(gòu)不斷改善，消費領域不斷擴寬，消費檔次不斷提高，吉林市消費品市場進入了持續(xù)健康、繁榮活躍、興旺發(fā)展、穩(wěn)定增長的新時期，市場格局發(fā)生了根本性的變化。吉林市商業(yè)未來發(fā)展需求儲蓄存款余額增長顯現(xiàn)消費需求潛力商業(yè)主體缺乏大型品牌旗艦店，尚不能滿足中高端消費需求吉林市一級商圈在

33、2001 2005年的IRS倘業(yè)市場飽和系數(shù)）平均值大于20000元/平方米，零售商業(yè)市場飽和系數(shù)較高。這一數(shù)據(jù)表明，吉林市商圈的商業(yè)總體尚未達到飽和的程度，存在商業(yè)發(fā)展空間。吉林市 2005 年的城鄉(xiāng)恩格爾系數(shù)分別為 32 和 40 ，比 2004 年分別降低個百分點，城鄉(xiāng)居民具有消費能力經(jīng)濟快速增長和居民收入的提高促進了社會購買力的增強農(nóng)村市場需求潛力巨大吉林市商業(yè)未來發(fā)展目標為了在“十一五”期間吉林市商業(yè)總體上達到或接近發(fā)達城市的流通水平，吉林市人民政府制定的商業(yè)發(fā)展目標為：社會消費品零售總額年平均增長13%；社會消費品零售額2010 年達到 600 億元，比 2005 年增長 %500

34、0 10000 的人口居住區(qū)必須擁有1 個大型綜合超市連鎖商業(yè)的份額達到 10%人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到 0.5 平方米大型商業(yè)企業(yè)、連鎖企業(yè)實現(xiàn)管理信息化水平達100%吉林市商業(yè)未來發(fā)展趨勢建設多級現(xiàn)代商業(yè)服務網(wǎng)絡做大做強商業(yè)龍頭企業(yè)初步形成連鎖經(jīng)營鏈條培育發(fā)展特色商業(yè)街大力發(fā)展和完善社區(qū)商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡大力發(fā)展電子商務，提高信息化水平加快吉林市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展大力發(fā)展會展業(yè)，不斷培育新的經(jīng)濟增長點項目所在區(qū)域商業(yè)市場分析項目所在區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀及競爭力項目所在區(qū)域位于昌邑區(qū)東市場商圈南部，北部與國貿(mào)購物中心、大商百貨大樓一街（上海路 ）之隔，屬于吉林市核心商業(yè)區(qū)，大型商業(yè)林立、人流聚集，

35、商業(yè)氛圍濃厚，消費層次相對較高，具備商業(yè)競爭優(yōu)勢。但同時存在著商品同質(zhì)化程度高，商業(yè)競爭激烈，商業(yè)市場環(huán)境相對落后，品牌、服務、環(huán)境、管理層次相對偏低的現(xiàn)象。項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢（見圖表 2-8）根據(jù)城市總體規(guī)劃， 按照充實提高市級商業(yè)中心區(qū)， 培育發(fā)展區(qū)級商業(yè)中心的原則，重點發(fā)展兩個市級商業(yè)區(qū)和三個區(qū)級商業(yè)帶。兩個市級商業(yè)區(qū)，即：東市場商業(yè)中心和河南街商業(yè)中心。 東市場商業(yè)中心， 是吉林市城市中心商業(yè)區(qū)。 應進一步改善經(jīng)營環(huán)境，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高檔次，在行業(yè)齊全、綜合配套的基礎上，形成具有不同特色、現(xiàn)代化一流商業(yè)街區(qū)的整體形象。圖表2-8 ：項目所在區(qū)域效果圖項目市場、業(yè)態(tài)、功能定位建議項目

36、產(chǎn)品定位建議結(jié)合本項目自身規(guī)劃、規(guī)模條件、吉林市商業(yè)格局以及上述因素，“概念機構(gòu)”認為本項目定位必須結(jié)合城市的遠期規(guī)劃與發(fā)展，用前瞻性的思考去定位本項目，通過對吉林商業(yè)地產(chǎn)市場的深度分析綜合考慮， “概念機構(gòu)”將本項目整體開發(fā)目標定位為：豪布斯卡( HOPSCA )復合商業(yè)地產(chǎn)豪布斯卡(HOPSCA)為歐美國家最先進的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店 HOTEL+寫字 樓OFFICE +停車場PARKING +大型綜合購物中心 SHOPPING MALL +商貿(mào)博覽 CONVENTION 國際公寓 APARTMENT 的復合體。豪布斯卡 (HOPSCA) 最大的優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大

37、、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過了功能單一、條塊分割布局的時代，未來的趨勢是以某一突出功能為主導，復合休閑、娛樂、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。豪布斯卡 (HOPSCA) 具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。同時 HOPSCA 通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。豪布斯卡 (HOPSCA) 的優(yōu)勢高可達性HOPSCA 通常位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達，城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD ， 城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)， 擁有

38、與外界聯(lián)系緊密的城市主要交 通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡。本項目的位置位于城市的核心地段，符合豪布斯卡對地段的要求。高密度，集約性建筑高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為城市的標志。人口密度大，人流密集， 白天、 工作日商務人流進出密集； 夜晚及周末居住、 消費人流集中； 晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補，功能全面、集中。整體統(tǒng)一性建筑風格統(tǒng)一， HOPSCA 中各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系； HOPSCA 中建 筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。功能復合性HOPSCA 自身可以實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多種功能：商務辦公、居?。òň频辍⒆≌?、居住公寓等）

39、 、商業(yè)、文化娛樂消費、完善的交通出行系統(tǒng)， 形成 HOPSCA 功能的多樣性和復合性， 同時各功能之間聯(lián)系緊密， 互為補充。土地使用均衡性HOPSCA 注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務、商業(yè)、居住、娛樂消費產(chǎn)生不同的需求。內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性HOPSCA 內(nèi)部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機結(jié)合； HOPSCA 對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體

40、內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。巨大的社會效應因 HOPSCA 所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會效應。 例如， 上海盧灣區(qū)太平橋改造項目， 其啟動區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項目，從開發(fā)到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海新天地因其成功的商業(yè)運營模式，更成為上海文化、建筑、旅游的標志性項目，成為上海市的文化標簽。巨大的升值潛力一個成功的 HOPSCA 項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的 HOPSCA ，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如位于廣東東莞市中心區(qū)的第一國際項目，通過其內(nèi)部商業(yè)、商務

41、辦公、酒店、公寓等多種功能的組合，通過強強聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價值成功銷售獲利； 商務寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利；星級酒店作為資產(chǎn)長期經(jīng)營獲利；公寓則通過成功銷售獲利。再例如上海太平橋改造項目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運營，自身價值也有所提升，開發(fā)商更通過此項目巨大的社會效應，產(chǎn)生良好的口碑和巨大品牌效應，創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式。結(jié)論： HOPSCA ，是當代城市社會經(jīng)濟相互交融、有機聯(lián)系的必然結(jié)果。城市本身就是一個巨大的、復雜的多功能綜合體。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型 HOP

42、SCA 可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分。 HOPSCA 概念，就是一個將寫字樓、酒店、住宅、商場、生態(tài)園林結(jié)合到一起進行綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，從社會發(fā)展的角度上來說，這種模式必然成為未來地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。形象定位案名“豪布斯卡 (HOPSCA) 商業(yè)廣場”主題定位語城市地表商業(yè)旗艦廣告定位語格調(diào) 時尚 魅力 追求體現(xiàn)致雅格調(diào) 張揚風采時尚 展示個性魅力 實現(xiàn)品質(zhì)追求項目市場定位建議根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，目標市場客戶的定位應分為投資者和消費者兩大類，下面就這兩大目標市場客戶群體分別進行定位闡述。投資者定位大型零售商國際國內(nèi)知名成功大型零售商業(yè)企業(yè)。購鋪自營者私營業(yè)主：指正在從事商業(yè)零售

43、經(jīng)營活動的小業(yè)主，目前有產(chǎn)經(jīng)營，有擴大經(jīng)營的需求，渴望購買商鋪自主經(jīng)營，實現(xiàn)房產(chǎn)升值與投資升值的雙贏。購鋪出租者企業(yè)家：固定資產(chǎn)投資保值獲利。自由職業(yè)者：有穩(wěn)定的資產(chǎn)收益，投資意識強烈，通過投資實現(xiàn)資產(chǎn)升值。此類人群無固定職業(yè)，多閑置資金，以中青年女性為主。企事業(yè)高層：企事業(yè)高層管理人員，有較高收入，權(quán)利、社會活動能力強，具有掌控城市發(fā)展進程信息的能力。在中國，我們不能回避權(quán)錢結(jié)合所帶來的灰色收入，而灰色收入者大多通過購置固定資產(chǎn)實現(xiàn)資本轉(zhuǎn)移。此類人群的投資目的分如下三種：作為一種儲蓄投資，看好商鋪的增值潛力，對市場經(jīng)濟的敏感。高薪行業(yè)從業(yè)者：因商鋪投資的高風險、高收益特性，其投資人群年齡正在

44、呈年輕化態(tài)勢發(fā)展，一些從事證券、銀行、醫(yī)療、保險、銷售、IT、代理行業(yè)的高薪青年群體正在被商鋪投資的前景所吸引。此部分人群，投資能力有限，但投資欲望強烈。租賃經(jīng)營者消費者定位本項目的消費者定位是結(jié)合項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位進行考慮的， 本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)以二大主力店攜綜合商業(yè)街的形式出現(xiàn)，那么，本項目的消費者定位即從二大主力店與商業(yè)街的角度進行考慮。百貨業(yè)態(tài)： 35 歲以上有錢階層商業(yè)街業(yè)態(tài)： 35 歲以下有閑階層餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)：時尚階層超市業(yè)態(tài)：日用消費階層項目業(yè)態(tài)定位建議根據(jù)豪布斯卡(HOPSCA) 概念，本項目應具有高端百貨、大型超市、專營專賣、商業(yè)街鋪、辦公居住、餐飲休閑、文化娛樂、美容健身、

45、景觀園林等組合。項目功能定位建議大型綜合購物中心功能：涵蓋多品類高端國內(nèi)外品牌，滿足高端人群的購物需求。大型超市功能：滿足商圈內(nèi)及周邊人群的日常購物需求，并具有輻射全城的功能。娛樂體驗功能：體現(xiàn)在各類體驗式、享受型消費活動中，如餐飲、SPA、桌球、美容、美發(fā)、攝影、運動、健身、游泳、影院、劇場等。休閑功能：在現(xiàn)代大型商業(yè)項目運作過程中，旅游觀光休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設置； 休閑功能以非目的性購物人群為主要參考依據(jù)， 設置相應路線、景觀節(jié)點、生態(tài)園林、休憩場所、異域風情建筑等。辦公功能：提供5A 級配套服務，做吉林市的 CBD 總部。居住功能：滿足城市上層人群居住于城市中心的心理需

46、求。展示功能：體現(xiàn)城市會客廳功能，集文化藝術、城市規(guī)劃、歷史科教、生活時尚于一體的展示功能。項目建筑規(guī)劃及開發(fā)方案建議規(guī)劃理念商業(yè)應該是最終屬于商家、屬于消費者的。本商業(yè)項目要著力營造商業(yè)的交易性、多元性、服務性、體驗性、趣味性、娛樂性的功能。我們基于以下的角度制定商業(yè)規(guī)劃理念。從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議。從消費角度給予有效聚集人流及合理交通動線的規(guī)劃設計建議。從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議。從符合商業(yè)性質(zhì)及大型綜合性商業(yè)廣場合理布局的角度，給予專業(yè)的建議。規(guī)劃布局根據(jù)對項目地塊和周邊交通流線等情況的分析，提出以下幾點規(guī)劃建議。一期開發(fā)所有商業(yè)部分，二期開發(fā)辦

47、公和公寓。這樣有利于商業(yè)氛圍的完整性，各業(yè)態(tài)之間可以相互帶動，相互補充。將兩大主力商店分別放置在端點，使其成為相互對應的吸引點，中間通過商鋪相連，形成連貫交通動線，使商業(yè)整體都有較高的人流（見圖表 4-1，資料來源：大型購物中心經(jīng)營管理實務手冊，商務部商業(yè)司 1996 編 ）。見圖表 4-1 ：主力店配置圖北側(cè)地塊臨近國貿(mào)購物中心、大商百貨大樓等綜合商場，人氣較旺，借勢可建一座高端百貨店，填補國貿(mào)、大商等綜合商場所沒有的檔次、品牌等空白。使北區(qū)形成較高端的購物消費場所。中間段下層為綜合商鋪，高層為辦公。這種綜合商鋪和辦公的組合模式符合市場需求，項目自身有辦公需求的業(yè)主使用起來也很方便，同時辦公

48、又臨近地下停車場的出入口，給辦公提供了極大的便利。南段地塊下層可用于超市、劇場和會所等，高層用于建公寓。超市、會所和公寓 之間彼此支撐，利于商業(yè)發(fā)展。三區(qū)之間通過兩個專業(yè)店相連，將各業(yè)態(tài)區(qū)分開，同時又使人流相互聯(lián)通，增加各區(qū)域的客流量。規(guī)劃調(diào)整建議（見圖表 4-2）見圖表 4-2 ：規(guī)劃調(diào)整建議圖項目業(yè)態(tài)模擬劃分建議高端百貨布局建議（見圖表 5-1）一層：國際名品、化妝品、珠寶首飾、名表、眼鏡、名品服飾。二層：男裝、男裝服飾、皮鞋。三層：淑女裝、女裝服飾、休閑吧。四層：少女裝、休閑裝、羊絨、內(nèi)衣。五層：通訊、戶外、體育、文化、家居、皮草。六層：中式快餐、各類休閑吧、藝術吧。見圖表 5-1 ：業(yè)

49、態(tài)模擬劃分建議圖 1綜合商鋪布局建議（見圖表 5-2）地下一層：電玩、臺球、乒乓球、沙壺球、保齡球等。一層：婚紗攝影、飾品、藝術品、禮品、眼鏡、音像、箱包等。二層：特色男裝、家居用品、玩具等。三層：時尚女裝、內(nèi)衣、睡衣等。四層：通訊器材/ 用品、攝影攝像器材/ 用品、文教體育器材/用品、辦公用品 / 耗材、項目中部南北兩側(cè)兩個專業(yè)專賣店（可租可售）計算機軟硬件/ 用品等。五層：保健品、健康產(chǎn)品、美容美發(fā)器材 / 用品、健身器材/ 用品、美容院、健身會館等。其它：各式餐飲見圖表 5-2 ：業(yè)態(tài)模擬劃分建議圖 2大型超市布局建議（見圖表5-3）一層：洋快餐（肯德基、麥當勞）、冷飲廳、咖啡廳、特產(chǎn)專

50、賣店。二層：超市（沃爾瑪、家樂福）。三層：超市（沃爾瑪、家樂福）。四層：超市（沃爾瑪、家樂福）。五層：劇場、會所（SPA、健身、游泳館）。六層：劇場、會所（SPA、健身、游泳館）。見圖表 5-3 ：業(yè)態(tài)模擬劃分建議圖 3項目經(jīng)營模式、運營管理模式建議經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)出售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售范圍項目南部一層底商項目南部五六層部分（可租可售）項目中部綜合商鋪全部商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售方式商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)全部采取代租約回報、預約登記、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一選置、統(tǒng)一招租的方式進行預售出售。此方法利于銷售并可保證資金鏈完整，投資快速回籠。超市主力店引進項目南部二三四層部分，為保有物業(yè)權(quán)，可利用有效商業(yè)資源，洽談引進沃爾瑪、家樂

51、福等國際知名大型超市入駐經(jīng)營，租約期不少于二十年。此方法可保證投資穩(wěn)定高效回報。自營聯(lián)營項目北部高端百貨店部分，為保有物業(yè)權(quán)，可采取以自營、委托運營、顧問管理為主，引進聯(lián)營為輔的方式進行經(jīng)營，引進聯(lián)營可選擇百盛、太平洋(SOGO) 、銅鑼灣、卓展等成功百貨店入駐經(jīng)營 (應考慮二級市場因素 ) ，引進聯(lián)營租約期不少于十年。 此方法可保證投資回報不斷增長， 并可打造形成自有商業(yè)品牌， 增獲無形資產(chǎn)。項目南部五六層劇場部分，可采取以自營為主，聯(lián)營、出售、出租為輔的方式進行經(jīng)營。此方法可保證投資回報不斷增長，并滿足商業(yè)功能及配套的需求。出租項目南部一層底商部分、項目南部五六層會所部分、項目中部綜合商鋪

52、部分、項目中部南北兩側(cè)兩個專業(yè)專營店部分， 可采取售后返租進行招商招租的方式進行經(jīng)營。此方法可保證在完成投資快速回籠的情況下，獲取租金差額及運營管理利潤，從而實現(xiàn)投資回報利益最大化。運營管理模式運營管理機構(gòu)應組建注冊成立“豪布斯卡商業(yè)廣場有限責任公司”，根據(jù)經(jīng)營范圍設立相關職能管理部門， 分別對豪布斯卡商業(yè)廣場的大型超市、 百貨主力店、 專業(yè)專賣店、 綜合商鋪、自營業(yè)態(tài)及商業(yè)物業(yè)進行運營管理。百貨主力店運營管理百貨主力店如采取引進的方式，則由引進的商業(yè)企業(yè)選擇運營管理模式。如采取自營、委托運營、顧問管理等運營管理方式，則由運營管理團隊按照國際國內(nèi)現(xiàn)代化零售百貨商業(yè)的成功模式進行運營管理，根據(jù)招

53、商進展及進駐品牌的屬性， 執(zhí)行保底扣率、定租、扣點分成等多種經(jīng)營合作方式，并采用科學標準化及數(shù)據(jù)網(wǎng) 絡信息化管理。綜合商鋪運營管理綜合商鋪應執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一調(diào)整、統(tǒng)一管理的運營管理 模式，形成步調(diào)協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)搭配、功能互補的整合商業(yè)。物業(yè)運營管理豪布斯卡商業(yè)廣場有限責任公司應按照國際國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的管理標準，采取統(tǒng)一管理的模式，進行相關設施設備的運行、維修、維護與保養(yǎng)，并根據(jù)不同標準進行取費管 理。亦可全部或部分委托給國際國內(nèi)知名的商業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)進行物業(yè)管理。7.項目經(jīng)營業(yè)態(tài)比例及價位制定策略建議項目經(jīng)營業(yè)態(tài)面積比例建議7.1.1項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例（見圖表7-1）商業(yè)業(yè)態(tài)所在

54、區(qū)域比例大型超巾項目南部22700%高端百貨項目北部30000%專業(yè)專賣項目中部兩側(cè)13000%文化娛樂項目南部19360%綜合業(yè)態(tài)項目中部、項目南部28350%項目合計項目全部113410%圖表7-1:項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖7.1.2項目經(jīng)營業(yè)態(tài)比例（見圖表7-2）經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)發(fā)布比例出售綜合業(yè)態(tài)28350%出租大型超市、專業(yè)專賣、綜合業(yè)態(tài)83410%自營高端百貨30000%項目合計項目全部113410%圖表7-2:項目經(jīng)營業(yè)態(tài)比例圖項目業(yè)態(tài)比例分布（見圖表7-2）圖表7-3:項目業(yè)態(tài)比例分布圖商鋪出售出租價格建議項目可供銷售商鋪類型項目中部綜合商鋪項目中部兩側(cè)兩個專業(yè)店項目南部超市部分底商項目

55、可供出租的商鋪類型項目中部綜合商鋪項目中部兩側(cè)兩個專業(yè)店項目南部大型超市項目南部一層底商、五六層項目商鋪的定價依據(jù)項目商鋪的市場價值通常體現(xiàn)在以下幾個方面為經(jīng)營者提供經(jīng)營之場地為開發(fā)商獲得額外之利潤為投資者獲得資金的增值滿足超市、購物中心、專業(yè)店、快餐業(yè)等主要商業(yè)業(yè)態(tài)的互補需求吉林市投資客對投資商鋪的價值取向作為商業(yè)主要的構(gòu)成部分，中小型商鋪物業(yè)一直是小業(yè)主們掘金的渠道之一，投資者在投資時通常會考慮以下幾個環(huán)節(jié)考慮地段。所謂的地段，自然是指商業(yè)氣氛原本就比較濃郁，有商業(yè)傳統(tǒng)的地方，商業(yè)經(jīng)營講究集聚效應，人流越旺店鋪越多，進入的商家才有利可圖。項目商鋪位于老城區(qū)，屬“地王”地段?？紤]經(jīng)營模式的前

56、景。這是一個放之四海皆準的商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，對于商鋪物業(yè)尤其寶貴，一個有經(jīng)營思路的物業(yè)和一個沒有思路的物業(yè)完全是兩種命運。一般而論，臨街商鋪因為地點的原因，即使開發(fā)商在經(jīng)營上沒有任何扶持，經(jīng)營效果都會相對較好，但是中小型商鋪分割出售，要想取得良好的銷售前景，就必須依賴整體運營的理念。盡量選擇街鋪。 在避免風險方面， 街鋪是最有保證的臨街物業(yè)， 可截住過往的行人，即使開發(fā)商不作任何措施，它還可依賴這種條件生存。因此，街鋪的價格會比一般室內(nèi)商鋪的價格高。商鋪銷售與租賃市場中的門檻效應即為門檻效應。 在商鋪租賃市場中存在門檻效應，對商鋪吸引承租人、入駐商家質(zhì)量以及日后租金變化，都發(fā)揮著作用。如租金下降，

57、門檻低了，各類低檔的非品牌店鋪蜂擁而入，造成低層次競爭價格戰(zhàn)十分激烈，使得不少 國內(nèi)外品牌商、營銷商望而卻步，就會直接影響到商鋪的銷售價格。項目商鋪的商業(yè)運作方式商鋪主體銷售出租形式一般來說，商鋪主體銷售出租形式有以下幾種：銷售不售、整租不售、零租零售、零租零售、整租項目商鋪銷售形式項目以零售、整租的方式進行運營、銷售。零售、整租是一種高收益高風險的運作模式，適用于項目這種大型封閉式商場。具體操作方法如下：將綜合商鋪每一層劃分為 10-50 平方米的小產(chǎn)權(quán)進行銷售，將底商外鋪及專業(yè)店整體出售，回收大量資金，確保項目盈利。然后通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)（或交由產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營，但在

58、經(jīng)營項目、 店面設計等方面應接受商業(yè)運營商的統(tǒng)一管理） ， 其返租利率定在8%（高于銀行貸款利率才有吸引力， 但初期返租利率不可定死，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。商場經(jīng)營一般有 3-5 年的培養(yǎng)期，基本無盈利，因此返租利率應低開高走 ）。這種操作方法的優(yōu)點是：短期內(nèi)回收大量資金。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。通過將經(jīng)營權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正有經(jīng)營實力的大商家進行經(jīng)營。找有知名度的經(jīng)營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪，成都商業(yè)大世界引進家樂福） ，增強購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功。項目商鋪銷售價格定位建

59、議一般來說， 同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的 5-7 倍， 而目前吉林市商鋪、住宅價格比一般只有2-3 倍，基于以上對項目商鋪價格定位因素的分析，項目商鋪有巨大的價格炒做空間，這個空間應當在在一級市場通過開發(fā)商的銷售終端實現(xiàn)，以獲得穩(wěn)定的開發(fā)利潤。項目宗地南部、中部底商外鋪總建11735平方米，建筑面積均價萬元/ 平方米。項目宗地中部內(nèi)鋪總建16700平方米，建筑面積均價萬元/ 平方米。專業(yè)店部分總建13000平方米，建筑面積均價8000 元/ 平方米。項目商鋪出租價格定位建議項目中部綜合商鋪100 500 元/平方米 / 月，均價 300 元/ 平方米/月項目中部兩側(cè)兩個專業(yè)店6

60、0 80 元/平方米/月，三年后每年遞增1%項目南部大型超市35 40 元/平方米/月，三年后每年遞增1%項目南部、中部一層底商600 1000 元/ 平方米/ 月項目南部五、六層50 60 元/平方米 /月，三年后每年遞增 1%出租價位按經(jīng)營面積計算物業(yè)服務價格建議根據(jù)國家標準，按產(chǎn)品定位、建筑類型、服務內(nèi)容等方面分級取費。項目市場營銷推廣方案營銷思考同質(zhì)化的時代如今你隨便舉一種商品或者品牌， 人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。購物中心，即使在同一個城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的經(jīng)營場所。結(jié)論：差異化的策略是創(chuàng)造成功機會的關鍵點。差異化的觀念差異化不是為追求差異化而造成差