1、創(chuàng)意英國(guó)風(fēng)尚購(gòu)物街招商執(zhí)行方案提交日期：2005年2月提交內(nèi)容：1、招商前提與宗旨2、整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)3、招商思路4、招商方式5、招商工作實(shí)施步驟6、招商進(jìn)程時(shí)間表1、招商思路創(chuàng)意英國(guó)風(fēng)尚購(gòu)物街項(xiàng)目因?yàn)榭诖?、商業(yè)體量大和社區(qū)性的特點(diǎn)，使之有別于街鋪、商場(chǎng)和普通社區(qū)底商。這些特點(diǎn)增加了銷售難度，面積大、總價(jià)高和位置差的商鋪當(dāng)前出現(xiàn)滯銷的情況，這部分商鋪應(yīng)通過(guò)招商為銷售創(chuàng)造條件，降低銷售難度。（1）在可控時(shí)間段內(nèi)招商常規(guī)的招商工作是以后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理為前提的，招商要為后期的經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)，所以大多數(shù)招商和運(yùn)營(yíng)通常是同一主體。根據(jù)公司自身的情況，缺乏專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，加之風(fēng)尚購(gòu)物街業(yè)權(quán)分割銷售

2、，使后期無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理。商鋪全部臨街，隨著入住率的提高人流量有保證，使項(xiàng)目更接近于街鋪，而街鋪屬于完全開(kāi)放式管理，往往通過(guò)市場(chǎng)的自然淘汰來(lái)保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以不需要統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，調(diào)整業(yè)態(tài)業(yè)種和經(jīng)營(yíng)者，達(dá)到項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。因?yàn)楹笃跓o(wú)法也無(wú)需進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，招商就無(wú)法做到保證商戶后期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以招商應(yīng)針對(duì)在可控制的時(shí)間段內(nèi)考慮。社區(qū)型商業(yè)以滿足社區(qū)生活配套為主，隨著社區(qū)的發(fā)展變化商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也會(huì)發(fā)生變化，而表現(xiàn)出階段性的特征。根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，風(fēng)尚購(gòu)物街的業(yè)態(tài)規(guī)劃可分為三個(gè)階段：第一階段：短期需求性商業(yè)形態(tài)，如圍繞業(yè)主入住交房，短期需求的家裝、家居業(yè)。第二階段：社區(qū)需

3、求型商業(yè)形態(tài)，如餐飲、超市、洗衣、美容等行業(yè)。第三階段：社會(huì)需求型商業(yè)形態(tài)，隨著市場(chǎng)發(fā)展成為社會(huì)配套，如服裝、精品等，甚至形成主體市場(chǎng)如餐飲、醫(yī)療或休閑娛樂(lè)市場(chǎng)等。在三個(gè)階段中，開(kāi)發(fā)商可控的時(shí)間只有第一階段，所以招商的目標(biāo)主要是第一階段的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。（2）在剩余鋪面范圍內(nèi)招商業(yè)權(quán)分割銷售，前期已售商鋪未進(jìn)行委托招商及租賃，隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有得到業(yè)主委托的情況下無(wú)權(quán)進(jìn)行招商及租賃。所以招商對(duì)象主要針對(duì)當(dāng)前尚未完成銷售的商鋪，一方面尚未銷售開(kāi)發(fā)商自己持有產(chǎn)權(quán)，可控性強(qiáng)，在招商時(shí)可對(duì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行篩選；二是招商后可促進(jìn)這部分鋪面的銷售。2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)當(dāng)前剩余商鋪位置較分散，且面積較大，第

4、一階段所需業(yè)態(tài)很難將鋪面招滿,所以應(yīng)根據(jù)每間鋪面的情況考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，有部分商鋪可考慮針對(duì)第二階段經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。剩余商鋪招商業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)：泰晤士大道溫莎大道牛津街倫敦街編號(hào)面積頃）業(yè)態(tài)編號(hào)面積3）業(yè)態(tài)編號(hào)面積（nf）業(yè)態(tài)編號(hào)面積3）業(yè)態(tài)11087.52銀行、通信8104.91家裝、休閑茶吧、汽配服務(wù)、童裝589.28家居990.74美容美發(fā)2276.90云嘉咖啡9104.918123.29家裝、茶吧27303.71網(wǎng)吧、餐飲3126.24糕點(diǎn)屋14101.83家裝、汽配服務(wù)、兒童用品、玩具10123.0313130.91家裝、美發(fā)15101.751165.01書吧17130.91家裝、家居用品、干洗店1

5、697.4412126.58家裝、藥店、服裝18402.02隆美園18103.68家裝、材料；運(yùn)動(dòng)器材；汽配服務(wù)；文具、家居、音像、飾品14126.5619134.28家裝、小超市19111.7815113.47家裝、服裝、精口口21135.24家裝、醫(yī)藥20103.6817114.5525111.83家裝21110.5319113.4730103.0022108.5821104.2932103.0023115.0422116.98小超市33105.9425121.74超市、五金2658.3539452.51家裝、餐飲3095.7五金、家裝47250.96茶室2、招商思路促進(jìn)銷售：高租金短租期

6、，好品牌長(zhǎng)租期。口岸較好位置以社區(qū)生活配套業(yè)態(tài)為主，考慮引入較好品牌，簽訂中長(zhǎng)期租約（35年），保證商鋪投資者長(zhǎng)期收益，并對(duì)購(gòu)物街后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)起到指導(dǎo)作用，帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)者。家裝屬于短期需求性業(yè)態(tài)，可考慮收取較高租金，以租金沖抵商鋪首付款，降低商鋪投資者自籌首付款比例。提高價(jià)值：利用社區(qū)人流效應(yīng)，提高物業(yè)價(jià)值；利用階段性業(yè)態(tài)組合調(diào)整，縮短商鋪空置期，降低空置率，培育市場(chǎng)，提高經(jīng)營(yíng)價(jià)值。明確方式：即對(duì)風(fēng)尚購(gòu)物街的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行明確，自主經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一物管。明確招商比例：除國(guó)際公寓外，其余商鋪以吸納家裝類企業(yè)為主，盡量爭(zhēng)取在交房前經(jīng)營(yíng)者即進(jìn)場(chǎng)，將收租期提前，增加商鋪附加值。3、招商方式a、招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；家裝項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套隨后的原則。b、核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)風(fēng)尚購(gòu)物街的運(yùn)營(yíng)成敗有著重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或知名品牌的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到風(fēng)尚購(gòu)物街的形態(tài)。c、特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)”特殊商戶是指具有較高號(hào)召力的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)其給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)