1、保定汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告2013年清溪清我心，水色異諸水。 借問(wèn)新安江，見(jiàn)底何如此？ 李白 第1頁(yè)，共128頁(yè)。 功能定位規(guī)劃深化建議 招商的關(guān)鍵駐商分析商業(yè)模式及融資建議政策分析及要求初探品牌戰(zhàn)略及推廣策略報(bào)告內(nèi)容第2頁(yè)，共128頁(yè)。 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略第3頁(yè)，共128頁(yè)。本次定位規(guī)劃地塊面積：約1000畝第4頁(yè)，共128頁(yè)。UN-大型企業(yè)研發(fā)中心（基地）虛擬制造中試 科技研發(fā)論壇旅游教育一. 定位規(guī)劃的理想

2、模型核心功能綜合服務(wù)會(huì)議旅游短期居住人才培訓(xùn)參觀實(shí)踐金融服務(wù)法律服務(wù)信息服務(wù)專業(yè)服務(wù)輔助功能實(shí)體功能區(qū)商服配套區(qū)展示博覽區(qū)實(shí)體功能區(qū)研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓綜合辦公樓中試樓綜合性展覽館專業(yè)性展覽館企業(yè)展覽館實(shí)體功能區(qū)高星級(jí)酒店酒店式公寓獨(dú)立商業(yè)物業(yè)形態(tài)平臺(tái)功能實(shí)體功能區(qū)會(huì)所辦公區(qū)研發(fā)大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機(jī)構(gòu)客戶類型科學(xué)家研究室客戶類型政府支持的研究機(jī)構(gòu)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)部門民營(yíng)公司研發(fā)總部客戶類型跨國(guó)企業(yè)產(chǎn)品展示中心民營(yíng)公司產(chǎn)品展示中心機(jī)構(gòu)/學(xué)院成果展示中心展示園區(qū)“活體”展示場(chǎng)館性展示活動(dòng)性展示總部辦公樓總部會(huì)所相關(guān)服務(wù)性企業(yè):如旅行社公關(guān)公司教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)律師樓信息科技公司客戶類型交易平臺(tái)

3、認(rèn)證機(jī)制中心價(jià)格發(fā)布中心產(chǎn)品采購(gòu)中心信息交流中心第5頁(yè)，共128頁(yè)。國(guó)際發(fā)展研究中心國(guó)際研發(fā)成果交流中心國(guó)際研發(fā)應(yīng)用示范中心實(shí)現(xiàn)三個(gè)中心為千島湖打造研發(fā)概念開(kāi)辟全新的區(qū)域職能價(jià)值成果第6頁(yè)，共128頁(yè)。做準(zhǔn)主題做強(qiáng)功能做穩(wěn)經(jīng)營(yíng)做好產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益土地價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值稅收收益社會(huì)效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動(dòng)就業(yè)創(chuàng)造和諧社會(huì)價(jià)值模型實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合效益最大化拓展地區(qū)發(fā)展新戰(zhàn)略空間打造區(qū)域新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)探索國(guó)家可持續(xù)發(fā)展之路第7頁(yè)，共128頁(yè)。綜合服務(wù)科普教育科技旅游科技論壇生態(tài)宜居科技研發(fā)研發(fā)功能人才培訓(xùn)功能模型展示第8頁(yè)，共128頁(yè)。商服配套區(qū)會(huì)所辦公區(qū)功能模塊產(chǎn)品模塊研發(fā)辦公區(qū)展示博覽區(qū)研發(fā)功能引入國(guó)際國(guó)內(nèi)

4、最高級(jí)別的實(shí)驗(yàn)室、科技人才到園區(qū)進(jìn)行日常性、階段性的研發(fā)設(shè)計(jì)和科技攻關(guān)，打造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，成為全球?qū)I(yè)人事的“麥加”。在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進(jìn)行虛擬制造，同時(shí)園區(qū)開(kāi)辟專門的區(qū)域可供科技成果實(shí)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn) “研發(fā)設(shè)計(jì)-虛擬制造-中試”的高端產(chǎn)業(yè)鏈。展示功能定期舉辦高水準(zhǔn)的專業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)及其相關(guān)領(lǐng)域論壇舉辦的首選地。旅游功能項(xiàng)目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機(jī)整合，成為“科技旅游”的最佳景點(diǎn)，在園區(qū)內(nèi)游客能夠“看到、聽(tīng)到、聞到、吃到”生態(tài)科技和環(huán)境保護(hù)所的成果，全身心的科技感受是不可復(fù)制的。交易平臺(tái)通過(guò)企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會(huì)，使項(xiàng)目成為綠色產(chǎn)品的價(jià)格形成基地及信息傳導(dǎo)中心?？破?/p>

5、功能最先進(jìn)的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國(guó)性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)在全國(guó)乃至全世界人民中的關(guān)注度、從而激發(fā)全人類去維護(hù)生態(tài)環(huán)境。綜合服務(wù)功能金融、法律、商業(yè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等機(jī)構(gòu)共同保障和維護(hù)園區(qū)的日常及專業(yè)運(yùn)作。生態(tài)宜居生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗(yàn)區(qū)。第9頁(yè)，共128頁(yè)。功能定位高價(jià)值地塊中價(jià)值地塊中價(jià)值地塊低價(jià)值地塊高價(jià)值地塊:項(xiàng)目開(kāi)闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野,在利用湖景資源上,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢(shì)。中價(jià)值地塊:項(xiàng)目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開(kāi)闊,觀湖效果略遜，景觀資源相對(duì)較多。低價(jià)值地塊:項(xiàng)目地塊內(nèi)陸地區(qū),資源上擁有山地資源，無(wú)湖景資源，是項(xiàng)目地塊中資源相對(duì)

6、較差的版塊。第10頁(yè)，共128頁(yè)。各功能區(qū)物業(yè)配比研發(fā)基地區(qū)（400畝）博覽展示區(qū)（100畝）研發(fā)會(huì)所區(qū)（300畝）酒店商業(yè)區(qū)（200畝）第11頁(yè)，共128頁(yè)。物業(yè)占地面積容積率單套面積（ ）體量配比（）研發(fā)辦公200畝0.320030040000研發(fā)辦公200畝0.360080040000總計(jì)400畝80000研發(fā)辦公區(qū)多層次的綠化和景觀，營(yíng)造辦公企業(yè)的獨(dú)享專屬花園領(lǐng)地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。第12頁(yè)，共128頁(yè)。物業(yè)占地面積容積率單套面積（）體量配比（）配套會(huì)所300畝50070060000總計(jì)300畝60000研發(fā)會(huì)所區(qū)考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū),

7、突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn)第13頁(yè)，共128頁(yè)。物業(yè)占地面積容積率體量配比（）主體酒店與配套200畝0.340000總計(jì)200畝40000酒店主題部分,突出地標(biāo)性/視覺(jué)效果或考慮結(jié)合水景處理,從環(huán)湖位置都可觀賞異國(guó)風(fēng)情, 色彩與環(huán)境處理建筑標(biāo)識(shí)處理,高聳的局部形態(tài).酒店主體部分營(yíng)造建議建筑標(biāo)識(shí)性的特點(diǎn),形成視覺(jué)沖擊建筑風(fēng)格采用異國(guó)風(fēng)情建筑,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài)高星級(jí)酒店及商業(yè)配套第14頁(yè)，共128頁(yè)。SPA餐飲酒吧區(qū)特色主題會(huì)議包括大型室內(nèi)外會(huì)議物業(yè)占地面積容積率體量配比（）主體酒店與配套200畝0.340000總計(jì)200畝40000高星級(jí)酒店及商業(yè)配套酒店主體部分功能建議第15頁(yè)，共128頁(yè)。

8、物業(yè)占地面積容積率體量配比（）展覽中心100畝0.320000總計(jì)100畝20000展示博覽區(qū)風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見(jiàn)后文生態(tài)建筑模型）。第16頁(yè)，共128頁(yè)。組團(tuán)面積產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式展覽區(qū)綜合性展館100畝整棟產(chǎn)權(quán)持有，租賃運(yùn)營(yíng)專業(yè)性展館整棟產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營(yíng)，部分常年展示中心出租經(jīng)營(yíng)企業(yè)展館整棟全部銷售/定制開(kāi)發(fā)研發(fā)區(qū)研發(fā)辦公樓400畝整棟/整層定制開(kāi)發(fā)、銷售、租賃綜合辦公樓分割單元銷售、租賃中試樓整棟/整層定制開(kāi)發(fā)、銷售、租賃會(huì)所區(qū)總部辦公300畝整棟銷售總部會(huì)所整棟銷售配套區(qū)酒店200畝整棟與商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司合作經(jīng)營(yíng)酒店式公寓單元

9、銷售后由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)商業(yè)（濱江商業(yè)）整棟產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營(yíng)第17頁(yè)，共128頁(yè)。開(kāi)發(fā)方向效益比較分析千島湖的產(chǎn)業(yè)/商業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀旅游業(yè)農(nóng)漁業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)生態(tài)或土地資源的直接利用或簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)買賣交易平臺(tái)未來(lái)方向新商業(yè)模式（傳統(tǒng)行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營(yíng)銷概念整合）授人以魚(yú)，不如授人以漁第18頁(yè)，共128頁(yè)。產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)旅游業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)產(chǎn)值26.1億元30.7億元15.2億元？（詳見(jiàn)下文商業(yè)模式研究）年增長(zhǎng)率12.8%22.3%29.5%開(kāi)發(fā)方向效益比較分析淳安縣2008年各產(chǎn)業(yè)效益比對(duì)第19頁(yè)，共128頁(yè)。它山之石：案例借鑒第20頁(yè)，共128頁(yè)。成片區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)確定案例分析武漢王家墩C

10、BD第21頁(yè)，共128頁(yè)。啟動(dòng)區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 武漢王家墩CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地2.67平方公里，東接青年路,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進(jìn)入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。（開(kāi)發(fā)商：泛海集團(tuán)）啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)：1、占 地：63.97公頃2、建筑總量：118萬(wàn)平米3、開(kāi)發(fā)周期：5年4、物業(yè)類型：綜合物業(yè)（含會(huì)展、 酒店、商業(yè)、住宅和寫字樓） 第22頁(yè)，共128頁(yè)。啟動(dòng)區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 打造啟動(dòng)區(qū)，提高其城市吸引力、市場(chǎng)吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。在提升公司4000畝土

11、地價(jià)值同時(shí)，形成公司城市運(yùn)營(yíng)能力和盈利模式。 通過(guò)培育城市開(kāi)發(fā)品牌，適時(shí)進(jìn)行管理復(fù)制；通過(guò)運(yùn)營(yíng)會(huì)展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成“泛?！逼煜戮C合類物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。 第23頁(yè)，共128頁(yè)。啟動(dòng)區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略進(jìn)行綜合類物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和建成后的運(yùn)營(yíng)管理，形成公司乃至“泛?！逼煜滦碌闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)定位第24頁(yè)，共128頁(yè)。啟動(dòng)區(qū)案例武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略 完成綜合類物業(yè)和項(xiàng)目組團(tuán)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。產(chǎn)品定位第25頁(yè)，共128頁(yè)。 根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國(guó)土局本著“尊重啟動(dòng)區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交

12、換，解決影響啟動(dòng)區(qū)土地出讓障礙”的原則，完成了啟動(dòng)區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。 公司多年與政府合作的基礎(chǔ)和前期工作積累，在合法取得啟動(dòng)區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢(shì),計(jì)劃于2007年上半年配合政府完成啟動(dòng)區(qū)外圍土地出讓。啟動(dòng)區(qū)土地權(quán)屬的完整性第26頁(yè)，共128頁(yè)。整體開(kāi)發(fā)的必要性物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯第27頁(yè)，共128頁(yè)。上述五種物業(yè)類別適應(yīng)CBD啟動(dòng)區(qū)的職能， 各項(xiàng)目之間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動(dòng)區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。啟動(dòng)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，整體效益突出。整體開(kāi)發(fā)的必要性物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯第28頁(yè)，共128頁(yè)。經(jīng)營(yíng)模式策劃方案項(xiàng)目組團(tuán)地塊編號(hào)經(jīng)營(yíng)模式建議建筑規(guī)模（萬(wàn)方）開(kāi)發(fā)時(shí)間啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目組團(tuán)會(huì)展酒店項(xiàng)目JH0

13、3A0101會(huì)展：自主投資酒店：股權(quán)合作并持有物 業(yè)，與專業(yè)品牌運(yùn)營(yíng) 管理公司合作運(yùn)營(yíng)。20.420072009JH03B0101JH03B0104商業(yè)、住宅項(xiàng)目JH03B0101住宅、公寓：自主投資商業(yè)：股權(quán)合作開(kāi)發(fā)并持有 物業(yè)，收購(gòu)上市公司 運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。42.420082010JH03B0102JH03B0103商住項(xiàng)目JH03B0104商?。鹤灾鹘ㄔO(shè)為主輔以合 作開(kāi)發(fā)4120082010JH03B0105JH03B0106寫字樓JH03B0101寫字樓：土地銷售132008JH03B0104注：廣場(chǎng)、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目除外。第29頁(yè)，共128頁(yè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序“歐洲之門”會(huì)展

14、中心 07-09年順應(yīng)政府要求、吸引城市關(guān)注、率先啟動(dòng)會(huì)展酒店 08-10年服務(wù)商務(wù)和會(huì)展，形成區(qū)域標(biāo)志商務(wù)貿(mào)易區(qū) 09-11年謹(jǐn)慎選擇時(shí)機(jī)，設(shè)立商務(wù)標(biāo)桿SOHO區(qū) 08-09年市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、迅速實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)中心 08-10年服務(wù)更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力居住區(qū) 09-10年快速開(kāi)發(fā)、規(guī)模建設(shè)、追究利潤(rùn)友城廣場(chǎng) 08-09年作為城市功能節(jié)點(diǎn)和目的地，提升區(qū)域人氣和品質(zhì)開(kāi)放空間 08-10年提升物業(yè)價(jià)值，配合建設(shè)時(shí)序，第30頁(yè)，共128頁(yè)。會(huì) 展 項(xiàng) 目項(xiàng)目名稱：”歐洲之門”國(guó)際會(huì)展中心（暫定）項(xiàng)目定位：突出展覽、商務(wù)、會(huì)議、文化為一體國(guó)際化管理的專業(yè)會(huì)議展覽中心。建筑規(guī)模：5.6萬(wàn)平方米 投

15、資模式：自主開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：與德國(guó)GEC公司合作運(yùn)營(yíng)第31頁(yè)，共128頁(yè)。建設(shè)計(jì)劃： 2007年二季度完成設(shè)計(jì)工作； 2007年中后期開(kāi)工建設(shè)，2009年年中開(kāi)業(yè)。運(yùn)營(yíng)工作： 2007年三季度完成運(yùn)營(yíng)招商，設(shè)立合資運(yùn)營(yíng)管理公司。培訓(xùn)工作： 2007年三季度完成初步人員到位和培訓(xùn)。第32頁(yè)，共128頁(yè)。酒 店 項(xiàng) 目項(xiàng)目名稱： 凱悅國(guó)際酒店、Four Points 酒店（暫定名）等項(xiàng)目定位： 國(guó)際商務(wù)會(huì)議型、商務(wù)型、公寓式酒店建筑規(guī)模：14.8萬(wàn)方第33頁(yè)，共128頁(yè)。項(xiàng)目名稱：凱悅國(guó)際酒店（暫定）項(xiàng)目定位：國(guó)際五星入門級(jí)和有限服務(wù)酒店聯(lián)合體。建筑規(guī)模：約4萬(wàn)平方米 （600間客房） 投資模式：合

16、資建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式：與品牌運(yùn)營(yíng)商合作運(yùn)營(yíng)管理酒店項(xiàng)目 1 會(huì)議型酒店第34頁(yè)，共128頁(yè)。建設(shè)計(jì)劃： 06年底完成市場(chǎng)策劃； 07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃； 三季度開(kāi)展運(yùn)營(yíng)招商和建筑設(shè)計(jì)； 四季度進(jìn)行投資商的招商； 07年底開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年建成開(kāi)業(yè)。第35頁(yè)，共128頁(yè)。酒店項(xiàng)目 2 商務(wù)型酒店項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店項(xiàng)目定位：符合國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，由 世界一流酒店運(yùn)營(yíng)商管理的商 務(wù)型酒店。建筑規(guī)模：5萬(wàn)平方米 投資模式：作為保留項(xiàng)目，后期適時(shí)開(kāi)發(fā)第36頁(yè)，共128頁(yè)。地塊編號(hào)JH03B0101地塊用途綜合用地地塊面積4.01公頃容積率5.0布置物業(yè)酒店、辦公、商業(yè)建筑面積酒店：5萬(wàn)方地塊開(kāi)

17、發(fā)時(shí)間暫保留，適時(shí)開(kāi)發(fā)第37頁(yè)，共128頁(yè)。酒店項(xiàng)目 3 公寓式酒店項(xiàng)目名稱：公寓酒店項(xiàng)目定位：符合國(guó)際五星級(jí)公寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)， 由世界一流運(yùn)營(yíng)商管理的“管家 式” 公寓酒店。建筑規(guī)模：4萬(wàn)平方米 投資模式：自主開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：銷售第38頁(yè)，共128頁(yè)。地塊編號(hào)JH03B0104地塊用途綜合用地地塊面積3.98公頃容積率4.7布置物業(yè)酒店、商業(yè)、辦公、公寓建筑面積酒店：4萬(wàn)方開(kāi)發(fā)時(shí)間2009年開(kāi)發(fā)，銷售第39頁(yè)，共128頁(yè)。商 業(yè) 項(xiàng) 目項(xiàng)目名稱：國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品位，與世界流行元素高 度融合的主題式購(gòu)物休閑商業(yè)中心。合作方式：與知名零售商以及華納、派拉蒙 等 娛樂(lè)服務(wù)商簽署租賃或合

18、作協(xié)議。建筑規(guī)模：18.4萬(wàn)平方米 投資模式：股權(quán)合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：由商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理第40頁(yè)，共128頁(yè)。工作安排： 2007年上半年開(kāi)展商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作。下半年開(kāi)展項(xiàng)目招商。建設(shè)計(jì)劃： 2008年進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，用三年時(shí)間完成開(kāi)發(fā)。其中12萬(wàn)方集中商業(yè)建成后持有，銷售8.19萬(wàn)方配套商業(yè)。項(xiàng)目總量（萬(wàn)方）年開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)方）20072008200920102011持有12.05444.05銷售8.193.53.890.8合計(jì)20.247.57.894.85商業(yè)建設(shè)計(jì)劃第41頁(yè)，共128頁(yè)。項(xiàng)目名稱：國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品質(zhì)，為商務(wù)人士提供的高檔府邸。建筑規(guī)模：62萬(wàn)平方投資

19、模式：自主開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：銷售住 宅 項(xiàng) 目第42頁(yè)，共128頁(yè)。建設(shè)計(jì)劃： 充分利用地鐵、會(huì)展等市場(chǎng)信息的放大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。 從2008年起用四年時(shí)間完成開(kāi)發(fā)。物業(yè)總量（萬(wàn)方）年開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)方）2007200820092010201156.3411.4518.5617.558.78第43頁(yè)，共128頁(yè)。項(xiàng)目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際交流中心（暫定）項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品質(zhì)，為武漢CBD提供“一站式”服務(wù)的4A級(jí)綜合寫字樓建筑規(guī)模：13萬(wàn)平方米 投資模式：6萬(wàn)方自主開(kāi)發(fā)，7萬(wàn)方保留項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式：物業(yè)公司或委托專業(yè)公司管理 寫 字 樓 項(xiàng) 目第44頁(yè)，共128頁(yè)。建設(shè)計(jì)劃： 作為啟動(dòng)區(qū)最后完成的

20、功能區(qū)，待市場(chǎng)預(yù)熱和成熟后建設(shè)。首個(gè)寫字樓物業(yè)6萬(wàn)平方米自主建設(shè)。另外7萬(wàn)方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場(chǎng)吸納能力，保留至2012年以后開(kāi)發(fā)。開(kāi)工時(shí)間： 2010年開(kāi)工建設(shè)，用二年完成6萬(wàn)方寫字樓建設(shè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)： 出租。第45頁(yè)，共128頁(yè)。公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際友城廣場(chǎng)項(xiàng)目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際化定位。占地規(guī)模：18800平方米項(xiàng)目進(jìn)展：2006年底進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于2008年開(kāi)工。第46頁(yè)，共128頁(yè)。項(xiàng)目名稱：杉樹(shù)林公園項(xiàng)目定位：為啟動(dòng)區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。占地規(guī)模：33000平方米項(xiàng)目進(jìn)展：擬進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目

21、計(jì)劃于2008年開(kāi)工。公建項(xiàng)目第47頁(yè)，共128頁(yè)。項(xiàng)目名稱：國(guó)際學(xué)校項(xiàng)目定位：國(guó)際化教育中心建筑規(guī)模：1.029萬(wàn)平方米項(xiàng)目進(jìn)展：與泛海建設(shè)進(jìn)行教育投資洽談。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于2009年開(kāi)工。公建項(xiàng)目第48頁(yè)，共128頁(yè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃匯總表項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃 表(萬(wàn)平方米) 項(xiàng) 目2007200820092010201120122013201420152016合計(jì)1 居 住11.4518.5617.558.7856.342 商 業(yè) 7.507.894.8520.243公寓式酒店2.002.004.004 辦 公3.003.007.0013.005 會(huì) 展 1.502

22、.201.705.406 酒 店0.52.001.506.8010.80合 計(jì)23.5532.9527.4011.780.000.000.000.0013.80109.98 第49頁(yè)，共128頁(yè)?？偼顿Y成本估算總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表（萬(wàn)元）項(xiàng) 目2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 合計(jì)1 土地成本0 51909 72629 60396 25966 210900 2 建安成本17316103104119998 84684 33419 358521 3 管理費(fèi)用0 0 3776 6739 6230 3238 929 976 1

23、025 1076 23988 4 銷售費(fèi)用0 0 6293 11231 10383 5397 1549 1626 1708 1793 39980 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用11285646 11560 11026 4699 298 33940 6 總成本18444162572211925174076 80697 8933 2478 2602 2732 2869 667328 第50頁(yè)，共128頁(yè)?，F(xiàn)金流分析項(xiàng) 目2007200820092010201120122013201420152016201720182019合計(jì)一現(xiàn)金流入66000 186630 192192 225833 209428 112026

24、 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2會(huì)展項(xiàng)目收入0 0 (824)(568)(2244)(1309)(425)358 373 935 1404 1882 2380 1962 3酒店項(xiàng)目收入0 0 (204)1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4籌資性資金流入67000185300

25、68000320300二現(xiàn)金流出65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2外圍土地成本46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3經(jīng)營(yíng)成本0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4稅金及附加0

26、0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2008 2109 2214 2325 118027 5所得稅0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6借款本金償還0 0 0 68000 120000 20000 208000 7借款利息支付1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三凈現(xiàn)金流量956 167 2297 (2257)(747)66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四累計(jì)凈現(xiàn)金

27、流956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期6.09年，2013年累計(jì)現(xiàn)金流平衡。第51頁(yè)，共128頁(yè)。案例借鑒：?jiǎn)?dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)為項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)方向確定基調(diào)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)為項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)樹(shù)立品牌形象啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)為項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ)啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重第52頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)安排第53頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四階段第三階段第二階段 第一階段（

28、啟動(dòng)安排）沿湖會(huì)所區(qū)研發(fā)辦公開(kāi)發(fā)展示博覽區(qū)開(kāi)發(fā)商服配套區(qū)樹(shù)立項(xiàng)目形象打造核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建平臺(tái)完善功能啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)安排利用沿湖優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性作為啟動(dòng)區(qū)的亮點(diǎn)對(duì)外樹(shù)立項(xiàng)目形象第54頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)物業(yè)占地面積容積率單套面積（）體量配比（）配套會(huì)所300畝50070060000總計(jì)300畝60000啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)研發(fā)會(huì)所區(qū)考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū),突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商/政府聯(lián)建融資建設(shè)第55頁(yè)，共128頁(yè)。啟動(dòng)區(qū)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)：1.本次財(cái)務(wù)測(cè)算針對(duì)一期300畝用地總部會(huì)所及辦公區(qū)域；2.地價(jià)為25萬(wàn)/畝；3.

29、建安成本、規(guī)費(fèi)及大市政、小市政的費(fèi)用按照常規(guī)管理執(zhí)行；第56頁(yè)，共128頁(yè)。啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)成本基本情況占地面積200000建筑面積60000項(xiàng)目成本序號(hào)項(xiàng)目基數(shù)指標(biāo)單位總價(jià)備注1土地成本97251.1土地費(fèi)用300畝25萬(wàn)元/畝萬(wàn)元75001.2契稅7500萬(wàn)元3%萬(wàn)元2251.3市政配套費(fèi)200000100元/萬(wàn)元20002前期費(fèi)用6002.1可行性研究6000020元/萬(wàn)元1202.2設(shè)計(jì)費(fèi)6000050元/萬(wàn)元3002.3其他前期費(fèi)用6000030元/萬(wàn)元1803建安成本60003.1別墅600001000元/萬(wàn)元60004基礎(chǔ)設(shè)施配套20874.1永久用電6000070元/萬(wàn)元4204.2

30、永久用水6000010元/萬(wàn)元604.3排水及排污600008.5元/萬(wàn)元514.4景觀20000070元/萬(wàn)元14004.5交通設(shè)施及指示牌600002元/萬(wàn)元124.6通訊600006元/萬(wàn)元364.7可視對(duì)講等弱電工程6000018元/萬(wàn)元1085公共配套3185.1小區(qū)道路6000050元/萬(wàn)元3005.2消防配套費(fèi)600003元/萬(wàn)元186開(kāi)發(fā)成本合計(jì)18730第57頁(yè)，共128頁(yè)。 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略第5

31、8頁(yè)，共128頁(yè)。策略一：招商順序原則核心知名、龍頭企業(yè)先行，引入知名企業(yè)，帶動(dòng)上下游行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨企業(yè)；策略二：核心主力店招商布局原則引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)，如有機(jī)食品認(rèn)定機(jī)構(gòu)、檢測(cè)機(jī)構(gòu)、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證中心等等；策略三：特殊企業(yè)招商優(yōu)惠原則特殊商家是指具有較高科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營(yíng)商家，引進(jìn)時(shí)給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其先入場(chǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到增強(qiáng)專業(yè)氛圍、聚集人氣作用；策略四：經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。放水養(yǎng)魚(yú)的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則，在租金設(shè)定上先抑后揚(yáng)。策略五：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)與強(qiáng)調(diào)對(duì)商家的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一行政事

32、務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)運(yùn)管理中。招商原則第59頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)招商安排主要工作主要成果對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商對(duì)潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲得的園區(qū)的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確園區(qū)的價(jià)值定位制定有關(guān)園區(qū)的市場(chǎng)宣傳和介紹文件制定針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件園區(qū)的市場(chǎng)宣傳介紹文件針對(duì)

33、每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商文件與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進(jìn)各類駐商入駐園區(qū)本項(xiàng)目工作范圍關(guān)鍵駐商的成功引入，對(duì)園區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn)第60頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)關(guān)鍵分析內(nèi)容該駐商在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？該駐商對(duì)淳安的發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品牌效應(yīng)如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)成功記錄如何？關(guān)鍵技能該駐商過(guò)去若干年的財(cái)

34、務(wù)狀況如何？對(duì)該駐商今后幾年的稅收預(yù)測(cè)是怎樣的？財(cái)務(wù)狀況該駐商與投資所在地的政府的關(guān)系如何？園區(qū)及開(kāi)發(fā)總公司/代理機(jī)構(gòu)與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道通過(guò)綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖招商篩選標(biāo)準(zhǔn)分析第61頁(yè)，共128頁(yè)。信息發(fā)布形式項(xiàng)目洽談會(huì)（招商前準(zhǔn)備階段進(jìn)行）項(xiàng)目發(fā)布會(huì) （進(jìn)入招商階段開(kāi)始進(jìn)行）媒體廣告 （招商整個(gè)進(jìn)度）聯(lián)誼酒會(huì) （正式對(duì)外經(jīng)營(yíng)前）人脈運(yùn)做 （整個(gè)招商進(jìn)度）通過(guò)以上這些活動(dòng)主要目的：提升項(xiàng)目知名度；聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣；盡快達(dá)成項(xiàng)目招商率。 招商渠道和形式策略第62頁(yè)，共128頁(yè)。未來(lái)入駐客戶模型分類客戶類型第一

35、類：知名企業(yè)職能中心型跨國(guó)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)部門民營(yíng)企業(yè)研發(fā)總部、營(yíng)銷總部、會(huì)展總部第二類：科研型大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機(jī)構(gòu)科學(xué)家研究室政府支持的科研機(jī)構(gòu)第三類：服務(wù)型相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)1、專業(yè)服務(wù)型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)供應(yīng)商公司2、綜合服務(wù)型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)三大客戶類型第63頁(yè)，共128頁(yè)?？蛻纛愋推骄娣e需求（M2）需求面積比例平均員工數(shù)第一類：跨國(guó)企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心2000500010%100500第二類：民營(yíng)企業(yè)/上市公司總部/研發(fā)中心300100070%20100第三類：金融、結(jié)算、服務(wù)等配套現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)10050020%1030企業(yè)規(guī)模未來(lái)入駐客戶模型第64頁(yè)，共128頁(yè)。序

36、號(hào)企業(yè)名稱行業(yè)地位07年銷售額（億元）前期擬使用面積（M2）前期擬注冊(cè)資金（億元）建成后第一年年產(chǎn)值（億元）預(yù)計(jì)集團(tuán)總稅收額（億元）用途1上?？炻雇顿Y集團(tuán)全球華商500強(qiáng)，上海私營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力“百?gòu)?qiáng)”第25位105000150.5高科技研發(fā)基地，中國(guó)研發(fā)總部2安徽豐園集團(tuán)有限公司新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。豐原藥業(yè)（股票代碼：000153）、ST泰格（股票代碼：000409）83000-5000130.4生態(tài)能源研發(fā)中心，食品研發(fā)，企業(yè)會(huì)所3江森自控有限公司世界500強(qiáng)著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭20（中國(guó)區(qū)）2000-30000.551產(chǎn)品研發(fā)展示中心，商務(wù)會(huì)所4實(shí)耐寶公司實(shí)耐寶公司

37、(NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500強(qiáng)18（中國(guó)區(qū)）1500-30000.531高級(jí)研發(fā)中心，高級(jí)職員商務(wù)會(huì)所5上海實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司上海市政府直屬企業(yè)，香港藍(lán)籌公司20015001710生物醫(yī)藥研發(fā)中心，企業(yè)會(huì)所。意向合作開(kāi)發(fā)6上海高榕集團(tuán)中國(guó)出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)?！稗r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”， “中國(guó)土畜食品進(jìn)出口商會(huì)蔬菜分會(huì)”理事長(zhǎng)單位，“上海市蔬菜協(xié)會(huì)”會(huì)長(zhǎng)單位。31000-20000.510.15有機(jī)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品深度開(kāi)發(fā)中心，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心，企業(yè)會(huì)所7意大利維龍意大利最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在米蘭證券交易所（Mercato Expandi RLT.MI

38、）上市公司3（中國(guó)區(qū)）/0.15企業(yè)會(huì)所。意向投資開(kāi)發(fā)8香港快威科技投資集團(tuán)大型實(shí)力投資機(jī)構(gòu)。機(jī)電產(chǎn)品及建筑智能化設(shè)備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。550000.530.25研發(fā)中心，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心，企業(yè)會(huì)所未來(lái)入駐客戶模型龍頭企業(yè)的引入第65頁(yè)，共128頁(yè)。 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略第66頁(yè)，共128頁(yè)。淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略層面效益分析思路分析層次科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投入產(chǎn)出分析淳安開(kāi)發(fā)總公司的財(cái)務(wù)分

39、析開(kāi)發(fā)總公司和整個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的融資分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總銷售收入淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總投資額淳安開(kāi)發(fā)總公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無(wú)形回報(bào)的評(píng)估開(kāi)發(fā)總公司的組合商商業(yè)模式確定及融資需求分析開(kāi)發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資方案分析園區(qū)開(kāi)發(fā)的融資方式分析分析內(nèi)容科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的綜合效益分析園區(qū)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益分析園區(qū)開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益分析第67頁(yè)，共128頁(yè)。淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入人民幣（億元） 百分比目前20122015研發(fā)中心區(qū)研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)配套區(qū)銷售收入來(lái)自于對(duì)外服務(wù)（如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)/銷售、研發(fā)服務(wù) 以及其他服務(wù)），不包括對(duì)內(nèi)部分資料來(lái)源：中工網(wǎng)研究咨詢中心5102

40、0254050到2012年，園區(qū)各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總銷售收入可達(dá)2025億元；2015年預(yù)計(jì)接近50億元第68頁(yè)，共128頁(yè)。淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總投資預(yù)計(jì)投資額人民幣（億元）總投資研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)可能的資金來(lái)源政府企業(yè)1.995%到2012年，整個(gè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目（地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)總投資預(yù)計(jì)為13億元研發(fā)中心區(qū)配套區(qū)5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%第69頁(yè)，共128頁(yè)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式當(dāng)?shù)卣畢^(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷推廣營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理土地融資商業(yè)模式資料

41、來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)代理商土地開(kāi)發(fā)七通一平進(jìn)行宣傳及談判工作吸引開(kāi)發(fā)商或駐商來(lái)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)向土地所有人收購(gòu)?fù)恋匕淹恋爻鍪?轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或駐商在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商幫助開(kāi)發(fā)商或駐商規(guī)劃總體或單一項(xiàng)目的建議進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來(lái)購(gòu)買/租用已開(kāi)發(fā)房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)維修及其他管理從價(jià)值鏈的分析出發(fā)， 商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式第70頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商重要性最高重要性最低商業(yè)

42、模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商政府關(guān)系不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式第71頁(yè)，共128頁(yè)。參考案例一：德國(guó)Wolfsburg AG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg市政府大眾汽車公司W(wǎng)olfsburg AG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)50%50%100%100%投入8.5億德國(guó)馬克Autostadt特大型品牌中心各類項(xiàng)目$其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車公司 德國(guó)Wolfsburg市政府與德國(guó)大

43、眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城開(kāi)發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作第72頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例一：德國(guó)Wolfsburg AG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg AG發(fā)展公司當(dāng)?shù)卣聡?guó)大眾其它私人投資者/開(kāi)發(fā)商N(yùn)/A相關(guān)機(jī)構(gòu)資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系最好最差Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺送顿Y者/開(kāi)發(fā)商具有不同的獲取成功的條件第73頁(yè)，共128頁(yè)。運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷推廣營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理土地融資商業(yè)模式資料

44、來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)代理商土地開(kāi)發(fā)七通一平Wolfsburg當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司征用土地，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造為汽車城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策對(duì)某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國(guó)馬克，投資5,700萬(wàn)馬克用于興建體育場(chǎng)等德國(guó)大眾汽車公司與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建W-AG發(fā)展公司，是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共8.5億德國(guó)馬克投資），建設(shè)多個(gè)品牌中心及交易、游樂(lè)、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個(gè)項(xiàng)目投資，包括為W- AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從5萬(wàn)3百萬(wàn)歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資其他私

45、人投資者/開(kāi)發(fā)商為單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、投資和開(kāi)發(fā)建設(shè)Wolfsburg AG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個(gè)項(xiàng)目為每個(gè)項(xiàng)目招商引資，包括組織競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中協(xié)調(diào)各方利益Wolfsburg AG發(fā)展公司出租辦公大樓Wolfsburg AG發(fā)展公司管理汽車城中各功能區(qū)，為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù)；孵化小型新技術(shù)企業(yè)其他私人投資者/開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、維修和管理各個(gè)參與者在Wolfsburg汽車城的開(kāi)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色參考案例一：德國(guó)Wolfsburg AG發(fā)展公司第74頁(yè)，共128頁(yè)。SI

46、AT/010929/SH-PR(2000GB)75Wolfsburg汽車城為Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣?、德?guó)大眾汽車公司和其他私人投資者/開(kāi)發(fā)商都帶來(lái)了很好的回報(bào)人力資源中介服務(wù)提供每年約1千萬(wàn)歐元的收入（占Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來(lái)源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi)預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益Wolfsburg AG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下政府稅收增長(zhǎng)汽車城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國(guó)汽車工業(yè)中心的新形象當(dāng)?shù)卣磕昙s5千萬(wàn)馬克的Au

47、tostadt門票收入（每年游客超過(guò)2百萬(wàn)，除部分是VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià)24馬克） 跟8.5億馬克的投資及每年運(yùn)營(yíng)成本相比，門票收入是微小的更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口德國(guó)大眾單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開(kāi)發(fā)商各自的品牌形象其它私人投資者/開(kāi)發(fā)商資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心參考案例一：德國(guó)Wolfsburg AG發(fā)展公司第75頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司上海市政府上海市張江高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室上海市張江高科技園

48、區(qū)開(kāi)發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關(guān)鍵駐商上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張江生物醫(yī)藥基地開(kāi)發(fā)有限公司國(guó)家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務(wù)公司項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目微電子港有限公司資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)第76頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司融資能力項(xiàng)目管理

49、市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系各下屬開(kāi)發(fā)有限公司服務(wù)公司/機(jī)構(gòu)各類關(guān)鍵駐商久事等其他投資者最好最差張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司、其它投資者、下屬開(kāi)發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心第77頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司土地經(jīng)紀(jì)商商業(yè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商下屬開(kāi)發(fā)有限公司將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商上海市政府按土地差價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼或以土地入股與駐商共同開(kāi)發(fā)成片土地下屬開(kāi)發(fā)有限公司上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司從政府中無(wú)償獲得土地使用權(quán)上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)

50、公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開(kāi)發(fā)有限公司下屬開(kāi)發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款下屬開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心各個(gè)參與者園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色下屬開(kāi)發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商對(duì)于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)下屬開(kāi)發(fā)有限公司也投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓區(qū)政府以回租廠房等方式給予開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼下屬開(kāi)發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商負(fù)

51、責(zé)開(kāi)發(fā)公司自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶服務(wù)公司/機(jī)構(gòu)關(guān)鍵駐商服務(wù)公司為整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理(包括開(kāi)發(fā)公司服務(wù)公司)第78頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)張江高科技園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)給上海市政府和各開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)了很好的回報(bào)園區(qū)已建成國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家軟件出口基地、國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個(gè)國(guó)家級(jí)基地。以及國(guó)家火

52、炬創(chuàng)業(yè)園、國(guó)家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多模式、多類型的孵化器。到2008年底，經(jīng)過(guò)16年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目近500個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過(guò)100億美元，2008年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá)700億元人民幣到2008年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)逾5000家，產(chǎn)生近10萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì)到2008年年底，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生科研項(xiàng)目近1500個(gè)，0608年年均增幅超過(guò)20%通過(guò)高科技園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心作為一家上市公司，2008年張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和多元化投資）收入較2007年增長(zhǎng)31%。199

53、9年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司2008年獲凈利潤(rùn)5億3千萬(wàn)，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到10%。參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司上海市政府張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司下屬開(kāi)發(fā)有限公司第79頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式對(duì)醇安開(kāi)發(fā)總公司來(lái)說(shuō)，采用哪一種商業(yè)模式需要通過(guò)對(duì)可能的有形回報(bào)和無(wú)形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來(lái)決定無(wú)形回報(bào)是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù)是否有助于提高行業(yè)地位是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng)有形回報(bào)是否有一定的利潤(rùn)是否有較好的現(xiàn)金流是否有一定的投資回報(bào)率開(kāi)

54、發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大第80頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式首先是對(duì)有形回報(bào)的分析關(guān)鍵假設(shè)土地按招商計(jì)劃中實(shí)際可用于開(kāi)發(fā)的面積(1000畝)及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分4期開(kāi)發(fā)土地購(gòu)入價(jià)格為25萬(wàn)元/畝土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為30萬(wàn)元/畝實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的70%無(wú)銀行貸款商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商2012年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率0遠(yuǎn)大于0遠(yuǎn)大于0%今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口很大很大基本無(wú)基本無(wú)人民幣，億元淳安開(kāi)發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值小于0遠(yuǎn)大于0大于0遠(yuǎn)大于0人民幣，億元土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差房地產(chǎn)

55、開(kāi)發(fā)商模式有相對(duì)較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口開(kāi)發(fā)代理商及運(yùn)營(yíng)管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無(wú)現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料第81頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式預(yù)估總體開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn)項(xiàng)目總投資：10億元土地開(kāi)發(fā)投資： 3億元總回報(bào)率土地開(kāi)發(fā)：1520項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：2030風(fēng)險(xiǎn)分析：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬中長(zhǎng)期投資，關(guān)鍵駐商使用量對(duì)回報(bào)影響較大參數(shù)變化 +1

56、0% 參數(shù)參數(shù)變化 -10%對(duì)項(xiàng)目IRR的影響資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熟地銷售價(jià)格礎(chǔ)設(shè)施投資成本生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地價(jià)格游客使用量建造成本/規(guī)模首先是對(duì)有形回報(bào)的分析第82頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式然后是對(duì)無(wú)形回報(bào)的分析履行對(duì)政府社會(huì)的承諾提高消費(fèi)者中的聲譽(yù)提高行業(yè)地位培養(yǎng)內(nèi)部技能商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商綜合評(píng)估成為土地經(jīng)紀(jì)商將能履行對(duì)政府和社會(huì)的承諾成為開(kāi)發(fā)商及

57、開(kāi)發(fā)代理商對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利成為運(yùn)營(yíng)管理商帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)有限好差資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心第83頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式政府綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合區(qū)域開(kāi)發(fā)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈主要涉及的工作市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資商業(yè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商土地經(jīng)紀(jì)商淳安開(kāi)發(fā)總公司淳安開(kāi)發(fā)總公司淳安開(kāi)發(fā)總公司淳安開(kāi)發(fā)總公司外包資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心第

58、84頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明確了商業(yè)模式后，淳安開(kāi)發(fā)總公司在實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中需要成功解決來(lái)之財(cái)務(wù)資金和技術(shù)兩個(gè)方面的挑戰(zhàn)采用組合商業(yè)模式淳安開(kāi)發(fā)總公司將同時(shí)擔(dān)任土地經(jīng)紀(jì)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)代理人的角色財(cái)務(wù)資金的挑戰(zhàn)根據(jù)土地結(jié)算方式以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的不同，園區(qū)整體開(kāi)發(fā)期年（20092012年）的累計(jì)現(xiàn)金流缺口最高可能達(dá)到10億元人民幣實(shí)施技能的挑戰(zhàn)需要建立合理的組織架構(gòu)，獲取高素質(zhì)管理人員，贏得政府的大力支持，以確保招商以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式資料來(lái)源:中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測(cè)

59、算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料通過(guò)融資來(lái)解決資金和技術(shù)上面臨的問(wèn)題第85頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安開(kāi)發(fā)總公司股權(quán)招商建議審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)股東1股東2股東2淳安開(kāi)發(fā)總公司擴(kuò)大股權(quán)結(jié)構(gòu)原股東1原股東2原股東3淳安開(kāi)發(fā)總公司引入政府參股引入其他具成熟園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參股淳安開(kāi)發(fā)總公司需吸引更多的投資者逐步擴(kuò)大公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投資者所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提高招商成功率；擴(kuò)大開(kāi)發(fā)總公司資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，爭(zhēng)取引入園區(qū)開(kāi)發(fā)的成熟技術(shù)和人才資源第86頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安開(kāi)發(fā)總公司

60、新的組織架構(gòu)淳安開(kāi)發(fā)總公司園區(qū)開(kāi)發(fā)公司籌資融資整體規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃籌資融資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)營(yíng)運(yùn)公司園區(qū)推廣園區(qū)招商房產(chǎn)銷售增資擴(kuò)股后的淳安開(kāi)發(fā)總公司需要對(duì)所承擔(dān)的組合商業(yè)模式進(jìn)行有效拆分，設(shè)立獨(dú)立板塊進(jìn)行組織架構(gòu)的重新安排，按照土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)管理三個(gè)不同的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分別成立園區(qū)開(kāi)發(fā)公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和營(yíng)運(yùn)公司三個(gè)子公司。第87頁(yè)，共128頁(yè)。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)融資建議融資主體：淳安開(kāi)發(fā)總公司下屬園區(qū)開(kāi)發(fā)公司融資方向 債務(wù)融資可選方向一：土地款分期支付可選方向二：政府財(cái)政擔(dān)保的土地開(kāi)發(fā)貸款 權(quán)益融資可選方向