1、時間退回到16年前的2002年，位于北京市昌平區(qū)北清路的“太申祥和國際敬老院”正式開放運營，這應(yīng)該是中國養(yǎng)老史上第一家“會員制”養(yǎng)老機構(gòu)。北京太申祥和山莊（國際敬老院）1999年試營業(yè)2002年正式開業(yè)彼時，太申祥和的周邊一片荒涼，6年后，對面的永旺商城開始營業(yè)（PS：后來日本的幾家永旺商城也開始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，頗有趣味），又過了幾年，北大國際醫(yī)院正式落戶于此（PS：北大國際也曾規(guī)劃了一個50000多平的CCRC，但終未落地）。隨著周邊地價、房價的飆升，如今看來，120萬左右的會員費在這個區(qū)域其實并不貴，因為與大多數(shù)會員制項目不同，這個會員費是全額退還，而且目前入住的很多客戶是早期相對較低價格的

2、入會會員。上海親和源康橋會員制養(yǎng)老社區(qū)2008年正式開業(yè)時間來到2008年，在中國的南方，上海親和源康橋會員制養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè),如果說2002年的太申祥和開創(chuàng)了噲員制”的概念，那么2008年的親和源則把這個概念真正做到了“產(chǎn)品化”，由此開創(chuàng)了中國式養(yǎng)老社區(qū)的標準配置雛形：自理公寓+護理機構(gòu)/護理院+醫(yī)療+公共配套，此后類似項目基本無顛覆式創(chuàng)新，更多是在配置標準的升級。與太申祥和不同，除了押金模式的A卡外，親和源還首次推出了躉交模式的B卡，而即使是A卡，也擺脫了純押金式的定義，具備了投資的價值屬性。從太申祥和，到親和源，“會員制”模式成了養(yǎng)老圈最熱的詞，高端項目更是熱衷于“會員”之名，有些咨詢公

3、司甚至將會員制定義為“盈利模式”，不免有些荒謬。自此之后，泰康之家、萬科隨園嘉樹、保利和熹會、遠洋椿萱茂、首厚康健、復(fù)興星健等企業(yè)相繼推出各種類型的會員制產(chǎn)品，“會員模式”不斷上演，但如果我們拋開“會員制”的外衣，不再糾結(jié)于稱謂和叫法，實際上會看到其會員的實質(zhì)千差萬別，從生意邏輯上講，也有優(yōu)勝之分，且看下文：“會員制”的分類一一4個維度一房一卡VS床位超賣從超售邏輯看：早期的、主流的會員制項目都是一房一卡，一卡一戶，隨著泰康等保險系的加入，“床位超賣”成為打破床位數(shù)量上限的一大利器，在合理的超賣倍數(shù)下，實現(xiàn)收入端的增發(fā)，然而，從近幾年的行業(yè)觀察看，“床位超賣”也并非保險系獨占，連鎖養(yǎng)老機構(gòu)或單

4、體大規(guī)模項目也已開始悄然嘗試。H=Ojt/Jl.闢丁0200描/邯1年期會員B/邸點：倆2.按年制租.頂加兀.7,即鬧6H0比川-.3、隧住鈕退。陽向AF陷3IT2一入化州內(nèi)合代心利J：（5陽7兀門門河科金）.C戶爍時AF1TOUT1707j頃力（東”2卩戶也&古恫1貿(mào)打西已）ITS/(樂UCPU7211/215h底ift)麵弓幵冋北4戶蚯如180力（康南1SD/J/L(SUDIJje/HJ加力L（他00尤,仞M孌托處寓進廿山忍22力兀5334JC/ZA.?5301*trV-72mM66TJC/JE純押金式VS躉交式VS消費卡式A處卅中諛片玳臉區(qū)域接恃佑總用門:L那躋包曲朮屯蹌及供暖黃曲”不剋

5、壯L、押缶：2個月琳金.I.押益6今伽逸按如期1年冃祖處收熾4工憤膽1：滿的勺敗扣取月.押金（打押金按熱朗1也呂年內(nèi)可咂理店社人僅陽丘是廉JM1.I.：*冷：人注満30年,期吐浙有公帑忡金:M帀計內(nèi).收債蠡翳種余的典柞為述妁金入住5管強上凱年兇內(nèi)，收取益鶴押金的施作列違釣金.址承：入件5年內(nèi)，收聯(lián)會甜護孟的確代為孑-址馳入件5年以匕犯年以內(nèi)收氓會語押僉的乳柞為T續(xù)燙；堆施右川皎贄人時，恥歩牛乎續(xù)費，:投謎人人仆石達到金加要求的入苗年齡）応辻：會以人爛亦證-后町軋讓盒絶飪補E幅收W-J.時七資的躺杵為T-址5?,左托經(jīng)7；合如辦理入會后暫不M訊,卡種橫卡蓉卡壽卡購卡權(quán)血面樹1/JK3力兀右片元萬

6、元無SflQOift10500元|24000元廚費析扣無曲扣g.B折95折9折|折后惜贊A戶型220元用視2】巧元/間夜209元/間換1朋元丿閭夜E戶型2駛元/間我235jt/間複扭日元/間夜2167L/間夜戶型2別忑/間夜2力元/間複266元/間夜252元F間夜D戶型240/閭夜麵元朋夜2曲元/閻夜元“輛夜備注：2每同房按照單人入件7元/天、雙人入住皿元/天收取感電費采漲季（毎年】1月帖R至次年3月笛FD按下拒加收采暖費戶型|A戶塑B戶型C戶型D戶型收費標唯W元/天12元/天1馬元/天吃兀/天3購卡撕贈送頷侵按照菽手技體驗價格于匕執(zhí)訂戶型A戶型B戶型C戶型D戶型收費插惟340元/天340元/

7、天器0元/天|鶉0元/天某高端養(yǎng)老項目的多種會員模式從會員費的使用看：可以分為純押金式（退住時全部退還，會員費越高，對應(yīng)享受的優(yōu)惠折扣越大）、一次性躉交式（未住滿退還部分金額/住滿到期后續(xù)費/住滿到期后可無限期居?。?、消費卡式（按次/按服務(wù)項目扣取費用）養(yǎng)老地產(chǎn)/養(yǎng)老社區(qū)（重資產(chǎn)）VS養(yǎng)老機構(gòu)（輕資產(chǎn)）從會員制的適用項目看:主流項目為重資產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)/養(yǎng)老社區(qū)等CCRC模式，近些年出現(xiàn)了輕資產(chǎn)模式為主的連鎖養(yǎng)老機構(gòu)或單體大規(guī)模項目。返息VS不返息/不直接返息從承諾返息看：因涉及敏感的法律風(fēng)險，大部分項目不具有保險牌照或養(yǎng)老消費信托合作的項目都不承諾直接返息，而是通過減免床位費或其它月費的方式變

8、相返還，然而這種模式也大大降低了床位預(yù)售的可能性，同時，我們也看到少部分以承諾返息為核心賣點之一的會員制項目。噲員制”的本質(zhì)一收費模式從會員費的使用，我們看到在“會員制”、“會員費”的大帽子下，實際上出現(xiàn)了3種完全不同的收費模式：純押金式、躉交式、消費卡式，會員制的本質(zhì)恰恰在此，低于一個項目，從投資測算和財務(wù)風(fēng)險看，純押金式無疑是最差的選擇，也因此，像萬科隨園嘉樹這種不愁賣的項目一定會選取躉交模式，而且會盡量拆分躉交年限，以便實現(xiàn)未來的二次溢價。當然，我們不能只看一個項目盈利水平，投資回收期也是一個剛性的經(jīng)營指標，因此純押金式的會員模式依舊會占一定的銷售比例，以便快速收回投資，實現(xiàn)現(xiàn)金流為正，

9、所以未來會員制項目一定是多種會員模式并存的狀態(tài)，兼顧短期與長期經(jīng)營利益。“會員制”的法律風(fēng)險行走在政策邊緣長期以來，“會員制”一直游走在政策邊緣，然2018年11月，北京市民政局協(xié)同公安、財政局、金融局等14部分，制定并發(fā)布了北京市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)監(jiān)督辦法（試行），其中首次明確提出：“除利用自建或自有設(shè)施舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)外，嚴謹實施會員制。會員制收費額度原則上不能超過經(jīng)營者可抵押物估值。會員費不得投資風(fēng)險行業(yè)?！笨梢哉f，該政策無疑對長期處在灰色地帶的“會員制”給出了正面、積極的意見。然而，從政策實施和行業(yè)實操層面，我們看到:1大多數(shù)實施會員制的養(yǎng)老項目以高端為主導(dǎo)，這些項目雖以“輕資產(chǎn)”租賃或委

10、托經(jīng)營模式為主，但從實際投資規(guī)?？?，動輒上千萬，并非那么“輕”，若不采取大額會員制模式，整個回收周期通常不會小于10年，對運營壓力極大；2即使是利用自建或自有設(shè)施舉辦養(yǎng)老機構(gòu)的，通常資產(chǎn)主體與運營主體也會分別設(shè)置，即“雖是以自建或自有設(shè)施，但運營主體卻并非資產(chǎn)的持有人”，意味著與老人簽合同的運營主體不具備資產(chǎn)抵押權(quán)益，若可以關(guān)聯(lián)擔(dān)保，意味著類似地產(chǎn)類養(yǎng)老背景的企業(yè)，即使運營主體并非是產(chǎn)權(quán)主體，亦可通過母公司（通常為上市公司）擔(dān)保的路徑實現(xiàn)。3收取多少費用可以定義為會員制尚無明確說法，且針對不同的會員收費模式，原則上一刀切的區(qū)分標準似乎也并非合理?；貧w到實操層面，我們看到“會員制”的行走在政策邊

11、緣的法律依據(jù)主要為2012年商務(wù)部頒布并實施了單用途商業(yè)預(yù)付卡管理辦法（試行）?！皢斡猛旧虡I(yè)預(yù)付卡，是企業(yè)自主發(fā)行的用于商品或服務(wù)的兌付憑證，但又兼具融資、集資等類金融屬性。從事零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、居民服務(wù)業(yè)的企業(yè)法人開展單用途商業(yè)預(yù)付卡業(yè)務(wù)時，應(yīng)適用該辦法?！薄皢斡猛旧虡I(yè)預(yù)付卡管理辦法（試行）第十三條、第十八條作出了明確的限額規(guī)定：企業(yè)可發(fā)行記名卡和不記名卡，記名卡可掛失。單張記名卡限額不得超過5000元，單張不記名卡限額不得超過1000元。”然而，從近些年爆發(fā)的“會員制”養(yǎng)老項目案件和政府相關(guān)部門的態(tài)度可看出，所謂“非法集資的定性”主要為3點：1承諾客戶一定期限內(nèi)的還本、付息；2通過會員模