1、伯金漢項目產(chǎn)品策劃及市場策劃報告2006-7-24上海鵬翔市場部項目概述：項目位置： 城陽惜福鎮(zhèn)正陽路，盛世家園一期以西，盛世景園以北。項目規(guī)模： 本項目擬建八座多層住宅，規(guī)劃建筑面積3萬平方米左右。本項目城陽區(qū)項目現(xiàn)階段需要解決的問題：市場環(huán)境如何？真正的競爭對手是誰，如何應(yīng)對？賣什么；賣給誰；怎么賣？ 本項目行政上隸屬于城陽區(qū)；地理位置上屬于青島市區(qū)北部。從青島大區(qū)域來看，李村以北、城陽以西、即墨南部的范圍都屬于城市北部郊區(qū)或半郊區(qū)域。 該區(qū)域的特點是，缺乏市政、生活配套，但自然環(huán)境優(yōu)美，交通相對通暢。其現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展是以交通主干路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或景觀區(qū)域為依托；特點是以點狀布局，規(guī)模開發(fā)為主。

2、宏觀區(qū)域界定問題一市場環(huán)境如何？在售樓盤分布國道青銀高速省道李村滄口城陽盛世家園盛事景園千禧國際百通香溪庭院山水嘉苑天泰項目水青木華水岸綠洲競爭項目確定北部城區(qū)在售樓盤：山水嘉苑、天泰項目（奧園、迦南美地）、水青木華、水岸綠洲、銀盛泰項目、千禧國際。北部城區(qū)潛在樓盤：丹山1000畝項目、香溪庭院、萬科入青項目（與銀盛泰合作）、廣業(yè)虎山以及綠城項目。在售項目規(guī)模 現(xiàn)有項目體量都在20萬以上，甚至達(dá)到百萬平米。足夠大的規(guī)?？梢员ＷC營銷上的造勢效果，樹立了開發(fā)商的實力和品牌，擴大影響力和輻射能力。競爭產(chǎn)品類型 大規(guī)?；虺笠?guī)模的體量決定了物業(yè)類型的多樣性。這滿足了不同客戶群體對物業(yè)的差異化追求，從而

3、保證了項目的有效去化。競爭項目小區(qū)配套項目名稱廣場會所商業(yè)配套健身水青木華中心水系廣場現(xiàn)代時尚會所風(fēng)情商業(yè)街健身房，體育場天泰迦南美地景觀廣場同上同上健身設(shè)施山水嘉園山水灣休閑廣場幼兒園，會所商業(yè)街露天健身器械天泰奧園 水系廣場時尚會所韓國特色商業(yè)街游泳館網(wǎng)球場等盛世家園二期水系廣場有會所5萬商業(yè)盛世景園景觀廣場，沿河公園9000沿街商鋪體育場嶗山水岸綠洲景觀廣場會所、幼兒園便民超市體育場，健身房千禧國際村大型廣場5000大型會所內(nèi)建超市高爾夫練習(xí)場 通過完善、豐富的自身生活配套建設(shè)，彌補了周圍配套不足的缺陷，從而很好的營造了居住氛圍，有效的增加人們的置業(yè)信心。物業(yè)研究 本地區(qū)的物業(yè)基本都為開

4、發(fā)商自有的物業(yè)公司，如天泰、盛世物業(yè)，唯有水青木華外聘物業(yè)進行管理。由于開發(fā)企業(yè)品牌支撐，其物業(yè)服務(wù)公司檔次屬于中檔偏上水平，群眾認(rèn)可度較高。 有超過60的社區(qū)配備了智能安防系統(tǒng)，但少部分社區(qū)的安防系統(tǒng)并未投入使用。 除基本的保安、保潔服務(wù)外，部分社區(qū)還提供房屋維修、養(yǎng)護等十余項收費服務(wù)。競爭項目宣傳渠道 宣傳渠道廣泛、推廣力度大是這一區(qū)域樓盤推廣的鮮明特點。不斷的擴大和加深宣傳是以往保證項目去化的必要手段。競爭項目客戶群 地域、環(huán)境、交通、產(chǎn)品特質(zhì)、推廣重點等的差異性，也導(dǎo)致城區(qū)北部樓盤客戶群體的構(gòu)成差異明顯，但投資客比重平均都超過30% 。該市場環(huán)境下本項目劣勢1、 體量無競爭優(yōu)勢；2、

5、在外部配套環(huán)境相對較差的現(xiàn)狀下，自建配套無競爭優(yōu)勢；3、 產(chǎn)品類型無法滿足多樣化需求，客戶群體相對單一；4、 一系列的問題將導(dǎo)致宣傳力度和廣度受限；1、 即有項目天泰奧園、山水嘉苑、水青木華正合力打造青島“城市中間地帶”，成為城市北部地產(chǎn)發(fā)展的先鋒。2、 銀盛泰、千禧置業(yè)先入為主，惜福鎮(zhèn)島城新“移民小鎮(zhèn)”，已初具雛形。3、 擬建大盤將更大限度拉升城市北部居住價值。李滄大型規(guī)劃方案已經(jīng)于去年確定；綠城、廣業(yè)虎山等項目有望今年啟動。4、 百通香溪庭院、丹山千畝項目、萬科入青項目等都已鎖定這一區(qū)域，城區(qū)北部打破沉寂的“變機”若隱若現(xiàn)。 市場機會 若干大盤的啟動，政府、開發(fā)商、消費人群三股力量的交互作

6、用，將逐步把青島北部打造成為新的城市亮點。伴隨著大青島戰(zhàn)略的實施深化，這里將可能成為第二個放大版的“浮山后”，發(fā)展前景廣闊。 萬科、綠城等知名的發(fā)展商落地青島，必將其在外地已經(jīng)運作成熟的開發(fā)模式和套化產(chǎn)品引入，將掀起一場新的地產(chǎn)/置業(yè)革命（至少是個跳躍）。對于我們來說，升級產(chǎn)品、準(zhǔn)確定位就是把握這一“變機”的兩種可能?！耙?guī)模競爭”不是該區(qū)域項目存在的唯一形式。因此，本項目由于量體小所引發(fā)的一系列劣勢就可以轉(zhuǎn)化。通過產(chǎn)品特點的突出，借勢打力，同樣可以保證銷售實現(xiàn)。問題一 結(jié)論城市北擴，抓住“變機”，轉(zhuǎn)化壓力問題二真正的競爭對手是誰，如何應(yīng)對？我們通過大區(qū)域內(nèi)細(xì)分版塊特點來區(qū)分國道青銀高速省道李村

7、滄口城陽區(qū)域內(nèi)大型居住版塊惜夏版塊CLD308沿線 該板塊由天泰奧園、山水嘉苑、水青木華等項目構(gòu)成，憑借天泰的影響力、奧園早期成功的開發(fā)確立了其在城市北部的重要地位。鄰近國道，交通通暢，自然山體景觀，規(guī)模效應(yīng)是其成功立足的關(guān)鍵。此外，天泰奧園早期運動主題的定位，準(zhǔn)確的客戶群體把握，以及高質(zhì)量的產(chǎn)品更為這一區(qū)域的成熟打下了良好的基礎(chǔ)。伴隨著這一區(qū)域認(rèn)可度的提升，開發(fā)熱度也持續(xù)升溫，丹山畝項目正在前期籌備階段，進展順利則明年將有可能部分投放市場。“308國道沿線”版塊特點及影響“李滄”形成隨著青島城區(qū)土地供應(yīng)矛盾的加劇和李村的逐步繁榮，大力發(fā)展李村東部大型居住區(qū)的戰(zhàn)略被敲定。李滄東部比鄰青銀和30

8、8國道，距市中心20公里，流亭機場14公里，濟青高速和環(huán)膠州灣高速均在20分鐘車程范圍內(nèi)，具有良好的交通條件；區(qū)內(nèi)綠地約10平方公里，為發(fā)展新型工業(yè)和生態(tài)旅游提供了寶貴資源，也是青島市區(qū)繼“浮山后”以外，唯一一塊可以供大規(guī)模拓展開發(fā)的土地。目前該規(guī)劃先行的兩個百萬平米大項目廣業(yè)地產(chǎn)虎山片區(qū)改造（170萬平方米），百通、綠城聯(lián)手打造青島休閑商住區(qū)（180萬平方米），已經(jīng)進入開發(fā)前的一系列準(zhǔn)備階段，有望今年年內(nèi)啟動。兩個超級大盤的啟動，與現(xiàn)有的浮山板塊、麥島板塊南北呼應(yīng)，將引發(fā)新一輪置業(yè)熱潮，城市北部將更為消費者所關(guān)注。從地緣角度講，與現(xiàn)有沿線版塊更為緊密，兩者將連成一片，從而會客觀不客觀的在產(chǎn)品

9、和客群上互為補充，有助于居住氛圍最終的形成。產(chǎn)品升級與客戶群將成為焦點，樓盤間維持“竟”與“合”互存的發(fā)展態(tài)勢。“李滄”特點及影響惜夏版塊的獨立特性 惜夏版塊雖然同屬于城市北部，但相對“308沿線”版塊和CLD卻更為偏遠(yuǎn)，因此在價格、客群和成熟度等方面都有一定差距和差異，相對獨立，難以與其連成一片。 惜夏版塊是由與惜福鎮(zhèn)和夏莊地緣相近，而統(tǒng)一得名。但兩個區(qū)域的樓盤也有其相對的獨立性，不可一論。夏莊的兩個項目嶗山水岸綠洲、香溪庭院都是以水景立項，突出的是優(yōu)越的自然景觀資源。而本項目所在區(qū)域卻無類似自然景觀可以利用，需要自身規(guī)劃彌補，以及產(chǎn)品的創(chuàng)新、準(zhǔn)確的客戶定位來吸引增加消化力。問題二 結(jié)論與周

10、邊項目“求同存異” 我們的競爭項目來自周邊，銀盛泰項目（包括二期、三期、四期）、千禧國際、同鑫源（12萬平方米待建）。 求同：1、同借大區(qū)域開發(fā)勢頭2、同檔次3、同配套（借其他項目配套）4、同發(fā)展 存異：1、產(chǎn)品類型創(chuàng)新、升級、填補2、分流客戶（客戶群“大同小異”）3、戶型產(chǎn)品設(shè)計更舒適、合理4、產(chǎn)品細(xì)節(jié)把握更充分、更人性5、總價差異問題三賣什么，賣給誰，怎么賣？產(chǎn)品建議、價格建議主題定位、推廣策略本項目SWOT分析優(yōu)勢（S）1、無污染、環(huán)境好、適宜居住2、地塊平整，可塑性強3、交通通暢劣勢（W）1、規(guī)模競爭劣勢2、及其引發(fā)的：自建配套受限；社區(qū)服務(wù)功能受限；產(chǎn)品類型規(guī)劃受限；推廣力度受限等機

11、會（O）1、城區(qū)北部開發(fā)、置業(yè)大環(huán)境升溫2、知名企業(yè)、明星大盤對客戶群的帶動作用3、未來區(qū)域市場成熟所帶來的“變機”威脅（T）1、周邊項目競爭威脅2、未來同鑫源，尤其萬科項目的競爭威脅3、客戶群同質(zhì)化不可避免本項目需要最關(guān)鍵的四個點1、產(chǎn)品構(gòu)成 花園洋房，精巧小戶型2、客戶群體 不脫離該區(qū)域主要置業(yè)群體3、時機、策略宣傳上與區(qū)域競爭樓盤保持同步4、銷售價格 差異化路線產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 通過對周邊產(chǎn)品的研究，結(jié)合地域特點和未來該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展方向，建議本項目產(chǎn)品為大退臺的花園洋房、情景洋房。巧妙創(chuàng)新的入戶方式： 設(shè)計層數(shù)46層，可分為南北兩個入戶口，南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入

12、戶形式，2層以上的樓層通過外接樓梯進入家中，區(qū)別在于2層入戶是在露臺。產(chǎn)品建筑賣點 1而3、4層則是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強。豐厚的建筑形體： 建筑首層前中部可建凸出的 “陽光房”，使建筑整體感更現(xiàn)穩(wěn)重與醇厚。明快的體塊結(jié)構(gòu)和線條構(gòu)成了“豐富鮮明”的效果。超大的景觀窗設(shè)計秉承了高檔公寓的設(shè)計風(fēng)格，增加了內(nèi)外空間的景致互動性。產(chǎn)品建筑賣點 2產(chǎn)品建筑賣點 3獨特的露臺空間：利用首層“陽光房”的形體，設(shè)計出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展

13、：一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動，三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感。且露臺和花園均由廳進出，方便使用。花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。并且公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺，使樓間距加大，更便于全年可享受陽光。 競爭項目戶型構(gòu)成競爭項目戶型構(gòu)成表 從上表可以很容易看出現(xiàn)有周邊項目面積戶型以90平米以上兩居和130平米以上的三居室為主。本項目戶型構(gòu)成建議本項目戶型設(shè)計應(yīng)遵循以下原則：1、為避開同質(zhì)化，戶型設(shè)計較周邊項目更為精巧。戶型面積比例分布如下：40 50 平米 一居 25%

14、70 80 平米 兩居 35%105120 平米 三居 30%160190 平米 四式/復(fù)式 10%2、戶型產(chǎn)品上可靈活變化，錯層、躍層增加空間變換；3、必要的多景式“陽光房”設(shè)置，可很好的豐富居住生活功能、增添趣味性。用作書房、茶室、客房等；社區(qū)景觀物業(yè)服務(wù) 鑒于周邊項目物業(yè)檔次和品牌的競爭條件及本項目檔次定位需求，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容必不可少。其作用還可以增加項目附加價值，增強投資欲望及信心。 建議如下：獨立管家服務(wù)體系由管家服務(wù)項目、管家服務(wù)部、始于管家止于管家的服務(wù)流程、第三方服務(wù)資源配置“專屬體驗，增值享受”的管家考量機制等環(huán)節(jié)構(gòu)成。健康與安全監(jiān)察官組織社區(qū)內(nèi)外相關(guān)資源，以專業(yè)角度對

15、社區(qū)環(huán)境、安全狀態(tài)進行事前、事中、事后的全過程控制，主持事故、危機的處理與公關(guān)事務(wù)等特注：由于目前項目所在區(qū)域公交系統(tǒng)不便利，為增加有效客戶需求，建議發(fā)展商協(xié)調(diào)公交部門增設(shè)高速班車。常規(guī)服務(wù)項目特色服務(wù)項目二十四小時保安消防和車輛管理公共場所保潔公共綠化園藝保養(yǎng)和培植住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動臨時照看孩童各項健身、娛樂活動指引電話及訪客留言轉(zhuǎn)告代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)保健、醫(yī)療、美發(fā)美容、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)、老人、病人的護理、禮儀服務(wù)、鐘點清潔、機動車輛清洗、住宅外墻的清洗和粉刷、私宅報警器日常檢查和維護、住宅水電設(shè)施的維修禮品速遞（限于市區(qū)）、大件物品搬運、四季

16、暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護、定時對私家花園進行草坪修整，除雜草、代聘司機、代請保姆、代請家教、代請私人保健醫(yī)生、代辦保險、代訂生日蛋糕、花籃、代聘裝潢設(shè)計、施工單位、代管房屋、代理房屋租賃、代訂飛機、輪船、汽車、火車票、代收代繳水電費、代收代繳有線電視收視費價格建議競爭項目價格研究 與本項目價格最有參照性的競爭樓盤均價，目前均在3000元/平方米以上，高層和小高層產(chǎn)品將房價拉升較大，多層價格維持在3400元/平方米左右。本項目價格制定 充分考慮開發(fā)商對回款要求的不同，結(jié)合前面的產(chǎn)品建議，設(shè)定了兩種定價原則。1、平單價，低總價原則： 在本項目戶型建議中適當(dāng)調(diào)低了與周邊競爭樓盤同戶型產(chǎn)品的面積，因此可

17、以保證總價的競爭優(yōu)勢。面積的缺失則通過了建筑及戶型產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計填平。 但此種定價方式，在與產(chǎn)品豐富的大規(guī)模項目競爭中，優(yōu)勢打折，雖在一定程度上可以保證銷售，但去化速度不易把握。本項目價格制定2、低單價，快銷原則： 即單價較未來市場低200元/平方米左右，再結(jié)合建議的產(chǎn)品推算，其在總價上的優(yōu)勢將翻倍，這樣價格優(yōu)勢則明顯凸現(xiàn)出來，從而實現(xiàn)快銷。 每平米的200元的讓利，意味著總利潤的缺失為600萬；但推廣費用可以減少近50%，即至少可以節(jié)省推廣費用150萬（廣告投入按照標(biāo)底額3%計算），而且可以保證資金快速回籠。 此外：萬科進駐該區(qū)域?qū)⒖赡軒訁^(qū)域價格的小幅度上揚，注意對銷售時機的把握。主題定位

18、本案的廣告宣傳最需要什么？一個有品味訴求的、能引發(fā)追尋家追尋夢想的人群強烈情感共鳴的品牌形象。為什么？ 原因一項目是為“對環(huán)境和品味追求有一定情結(jié)的人群”而建，要得到目標(biāo)群的認(rèn)同，不僅僅依靠產(chǎn)品本身的硬件，還必須附加有強烈的人文和品質(zhì)訴求； 原因二我們可以假設(shè)本項目具備了一個好產(chǎn)品的必要潛質(zhì)，而廣告要做的是在產(chǎn)品和與目標(biāo)消費群之間找到一個最佳溝通點，這個點能夠統(tǒng)合所有的廣告宣傳并留給目標(biāo)群一個單純而強烈的品質(zhì)與品牌的認(rèn)知； 原因三本案的目標(biāo)有兩個：銷售和樹立企業(yè)形象。而一個好的品牌背后必然有一種強大的文化內(nèi)核；有一個根本性的問題我們必須想清楚，如果目標(biāo)群在惜福鎮(zhèn)尋找居住地，他們的心靈深處對這片

19、土地上最大的期盼是什么？他們經(jīng)歷了5年或更長時間的打拼和等待，事業(yè)有了一定基礎(chǔ)，超過10萬或更多的積蓄，躁動的愛情逐漸現(xiàn)實而平靜。彼此相守，想給與父母更多的關(guān)心和愛護。他們開始渴望寧靜、舒適的生活環(huán)境，進入城市的便利，偶爾的休閑和放松而又不必遠(yuǎn)行，孩子可以擁有更多的玩伴，每天不必走上很遠(yuǎn)的路去送還孩子上學(xué)，然后疲憊的趕去上班。有一種渴望，叫理想生活在這個不斷丟失又在不斷尋找的年代，鼓舞自己！我們所要面對的客戶群體，金錢積累還沒有足夠的滿足內(nèi)心的渴望，他們時常懷著內(nèi)疚的心情希望能夠給與父母更多的安慰，給與家庭更大的保護和支撐，但是社會競爭無形壓力從未消失，越來越沉重。但是他們對自己并不會輕易的放

20、棄和滿足，總希望通過明天的打拚實現(xiàn)對理想生活的渴望！內(nèi)心一面鼓舞著自己繼續(xù)的前進，而另一面卻在這繁華的世界不停的尋找，尋找一個適合讓自己和親人居住生活的家，既能享受著城市資源密集帶來的便利，又能給與家庭安靜、安全、舒適的生活環(huán)境。養(yǎng)老無論是孝敬的兒女為老人，還是老兩口自身，都樂意在一個山青水秀，沒有污染的地方買上一所房子，看春暖花開、聞鳥語花香。投資投資置業(yè)、投資升值、投資未來、投資喜好都是可能，關(guān)鍵他們是群什么樣的人，如何愛上我們的產(chǎn)品。分流客戶投資、養(yǎng)老最佳選擇本項目成功的第一步在于如何借助周邊大盤的宣傳而擴大知名度；第二步就是對其客戶的成功分流。渴望性購買20-30萬左右25-35歲的新

21、生代置業(yè)群體，結(jié)婚后找一個新居所，從租住的房子里搬出來，住進自己的家，讓父母不在擔(dān)心，更好的照顧自己的家，成為內(nèi)心的渴望。離城市中心適當(dāng)?shù)木嚯x，上班，孩子上學(xué)，外出、娛樂休閑的都能夠方便快捷，就成為這部分購買新房的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。遞進性購買30萬以上已經(jīng)有了一套住宅，可能因為面積，居住環(huán)境，安全性，戶型設(shè)計不合理，鄰里關(guān)系等原因，內(nèi)心希望換一套更好的住宅，因為有了第一套住宅的資產(chǎn)置換，所以不會面臨較大的資金壓力，屬于升級型購買客戶。享受性購買40萬以上擁有了穩(wěn)定的居所，孩子已經(jīng)上學(xué)，工作順利，或者事業(yè)小有成績，不再為衣食住行擔(dān)憂，通過資產(chǎn)置換或者近幾年來的積蓄，就可以輕松購買第二套或者第三套住宅

22、，一方面可以作為投資，同時，擁有更好、更舒適的生活空間和場所，就成為暗暗萌動消費欲望?？焖冁i定客戶群，細(xì)微體察客戶心理一個項目讓人知道并不難，但要人愛上它卻很不容易。如何讓目標(biāo)消費群愛上我們的項目？在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，必須有一種與他的經(jīng)歷、情感有關(guān)聯(lián)的、可以引發(fā)共鳴的情感訴求 所以本案的精神主張：向北，尋找理想生活朝向To the North,Lead self follow your dream案名推薦 推薦案名：“青城北里” “青城”給人的第一聯(lián)想是美麗的青島，“北”則指明了方向，“里” 凸現(xiàn)一種幽深，寧靜的感覺；待客戶接觸項目之后，“青城”預(yù)意將深化，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)雅的建筑與消費者產(chǎn)成

23、共鳴，“青城”自然成清新美麗的小城；第三可以很好的配合項目精神主張。 備選案名：北城憶墅、北大清園、凈界 推廣策略推廣主題釋義與人群心態(tài)的暗合：本項目所指向的置業(yè)群體，是一群非常務(wù)實、理性人物，對于沒有親身感受到價值的物品，絕對不會輕易做出選擇，對于自己未來的生活方向，有著清晰的認(rèn)知和審視。與產(chǎn)品特征的暗合：本項目處于郊區(qū)小鎮(zhèn)，自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新。在這一區(qū)域特性下平凡而又具有較強的親和力生活場景和描述，在內(nèi)涵與氣質(zhì)上也頗為吻合，我們給予客戶選擇的機會，卻要把權(quán)力留給他們。與追求生活方式的暗合：無論是幾十年生活閱歷的老者，還是打拼階段的大眾，生活質(zhì)量的提高，使他們更韌性和固執(zhí)，希望被別人明確

24、的辨識。他們無論是按收入劃分，還是按生活方式劃分，他們的普遍特征是：努力為家庭創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。所以，“青城北里”遠(yuǎn)離市井喧囂，獨特的項目品質(zhì)，既能給人予身份的認(rèn)同，又給人以舒適安全之感。 項目推廣思路Sensibility情感營銷品牌與區(qū)域聯(lián)戰(zhàn)形象之戰(zhàn)開盤實銷品牌維護后期打造春季房展，新聞預(yù)熱!戶外懸念話題出街!咨詢處接受咨詢!銷售資料準(zhǔn)備!項目整體形象出動!營銷中心開放!VIP認(rèn)籌!示范區(qū)開放!開盤廣告集中火力,開盤活動!情感化階段第一階段：與區(qū)域品牌項目同步出擊，但特質(zhì)鮮明目 的：引爆全城，第一階段緊跟區(qū)域宣傳趨勢，借勢宣傳，但通過新穎的情趣話題啟動市場的特別關(guān)注，并為核心概念推出鋪墊結(jié)點：電話咨詢/客戶摸底著力點：明天，你的起點在那里？打擊點：懸念廣告牌/系列軟文/網(wǎng)絡(luò)輿論/工地圍墻/地產(chǎn)業(yè)內(nèi)活動制造話題：明天，你的起點在那里？主要散播渠道：戶外輔助渠道：網(wǎng)絡(luò)槍手發(fā)表輿論售樓處情感地產(chǎn)傳達(dá)：青城北里，理想生活朝向！展示內(nèi)容：沙盤，展板觀念文本生活朝向樓書/大宣傳單/手提袋。 時 間發(fā)布媒體內(nèi) 容備 注待定廣 告 牌明天，你的起點在那里？話題主要散播渠道報紙軟文半島+/早報網(wǎng) 絡(luò)山東房地產(chǎn)網(wǎng)、青島新聞網(wǎng)、青島搜房網(wǎng) 會展重點禮品物料、觀念文本生活朝向第一階段： 工作概要第二階段：形象之戰(zhàn)