1、長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)富鋒分區(qū)區(qū)域發(fā)展研究報(bào)告2006.11版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)區(qū)政府甄氏集團(tuán)本報(bào)告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：功能定位房行東方房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺(tái)/本區(qū)域地處長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)南部，屬城市邊緣區(qū)域，外部交通條件便捷，保證了本區(qū)域與其他區(qū)域的聯(lián)系本區(qū)域 長(zhǎng)春市區(qū)轄六區(qū)、三市、一縣，總面積4756平方公里； 全市總?cè)丝诩s724萬(wàn)，其中市區(qū)人口約337萬(wàn)； 朝陽(yáng)區(qū)為長(zhǎng)春

2、市主要商業(yè)中心區(qū)、行政辦公中心區(qū)及科研文教中心區(qū)，其中包括城市的四大商圈、長(zhǎng)春市委政府、吉林大學(xué)。 朝陽(yáng)區(qū)富鋒分區(qū)位于長(zhǎng)春市西南方向城市邊緣地帶，總占地1037公頃； 交通便捷，硅谷大街、102國(guó)道將本區(qū)域與城市的其他區(qū)域相連接，到汽車產(chǎn)業(yè)園5-10分鐘車程，到高新開發(fā)區(qū)5-10分鐘車程，到市中心30分鐘車程。原長(zhǎng)春四平邊界硅谷大街環(huán)城高速公鐵立交102國(guó)道大屯站京哈鐵路育民路區(qū)域被汽車產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及朝陽(yáng)工業(yè)開發(fā)區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)集群的形成，為區(qū)域的開發(fā)提供了雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐長(zhǎng)春市做為傳統(tǒng)工業(yè)城市，05年三產(chǎn)比例為11：47：42，而周邊開發(fā)區(qū)內(nèi)的汽車業(yè)和光電子業(yè)是長(zhǎng)春市的支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)

3、部無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源及休閑設(shè)施資源，外部被產(chǎn)業(yè)園區(qū)所包圍，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，無(wú)可利用的強(qiáng)勢(shì)自然資源區(qū)域城市面貌較弱，沒有可利用的高檔休閑、娛樂設(shè)施現(xiàn)狀建筑多為上世紀(jì)五六十年代的民房，此外育民路兩側(cè)有少量工業(yè)廠房長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)朝陽(yáng)工業(yè)開發(fā)區(qū)通過對(duì)現(xiàn)狀棚戶區(qū)的成功改造，并對(duì)區(qū)域進(jìn)行合理規(guī)劃，富鋒分區(qū)將發(fā)展成為城市西南組團(tuán)重要的一個(gè)城市次中心隨著政府南遷，城市多中心規(guī)劃逐步發(fā)展，城市西南將以汽車產(chǎn)業(yè)為依托，成為長(zhǎng)春市主要發(fā)展方向之一原政務(wù)區(qū)政務(wù)新區(qū)隨著政府南遷，南部城區(qū)成為城市建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，必將會(huì)帶動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展；“雙心、三翼、多組團(tuán)”的城市發(fā)展規(guī)劃，使得城市西南區(qū)域

4、將以汽車產(chǎn)業(yè)為依托，成為長(zhǎng)春未來(lái)發(fā)展的重要組團(tuán)之一區(qū)域發(fā)展愿景希望將富峰分區(qū)打造為集居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等多種功能于一體的城市南部次中心本報(bào)告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：功能定位我們對(duì)世界各地類似地區(qū)的案例進(jìn)行了廣泛的研究，并著重參考了其中兩個(gè)標(biāo)桿性案例初步考慮案例Irvine, 美國(guó)Buena Park, 美國(guó)多摩,日本Columbia, 美國(guó)La Dfense，法國(guó)Long Beach, 美國(guó)Ruhr, 德國(guó)Reston, 美國(guó)Randstad, 荷蘭Fairfield, 美國(guó)Nassau, 美國(guó)Canberra，澳大利亞Schaumburg,

5、美國(guó)Perimeter, 美國(guó)重點(diǎn)分析了其中兩個(gè)標(biāo)桿性案例Irvine, 美國(guó)Reston, 美國(guó)位于大中型城市邊緣區(qū)域復(fù)合了居住、商務(wù)等多種功能為區(qū)域發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處，占地88平方公里，現(xiàn)有人口17.5萬(wàn)，就業(yè)崗位16.8萬(wàn)個(gè)；歐文南面毗鄰太平洋，擁有著名的Laguna海濱、Long Beach海濱，這里陽(yáng)光充沛，以加州的陽(yáng)光聞名世界；7條主要高速公路（州際5、405、收費(fèi)高速55、73、133、241、261）把歐文與橘郡內(nèi)的其他城市相連接；歐文作為美國(guó)最安全、規(guī)劃完善、便于開展商務(wù)商業(yè)活動(dòng)的最佳區(qū)域，吸引了大量的居民和企業(yè)進(jìn)入，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刂匾母呖?/p>

6、技產(chǎn)業(yè)中心。歐文 (Irvine）概況 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段階段1：1960年以前 階段2：1960s-1980s 階段3：1980s-至今農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，盛產(chǎn)橘子、胡桃、鱷梨、利馬豆和綿羊快速城市化階段，接納中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化人口，分擔(dān)城市功能形成多種功能復(fù)合的多元化發(fā)展歐文農(nóng)場(chǎng)因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名住宅建設(shè)陸續(xù)開始，規(guī)模不斷擴(kuò)大引入加利福尼亞大學(xué)分校，建成“大學(xué)社區(qū)” 。規(guī)劃總用地1500英畝，居民5萬(wàn)人，高素質(zhì)人口開始進(jìn)入置業(yè)；四大特色區(qū)域形成歐文商貿(mào)區(qū)(Irvine Business Complex) 歐文商務(wù)花園（Irvine spectrum business

7、 park)歐文科技中心（Irvine technology center)大學(xué)研究中心（university research center) 階段特征發(fā)展結(jié)果發(fā)展舉措建設(shè)歐文農(nóng)場(chǎng)優(yōu)美的自然環(huán)境科學(xué)宜人的城市規(guī)劃和住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)完備的休閑娛樂等配套設(shè)施社區(qū)環(huán)境的保護(hù)完善的教育機(jī)構(gòu)的建立辦公設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)功能的不斷發(fā)展通過不斷建設(shè)和完善各類配套設(shè)施，最終形成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域 歐文現(xiàn)有房屋數(shù)量6.45萬(wàn)套，包括商品住宅、廉租房、臨時(shí)住房等，能夠滿足各個(gè)階層居民的居住需求。 目前正在開發(fā)名為The Village的大型居住項(xiàng)目，該項(xiàng)目能夠提供1550套集合住宅，除此之外有大片復(fù)合式居住社區(qū)

8、在該商務(wù)區(qū)周邊布置，提供包括獨(dú)棟、聯(lián)排和公寓在內(nèi)的多種類型居住物業(yè)。 歐文80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場(chǎng)、小公園、游泳池、甚至有人工湖，讓居民在湖上泛舟以及進(jìn)行其他水上活動(dòng)。多樣化的住宅產(chǎn)品、齊備的生活配套，滿足不同階層人群的需求歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況勞動(dòng)力就業(yè)人數(shù)失業(yè)率1995 62,557 60,305 3.6% 1996 63,406 61,567 2.9% 1997 65,197 63,697 2.3% 1998 66,858 65,454 2.1% 1999 69,700 68,422 1.8% 2000 71,590 70,331 1.8% 20

9、01 72,718 71,119 2.1% 2002 73,728 71,725 2.7% 歐文勞動(dòng)基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數(shù) 歐文現(xiàn)有公司1.7萬(wàn)家，以高科技為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。目前歐文從事技術(shù)/管理類的人數(shù)最多，占到50%以上。 歐文歷年的失業(yè)率都比較低，特別是2002年的失業(yè)率僅為2.7%，就業(yè)狀況良好。以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)歐文商務(wù)花園（Irvine spectrum business park)始建于1985年，占地5000英畝，是世界上最大規(guī)劃的研究、科技以及商業(yè)中心。共有2500家公司進(jìn)駐，是汽車設(shè)計(jì)、生物技術(shù)、寬帶、計(jì)算機(jī)軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚

10、集地。歐文商貿(mào)區(qū)(Irvine Business Complex) 是歐文最大商業(yè)辦公物業(yè)聚集地，擁有超過18萬(wàn)平方英尺的甲級(jí)寫字樓面積，共有4500家公司入住，集中了歐文的一半的商業(yè)辦公物業(yè)。歐文科技中心（Irvine technology center)是當(dāng)?shù)刈钚碌纳虅?wù)公園，定位于創(chuàng)業(yè)期的高科技企業(yè)，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格采用校園風(fēng)格，預(yù)計(jì)總建筑面積為130萬(wàn)平方英尺。大學(xué)研究中心（university research center)毗鄰大學(xué)醫(yī)學(xué)院和生物研究中心，占地184英畝。這里是企業(yè)與大學(xué)研究機(jī)構(gòu)合作的重要基地，誕生眾多前沿技術(shù)，擁有辦公和適合高科技加工的物業(yè)共240萬(wàn)平方英尺。歐文提供了多

11、樣化的辦公物業(yè)，滿足處于不同發(fā)展階段的不同類型的公司的辦公需求總部在歐文的大公司塔可鐘（Taco Bell Corp.）福特汽車（Ford Motor Company） 集團(tuán)埃樂峻（Allergan Inc.）豐田材料處理，美國(guó)公司（Toyota Material Handling, USA Inc.）圣約翰（St. John）起亞汽車，美國(guó)公司（Kia Motors America Inc.）戴姆樂 克萊斯樂（Daimler Chrysler Corporation）布勞德康姆（Broadcom Corporation）密地機(jī)械（Meade Instruments Corporation）康

12、阿戈拉食品（ConAgra Foods Retail Products Co.）愛德華生命科學(xué)（Edwards Lifesciences Corporation）極可意渦流浴缸（Jacuzzi Whirlpool Bath）第一選擇抵押貸款（Option One Mortgage Corporation）亞洲風(fēng)味Kokis Teppan & Sushi；Maizuru Japanese Restaurant；Taifoon, Taste of Asia意大利風(fēng)味Buca di BeppoFlorence Italian CuisineMacaroni GrillPasta PomodoroPr

13、ego RistoranteVessia Ristorante墨西哥風(fēng)味Chevys MexicanEl Cholo CantinaLa SalsaTaco Factory世界各地風(fēng)味的餐館歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購(gòu)物中心Irvine Spectrum Center, 總建筑面積達(dá)到110萬(wàn)平方英尺，是集零售和娛樂為一體的購(gòu)物者的天堂。高檔次的酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店Irvine Spectrum CenterIrvine Spectrum Center各具特色的不同商業(yè)設(shè)施構(gòu)成購(gòu)物的天堂，并成為世界各國(guó)風(fēng)味美食的聚集地名稱社區(qū)公園18個(gè)

14、鄰里公園35個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地41塊獨(dú)立自行車專用道 65.1公里開放空間/綠化帶89.18平方公里街邊綠化環(huán)境2.71平方公里體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地0.506平方公里公園和景觀區(qū)規(guī)劃有加州陽(yáng)光之稱的歐文海灘 歐文有超過100個(gè)公園和公共游泳池，大約有178.2平方公里的農(nóng)場(chǎng)土地作為自然棲息地保護(hù)，24.3平方公里的土地用于公園和開放空間 最美麗的高爾夫球場(chǎng)休閑娛樂設(shè)施滿足不斷多元化的人口的不同需求，為區(qū)域聚集人氣里斯頓位于華盛頓以西22公里，杜勒斯機(jī)場(chǎng)收費(fèi)公路旁, 占地30平方公里，人口為6.5萬(wàn)；經(jīng)過多年的發(fā)展，里斯頓已經(jīng)成為了美國(guó)最成功的新城之一，是當(dāng)?shù)刈钪饕霓k公、商業(yè)和居住中心。 里斯頓 (Resto

15、n）概況 起步階段發(fā)展階段 成熟階段階段1：1961-1963 階段2：1964-1987 階段3：1988-至今1961年，西蒙公司購(gòu)買了Fairfax郊區(qū)的27.33平方公里的土地；1962年，西蒙和他的規(guī)劃師制定了PRC區(qū)劃法，并且推動(dòng)相應(yīng)機(jī)構(gòu)通過這套法規(guī)，使土地符合利用和局部提高開發(fā)強(qiáng)度成為可能；1963年，Reston第一個(gè)項(xiàng)目安妮湖村的規(guī)劃被批準(zhǔn)；1963年，Gulf Oil公司宣布注資新城開發(fā)1964年，Reston第一個(gè)高爾夫球場(chǎng)建成并開始營(yíng)業(yè)；1965年，第一座辦公樓被人壽保險(xiǎn)公司、銀行、律師事務(wù)所等所租用；1968年，8000套住宅竣工，牛頓廣場(chǎng)1.08萬(wàn)平方英尺的空地投入

16、建設(shè)；1968年，兩家新興公司進(jìn)入實(shí)業(yè)中心；1981年，PRC區(qū)劃法修改擴(kuò)展成為市政中心等級(jí)區(qū)劃法。1988年，市鎮(zhèn)中心動(dòng)土，以商業(yè)辦公為主，包括12個(gè)街區(qū)，分兩個(gè)階段進(jìn)行開發(fā)，總計(jì)建設(shè)面積約8萬(wàn)平方米；目前，Reston約有6.3萬(wàn)居民居住在2.1萬(wàn)套住宅里，按照規(guī)劃，最終將設(shè)2.3萬(wàn)套住宅。開始啟動(dòng)安妮湖村住宅工程的建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施建成并投入使用；隨著企業(yè)的陸續(xù)入駐和住宅規(guī)模的擴(kuò)大，1988年居住人口已超過4.3萬(wàn)人。市鎮(zhèn)中心的完工經(jīng)過40年的發(fā)展，Reston目前居住人口達(dá)到6.5萬(wàn)人。關(guān)鍵舉措發(fā)展結(jié)果通過對(duì)多種城市功能不斷的綜合發(fā)展，形成了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域R

17、eston的總體規(guī)劃中采用全新的“PRC”區(qū)劃法，其革新之處包括： 將劃分土地等級(jí)的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù)以人口密度為基礎(chǔ)的開發(fā)強(qiáng)度劃分； 適當(dāng)提高了局部地區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，將土地的開發(fā)強(qiáng)度劃分為高（60人/英畝）、中（14人/英畝）、低（3.8人/英畝）三個(gè)等級(jí)，但設(shè)定平均的開發(fā)強(qiáng)度上限（13人/英畝）； 允許混合使用土地，例如充分考慮高科技產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，將辦公用地與產(chǎn)業(yè)用地結(jié)合規(guī)劃，保證進(jìn)駐公司科研、實(shí)驗(yàn)、生產(chǎn)的集中；PRC區(qū)劃法的應(yīng)用使得Reston成功的通過土地復(fù)合使用提高了社區(qū)的便捷度和活力，并通過局部提高開發(fā)強(qiáng)度保留了大量的開放空間。Reston總體規(guī)劃圖Reston的非

18、居住物業(yè)分布圖在總體規(guī)劃中，辦公用地以及辦公/工業(yè)混合用地被刻意的安排在沿機(jī)場(chǎng)高速兩側(cè)，而商業(yè)用地則被聚團(tuán)分布在鎮(zhèn)中心以及各個(gè)鄰里的中心，從而在實(shí)現(xiàn)便捷通勤和購(gòu)物的同時(shí)，保持了郊區(qū)居住開闊疏朗自然優(yōu)美的環(huán)境特征。通過功能布局和土地開發(fā)強(qiáng)度合理規(guī)劃，保證各種城市功能的有機(jī)結(jié)合在Reston不同的居住區(qū)域中，安妮村以底層帶有商業(yè)的歐洲傳統(tǒng)社區(qū)為特色，著名住宅設(shè)計(jì)師為這個(gè)村設(shè)計(jì)了當(dāng)代式的城市住宅；獵人森林村則以獨(dú)立傳統(tǒng)住宅為主。每個(gè)地塊大小從萬(wàn)平方米到萬(wàn)平方米不等；南湖村有獨(dú)立住宅、聯(lián)排住宅和天井式住宅，其圍繞一個(gè)有小學(xué)、初中、高中的學(xué)校校園而建；北點(diǎn)村有豪華的湖邊住宅以滿足人們對(duì)Reston生活方

19、式的強(qiáng)烈需求，市鎮(zhèn)中心同時(shí)分布有少量公寓。各個(gè)村在開發(fā)住宅區(qū)時(shí)會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整，建筑式樣也不斷變化，保證不同檔次產(chǎn)品比例與人口階層比例基本相符，最大限度的保證供需平衡Reston居住物業(yè)比例構(gòu)成Reston把尊重居民的個(gè)人利益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，提供不同類型的住宅以滿足各階層的需求，做到每一個(gè)人都可以終生無(wú)需從社區(qū)內(nèi)搬走。通過建設(shè)不同類型的住宅，為居民提供了多樣化的生活方式的選擇信息產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展進(jìn)一步帶來(lái)大量的高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)的高昂地價(jià)推動(dòng)信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化中產(chǎn)階級(jí)的郊區(qū)化為信息產(chǎn)業(yè)聚集準(zhǔn)備了勞動(dòng)力高素質(zhì)人口聚集促進(jìn)社會(huì)服務(wù)業(yè)的繁榮與升級(jí)優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)建設(shè)吸引高素質(zhì)的中產(chǎn)

20、階級(jí)郊區(qū)化生活質(zhì)量的提升進(jìn)一步帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質(zhì)人口進(jìn)入行業(yè)從業(yè)人數(shù)企業(yè)數(shù)IT20015736計(jì)算機(jī)與數(shù)據(jù)處理5795123IT設(shè)備硬件3506軟件/程序7740279系統(tǒng)集成6130328通信938693通信設(shè)備2105通信服務(wù)917688其他4258259航空/國(guó)防132生物醫(yī)藥803環(huán)境能源25615工程/研發(fā)服務(wù)2165100網(wǎng)絡(luò)/電子商務(wù)127479技術(shù)管理/服務(wù)47060合計(jì)673182176占全部產(chǎn)業(yè)的比例48.4%29.6%Reston擁有多個(gè)辦公與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的綜合商務(wù)區(qū)，包括：Campus Commons, Commerce Executive Park, Isaac Ne

21、wton Square, Lake Fairfax Business Center 和 Parkridge。Reston高科技企業(yè)的基本情況發(fā)展以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)高科技產(chǎn)業(yè)吸引高素質(zhì)人口聚集高素質(zhì)人口推動(dòng)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展眾多行業(yè)頂級(jí)公司進(jìn)駐，例如Accenture, BAE Systems, DynCorp, Fannie Mae, IBM, Oracle等核心區(qū)以噴泉廣場(chǎng)為中心，擁有12個(gè)街區(qū)，是區(qū)域性的就業(yè)、居住和娛樂中心區(qū)。核心區(qū)包括豐富的零售和商業(yè)空間，集中商業(yè)中心、特色商業(yè)街等不同規(guī)模、不同建筑形式、不同特色的商業(yè)、娛樂設(shè)施有機(jī)排布整個(gè)市鎮(zhèn)

22、中心分兩期開發(fā)，一期開發(fā)面積為4.9萬(wàn)平米，包括商業(yè)和零售空間等，建筑高度從5-11層不等，規(guī)劃集中在噴泉廣場(chǎng)和海特?cái)z政旅館；二期開發(fā)面積為2.7萬(wàn)平米，建筑高度從16-18層不等，以自由廣場(chǎng)而聞名。人、藝術(shù)景觀和水共同交匯于這個(gè)精致的城市空間中，成為Reston特色最精彩的體現(xiàn)。在核心區(qū)集中設(shè)置區(qū)域級(jí)商業(yè)，形成區(qū)域名片Reston在鄰里與道路交匯處設(shè)置寬闊的自然保護(hù)區(qū)，以建設(shè)環(huán)境保護(hù)型社區(qū)而出名；社區(qū)的公共空間、公園、林蔭道以及街道占用地的24%，而公共設(shè)施也極其豐富，包括室外游泳池、高爾夫球場(chǎng)、眾多網(wǎng)球場(chǎng)、一系列的湖泊和公園。開放空間總占地超過4.45平方公里；區(qū)域中的小路和林蔭道超過89

23、公里。這些小路和林蔭道將村中心和鄰里與開放空間連接在一起，共同構(gòu)成景觀的一部分；Reston的娛樂設(shè)施包括兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)，17個(gè)室外游泳池，眾多的網(wǎng)球場(chǎng)，一座綜合性社區(qū)中心和一系列公園。強(qiáng)調(diào)公共空間，開放綠地、娛樂設(shè)施星羅密布，有效保證區(qū)域的生活品質(zhì)國(guó)際成功案例給予我們很好的啟示 發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)，形成區(qū)域發(fā)展的良性循環(huán)通過區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境、高強(qiáng)度的公共設(shè)施、豐富的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口，從而拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以高科技類的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)依托區(qū)域周邊成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)

24、展多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引各公司的研發(fā)、實(shí)驗(yàn)等核心機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)的發(fā)展。 功能復(fù)合: 以居住功能為核心，集商業(yè)、文化娛樂等功能于一體以居住功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足不同階層人群的需求，并實(shí)現(xiàn)終身區(qū)域內(nèi)換房，同時(shí)以商業(yè)、娛樂等功能為特色，為區(qū)域聚集人氣，并滿足文化生活的不斷升級(jí)要求，形成各項(xiàng)城市功能的并行均衡發(fā)展。本報(bào)告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：功能定位區(qū)域整體定位以產(chǎn)業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能為特色的產(chǎn)業(yè)后方示范區(qū)Industrial Backup Demo秉承國(guó)際案例成功發(fā)展理念引領(lǐng)“城優(yōu)業(yè)盛”的區(qū)域

25、發(fā)展模式以不斷升級(jí)的居住功能吸引各階層人口聚集高科技產(chǎn)業(yè)為區(qū)域匯集高素質(zhì)人群，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力特色商業(yè)、娛樂功能為區(qū)域聚集人氣多層、花園洋房、景觀聯(lián)排不同的產(chǎn)品形式、多元的產(chǎn)品檔次，滿足不同階層客戶的置業(yè)需求；隨著對(duì)生活品質(zhì)要求的不斷提高，更可以實(shí)現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的終身?yè)Q房過程。功能一：居住功能依托于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，以花園式辦公物業(yè)為各公司提供良好的科研、辦公環(huán)境，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并為區(qū)域吸引更多的高素質(zhì)人口進(jìn)駐。功能二：產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公功能打造不同規(guī)模、不同形式、各具特色的商業(yè)配套，彌補(bǔ)南部區(qū)域商業(yè)功能的缺失，并以此形成區(qū)域的特色之一，增強(qiáng)區(qū)域吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。功能三：商業(yè)

26、功能結(jié)合汽車文化和電影文化的深厚積淀，發(fā)展高品質(zhì)的文化娛樂設(shè)施，滿足人們對(duì)于文化生活品質(zhì)不斷升級(jí)的要求，并以此形成區(qū)域特色，為區(qū)域聚集人氣。功能四：文化娛樂功能形象定位：一生之城居住功能滿足各階層人群需求特色商業(yè)、娛樂保證居民文化生活檔次高科技產(chǎn)業(yè)、辦公拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)春沈陽(yáng)哈爾濱中國(guó)重工業(yè)基地老工業(yè)振興核心區(qū)域東三省工業(yè)基地之一汽車城中國(guó)“光學(xué)基地”富鋒鎮(zhèn)長(zhǎng)春市長(zhǎng)春產(chǎn)業(yè)后方展示區(qū)功能復(fù)合的“一生之城”“城優(yōu)業(yè)盛”發(fā)展模式示范區(qū)近年來(lái)長(zhǎng)春市第二產(chǎn)業(yè)保持高速發(fā)展，對(duì)城市的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)園朝陽(yáng)工業(yè)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為我國(guó)傳統(tǒng)工業(yè)城市之一，近年來(lái)，長(zhǎng)春市第二產(chǎn)

27、業(yè)保持快速增長(zhǎng)汽車產(chǎn)業(yè)作為長(zhǎng)春市的重要支柱產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值占全市工業(yè)的一半以上以高新開發(fā)區(qū)為核心的光電子、生化等高新產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)，成為長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)又一亮點(diǎn)長(zhǎng)春市1999-2005三產(chǎn)業(yè)總量變化情況（億元）長(zhǎng)春市2005年二產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)分布情況（億元）相對(duì)于快速發(fā)展的工業(yè)，區(qū)域內(nèi)其他城市功能相對(duì)較弱，處于“先業(yè)后城”的城市發(fā)展階段先業(yè)后城城優(yōu)業(yè)盛階段特征：以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)居住、文化娛樂等其他城市功能發(fā)展相對(duì)滯后，只能滿足基本生活需求“先業(yè)后城”的發(fā)展模式為后期區(qū)域發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)階段特征：具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的規(guī)劃打造良好的區(qū)域形象，加大各功能配套的建設(shè)環(huán)境的改善和配

28、套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，最終達(dá)到共同繁榮相對(duì)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)功能，相對(duì)缺失的其他城市功能將成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的主要努力方向“城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展模式可以優(yōu)化城市功能及人口結(jié)構(gòu)，提高城市美譽(yù)度，形成可持續(xù)的良性循環(huán)高素質(zhì)人口入駐城市功能完善美譽(yù)度提高高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃優(yōu)美的環(huán)境住宅產(chǎn)品及配套高標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境以及滿足需求的高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)的人口入駐，人口素質(zhì)提高。區(qū)域內(nèi)的財(cái)富人群聚集，人均收入提高。高素質(zhì)人口涌入引發(fā)對(duì)高檔次、多樣化商業(yè)及休閑娛樂等城市功能的需求，促進(jìn)區(qū)域功能的完善。人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，區(qū)

29、域美譽(yù)度提高，形成可持續(xù)發(fā)展借助周邊成型的產(chǎn)業(yè)支撐，進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)春西南區(qū)域向“城優(yōu)業(yè)盛”的階段發(fā)展，既是我們的機(jī)會(huì)，也是我們的使命本報(bào)告主要內(nèi)容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：功能定位居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Irvine320001600010000600036000占比32%16%10%6%36%歐文主要功能占地狀況（單位：英畝）居住產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)文化娛樂公共功能空間Reston8603352581031032占比33%13%10%4%40%里斯頓主要功能占地狀況（單位：公頃）參考國(guó)外成功案例并結(jié)合地塊的本體條件，區(qū)域總體地塊主要功能

30、空間及其占比為居住30% 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公15%商業(yè)10% 文化娛樂5%公共功能空間40% 本區(qū)域功能設(shè)置及比例產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)居住文化娛樂 功能定位城市規(guī)劃南遷的政策利好、產(chǎn)業(yè)與交通的巨大優(yōu)勢(shì)、大面積的可開發(fā)用地都將使本區(qū)域成為長(zhǎng)春未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 政策推動(dòng)：市政府南遷新址建成，城市發(fā)展重點(diǎn)南移，吸引了大批人口向城南轉(zhuǎn)移。 汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)員工購(gòu)房外溢：長(zhǎng)春市汽車產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)帶來(lái)大量高科技人才，現(xiàn)有的住房供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足大規(guī)模人口膨脹需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。 大面積的可開發(fā)用地為項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展空間。結(jié)論：本項(xiàng)目正位于城市人口遷移主

31、方向帶和產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求輻射圈的重疊區(qū)域內(nèi)，將成為未來(lái)中心城市人口南遷的主要承接地，成為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)需求的重點(diǎn)釋放區(qū)。通過未來(lái)居住產(chǎn)品的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo)發(fā)展階段階段特征產(chǎn)品特征第一代住宅造房子僅是可以居住的房子，遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所而已第二代住宅開始關(guān)注舒適度開始關(guān)注“看起來(lái)好”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價(jià)值核心第三代住宅產(chǎn)品全面領(lǐng)先社區(qū)呈現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)，各項(xiàng)功能通過成體系的綜合運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值第四代住宅用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù)體現(xiàn)對(duì)自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)、人類文化的傳承與尊重住宅產(chǎn)品分級(jí)體系資料來(lái)源：世聯(lián)模型長(zhǎng)春整體市場(chǎng)本項(xiàng)目項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品升級(jí)目前可見的住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)四代

32、分級(jí)長(zhǎng)春整體住宅市場(chǎng)處于一、二代過渡階段，部分產(chǎn)品開始關(guān)注舒適度本區(qū)域發(fā)展初期通過對(duì)于產(chǎn)品舒適度的打造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的局部領(lǐng)先未來(lái)通過進(jìn)一步的產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo)項(xiàng)目通過普通多層住宅、花園洋房、景觀聯(lián)排產(chǎn)品的升級(jí)，順應(yīng)客戶衍變對(duì)居所功能升級(jí)的需求，成為區(qū)域發(fā)展進(jìn)程見證居?。?區(qū)域發(fā)展進(jìn)程的見證發(fā)展初期發(fā)展中期發(fā)展成熟期客戶類型：拆遷戶本地被動(dòng)郊區(qū)化客戶主要產(chǎn)品類型：普通多層住宅客戶類型：全市范圍中高收入階層區(qū)域內(nèi)居住升級(jí)客戶主要產(chǎn)品類型：花園洋房類別墅產(chǎn)品客戶類型：區(qū)域高科技產(chǎn)業(yè)人口本地居住升級(jí)客戶養(yǎng)老客戶主動(dòng)郊區(qū)化中產(chǎn)階級(jí)主要產(chǎn)品類型：花園洋房 住宅產(chǎn)品形式的不斷升級(jí)滿足客戶衍變對(duì)居住功能升級(jí)的需

33、求 產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展引入眾多高素質(zhì)人群，提升區(qū)域客戶品質(zhì)，通過產(chǎn)業(yè)和人才的互動(dòng)，打造區(qū)域未來(lái)“城優(yōu)業(yè)盛”態(tài)勢(shì) 和諧、綠色、環(huán)保、節(jié)能型社區(qū)環(huán)境建設(shè)，提升區(qū)域居住價(jià)值，實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居目標(biāo)滿足區(qū)域發(fā)展初期的居住功能，主要吸引拆遷戶和本地被動(dòng)郊區(qū)化客戶普通多層住宅主要功能：以高性價(jià)比為核心賣點(diǎn)吸引首批客戶進(jìn)駐產(chǎn)品特點(diǎn)：滿足居民基本生活需求，通過外立面和完善的社區(qū)配套等提升居住舒適度。主要客戶：主要為當(dāng)?shù)夭疬w戶和本地被動(dòng)郊區(qū)化客戶產(chǎn)品功能：通過升級(jí)產(chǎn)品吸引中高端客戶進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)客戶升級(jí)產(chǎn)品特點(diǎn)：普通住宅的產(chǎn)品升級(jí)，以舒適的面積和創(chuàng)新建筑形式共同提升居所層次。主要客戶：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部的中高收入客戶，同時(shí)吸引了改善

34、居住質(zhì)量的中心城區(qū)客戶和養(yǎng)老階層。通過產(chǎn)品升級(jí)吸引部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高收入階層、中心城郊區(qū)化中產(chǎn)階級(jí)和養(yǎng)老階層花園洋房產(chǎn)品功能：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線多元化和升級(jí)的最終完成，吸引高端客戶進(jìn)駐產(chǎn)品特點(diǎn)：有天有地、獨(dú)門獨(dú)院的建筑形式，最佳的資源環(huán)境主要客戶：追求生活品質(zhì)和身份認(rèn)同感的中高收入人群。區(qū)域發(fā)展成熟階段實(shí)現(xiàn)居住產(chǎn)品的多元化，通過環(huán)境整合，產(chǎn)品打造，成為追求生活品質(zhì)人群的聚集地類別墅產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)居住文化娛樂 功能定位依據(jù)區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展高附加值信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)設(shè)計(jì) 零部件制造設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服務(wù)計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè) 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于典型的投入少，創(chuàng)收

35、高的產(chǎn)業(yè)：2004年長(zhǎng)春光電子信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達(dá)96.67萬(wàn)元。 長(zhǎng)春具有發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)春是中國(guó)光學(xué)科技的發(fā)源地，已成為中國(guó)電子信息領(lǐng)域科研、產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展地區(qū)，被譽(yù)為中國(guó)光學(xué)科技和光電人才培養(yǎng)的搖籃。 長(zhǎng)春信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得風(fēng)生水起：光電技術(shù)產(chǎn)業(yè)園已成為國(guó)家級(jí)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，目前有光電信息企業(yè)300多戶，產(chǎn)品達(dá)四、五百項(xiàng)，產(chǎn)值貢獻(xiàn)占長(zhǎng)春市總量的比重逐年增長(zhǎng)。 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)包括信息技術(shù)（如IT業(yè)）和通訊技術(shù)（如光電子技術(shù)）兩大方向，其中產(chǎn)品設(shè)備制造環(huán)節(jié)附加值較低，而技術(shù)和服務(wù)環(huán)節(jié)均能夠創(chuàng)造較高的附加值； 長(zhǎng)春市已有的光電子技術(shù)的良好發(fā)展為信息技術(shù)業(yè)提供了人力、資源和技術(shù)優(yōu)勢(shì)；結(jié)

36、論：結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析和長(zhǎng)春市自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，本區(qū)域應(yīng)引入包括光電子技術(shù)在內(nèi)的信息產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)、交流、服務(wù)等高附加值環(huán)節(jié)作為首要發(fā)展對(duì)象。產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)微笑曲線依托區(qū)域自身人力資源優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮高科技人才“孵化器”作用長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國(guó)內(nèi)著名的高智力密集區(qū)： 國(guó)內(nèi)知名的吉林大學(xué)、長(zhǎng)春光機(jī)學(xué)院等十幾所重點(diǎn)學(xué)府都坐落在區(qū)內(nèi)； 中國(guó)科學(xué)院長(zhǎng)春分院、長(zhǎng)春光機(jī)所、長(zhǎng)春應(yīng)化所等39所國(guó)家、?。ú浚倏蒲袡C(jī)構(gòu)也都集中在高新區(qū)內(nèi)； 擁有本科生10萬(wàn)余人，博士生、碩士生超萬(wàn)人； 擁有各類人才20萬(wàn)人，其中專業(yè)技術(shù)人才近5萬(wàn)人，僅參與創(chuàng)業(yè)的高級(jí)人才就達(dá)6000人，均占長(zhǎng)春市的一半以上。 區(qū)域內(nèi)部已經(jīng)形成“

37、產(chǎn)-學(xué)-研”一體化發(fā)展態(tài)勢(shì)。400余戶企業(yè)已與大專院校、科研院所建立合作關(guān)系。 園區(qū)擁有國(guó)內(nèi)一流的孵化體系。全區(qū)孵化基地總面積已達(dá)21萬(wàn)平方米，累計(jì)接納科技中小企業(yè)624家。園區(qū)擁有各類公共技術(shù)平臺(tái)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。通過專項(xiàng)孵化基金、風(fēng)險(xiǎn)投資、國(guó)家計(jì)劃扶持等方式，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供資金支持。園區(qū)擁有國(guó)內(nèi)一流的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。中軟集團(tuán)、一汽轎車等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)陸續(xù)入駐長(zhǎng)春高新區(qū)，包括世界500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的外資企業(yè)也紛紛進(jìn)駐。園區(qū)擁有開放、高效的服務(wù)體系。率先推行“一站式”、“一網(wǎng)式”服務(wù)，各項(xiàng)軟環(huán)境制度健全。整合科技產(chǎn)業(yè)資源，樹立長(zhǎng)春“科技綠洲”形象，吸引高科技人才就業(yè)建設(shè)南城 定位：通過綠色、環(huán)保、節(jié)能型信

38、息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的引入，打造長(zhǎng)春市“科技綠洲”形象，提升區(qū)域價(jià)值和影響力。作用：通過高科技產(chǎn)業(yè)和人才的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“業(yè)盛城優(yōu)”的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)。主要群體：輻射城區(qū)范圍內(nèi)各高校和研究機(jī)構(gòu)中的高科技、復(fù)合型人才建筑形式：花園式獨(dú)棟辦公物業(yè)結(jié)合研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、廠房排布，為入駐企業(yè)打造研發(fā)實(shí)驗(yàn)生產(chǎn)的“一條龍”式總部意向企業(yè)主要吸引以吉大人才為支撐的、處于成長(zhǎng)階段的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ闹行」具M(jìn)駐。大型跨國(guó)企業(yè)國(guó)內(nèi)知名企業(yè)中小成長(zhǎng)型企業(yè)主要吸引國(guó)外知名信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)公司東北地區(qū)總部或分公司進(jìn)駐。主要吸引國(guó)內(nèi)各大信息技術(shù)龍頭企業(yè)進(jìn)駐。 四 創(chuàng) 電 子將為區(qū)域引進(jìn)大量高素質(zhì)人才，并為區(qū)域稅收做出很高貢獻(xiàn)按同行業(yè)平均水平估算

39、，本項(xiàng)目意向企業(yè)畝均創(chuàng)稅能力約為13-15萬(wàn)元。因此，每年可為區(qū)域創(chuàng)稅達(dá)46億元根據(jù)調(diào)查顯示，以信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)企業(yè)人均辦公面積在10-15平方米。按建筑面積約為180萬(wàn)平方米估算，未來(lái)預(yù)計(jì)能夠?yàn)楸緟^(qū)域吸引高素質(zhì)人才12-18萬(wàn)人。產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)居住文化娛樂 功能定位長(zhǎng)春市傳統(tǒng)高檔商圈分布相對(duì)比較集中于中心城區(qū)，南部新興區(qū)域商業(yè)發(fā)展相對(duì)匱乏長(zhǎng)江路商圈大馬路商圈亞泰商圈重慶路商圈紅旗街商圈桂林路商圈亞歐賣場(chǎng)長(zhǎng)春整體商業(yè)呈現(xiàn)復(fù)合發(fā)展趨勢(shì)，高檔購(gòu)物中心、 中低檔日用百貨超市、以及服裝、集貿(mào)市場(chǎng)共同發(fā)展。長(zhǎng)春市最主要的高檔次商圈均集中在北部朝陽(yáng)中心區(qū)板塊，例如：重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林

40、路商圈、亞泰商圈、長(zhǎng)江路商圈以及歐亞賣場(chǎng)等。南部區(qū)域缺乏大規(guī)模商業(yè)功能，南城客戶在購(gòu)買大宗或高檔消費(fèi)品時(shí)，仍需前往市區(qū)購(gòu)買。隨著政府振興南城規(guī)劃的實(shí)施，大量城市中心區(qū)人口南遷，勢(shì)必會(huì)對(duì)大型商業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)烈需求。精品商業(yè)中心建造南部區(qū)域的“商業(yè)旗艦”，提高區(qū)域商業(yè)等級(jí)，提升城市功能 定位：完善城市功能，提升城市商業(yè)等級(jí)，與特色休閑娛樂商業(yè)共同形成城市商業(yè)核心。 建筑特色：以時(shí)尚大氣的大體量集中購(gòu)物中心為主要形式，成為南部地區(qū)重要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)。 業(yè)態(tài)：中高檔次精品店，旗艦店 主要客戶：長(zhǎng)春市南城居民，以及周邊區(qū)域居民。特色商業(yè)街演繹高尚都市生活，在購(gòu)物中享受生活和輕松 定位：提升傳統(tǒng)商業(yè)功能，營(yíng)造商業(yè)娛

41、樂氛圍。 建筑特色：步行的、開放的商業(yè)街區(qū)，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣。突出長(zhǎng)春城市特色的街道建筑，打造特色街區(qū)。 主要業(yè)態(tài)：節(jié)日廣場(chǎng)、咖啡館、特色小店主要客戶：輻射各居住社區(qū)內(nèi)居民。底面朝天的“宇宙飛船”被釘在一家科幻玩具店上。巨型的懸垂金剛招牌、售賣各種與電影有關(guān)的活動(dòng)小人、電影故事以及明星簽名照片的小店，無(wú)一不讓人徜徉于電影的樂趣之中。社區(qū)商業(yè)建造社區(qū)內(nèi)部鄰里商業(yè)街，提升社區(qū)居住宜居指數(shù) 定位：完善社區(qū)生活配套，創(chuàng)造便利溫馨居住環(huán)境。 建筑特色：分散于社區(qū)中間的底商和小型店鋪，滿足區(qū)域內(nèi)居民生活需要，并通過街道環(huán)境的營(yíng)造，打造和諧街區(qū)。主要業(yè)態(tài)：便利店、面包店、家居店

42、主要客戶：居住社區(qū)內(nèi)居民商業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)不僅形成區(qū)域特色，并且保證為區(qū)域帶來(lái)穩(wěn)定的稅收區(qū)域內(nèi)規(guī)劃商業(yè)占地約100公頃，全部開發(fā)完畢總規(guī)模將超過100萬(wàn)平米；后期的經(jīng)營(yíng)將為區(qū)域帶來(lái)營(yíng)業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等大量稅收，保證長(zhǎng)期收益，按商品零售業(yè)平均利稅水平計(jì)算，每平米平均每年創(chuàng)稅1000元計(jì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)每年預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)稅收10億元。產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公商業(yè)居住文化娛樂 功能定位與東北地區(qū)同等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平城市相比，長(zhǎng)春的文化娛樂事業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢，文化娛樂設(shè)施主要集中于北城地區(qū)，南城具有良好的發(fā)展?jié)摿?長(zhǎng)春市文化娛樂事業(yè)發(fā)展的水平均相對(duì)滯后長(zhǎng)春市民文娛消費(fèi)處于較低層次，區(qū)域娛樂設(shè)施主要以公園為主，較為單調(diào)；長(zhǎng)

43、春市的文娛設(shè)施主要集中于北部城區(qū)，南城文化娛樂設(shè)施欠缺：北城擁有長(zhǎng)春公園、勝利公園、濱河公園、朝陽(yáng)公園、動(dòng)植物園、南湖公園，而南城只擁有一座雕塑公園供居民進(jìn)行文娛活動(dòng)。 長(zhǎng)春市文娛設(shè)施發(fā)展?jié)摿薮髲某鞘虚g經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及居民消費(fèi)習(xí)慣的對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)春市完全可以承載1-2個(gè)大型主題公園；長(zhǎng)春市擁有深厚的汽車文化底蘊(yùn)，而且從目前發(fā)展來(lái)看，其汽車文化優(yōu)勢(shì)并未得到充分的發(fā)展；南城具有較大的文娛需求：南城擁有長(zhǎng)春市兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和吉林大學(xué)等多所高等學(xué)府和科研院所，大批本地居住人口和工作人員形成了對(duì)文化娛樂市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。結(jié)論：南部區(qū)域可以依托城市發(fā)展的主題特色，打造 “汽車主題公園”，進(jìn)一步提升城市品味和特色。

44、項(xiàng)目城市GDP(億元）人均可支配收入（元）城市戶籍人口（萬(wàn)人）文化娛樂支出占消費(fèi)性支出比重（%）大型主題公園長(zhǎng)春1675.51006573114.48長(zhǎng)春電影城沈陽(yáng)2084.110098698.613.37玻璃巨人、極限體驗(yàn)大連215011994565.314.1發(fā)現(xiàn)王國(guó)、極地海洋館長(zhǎng)春與沈陽(yáng)、大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和文化娛樂設(shè)施情況比較凈月潭旅游區(qū)南湖公園朝陽(yáng)公園動(dòng)植物園雕塑公園長(zhǎng)春公園濱河公園勝利公園沈陽(yáng)“玻璃巨人” 和大連“金石發(fā)現(xiàn)王國(guó)”主題鮮明，在娛樂中加入教育功能，真正實(shí)現(xiàn)“寓教于樂”“玻璃巨人”主題公園規(guī)模：占地86萬(wàn)平方米 定位：公園以“生命”為主題，通過娛樂方式展示人體構(gòu)成及生命科學(xué)

45、知識(shí)。功能：模擬人體血液流動(dòng)體驗(yàn)、生命科學(xué)展覽、人體構(gòu)成知識(shí)講解、地質(zhì)時(shí)代展示長(zhǎng)廊、模擬失重體驗(yàn)、頭部探訪體驗(yàn)、情感體驗(yàn)等。規(guī)模：占地46.6萬(wàn)平方米定位：通過發(fā)現(xiàn)廣場(chǎng)、傳奇城堡、魔法森林、金屬工廠、沙漠王國(guó)和瘋狂小鎮(zhèn)大主題景觀區(qū)合力打造中國(guó)自己的“迪斯尼”樂園。功能：大型刺激性?shī)蕵吩O(shè)施、18世紀(jì)歐洲城堡展示游覽區(qū)、廣場(chǎng)巡游表演、市外情景劇場(chǎng)、服裝秀場(chǎng)、浪漫城市婚禮殿堂等?！敖鹗l(fā)現(xiàn)王國(guó)”主題公園 定位：充分整合現(xiàn)有資源，打造汽車主題公園，吸引各地游客聚集，打造長(zhǎng)春“城市名片”。 功能：汽車廣場(chǎng)、汽車體驗(yàn)園、新型汽車試驗(yàn)車道、汽車模型展覽館、汽車歷史博物館主要群體：輻射區(qū)域內(nèi)和國(guó)內(nèi)各地旅游人群汽車主題公園依托城市汽車產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，完善城市文化娛樂功能，提升城市形象和品位汽車科技展覽中心 普及汽車專業(yè)知識(shí)，推廣行業(yè)前沿產(chǎn)品，提升區(qū)域口碑定位：將汽車產(chǎn)業(yè)最尖端的技術(shù)和產(chǎn)品、專業(yè)常識(shí)、生產(chǎn)工序綜合于此