1、本錢核算方法唐 刖言本錢核算指導是地產(chǎn)企業(yè)本錢管理中不可或缺的重要組成局部其作 用是明確本錢中各科目的的分類及本錢在各個業(yè)態(tài)之間的分攤方法本錢如何分到各個科目可能大家都沒有什么疑問，但為什么要分到具 體科目？如何分配？以及這樣分配的底層邏輯即便很多從事本錢管 理工作多年的人也未必講的清楚今天就跟大家講講本錢核算的相關知識尤其是為什么這么約定的底 層邏輯，可以更好的理解核算指導并牢記核算方法題綱首先說明一點，本錢的分攤方式?jīng)]有絕對的對或者錯，只能說是相對 合理，比方土地本錢的分攤，有的城市稅務清繳是按占地面積分攤, 而有的城市是按照建筑面積分攤（雖然稅務有規(guī)定，但是一般是可以 溝通的，只要說明其

2、合理性即可）從合理角度考慮，土地本錢的分攤建議按照各業(yè)態(tài)的占地面積分攤, 這樣更能表達誰受益誰分攤的原那么，另外還有其更深層次的原因我們知道低密度的產(chǎn)品往往售價更高，而在高低配的工程中，低密度 產(chǎn)品意味著其占地面積多那么如果按照占地面積分攤也就意味著給 低密度高售價的產(chǎn)品可以多分攤土地本錢，可以相應平衡工程各業(yè)態(tài) 之間的利潤率，這才是按照占地面積分攤的深層次原因另外一個工程如果多期開發(fā)，如果不按照各期的占地面積分攤，而是 按照建筑面積分攤很可能出現(xiàn)一個分期要承當其紅線外其他地塊的 土地本錢，不管是從稅務清繳角度還是從常理而言都是不合理的但是如果按照占地面積分攤就會遇到不少實際上的困難，因為一個

3、項 目中不同業(yè)態(tài)占用的土地面積往往沒有明確的界限還存在一些綜合 業(yè)態(tài)（如底商與高層重疊）更不好明確。為了解決這一問題我們需要在核算指導中約定具體的占地面積計算 方式：土地本錢假設能直接歸屬本錢核算對象的，可將相應局部土地本錢直接 計入特定的本錢核算對象中；假設不能直接歸屬，那么通過設定分攤方法 計入相應本錢核算對象，方法如下：分期開發(fā)的先根據(jù)各期占地面積將土地本錢分攤至各期； 一個建造期內(nèi)各業(yè)態(tài)的對應布置，土地出讓金應首先按總圖將各 業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)同一樓棟有兩個或以上的業(yè)態(tài)時可先將其視為一個 組合業(yè)態(tài)）的占地面積分攤至各業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)。相鄰業(yè)態(tài)間假設有道 路那么以道路中心線切分各業(yè)態(tài)的占地面積

4、假設無那么以相鄰業(yè)態(tài)中間線 為占地界線。（該步驟分攤后的業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)占地面積簡稱業(yè)態(tài)分 塊面積） 對于組合業(yè)態(tài)分攤的業(yè)態(tài)分塊面積，土地分攤步驟如下：先從平 面將該分塊面積切分成多種業(yè)態(tài)重疊局部樓座占地、單一業(yè)態(tài)樓座占 地、公共占地。多種業(yè)態(tài)重疊局部樓座占地需按重疊局部對應的可售 面積分攤；單一業(yè)態(tài)樓座占地歸本業(yè)態(tài)；公共占地按受益原那么進行分 攤，如底商，從小區(qū)外部進入，那么分攤對應外部公共局部土地，如住 宅單元從小區(qū)內(nèi)部進入，園區(qū)內(nèi)景觀為住宅服務，那么住宅分攤內(nèi)部公 共局部土地。如受益不明確，按地上可售面積分攤。當然以上只是一種劃分方式也可以按照各業(yè)態(tài)的容積率反算占地面 積，雖然這些占地面積

5、計算的方式不同，但對最終結(jié)果影響不大搞懂核算口徑和考核口徑有一個問題一直保守爭論，為了配合銷售而建造的售樓處、樣板間的 本錢到底是否要放在開發(fā)本錢中認為應該放入開發(fā)本錢的理由是這些都是實實在在的建筑本錢，且可 以做大本錢抵稅認為應該不應該放入開發(fā)本錢的理由是，這些是營銷使用的，應該放 入營銷費用其實以上的兩種觀點都沒錯之所以產(chǎn)生爭論是混淆了核算口徑和考 核口徑正確的做法應該是在核算時營銷設施建造費用依然放到開發(fā) 本錢中，可以抵稅；但在對營銷部門進行費用考核時，需要把營銷設 施發(fā)生的本錢計入其考核范疇地下車庫的處理方式地下車庫在本錢核算中是一個非常特殊的業(yè)態(tài)，說它特殊一方面是因為地下車庫是否有收

6、益（銷售或出租）各地政策不同，比 如很多城市地下車庫是有產(chǎn)權的可以進行買賣，即便沒有產(chǎn)權也是可 以通過長租的方式變相銷售而有的城市地下車庫是全體業(yè)主共有的, 不能收取費用（如深圳）另外一方面是因為地下車庫如果有收益，其收益水平差異巨大，比方 一線城市一個車位的售價很高，其利潤率甚至超過地上的業(yè)態(tài);而有 的地方售價很低，單就車庫而言利潤率低，甚至虧損，還有很多城市 地下車庫根本沒人要基于這些特殊性在對地下車庫進行本錢核算時也要根據(jù)各地的具體 情況進行區(qū)分對待有收益的地下車庫售價高，利潤率高的車庫：盡量多的分攤本錢售價低，利潤率低的車庫：減少本錢分攤，例如土地、前期、配套等的本錢不分攤給地下車庫；

7、 如果利潤還低，可考慮將局部地下車庫的建安本錢分攤給地上產(chǎn)品； 這樣做還有個底層邏輯地下車庫的本錢分攤利潤相對高的地上產(chǎn)品, 那么地上產(chǎn)品為了銷售不虧本（售價不低于保本售價）必然會提高銷 售價格那么工程地上產(chǎn)品的銷售就能應對地下車庫售價低甚至是銷 售不掉帶來的風險，也即先把本錢賣回來不可租售的地下車庫：做為配套分攤給可租售的產(chǎn)品統(tǒng)算還是細算還有一個經(jīng)常糾結(jié)的問題，就是除在對非建安本錢進行分攤時，是計 算完總額按規(guī)那么進行分攤，還是分別計算各個業(yè)態(tài)具體的費用以施工圖設計費用為例，各個業(yè)態(tài)的施工圖設計費是有差異的，如地 下車庫的設計費跟地上高層的設計費是不同的那么在進行本錢核算 時是算出施工圖設計

8、費后按照規(guī)那么分攤給各個業(yè)態(tài)（統(tǒng)算分攤）還是 具體業(yè)態(tài)具體計算（細算匯總）兩種方式最直觀的差異就是前者在匯總表中各業(yè)態(tài)的單方是一樣的, 后者在匯總表中各業(yè)態(tài)的單方有差異這兩種方式其實都是可以的，雖然有數(shù)據(jù)的差異，但差異不大，不同 的公司采用的方式不同，根據(jù)各自公司管理導向選擇即可03附錄：完整核算指導例如為了便于大家理解以及參照，以下把某標桿企業(yè)的本錢核算指導全文 摘錄給大家參考XX集團本錢核算指導1范圍2術語和定義可售面積規(guī)劃建筑面積建筑面積建筑用地面積本錢測算對象本錢核算對象本錢測算科目3原那么4本錢的測算對象確實定5本錢核算對象確實定6本錢費用的歸集與分配原那么1范圍本制度是土地本錢、建

9、造本錢的核算工作要求進行了明確和規(guī)范，是 開展此類本錢核算工作的制度依據(jù)。本制度適用于XX集團（下簡稱集團公司）內(nèi)全資、控股及受托 非控股經(jīng)營的開發(fā)工程。2術語和定義可售面積以產(chǎn)權面積口徑為準，可售建筑面積二地上可售面積+地下可售面積； 可售面積的數(shù)量來源：在取得預售許可面積之前，以研發(fā)設計面積為準。在取得預售許可面積但沒有取得產(chǎn)權實測面積，以預售許可面積為準。在取得產(chǎn)權實測面積后，以產(chǎn)權實測面積為準。建筑面積 依據(jù)施工圖及國標建筑面積計算規(guī)那么計算的工程面積。建筑用地面積 建筑或建筑群實際占用的土地面積，包括室外工程（如綠化、道路、停 車場等）的面積，其形狀和大小由建筑紅線加以控制。本錢測算

10、對象 是指結(jié)合工程的不同開發(fā)分期，能夠?qū)Ρ惧X進行單獨測算、計量成 本的建筑物或構筑物。本錢核算對象 是指按照受益和配比原那么,可將本錢費用進行歸集和分配的具體可租 售業(yè)態(tài)。本錢測算科目 是指本錢測算的各項內(nèi)容，主要包括土地本錢、前期工程費、市政基 礎設施（紅線內(nèi)）、建安本錢、配套設施費。3核算原那么誰受益誰分攤原那么；本錢優(yōu)先分攤到高附加值產(chǎn)品原那么；可租售核算原那么4.本錢測算對象對本錢影響大的業(yè)態(tài)、組成復雜的分局部項工程應視為測算對象, 進行單獨測算，主要包括：住宅：超高層、高層、小高層、洋房、別墅等；商業(yè)：底商、獨立商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓等；地下車庫：普通地下車庫（無論是否可售）、人防

11、地下車庫； 非經(jīng)營性公建：會所（無論是否可售）、地上車庫等；本錢測算對象確實定本錢測算對象的劃分應便于合同的拆分和費用的歸集，差異性 小的產(chǎn)品可合并作為同一測算對象，例如：14層高層和16層高層 可同作為高層處理。會所、地下車庫無論是否可售均應作為獨立測算對象對其本錢 組成進行測算；不同建筑業(yè)態(tài)之間共用結(jié)構的劃分說明：各層本錢按形劃分結(jié)構歸屬。即各層應包含頂板、梁、剪力墻及 柱；住宅/商業(yè)與車庫公用的墻、梁、柱歸屬住宅/商業(yè)，底板按照公 用墻范圍進行劃分；環(huán)境景觀工程應分別按照區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程、示范區(qū)環(huán) 境景觀工程、代征綠地環(huán)境景觀工程等應進行分項測算及管控； 5本錢核算對象本錢核算對象確實定

12、原那么可租售性原那么：是區(qū)分是否作為本錢核算對象的基本原那么。如 果某一類開發(fā)產(chǎn)品可以對外經(jīng)營租售，那么應當作為獨立的本錢核算對 象。定價差異原那么：在可租售性的前提下如果不同產(chǎn)品其預期租售 價格存在較大差異，那么應單獨作為核算對象。產(chǎn)品明顯差異原那么：在可租售性的前提下，如果產(chǎn)品在建筑上 存在明顯的差異從而可能導致其相應本錢差異較大時要分別作為成 本核算對象。本錢核算對象確實定方法各公司可根據(jù)以上本錢歸集對象確實定原那么，并結(jié)合工程實際情況, 按以下方法確定具體本錢核算對象。分期開發(fā)的工程，要分期核算。同一期內(nèi)，按照獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層、小高 層、高層、超高層、集中商業(yè)、底層商

13、業(yè)、公寓/soho、寫字樓、酒 店、可售車庫等不同的可租售產(chǎn)品類型劃分本錢核算對象。523在同一建筑物上假設有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫等不同功能的可售產(chǎn)品，應按功能劃分本錢核算對象。車庫的處理地下、半地下、及架空層車庫如當?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其可以租售，那么應 作為核算對象，計算其相應本錢。如當?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其不可租售, 那么應視為配套設施，單獨測算其本錢后，相應本錢全局部攤到可租售 產(chǎn)品中。525會所的處理假設可租售應作為本錢核算對象。明確約定所有權歸全體業(yè)主的會所，那么應視為配套設施，相應本錢應 該全局部攤到可租售產(chǎn)品中。混合性質(zhì)會所（局部可租售、局部為配套）應根據(jù)其可租售和不可

14、租 售局部建筑面積分別按前述兩種方式處理。教育及其他設施處理無償將產(chǎn)權移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權歸全體業(yè)主所 有的教育及其設施應作為公共配套本錢全局部攤?cè)肫渌勺馐郛a(chǎn)品 中。有償移交政府的教育及其它配套設施，應作為核算對象，核算本錢中 是否包括地價視購入土地時是否計入教育配套局部地價決定。產(chǎn)權屬于開發(fā)商的教育配套，應單獨作為本錢核算對象，按商業(yè)方式 處理；本錢核算對象的具體設置舉例參見下列圖XX工程一期二期三期獨株利空洋房小高層獨立商業(yè)6本錢費用的歸集與分配原那么土地本錢01核算指導的作用02核算指導中的秘密03附錄：完整核算指導例如01核算指導的作用核算指導是計算工程本錢的方法和依

15、據(jù)指導中明確各類本錢發(fā)生歸 集的科目并且明確各科目本錢歸集到各業(yè)態(tài)的規(guī)那么，可以說是目標成 本的總說明和總原那么核算指導中會明確目標本錢的具體科目，如土地本錢、前期本錢、建 安本錢、配套本錢、開發(fā)間接本錢等等同時對各科目包含哪些內(nèi)容進行了明確 具體科目劃分及科目包含內(nèi) 容大家可以參照目標本錢測算表2 .明確各科我們知道，一個工程的本錢除了總本錢外，還需要表達各個業(yè)態(tài)的成 本本錢核算指導的目的就在于明確如何將各種本錢分攤給各個業(yè)態(tài), 以形成企業(yè)規(guī)范的分攤方式，而不是各個工程自由發(fā)揮土地本錢假設能直接歸屬本錢核算對象的,可將相應局部土地本錢直接 計入特定的本錢核算對象中；假設不能直接歸屬，那么通過

16、設定分攤方法 計入相應本錢核算對象，方法如下：根據(jù)不同分期的用地面積進行分攤，在工程各期之間分攤?？?的用地面積必須和國土證面積一致，各期劃分的用地面積如果有國土 證以國土證面積為準如果沒有國土證以規(guī)劃設計圖紙中的用地面積 為準。同一分期、不同業(yè)態(tài)的土地本錢，按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的用地面積 進行分攤。假設當期內(nèi)各本錢歸屬對象單獨構成明顯組團，能較為準確劃分各自占 地面積時，那么按照各獨立組團的占地面積比分攤地價。假設無明顯組團的相鄰業(yè)態(tài)間假設有道路那么以道路中心線切分各業(yè)態(tài)的 占地面積，假設無那么以相鄰業(yè)態(tài)中間線為占地界線。假設無法進行占地面積劃分的，那么按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的理論容積率進行反 算，即：建

17、筑面積:理論容積率。特殊情況時也可按照可售面積進行分攤。代征道路、綠化用地，非經(jīng)營性配套公建用地（如：教育、科 技、文化、衛(wèi)生、體育等）不分攤土地出讓金。前期費用、建安工程費、市政基礎設施費、公用配套設施： 能夠分清本錢核算對象的本錢直接計入該本錢核算對象中的相應科 目；應由兩個或兩個以上的本錢核算對象負擔的費用，按照下表所示 分攤標準分攤計入各本錢歸屬對象：本錢項分搪原那么前期費用n1、存在跨期分攤的，先在整個工程中按各期地上可售面積比分攤到各期，再在當期中按各核算對象地上可售面積比分攤到各核算對象；e2、不存在跨期分攤的，按各核算對象地上可售面積比分攤到各核算對象。，建安工程費根據(jù)實際發(fā)生

18、直接歸屬產(chǎn)品類型市政基礎設施費Q1、存在跨期分攤的，先在整個工程中按各期地上可售面積比分攤到各期，再在當期中按各核算對象地上可售面積比分解悟核算對象；一2、不存在跨期分攤的，按各核算對象地上可售面積比分攤到各核算對象。配套設施費1、存在跨期分攤的，先在整個工程中按各期地上可售面積比分攤到各期，再在當期中按各核算對象地上可售面積比分攤到核算對象；，2、不存在跨期分攤的，按各核算對象地上可售面積比分搬到各核算對象。J3、不可售公用配套設施的核算與分攤：不可醯疊設施不管是否獨立建造，均 須格箕理安本錢按分攤至各分期、各業(yè)態(tài)。p4、地下車庫、人防車庫、地下室的核算與分攤對于地下車庫、人防車庫、地下室等

19、用于租售的地下局部，只歸集其自身 的建安本錢，其他費用分攤至其他可租售業(yè)態(tài).”慮地上地下各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的盈利水平,原那么上地下車庫利潤率要到達該分 期的些幽產(chǎn)品業(yè)態(tài)的平均利潤率.假設低于平均利潤率，應考慮將超出的成 本合理分攤至地上可售的各產(chǎn)品業(yè)態(tài)中,至少不能低于該分期地上利潤率最5、會造本錢中核算，但屬于營銷費用管理范疇的費用類別a|邢憎銷設施a）假設為1輛售樓處、樣板房，其土建、安裝、裝修（含設計費）等成 本，不得考慮殘值，全部屬于營銷費用；.,1b）假設為臨時體驗區(qū)景觀，其設計、采購及建造本錢，全部屬于建造成本； c）看房通道、銷售圍擋本錢屬于營銷費用。3實體營銷設施a)a)售樓處：令 假設

20、用會所作售樓處，土建、安裝及硬裝郢父屬于建造本錢；饕裝及后期整改費用，屬于營銷費用；。假設用商鋪作售樓處，土建、安裝及硬裝的屬于建造本錢；然裝及后期整改費用,屬于營銷費用;b)實體樣板間：硬裝局部屬于建造本錢；軟裝屬于營銷費用；非臨時的體驗區(qū)、示范區(qū)的景觀本錢，全部屬于建造本錢；但在銷 售過程中根據(jù)舉辦銷售活動或根據(jù)季節(jié)需要I臨時更換的草花，屬于 營銷費用。-04小結(jié)本錢核算指導是地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的基礎規(guī)定是規(guī)范企業(yè)本錢數(shù)據(jù) 的依據(jù)本錢核算要本著工程利益最大化的原那么 地產(chǎn)企業(yè)的本錢核算指導會有些不同，但絕大局部的內(nèi)容有趨同性例如：土地本錢按照各分期及各業(yè)態(tài)的占地面積分攤、前期本錢按照 各期及

21、各業(yè)態(tài)的計容建筑面積分攤、建安本錢按照各業(yè)態(tài)實際測算成 本歸集（地下車庫除外）等等土也本錢！前期費用 ！ J ；市政設施！ 建安費用某業(yè)態(tài)本錢02本錢核算指導的秘密.本錢為什么要分攤 在詳細講解核算指導內(nèi)涵之前我們要解決一個問題，本錢為什么必 須分攤給各業(yè)態(tài)呢，有總本錢、總收入，對工程的經(jīng)濟指標測算來 說不就夠了嗎？ 本錢分攤給各個業(yè)態(tài)出于以下幾個目的:合理規(guī)劃土地增值稅額度 我們知道，應納土增稅二增值額X稅率 增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-工程本錢后的余額 因而工程各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的利潤如果平均，繳納的稅費是最低的，尤其是 涉及工程存在繳稅計算方式不同的情況如一個工程中既有住宅又有 商業(yè)甚

22、至包含工業(yè)的情況是產(chǎn)品業(yè)態(tài)定價的參考市場上某個產(chǎn)品業(yè)態(tài)的售價不是唯一的某城市同區(qū)域同定位的高層, 有的定價5000元/m2 ,有的定價4800元/m2 ,而有的可能定價到 5500元/m2 （暫且不考慮開發(fā)商的品牌因素）那么到底定多少合適呢？除了限價政策外，保本售價是一個重要 的參考數(shù)據(jù)所謂保本售價指的是一個產(chǎn)品業(yè)態(tài)真實的本錢全本錢）, 例如，高層本錢5000元/m2 ,如果定價4800元/平米肯定是賣虧 了，定價5000元/m2就是保本,定價5500元/m2就是有利潤本錢管理的需要一個工程的本錢管理周期是很長的，如果僅僅只把控總本錢，那無 疑是粗放的，很容易出現(xiàn)拆東墻補西墻的情況，甚至開發(fā)過

23、程中都 說不清本錢到底是夠還是不夠，而很多本錢的發(fā)生合同是直接關聯(lián) 到具體產(chǎn)品業(yè)態(tài)，甚至具體建筑單元的，尤其是建造類的本錢，因 而本錢的合理分攤，是本錢動態(tài)管理是否有效的重要手段行業(yè)對標依據(jù)本錢對標是每個本錢人都會遇到的課題，也是非常頭痛的課題，如 果本錢不分攤到具體產(chǎn)品業(yè)態(tài)，那么只能比照工程的綜合單方本錢然而各個工程由于各種原因產(chǎn)品業(yè)態(tài)很難統(tǒng)一，而且各個產(chǎn)品業(yè)態(tài) 的占比也不完全一致，這就導致工程綜合本錢單方是沒有比照意義 的最好的方法就是大家來比擬一下各自工程高層的本錢，多層的本錢 等等，這就要求必須把本錢分攤給各個產(chǎn)品業(yè)態(tài)才有意義.本錢核算指導的原那么本錢核算指導有三個非常重要的原那么誰受

24、益誰分攤原那么這個原那么的意思是，在對本錢分攤時，按照這個本錢發(fā)生后哪個業(yè) 態(tài)收益就把本錢歸集到哪個產(chǎn)品業(yè)態(tài)優(yōu)先分攤到高附加值產(chǎn)品原那么 這個原那么的意思是，在對本錢分攤時，如果這個待分攤的本錢按照 收益原那么可以分攤給多個業(yè)態(tài)時，為了盡量拉平各產(chǎn)品的利潤，可 以將待分攤本錢多給售價高的業(yè)態(tài)分攤例如對于設計費的分攤，地上、地下業(yè)態(tài)都會發(fā)生設計費，但很多 城市地下車庫雖然有收益，但往往售價不高，利潤率很低甚至虧損, 而地上產(chǎn)品利潤率比擬高，那么這個時候，雖然地下車庫也發(fā)生設 計費，但在分攤的時候可以考慮將所有設計費分攤給地上業(yè)態(tài)，地 下車庫不分攤設計費可租售核算原那么這個原那么的意思是，在對本錢

25、分攤時，只分攤給可租售業(yè)態(tài)，既只 分攤給有銷售或租賃回報的業(yè)態(tài)，對于沒有收入的業(yè)態(tài)視為配套, 其本錢分攤給有收益的業(yè)態(tài).本錢核算指導中的秘密雖然基本上每個地產(chǎn)企業(yè)都會制定本錢核算指導，但對于很多本錢 人來說只是機械的套用，對于為什么這樣設置，為什么那樣規(guī)定其 實是不明白的本錢測算和本錢核算的差異本錢測算對象和本錢核算對象本錢測算對象是指結(jié)合工程的不同開發(fā)分期，能夠?qū)Ρ惧X進行單獨 測算、計量本錢的建筑物或構筑物。主要包括：住宅：高層、小高層、聯(lián)排等商業(yè)：底商、獨立商業(yè)、公寓等地下車庫：人防、非人防等非經(jīng)營類公建：無償建設的學校、歸全體業(yè)主的會所等本錢測算對象的劃分應便于合同的拆分和費用的歸集差異性小的產(chǎn) 品可合并作為同一測算對象，例如：14層高層和16層高層可同作 為高層處