1、.：.；地震對房地產(chǎn)市場的影響分析人類自誕生之日起，便孜孜不倦地探求自然、改造世界，進(jìn)而與地球調(diào)和共存。地震作為人類所面臨的預(yù)測難、危害大的一種自然災(zāi)禍，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展產(chǎn)生深遠(yuǎn)而復(fù)雜的影響。本文將以美國1994洛杉磯大地震、1995年日本阪神大地震阪神-淡路以及臺(tái)灣921大地震為例，分層次房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境、中觀房地產(chǎn)市場、微觀購房者消費(fèi)選擇方式詳細(xì)分析汶川大地震對成都、乃至中國房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的短期-長期影響。一、案例研討背景引見1、美國1994年洛杉磯地震洛杉磯是全美僅次紐約，人口密度最大，零售商業(yè)總額排名第二、以商業(yè)及旅游業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的特大城市，經(jīng)濟(jì)總量占全美的6.45%。洛杉磯占地354

2、0平方公里，北起塔哈扎比山，南至長灘，東起波莫那，西抵SantaMonica，包含80余個(gè)城鎮(zhèn)與城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994年1月17日，美國北部山脈地帶發(fā)生6.7級(jí)地震，此次地震離洛杉磯市中心只需32.19公里，呵斥洛杉磯高達(dá)300億美圓經(jīng)濟(jì)損失。其中，62人死亡，9000多人受傷，25000人無家可歸，毀壞建筑物2500余座，洛杉磯城市內(nèi)部高速公路損壞，通向洛杉磯市區(qū)及其他地域的11條城際主干道被迫封鎖。2、日本1995年阪神大地震1995年1月17日日本兵庫縣南部發(fā)生7.2級(jí)地震。本次地震是日本第一個(gè)襲擊市中心區(qū)的大地震，影響范圍涉及整個(gè)日本第二大經(jīng)濟(jì)圈關(guān)西經(jīng)濟(jì)圈該經(jīng)

3、濟(jì)圈產(chǎn)值占日本國內(nèi)消費(fèi)總值的17%，呵斥經(jīng)濟(jì)損失1000億美圓，人員死亡6433人，災(zāi)民32萬人。其中，震中神戶市作為兵庫縣首府，面積544平方公里，人口近143萬，地處日本第三大工業(yè)區(qū)和交通樞紐地帶阪神工業(yè)區(qū)。阪神工業(yè)區(qū)有日本第二大城市大阪和第六大城市神戶，制造業(yè)產(chǎn)值占全國的13%，工廠數(shù)占全國的15%，鋼鐵產(chǎn)量占全國的24%，紡織業(yè)占全國的20%，機(jī)械制造業(yè)占全國的19%，電器產(chǎn)值占全國的10%。阪神工業(yè)區(qū)還消費(fèi)汽車零部件、化學(xué)制品，造紙、造船業(yè)興隆。震災(zāi)對日本經(jīng)濟(jì)呵斥的損失不僅限于阪神工業(yè)區(qū)，還涉及臨近工業(yè)地帶和日本的對外貿(mào)易。神戶市作為受災(zāi)最嚴(yán)重的地域，死亡高達(dá)5471人，房屋損壞67

4、421間。3、臺(tái)灣921大地震集集大地震1999年9月21日臺(tái)灣南投縣集集鎮(zhèn)發(fā)生7.3級(jí)地震，臺(tái)中縣、南投縣為本次地震的主震區(qū)。其中，臺(tái)中縣占地2051平方公里，人口150.2萬人，下轄市豐原市與大里市鎮(zhèn)東勢鎮(zhèn)、大甲鎮(zhèn)、清水鎮(zhèn)、沙鹿鎮(zhèn)、梧棲鎮(zhèn)鄉(xiāng)；而南投縣占地4106平方公里，人口54萬，以高山為主。主震區(qū)主要產(chǎn)業(yè)均以農(nóng)業(yè)、機(jī)械為主，旅游與電子業(yè)為輔，經(jīng)濟(jì)總量占全臺(tái)灣比例非常小。本次地震涉及整個(gè)臺(tái)灣島，經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)112億美金，18萬家庭房屋受毀，呵斥11人死亡，11306人受傷。地震襲擊臺(tái)東主要興隆地域，其中地震中心區(qū)域臺(tái)中縣和南投縣GDP占臺(tái)灣省7.6，受災(zāi)嚴(yán)重的區(qū)域GDP占臺(tái)灣省超越50。

5、由于臺(tái)灣房地產(chǎn)泡沫自80年代開場破滅，截至今日才開場逐漸復(fù)蘇。在臺(tái)灣資產(chǎn)泡沫發(fā)生以后，政府對資產(chǎn)價(jià)錢支持的政策不斷偏中性。故臺(tái)灣案例在本報(bào)告中僅做部分閱歷自創(chuàng)。二、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響根據(jù)PEST宏觀環(huán)境分析模型，我們將對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境從經(jīng)濟(jì)Economic、政治Political、社會(huì)Social、以及科技Technological四個(gè)方面展開分析。1.經(jīng)濟(jì)方面報(bào)告分析要點(diǎn)：GDP、CPI、貨幣政策、財(cái)政政策、上游原資料價(jià)錢汶山大地震對2021年中國經(jīng)濟(jì)總體增長的影響有限。地震不改動(dòng)中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的長期趨勢，估計(jì)未來12年房地產(chǎn)行業(yè)的景氣開展度依然取決于國家各類宏觀調(diào)

6、控政策力度。本次四川汶川大地震高達(dá)8級(jí)，涉及范圍到達(dá)約10萬平方公里。根據(jù)對三大地震城市案例研討得知，雖然地震短期沖擊經(jīng)濟(jì)開展，但從宏觀中期看并不會(huì)對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響。日本阪神大地震與美國洛杉磯大地震在7級(jí)以上地震發(fā)生后，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)暫時(shí)性遭到干擾，在閱歷震后一個(gè)季度內(nèi)的調(diào)整，消費(fèi)活動(dòng)迅速被調(diào)到地震前的形狀。雖然四川是農(nóng)業(yè)大省，但震區(qū)并非農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)；同時(shí)，雖然四川全省和重慶市的人口大約是全國的10，但四川、重慶經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對較小，2007年GDP分別占到全國的4.3%和1.7%洛杉磯經(jīng)濟(jì)總量占全美6.45%、日本阪神工業(yè)區(qū)占全日本17%以上，臺(tái)中縣和南投縣占臺(tái)灣7.6，固定資產(chǎn)投資分別占到全國的

7、4.1%2.3%，房地產(chǎn)投資分別占到全國的5.3%和3.4%?；丝梢钥闯?，汶川大地震對中國經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響與國際案例相比較要微小得多，中國經(jīng)濟(jì)增長的恢復(fù)期會(huì)比國際案例縮短很多。根據(jù)以上分析，我們初步判別四川地震對2021年中國GDP增長的影響僅會(huì)局限在第二季度；而之后的重建任務(wù)還有助于實(shí)現(xiàn)下半年固定資產(chǎn)投資增長。汶川地震將導(dǎo)致部分農(nóng)業(yè)消費(fèi)和運(yùn)輸中斷，短期添加國內(nèi)通脹壓力。在2021年第一季度繼續(xù)維持高通脹的現(xiàn)狀下，我們估計(jì)貨幣政策將以構(gòu)造上的調(diào)整為主，在災(zāi)區(qū)實(shí)施差別化經(jīng)濟(jì)政策，顯現(xiàn)“部分溫暖傾向，但全國信貸總量不變，擠壓部分資產(chǎn)價(jià)值高估城市的信貸量。四川經(jīng)濟(jì)僅占中國GDP的4%，但農(nóng)產(chǎn)品添

8、加值占全國的6%左右，糧食產(chǎn)量占全國的5.8%，豬肉產(chǎn)量占全國的11%。汶川地震將導(dǎo)致部分農(nóng)業(yè)消費(fèi)與交通終端，短期將對全國的糧食及豬肉價(jià)錢呵斥一定影響，添加國內(nèi)通脹壓力。當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情勢變化更趨復(fù)雜，中國政府為保證經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定、安康開展，會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)宏觀調(diào)控貨幣政策。但當(dāng)前抗震救災(zāi)為首要義務(wù)的前提下，我們估計(jì)貨幣政策在災(zāi)區(qū)實(shí)踐操作中將顯現(xiàn)“部分溫暖傾向，這表如今：暫緩災(zāi)區(qū)存款預(yù)備金率：央行5月15日再次上調(diào)存款預(yù)備金率的背景下，央行決議，對受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽等6市州，地方法人金融機(jī)構(gòu)5月20日暫不提高存款預(yù)備金率；同時(shí)，追加救災(zāi)支農(nóng)再貸款限額15億元和再貼現(xiàn)限額10億元。增大貸款額度：央行

9、兩次對地震災(zāi)區(qū)添加再貸款額度，合計(jì)70億元。各類貸款優(yōu)惠利率：對用于救災(zāi)及災(zāi)后重建的各類新發(fā)放貸款，包括“三農(nóng)客戶貸款、中小企業(yè)貸款、普通法人客戶貸款、個(gè)人客戶貸款以及工程貸款等，均可在現(xiàn)行利率政策范圍內(nèi)執(zhí)行最優(yōu)惠利率；對災(zāi)區(qū)居民新發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，可執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率。等等。值得留意的是，在現(xiàn)階段高通脹的經(jīng)濟(jì)情勢下，我們判別在災(zāi)區(qū)實(shí)施的貨幣傾斜政策，僅是構(gòu)造上的調(diào)整，而非以增多貨幣供應(yīng)導(dǎo)致社會(huì)總需求膨脹為代價(jià)的否那么會(huì)影響今年CPI控制目的，此類傾斜將以其他地域信貸更加緊縮為代價(jià)?；丝傻茫耗軌蛩拇ㄊ?nèi)的受重災(zāi)區(qū)的影響的輕災(zāi)城市例如成都將面臨相對寬松的貸款政策環(huán)境，這能夠有利于房

10、地產(chǎn)市場的迅速復(fù)蘇；而前期房價(jià)增長的城市例如深圳能夠短期將面臨更為嚴(yán)峻信貸政策，加長自去年開場的房地產(chǎn)市場調(diào)整周期。在目前高通脹、嚴(yán)控貨幣政策的前提下，我們估計(jì)地震災(zāi)區(qū)的救災(zāi)及重建政策將以財(cái)政政策為主，貨幣政策為輔。近幾年，中國財(cái)政實(shí)力不斷壯大：2003年至2007年，全國財(cái)政收入累計(jì)約17萬億元，比上一個(gè)五年添加10萬億元，年均增長22.1。與此同時(shí)，中央財(cái)政赤字率和債務(wù)率堅(jiān)持很低程度，闡明中央政府財(cái)政情況良好，不僅可動(dòng)用財(cái)力富余，而且有較大的減稅和發(fā)債空間。基于目前現(xiàn)階段復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)方式，我們斷定在未來的災(zāi)區(qū)重建任務(wù)中，政府將以利用財(cái)政政策為主。這表達(dá)在：財(cái)政支付轉(zhuǎn)移與財(cái)政資金劃撥：根

11、據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決議，中央財(cái)政今年先安排700億元，建立災(zāi)后恢復(fù)重建基金，明后年繼續(xù)作相應(yīng)安排。同時(shí)，中央財(cái)政安排250億元，加大對抗震救災(zāi)的資金投入。實(shí)施稅收優(yōu)惠政策：5月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布，要求財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)貫徹落實(shí)好現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)惠稅種包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、資源稅、契稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、車船稅、進(jìn)出口稅收等?；谝陨戏治觯磕晷枨筇砑迂?cái)政開支幾千億元，災(zāi)區(qū)能夠?qū)⑾碓獾矫黠@的財(cái)政政策傾斜。擴(kuò)張性財(cái)政政策在災(zāi)區(qū)將有明顯表達(dá)；加之差別化的信貸政策和各界社會(huì)重建資金的援助，投入效果對區(qū)域經(jīng)濟(jì)為正面。而且這種正面

12、效應(yīng)，在中長期對四川的非重災(zāi)區(qū)大都市，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用或許更明顯；而區(qū)域根底設(shè)備的重新規(guī)劃、改善帶來更大的投資潛力。災(zāi)后重建將導(dǎo)致原資料和勞動(dòng)力的短缺，四川非重建城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司將面臨建安本錢提高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。中國目前處于高通漲時(shí)期，房地產(chǎn)上游原資料如鋼筋、水泥、砂石等價(jià)錢日益攀升。而本次地震的災(zāi)后重建工程將無疑放大原資料需求。此外，由于水泥、鋼鐵等行業(yè)的運(yùn)輸條件、本錢限制，并且四川地域地處盆地，運(yùn)輸不便，注定了災(zāi)區(qū)重建的主要資料來源地以當(dāng)?shù)鼗蚋浇髽I(yè)為主力。下面我們將簡單測算災(zāi)區(qū)重建的鋼鐵、水泥需求量。截至5月20日，汶川大地震導(dǎo)致超越540萬人無家可歸，按人均面積20平方米計(jì)，那么需重建房屋

13、1.08億平方米，共需324594萬噸的鋼鐵鋼鐵用量按3055公斤/平方米計(jì)、23762808萬噸的水泥水泥按220260公斤/平方米計(jì)。思索到公共建立配套的建筑，災(zāi)區(qū)重建的鋼鐵、水泥用量能夠翻倍。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中國消費(fèi)粗鋼4.89億噸，同比增長15%，出口5488萬噸，根本實(shí)現(xiàn)供應(yīng)平衡。由于地震影響，四川攀鋼、長城特鋼等鋼鐵消費(fèi)基極遭到破壞影響，產(chǎn)能估計(jì)存在降低的能夠，同時(shí)思索到全國鋼鐵出口合同訂單量提高及出口合同的履行，突發(fā)的地震導(dǎo)致鋼鐵需求放量。我們估計(jì)災(zāi)后重建將能夠?qū)⒁l(fā)一定程度的鋼鐵供應(yīng)短缺。此外，由于水泥的保管問題，以及運(yùn)輸條件、運(yùn)輸本錢問題，水泥供應(yīng)更多只能依賴川渝水泥基地

14、的消費(fèi)才干。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年四川省新增產(chǎn)量為1314萬噸，周邊各省新增產(chǎn)量為1562萬噸，2021年估計(jì)四川及周邊省份的新增產(chǎn)量為3500萬噸左右，在正常消費(fèi)的前提下依然存在1500萬噸的缺口。加之地震影響，江油雙馬水泥、黔江水泥、都江堰拉發(fā)基水泥消費(fèi)基地受損，且2007年中停產(chǎn)高環(huán)境污染、低平安效益的小水泥?；诜N種要素的疊加，我們估計(jì)將導(dǎo)致水泥供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足災(zāi)后重建的需求。由于大規(guī)模的重建任務(wù)將于今年下半年開場、明年進(jìn)入頂峰期。我們預(yù)見，明年將是建筑原資料最為緊張的一年，政府將采取資源戰(zhàn)略平衡原那么，在短期內(nèi)經(jīng)過行政手段實(shí)施價(jià)錢控制，為災(zāi)區(qū)重建提供足量的原資料和勞動(dòng)力供應(yīng)；而在四川輕災(zāi)非

15、重建城市將能夠面臨原資料供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費(fèi)用。在前期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、量價(jià)走低的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)公司將在短期內(nèi)無法提高房屋售價(jià)，對沖建安本錢走高的影響，存在開發(fā)工程利潤率下降、現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。2、政治方面報(bào)告分析要點(diǎn)：家庭地震財(cái)富險(xiǎn)、住房抵押貸款處置家庭財(cái)富地震險(xiǎn)的嚴(yán)重缺位與對債務(wù)、債務(wù)人的關(guān)系判別，將對地震帶城市及輻射區(qū)城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生長期深遠(yuǎn)的影響。中國現(xiàn)階段家庭地震險(xiǎn)部分缺位：壽險(xiǎn)涵蓋地震引發(fā)的人身損失，財(cái)富險(xiǎn)免責(zé)地震引發(fā)的各類財(cái)富損失。而針對企業(yè)設(shè)計(jì)的地震財(cái)富險(xiǎn)也往往以主要合同的附加險(xiǎn)方式出現(xiàn)，且收費(fèi)較高，要求苛刻，因此鮮有保險(xiǎn)公司承保

16、。目前針對家庭設(shè)計(jì)的地震險(xiǎn)部分缺位現(xiàn)狀，主要源于兩大緣由：地震的高破壞力超越保險(xiǎn)公司的利潤要求與賠付才干、保監(jiān)會(huì)的制度性安排要求：地震屬于不可抗自然災(zāi)禍，風(fēng)險(xiǎn)過高，一旦出險(xiǎn)，涉及面和賠償金額將超越保險(xiǎn)公司的理賠才干。保險(xiǎn)公司出于控制風(fēng)險(xiǎn)、堅(jiān)持利潤的角度思索，普通不保地震財(cái)富險(xiǎn)。保監(jiān)會(huì)為保證保險(xiǎn)行業(yè)的安康開展，也做出相關(guān)制度性安排。在1993年中國人民銀行下發(fā)銀發(fā)文件免責(zé)地震于財(cái)富損失后，2000年保監(jiān)會(huì)下發(fā)，詳細(xì)規(guī)定各保險(xiǎn)公司企業(yè)財(cái)險(xiǎn)項(xiàng)下不得擴(kuò)展地震責(zé)任，假設(shè)有事關(guān)國計(jì)民生的艱苦工程確實(shí)需求擴(kuò)展地震責(zé)任的，必需逐案報(bào)保監(jiān)會(huì)同意。在政策實(shí)施后，思索到企業(yè)對地震險(xiǎn)的實(shí)踐需求比如建筑工程單位傾向于在

17、拓展條款根底上，商定添加地震險(xiǎn)，2001年10月保監(jiān)會(huì)下發(fā)規(guī)定，放寬了保險(xiǎn)公司承保企業(yè)地震風(fēng)險(xiǎn)的限制，各公司從管理到審批，對于地震業(yè)務(wù)都擁有了相當(dāng)大的自主權(quán)。而家庭財(cái)富地震保險(xiǎn)那么未曾提及，長期被關(guān)在制度大門之外。另一方面，根據(jù)，抵押品的滅失并不導(dǎo)致債務(wù)人和債務(wù)人之間關(guān)系的終結(jié)，地震所導(dǎo)致的房屋抵押品損壞，從法律上看并不能終止住房抵押貸款人向銀行歸還貸款的義務(wù)，同時(shí)銀行有權(quán)從追索貸款者的其他財(cái)富中優(yōu)先受償?？梢灶A(yù)見，本次汶川大地震將引發(fā)購房者對地震險(xiǎn)的重新關(guān)注，并根據(jù)中國地震險(xiǎn)或配套類似險(xiǎn)種的制度性安排而對四川及中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：由于本次重災(zāi)區(qū)集中在鄉(xiāng)村，住房商品化程度不高，銀行的呆

18、壞賬相對較少，思索到降低災(zāi)區(qū)重建人民的債務(wù)負(fù)擔(dān)，銀監(jiān)會(huì)5月23日根據(jù)規(guī)定，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對借款人因本次地震呵斥宏大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能歸還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。災(zāi)區(qū)的“核銷政策不僅能緩沖地震險(xiǎn)制度性空缺對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響，同時(shí)也能觸發(fā)部分災(zāi)區(qū)房屋艱苦受損的富有人民快速迸發(fā)剛性需求；地震險(xiǎn)假設(shè)繼續(xù)缺位從長期看,毫無疑問將影響購房者在四川的購房投資志愿。其中以外地人置業(yè)、投資為主體的成都房地產(chǎn)行業(yè)將遭到致命的需求考驗(yàn)，進(jìn)而影響成都市城市化進(jìn)程，對成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的任務(wù)推進(jìn)是極負(fù)面的影響；反之，假設(shè)政府實(shí)施類似案例研討中的任一巨災(zāi)保險(xiǎn)

19、方式，在災(zāi)后地域進(jìn)展實(shí)驗(yàn)性運(yùn)轉(zhuǎn)，配合相對寬松的信貸政策，將有效釋放大規(guī)模的剛性需求。3、社會(huì)報(bào)告分析要點(diǎn)：災(zāi)區(qū)房屋重建方案、城市舊改未來13年重災(zāi)區(qū)的住房重建將進(jìn)入實(shí)施階段，而非重災(zāi)區(qū)的城市舊改力度也將加大。毫無疑問這兩項(xiàng)城市級(jí)開發(fā)工程的實(shí)施將會(huì)對四川房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。目前災(zāi)區(qū)房屋重建方案的詳細(xì)政策及規(guī)劃尚未出臺(tái)；但是我們估計(jì)政府將利用住房保證、小產(chǎn)權(quán)，處理災(zāi)區(qū)人民的住房需求問題。災(zāi)區(qū)重建方案對房地產(chǎn)市場的影響，將更具重修詳細(xì)方案而定，目前我們僅能暫憑現(xiàn)存能夠方案，評(píng)價(jià)該影響的能夠?qū)傩?。?zāi)區(qū)住房重建方案截至20日，本次汶川大地震導(dǎo)致超越3000萬平米建面的建筑倒塌、1.2億平方米的房屋受

20、損。估計(jì)，今年投資的700億重建基金主要用于過渡安頓房重建、根底設(shè)備建立、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、疾病治療等領(lǐng)域。根據(jù)國際閱歷，完好的住房重建包括四個(gè)階段：避難場所、暫時(shí)過渡住房、永久性住房建筑及街區(qū)恢復(fù)、生活重建。目前重災(zāi)區(qū)正在進(jìn)展第一階段規(guī)劃，其中主要的一項(xiàng)為哪一項(xiàng)暫時(shí)安頓點(diǎn)的規(guī)劃。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建立部5月18日公布，本次地震受災(zāi)群眾的過渡安頓住房建立任務(wù)主要從以下幾個(gè)方面處理：暫時(shí)安頓點(diǎn)的建立將采取無償捐贈(zèng)和下達(dá)義務(wù)結(jié)合的方法，由20個(gè)省市在4個(gè)月內(nèi)為四川災(zāi)區(qū)300萬受災(zāi)群眾建100萬套過渡住房，這將大大緩解當(dāng)前承當(dāng)災(zāi)民暫時(shí)安頓義務(wù)的成都、德陽、綿陽及周邊城市的接待壓力。這些過渡安頓房的運(yùn)用壽命為1-

21、3年，1-3年后撤除過渡安頓房，根據(jù)規(guī)劃建筑永久性住房。思索到永久性住房的建筑周期等要素，住房與城鄉(xiāng)建立部能夠在6月就要啟動(dòng)災(zāi)后重建規(guī)劃。而缺乏地震財(cái)富險(xiǎn)的永久性房屋重建任務(wù)將面臨眾多挑戰(zhàn)。例如，倒塌住房的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、倒塌住房剩余土地價(jià)值的斷定等。結(jié)合興隆國家災(zāi)后住房重建閱歷與中國國情，我們估計(jì)住房重建政策將以地震損失住房為根底，按國家財(cái)政補(bǔ)貼、家庭支出及商業(yè)優(yōu)惠利率信貸支持、住房保證體制支持等方式，會(huì)出臺(tái)多套根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)才干差別的住房重建方案。表1表1：災(zāi)區(qū)住房重建方案對區(qū)域房地產(chǎn)市場影響案例研討：美國1994年洛杉磯地震在1994年，洛杉磯受災(zāi)區(qū)大約60%的房屋缺乏地震保險(xiǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市

22、場與災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，美國洛杉磯政府將總計(jì)高達(dá)120億美金財(cái)政調(diào)撥與公眾捐助，分配組裝成七個(gè)互為補(bǔ)充的住宅恢復(fù)方案。圖1按住房重建階段，美國洛杉磯住房重修方案如下：過度暫時(shí)安頓階段：1993年美國正閱歷經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇階段。政府經(jīng)過財(cái)政支付轉(zhuǎn)移，建筑部分暫時(shí)安頓，分配給災(zāi)區(qū)人民。同時(shí)為了刺激資產(chǎn)市場，將未能分配到暫時(shí)居住災(zāi)區(qū)人民，發(fā)放FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)暫時(shí)居住補(bǔ)貼給于23個(gè)月最高達(dá)1150美金/月的租金資助與HUDSection8補(bǔ)貼為低收入房屋租賃者提供18個(gè)月的住房租金補(bǔ)貼永久性房屋建筑階段：政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長，提高災(zāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)才干，放

23、松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機(jī)構(gòu)提供最高可達(dá)150萬美金的、利率為4%8%的低息貸款SmallBusinessAdministration(SBA)商業(yè)貸款，用于重新啟動(dòng)商業(yè)活動(dòng)，發(fā)明災(zāi)區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)貨幣政策環(huán)境。針對房屋銷售市場，政府為吸引各住房投資機(jī)構(gòu)參與災(zāi)區(qū)重建的興趣，加大對集合住宅工程的信貸同意力度，成立HUD貸款，為集合住宅工程提供金額最高可達(dá)1億美金的無息貸款建立貸款；與此同時(shí)，政府成立SmallBusinessAdministration(SBA)小業(yè)主貸款，為小業(yè)主提供物業(yè)最高可達(dá)20萬美金、利率為4%8%的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費(fèi)支持。針對部分貧

24、窮客戶，政府提出FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)MHR高達(dá)1萬美金的房屋補(bǔ)貼，作為SBA未滿足需求的補(bǔ)充。針對租賃市場，政府提供FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)IFG：為住房租賃者提供最高可達(dá)12200美金的租賃補(bǔ)貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補(bǔ)充。舊城改造成都市在過去幾年的時(shí)間里，已對城北四大片區(qū)、城東逐年進(jìn)展了城市舊改。本次汶川大地震對成都市舊城改造進(jìn)度能夠會(huì)提出更高的要求：不符合國家抗震設(shè)防要求的區(qū)域會(huì)進(jìn)城市舊改、本次地震中所呵斥的危房納舊城改造范疇。根據(jù)成都市舊城改造的閱歷，將采就地安頓/臨近安

25、頓與現(xiàn)金補(bǔ)貼兩種方式。假設(shè)家庭地震險(xiǎn)或類似配套政策能順利推出，估計(jì)城市舊改引發(fā)的房屋晉級(jí)剛性需求，將在拆遷補(bǔ)貼的支持下，得到有效釋放。4、社會(huì)報(bào)告分析要點(diǎn)：抗震規(guī)范規(guī)范日本抗震體系閱歷了38年開展，每次地震后都在原有規(guī)范上進(jìn)展調(diào)整修正。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、運(yùn)用質(zhì)量監(jiān)控與房屋買賣管理三階段。施工規(guī)范確定：在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求主要由“日本建筑抗震規(guī)范與“日本建筑抗震設(shè)計(jì)方法構(gòu)成進(jìn)展建筑施工。值得留意的是，日本的抗震規(guī)范要求跟隨地震災(zāi)禍演化發(fā)生、建筑新資料的發(fā)明運(yùn)用、建筑構(gòu)造技術(shù)的提高，平均每35年進(jìn)展一次修正完善；過程質(zhì)量監(jiān)控：日本1998年建立“建筑監(jiān)管局，主

26、要擔(dān)任按照最新的建筑抗震要求，對一切在建與已建各類商品房進(jìn)展質(zhì)量鑒定，并向公眾公示權(quán)威鑒定書，接受咨詢質(zhì)疑；買賣管理：仿照美國，日本建立地震特別研討區(qū)SSZ，specialstudieszone，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對二手房買賣進(jìn)展引薦時(shí)，按照SSZ規(guī)范對房屋抗震才干進(jìn)展引見，并向消費(fèi)者出示“建筑監(jiān)管局出具的房屋質(zhì)量鑒定。案例研討：日本抗震規(guī)范體系的建立與完善本次汶川大地震使房地產(chǎn)市場各參與主體都對抗震規(guī)范的重要性認(rèn)識(shí)加深，并對建筑抗震才干提出更高的要求。我們估計(jì)政府后期會(huì)出臺(tái)相關(guān)防震規(guī)范，要求四川地域各城市按地震帶分布圖，分級(jí)分層嚴(yán)厲實(shí)施抗震規(guī)范規(guī)范。由于成都不處于地震帶，能夠?qū)﹂_發(fā)商建安本

27、錢的添加相對較低，對房地產(chǎn)市場是個(gè)利好。圖：四川省建筑地震裂度分布與此同時(shí)，假設(shè)政府能對在建一切商品房進(jìn)展質(zhì)量鑒定，并出具權(quán)威的鑒定書，不僅可達(dá)城市抗震減災(zāi)的效果，也能有效對沖購房者對地震帶來房屋質(zhì)量的負(fù)面心思影響，并有利于地震險(xiǎn)的推出參險(xiǎn)評(píng)價(jià)?？偨Y(jié)分析：三、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)市場影響的中觀分析報(bào)告分析要點(diǎn)：房地產(chǎn)市場恢復(fù)周期、土地市場、房地產(chǎn)二級(jí)市場、房地產(chǎn)三級(jí)市場、城市規(guī)劃我們將以美國洛杉磯大地震與日本阪神大地震為例，詳細(xì)分析本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場中觀層次的影響。案例研討：美國1994年洛杉磯地震洛杉磯大地震發(fā)生時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景：美國經(jīng)濟(jì)閱歷8年以上的擴(kuò)張期后，在1990年海灣戰(zhàn)爭前步入

28、了收縮期。經(jīng)過2年的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整，從1993年開場，美國經(jīng)濟(jì)重新進(jìn)入經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期；在1994年1月洛杉磯發(fā)生大地震前一年，美國GDP穩(wěn)定堅(jiān)持3%以上的增長，而失業(yè)率與CPI那么控制在相對合理程度1993年至1995年美國失業(yè)率分別為6.8%、6.1%、5.6%，CPI增長率分別為2.9%、2.6%、2.8%。洛杉磯大地震對房地產(chǎn)市場的影響：在美國洛杉磯地震發(fā)生后，受災(zāi)后住房建筑方案影響，住宅供應(yīng)套數(shù)穩(wěn)步增長圖2，閱歷23個(gè)月的恢復(fù)重建，配合全面走穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住宅物業(yè)銷售價(jià)錢止跌緩慢上升。這闡明，洛杉磯區(qū)域已從地震的負(fù)面影響中恢復(fù)，并重新獲得居住人口與投資者的吸引力。圖2：洛杉磯新增住宅供應(yīng)

29、洛杉磯新增住宅價(jià)錢中位數(shù)洛杉磯房地產(chǎn)市場從地震影響中迅速恢復(fù)除了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步、溫暖的長期增長要素外，更重要的是政府繼續(xù)投入大量重建資金，以財(cái)政政策的傾斜保證洛杉磯經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也確保了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)復(fù)蘇。案例研討：日本1995年阪神大地震阪神大地震發(fā)生時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景：日本房地產(chǎn)市場在閱歷了7080年代多年的繼續(xù)昌盛和后期的泡沫化后，從92年起資本市場泡沫破裂，此時(shí)日本的匯率升值處于尾期、流動(dòng)性從過剩曾經(jīng)轉(zhuǎn)為偏緊，房地產(chǎn)市場墮入了長達(dá)14年的下降趨勢中。阪神大地震對房地產(chǎn)市場的影響：日本政府為了減緩1995年1月阪神大地震對房地產(chǎn)和股市的影響，95年期間采取了較為激進(jìn)的貨幣放松政策，一年內(nèi)平均貸款利

30、率大幅下調(diào)大約1.5個(gè)百分點(diǎn)，從年初的3.5下降至年末的2.0，對房地產(chǎn)構(gòu)成有力的金融支持。地震沒有顯著加劇日本資產(chǎn)市場長達(dá)10多年的下降趨勢，這表達(dá)在：相對于992005年間每年的地價(jià)指數(shù)變化，9598年間每年地價(jià)指數(shù)下跌的幅度相對較?。?5年阪神大地震后，日外鄉(xiāng)地價(jià)錢指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降95年和96年日本“全國一切地價(jià)指數(shù)分別下降3和4，其中“全國住宅地價(jià)指數(shù)下跌幅度更小，只分別下跌1.6和2.6，遠(yuǎn)低于93和94年的下降幅度。這闡明了阪神大地震并沒有顯著加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。圖31995年阪神地震對股市構(gòu)成了大約繼續(xù)6個(gè)月的小幅沖擊，之后半年內(nèi)市場一度逐漸恢復(fù)到地

31、震發(fā)生前的程度，隨后市場繼續(xù)其長達(dá)約10年的漫漫熊市。圖4圖3：日本地價(jià)與住房地價(jià)的走勢圖4：日經(jīng)指數(shù)走勢與房地產(chǎn)板塊走勢缺案例研討：阪神大地震消費(fèi)者購房志愿調(diào)查地震在短期內(nèi)對自住購買者與投資者影響宏大，根據(jù)日本房屋與城市開展部于19921996對1995年阪神大地震后奈良縣的購房消費(fèi)者一切消費(fèi)者及親戚在此之前都未閱歷地震進(jìn)展的詳細(xì)研討顯示：在地震后，購房志愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達(dá)71.23%，而對公屋中國所稱的廉租房與私人商品房的租賃需求大幅上揚(yáng)：公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%，升幅為71.58%；私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。圖

32、5奈良縣緊鄰阪神地震區(qū)域，但未被官方定義為地震區(qū)。在此次地震中，奈良縣居民住所被地震搖擺，但地震未破壞其住所，影響其生命財(cái)富平安；奈良縣居民可以便利的前往災(zāi)區(qū)察看災(zāi)情。根據(jù)以上案例分析，我們對本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場中觀層次的影響概述為如下幾個(gè)方面。1、房地產(chǎn)市場恢復(fù)周期：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期GDP增長率3%以上的洛杉磯大地震中性的貨幣政策支持對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響恢復(fù)期大約為23個(gè)月，而經(jīng)濟(jì)衰退期GDP增長率1%1.5%日本阪神大地震放松的貨幣政策支持只對股市構(gòu)成了大約繼續(xù)6個(gè)月的小幅沖擊，并沒有加劇當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。根據(jù)中國宏觀經(jīng)濟(jì)情勢判別，在經(jīng)濟(jì)根本面不發(fā)生艱苦改動(dòng)的前提下，可以估

33、計(jì)：本次地震只會(huì)對四川區(qū)域的資產(chǎn)市場呵斥短期負(fù)面沖擊；但是由于四川房地產(chǎn)市場前期已處于宏觀調(diào)控期，且開發(fā)商、特別是品牌開發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的姿態(tài)，我們以為成都房地產(chǎn)市場的恢復(fù)周期將能夠超越6個(gè)月的時(shí)間，詳細(xì)的恢復(fù)時(shí)間將取決于市場自信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。2、房地產(chǎn)二級(jí)市場：地震不會(huì)改動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)中期繼續(xù)快速穩(wěn)步開展的趨勢，而中期房地產(chǎn)開展更多取決于中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。根據(jù)宏觀情勢分析，短期內(nèi)輕災(zāi)區(qū)城市如成都將處于相對寬松的貸款政策環(huán)境，這為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇奠定了政策條件；所以短期內(nèi)房地產(chǎn)二級(jí)市場的走勢能夠更多取決于購房者購買心思。由于成都二級(jí)市場購房者本

34、地客戶與外地各半，我們將分別分析這兩類客戶的購房心思。本地客戶：從“阪神大地震消費(fèi)者購房志愿調(diào)查案例分析可以看出：地震在短期內(nèi)對自住購買者將呵斥一定的心思陰影；而在中國現(xiàn)階段地震險(xiǎn)制度性缺位、以及滅失抵押品不終止債務(wù)債務(wù)關(guān)系的法律框架下，這種購買負(fù)面心思能夠會(huì)得到加劇。我們估計(jì)，政府假設(shè)出臺(tái)類似地震險(xiǎn)的保證業(yè)主權(quán)益的政策條例，那么本輪地震所引發(fā)的各類換房剛性需求將得到快速釋放，整個(gè)市場將迅速重拾上升趨勢。反之，剛性需求將會(huì)遭到壓制，而輕災(zāi)區(qū)的投資需求將尋求另外更為平安的城市，整個(gè)成都房地產(chǎn)市場將繼續(xù)堅(jiān)持漫長的調(diào)整形狀。但是思索到四川輕災(zāi)非重建城市將能夠面臨原資料供應(yīng)與勞動(dòng)力供應(yīng)短缺、建安本錢與

35、勞動(dòng)力本錢繼續(xù)抬高的風(fēng)險(xiǎn)，我們以為即使調(diào)整階段出現(xiàn)恐慌拋盤，二級(jí)市場的價(jià)錢下調(diào)空間有限。外地客戶：地震將能夠引發(fā)外地客戶僅在成都任務(wù)的客戶在成都投資需求與自住需求的出逃，所以成都二級(jí)市場在未來能否能穩(wěn)定企穩(wěn)，關(guān)鍵依賴政府重塑“天府成都、宜居成都的新籠統(tǒng)，并經(jīng)過地震鑒定結(jié)果穩(wěn)定外地客戶的購買心思。否那么，成都房地產(chǎn)市場將面臨普通的購買需求消逝的能夠性。3、房地產(chǎn)一級(jí)市場：在寬松的貨幣金融支持下，日外鄉(xiāng)地價(jià)錢指數(shù)與住宅地價(jià)指數(shù)僅是小幅下降，跌幅遠(yuǎn)低于93和94年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價(jià)錢影響并非如我們想象中宏大。處于宏觀調(diào)控中的中國房地產(chǎn)市場，今年土地價(jià)錢與去年相比已近腰斬。根據(jù)前

36、述對房地產(chǎn)二級(jí)市場走勢的判別，我們估計(jì)在災(zāi)區(qū)堅(jiān)持寬松的貨幣政策的前提下，假設(shè)配合地震險(xiǎn)等配套政策的，二級(jí)市場剛性需求得到釋放。但思索到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢能夠不會(huì)處于明顯的上升趨勢。假設(shè)二級(jí)市場繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)整形狀，但思索到二級(jí)市場價(jià)錢下調(diào)空間有限。我們估計(jì)土地市場將處于震蕩調(diào)整。4、房地產(chǎn)三級(jí)市場：從“阪神大地震消費(fèi)者購房志愿調(diào)查案例分析可以看出：雖然震后購買需求不明顯，但租賃市場將堅(jiān)持興隆，進(jìn)而帶動(dòng)住房租金的大幅上揚(yáng)。思索到成都市商品房較高的空置率，我們估計(jì)地震后三級(jí)租賃市場會(huì)堅(jiān)持一定的活潑度，租金會(huì)小步提高。關(guān)于三級(jí)銷售市場的表現(xiàn)，我們以為與二級(jí)市場十類似，取決于地震險(xiǎn)的出臺(tái)。

37、假設(shè)政府出臺(tái)類似地震險(xiǎn)的保證業(yè)主權(quán)益的政策條例，二級(jí)市場的換房需求將為三級(jí)市場將帶來大量舊房，我們判別這能夠會(huì)拉低整個(gè)三級(jí)市場的供應(yīng)質(zhì)素，影響三級(jí)銷售市場的活潑度。反之，三級(jí)銷售市場將堅(jiān)持目前的平淡格局，不會(huì)發(fā)生明顯改動(dòng)。5、城市格局與規(guī)劃執(zhí)行：本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生艱苦深遠(yuǎn)的影響，片面追求集約化土地利用的戰(zhàn)略能夠?qū)⒃谝?guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段遭到市場的質(zhì)疑。均質(zhì)高密的城市規(guī)劃格局戰(zhàn)略將能夠?qū)崿F(xiàn)部分調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密公建為主，結(jié)合建筑技術(shù)革新，消除消費(fèi)市民對高密建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密建筑為主。四、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)市場的微觀分析我們將

38、以日本阪神大地震前后個(gè)體消費(fèi)者的購買傾向改動(dòng)為例，詳細(xì)分析本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場微觀消費(fèi)者的影響。報(bào)告分析要點(diǎn)：建筑產(chǎn)品、產(chǎn)品溢價(jià)才干、購買區(qū)域、住宅物業(yè)價(jià)值要素重要度排序1、建筑產(chǎn)品地震對購房者選擇住宅物業(yè)類型產(chǎn)生艱苦影響，估計(jì)未來購房者傾向低密度抗震產(chǎn)品，在未來6個(gè)月市場恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場復(fù)蘇。開發(fā)商將自動(dòng)尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新。與此同時(shí)，地震將為多層住宅帶來最大的溢價(jià)空間，別墅其次。而高層建筑將面臨銷售價(jià)錢回落、價(jià)錢體系重建的挑戰(zhàn)。案例研討：日本1995年阪神大地震消費(fèi)者購房產(chǎn)品類型意向調(diào)查根據(jù)日本房屋與城市開展部于19921996對阪神大地震后奈良縣的購房消費(fèi)者購

39、房意向的的詳細(xì)研討闡明，地震對住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。雖然未被此次地震影響生命與財(cái)富平安，地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費(fèi)者數(shù)量，在地震后下降了93.9%，僅占購房人群6.1%比例的購房消費(fèi)者傾向選擇高層與超高層集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。高層建筑將面臨銷售價(jià)錢回落、價(jià)錢體系重建的挑戰(zhàn)。圖6高達(dá)70.8%的購房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，比地震前上升了35.37%，這意味著在未來6個(gè)月市場恢復(fù)階段，低密、多層將引領(lǐng)市場復(fù)蘇。圖6地震對高層住宅與多層住宅的影響最大：超高層居民在預(yù)備換房晉級(jí)時(shí)，震前25.9%的高層居住選擇率在震后下降為7.9%，降幅高達(dá)69.5%；而多層住宅在地震后受歡迎度大幅添加，增幅為489%。開發(fā)商將自動(dòng)尋求高層建筑抗震減災(zāi)技術(shù)革新，以突破銷售壁壘，與此同時(shí)，多層