1、老舊小區(qū)綜合整治的改造設(shè)計(jì)要點(diǎn)摘要：近年來(lái)，我國(guó)政府通過(guò)實(shí)施城市更新、棚戶區(qū)改造等工程使得老舊小區(qū) 居住環(huán)境得到較大提升，但總體狀況仍不容樂(lè)觀。針對(duì)我國(guó)老舊小區(qū)存量大、人 居環(huán)境差、覆蓋區(qū)域廣、改造涉及人口多的客觀事實(shí)，如何在老舊小區(qū)更新改造 中落實(shí)綠色發(fā)展理念，不斷改善民生，提升人民群眾的獲得感及幸福感，是推進(jìn) 生態(tài)文明建設(shè)的一項(xiàng)重要民生工程。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；節(jié)能改造；設(shè)計(jì)；老舊小區(qū)主要指2000年以前建成，至今仍在居住使用，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、使用 功能不全、配套設(shè)施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業(yè)服務(wù)，不能滿足人 們正?；蜉^高生活需求的居住小區(qū)。一、老舊小區(qū)存在的問(wèn)題基礎(chǔ)設(shè)施陳舊。第一，

2、老舊小區(qū)給排水管網(wǎng)老化、水質(zhì)差、用水難、跑冒 滴漏堵嚴(yán)重；第二，老舊小區(qū)熱力、配電、燃?xì)獾裙芫€規(guī)劃不足，用電、用熱的 管線因腐蝕老化、損壞現(xiàn)象普遍；第三，隨著城市化的快速發(fā)展，城市內(nèi)不透水 的硬質(zhì)鋪裝大量增加，使得雨水無(wú)法入滲，全部形成地面徑流，增加了城市排水 系統(tǒng)的壓力，缺乏對(duì)雨水資源的有效利用，既造成水資源的浪費(fèi)，也不能有效緩 解可能存在的雨洪安全問(wèn)題；第四，由于公共消防設(shè)施不足或早期消防設(shè)施規(guī)劃 缺失，以及日常監(jiān)管到位情況差等原因，老舊小區(qū)在使用中往往出現(xiàn)改變防火間 距、防火分區(qū)，占用消防道路等情況，使得出現(xiàn)火災(zāi)事故的風(fēng)險(xiǎn)較高。環(huán)境質(zhì)量差。第一，老舊小區(qū)往往缺乏環(huán)衛(wèi)設(shè)施，垃圾亂堆亂放，環(huán)

3、境“臟、 亂、差情況突出；第二，老舊小區(qū)內(nèi)居住環(huán)境較差，綠化面積明顯不足，影響公 共活動(dòng)空間的質(zhì)量和居民的生活環(huán)境；第三，人口密度大、公共配套設(shè)施不足、 居家使用面積不足等造成老舊小區(qū)私搭亂建現(xiàn)象較為嚴(yán)重；第四，老舊小區(qū)尤其 是臨街的老舊住宅，在設(shè)計(jì)之初缺乏對(duì)隔聲問(wèn)題的考慮，窗戶等沒(méi)有進(jìn)行隔聲設(shè) 計(jì)，受室外交通噪聲污染嚴(yán)重。公共配套設(shè)施不完善。第一，老舊小區(qū)設(shè)計(jì)建造時(shí)所采用的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 較低，未考慮老年人的使用需求，普遍缺乏無(wú)障礙設(shè)施、適老化設(shè)施與養(yǎng)老設(shè)施， 給老年人的生活帶來(lái)不便；第二，由于在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)公共交往空間的考慮不足，加 之建筑密度大，人們的休閑活動(dòng)大多在小區(qū)的路邊和出入口處開(kāi)展，不

4、僅無(wú)法滿 足人們正常的活動(dòng)需求，還帶來(lái)一定的安全隱患，這一現(xiàn)象在老舊小區(qū)中普遍存 在；第三，老舊小區(qū)在規(guī)劃時(shí)缺乏對(duì)人車分流問(wèn)題的考慮，導(dǎo)致人車混雜現(xiàn)象嚴(yán) 重。建筑功能不能滿足使用要求。1978年，因受唐山大地震影響，我國(guó)才頒布 了第一部抗震設(shè)計(jì)規(guī)范工業(yè)與民用建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（TJ 11-78），由于規(guī)范 的缺失，此前建成的老舊小區(qū)住宅在結(jié)構(gòu)方面存在一些問(wèn)題。首先，老舊小區(qū)住 宅存在嚴(yán)重影響居民人身安全的隱患問(wèn)題。例如：在設(shè)計(jì)時(shí)未作抗震設(shè)防，房屋 抗震能力差；剪力墻配筋率過(guò)低；混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度低，混凝土構(gòu)件損壞；衛(wèi)生間 樓板出現(xiàn)開(kāi)裂、滲水現(xiàn)象；墻體損壞；不均勻沉降導(dǎo)致房屋傾斜；材料強(qiáng)度較差， 等等

5、。其次，由于經(jīng)濟(jì)條件和時(shí)代因素的制約，老舊小區(qū)住宅中的公共走道與樓 梯間存在諸多問(wèn)題，例如：公共樓梯、走廊空間被私有化占用，堆放過(guò)多雜物， 導(dǎo)致過(guò)道狹窄，影響人員安全疏散；樓梯間管線雜亂，防火措施不完善；樓梯間 白天采光不足、夜晚光照不足，常年昏暗，且長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)燈造成能源浪費(fèi)；噪聲大， 回聲影響居民休息。第三，部分老舊小區(qū)住宅由于建造年代較長(zhǎng)，受溫差、紫外 線等外界因素及撞擊等人為因素的影響，屋面防水層破壞嚴(yán)重，保溫層受潮，其 保溫隔熱及防水性能均無(wú)法滿足設(shè)計(jì)要求。因此，很多老舊小區(qū)住宅往往存在戶 型空間偏小、功能不全、使用不便、廚房面積小、無(wú)法容納廚房設(shè)備、衛(wèi)生間防 水處理缺失等諸多問(wèn)題。此外

6、，老舊小區(qū)住宅還存在天然采光不足、生活熱水能 耗大、自然通風(fēng)有待加強(qiáng)、室內(nèi)空氣質(zhì)量差等問(wèn)題。二、老舊小區(qū)綜合整治的改造設(shè)計(jì)抗震加固改造。保證建筑結(jié)構(gòu)的安全性和耐久性是老舊小區(qū)改造的一項(xiàng)重 要內(nèi)容，當(dāng)前的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全度已有較大提升，而2000年以前建造的建筑 物安全水準(zhǔn)偏低，使用安全性不足，特別是抗震安全性和整體穩(wěn)固性方面較差， 加之工程質(zhì)量不佳，存在陽(yáng)臺(tái)塌落、甚至整幢建筑倒塌的高風(fēng)險(xiǎn)，使居民的生命 財(cái)產(chǎn)受到威脅，因此，建筑的抗震加固改造較為常見(jiàn)。針對(duì)老舊小區(qū)建筑多采用 砌體結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，常用的加固技術(shù)有外加圈梁構(gòu)造柱加固、外 套式加固、隔震加固3種形式。改造中采用以下改造措施

7、來(lái)提高房屋的整體抗震 性能：（1）在加建部分增設(shè)構(gòu)造柱，與原外墻有效連接成整體；（2）在加建部 分每層沿外墻統(tǒng)設(shè)圈梁，圈梁與原外墻或原圈梁采用植筋法連成整體；（3）采 用研發(fā)的新型連接技術(shù)增強(qiáng)加建部分與原結(jié)構(gòu)的連接。這些措施對(duì)居民使用及 住宅外立面的影響最小，同時(shí)又可顯著提升結(jié)構(gòu)的整體抗震能力。在較少加固量 的前提下實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)整體抗震能力的有效提升，達(dá)到節(jié)約加固材料、減少加固工作 量的目的。圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造。老舊小區(qū)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)改造主要包括墻體加裝保溫、屋 面防水和保溫、門(mén)窗改造、外立面統(tǒng)一美化等。采用的圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造內(nèi)容包 括：（1）外墻加裝保溫，主要采用100mm厚的B1級(jí)防火保溫材料EPS

8、板（Expanded Polystyrene，可發(fā)性聚苯乙烯板；（2）外窗改造，充分利用原有外 窗，在窗外側(cè)增加一層單框雙玻塑鋼窗，形成具有優(yōu)異保溫及隔聲性能的雙框四 玻窗，避免了既有材料的浪費(fèi)，將原有陽(yáng)臺(tái)單層窗更換為單框雙玻塑鋼窗；（3） 屋面改造，拆除原有屋面爐渣、珍珠巖等自重大、保溫性能差的材料，重新做屋 面保溫及防水，采用噴涂硬泡聚氨酯作為保溫材料，同時(shí)加做兩層防水卷材及一 層隔汽層。供暖系統(tǒng)改造。主要針對(duì)熱損失嚴(yán)重、跑冒滴漏、水力失調(diào)、效率低、熱 量無(wú)法計(jì)量、室內(nèi)溫度不可調(diào)等情況進(jìn)行改造。改造內(nèi)容主要包括：熱源（鍋爐 或換熱站、地源熱泵或地?zé)峁┡?、室外管網(wǎng)（保溫、儀表、水力平衡）、

9、室內(nèi) 采暖系統(tǒng)（散熱器、熱計(jì)量、水力平衡、系統(tǒng)形式等）。改造內(nèi)容包括：（1） 熱源改造，改造后的供熱熱源（燃?xì)忮仩t房）位于建筑旁邊，熱源到用戶的管網(wǎng) 很短，僅需與原有室內(nèi)散熱系統(tǒng)的熱力主管道連接，此系統(tǒng)規(guī)避了原有小區(qū)管網(wǎng) 敷設(shè)過(guò)長(zhǎng)所產(chǎn)生的管網(wǎng)失調(diào)、沿程阻力損失過(guò)大、熱量浪費(fèi)嚴(yán)重等現(xiàn)象；（2） 輸配系統(tǒng)改造，集成式鍋爐房?jī)?nèi)部系統(tǒng)循環(huán)水泵設(shè)置水泵變頻裝置，并在原有的 供回水管處增設(shè)溫度采集設(shè)備，與供熱控制管理平臺(tái)連接，實(shí)現(xiàn)水泵的變頻調(diào)節(jié) 以適應(yīng)不同的采暖負(fù)荷需求，減少不必要的能量浪費(fèi)，從而提高供熱系統(tǒng)的綜合 效率。居住功能改造。老舊小區(qū)建筑的功能改造主要包括兩方面：一是擴(kuò)大套內(nèi) 功能空間、滿足居民生活需求，改造內(nèi)容包括套型合并、空間重組、擴(kuò)建改造（平面擴(kuò)建、增層改造）、局部功能空間改造（如廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等）；二 是提升設(shè)施的使用功能，如無(wú)障礙改造、適老化改造等，改造內(nèi)容為加建無(wú)障礙 通道，加裝電梯、適老化設(shè)施、照明設(shè)備、交通設(shè)施、停車設(shè)施等。老舊小區(qū)改善居住環(huán)境，提升小區(qū)整體品質(zhì)的目標(biāo)，為居民提供一個(gè)良好適 宜的生活環(huán)境，為打造智能化社區(qū)管理提供