1、東莞 * 別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)值突破的五大核心途徑引領(lǐng)東莞別墅定制化時(shí)代價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn) 篇項(xiàng)目的形象目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)途徑*在呼喚高端地產(chǎn)的新氣象一、*地產(chǎn)高端市場(chǎng)滯后于其城市發(fā)展水平比照*優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置和規(guī)劃遠(yuǎn)景，*高端地產(chǎn)處于滯后狀態(tài)。具體表現(xiàn)有二：其一，對(duì)外部資源的引進(jìn)不夠，至今仍罕有知名建筑師、怡景師的作品；其二，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大動(dòng)力在于*與樟木頭、黃江一起是港人置業(yè)的金三角，因此，市場(chǎng)一直忽視對(duì)原地住民/居民的關(guān)注，真正符合本土消費(fèi)觀念的產(chǎn)品欠缺甚至空白。二、地產(chǎn)高端市場(chǎng)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整*房地產(chǎn)現(xiàn)在正處在一個(gè)提高和完善的階段?，F(xiàn)在*樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)是品質(zhì)、品牌和服務(wù)全方面的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)*住宅市場(chǎng)以外

2、銷為主，但如今內(nèi)銷的比例逐年增加，成為一支主要購(gòu)房力量。許多富起來(lái)的家庭抱著改善居住環(huán)境的想法，對(duì)高質(zhì)素物業(yè)情有獨(dú)鐘，紛紛置業(yè)自住或投資。結(jié)論傳統(tǒng)陳舊的開(kāi)發(fā)模式仍是*地產(chǎn)的現(xiàn)狀。通過(guò)引入和整合領(lǐng)先的、本土特色的模式，將會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的巨大提升，將會(huì)催生*新一輪的本土住民（不同于之前的港銷）的豪宅置業(yè)潮。項(xiàng)目概念提升與價(jià)值突破（一）問(wèn)題豪宅開(kāi)發(fā)要有豪地。項(xiàng)目地段如何優(yōu)化，揚(yáng)長(zhǎng)避短創(chuàng)造出地段訴求的新格局？解決地段優(yōu)勢(shì)對(duì)“常住”價(jià)值的提升 別墅，說(shuō)文解字，其非原墅、本墅。取字為別，顧名思義，是另外的，非平常的之類感覺(jué)。正因如此，對(duì)真正非退隱之人而言，別墅 “遠(yuǎn)離鬧市”是優(yōu)勢(shì)也是“不可得兼”的遺憾。

3、就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，雖非依山伴水，擁有匿于山林的豪地，但自成一體：得城市配套，卻城市喧囂。若即若離的哲學(xué)，創(chuàng)造性實(shí)現(xiàn)了“常住別墅”的可能。問(wèn)題如何激活*住民購(gòu)買別墅？解決區(qū)域前景創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值 讓*住民認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的“實(shí)在”和物超所值，是激活他們購(gòu)買豪宅的關(guān)鍵理由，引導(dǎo)消費(fèi)者前瞻性看到項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值，將表現(xiàn)出強(qiáng)大的銷售推動(dòng)力。 在一個(gè)新增總量不大的市場(chǎng)（例如，去年數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目10個(gè)，商品房銷售約3000套，銷售面積24萬(wàn)多平方米，銷售額10億多元），這種價(jià)值預(yù)期一旦形成共識(shí)，42棟別墅將會(huì)速銷一空。項(xiàng)目概念提升與價(jià)值突破（二）*：1、大京九鐵路運(yùn)輸樞紐華南第一站；2、市委市政府對(duì)*

4、作出了“東部支點(diǎn)城市”的定位。“支點(diǎn)城市”就是區(qū)域中處核心地位、起中心作用，在經(jīng)濟(jì)文化方面具有輻射力和拉動(dòng)作用的城市。東部*+西部虎門+中部市區(qū)。*“一個(gè)重鎮(zhèn)四個(gè)中心”：華南商貿(mào)重鎮(zhèn)，珠江三角洲東部地區(qū)的客流 / 物流中心，東莞東部的經(jīng)濟(jì)、文化中心。項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值由此可見(jiàn)一二。問(wèn)題配合地段核心內(nèi)在價(jià)值，如何強(qiáng)化項(xiàng)目外在的、顯形的價(jià)值？解決流水環(huán)境拉動(dòng)居住價(jià)值實(shí)現(xiàn) 重視營(yíng)造景觀優(yōu)勢(shì)的時(shí)侯，要注意自創(chuàng)和原生環(huán)境的區(qū)別。 42.3%的潛在別墅購(gòu)買者喜歡湖景別墅，28.8%喜歡山景，15.4%喜歡高爾夫景，5.8喜歡海景，7.7%喜歡其他景致。（數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞別墅消費(fèi)市場(chǎng)研究）。因此，營(yíng)造一處生動(dòng)的水景

5、，可以彌補(bǔ)項(xiàng)目外部環(huán)境的欠缺，甚至實(shí)現(xiàn)原生環(huán)境（活水）所沒(méi)有的動(dòng)感流水環(huán)境。項(xiàng)目概念提升與價(jià)值突破（三）深圳中信城市廣場(chǎng)動(dòng)感噴泉show：燈光、音樂(lè)、水束，撲面而來(lái)一種向往的感覺(jué)。本項(xiàng)目也可以通過(guò)噴泉、跌水的組合，釋放一種原生環(huán)境所沒(méi)有的美。目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)*個(gè)性別墅第一品牌產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)先的別墅開(kāi)發(fā)理念和模式策劃理念強(qiáng)調(diào)前瞻性看地段價(jià)值，引進(jìn)新模式，尊重和實(shí)現(xiàn)*原住民的豪宅需求。直銷攻略獨(dú)創(chuàng)性地使用直銷模式，更快更好地實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷實(shí)效同時(shí)提升項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷以填補(bǔ)市場(chǎng)空白的姿態(tài)和優(yōu)勢(shì)關(guān)注價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)品牌營(yíng)銷的系統(tǒng)貫徹目標(biāo)的細(xì)分、轉(zhuǎn)化*個(gè)性別墅新標(biāo)桿價(jià)值的提升和突破1、區(qū)域地段價(jià)值的認(rèn)同2、短

6、、平、快，空白市場(chǎng)的填補(bǔ)3、本土消費(fèi)特色的迎合和滿足4、整體產(chǎn)品價(jià)值的提升與最大化5、項(xiàng)目品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)原則速銷核心定位，定位錯(cuò)位 *模式：定位鐵三角 創(chuàng)造第一制造差異引導(dǎo)需求*別墅：定制化常住型流水別墅引爆*原住民別墅置業(yè)的第一熱核“定制別墅，常住別墅”的革命突破領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)模式和消費(fèi)模式流水別墅，物質(zhì)實(shí)現(xiàn)為情景式動(dòng)感水景流水別墅，可推延聯(lián)想出上善若水，上流生活結(jié)論 項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)的價(jià)值與定位系統(tǒng)推 廣 攻 略 篇商業(yè)價(jià)值最大化的五大攻略最大化項(xiàng)目?jī)r(jià)值的五大攻略攻略一：搶先迅速入市，短平快的速戰(zhàn)速?zèng)Q 攻略二：做足“水”文章 攻略三：形象高點(diǎn)的控制和熱點(diǎn)爭(zhēng)奪 攻略四：銷售，提供置業(yè)的全程全面解決方案

7、 攻略五：五星級(jí)酒店設(shè)外賣場(chǎng)，錦上添花的定海神針月入市開(kāi)戰(zhàn)速度經(jīng)濟(jì)時(shí)代，快者通吃搶在農(nóng)歷年底出清否則，一等將最少等掉個(gè)月*獨(dú)一無(wú)二的市區(qū)別墅唯一性產(chǎn)品，零競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境填補(bǔ)市場(chǎng)空白營(yíng)銷戰(zhàn)中選擇“奇襲”式側(cè)翼戰(zhàn)“市場(chǎng)細(xì)分”，尋找出市場(chǎng)空缺以迅雷不及掩耳之勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)較薄弱或暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候發(fā)起攻略一：搶先迅速入市，短平快的速戰(zhàn)速?zèng)Q攻略二：做足“水”文章毫無(wú)疑問(wèn)，水是項(xiàng)目售賣階段最出效果、最添氣氛的核心元素。1、項(xiàng)目外在環(huán)境不足，沒(méi)有一處好的水環(huán)境，項(xiàng)目將很容易被潛在客戶類比為華南地區(qū)經(jīng)?？梢?jiàn)的“豪宅村”，降低品質(zhì)聯(lián)想；2、水是一個(gè)概念，水也有多種表現(xiàn)形式，層次豐富，動(dòng)感十足的人工水景，既可以媲美一些原

8、生別墅環(huán)境，也會(huì)有效吸引消費(fèi)人氣。、項(xiàng)目總體水面不夠大，但人均、戶均水面和湖岸線絕對(duì)首屈一指！看到了這一點(diǎn)，也就明白了項(xiàng)目中水對(duì)潛在消費(fèi)者的吸引力?！八钡呐湓O(shè)和功能建議水景配設(shè)跌水，小瀑布噴泉和水幕下沉式劇場(chǎng)燈光主入口海藻世界消費(fèi)群感受的利益自然大景觀的感覺(jué)生動(dòng)、韻律的水，觀賞性光色世界，動(dòng)靜結(jié)合的美同時(shí)也給賣圖紙?jiān)鎏砹寺?lián)想東莞首創(chuàng)海藻世界的別墅引進(jìn)“海藻世界”，在主入口水域養(yǎng)殖海藻，用創(chuàng)新建立銷售者意想不到的驚喜。項(xiàng)目“水”的印象將更加立體，從跌水，小瀑布，到噴泉和水幕，到下沉式劇場(chǎng)燈光，到主入口海藻世界，其實(shí)已經(jīng)攘括了淡水、海水、動(dòng)水、靜水等諸多方面，可以形成一個(gè)相對(duì)完整的體驗(yàn)圈。主入口

9、海藻世界：東莞首創(chuàng)海藻世界的別墅海藻世界（參考：香港青衣城） 演繹海洋主題，海之夢(mèng)、海盜船、雙辣船、夢(mèng)幻漁港無(wú)所不在，特色、鮮明、過(guò)癮。攻略三：形象高點(diǎn)的控制和熱點(diǎn)爭(zhēng)奪既要控制形象高點(diǎn)，還要旺人而且旺財(cái)。人氣和市場(chǎng)話題的互動(dòng)吸引潛在客戶到場(chǎng)，激活*市民評(píng)說(shuō)。封殺所有進(jìn)入*的主入口月底前戶外路牌到位地盤(pán)包裝到位主要水環(huán)境施工完成、陸虎車展攻略四：銷售，提供置業(yè)的全程全面解決方案產(chǎn)品價(jià)值消費(fèi)者接受到的價(jià)值讓銷售成為放大鏡市場(chǎng)變化，機(jī)會(huì)不僅在我們的產(chǎn)品填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，銷售過(guò)程也可創(chuàng)造價(jià)值，僅套，提供了深度服務(wù)客戶的可能。而且，我們能，別人不能。機(jī)會(huì)：直復(fù)營(yíng)銷（1）銷售的意義與構(gòu)架 借鑒領(lǐng)先開(kāi)發(fā)模式，

10、為客戶創(chuàng)造附加價(jià)值。客戶關(guān)系管理 + 別墅定制化 + 全程全面滿足消費(fèi)者需要根據(jù)客戶要求改變室內(nèi)格局1對(duì)1的銷售既給客戶更多服務(wù)又可維系關(guān)系，促成銷售不僅賣完房就完事裝修、風(fēng)水等需要同樣滿足客戶置業(yè)方案（2）銷售的意義對(duì)創(chuàng)造附加價(jià)值的兩個(gè)作用銷售，是為了使項(xiàng)目名副其實(shí)地成為*市新一輪別墅市場(chǎng)的形象工程。1、充分穩(wěn)固客戶，深入客戶置業(yè)過(guò)程，低成本高效益地完成營(yíng)銷目標(biāo)；2、真正的賣別墅、賣服務(wù)，幫助客戶買到最好的、最適合自己和家人房子。引領(lǐng)東莞別墅定制化時(shí)代，也給到客戶更高心理價(jià)值。（3）置業(yè)的全程全面解決方案：抓住消費(fèi)者內(nèi)心價(jià)值極點(diǎn)主題，是附加價(jià)值提升、突破和整合的關(guān)鍵。一個(gè)好的主題，可以以它的個(gè)性化、差異化，以及它與社會(huì)文化現(xiàn)象的密切關(guān)聯(lián)，吸引消費(fèi)者。建議全程全面服務(wù)主題如下：常規(guī)主題室內(nèi)格局調(diào)整、二次報(bào)批、房地產(chǎn)證；自設(shè)主題室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)咨詢、居家風(fēng)水顧問(wèn)、私家庭院環(huán)境顧問(wèn)等。攻略五