1、舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（此文檔為 word格式,下載后您可任意修改編輯?。?目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 導(dǎo)語 .8 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章項(xiàng)目投資建設(shè)開發(fā)實(shí)施企業(yè)簡(jiǎn)介 9一、 項(xiàng)目投資商91、 浙江環(huán)球房產(chǎn)集團(tuán)全資投資本項(xiàng)目 92、 浙江環(huán)球房產(chǎn)集團(tuán)總部及下屬企業(yè)單位10二、項(xiàng)目開發(fā)商.11第二章可研報(bào)告編制依據(jù) .12一、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件 .12二、項(xiàng)目可研報(bào)告編制的相關(guān)法律、法規(guī) .13三、其它依據(jù).14

2、 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章項(xiàng)目概況和建設(shè)開發(fā)理念介紹 .15一、 項(xiàng)目概況.151、項(xiàng)目名稱及性質(zhì).152、項(xiàng)目地理位置.153、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模.154、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和年限.15二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景.16.161、項(xiàng)目的提出與確定.172、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的指導(dǎo)思想 TOC o 1-5 h z 三、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義.18（一）舊城改造勢(shì)在必行.18（二）項(xiàng)目建設(shè)重大現(xiàn)實(shí)意義 .191、項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益192、項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境效益 .203、項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益21 HYPERLINK l bookmark10 o Current Doc

3、ument 第四章 項(xiàng)目所在地商品房市場(chǎng)調(diào)研 .23 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 一、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 24（一）某某市房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析 241、價(jià)格上升幅度大 .242、戶型面積與購房目的發(fā)生變化.253、客戶群善于接受新事物，高層、錯(cuò)層接受度在提高 .264、市場(chǎng)運(yùn)行逐步規(guī)范化.265、城南、城西成為樓市區(qū)域發(fā)展兩大勢(shì)點(diǎn) .276、結(jié)論 .27（二）某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 281、需求分析 .282、潛在供應(yīng)量分析 .293、供需分析 .31.31（三）某某樓市未來發(fā)展趨勢(shì)分析 31 1 、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、提升樓盤品質(zhì)，是某某樓市長足發(fā)展

4、之本2、房價(jià)仍將適量上漲，但漲幅相對(duì)趨緩 .313、樓市步入規(guī)模開發(fā)期、零星開發(fā)將退出舞臺(tái) .32 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 二、項(xiàng)目比較 34（一）可比性、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研 34（二）某某市樓盤分布圖 36（三）對(duì)可比類項(xiàng)目進(jìn)行全面對(duì)比分析 37 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 三、消費(fèi)者分析39（一）區(qū)域消費(fèi)者特征描述391、某某消費(fèi)者的購房觀 .392、目標(biāo)消費(fèi)者鎖定 .403、消費(fèi)者特征分析 .41（二）消費(fèi)者行為模式、心理動(dòng)機(jī)調(diào)研 41 HYPERLINK l bookmark

5、18 o Current Document 四、調(diào)研結(jié)論43 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì).44一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 44二、規(guī)劃原則 44三、用地范圍45四、改造條件45五、設(shè)計(jì)構(gòu)思 46（一）規(guī)劃目標(biāo)及定位 46（二）規(guī)劃結(jié)構(gòu)46（三）地塊調(diào)整47（四）分期建設(shè).47（五）道路交通體系 48（六）綠化景觀體系 49（七）公建配套50（八）住宅設(shè)計(jì)51六、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì) 52（一）給水工程規(guī)劃 52（二）排水工程規(guī)劃 54（三）電力規(guī)劃55（四）電訊工程規(guī)劃56（五）燃?xì)夤こ桃?guī)戈U 56七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)57（一）規(guī)劃總

6、用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 57（二）市場(chǎng)商業(yè)用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)58（三）居住小區(qū)用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 59八、報(bào)批文本補(bǔ)充說明60（一）青潁公園土地置換 60（二）設(shè)計(jì)解放北路泉河大橋 60（三）歷史文化保護(hù)與利用 61（四）各期用地規(guī)劃定位63.64第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 TOC o 1-5 h z 一、 環(huán)境保護(hù).64（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì) .641、對(duì)生態(tài)水系的充分利用.642、對(duì)生態(tài)綠地的利用與建設(shè) .653、陽光、空氣、間距與通風(fēng) .654、環(huán)境衛(wèi)生 .665、潔凈燃料的使用.66（二）項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù) .66二、 節(jié)約能源 .671、總體規(guī)劃的節(jié)

7、能設(shè)計(jì).672、新型墻體建材的使用 .683、推廣節(jié)能照明燈具.684、太陽能利用.685、材料采購 .686、節(jié)水 .687、節(jié)能管理 .68 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第七章項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序計(jì)劃 .69一、分段實(shí)施時(shí)序.69二、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)前期工作實(shí)績及計(jì)劃進(jìn)度 .69三、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃形象進(jìn)度表 .71 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第八章項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃 .72一、項(xiàng)目總投資與分期投資 .72二、項(xiàng)目資金來源及籌措 .72三、項(xiàng)目投資計(jì)劃表.73四、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃表.7

8、4 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第九章項(xiàng)目投資可行性分析75一、從投入產(chǎn)出進(jìn)行投資可行性分析 .75（一）分析參數(shù) .75附表一建筑面積分類分期統(tǒng)計(jì)表.76（二）投資成本估算說明 .77附表二建設(shè)成本分項(xiàng)分期匯總表.78（三）產(chǎn)出與利潤收入計(jì)算.79附表三銷售收入、固定資產(chǎn)及利潤分項(xiàng)分期預(yù)測(cè)表 .80（四）結(jié)論.79二、從市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性分析 .81（一）住宅市場(chǎng)需求分析 .81（二）商業(yè)房市場(chǎng)需求分析 .811、獨(dú)特性 822、稀缺性 833、有效需求 834、附加值 83（三）分析結(jié)論.84 HYPERLINK l bo

9、okmark30 o Current Document 第十章 項(xiàng)目SWOT分析.85一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)(Strengths ) .851、地段優(yōu)勢(shì)突出，商業(yè)氛圍濃厚 852、大規(guī)模開發(fā)、可塑性強(qiáng) 853、自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)85二、項(xiàng)目劣勢(shì) (Weaknesses) .851、老城區(qū)拆遷難度852、高層住宅的接受度863、大面積商業(yè)用房的銷售難度86三、機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunities ) .861、品牌化項(xiàng)目開發(fā)862、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于穩(wěn)定863、景觀房產(chǎn)逐漸受寵874、消費(fèi)者心理預(yù)期上漲87四、威脅點(diǎn) (Threat ) .881、 大規(guī)模開發(fā)造成較長的開發(fā)周期 882、 地塊附近市場(chǎng)云集，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十

10、分激烈 88 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第十一章可行性研究結(jié)論.89導(dǎo)語某某市是皖西北的中心城市，是一個(gè)人杰地靈、充滿生機(jī)、正在加速 進(jìn)行城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的城市。某某市委、市政府抓住機(jī)遇，努力優(yōu)化 城市建設(shè)投資環(huán)境，堅(jiān)持改革開放、解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)的再 創(chuàng)業(yè)的精神，吸引國內(nèi)外的投資商參加某某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)。某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃，以建設(shè)一個(gè)國家級(jí)的康居示 范工程為目標(biāo)，通過整體拆遷、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體開發(fā)建設(shè)，以完善的 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與綠色生態(tài)環(huán)境建設(shè)相結(jié)合，以現(xiàn)代高科技成果的廣泛 應(yīng)用與悠遠(yuǎn)的歷史文化

11、承傳相結(jié)合，達(dá)到能體現(xiàn)融某某市最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理 念，最宜人的居住空間、最優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境建設(shè)于一體的舊城改造項(xiàng)目的 典范。二 OO 三年四月六日我公司與某某市潁州區(qū)政府在西安“東西部投資 與貿(mào)易洽談會(huì)”簽訂了某某項(xiàng)目改造開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議 。引起了某某省委、 省政府的高度重視。遵循協(xié)議精神，我公司本著高效務(wù)實(shí)、量力而行、 近遠(yuǎn)期相結(jié)合的原則，編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，開始進(jìn)行實(shí)施對(duì)該項(xiàng) 目建設(shè)的具體工作。第一章 項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)實(shí)施企業(yè)簡(jiǎn)介、項(xiàng)目投資商第二章可研報(bào)告編制依據(jù)、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件1、2003年 4月 16日在西安市“東西部經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”上簽訂的某某項(xiàng)目改造開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議。2、2003年 5月 2

12、7日市府辦領(lǐng)發(fā)的 關(guān)于某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目有關(guān)問題的若干意見3、2003年 7月 20日市規(guī)劃局提供的項(xiàng)目 控制性規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件4、2003年 7 月 21日簽訂的某某市 2003 56 號(hào)地塊國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。5、2003年 7月 22日簽訂的某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)議書6、2003年 7月 23日簽訂的某某市 200356 號(hào)地塊國有土地使用權(quán)出讓合同7、2003年 8月 21日市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)下達(dá)的 關(guān)于某某市某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)o8、2003年 10 月 21 日 項(xiàng)目一期工程建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。9、2003年 10 月 31 日 項(xiàng)目一期工程

13、建設(shè)用地批準(zhǔn)書 。10、2003年 11 月 14 日 市房產(chǎn)局頒發(fā)的一期工程拆遷許可證 。二、項(xiàng)目可研報(bào)告編制的相關(guān)法律法規(guī)1、1997年第 91 號(hào)主席令公布的中華人民共和國建筑法 ；2、1998 年九屆人大所訂的中華人民共和國土地管理法 ；3、1989年第 23 號(hào)主席令公布的中華人民共和國城市規(guī)劃法 ；4、1994年第 29號(hào)主席令公布的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；5、1989年第 22 號(hào)主席令公布的中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 ；6、1998 年第 248 號(hào)國務(wù)院令發(fā)布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 ；7、1998 年第 253號(hào)國務(wù)院令發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 ；8、20

14、00 年第 279號(hào)國務(wù)院令發(fā)布的建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 ；9、建設(shè)部 200031 號(hào)文件發(fā)布的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 ；10、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB5018093）；11、阜政發(fā) 1997118 號(hào)某某市城市規(guī)劃管理辦法 ；12、（1995 2010）某某市城市總體規(guī)劃方案 ；13、某某市人民政府 2003第 32 次常務(wù)會(huì)議審議批準(zhǔn)的某某市某某項(xiàng)目改造修建性詳細(xì)規(guī)劃 ；三、其它依據(jù)1、由于該項(xiàng)目投資巨大，規(guī)劃范圍涉及面廣，實(shí)施期限較長，而且 全部為市場(chǎng)化運(yùn)作。本項(xiàng)目的投資商、開發(fā)商委托杭州某某房地產(chǎn)營銷代 理有限公司作了兩次市場(chǎng)調(diào)研。 我們將 2003年 11月18日送達(dá)的（杭中營

15、 策 2003082 號(hào)）某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作為本可研報(bào)告的最 新市場(chǎng)調(diào)查依據(jù)。2、本報(bào)告第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主要按照浙江大學(xué)安地規(guī)劃與建筑設(shè) 計(jì)有限公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本編寫。3、由于投資商和開發(fā)商自籌資金進(jìn)行項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)，企業(yè)承擔(dān) 了全部市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)集團(tuán)公司董事會(huì)研究決定，由集團(tuán)企業(yè)和某某房 產(chǎn)公司負(fù)責(zé)編寫本項(xiàng)目可研報(bào)告。4、由于中介機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目投資咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目的理想局限，其可行 性研究分析報(bào)告不能承擔(dān)本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)決策失誤造成的重大 經(jīng)濟(jì)損失。所以本項(xiàng)目投資、開發(fā)單位沒有委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目 可行性研究工作。第三章 項(xiàng)目概況和建設(shè)開發(fā)理念介紹一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)

16、目名稱及性質(zhì)本項(xiàng)目名稱：某某市某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：居住、商業(yè)及其它配套建設(shè)2、項(xiàng)目地理位置oo1）、本項(xiàng)目位于某某省某某市中心的中北部，即東徑 116 、北緯 33 。 東起潁州路，西至劉琦公園，東西向最寬處約 1800 米；北起泉河大壩， 南邊（由西向東） 分別至人民路、 軍分區(qū)干休所、 氣象局大院及青潁公園， 南北向最長處約 1200 米。2）、在項(xiàng)目周邊和內(nèi)部具存的自然河流和綠地有：泉河、西城河、東 城河、劉琦公園和青潁公園。3）、本項(xiàng)目周邊和穿越的城市道路。東西向有：擬建的河濱路和現(xiàn)有 的青潁路、人民路；南北向有：西城墻路、解放北路、東城墻路和勝利北 路。3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1）、建

17、設(shè)規(guī)模范圍： 42 公頃，建設(shè)凈用地 31.2公頃。2）、新建各類建筑 102 平方米，居住人口規(guī)模 1.33萬人。3）、總投資估算 18.38 億元人民幣，其中城市公用事業(yè)建設(shè)（城市基礎(chǔ)配套設(shè)施、綠化、廣場(chǎng)、區(qū)內(nèi)橋梁等建設(shè)）約 1.1 億元人民幣。4、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和年限1）、項(xiàng)目分四期建設(shè)，每一期建設(shè)周期為 23年，每期建設(shè)可分為： 拆遷、設(shè)計(jì)等前期工作、施工建設(shè)、配套管理等三個(gè)階段。2）、項(xiàng)目可實(shí)施流水作業(yè)，滾動(dòng)連續(xù)開發(fā)的方式。 總建設(shè)年限約 68 年。二、項(xiàng)目建設(shè)的背景1、項(xiàng)目的提出與確定某某市委、市政府在進(jìn)入新世紀(jì)時(shí)，提出了“緊緊圍繞加快發(fā)展、富 民強(qiáng)市、建設(shè)皖西北中心城市”的主題，認(rèn)

18、真學(xué)習(xí)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市的先 進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。把優(yōu)化環(huán)境作為加快發(fā)展的第一要素，把招商引資作為加快發(fā)展 的重中之重，吸引兄弟地市和海內(nèi)外朋友來某某投資興業(yè)。2003年3月，投資商一一浙江環(huán)球房產(chǎn)集團(tuán)在總部接待了某某市委、市政府派到紹興的招商小分隊(duì)，被某某的招商熱情所感動(dòng)。立即以集團(tuán)主 要領(lǐng)導(dǎo)組成了考察組到某某考察。初選了一批項(xiàng)目作投資分析。2003 年 4 月 6 日，我集團(tuán)公司代表，應(yīng)某某市政府邀請(qǐng)，赴西安參加 “東西部經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”，并簽訂了某某項(xiàng)目改造開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議 。該協(xié)議 為本次洽談會(huì)某某省投資的最大投資項(xiàng)目協(xié)議。當(dāng)時(shí)簽約的投資額為 9 億 多人民幣。被列為省委、省政府的督辦項(xiàng)目。2003 年 3

19、 月起，某某全市進(jìn)行了解放思想大討論。我企業(yè) 3 月、 4 月某某之行引發(fā)了投資商來了，某某該怎么辦？的新聞追綜報(bào)導(dǎo)。作為 解放思想大討論的具體案例進(jìn)行剖析。該思想大討論，經(jīng)實(shí)踐證明，極大 地改善了某某的投資環(huán)境，極大地促進(jìn)了政府機(jī)關(guān)部門的觀念的轉(zhuǎn)變。在其后的多次協(xié)商后，擴(kuò)大了項(xiàng)目的規(guī)模，優(yōu)化、完美了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。于 2003年 7 月 21日以 31148萬元的競(jìng)買報(bào)價(jià)，最終確定了項(xiàng) 目建設(shè)。2、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的指導(dǎo)思想 解放北大街項(xiàng)目，將以其特色鮮明的開發(fā)建設(shè)理念，領(lǐng)導(dǎo)某某市舊城 改造的先范。1）、在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目各階段的設(shè)計(jì)工作根據(jù)城市總體規(guī)劃， 本區(qū)塊的城市功能定位

20、為： 以居住為主， 集商貿(mào)、 旅游、辦公于一體的綜合社區(qū)。項(xiàng)目各階段的設(shè)計(jì)為： “項(xiàng)目概念性分區(qū)規(guī)劃、項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃、 建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)至最終施工圖設(shè)計(jì)”必須緊緊抓住規(guī)劃設(shè)計(jì)這個(gè) 龍頭。高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。各階段設(shè)計(jì)盡可能進(jìn)行 招標(biāo)，以選擇最佳方案付諸實(shí)施。2）、不零打碎敲，實(shí)施成建制地整體改造由于歷史原因， 某某市中心的住宅小區(qū)， 有的建造年代早， 沒有間距、 沒有道路（例如二里井小區(qū)） ，居住條件差，各類隱患無法解決。有的建 設(shè)規(guī)模小，各類社區(qū)配套無法實(shí)施。解放北大街項(xiàng)目的成功開發(fā)，必須要從人民路開始整體規(guī)劃，整體拆 遷，并以此為突破口。進(jìn)行舊城改造后，將使整個(gè)

21、區(qū)塊的建設(shè)內(nèi)涵有一個(gè) 脫胎換骨的提升。項(xiàng)目以國家康居示范工程為目標(biāo)，這正是市委、市政府 貫徹十六大精神“ 全面建設(shè)小康社會(huì) ”、體現(xiàn)“ 三個(gè)代表 ”、“與時(shí)俱進(jìn) ”、 為民造福的具體行動(dòng)。而要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，必須克服零打碎敲， “動(dòng)牙科 手術(shù)拔牙鑲牙式的” 舊城改造方式； 而以整段街道進(jìn)行街景立面設(shè)計(jì)， 以功能齊全的整體規(guī)劃進(jìn)行居住區(qū)的設(shè)計(jì)。使改造后的解放北大街區(qū)塊， 成為某某市（乃至某某?。?“ 市容街景最壯觀、居住環(huán)境最優(yōu)良、配套設(shè) 施最齊全、商業(yè)氛圍最繁華 ”的高尚社區(qū)。3）、環(huán)境建設(shè)為先、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先 本項(xiàng)目將一改往常小區(qū)開發(fā)那種先進(jìn)行商品房開發(fā)，再進(jìn)行環(huán)境配套 建設(shè)的模式。而采

22、用以環(huán)境建設(shè)為先，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)為先，在規(guī) 劃設(shè)計(jì)中，優(yōu)先做好環(huán)境及配套設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目地塊東城河的水面將以開放式親水園林、小橋、曲廊形式作為 區(qū)塊環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，配以社區(qū)廣場(chǎng)、社區(qū)公園、組團(tuán)綠化和濱河大壩綠 帶等組成的綠色生態(tài)體系。本項(xiàng)目將新建河濱西路，并對(duì)青潁路、勝利北路、東城墻路和解放北 路進(jìn)行擴(kuò)建改造，在道路建設(shè)和擴(kuò)建改造的同時(shí)，做好各類城市配套設(shè)施 （給排水、環(huán)衛(wèi)、排污、電力、網(wǎng)通、電訊、管道燃?xì)獾龋┙ㄔO(shè)工作。三、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義（一）、舊城改造勢(shì)在必行 某某（又稱潁州）具有悠遠(yuǎn)的歷史輝煌。 “襟帶長淮，東連三吳，南 引荊汝，其水洄曲，其地平舒，梁宋吳楚之沖，齊魯汴洛之道，淮南內(nèi)

23、屏， 東南樞轄?！闭f明了其地理位置的優(yōu)越與重要。是姜子牙、管仲、莊子、 老子、鮑叔牙、稽康、甘羅、曹操、華佗 等燦若星河偉大人物的故鄉(xiāng)。某某老城北起泉河，東、南、西分別至東城河、南城河、西城河。是 古某某歷史文化的見證人，老城內(nèi)城皇廟、鼓樓、劉公祠等建筑現(xiàn)存；東 城河、西城河、南城河、黑龍?zhí)兜裙诺匦蔚孛采性?；北關(guān)碼頭、順河街、 玉石街、聚星巷、狀元巷、三元巷、文昌閣、三義街等古地名仍在沿用。但是，隨著城市的發(fā)展，特別是新城區(qū)的交通便捷等因素，老城內(nèi)的 地市一級(jí)機(jī)構(gòu)如專署、銀行、郵局、檢察院等紛紛搬到新區(qū)。老城區(qū)道路 狹窄，公共配套設(shè)施極其缺乏，房屋低矮、破舊、簡(jiǎn)陋、高密度；房屋質(zhì) 量越往北越差

24、，位于泉河壩邊上的建筑多為居民私自搭設(shè)的棚戶。居住條 件十分低下。經(jīng)濟(jì)條件好一點(diǎn)的住房紛紛外遷，原居住地青年成家后搬入 市區(qū)新房；老城區(qū)特別是本項(xiàng)目所在地的居民區(qū)是目前某某市區(qū)現(xiàn)存典型 的少數(shù) “貧民區(qū)”、“棚戶區(qū)”之一。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，十三大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)，某某市 正在努力提高人民生活質(zhì)量，努力推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化建設(shè)。老城區(qū)已經(jīng) 無法適應(yīng)現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。如果放任老城區(qū)進(jìn)一步的衰落，新城、老 城之間的反差進(jìn)一步加大，老城區(qū)不僅破壞了某某的整體城市形象，更有 可能或會(huì)由于貧困等原因造成的諸多社會(huì)問題滋生的溫床。舊城改造，徹底改變老城區(qū)的面貌是市委、市政府和全市人民十分關(guān) 注一

25、件大事。某某項(xiàng)目改造項(xiàng)目是本屆政府向外推介的重要投資項(xiàng)目之 一。 是民心項(xiàng)目，是德政項(xiàng)目 。該項(xiàng)目的實(shí)施是勢(shì)在必行的。（二）、項(xiàng)目建設(shè)重大現(xiàn)實(shí)意義 本項(xiàng)目建設(shè)具有重大的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義重大。1、本項(xiàng)目的實(shí)施將極大的改變城市形象，提高了城市的承載力和綜 合服務(wù)功能，改善了市民的居住條件。對(duì)老城區(qū)進(jìn)行如此大規(guī)模的成片改 造，某某是第一次，在某某省也是罕見的。項(xiàng)目沿河濱路建造高層住商樓， 其長度約 2公里，其高度在 50 米100 米之間，建設(shè)的氣勢(shì)是令人震憾的。在泉河邊上形成上海外灘式的景觀樓 市，將作為某某市現(xiàn)代化的標(biāo)志性街景建筑群。本項(xiàng)目將建設(shè)商貿(mào)中心區(qū)，勝利路

26、、解放路、河濱路三條城市干線作 為今后阜城各具特色的綜合商貿(mào)街，休閑、美食、娛樂一條街。學(xué)校、醫(yī) 院、幼托、文體、社區(qū)、會(huì)所、銀行、郵電、行政管理等一流的服務(wù)配套， 將極大地提高本地塊乃至某某的城市承載力和綜合服務(wù)功能。高層住宅以其優(yōu)美的居住環(huán)境，美不勝收的視覺效果，陽光、空氣的 撫慰，高速電梯的享受，全方位、無微不至的物業(yè)管理；將開創(chuàng)某某城全 新的居住模式。極大地提升市民的居住水平。2、本項(xiàng)目的實(shí)施具備明顯的環(huán)境效益，將對(duì)某某城市的交通環(huán)境、 綠色生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境起到明顯的改善作用。、a、 新建 30 米寬的河濱路，將成為某某城市東、西向的城市交通 干線，河濱路東起沙河路，西至潁州西湖。她

27、的建成在改善東西向交通的 同時(shí)，對(duì)市民和外地游客的休閑、旅游創(chuàng)造了一個(gè)良好的條件。河濱路將 在區(qū)塊內(nèi)與潁州路、勝利路、東城墻路、解放路、西城墻路相交匯，改變 了上述后四條道路斷頭路的狀況。b、拓建24米寬的解放北路，向市政府提出興建解放路泉河大橋 的方案，再進(jìn)一步拓寬解放中路，使解放路南接阜王路，北通至北京路。 重新恢復(fù)解放路在某某城的中心商業(yè)街的地位。同時(shí)也緩解了某某市中心 只有潁州路一條南北向通道的交通困境。c、拓寬青潁路、東城墻路和勝利路，改善了區(qū)塊內(nèi)外的交通環(huán)境。2）、本項(xiàng)目的實(shí)施，有利于本區(qū)塊生態(tài)綠色環(huán)境的保護(hù)和優(yōu)化。在環(huán) 保及節(jié)能章節(jié)中具體展開。3）、本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)人文環(huán)境的保護(hù)和

28、優(yōu)化具有積極作用。a、對(duì)“城隍廟”作重點(diǎn)保護(hù)，在東側(cè)新增綠地，配置介紹古潁州歷 史的石碑和其它小品。 在南側(cè)面向人民路， 建設(shè)仿配殿式古門樓建筑一處， 中軸線與城隍廟一致。城隍廟前街名稱由原“ 建設(shè)巷 ”改名為“ 城隍廟前 街”。b、在原解放路北端泉河邊設(shè)置“ 古北關(guān)碼頭 ”一座。c、建設(shè)“ 黑龍?zhí)队螆@ ”一座。d、建設(shè) 8000 平方米的“ 文昌閣廣場(chǎng) ”，以歷史文化為主題。e、在新建小區(qū)保留具有歷史意義的地名，主要由： 順河街、三義街、 玉石街、聚星巷、三元巷、文昌閣北路 等。上述歷史文化遺存的保護(hù)、利用和優(yōu)化在規(guī)劃設(shè)計(jì)中作了具體的明 確。3、本項(xiàng)目的實(shí)施具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益，將極大地提高本

29、區(qū)塊經(jīng)濟(jì)水 平。1）、政府在不出錢的前提下，通過舊城改造，加快完成了本區(qū)塊內(nèi)的 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（城市道路，區(qū)塊內(nèi)橋梁，城市廣場(chǎng)，城市綠地，排水、 排污設(shè)施，電力、電訊設(shè)施等）和公共事業(yè)的配套建設(shè)。2）、某某項(xiàng)目改造，通過貨幣安置和產(chǎn)權(quán)交換兩種拆遷補(bǔ)償形式，在 拆遷范圍內(nèi)的被拆遷戶在不花錢或少花錢的前提下，改善了居住條件，得 到了較大的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。3）、本項(xiàng)目提供了經(jīng)營環(huán)境優(yōu)雅的沿街商業(yè)門面和中心商貿(mào)區(qū)，為社 會(huì)提供了許多就業(yè)崗位和經(jīng)商發(fā)展的場(chǎng)所。由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯和規(guī)模效 應(yīng)，將極大地提高本區(qū)塊的商業(yè)繁華度。在增加本區(qū)塊經(jīng)商群體的經(jīng)濟(jì)收 入的同時(shí)，也增加了本區(qū)塊政府的財(cái)政、稅收收入。4）、本區(qū)塊

30、的高層住宅作為高檔商品房，購房群體為高經(jīng)濟(jì)收入者。 大量較富裕居民的入住，其區(qū)塊消費(fèi)也將具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。5）、本項(xiàng)目的投資商和開發(fā)商，從長遠(yuǎn)的、動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析，其 投資具有一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。其經(jīng)濟(jì)效益是存在的。第四章 項(xiàng)目所在地商品房市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)營銷工作的重要內(nèi)容之 一。有調(diào)查才有發(fā)言權(quán)，我公司從某某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合某 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體分析與預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng) 目所在地競(jìng)爭(zhēng)性樓盤與可比性樓盤的縝密調(diào)查，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的鎖定分 析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目定位分析，并為下一步的項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、總體策 劃思路及物業(yè)開發(fā)建議等打下扎實(shí)

31、的基礎(chǔ)和科學(xué)依據(jù)。目的在于使本項(xiàng)目 更適合市場(chǎng)需求，知己知彼，不盲目開發(fā)，從而使本項(xiàng)目贏在起點(diǎn)，創(chuàng)造 出更為可觀的業(yè)績。一、 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研【提要】我司自 2003年 5月進(jìn)行某某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查以來至今已歷時(shí)半年， 在這個(gè)市場(chǎng)訊息瞬息萬變的年代，某某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也發(fā)生了變 化？房價(jià)與半年前比較是高了還是低了，還有沒有上漲空間？樓盤自身特 點(diǎn)有何變化？下一步又如何發(fā)展？對(duì)某某樓市的清晰清醒，是我們項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，也是我們項(xiàng)目得到 成功運(yùn)營的保證，以下我們用四個(gè)方面來系統(tǒng)地了解、分析某某房地產(chǎn)市 場(chǎng)。（一）某某市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)分析【現(xiàn)狀解讀】從 2003 年 5 月份到 2003 年 11

32、月份正好歷時(shí)半年，某某的樓市卻發(fā) 生著巨大的變化。如果說 5 月的某某樓市處于低谷攀升階段，那么 11 月 份的某某樓市則進(jìn)入了開始快速發(fā)展的新階段。具體的變化特點(diǎn)可以概況 為以下幾點(diǎn)：1、價(jià)格上升幅度大從 2003年 5月份的 7001500元/平方米左右，集中在 900-1100 元/ 平方米左右；但到了 11 月份已基本在 1000 元 / 平方米以上，集中在1200-1400元/平方米，個(gè)別已上揚(yáng)至1600 1700元/平方米，排屋已突破2000元/平方米，半年內(nèi)上漲了近20%，而且還存在較大的上漲空間，而 且當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)于樓市也抱著看漲的心態(tài)，樓市正處于復(fù)蘇與活躍階段。某 某房價(jià)正從谷

33、底進(jìn)入逐步上升通道，預(yù)計(jì) 2004年房價(jià)將有可能至1500 1800元/平方米，個(gè)別樓盤住宅價(jià)會(huì)突破 2000元/平方米大關(guān)。目前某某的區(qū)域房價(jià)為：老城區(qū)（浙江商貿(mào)城為例）房價(jià)在1500 1700 元/平方米；城西（水岸名苑為例）房價(jià)在 1100 1500元/平方米；城南（以新天地為例）多層均價(jià)在1600元/平方米，小高層在1400 1700元/ 平方米。2003年某某部分在售樓盤房價(jià)對(duì)比圖單位：元/ m2時(shí)間浙江商貿(mào)城敬賢山莊新大陸2003年5月1450一期別墅2500左右880起2003年11月1700二期多層均價(jià)13001100 起價(jià)格漲幅250約2002202、戶型面積與購房目的發(fā)生變

34、化某某中高檔住宅市場(chǎng)目前形成主流供應(yīng)的戶型為100 130平方米的 三房、 90100 平方米的二房和 140160 平方米的四房及 180200 平方 米復(fù)式， 90 平方米以下房型開發(fā)較少，尤以 110130 平方米的三房占主 力戶型。目前，本地客戶需求面積在 110150平方米之間， 購房的主要客 戶為機(jī)關(guān)企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主，以二次購房為主。由于以前某某市中高檔客戶以自建住房為主，而隨著去年以來政 府對(duì)于土地宏觀調(diào)控政策的緊縮，自建住房逐漸困難。這一批市場(chǎng)不得不 轉(zhuǎn)移到高檔公寓的購買上來。另有一部分中高檔客戶希望購買環(huán)境景觀、 配套、地段等都比較高檔的小區(qū)， 現(xiàn)正處于觀望狀態(tài)。 估

35、計(jì)在一定時(shí)間內(nèi)， 某某高檔住宅市場(chǎng)尚有發(fā)展?jié)摿Α?、客戶群善于接受新鮮事物，高層、錯(cuò)層接受度在提高 某某的住宅類型呈現(xiàn)多元化狀況主流仍以多層建筑為主，但也開始出 現(xiàn)零星的小高層建筑，在戶型設(shè)計(jì)上以 100-130 平方米三室二廳二衛(wèi)的戶 型為主流，其他戶型集中在 90-100 方的二室二廳一衛(wèi)。 在平面設(shè)計(jì)上仍以 復(fù)式、平面為主，開始出現(xiàn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)。某某市房地產(chǎn)銷售的主要客戶為某某本地人，主要集中在政府部門公 務(wù)員、教師、經(jīng)營戶等，外地客戶以長期在某某投資經(jīng)商的私營業(yè)主為主。 由于當(dāng)?shù)厝说男愿窈婪?，喜歡追趕潮流時(shí)尚，對(duì)新鮮事物的接受程度比較 快，向往大上海的居住模式，因此，高層、小高層，以及錯(cuò)層

36、設(shè)計(jì)雖然剛 出現(xiàn)，但已被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者廣泛接受，并認(rèn)為是時(shí)尚的象征。但由于高層住 宅還沒有現(xiàn)成居住樣板，因此對(duì)高層公攤面積大、物管費(fèi)高等實(shí)際原因一 時(shí)還沒有很大反應(yīng)。4、開發(fā)公司多了，開發(fā)規(guī)模大了，市場(chǎng)運(yùn)行也逐步規(guī)范了由于某某市的住宅商品房發(fā)展逐步復(fù)蘇，消費(fèi)市場(chǎng)也開始出現(xiàn)活躍狀 況，當(dāng)?shù)厝送顿Y購房的意識(shí)也開始逐步增加。許多新樓盤的銷售也紛紛開 始采用營銷代理等分工合作的手段，銷售模式趨于成熟，無論是售樓處的 裝修，樓書的設(shè)計(jì)還是銷售人員的技巧都在不斷提升中。與半年前相比，目前的某某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁向規(guī)?；⑵放苹?階段，外地特別是江浙一帶開發(fā)商紛紛涌入，帶入成熟的開發(fā)與市場(chǎng)營運(yùn) 技術(shù)。 5 月

37、份時(shí)，主要的房地產(chǎn)開發(fā)商有萬和物業(yè)、龍騰房產(chǎn)以及一些私 人性質(zhì)的小型房地產(chǎn)開發(fā)商，樓盤一般是零星的幾幢開發(fā)，除萬和城市花 園和敬賢山莊外其余規(guī)模都很小；但到了 11 月份，又新增了麗豐、順達(dá)、 港利、廣廈等許多有實(shí)力大規(guī)模的開發(fā)商，而且開發(fā)規(guī)模也出現(xiàn)了上百畝 的大規(guī)模品牌化開發(fā)，建筑面積在 10 萬平方米左右或以上的有好幾個(gè)樓 盤，如港利綠園、中南現(xiàn)代城、水岸名苑等等，城西新開發(fā)樓盤西苑世 紀(jì)名門，更是一個(gè)占地 600 多畝的規(guī)?；^(qū)。就今后長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)，由于中大規(guī)模樓盤在配套以及整體品質(zhì)塑造方 面存在較多優(yōu)勢(shì)，將會(huì)受到追求居住品質(zhì)的中高檔購房者的追捧。5、城南、城西成為樓市區(qū)域發(fā)展兩大熱點(diǎn)

38、 目前某某樓市形成兩大樓市熱點(diǎn)區(qū)塊：一為城西，西二環(huán)附近，新近 開發(fā)的樓盤有水岸名苑、中南現(xiàn)代城、港利綠園以及西苑世紀(jì)名門等， 集中了 4、 5家大型樓盤，總上市規(guī)模近 100 萬建筑面積，其中世紀(jì)名門 開發(fā)規(guī)模達(dá) 40 萬平方米；另一塊為城南，南二環(huán)以南，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，今 年出讓地塊6塊，新樓盤有龍騰義耕新天地、城市映象、大唐花園等， 上市規(guī)模近二十萬建筑面積，但潛在開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此規(guī)模 ,6、結(jié)論1）某某房價(jià)上揚(yáng)迅速，老百姓開始關(guān)注樓市；2）樓盤規(guī)?；?、品牌化，注重形象宣傳，廣告投入，多采用與營銷 代理合作的方式，競(jìng)爭(zhēng)開始激烈；3）外地特別是江浙開發(fā)商進(jìn)駐，帶入成熟的開發(fā)技術(shù)與銷售模式；4

39、）小高層、錯(cuò)層設(shè)計(jì)開始出現(xiàn)，在當(dāng)?shù)氐慕邮艹潭容^好；5）形成了城南、城西兩大樓市熱點(diǎn)區(qū)域。（二）、某某房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析1、需求分析 根據(jù)某某房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展?fàn)顩r，目前某某房地產(chǎn)消費(fèi)群主要為： 解決住房需求、改善住房或者投資置業(yè)需求、投資需求等幾方面。通過調(diào)研得出，某某房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)表現(xiàn)為： 一是改善性需求將在未來市場(chǎng)中占主流，同時(shí)受房價(jià)上漲投資高回報(bào) 的吸引，某某市將會(huì)有越來越多的居民開始涉足房地產(chǎn)投資。二是市區(qū)拆遷力度的加大和拆遷政策的出臺(tái)，大部分拆遷戶將加入某 某市商品房需求行列。拆遷戶對(duì)商品房的需求成了某某市商品房需求的一 大主力。2003 年下半年某某房價(jià)的快速上揚(yáng)， 與拆遷購

40、房需求量直接有關(guān)。三是周邊縣市消費(fèi)者需求每年呈遞增趨勢(shì)。隨著某某城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，周邊城鎮(zhèn)居民將會(huì)越來越多選擇某某作為購房地。四是在具體需求上，區(qū)位選擇：清潁公園、東城河附近的老城區(qū)（即本項(xiàng)目區(qū)塊），其次為城西阜南路以西。產(chǎn)品類型上：以 120140川的三室二廳與二室一廳戶型最受青睞。產(chǎn)品價(jià)格上：根據(jù)現(xiàn)行房價(jià)發(fā)展趨勢(shì)，普遍接受的房價(jià)以13001500元/平方米的居多，總價(jià)在1520萬之間2、潛在供應(yīng)量分析2003年新掛牌招標(biāo)地塊匯總:某某市2003年土地供應(yīng)基本情況統(tǒng)計(jì)表序 號(hào)區(qū)域地理位置面積（畝）起價(jià) （萬元）成交價(jià) （萬元）競(jìng)得時(shí)間企業(yè)1老城區(qū)東面東城墻路，西面規(guī) 劃青云街南至阜臨路，北至民

41、族中學(xué)27.31101813002003年3月某某國銀置業(yè) 有限公司2老城區(qū)東城墻路西側(cè)群眾劇場(chǎng) 東側(cè)，市醫(yī)藥局東側(cè)5.647475475溫州街房屋開 發(fā)公司3老城區(qū)清穎東路，人民西路北 側(cè)，規(guī)劃河濱路南側(cè)， 穎州北路西側(cè)，規(guī)劃三 義街，建設(shè)街東側(cè)407.4378310983111482003年7月紹興環(huán)球房產(chǎn)4老城區(qū)人民中路北側(cè)，青穎路 南側(cè)，穎州北路西側(cè)16.84731702002003年7月某某和華千百 意購物中心有限公司老城區(qū) 合計(jì)457.242327613131235城南規(guī)劃二道河路北側(cè)，東 清河?xùn)|側(cè)40.09211221322003年5月某某天筑有限 公司城南規(guī)劃二道河路南側(cè)，規(guī)

42、劃穎州南路東側(cè)，東清 河西側(cè)52.76城南規(guī)劃二道河路南側(cè)，東 清河?xùn)|側(cè)27.286城南沙河路西側(cè)規(guī)劃二道河 北側(cè)21.483543622003年5月某某汽車運(yùn)輸 集團(tuán)公司7城南阜南路東側(cè)，規(guī)劃穎南 大道南側(cè)40.52032072003年5月某某中源汽車 銷售有限公司8城南北京路南側(cè)，幸福路北 側(cè)，青峰機(jī)械丿西側(cè)87.57251624292003年5月浙江樟塘建筑 集團(tuán)有限公司9城南穎州南路東側(cè)，林常路 北側(cè)，市建筑研究設(shè)計(jì) 院南側(cè)。6.37423273322003年9月某某億達(dá)房產(chǎn)10城南穎南路南側(cè)，二道河北 側(cè)，阜九路東側(cè)，規(guī)劃 趙王路西側(cè)171.32433567152003年9月某某天瑞

43、房產(chǎn)11城南幸福路南側(cè)規(guī)劃福利路 西側(cè)52.496911822202003年7月某某中鑫置業(yè) 有限公司12城南南二環(huán)路南側(cè)，阜南路 東側(cè)31.712544602003年9月某某新偉業(yè)房 產(chǎn)13城南規(guī)劃二道河路南側(cè)，貫 清路北側(cè)，穎州南路西 側(cè)，清路東側(cè)262.749.355046.182003年7月某某龍騰萬霖 房產(chǎn)城南合計(jì)794.281110268.3519903.1814城西西面二環(huán)路北至規(guī)劃阜 臨路50193519452003年2月某某國銀置業(yè) 有限公司15城西東至規(guī)劃搬井路西至西 二環(huán)路北至規(guī)劃劉琦路87.15198000198000某某凌利房產(chǎn)16城西東至西二環(huán)路南至阜臨 路北至順昌

44、路134.44467846982003年2月某某中南置業(yè)17城西西二環(huán)路西側(cè)西苑小區(qū) 東側(cè)9.07052205202003年7月某某國銀置業(yè) 公司城西合計(jì)280.660520483320516318城北北京西路北側(cè)，規(guī)劃紅 旗路南側(cè)18.40853013382003年9月某某金盛房產(chǎn)19城北北京西路北側(cè)，規(guī)劃光 明路西側(cè)81.5193187519992003年9月奉化市廣廈房 產(chǎn)20城北北京西路北側(cè)規(guī)劃園路 西側(cè)12.92482542003年5月某某康鑫藥業(yè) 有限公司21城北南二環(huán)路南側(cè)穎南路大 道北側(cè)24.8558515022003年7月某某春益房地 產(chǎn)開發(fā)有限公 司城北合計(jì)137.6773

45、32385093總計(jì)1669.861251100.35543282.183、供需分析從某某市2003年地塊供應(yīng)量我們可以看到，未來樓盤的潛在供應(yīng)集 中在城南（794.28畝）、老城區(qū)（457.24畝，集中在本項(xiàng)目地塊）以及城 西（280.66畝）。因此，本案的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)力直接來自城西與城南。城西與 城南將成為眾多開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場(chǎng)，而本項(xiàng)目因其地塊的稀缺性，可以避 開同地塊競(jìng)爭(zhēng)的狀況，這也使得本項(xiàng)目能夠充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)量直接決定了市區(qū)商品房的供應(yīng)量，本項(xiàng)目將成 為市區(qū)商品房供應(yīng)主體，有利于緩沖市場(chǎng)對(duì)市區(qū)房源的需求。（三）、某某樓市未來發(fā)展趨勢(shì)分析1、消費(fèi)者的購房理念將從“買樓

46、買地段，向買樓買環(huán)境、買品牌、買生活方式發(fā)展”，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、提升樓盤品質(zhì)，是某某樓市長足發(fā) 展之本。目前某某樓盤相同區(qū)塊的樓盤定位基本一致，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，高品 質(zhì)樓盤與低品質(zhì)之間的價(jià)格差別也不大，消費(fèi)者的買房觀念還局限于地段 的比較、面積的大小，下一階段，某某樓市將向差異化定位發(fā)展，買樓就 是買環(huán)境、買品牌、買生活方式，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、好房子不便宜的購房思想將 進(jìn)一步建立。不斷涌現(xiàn)高品質(zhì)、優(yōu)秀的房產(chǎn)品，才能吸引消費(fèi)者為改善居 住環(huán)境而二次置業(yè)、三次置業(yè)，這也是某某樓市長足發(fā)展的根本所在。2、房價(jià)仍將保持適量上漲，但上漲幅度與今年不能相比，總 體呈穩(wěn)中有升。 2004 年將保持 510左右的漲幅，但

47、2000元/平方米以 上的價(jià)格壓力非常大。最近國務(wù)院 18 號(hào)文出臺(tái)的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)， 把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來。但是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求尤其是改善型和 投資型需求被激發(fā)，總體仍然處于快速增長的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)到 2004 年，某 某的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)地穩(wěn)中見漲。第一， 消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。在江浙沿海地 區(qū)房價(jià)漲幅較大的 2001、 2002 年，某某及某某的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較為平 和，房價(jià)徘徊，去年以來終于開始從谷底啟動(dòng)，進(jìn)入一個(gè)緩速上漲通道。 本地居民以往的房產(chǎn)消費(fèi)還局限于被動(dòng)購房，隨著居民消費(fèi)觀念的變化， 改善換購型需求和投資置業(yè)型需求將被激發(fā)強(qiáng)化。第

48、二， 拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。這兩年，某某加大城市 舊城改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持 穩(wěn)定的增長。第三，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、 撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)也將帶動(dòng)周邊人口進(jìn)城居住、 就業(yè)， 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。3、樓市步入規(guī)模開發(fā)期，二、三幢的零星開發(fā)將退出舞臺(tái)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)典型的追求規(guī)模效應(yīng)的行業(yè)，因此，使自身具備規(guī) 模開發(fā)能力是房地產(chǎn)企業(yè)避免被市場(chǎng)淘汰的惟一途徑。當(dāng)然并不是所有的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具備異地開發(fā)的條件。土地開發(fā)的規(guī)?；呀?jīng)是勢(shì)在必 行。以往某某房產(chǎn)以單體、 小地塊為主， 盡管面積小， 但五臟還必須俱全， 比如綠化、會(huì)所、車庫等配套設(shè)施一樣不能少，造成了不

49、小的浪費(fèi)。而大 地塊的開發(fā)， 可以統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)， 同時(shí)分?jǐn)偟阶羯砩系馁M(fèi)用也大大減少， 將有效地提高某某市住宅的檔次。另外，由于外地及浙江知名大開發(fā)商在不久的將來，將登陸某某， 某某的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大質(zhì)的變化，也將逐步結(jié)束了某某多 年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時(shí)代，進(jìn)入大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開 發(fā)時(shí)代。在這方面，環(huán)球集團(tuán)正蓄勢(shì)待發(fā)。二、項(xiàng)目比較根據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為對(duì)該項(xiàng)目具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)又有 較強(qiáng)的參考意義的樓盤主要集中在城西（阜南路以西）和城南（經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)）。因此，我們對(duì)城西（阜南路以西）和城南（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）代表性樓 盤進(jìn)行了調(diào)查，分別選取這些區(qū)域中已建或在建樓盤進(jìn)行調(diào)研

50、分析，希望 通過數(shù)據(jù)對(duì)比，能為項(xiàng)目開發(fā)提供參考依據(jù)。同時(shí)考慮到某某的房地產(chǎn)市 場(chǎng)比較小，我們也對(duì)其他近郊樓盤進(jìn)行了調(diào)研，分別比較如下。（一）、可比性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研確定可類比項(xiàng)目并作深入的市場(chǎng)調(diào)查與分析考慮到本項(xiàng)目的具體情況，我們有針對(duì)性的選擇規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析，如新大陸小區(qū)、港利綠園、怡和莊園、西苑世紀(jì)名門、新天地、水岸名苑（敬賢山莊二期）等，可以這么說，這幾個(gè)樓盤在一定 意義上代表了某某住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的現(xiàn)狀?？v觀某某各個(gè)樓盤，重點(diǎn)參照以上類比樓盤，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，歸納總結(jié)如下：1、地理位置： 縱觀以上項(xiàng)目，地理位置并不是十分突出，一般位于市 二、三類地段。使得本項(xiàng)目優(yōu)越的地

51、理位置在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。2、銷售價(jià)格：各個(gè)樓盤的定價(jià)相對(duì)于 5 月份都有一定的提價(jià)，多層住宅價(jià)格集中在13001600元/平方米，水岸名苑（敬賢山莊二期）排屋的價(jià)格已到達(dá)了 2200元/ 平方米，預(yù)計(jì)開盤時(shí)還將繼續(xù)提升。3、建筑類型：住宅除別墅、排屋外，樓盤以多層為主，開始零星出現(xiàn)小高層4、主力戶型：除別墅、排屋外，一般主力戶型面積為 80120平方米，大戶型相對(duì)較少，開始出現(xiàn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)。5、物業(yè)管理： 各樓盤良莠不齊，有些大規(guī)模樓盤有了完善的物管系統(tǒng)，如敬賢山莊等，小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好。二）、某某市樓盤分布圖對(duì)某某市目前在售樓盤的地理位置具體分布，以下圖作詳細(xì)描述FUYANGSHI LOUPANSO

52、USUOTU浙江商貿(mào)塢逞州街巧和花園東方花國港利蜒園胖賢山莊明鷗花園匯稚小區(qū)樂富強(qiáng)小區(qū)金牛小區(qū)M藍(lán)色雅典新天地小區(qū)衛(wèi)主店對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面對(duì)比分析為了對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目有一個(gè)更客觀、更理性、更清晰的認(rèn)識(shí)，同時(shí)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)西苑小區(qū)卒VC運(yùn)怡和莊回陽市樓盤搜索圖 IAH feid 1Ifcp h1 X.巴加.u項(xiàng)目更全面的了解，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”,特?cái)M以下樓盤對(duì)比表:a、可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比可比性樓盤與本項(xiàng)目對(duì)比表樓盤名稱水岸名苑西苑 世紀(jì)名門港利 綠園怡和莊園龍騰義 耕新天地地理位置一一一一一建筑規(guī)模一0一一一周邊環(huán)境0一一一一交通狀況一一一一0配套設(shè)施一一一一一（備注：“ + ”表示優(yōu)于本案，“

53、一”表示劣于本案，“ 0”表示 與本案持平）。b、住宅項(xiàng)目調(diào)查對(duì)比匯總（詳見下頁）樓盤名稱地理位置物業(yè)規(guī)模樓型主力戶型價(jià)格（元 / m2）銷售率推廣主賣點(diǎn)龍騰 新天地南二環(huán)路 與陽照路 交叉口7萬叭10 幢約320套多層138 m2均：1600約50%少數(shù)人的名 門領(lǐng)地高層1400- 1700水岸名苑西二環(huán)以 東，人民 西路以南二期：25 幢多層500多戶多層90-140 m21100- 1500約70%鮮活水岸、 純養(yǎng)綠地、 養(yǎng)生園林。浙江 商貿(mào)城人民路與 穎州路交 匯處12萬叭住宅9.24萬m2多層80-120 m21300- 1700約90%某某市的聚 財(cái)中心西苑 世紀(jì)名門清河西路（老飛

54、機(jī) 場(chǎng)）40 萬m, 期250畝多層108 m21160- 1500未開盤， 預(yù)訂較 好40萬平方 米大型住宅 區(qū)排屋170-200m21800- 2200東方花園北京路 上,火車 站以西1 萬m, 6 幢多層60 戶多層130 m21000基本售宀 完鴻達(dá)棉 織小區(qū)穎上南路 蓮池路口 南100米2 萬m, 6 幢多層住宅205戶多層110-120m21430- 1580約30%望子成龍的 好地方怡和莊園西環(huán)二路 與雙清路 交叉口3.6 萬m, 15幢多層200多戶多層120 m2996- 1560約30%在書香中生 活明鴻花園文峰路以 北，河濱 中路東側(cè)1幢小高層小高 層130 m21280

55、還剩45套大唐花園道河中路 以南，穎 州南路以 西3幢多層，5 幢復(fù)式排 屋約78戶多層130 m2未定未開盤復(fù)式230 m2溫州街人民西路 與東城墻 路交叉口13萬m多 層33幢500多戶多層90 - 100m2預(yù)計(jì)1500左右未開盤新休閑時(shí) 代，新購物 天地港利綠 苑人民西路 雙龍橋以 西200米15 萬m, 期15幢約260 套，二 期15幢多層110-128m21300- 1560一期約85%和風(fēng)景起 生活農(nóng)豐苑某某市農(nóng) 林大院舊 址3 萬 m 259套住宅多層90-120 m2未定未開盤溫馨、靜謐 的妙境，理 想的居民區(qū)三、 消費(fèi)者分析消費(fèi)者調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)中的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。

56、通過對(duì)消費(fèi)者 特征、行為模式及心理的解析，發(fā)現(xiàn)并鎖定目標(biāo)客戶群，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷 售起到至關(guān)重要的作用。在該次市場(chǎng)調(diào)研中，我們有針對(duì)性地選擇了一批消費(fèi)者進(jìn)行了綜合調(diào) 研。在區(qū)域上，這批受訪者主要分布在項(xiàng)目周邊以及穎州北路、清河?xùn)|路 上；在身份背景上，以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、教師、醫(yī)生、商鋪老板 為主?；旧夏芊从吵鲇匈彿磕芰Φ娜后w的特征及購房心理。通過調(diào)研分析，我們形成了消費(fèi)者問卷分析統(tǒng)計(jì)報(bào)告（詳見附件）， 其中在總體統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)上，我們又以受訪者區(qū)域不同進(jìn)行了對(duì)比分 析，以此作為我們鎖定目標(biāo)消費(fèi)群的依據(jù)。（一）、區(qū)域消費(fèi)者特征描述1、某某消費(fèi)者的購房觀某某當(dāng)?shù)鼐用裨谥脴I(yè)時(shí)主要考慮的三點(diǎn)是：

57、地段、配套和交通，至于 房產(chǎn)的投資潛力，由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)，考慮不多。在地段選擇上，有較強(qiáng) 的區(qū)域情結(jié)。目前對(duì)環(huán)境與物管的要求也越來越高。需求的建筑類型：受當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平所限，某某市民對(duì)于住宅的需求仍 然以多層為主，但排屋也被一部分客戶所追求。底層復(fù)式與頂層帶閣樓正被越來越多的某某人所接受，尤其對(duì)底層復(fù) 式帶花園的住宅雖然價(jià)格最貴，也最為青睞，銷售比較搶手。近期房價(jià)看漲。大眾雖然認(rèn)為房價(jià)上漲過快，但對(duì)房價(jià)上漲仍有一定的預(yù)期看漲心理，抱著“買漲不買跌”的心態(tài)，也使不少購房者受到市場(chǎng)人氣帶動(dòng)激發(fā)潛在購買。但在一定高位房價(jià)下，以及出于地段、環(huán)境、規(guī) 模等多方面綜合系數(shù)都較高的小區(qū)不多，一部分消費(fèi)者也處于

58、觀望態(tài)度。購房群體：據(jù)了解，某某一般公務(wù)員年收入在23 萬元，教師收入普遍不高，企事業(yè)單位中以電力局、財(cái)稅局職員收入較高，在 5 萬以上， 但企事業(yè)單位職員收入較為穩(wěn)定，并通過按揭、公積金貸款，對(duì)房產(chǎn)品有 較大消費(fèi)力，目前是某某本地購房者的主力市場(chǎng)。普通某某人對(duì)樓市關(guān)注度還不夠，主要原因不過于以下幾個(gè)方面：1）某某樓市起動(dòng)速度很快，相關(guān)知識(shí)還未被普通老百姓所接受。2）某某市民雖不滿足于居住現(xiàn)狀，但由于經(jīng)濟(jì)等原因無力改變，且 他們的按揭買房意識(shí)還不強(qiáng)，沒有提前消費(fèi)的概念。3）投資意識(shí)不強(qiáng)，一方面是對(duì)樓市的不解，不敢進(jìn)入，一方面收入 的落后，生活水平的滯后。2、目標(biāo)消費(fèi)者鎖定 目標(biāo)消費(fèi)群目的：住宅

59、以自用、投資，以改善居住條件的自用為主； 商鋪以自營、出租為主。目標(biāo)消費(fèi)群來源：大部分為某某城區(qū)市民，以私營業(yè)主、企事業(yè)單位 職員為主，部分為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，另有部分為外地人。目標(biāo)消費(fèi)群年齡層次：處于2555歲之間，尤其以3550歲為主。目標(biāo)消費(fèi)群階層范疇：政府官員、公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層人員、 私營企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者、外貿(mào)從業(yè)人員等。目標(biāo)消費(fèi)群家庭年收入：可分為三個(gè)層次，35萬、57萬、7萬以上3、消費(fèi)群特征分析具有較高素質(zhì)與修養(yǎng)，普遍高知高質(zhì)，崇尚文化，思維穩(wěn) 重成熟，注重居住環(huán)境的人文感和歷史感。對(duì)傳統(tǒng)文化有較高品味，并兼能迎合現(xiàn)代生活潮流與時(shí)尚， 注重人居環(huán)境品味，對(duì)物業(yè)內(nèi)涵以及生活意

60、義有高起點(diǎn)姿態(tài)。注重現(xiàn)代生活節(jié)奏，對(duì)生活充滿熱情，有更新居住環(huán)境和 追求高質(zhì)量生活的心理特征，是城市社會(huì)最具實(shí)力的中堅(jiān)力量。目標(biāo)客戶群多為白領(lǐng)精英和社會(huì)名流，溝通與交際方面有 良好的社會(huì)背景，對(duì)本案銷售推廣存在一定的人際傳播基礎(chǔ)。、消費(fèi)者行為模式、心理動(dòng)機(jī)調(diào)研 根據(jù)我們對(duì)某某目標(biāo)消費(fèi)者的再次補(bǔ)充調(diào)查，對(duì)其現(xiàn)在的消費(fèi)心理， 其行為模式、心理動(dòng)機(jī)可歸納如下：1、購房時(shí)間： 大部分消費(fèi)者有在 1 3 年內(nèi)購房的意向。2、購買目的： 當(dāng)?shù)厝说馁徺I目的以改善居住條件為主，其次為解決居住條件，也逐步開始出現(xiàn)購房投資意識(shí)。3、選擇區(qū)域： 首選為清潁公園、東城河附近，即項(xiàng)目所在地。4、產(chǎn)品類型上： 當(dāng)?shù)厝俗钕?/p>