1、第二章 土地市場(chǎng)第一節(jié).土地市場(chǎng)概論第二節(jié).中國(guó)土地市場(chǎng)體系第三節(jié).中國(guó)土地市場(chǎng)管理第一節(jié). 土地市場(chǎng)概論一.土地市場(chǎng)的內(nèi)涵土地市場(chǎng)：是土地這種特殊商品在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場(chǎng)的主體是買(mǎi)賣(mài)雙方；客體是土地。土地市場(chǎng)交換的內(nèi)容：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等。各國(guó)法律不同，土地交易的內(nèi)容也不同。第一節(jié). 土地市場(chǎng)概論二、土地市場(chǎng)的特點(diǎn)（一）地域性產(chǎn)品位置的固定性，使土地市場(chǎng)具有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)。而且地域性的特點(diǎn)決定了土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不充分，交易效率相對(duì)較低。 表： 2000年2019年香港和南京兩地土地批租（The land leasehold system ）均價(jià)表 平均地

2、價(jià)(萬(wàn)元) 城 市2000年2019年2019年香港4.126.213.14南京0.300.250.29（二）不充分競(jìng)爭(zhēng) 土地市場(chǎng)參與者不多，市場(chǎng)信息獲取較難，使競(jìng)爭(zhēng)不充分。（三）層次性 由于土地市場(chǎng)上交易的內(nèi)容（權(quán)利）不一樣，因此存在不同層次的交易市場(chǎng)。（四）供給彈性小 土地不僅自然供給彈性小，而且經(jīng)濟(jì)供給彈性較低。（五）政府管制嚴(yán)格 由于土地資源的利用對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響巨大，因此政府會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)的交易權(quán)利、規(guī)模、形式等多方面進(jìn)行干預(yù)。二、土地市場(chǎng)的特點(diǎn)三、土地市場(chǎng)的功能及運(yùn)作（一）優(yōu)化配置土地資源 行政劃撥方式-市場(chǎng)配置的方法(價(jià)格機(jī)制在起作用)（二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局（三）健

3、全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合 四、建立土地市場(chǎng)的必要條件 （一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 價(jià)格機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制等基本的市場(chǎng)環(huán)境。（二）土地產(chǎn)權(quán)明晰 土地產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)交易的客體，因此必須是界定清楚的。（三）金融市場(chǎng)的外部支持 （四）相應(yīng)的外部法規(guī)條件 （五）良好的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作五、土地市場(chǎng)的運(yùn)行模式與機(jī)制土地市場(chǎng)的運(yùn)行模式：以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式；以土地國(guó)家所有為基礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式；第二章 土地市場(chǎng)第一節(jié).土地市場(chǎng)概論第二節(jié).中國(guó)土地市場(chǎng)體系第三節(jié).中國(guó)土地市場(chǎng)管理第二節(jié).中國(guó)土地市場(chǎng)體系一. 建立中國(guó)土地市場(chǎng)的必要性土地市場(chǎng)是合理配置土地資源的有效途徑 土地資源的配置方式： 行政劃撥方式 市

4、場(chǎng)配置方式土地市場(chǎng)是社會(huì)主義統(tǒng)一市場(chǎng)的有機(jī)組成部分土地市場(chǎng)的建立與發(fā)展主要是由政府推動(dòng)的目前中國(guó)城市土地市場(chǎng)占主導(dǎo)地位中國(guó)城市土地市場(chǎng)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市二.中國(guó)土地市場(chǎng)體系的特點(diǎn)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 協(xié)議、拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 國(guó)有土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 包括出售、交換、贈(zèng)與。三.中國(guó)城市土地市場(chǎng)出讓方式：土地使用權(quán)租賃市場(chǎng) 土地所有者或使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)抵

5、押市場(chǎng) 土地使用權(quán)人（抵押人）以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。三.中國(guó)城市土地市場(chǎng) 農(nóng)村土地市場(chǎng)除農(nóng)戶(hù)土地的轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)之外，目前主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面：（一）拍賣(mài)“四荒”地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘，也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)（二）山地流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村股份化三.中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)五.中國(guó)土地征用 土地征用是國(guó)家強(qiáng)制將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家建設(shè)用地，并對(duì)農(nóng)民集體實(shí)行一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨?。由于其具有?qiáng)制性，目前政府法規(guī)中尚未認(rèn)定它是一種市場(chǎng)行為。但是它具有市場(chǎng)性質(zhì)，因?yàn)椋核惺袌?chǎng)的主體 供給者農(nóng)村集體 需求者國(guó)家和各用地單位它有市場(chǎng)客體 集體土地所有權(quán)唯一具有土

6、地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的土地市場(chǎng)它有市場(chǎng)機(jī)制的作用 價(jià)格部分地由市場(chǎng)決定五.中國(guó)土地征用（一）現(xiàn)行農(nóng)村土地征用制度存在的問(wèn)題農(nóng)村征地范圍過(guò)寬征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低征地收益分配機(jī)制不健全被征地農(nóng)民的安置途徑有待創(chuàng)新五.中國(guó)土地征用（二）我國(guó)征地制度改革的建議明確界定被征地的范圍因地制宜、公平補(bǔ)償合理分配和管理征地補(bǔ)償費(fèi)及購(gòu)地款妥善安置被征地區(qū)域農(nóng)民的生產(chǎn)和生活建立簡(jiǎn)便、嚴(yán)格、高效的征地程序六、中國(guó)土地儲(chǔ)備制度 城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)際上是法律規(guī)范下土地使用權(quán)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機(jī)制，即由政府或委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征購(gòu)、回收等形式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織土地開(kāi)發(fā)，在完成了房屋拆遷、土地平

7、整等一系列前期開(kāi)發(fā)工作后，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求或土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投放市場(chǎng)。其一般運(yùn)作模式主要由收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓三個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成，如圖1所示。 城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制 （一）城市土地儲(chǔ)備制度目前的主要步驟：1.土地收購(gòu)即城市政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃等的要求，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)目標(biāo)，對(duì)城市市區(qū)內(nèi)擬入市的國(guó)有土地和擬征用的農(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一回收、收購(gòu)、置換或征用，納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備體系。納入收購(gòu)體系的土地主要包括：1、具有一定開(kāi)發(fā)潛力的土地；2、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的土地；3、市區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主土地；4、土地使用年限屆滿(mǎn)而依法收回的土地；5、長(zhǎng)期閑置荒蕪

8、的土地；6、依法查處、沒(méi)收的土地；7、企業(yè)應(yīng)拆遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整而置換的土地；8、擬征用為國(guó)有土地的農(nóng)用地。 2.土地儲(chǔ)備一般包括兩個(gè)內(nèi)容：對(duì)收購(gòu)的土地，根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)，包括拆遷、平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，即整理階段。儲(chǔ)備及其經(jīng)營(yíng)管理。土地儲(chǔ)備一般有實(shí)物儲(chǔ)備、規(guī)劃紅線(xiàn)儲(chǔ)備、信息儲(chǔ)備三種形式；經(jīng)營(yíng)管理是指在儲(chǔ)備期間依法將部分儲(chǔ)備土地使用權(quán)進(jìn)行出租、抵押或臨時(shí)改變用途， 以防止土地閑置或浪費(fèi)。實(shí)物儲(chǔ)備，指政府收回或通過(guò)收購(gòu)而儲(chǔ)備的土地；紅線(xiàn)儲(chǔ)備，對(duì)于一些成片舊城改造地塊，直接將規(guī)劃紅線(xiàn)劃給儲(chǔ)備中心，由儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)實(shí)施土地平整和公建配套后推向市場(chǎng)；信息儲(chǔ)備，對(duì)