1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc229633127 第一章 總 論 PAGEREF _Toc229633127 h 1 HYPERLINK l _Toc229633128 1.1項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc229633128 h 1 HYPERLINK l _Toc229633129 1.2項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc229633129 h 4 HYPERLINK l _Toc229633130 1.3結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc229633130 h 7 HYPERLINK l _Toc229633131 第二章 房地產(chǎn)市場需求分析

2、 PAGEREF _Toc229633131 h 9 HYPERLINK l _Toc229633132 2.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633132 h 9 HYPERLINK l _Toc229633133 2.2我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 PAGEREF _Toc229633133 h 12 HYPERLINK l _Toc229633134 2.3海南省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633134 h 13 HYPERLINK l _Toc229633135 2.4海南省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 PAGEREF _Toc229633135 h 15

3、HYPERLINK l _Toc229633136 2.5目標(biāo)人群與目標(biāo)市場分析 PAGEREF _Toc229633136 h 17 HYPERLINK l _Toc229633137 2.6項(xiàng)目價(jià)格定位 PAGEREF _Toc229633137 h 18 HYPERLINK l _Toc229633138 2.7市場SWOT分析 PAGEREF _Toc229633138 h 18 HYPERLINK l _Toc229633139 2.8市場營銷策略分析 PAGEREF _Toc229633139 h 21 HYPERLINK l _Toc229633140 2.9市場風(fēng)險(xiǎn) PAGER

4、EF _Toc229633140 h 23 HYPERLINK l _Toc229633141 2.10市場分析結(jié)論 PAGEREF _Toc229633141 h 23 HYPERLINK l _Toc229633142 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc229633142 h 24 HYPERLINK l _Toc229633143 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址和有利條件 PAGEREF _Toc229633143 h 25 HYPERLINK l _Toc229633144 4.1建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 PAGEREF _Toc229633144 h 25 HYPERLINK l

5、_Toc229633145 4.2場地現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633145 h 25 HYPERLINK l _Toc229633146 4.3工程地質(zhì)條件 PAGEREF _Toc229633146 h 25 HYPERLINK l _Toc229633147 4.4地形地貌 PAGEREF _Toc229633147 h 26 HYPERLINK l _Toc229633148 4.5氣候氣象 PAGEREF _Toc229633148 h 26 HYPERLINK l _Toc229633149 4.6供電條件 PAGEREF _Toc229633149 h 26 HYPER

6、LINK l _Toc229633150 4.7給排水條件 PAGEREF _Toc229633150 h 26 HYPERLINK l _Toc229633151 4.8交通運(yùn)輸條件 PAGEREF _Toc229633151 h 26 HYPERLINK l _Toc229633152 4.9通信條件 PAGEREF _Toc229633152 h 26 HYPERLINK l _Toc229633153 4.10環(huán)境保護(hù)條件 PAGEREF _Toc229633153 h 27 HYPERLINK l _Toc229633154 4.11當(dāng)?shù)厣鐣С謼l件 PAGEREF _Toc2296

7、33154 h 27 HYPERLINK l _Toc229633155 4.12法律支持條件 PAGEREF _Toc229633155 h 27 HYPERLINK l _Toc229633156 4.13征地、拆遷條件 PAGEREF _Toc229633156 h 27 HYPERLINK l _Toc229633157 第五章 項(xiàng)目總體布置 PAGEREF _Toc229633157 h 28 HYPERLINK l _Toc229633158 第六章 工程建設(shè)方案 PAGEREF _Toc229633158 h 30 HYPERLINK l _Toc229633159 6.1工程項(xiàng)

8、目組成 PAGEREF _Toc229633159 h 30 HYPERLINK l _Toc229633160 6.2建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc229633160 h 30 HYPERLINK l _Toc229633161 6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc229633161 h 32 HYPERLINK l _Toc229633162 6.4給排水設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc229633162 h 34 HYPERLINK l _Toc229633163 6.5通風(fēng) PAGEREF _Toc229633163 h 37 HYPERLINK l _Toc229633164

9、6.6電氣 PAGEREF _Toc229633164 h 37 HYPERLINK l _Toc229633165 第七章 節(jié)水節(jié)能措施 PAGEREF _Toc229633165 h 42 HYPERLINK l _Toc229633166 7.1節(jié)能措施 PAGEREF _Toc229633166 h 42 HYPERLINK l _Toc229633167 7.2節(jié)水措施 PAGEREF _Toc229633167 h 44 HYPERLINK l _Toc229633168 第八章 環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc229633168 h 45 HYPERLINK l _Toc2

10、29633169 8.1項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633169 h 45 HYPERLINK l _Toc229633170 8.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc229633170 h 45 HYPERLINK l _Toc229633171 8.3環(huán)境保護(hù)措施 PAGEREF _Toc229633171 h 46 HYPERLINK l _Toc229633172 8.4環(huán)境影響評價(jià) PAGEREF _Toc229633172 h 46 HYPERLINK l _Toc229633173 第九章 項(xiàng)目組織管理 PAGEREF _Toc2296331

11、73 h 47 HYPERLINK l _Toc229633174 9.1經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé) PAGEREF _Toc229633174 h 47 HYPERLINK l _Toc229633175 9.2勞動定員 PAGEREF _Toc229633175 h 47 HYPERLINK l _Toc229633176 9.3人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc229633176 h 48 HYPERLINK l _Toc229633177 9.4經(jīng)營方式 PAGEREF _Toc229633177 h 48 HYPERLINK l _Toc229633178 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGE

12、REF _Toc229633178 h 49 HYPERLINK l _Toc229633179 10.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc229633179 h 49 HYPERLINK l _Toc229633180 10.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 PAGEREF _Toc229633180 h 49 HYPERLINK l _Toc229633181 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo) PAGEREF _Toc229633181 h 50 HYPERLINK l _Toc229633182 11.1招投標(biāo)管理的原則及依據(jù) PAGEREF _Toc229633182 h 50 HYPERLINK l _

13、Toc229633183 11.2招標(biāo)內(nèi)容及范圍 PAGEREF _Toc229633183 h 51 HYPERLINK l _Toc229633184 11.3招標(biāo)方式 PAGEREF _Toc229633184 h 51 HYPERLINK l _Toc229633185 11.4招投標(biāo)活動的工作程序 PAGEREF _Toc229633185 h 51 HYPERLINK l _Toc229633186 第十二章 投資估算 PAGEREF _Toc229633186 h 53 HYPERLINK l _Toc229633187 12.1投資估算的范圍和依據(jù) PAGEREF _Toc22

14、9633187 h 53 HYPERLINK l _Toc229633188 12.2 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 PAGEREF _Toc229633188 h 54 HYPERLINK l _Toc229633189 12.3 項(xiàng)目建設(shè)期利息估算 PAGEREF _Toc229633189 h 55 HYPERLINK l _Toc229633190 12.4 流動資金估算 PAGEREF _Toc229633190 h 55 HYPERLINK l _Toc229633191 12.5 項(xiàng)目總投資估算 PAGEREF _Toc229633191 h 55 HYPERLINK l _Toc22963

15、3192 12.6 項(xiàng)目投資資金籌措和投資使用計(jì)劃 PAGEREF _Toc229633192 h 56 HYPERLINK l _Toc229633193 第十三章 財(cái)務(wù)評價(jià) PAGEREF _Toc229633193 h 57 HYPERLINK l _Toc229633194 13.1評價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc229633194 h 57 HYPERLINK l _Toc229633195 13.2 項(xiàng)目經(jīng)營收入和稅金、城建及教育附加估算 PAGEREF _Toc229633195 h 57 HYPERLINK l _Toc229633196 13.3 總成本費(fèi)用估算

16、 PAGEREF _Toc229633196 h 61 HYPERLINK l _Toc229633197 13.4 財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表（附后） PAGEREF _Toc229633197 h 63 HYPERLINK l _Toc229633198 13.5財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) PAGEREF _Toc229633198 h 64 HYPERLINK l _Toc229633199 13.6 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc229633199 h 67 HYPERLINK l _Toc229633200 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析評估 PAGEREF _Toc229633200 h 68 HYPERLINK

17、 l _Toc229633201 14.1 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 PAGEREF _Toc229633201 h 68 HYPERLINK l _Toc229633202 14.2 風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià) PAGEREF _Toc229633202 h 69 HYPERLINK l _Toc229633203 14.3 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 PAGEREF _Toc229633203 h 73 HYPERLINK l _Toc229633204 第十五章 研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc229633204 h 75 HYPERLINK l _Toc229633205 15.1結(jié)論 PAGERE

18、F _Toc229633205 h 75 HYPERLINK l _Toc229633206 15.2建議 PAGEREF _Toc229633206 h 75附表附圖附件第一章 總 論1.1項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)商 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司承辦單位概況名稱：海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司；住所：?？谑协偵絽^(qū)府城鎮(zhèn)下坎西路179號；法定代表人姓名：陳建華；注冊資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元；實(shí)收資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬元；公司類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、市場項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、自有房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、倉儲服務(wù)（危險(xiǎn)品除外）、倉庫租賃、冷藏庫

19、租賃經(jīng)營服務(wù)、五金交電、建筑材料、水暖器材、化工產(chǎn)品（專營除外）、日用百貨銷售、室內(nèi)外裝修裝飾工程、土石方工程、水電安裝、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣、養(yǎng)殖業(yè)（奶畜除外）、農(nóng)產(chǎn)品收購銷售。（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑證經(jīng)營）海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易加工為一體的多元性民營企業(yè)，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司自2001年成立以來，堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以現(xiàn)代企業(yè)管理制度為核心，不斷規(guī)范及完善企業(yè)內(nèi)部的各種經(jīng)營管理機(jī)制和經(jīng)營管理模式，不斷探索及總結(jié)適合公司發(fā)展的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了4800萬元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人才隊(duì)伍

20、。公司目前擁有各類中高級技術(shù)職稱人員多名。近幾年來，公司根據(jù)海南各地市場需求的發(fā)展趨勢，抓住難得的發(fā)展機(jī)遇，主動出擊，分別在?？?、定安等地進(jìn)行投資開發(fā)項(xiàng)目，取得了不錯的經(jīng)濟(jì)效果和社會效果。像在?？诃偵絽^(qū)投資建設(shè)的海南仙民農(nóng)產(chǎn)品交易市場項(xiàng)目就曾被瓊山區(qū)列為啟動建設(shè)的15個重點(diǎn)項(xiàng)目之一加以示范推廣。今后，公司將一如繼往，在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中進(jìn)一步提升企業(yè)資質(zhì)品位，增強(qiáng)企業(yè)活力，不斷地做大做強(qiáng)。編制依據(jù)1、國家及海南省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范；2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)第三版之要求；3、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南試行本；4、建設(shè)部2004年頒發(fā)的建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法；5、2002年國家關(guān)

21、于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；6、海南統(tǒng)計(jì)年鑒2007；7、五屆省政府第18次常務(wù)會原則通過的海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見；8、承辦單位提供的相關(guān)資料；9、本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。項(xiàng)目提出的背景與理由2003年以來，受益于亞熱帶氣候和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，除了海口、三亞外，瓊海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安縣等二線市縣房地產(chǎn)市場陸續(xù)啟動，發(fā)展勢頭良好，打破了?？?、三亞兩市的房地產(chǎn)市場一枝獨(dú)秀的局面。二線城市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，使海南省房地產(chǎn)市場區(qū)域性分布更加平衡，陵水、瓊海、五指山等等區(qū)域已經(jīng)成為島外購房者的青睞區(qū)域，并有逐漸擴(kuò)散到其它市縣的趨向。 海南優(yōu)美的

22、環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無疑問已經(jīng)成為中國大陸尤其是北方人士在海南購房的最主要理由。海南正在逐漸成為中國甚至整個東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。去海南買房度假，享受椰風(fēng)海韻的旖旎風(fēng)光，已經(jīng)成為很多現(xiàn)代人新的生活方式。海南城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市面貌的逐漸美化，城市建設(shè)水平和品位的不斷提高，大批配套完善、環(huán)境優(yōu)美的商品住宅小區(qū)的強(qiáng)力推出，極大地勾起了大陸人士的購買欲望。與此同時(shí)，隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長和居住觀念的轉(zhuǎn)變，多次置業(yè)、異地購房的潮流也已基本形成。大部分有條件的家庭和老年人均選擇了在異地購房養(yǎng)老和投資升值。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查，大陸主要大中城市有三成意向購房者想到省外置業(yè)，這些

23、客戶瞄準(zhǔn)的置業(yè)城市首選是北京，其次是是上海、海南和大連，置業(yè)的動機(jī)是為了在異地工作學(xué)習(xí)的子女生活方便，或者看好對方城市的居住環(huán)境和發(fā)展前景。各省欲在外地置業(yè)者多為經(jīng)濟(jì)收入偏高的群體，62.5的異地置業(yè)者屬于私營企業(yè)從業(yè)人員。 海南“度假天堂”的品牌越來越吸引島外人士的關(guān)注，海南樓盤越來越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購房區(qū)域中海南排在首位，沿海區(qū)域海南房最被看好，這個趨勢在“國際旅游島”建設(shè)中將更為增長。在各主要城市的每一個房地產(chǎn)展會現(xiàn)場，海南樓盤都是最閃耀的關(guān)注點(diǎn)。越來越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價(jià)值，正逐步把購房趨向轉(zhuǎn)向海南。海南的房產(chǎn)是奢侈品，可自用度假，升值潛力也大，到海南購房已經(jīng)

24、不僅是有錢人士的風(fēng)尚，很多普通工薪階層也加入了異地購房的消費(fèi)大潮。這使得除了三亞、?？谕猓偤?、文昌、定安等地的樓盤也受到廣泛關(guān)注，海南的二、三線區(qū)域正在成為海南樓市構(gòu)成的重要力量。戶型稍小、價(jià)格在每平方米3000元至4000多元的樓盤展會前，咨詢了解的人群絡(luò)繹不絕，海南環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。人們對宜居舒適環(huán)境的追求，使得國內(nèi)外富裕人士向以海南為代表的“陽光帶遷移”成為一種時(shí)尚，國際短暫的經(jīng)濟(jì)波瀾阻擋不了他們在海南購房置業(yè)的腳步。作為全國唯一的熱帶島嶼，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。在這種背景之下，業(yè)主提出了本項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃，正是順應(yīng)

25、天時(shí)、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目地點(diǎn)定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北側(cè) 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括3幢16層+1躍層商住樓、3幢11層+1躍層商住樓、1排二層臨街商業(yè)鋪面及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設(shè)施。1、總用地面積為18615平方米。2、擬建總建筑面積43559平方米。其中，商住建筑面積37873平方米，商鋪建筑面積3968平方米，架空層建筑面積1718平方米。3、建筑總占地面積3837平方米。4、建筑密度為20.60%,建筑容積率為2.34。5、綠化面積10923平方米，綠化率為58.68%。

26、6、道路、廣場、景觀、泳池及停車場等面積3857平方米，停車位90個。7、住宅樓總戶數(shù)：528戶主要建設(shè)條件1、政策條件2008年五屆省政府第18次常務(wù)會議原則通過的海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見中提出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時(shí)開始預(yù)征，而原來的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實(shí)際上可以讓企業(yè)的資金流動更有效益。該意見還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售收入的企業(yè)所得稅，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算。“下限”兩字，意味著部分房地產(chǎn)企業(yè)可以少交5%。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施與建設(shè)的重要保障。2、地

27、理位置條件本項(xiàng)目位于進(jìn)出定安縣的必經(jīng)之路見龍大道北端，交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。因此，在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢。3、電力、通訊、給排水條件本項(xiàng)目所在地屬于定安縣的新興城區(qū)塔嶺新城區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已日臻完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已趨齊全。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要。項(xiàng)目投入總資金及資金籌措項(xiàng)目總投入資金為8666.5萬元，其中：項(xiàng)目資本金5166.5萬元，占總投入資金的59.6%，主要用于購置土地、土地平整、配套基礎(chǔ)設(shè)施及樓

28、房建設(shè)，少部分用于建設(shè)期利息和流動資金；債務(wù)資金3500萬元，占總投入資金的40.4%，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設(shè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng) 目單位指 標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1項(xiàng)目用地面積186151.2建筑物總占地面積38371.3總建筑面積435591.4容積率2.341.5綠化率%58.681.6建筑密度%20.601.7總居住戶數(shù)戶5281.8停車位個902項(xiàng)目定員人153項(xiàng)目總投資萬元8666.53.1 建設(shè)投資萬元8406.73.2建設(shè)期利息萬元244.83.3流動資金萬元154資本金比例%59.65銷售(營業(yè))收入萬元13733房屋銷售期合計(jì)6

29、營業(yè)稅金及付加萬元741.6同上7土地增值稅萬元808.2同上8總成本費(fèi)用萬元9277.9同上9利潤總額萬元2905.3同上10總投資收益率%12.811資本金凈利潤率%14.112全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)12.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.9稅后12.2投資回收期年3.15稅后12.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元775.6稅后13資本金投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)13.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%32.313.2投資回收期年2.9813.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元876.914盈虧平衡點(diǎn)%7.7第3年1.3結(jié)論與建議結(jié)論本項(xiàng)目符合當(dāng)前改善城市住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需的國家政策及定安塔嶺新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時(shí)機(jī)良好，建設(shè)規(guī)

30、劃和工程方案均切實(shí)可行，本項(xiàng)目建成后，可加快定安縣的城市化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。建議建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時(shí)間立項(xiàng)建設(shè)，并做好以下幾個方面工作。1、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施后，要對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的“四制”要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2、考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中、工期較長和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。同時(shí)，

31、要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。3、為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國內(nèi)外市場。 4、建議承辦單位抓緊時(shí)間立項(xiàng)、建設(shè)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。第二章 房地產(chǎn)市場需求分析2.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2008年我國房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金

32、融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價(jià)自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價(jià)出現(xiàn)下降。2008年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下三個特征：1、房屋交易量持續(xù)下降2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。111月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由12月份的4.2%降為111月份的18.3%。40個重點(diǎn)城市中，有1/4的

33、城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括南寧、寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時(shí)，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負(fù)增長局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個百分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。2008年11

34、0月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5%。2008年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。111月，商品房新開工面積為84289.51萬平方米，同比增長5.4%，增幅比去年同期減少17.5個百分點(diǎn)；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%，增幅比去年同期減少5.3個百分點(diǎn)；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%，增幅比去年同期減少2.4個百分點(diǎn)。 3、房價(jià)出現(xiàn)近10年

35、來首次下降各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房價(jià)出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價(jià)格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。2008年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中，1季度供

36、給增長增加，需求增長減緩，房價(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價(jià)同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價(jià)出現(xiàn)下跌；3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價(jià)出現(xiàn)首次下跌；4季度房價(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。14各季度70大中城市房價(jià)變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%和環(huán)比下降1.3%。4、各地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅均有所下降2008年，東中西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都有所減少。110月，東部、中部和西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為14207.31億元、4961.04億元、4749.35億元，分別同比增長20%、36

37、.1%、28.2%，增幅分別減少6.3個、4.5個和11.8個百分點(diǎn)。2008年東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降圖注：資料來源于國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫。2.2我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測2009年，我國房地產(chǎn)市場走勢仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是2009年宏觀經(jīng)濟(jì)仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺。在3季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房價(jià)將會止跌企穩(wěn)。未來兩年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，

38、出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行（一季度我國GDP同比增長僅為6.1%），外資撤離。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振，企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。另一方面是利好因素。國際方面，主要國家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心很大，2008年11月“4萬億投資計(jì)劃”的出臺，表明國家促內(nèi)需保增長的力度將超過1998年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的措施，“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析，2008年

39、10月22日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開始?？梢?，利空與利好同時(shí)存在，將同時(shí)影響著我國房地產(chǎn)市場的投資和交易。但從總趨勢來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)

40、的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個方面以外，我國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。以上三個方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，對于諸多房產(chǎn)商來說，現(xiàn)在仍然是一個千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對我國房地產(chǎn)前景保持樂

41、觀。2.3海南省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、風(fēng)景這邊獨(dú)好自2007年的下半年以來，全國一線房地產(chǎn)市場如北京、上海、廣州、深圳等地，紛紛走出了一波房地產(chǎn)市場大幅下滑的行情。但在此階段，海南樓市基本保持了平穩(wěn)態(tài)勢。2007年下半年到2008年3月間，全國房地產(chǎn)市場哀鴻遍野的時(shí)候，海南樓市購銷兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升。影響所及，在國家發(fā)改委按月公布的全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)表上，海口房價(jià)同比漲幅連續(xù)保持了一年的全國領(lǐng)先位置。即使到了2008年的下半年，全球金融危機(jī)波及中國樓市，海南也出現(xiàn)市場銷售量徘徊乃至小幅下降時(shí)，海口和三亞的房價(jià)依然平穩(wěn)。2、投資銷售兩旺2008年，海南省房地產(chǎn)完成投資189.3

42、1億元，同比增長48.4%。全省商品房施工面積1390.52萬平米，同比增長17%，商品房竣工面積233.32萬平米，商品房累計(jì)銷售面積336.99萬平米，同比增長7.8%，商品住房累計(jì)銷售金額171.12億元，同比增長39.5%。繼續(xù)成為我省固定資產(chǎn)投資增長速度最快、上繳利稅增長最快的重要支柱產(chǎn)業(yè)。值得一提的是，除海口、三亞外，島內(nèi)一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長，市場走勢良好。3、促銷成績斐然為進(jìn)一步促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，省建設(shè)廳決定2008年底和今年初，到西北、華北、華東等地組織房地產(chǎn)業(yè)宣傳推介和商品房展銷活動。2008年

43、11月，該廳組織房地產(chǎn)企業(yè)在北京參展“第七屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會”，是該廳系列推介活動的第一站。海南省還在會上舉行了整個展會期間唯一一場推介會，吸引了包括境外媒體在內(nèi)的近80家新聞單位與會。2008年12月，省建設(shè)廳又組織了近50家大型開發(fā)商，在2008年第24屆中國上海房地產(chǎn)展示交易會上集中亮相。由于品質(zhì)好、促銷到位，海南樓盤在上海房交會上成績不俗。與此同時(shí)，我省還面向潛在客戶，全力組織島內(nèi)展銷會，組織島外購房團(tuán)來海南，其中尤以海南日報(bào)今年春節(jié)在三亞舉行的房展會效果為佳，現(xiàn)場售房136套，成交金額8160萬元，消費(fèi)者意向登記購房638套，合計(jì)金額3.19億元。2.4海南省房地產(chǎn)市場未來走勢

44、預(yù)測海南省房地產(chǎn)業(yè)依托獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢，在政策驅(qū)動和加大促銷力度雙重作用下，?？?、三亞周邊市縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁。盡管受到金融危機(jī)和樓市調(diào)整期的雙重沖擊，在4月30日5月2日舉辦的“2009第十二屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會”上，仍然有40多個樓盤參展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新出爐的2009年13月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，今年第一季度海南房地產(chǎn)市場投資與銷售均呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均大幅領(lǐng)先全國平均水平。數(shù)據(jù)顯示，2009年海南13月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資41.28億元，比去年同期增長36.1%，領(lǐng)先全國32個百分點(diǎn)。海南全省一季度商品房銷售面積為91.83萬平米，同比增長41.5%，領(lǐng)先

45、全國33.3個百分點(diǎn)；一季度商品房銷售額為59.51億元，同比增長53%，領(lǐng)先全國29.9個百分點(diǎn)。這些成績的取得，主要是因?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)市場是個獨(dú)立的島嶼市場，遠(yuǎn)離全國各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產(chǎn)市場具有的獨(dú)特魅力。1、眾所周知，海南島已成為全國最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風(fēng)呼嘯的時(shí)候，人們紛紛把開會、旅游等活動，安排在溫暖如春的海南島。即使在金融危機(jī)深重的今年12月，全省依然接待海內(nèi)外旅游者410.91萬人次，比去年同期增長7.0%。2、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來越多的人注重生活品質(zhì)。生活方式正在發(fā)生改變，異地購房的第二居所、第三居所成為潮流，會有越

46、來越多的人來海南買房。過去五年經(jīng)濟(jì)高速增長形成的居民財(cái)富積累基礎(chǔ)，將對促進(jìn)海南省房價(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。3、海南四季如春、氣候溫和，度假設(shè)施齊全，交通網(wǎng)絡(luò)方便快捷，是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場所，三亞市更是位列中國宜居城市第五位，已有大批島外人士上島購房。在這些因素的刺激下，來海南購買過冬房的人越來越多，成為海南近幾年房地產(chǎn)持續(xù)走高的重要因素。目前，全島的房地產(chǎn)外銷比例高達(dá)80%以上，就充分證明了這一點(diǎn)。同時(shí)，“海南國際旅游島”的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來推動力，此時(shí)投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報(bào)。總之，在世界旅游中，濱海旅游是最受追捧的；在濱海

47、旅游中，熱帶海島又是最受追捧的。海南的資源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地產(chǎn)下一步的發(fā)展思路將調(diào)整結(jié)構(gòu)，走高端路線，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)?？紤]未來到海南購房成本，以及目前海南房子的價(jià)位，現(xiàn)在到海南購房正當(dāng)時(shí)。2.5目標(biāo)人群與目標(biāo)市場分析1、目標(biāo)人群分析目前，海南房屋需求市場主要有五大群體：一是大量的外省人來海南購房，他們主要購買環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng)目，大量外地員工進(jìn)入海南居??；三是近幾年來，海南省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有20年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以

48、上五個方面都構(gòu)成了海南房地產(chǎn)近年的剛性需求。2、目標(biāo)市場分析2007年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10997元，比全國平均水平少2789元，恩格爾系數(shù)為0.428。近3年來，海南省75平方米的房價(jià)收入比均值為8.1，國際上公認(rèn)的合理范圍是36之間，可見，我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房價(jià)增長，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長的房地產(chǎn)價(jià)格。海南省房地產(chǎn)銷售市場外向性十分明顯，2007年，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占87%，?？谑蟹康禺a(chǎn)外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、保亭等市縣外地購房客戶占60%以上。島外客戶的巨大需求，推動海南旅游房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，并保持整個房價(jià)在高位運(yùn)行。從上述情況可以看出

49、，海南房地產(chǎn)市場消費(fèi)對象主要為島外消費(fèi)者。結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的地理位置及地段情況，建議把項(xiàng)目市場定位于大陸各主要大中城市（尤其是長三角和珠三角地區(qū)）以及島內(nèi)的一線城市（如?？谑校?。目標(biāo)人群主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、具有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。只要充分發(fā)揮本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢、風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢和度假休閑優(yōu)勢，完善配套專門針對客戶的各項(xiàng)服務(wù)措施，對于大陸以及省內(nèi)的客戶具有相當(dāng)吸引能力。2.6項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目所在地區(qū)域內(nèi)同期已有樓盤建成并銷售，如“恒吉花園”均價(jià)2900元，“春陽花園”均價(jià)2800元2900元，市場銷售情況極佳（“恒吉花園”已售出80%、“春陽花園” 已售出90%）。參考

50、上述數(shù)據(jù)，再結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域的實(shí)際情況及未來發(fā)展趨勢，考慮到土地資源的有限性、稀缺性以及一樓鋪面價(jià)格合理等因素，再加上長遠(yuǎn)來講房價(jià)的上揚(yáng)大趨勢。因此，建議業(yè)主把項(xiàng)目中的一樓鋪面定價(jià)為4000元，其他住宅樓定價(jià)為3200元（均價(jià)）為宜。根據(jù)海口市規(guī)劃局最新的規(guī)劃，?？谑?008年到2012年商品住宅的建筑面積為964.38萬平方米，按照2007年272.76萬平方米的銷售量，?？谑械耐恋毓?yīng)量只能滿足3年的開發(fā)量。土地供應(yīng)無法滿足市場需求，這將使得土地資源越發(fā)稀缺，二級公開市場上（如定安、文昌、瓊海）的土地價(jià)格必將進(jìn)一步上漲。因此，以上市場定價(jià)合理、科學(xué)并具有市場競爭力。2.7市場SWOT分析

51、1、優(yōu)勢（1）地理區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在地位于海南島東北部的定安縣的塔嶺新區(qū)，南渡江中下游南畔，北距海南省省會海口市33公里，屬于海口市的衛(wèi)星城和?？诎胄r(shí)經(jīng)濟(jì)圈，交通便利。2007年12月29日，隨著定安縣新行政中心的整體搬遷、宣傳文化中心大樓和勞動力市場中心大樓同時(shí)在塔嶺新區(qū)落成，標(biāo)志著塔嶺新區(qū)已經(jīng)成為定安縣政治文化中心，將是定安未來的高檔住宅及商業(yè)區(qū)域。因此，本項(xiàng)目建設(shè)具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢。（2）基礎(chǔ)配套設(shè)施優(yōu)勢項(xiàng)目所在地東望海南東線高速公路、西鄰海南省交通學(xué)校、南臨定安縣最繁華的見龍大道及縣政府新辦公大樓、北依縣委武裝部。此外，項(xiàng)目區(qū)域東北角的縣城公路客運(yùn)站將改設(shè)為城區(qū)公交總站，酒店、

52、公園、各大銀行、郵局、菜市場、商場、美食等城市生活配套已建或在建當(dāng)中，純居生活氣息、人文氣息濃厚，將構(gòu)筑完美的人居空間。（3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢塔嶺新區(qū)道路網(wǎng)已形成“五橫三縱”框架，“五橫”為見龍大道、塔北路、塔中路、塔南路、環(huán)城南路；“三縱”為龍門路、定雷路、塔東路?？梢?，區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡(luò)無疑將為項(xiàng)目增添幾分競爭力。（4）項(xiàng)目自身優(yōu)勢當(dāng)前，無論是省外抑或是省內(nèi)的房地產(chǎn)市場，中小戶型是大勢所趨，是國家積極倡導(dǎo)的發(fā)展方向，也與我省目前房地產(chǎn)市場發(fā)展階段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小戶型的交易量向來都十分火爆。本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)主要以中小戶型為主，以大戶型為輔，這無疑迎合了當(dāng)下購房

53、消費(fèi)者的心理需求，將受到廣大省內(nèi)外購房消費(fèi)者的青睞和喜歡。2、劣勢（1）由于項(xiàng)目建設(shè)對公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。（2）項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高，營銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。3、機(jī)遇本項(xiàng)目地處定安縣龍脈位置見龍大道，區(qū)域位置十分明顯。塔嶺工業(yè)園區(qū)是定安發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，是海南省工業(yè)集中布局戰(zhàn)略中惟一的省級農(nóng)產(chǎn)品加工示范園區(qū)，并于去年啟動縣城東擴(kuò)項(xiàng)目，打造行政辦公區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)和居家商住區(qū)等五大聚集區(qū)，使城市功能分區(qū)日益完善，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年以來，定安房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到目前為止已有16家房地產(chǎn)公司落戶定安，參與房地產(chǎn)的投

54、資開發(fā)。先后有陽光椰風(fēng)苑、恒吉花園等14個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目落戶定安，開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)面積120萬平方米?？梢?，新一輪的開發(fā)塔嶺新區(qū)的熱潮已經(jīng)形成，投資本項(xiàng)目一次難得的投資發(fā)展機(jī)遇。4、挑戰(zhàn)在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，2008年經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)逐季回落。13季度各季度，GDP增速分別為10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。截止到目前，國際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，企業(yè)經(jīng)營困難增多，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，購房消費(fèi)者大多持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)

55、費(fèi)用及營銷成本必將增加、售樓壓力必然加大。2.8市場營銷策略分析1、品牌營銷建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。2、人文營銷房地產(chǎn)營銷應(yīng)以人為本，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更

56、讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。3、綠色營銷居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時(shí)考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點(diǎn)。4、服務(wù)營銷對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供

57、真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理， 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。總而言之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)

58、營，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說，沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對不同的市場形勢、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點(diǎn)。2.9市場風(fēng)險(xiǎn)一個新建項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在于市場，而市場又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時(shí)候體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)。對此建設(shè)業(yè)主對此要引起高度重視。針對本項(xiàng)目來說，最主要的風(fēng)險(xiǎn)來自于項(xiàng)目建成后的銷路不暢、滯銷等問題；再一個風(fēng)險(xiǎn)就是如何提高項(xiàng)目競爭力，保持項(xiàng)目長盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。詳見風(fēng)險(xiǎn)分析一章。2.10市場分析結(jié)論目前，我國樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，由于我

59、國人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國城市化率提高很快，大量人口進(jìn)入城市，形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，是拉動防地產(chǎn)市場最根本的動力。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國住房需求在一定時(shí)期內(nèi)仍會很大。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場對住房依然存在剛性需求。再加上我國土地資源的稀缺性和國家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策取向，從中長期的發(fā)展趨勢看，我國的房地產(chǎn)市場總體上是樂觀的。在海南大力建設(shè)“國際旅游島”的背景下，在?？诤腿齺喪袌龅膸酉?，定安、瓊海和文昌等靠近?？诘膷u內(nèi)二線城市的房地產(chǎn)市場也在快速崛起，而對致力于打造“?？诤蠡▓@”的定安而言，其房地產(chǎn)市場將備受矚目，未來市場

60、前景十分看好。定安縣是我省成長中的新興城市，其整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化，美譽(yù)度越來越高，加之民風(fēng)極好，此時(shí)在定安投資房地產(chǎn)項(xiàng)目將能夠無疑凸顯了決策的正確性和投資的及時(shí)性。第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容根據(jù)當(dāng)前海南特別是定安縣房地產(chǎn)市場供需情況及發(fā)展趨勢、目標(biāo)市場及目標(biāo)人群的需求喜好，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)場址的形狀及占地面積、定安縣塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為:3幢16層+1躍層商品樓及3幢11層+1躍層商品樓，建筑面積35160；一排臨街二層商業(yè)鋪面，建筑面積2640；此外，還建設(shè)游泳池、小區(qū)景觀地帶、停車位、配電房、水泵房、區(qū)內(nèi)道路、綠地面