1、房地產(chǎn)估價(jià)點(diǎn)擊添加標(biāo)題第10章 地價(jià)評(píng)估點(diǎn)擊添加文本主要講述地價(jià)評(píng)估的基本理論和方法。通過(guò)本章學(xué)習(xí)，應(yīng)達(dá)到以下目標(biāo)：(1) 掌握路線價(jià)法的基本原理和基本程序；(2) 熟悉基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理和基本程序；(3) 技能要求：能夠用路線價(jià)法和基準(zhǔn)系數(shù)修正法評(píng)估城市土地價(jià)格。10.1 地價(jià)體系10.1.1 概念地價(jià)是為了購(gòu)買獲得土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，其理論基礎(chǔ)是馬克思的地租理論。因?yàn)橥恋?、產(chǎn)權(quán)、區(qū)位、市場(chǎng)供求關(guān)系和政府土地管理政策的不同，在地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了不同級(jí)別、不同標(biāo)準(zhǔn)和起不同作用的地價(jià)形式。為了區(qū)分不同形式地價(jià)的差異，規(guī)范土地市場(chǎng)和滿足全面管理土地資產(chǎn)的需要，將不同形式地價(jià)賦予

2、不同的概念和內(nèi)涵，形成了在一定的管理制度和市場(chǎng)條件下運(yùn)行的不同的土地價(jià)格系列。在不同的區(qū)域，區(qū)位基礎(chǔ)、區(qū)位條件、城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等存在明顯的差異，導(dǎo)致，各地區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用方式和土地利用價(jià)值也存在明顯的差異。因此，地價(jià)體系不僅要滿足某個(gè)城鎮(zhèn)或區(qū)域土地管理和土地市場(chǎng)發(fā)育的需要，而且能反映不同城鎮(zhèn)或區(qū)域間的地價(jià)差異，使地價(jià)具有可比性，便于引導(dǎo)土地合理利用與合理投資，避免出現(xiàn)在土地使用權(quán)有償出讓和依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股和聯(lián)營(yíng)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中故意壓低或抬高地價(jià)的現(xiàn)象，防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失和浪費(fèi)。從土地的使用價(jià)值看，在理想的土地市場(chǎng)和土地交易中，僅僅從發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益的原則出發(fā)，土地的使用價(jià)值優(yōu)，

3、等級(jí)應(yīng)該高，如果土地的使用價(jià)值劣，等級(jí)應(yīng)該低。但在現(xiàn)實(shí)的土地管理制度和土地市場(chǎng)條件下，因受許多因數(shù)的影響，往往會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)值高的不一定能夠?qū)崿F(xiàn)高的地價(jià)，土地使用價(jià)值低的也不一定地價(jià)會(huì)低，因此，為了有效利用土地和合理管理土地，需要對(duì)土地使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)定，也就是我們平常說(shuō)的土地質(zhì)量評(píng)定。由此可見(jiàn)，地價(jià)體系是一定區(qū)域范圍內(nèi)，由若干相互聯(lián)系、相互區(qū)別而且相互補(bǔ)充的地價(jià)和土地質(zhì)量等級(jí)構(gòu)成，各自發(fā)揮其不同作用，共同滿足土地管理和市場(chǎng)運(yùn)行需要的一組價(jià)格系列。地價(jià)體系中地價(jià)種類的多少，取決于土地制度、地價(jià)的作用、土地市場(chǎng)狀況及政府管理土地的需要。10.1.2 構(gòu)成為了滿足政府土地管理部門了解其管轄區(qū)域內(nèi)的土地

4、質(zhì)量等級(jí)狀況及土地市場(chǎng)發(fā)展變化趨勢(shì)，以及地產(chǎn)投擲者和土地使用者對(duì)土地利用、投資、轉(zhuǎn)移等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，其需要了解土地市場(chǎng)發(fā)展變化趨勢(shì)。因此，我國(guó)的地價(jià)體系既要與我國(guó)的土地管理制度和有關(guān)法律法規(guī)相配套，同時(shí)也要滿足各級(jí)政府、土地投資者和使用者對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控、微觀管理正常市場(chǎng)交易的需要。我國(guó)地價(jià)體系包括以下幾方面的內(nèi)容：1）城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等級(jí)2）基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)3）標(biāo)定地價(jià)4）交易底價(jià)或交易評(píng)估價(jià)5）成交價(jià)格是指具體宗地在土地市場(chǎng)交易活動(dòng)中，由當(dāng)事人雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的價(jià)格。由上可見(jiàn)，我國(guó)已形成了以土地等級(jí)和地價(jià)組成的土地質(zhì)量和價(jià)值評(píng)價(jià)體系，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心，交易底價(jià)、成交

5、價(jià)、路線價(jià)等多種形式的不同的地價(jià)體系。隨著土地管理制度的完善與土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，地價(jià)體系內(nèi)容將不斷地補(bǔ)充、完善。10.2 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估10.2.1 概念1基準(zhǔn)地價(jià)的概念1）基準(zhǔn)地價(jià)的定義是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)的土地，根據(jù)土地實(shí)際收益狀況或各種用地類型的交易情況，按照合理利用土地資源和現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)的需要，分別評(píng)估出的商業(yè)、居住、工業(yè)、綜合等各類土地在某一日期上的法定最高年限使用的區(qū)域平均價(jià)格。2）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)（1）全域性。城市內(nèi)的任何一個(gè)區(qū)域的土地應(yīng)至少有一種用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)。（2）平均性?；鶞?zhǔn)地價(jià)反映的是一定時(shí)間一定區(qū)域內(nèi)土地收益或土地租金、價(jià)格的平均水平

6、。（3）差異性。同一區(qū)域內(nèi)的不同利用類型的土地有不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（4）有效性?；鶞?zhǔn)地價(jià)是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。（5）時(shí)效性?；鶞?zhǔn)地價(jià)僅反映一定時(shí)期的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（6）權(quán)威性?；鶞?zhǔn)地價(jià)的確定是政府組織有關(guān)專家組成的專門評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定得出的，并由政府部門審定、認(rèn)可和定期公布。3）基準(zhǔn)地價(jià)的作用（1）作為審核確定出讓金標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；（2）對(duì)征收地租進(jìn)行調(diào)控；（3）推動(dòng)拆遷評(píng)估、土地招標(biāo)拍賣、收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備等政策的實(shí)施；（4）為政府征稅提供客觀依據(jù)；（5）為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估提供參考依據(jù)；（6）引導(dǎo)市場(chǎng)，為投資者提供市場(chǎng)信息。4）基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估原則（1）相似性原則劃分地價(jià)段時(shí)要堅(jiān)持用途相似、地段相連、地價(jià)

7、相近的原則，根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，調(diào)查評(píng)估出各地價(jià)段在某一評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 （2）時(shí)點(diǎn)原則 評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)是以評(píng)估時(shí)點(diǎn)實(shí)際存在的土地利用現(xiàn)狀為主，根據(jù)這一時(shí)點(diǎn)反映土地收益高低和支付地租、地價(jià)能力，評(píng)估出其基準(zhǔn)地價(jià)。（3）現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合的原則 土地級(jí)別和各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定主要以現(xiàn)狀條件為主，同時(shí)考慮近期實(shí)施的城市規(guī)劃條件。（4）主導(dǎo)因素原則 分析對(duì)土地收益起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素對(duì)土地級(jí)別和地價(jià)水平的影響。（5）綜合影響原則（6）市場(chǎng)分析原則（7）定性與定量相結(jié)合的原則 10.2.2 評(píng)估思路現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的思路是按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和城鎮(zhèn)土地

8、估價(jià)規(guī)程的要求，遵循同一市場(chǎng)范圍內(nèi)，土地使用價(jià)值相同、等級(jí)一致的土地，具有同樣的市場(chǎng)價(jià)格的原理，以及“以土地分等定級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價(jià)格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，在同一土地界別或類型區(qū)域中，從土地使用者收益、土地市場(chǎng)中的地租和市場(chǎng)交易價(jià)格入手，估算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，從而得出基準(zhǔn)地價(jià)，并建立相應(yīng)的因素修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的使用年限一般是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年限，而估價(jià)宗地的使用年限可能有所不同，因此需進(jìn)行修正。10.2.3

9、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法概念是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)價(jià)成果，按照替代原則，將估價(jià)宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)匦拚?，從而求取估價(jià)對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。2）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路該方法的實(shí)質(zhì)是一種比較法，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，編制各因素修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表。當(dāng)某宗地在出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租時(shí)，估價(jià)人員對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、土地的個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和分析，對(duì)照因素修正表數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)叵禂?shù)修正，就可以很快地得出評(píng)估宗地的價(jià)格 。基準(zhǔn)地價(jià)

10、修正法的計(jì)算公式表示如下：公式中，Ki表示區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)，該系數(shù)可從基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表中查到 3）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的程序基準(zhǔn)地價(jià)修正法的程序如圖101所示。（1）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果相關(guān)資料（2）確定修正系數(shù)表（3）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素制定待估宗地修正系數(shù)調(diào)查宗地地價(jià)影響因素確定修正系數(shù)表收集整理土地定級(jí)估價(jià)成果確定待估宗地使用年期修正系數(shù)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)確定容積率修正系數(shù)評(píng)估宗地價(jià)格圖101 基準(zhǔn)地價(jià)修正法程序（4）制定待估宗地修正系數(shù)按照每個(gè)因素的指標(biāo)值，查找相對(duì)應(yīng)的用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，得出該因素的修正系數(shù)，對(duì)所有影響宗地的因素進(jìn)行同樣處理，即得到宗修正系數(shù)。

11、某宗地的總修正系數(shù)計(jì)算公式如下：公式中，k表示某宗地所有低價(jià)影響因素總修正值； Ki表示為宗地在第i個(gè)因素條件下的修正系數(shù)； N表示因素個(gè)數(shù)。5）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)在基準(zhǔn)地價(jià)中對(duì)應(yīng)的使用年期是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期不同，因此有必要進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)計(jì)算公式如下：在公式中， y表示宗地使用年期修正系數(shù) R表示土地還原率 m表示待估宗地可使用年期 n表示該用途法定最高出讓年期（6）確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)土地市場(chǎng)土地的價(jià)格水平隨著時(shí)間的變化而有所變化，因此在進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須進(jìn)行估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正，把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)

12、水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)上來(lái)。（7）確定容積率修正系數(shù)土地容積率是土地上的建筑總面積與土地面積的比率。分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率。是個(gè)重要的修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率。土地的容積率對(duì)地價(jià)的影響非常大，因而，一定要注意容積率的修正，必須將區(qū)域的平均容積率下的地價(jià)水平修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。（8）評(píng)估宗地價(jià)格宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他修正系數(shù) 4）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的使用范圍（1）適用于已經(jīng)完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果。（2）基準(zhǔn)地價(jià)修正

13、法可在較短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大批量的宗地地價(jià)評(píng)估。（3）該方法在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而是一種輔助方法。10.3 路線價(jià)評(píng)估10.3.1 基本原理通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上多宗土地的平均單價(jià)并標(biāo)定于特定街道示意圖上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)法又稱為路線價(jià)估價(jià)法，是根據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)字方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。路線價(jià)法涉及到以下幾個(gè)概念：1）標(biāo)準(zhǔn)宗地。在城市的一定范圍中，根據(jù)街道現(xiàn)狀、公共設(shè)施的相似程度、房屋的疏散密集程度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿城市主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等

14、在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。2）標(biāo)準(zhǔn)深度。在城市中，隨著土地道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度稱為街道地的標(biāo)準(zhǔn)深度。3）里地線。標(biāo)準(zhǔn)深度的連線稱為里地線。里地線與街道之間的區(qū)域稱為臨街地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。4）深度指數(shù)修正表。以道路中心線為基準(zhǔn)，按距離道路中心線的變化情況編制的地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)修正表。5）路線價(jià)區(qū)段。以街道為單位，將宗地各方面情況接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評(píng)價(jià)區(qū)域，稱為路線價(jià)區(qū)段。路線價(jià)法是在各標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上分析宗地低價(jià)與受影響地價(jià)的臨街深度等喲尿素的相關(guān)關(guān)系，從而估算其他宗地低價(jià)。該方法認(rèn)為城市內(nèi)各宗地價(jià)格的高

15、低隨著距離道路中心線的遠(yuǎn)近程度的增加而遞減；宗地越接近道路中心線，土地的利用價(jià)值就越大，土地價(jià)格就越高；距離道路中心線越遠(yuǎn)，土地利用價(jià)值就越小。所以，路線價(jià)法與市場(chǎng)比較法近似，路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)位因素和個(gè)別因素的修正，路線價(jià)法的基本原理是替代原理和區(qū)位理論，是這些理論的實(shí)際運(yùn)用。路線價(jià)法基本計(jì)算公式可表示為： 宗地價(jià)格=路線價(jià)深度百分比率宗地面積 （106）路線價(jià)法的應(yīng)用較復(fù)雜，宗地名稱較多，如里地、袋地、臨街地、街角地等，掌握這些名稱及所處的臨街位置對(duì)于土地估價(jià)很有必要，如圖10-2所示。 里地袋地臨街地街角地里地線標(biāo)準(zhǔn)深度路線價(jià)為3000元（正

16、街道）圖10-2 各宗地名稱示意圖路線價(jià)為2000元（旁街）10.3.2 估價(jià)步驟路線價(jià)的操作程序如圖10-3所示。 劃分路線價(jià)區(qū)段計(jì)算各地塊的價(jià)格設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度確定路線價(jià)制作深度百分率表圖10-3 路線價(jià)操作程序1劃分路線價(jià)區(qū)段具有同一路線價(jià)的地段，我們稱為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。在城市中，一條街道上兩個(gè)十字路口之間的部分可看作便捷度相當(dāng)，通常劃分為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。有時(shí)也將多個(gè)十字路口之間的路段合并為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。也有這種情況，一條道路上，如一側(cè)的繁華程度與對(duì)面有顯著差異時(shí)，一般以道路中心線為分界線，將兩側(cè)分別視為一個(gè)區(qū)段，設(shè)定兩種不同的路線價(jià)。2設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度標(biāo)準(zhǔn)深度一般是一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土

17、地深度的眾數(shù)。譬如，某一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地深度大多數(shù)為30米，則30米為該路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)深度；如某一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地深度多數(shù)為40米，則40米為該路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)深度。標(biāo)準(zhǔn)深度線的實(shí)質(zhì)是臨街土地的分界線，又有里地線之稱。美國(guó)以30.8米為標(biāo)準(zhǔn)深度，日本以16.36米為標(biāo)準(zhǔn)深度，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以18米為標(biāo)準(zhǔn)深度。3確定路線價(jià)是指在路線價(jià)區(qū)段上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的平均單位地價(jià)。一般采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法分別求其單位地價(jià)，并加以平均來(lái)測(cè)算路線價(jià)。臺(tái)灣以每平方米為單位面積來(lái)計(jì)算路線價(jià)；美國(guó)則是以寬1英英尺、深100英尺（1英尺=0.3048米）條形地作為單位面積來(lái)計(jì)算路線價(jià)；日本是以寬3.

18、63米、深16.36米的長(zhǎng)方形土地作為標(biāo)準(zhǔn)宗地。在選取標(biāo)準(zhǔn)宗地時(shí)應(yīng)考慮在土地用途、容積率、土地使用年限、土地生熟程度方面具有該路線價(jià)區(qū)段的代表性。4制作深度百分比率表深度百分率又稱為深度指數(shù)，是同一地塊各部分地價(jià)隨臨街深度變化的程度，是一個(gè)相對(duì)數(shù)。在制作深度百分率時(shí)應(yīng)遵循這樣的原則：地塊的各部分價(jià)值遠(yuǎn)離街道的程度而有遞減趨勢(shì)，也就是說(shuō)，深度越深，土地價(jià)值就越低。制作深度百分率表方法有四三二一法則、蘇馬斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。1）四三二一法則該法則是將100英尺的標(biāo)準(zhǔn)深度臨街地劃分為四等分，臨街的第一個(gè)25英尺土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，第二個(gè)25英尺的土地，價(jià)值占總價(jià)值的30%，第三個(gè)2

19、5英尺的土地，價(jià)值占總價(jià)值的20%，第四個(gè)25英尺的土地，價(jià)值占總價(jià)值的10%。如72英尺的臨街地，因其處于第三個(gè)25英尺范圍內(nèi)，其價(jià)值為40%+30%+20%=90%。如果臨街宗地深度超過(guò)100英尺，則可以用九八七六法則來(lái)補(bǔ)充，也就是說(shuō)，超過(guò)100英尺的第一個(gè)25英尺的土地價(jià)值為9%，第二個(gè)25英尺價(jià)值為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%。【例10-1】 圖10-4 各宗地深度與寬度示意A、B、C、D、E五塊宗地的深度與寬度如圖104所示，路線價(jià)為2000元/平方英尺，試求取各宗土地的價(jià)格。 路線價(jià)=2000元/平方英尺1520453072409540115單位：英尺ACBDE

20、50圖104 某宗地狀況圖【解】各宗地價(jià)格求取過(guò)程如下： Va=200040%20=1600元 Vb=2000(40%+30%)30=4200元 Vc=2000（40%+30%+20%）40=7200元 Vd=2000(40%+30%+20%+10%)40=8000元 Ve=2000(100%+9%)50=10900元值得注意的是，在四三二一法則中，土地總價(jià)應(yīng)等于路線價(jià)深度價(jià)格修正率寬度，而不是宗地的面積。2）霍夫曼法則、蘇馬斯法則和哈柏法則霍夫曼法則認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，最初的50英尺的土地價(jià)值應(yīng)占土地路線價(jià)的2/3，并分析計(jì)算了最初的25英尺占土地路線價(jià)的37.5%，50英尺時(shí)

21、占土地路線價(jià)的66.7%，75英尺時(shí)占土地路線價(jià)的87.7%，100英尺時(shí)占路線價(jià)的100%。譬如，路線價(jià)為2000元，深度為65英尺的宗地，其單價(jià)應(yīng)為200087.7%=1754元。蘇馬斯法則認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，前50英尺占土地路線價(jià)的72.5%，后50英尺占土地路線價(jià)的27.5%，如再深50英尺占土地路線價(jià)的15%。按照蘇馬斯法則，在路線價(jià)為2000元的情況下，深度為65英尺的地塊，單價(jià)為2000100%=2000元。哈柏法則認(rèn)為，一宗土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。深度百分率是地塊深度的平方根與標(biāo)準(zhǔn)深度的平方根的百分比。公式如下：【例102】標(biāo)準(zhǔn)深度為180英尺的土地，路

22、線價(jià)為15000元，則某宗土地寬度為20英尺，深度為120英尺的臨街土地價(jià)值為多少？【解】按哈柏法則的計(jì)算公式，該土地的深度百分率故該宗土地的價(jià)值為1500082%20=246000元10.3.3 適用對(duì)象及條件 通常的土地估價(jià)方法僅僅適用于單宗土地的估價(jià)，路線價(jià)法可同時(shí)對(duì)大量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于土地重劃、土地課稅、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。這種方法僅僅適用于城市土地估價(jià)。路線價(jià)法適用于街地，主要用于商業(yè)繁榮區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地的排列整齊的區(qū)位和城市；路線價(jià)法要求有較多的交易實(shí)例，并且土地市場(chǎng)要規(guī)范；路線價(jià)法能快速評(píng)估多宗土地

23、；路線價(jià)法的評(píng)估精度與路線價(jià)及修正體系密切相關(guān) 。10.3.4 路線價(jià)應(yīng)用舉例我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開(kāi)展路線價(jià)估價(jià)法較早，方法應(yīng)用較為成熟，僅以臺(tái)灣地區(qū)路線價(jià)的操作為例進(jìn)行介紹。1臨街地價(jià)格的計(jì)算臨街地深度未達(dá)里地線，每平方米的土地價(jià)格根據(jù)其深度，并按表103的深度百分率修正 表103 臺(tái)灣省臨街地深度百分率表臨街深度（米）h44h88h1212h1616h18深度百分率（%）13012512011010040【例103】某宗臨街地，其有關(guān)的臨街深度見(jiàn)圖105中的標(biāo)準(zhǔn)，路線價(jià)為4000元/平方米，分別求取各宗土地的單價(jià)。路線價(jià)=2000元/平方米13517210ACBDE15圖10-5 臨街地示意圖【解

24、】VA=2000110%=2200元/平方米VB=2000100%=2000元/平方米VC=2000130%=2600元/平方米VD=2000120%=2400元/平方米VE=2000110%=2200元/平方米A10.5mB16.5mC9m路線價(jià)為3560元/平方米圖10-6 臨街地示意圖【解】求取過(guò)程如下：（1）平行邊與臨街線垂直：以兩邊中點(diǎn)的連線為其臨街深度，并按照表103所列深度進(jìn)行百分率修正。（2）平行邊與臨街線一致：因臨街邊較長(zhǎng)，利用價(jià)值高，以一成加價(jià)修正。（3）平行邊與臨街線一致：臨街邊較短，利用價(jià)值較低，計(jì)算后一成減價(jià)修正。【例104】有三宗臨街地，其臨街深度見(jiàn)圖106，試求各

25、宗地土地的單價(jià)。 VA=3560120%=4272元/平方米 VB=3560100%（1+0.1）=3916元/平方米 VC=3560120%（10.1）=3844.8元/平方 2街角地價(jià)格的計(jì)算街角地的價(jià)格一般以價(jià)格高的街道為正街，臨街深度按深度百分率計(jì)算單價(jià)外，還應(yīng)考慮旁街地價(jià)。加計(jì)的辦法是以縱橫臨街的交叉點(diǎn)起，每隔4.5米為一個(gè)等級(jí)，依序按下列成數(shù)予以加成：宗地在省轄市地區(qū)：1）正旁街道路線價(jià)每平方米未達(dá)到新臺(tái)幣（以下均同）2萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元或1萬(wàn)元者，根據(jù)具體情形適當(dāng)加旁街路線價(jià)，但以不超過(guò)一成為原則。2）正旁街道路線價(jià)每平方米為2萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元或者1萬(wàn)元以上而有益或者兩者未達(dá)4萬(wàn)元

26、者，應(yīng)依順序考慮增加旁街道路線價(jià)的二成、一成。3）正旁街道路線價(jià)每平方米均為4萬(wàn)元、3萬(wàn)元或者2萬(wàn)元以上者，應(yīng)該根據(jù)順序增加旁街道路線價(jià)三成、二成、一成?！纠?05】某省轄市地區(qū)的正方形街角地，其路線價(jià)如圖107所示。試求該街角地中各部分的單價(jià)。3m 4.5m 4.5m12mCBA正街路線價(jià)為56000萬(wàn)元/平方米旁街路線價(jià)為48000元/平方米圖10-7 街角地示意【解】因?yàn)檎趾团越值缆肪€價(jià)均達(dá)到4萬(wàn)元以上，因此按照順序加計(jì)旁街道路線價(jià)的三成、二成和一成。臨街深度百分率查表103。VA=56000110% 30%=76400元/平方米VB=56000110% 20%=71200元/平方米V

27、C=56000110% 10%=66400元/平方米3兩面臨街宗地的計(jì)算兩面臨街宗地深度在36米以下的，應(yīng)該以其中間線分前后兩部分，分別按照該宗地的深度計(jì)算其臨街價(jià)格或按照兩面路線價(jià)的高低確定各自的影響深度，再分別按照深度計(jì)算其臨街宗地的價(jià)格?！纠?06】有一宗地兩面臨街見(jiàn)圖108，試求該宗地的單價(jià)。路線價(jià)為3500元/平方米路線價(jià)為2800元/平方米中間線15米15米圖10-8 兩面臨街地示意圖【解】計(jì)算過(guò)程如下：V=2800110%0.5 110%0.5 =3475元/平方米4袋地的計(jì)算袋地估價(jià)分為以下三種情況：1）袋地的單價(jià)根據(jù)它的深度起訖，按照袋地臨街深度百分率表104種提供的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)

28、行估價(jià)。深度百分率%訖點(diǎn)深度m表104 袋地深度指數(shù)表h4米4h88h1212h1616h18h4米78777573704h8757471688h1272696612h16666316h18602）袋地形狀有平行四邊形、梯形、三角形，其起訖深度參照臨街地的估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算。3）宗地位置跨里地線者，單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均進(jìn)行估價(jià)?！纠?07】有五宗袋地，如圖109，試評(píng)估各宗土地的單價(jià)。18m4m14m7m12m6m15m7m14m22m里地線16m路線價(jià)3000元/平方米圖10-9 袋地示意圖【解】VA=300071%=2130元/平方米VB=300071%（1+0.1）=2

29、343元/平方米VC=300071%(1-0.1)=1917元/平方米VD=300069%=2070元/平方米VE=300063%0.6 40%0.4=1614元/平方米注：逆三角形的起點(diǎn)為（7+16）/2。10.4 高層建筑地價(jià)分?jǐn)?0.4.1 意義及必要性 隨著人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化的需要，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和土地的稀缺性，高層建筑在民用建筑中占用主導(dǎo)地位，土地價(jià)格立體空間化發(fā)展趨勢(shì)明顯。高層建筑物產(chǎn)權(quán)多樣化，以及用途多樣化已經(jīng)成為了高層建筑的一個(gè)明顯的特點(diǎn)。譬如某大廈地下兩層為車庫(kù)，裙樓四層為購(gòu)物、茶飲，五層到三十層為公寓，該大廈產(chǎn)權(quán)為很多的使用者和所有者擁有，而該宗土地只有一塊，當(dāng)

30、該高層建筑的開(kāi)發(fā)商出售了部分單元后，該宗土地的使用權(quán)的相應(yīng)部分產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即轉(zhuǎn)移到了購(gòu)買者手中。而當(dāng)土地使用權(quán)到期，需要續(xù)期時(shí)，該大廈的產(chǎn)權(quán)人需要向國(guó)家補(bǔ)交地價(jià)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照共有該塊土地使用權(quán)份額分?jǐn)傃a(bǔ)交地價(jià)。高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偸欠窈侠恚P(guān)系到該高層建筑每個(gè)產(chǎn)權(quán)人的利益，因而科學(xué)合理的界定分?jǐn)偟貎r(jià)的內(nèi)涵，全面分析影響分?jǐn)偟貎r(jià)的影響因素，最后確定合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行地價(jià)分?jǐn)偂？茖W(xué)合理的高層建筑地價(jià)分?jǐn)?，既維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，又維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定，具有現(xiàn)實(shí)意義。10.4.2 待分?jǐn)偟慕ㄖ貎r(jià) 房地產(chǎn)之所以具有保值增值的經(jīng)濟(jì)特性，是源于城市土地的稀缺性，使土地由一種資源變成了一種資產(chǎn)。1）靜態(tài)地價(jià) 靜態(tài)地價(jià)是指將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)格作為待分?jǐn)偟牡貎r(jià)。靜態(tài)地價(jià)是假定地價(jià)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)的取得到建筑物建成后房地產(chǎn)的出售這段時(shí)間內(nèi)是靜止?fàn)顟B(tài)。2）動(dòng)態(tài)地價(jià)是以開(kāi)發(fā)建成后房地產(chǎn)的實(shí)際或接近實(shí)際的售價(jià)扣除有關(guān)的成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)后的剩余，作為待分?jǐn)偟牡貎r(jià)。動(dòng)態(tài)地價(jià)計(jì)算公式如下：該公式計(jì)算地價(jià)避免了靜態(tài)地價(jià)的缺點(diǎn)，以其作為待分?jǐn)偟牡貎r(jià)更符合實(shí)際情況。 10.4.3 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟挠绊懸蛩赝桓邔咏ㄖ镏?，確定各層建筑單位價(jià)格時(shí)，除成本外主要考慮樓層和朝向兩項(xiàng)因素，因不同的樓層和朝向，對(duì)各個(gè)建筑單元