1、-. z不動(dòng)產(chǎn)登記制度的價(jià)值分析和路徑選擇上鳳章摘要：本文運(yùn)用功能主義的比擬方法，對(duì)世界各國(guó)的登記制度作了比擬考察。文章認(rèn)為，登記生效主義、登記對(duì)抗主義乃至英美法系的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在各自的體系框架都很好的實(shí)現(xiàn)了自由、平安、效益、公平的價(jià)值平衡，它們之間的差異不是功能差異，而是由于制度基點(diǎn)的不同所造成的路徑差異，但是，通過(guò)各自的制度校正，最終都實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的平衡。我國(guó)的問(wèn)題不在于選擇哪種模式，而在于選擇一種模式時(shí)，只抓住了一點(diǎn)，而忽略了其他配套的制度校正和價(jià)值平衡。長(zhǎng)期以來(lái)，我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)作了大量的研究，就是否成認(rèn)物權(quán)行為，登記是物權(quán)行為的成立要件還是生效要件，物權(quán)登記有無(wú)公信力，登記是

2、生效主義還是對(duì)抗主義，學(xué)者間的觀點(diǎn)可以說(shuō)是眾說(shuō)紛紜。筆者認(rèn)為，考察登記制度，及登記模式的選擇，必須從登記的目的和功能出發(fā)，全部比擬法的方法論的根本原則是功能性原則。任何比擬法研究作為出發(fā)點(diǎn)的問(wèn)題必須是從功能的角度提出，應(yīng)探討的問(wèn)題在表述時(shí)必須不受本國(guó)法律制度體系上的各種概念所拘束。必須徹底的擺脫它本國(guó)的法學(xué)教條主義的先入為主的成見(jiàn)。因此，我們?cè)诳疾斓怯浤Ｊ降臅r(shí)候，必須站在外國(guó)法的立場(chǎng)上，考察他們能否以及在多大程度上可以實(shí)現(xiàn)登記制度的功能。登記制度的根本功能主要是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示。債權(quán)是相對(duì)權(quán)，一個(gè)人只要愿意，做出多少承諾都是他的自由。而物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，具有排他性的效力，假設(shè)一物上已經(jīng)成立物

3、權(quán)，則與之不能兩立的有著同一容的物權(quán)即不得再行成立。即使在英美法系，沒(méi)有羅馬法系的絕對(duì)所有權(quán)觀念，存在著普通法上的所有權(quán)和衡平法上的所有權(quán)兩種所有權(quán)概念，但是，衡平法上的所有權(quán)只是在權(quán)利人沒(méi)有獲得legal title 的 情況下，所給與權(quán)利人的一種救濟(jì)，作為普通法上的所有權(quán)仍然是唯一的。因此，為了解決物權(quán)的排他性問(wèn)題，從而確定物權(quán)的歸屬，法律必須通過(guò)公示制度使物權(quán)為人所知，只有為人所知，才有理由得到他人的尊重。在占有和權(quán)利合而為一的情況下，占有本身即是公示的手段。但是，所有權(quán)本身并非總是伴隨著對(duì)客體的實(shí)際支配，有的甚至完全是觀念上的轉(zhuǎn)移。而對(duì)于這些觀念性的所有權(quán)或者它物權(quán)來(lái)講，權(quán)利本身和占有

4、相脫離，因此，必須找到一種新的方式來(lái)對(duì)物權(quán)加以公示。這種方式在古代羅馬法上是曼兮帕蓄和擬棄訴權(quán)。而在古代的英國(guó)，方式也是類(lèi)似的。一個(gè)所有者將土地賣(mài)給他人時(shí)，就在被移轉(zhuǎn)的土地上舉行一個(gè)公開(kāi)儀式，以標(biāo)志土地的轉(zhuǎn)讓。原先的土地所有者，當(dāng)著公證人的面，在儀式上把地產(chǎn)上的一塊土和一根枝條作為產(chǎn)權(quán)讓渡證書(shū)交給新的所有者。然后，出席儀式的成年人痛毆一名目睹了移交土地和枝條的孩子，嚴(yán)厲的毒打使孩子終生難忘。這樣，通過(guò)孩子受驚挨打，這項(xiàng)移轉(zhuǎn)的一個(gè)活紀(jì)錄就產(chǎn)生了。但是，這種方法顯然是非常繁瑣復(fù)雜的，效率低下，根本無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)物權(quán)的頻繁變動(dòng)。其后，隨著民族國(guó)家的建成、對(duì)賦稅的需要和技術(shù)的興旺，政府集中提供公示效

5、勞成為必要和可能，登記制度應(yīng)運(yùn)而生。登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，深蘊(yùn)著自由、平安、公平、效益等價(jià)值，也因此受到各種各樣因素的制約。登記制度的自由價(jià)值物權(quán)的變動(dòng)模式以及登記的性質(zhì)和效力問(wèn)題，實(shí)際上反映了國(guó)家公權(quán)力對(duì)私人的交易關(guān)系的干預(yù)的深度。民法是私法，公法的限制大多數(shù)是從民法之外，通過(guò)大量的行政特別法的形式加以限制的。而登記制度是國(guó)家楔入私法的一根楔子。洛克說(shuō)，法律的目的不是廢除或限制自由，而是保護(hù)或擴(kuò)大自由。馬克思認(rèn)為，法律不是壓制自由的手段法律在人的生活即自由的生活面前是退縮的盡管平安和確定可以使交易者降低市場(chǎng)博弈的本錢(qián)，克制在物權(quán)交易過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，從而激發(fā)了交易的積

6、極性，提高了交易的效率。但是，過(guò)多的國(guó)家干預(yù)卻從另外一個(gè)角度強(qiáng)加了交易的本錢(qián)，為交易設(shè)置了新的障礙。因此，登記制度首先要保證當(dāng)事人交易的自由。在德國(guó)模式下，國(guó)家賦予登記以公信力，所以，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記進(jìn)展實(shí)質(zhì)審查，登記成為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未經(jīng)國(guó)家登記機(jī)關(guān)的審查確認(rèn)，當(dāng)事人之間的物權(quán)不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。外表上看，國(guó)家機(jī)關(guān)的審查和登記可以決定物權(quán)的變動(dòng)。國(guó)家通過(guò)登記控制了物權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人如果想實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)，必須滿足國(guó)家設(shè)立的強(qiáng)制條件，比方，必須在登記時(shí)向登記機(jī)關(guān)、提交政府機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)書(shū)，如建筑法19條或者土地交易法第2條規(guī)定的批準(zhǔn)書(shū)。還要提交稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地購(gòu)置稅的清結(jié)證書(shū)，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)不行使建筑法24

7、條規(guī)定的先買(mǎi)權(quán)的豁免證書(shū)。但是，由于物權(quán)行為理論，德國(guó)法在保持實(shí)質(zhì)審查主義的同時(shí)，有力的堅(jiān)持了私法自治的原則，防止了國(guó)家對(duì)私生活的過(guò)分干預(yù)。這主要表現(xiàn)在：首先，嚴(yán)格地講，登記行為作為一個(gè)整體，是當(dāng)事人所實(shí)施申請(qǐng)登記的私法行為和登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的登記許可的公法行為的結(jié)合，我們完全可以將登記行為分而劃之，將當(dāng)事人所實(shí)施的申請(qǐng)登記的私法行為認(rèn)定為物權(quán)行為的特別成立要件，而將登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的登記許可的公法行為與其他主管機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)行為同等對(duì)待，認(rèn)定為物權(quán)行為的生效要件。因此，根據(jù)物權(quán)行為理論，物權(quán)的變動(dòng)來(lái)源于當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的合意，從而使當(dāng)事人的意志成為物權(quán)變動(dòng)的效力源泉。即使登記機(jī)關(guān)沒(méi)有登記在冊(cè)，只要

8、當(dāng)事人的物權(quán)合意已經(jīng)達(dá)成，并且以法律規(guī)定的方式登記申請(qǐng)表現(xiàn)出來(lái)，此時(shí)實(shí)際上就已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，即使后來(lái)權(quán)利人的處分權(quán)發(fā)生變化，比方權(quán)利人破產(chǎn)或者被強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致處分權(quán)受限制或喪失處分權(quán)，都不會(huì)影響物權(quán)變動(dòng)的效力，除非后來(lái)經(jīng)過(guò)審查物權(quán)變動(dòng)的申請(qǐng)被駁回。這一點(diǎn)是物權(quán)變動(dòng)自由的根底。其次，既然把登記申請(qǐng)作為一種物權(quán)行為，而物權(quán)行為又是對(duì)債權(quán)行為的履行行為。則，未經(jīng)登記申請(qǐng)的情況下，就不存在物權(quán)行為無(wú)效的情形，而只能說(shuō)是物權(quán)行為不成立或者不生效。當(dāng)事人因此有了補(bǔ)辦登記的自由，而不能徑直把未登記的行為視為無(wú)效。因?yàn)?，在這里，無(wú)效和不生效是有著截然的區(qū)別的。不生效是行為欠缺成立要件或者生效要件的問(wèn)題，此

9、要件可以彌補(bǔ)。而無(wú)效則意味著國(guó)家對(duì)該行為的否認(rèn)性評(píng)價(jià)。所以，在法律規(guī)上，如民法典第758條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。這種登記的補(bǔ)辦權(quán)為當(dāng)事人提供了重要的選擇自由。再次，由于德國(guó)法區(qū)別了物權(quán)合意和債權(quán)合意。二者的時(shí)間點(diǎn)是不同的。負(fù)擔(dān)行為的成立生效，并不說(shuō)明出讓人對(duì)物權(quán)的處分，要想使負(fù)擔(dān)行為獲得履行，還必須是當(dāng)事人做出一個(gè)履行行為即處分行為，這就把履行建立在當(dāng)事人的意思根底之上，使當(dāng)事人的意志自由建立在一個(gè)動(dòng)態(tài)的根底之上，對(duì)合意的評(píng)定不是看負(fù)擔(dān)行為成立生效之時(shí)，而是著眼于處分之時(shí)。為出讓人在物權(quán)合意之前最后一分鐘的反悔提供了可能。就好似婚姻，在領(lǐng)取

10、結(jié)婚證之前，無(wú)論你是否已經(jīng)達(dá)成婚約，你都可以反悔。這就最大限度的堅(jiān)持了物權(quán)變動(dòng)的自由。最后，由于物權(quán)行為無(wú)因性，物權(quán)行為的效力不受債權(quán)行為效力的影響，盡管德國(guó)法施行登記的實(shí)質(zhì)審查主義，但是，它所實(shí)質(zhì)審查的只是物權(quán)合意本身。至于作為原因的債權(quán)行為，登記機(jī)關(guān)并不審查，這樣就使當(dāng)事人沒(méi)有必要把作為交易原因的債權(quán)合同提交登記審查。這樣就阻斷了國(guó)家公權(quán)力伸向個(gè)人私生活的魔爪。具體而言，包括以下幾個(gè)方面：第一、當(dāng)事人登記申請(qǐng)的文件，不包括債權(quán)契約，只對(duì)物權(quán)合意本身進(jìn)展審查，而物權(quán)合意只說(shuō)明一方愿意將自己的物權(quán)移轉(zhuǎn)給另一方或者在自己之物上為另一方設(shè)定新的物權(quán)。當(dāng)事人之間的部交易原因不受審查，防止了當(dāng)事人部交

11、易狀態(tài)的暴露。第二、物權(quán)行為本質(zhì)上是一個(gè)道德中立的行為。在德國(guó)民法典138條第一款規(guī)定的情形中，即違反善良風(fēng)俗的法律行為無(wú)效，人們通常認(rèn)為處分行為(物權(quán)行為)是有效的。盡管作為一種法律行為，顯然也要適用總則編關(guān)于法律行為的一般規(guī)定。但是，無(wú)因行為例如交付、讓與、債務(wù)約束，原則上不因其原因行為之違反公序良俗而為無(wú)效。盡管在德國(guó)，間或也有判例認(rèn)為，如果違反善良風(fēng)俗的行為恰恰就表現(xiàn)在處分行為中，則根據(jù)第138條第1款，所謂的處分行為也是違反善良風(fēng)俗的，但是，德國(guó)的權(quán)威學(xué)者仍然認(rèn)為，上述看法可能走的太遠(yuǎn)了，它會(huì)產(chǎn)生巨大的不確定性，因此，只有在處分行為的無(wú)效性能夠阻止第三人受到有違善良風(fēng)俗的損害時(shí)，才主

12、將138條第一款擴(kuò)大適用至處分行為。這樣的情形主要包括為了損害其他債權(quán)人利益的過(guò)度擔(dān)保，違反善良風(fēng)俗的財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)行為，讓與于無(wú)財(cái)產(chǎn)之第三人，以使債務(wù)人勝訴時(shí)無(wú)法收回其費(fèi)用。因此，即使債權(quán)契約是無(wú)效的，比方甲乙簽訂性交易效勞合同，該合同違反善良風(fēng)俗而無(wú)效，后來(lái)，甲將自己的一座房產(chǎn)贈(zèng)與給乙，這種贈(zèng)予的處分行為卻是有效的，乙可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記變更所有權(quán)。由于登記時(shí)不需要提交作為原因的債權(quán)契約，這樣就防止了國(guó)家對(duì)私生活的干預(yù)。當(dāng)然，如果當(dāng)事人的原因行為違反了國(guó)家的法律規(guī)定，比方賣(mài)淫嫖娼，國(guó)家可以另外適用其他法律追究當(dāng)事人的行政責(zé)任或刑事責(zé)任，但那顯然不屬于民法的疇，其救濟(jì)方式亦適用行政訴訟法的有關(guān)規(guī)

13、定。第三、由于德國(guó)法把物權(quán)合意和登記機(jī)關(guān)的登記區(qū)別開(kāi)來(lái)，物權(quán)合意包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的合意和它物權(quán)設(shè)定的合意，對(duì)移轉(zhuǎn)合意來(lái)講，出讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)同時(shí)到場(chǎng)向主管登記處做出合意表示。但同時(shí)又規(guī)定，在不影響其他登記處權(quán)限的情況下，允許任何公證人承受協(xié)議讓與。另外，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意還可以在法院和解或者在有效的破產(chǎn)方案中達(dá)成。另外，如果權(quán)利人向受讓人交付了符合土地登記簿法第29條規(guī)定的登記許可證，也說(shuō)明了物權(quán)合意的達(dá)成。根據(jù)德國(guó)民法典873條第2款的規(guī)定，上述雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)公證人公證的物權(quán)合意，或者權(quán)利人一旦將符合土地登記簿法29條規(guī)定的登記許可證交付對(duì)方，就要受到物權(quán)合意的約束。這種約束力說(shuō)明，出

14、讓方再也不能單方面的撤回合意(撤回是針對(duì)未生效的單方的意思表示，撤銷(xiāo)針對(duì)整個(gè)法律行為，盡管不允許撤回，當(dāng)然允許根據(jù)錯(cuò)誤或者欺詐而進(jìn)展撤銷(xiāo)。)如果受讓人沒(méi)有進(jìn)一步向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，則只受到德國(guó)民法典873條第2款的保護(hù)，這時(shí)受讓人的法律地位只在當(dāng)事人之間受到保護(hù)，實(shí)際上如果沒(méi)有第三人出現(xiàn)并且登記的話，受讓人可以取得所有權(quán)。但是如果出讓人又把不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了第三人，并且第三人獲得了登記的話，顯然，第三人可以獲得所有權(quán)。因?yàn)椋M管出讓人和受讓人之間達(dá)成了物權(quán)合意，但是，這種物權(quán)合意卻無(wú)法被登記主管機(jī)關(guān)所知曉。這樣實(shí)際上也就達(dá)成了和意思主義模式下一樣的效果。當(dāng)然，如果受讓人進(jìn)一步把物權(quán)合意向登記機(jī)關(guān)提

15、出申請(qǐng)，則，這種出讓無(wú)論如何是有效的，出讓人不能再撤回登記申請(qǐng)阻止權(quán)利取得，即使在登記機(jī)關(guān)登記在冊(cè)之前，權(quán)力人的處分權(quán)發(fā)生變化，比方處分權(quán)受限制或喪失處分權(quán)，都不會(huì)影響物權(quán)變動(dòng)的效力。這再一次證明了物權(quán)變動(dòng)的效力來(lái)源不是登記機(jī)關(guān)的登記而是當(dāng)事人的以一定方式表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)合意。這一點(diǎn)已如前述。所以，盡管德國(guó)法把登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，強(qiáng)加了國(guó)家的審查干預(yù)，但是，他同時(shí)又利用物權(quán)行為無(wú)因性理論切斷了國(guó)家進(jìn)一步深入干預(yù)私生活的路徑，并且把物權(quán)變動(dòng)的基石牢牢地扎在當(dāng)事人的意志自由之上，同時(shí)，又為當(dāng)事人在國(guó)家未登記之前提供了必要的救濟(jì)措施。實(shí)際上到達(dá)了和意思主義類(lèi)似的效果。在英美法系的登記制度下，自

16、由同樣的到了極大的弘揚(yáng)。最初，普通法有時(shí)間在先，權(quán)利在先的原則，如果出讓人把財(cái)產(chǎn)讓于給第一受讓人后，又讓于給第二受讓人，則，根據(jù)普通法，第二受讓人是無(wú)法得到保護(hù)的。因?yàn)槠胀ǚㄕJ(rèn)為財(cái)產(chǎn)讓于給第一受讓人之后，它已經(jīng)沒(méi)有什么東西轉(zhuǎn)讓給第二受讓人了。但是這樣是非常有害于交易平安的，第二受讓人沒(méi)有方法知曉是否已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓給了第一受讓人。所以，各州逐漸改變了這一做法，而采用登記制度?，F(xiàn)代美國(guó)各州的登記制度極不一樣，主要有通知型(notice)、競(jìng)賽型(race)、競(jìng)賽通知型(racenotice)之分。通知型：當(dāng)一次沒(méi)有登記的轉(zhuǎn)讓或別的文件與后來(lái)的購(gòu)置者發(fā)生沖突時(shí)，只要后來(lái)的購(gòu)置者，包括債權(quán)人或抵押權(quán)人，是

17、老實(shí)的和支付了價(jià)款的，而且沒(méi)有被告知該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓或抵押過(guò)，后來(lái)的善意的購(gòu)置者的權(quán)利就受保護(hù)，先前的沒(méi)有登記的轉(zhuǎn)讓就無(wú)效。也就是說(shuō)，后來(lái)的善意第三人享有針對(duì)第一受讓人的優(yōu)先權(quán)。目前美國(guó)大約有一半的州采用這種登記制度。在這種制度下，登記的作用受到極大抑制。只要后來(lái)的購(gòu)置者是善意的并且是有償?shù)模捅Ｗo(hù)后者。競(jìng)賽型：誰(shuí)先登記誰(shuí)就優(yōu)先獲得財(cái)產(chǎn)權(quán)，這一類(lèi)型屬于傳統(tǒng)型，目前只有加利福尼亞等個(gè)別的洲采用。競(jìng)賽通知型：任何一次未登記的轉(zhuǎn)讓針對(duì)后來(lái)的善意取得人都是無(wú)效的，但是，這個(gè)后來(lái)的取得人還應(yīng)當(dāng)是第一個(gè)登記的人。總的來(lái)說(shuō)，美國(guó)法的登記制度，在效力上大都是采取的對(duì)抗主義，即如果沒(méi)有第三人的話，在當(dāng)事人之間是

18、可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的。只是如果出現(xiàn)了第三人，就存在一個(gè)誰(shuí)的權(quán)利優(yōu)先的問(wèn)題。即使在上述的競(jìng)賽型、競(jìng)賽通知型，都要求登記，但是，登記也只是獲得對(duì)抗一切人(對(duì)世)的效力的手段，而如果沒(méi)有登記，也只是對(duì)*些特定的受保護(hù)的人(后來(lái)的登記者，或善意登記者)無(wú)效，并不是對(duì)原來(lái)的出讓人無(wú)效。值得一提的是托倫斯登記制。在托倫斯登記制創(chuàng)造之前，英美法系的國(guó)家和地區(qū)，采用的是一種公共圖書(shū)館式的登記系統(tǒng)，登記官員只負(fù)責(zé)決定該文件是否應(yīng)該登記在數(shù)據(jù)庫(kù)中，換句話說(shuō)，它只起著一種看門(mén)的作用。所有的登記資料按一定的標(biāo)準(zhǔn)建立檢索系統(tǒng)，主要有出讓人受讓人檢索系統(tǒng)，以出讓人的名字開(kāi)頭，按照字母順序加以排列;受讓人出讓人系統(tǒng)，以受讓人

19、的名字開(kāi)頭，按字母順序加以排列;地域檢索系統(tǒng)，按照財(cái)產(chǎn)的位置建立檢索。此登記不具有公信力，只是一種推定知情(constructive notice)。受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，需要從現(xiàn)在的出讓人出發(fā)，首先在受讓人目錄里找到現(xiàn)在的出讓人，檢索后發(fā)現(xiàn)之前的出讓人，再去檢索其前的出讓人，不斷向前推，直到到達(dá)權(quán)利的最初源頭，在美國(guó)往往是政府。這是一種前溯的方式，但是，這還不能完全解決權(quán)利的純潔問(wèn)題，因?yàn)橛锌赡艹鲎屓嗽诔鲎尳o受讓人自己之后，又把該財(cái)產(chǎn)出讓給其他人，所以，受讓人還要以出讓人的名字在出讓人系統(tǒng)里向后檢索。所有的數(shù)據(jù)按照年代排列。這個(gè)年代里沒(méi)有，還要到別的年代里去尋找。如果登記里面有記載，但是

20、受讓人沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，受讓人就有可能承當(dāng)不利的后果。由此可見(jiàn)，過(guò)去的登記檢索系統(tǒng)是非?；靵y復(fù)雜的、累贅的。當(dāng)然，由于僅僅是一種效勞，登記官員所作的事情少，它也非常節(jié)省公共開(kāi)支。所以，為了簡(jiǎn)化登記檢索系統(tǒng)，托倫斯借鑒了海船登記的方法，創(chuàng)造了不動(dòng)產(chǎn)登記的新系統(tǒng)。托倫斯登記系統(tǒng)有三項(xiàng)根本原則：鏡子原則(mirror principle)：登記和產(chǎn)權(quán)證書(shū)被認(rèn)為準(zhǔn)確的完整的再現(xiàn)了權(quán)利的狀態(tài)。這首先說(shuō)明，為了保障準(zhǔn)確與完整，登記機(jī)關(guān)有實(shí)質(zhì)的審查義務(wù)，可以調(diào)查取證。其次，登記機(jī)關(guān)在審查無(wú)誤后，發(fā)給權(quán)利人權(quán)利證書(shū)(certificate)，作為權(quán)利人享有權(quán)利的證明;再次，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓時(shí)，只要將轉(zhuǎn)讓書(shū)(deed)和產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給受讓人，受讓人申請(qǐng)登記，登記機(jī)關(guān)審查無(wú)誤后，將原來(lái)的出