1、房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)的涉稅政策分析2011年6月一 建筑安裝行業(yè)的涉稅政策分析 1、營業(yè)稅稅收政策變化分析 2、企業(yè)所得稅稅收政策變化分析 3、本市稅收政策 4、相互交流提問（一）營業(yè)稅條例變化分析1、視同銷售：轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)不再視同銷售，而個人無償贈送不動產(chǎn)及土地使用權(quán)要視同銷售。(.)納稅人自建自用的房屋不納營業(yè)稅，納稅人將自建房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。（一）營業(yè)稅條例變化分析2、混合銷售和兼營行為：明確“提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為”（以前為文件規(guī)定），總局公告2011年23號提示要分別核算，不然主管稅務機關(guān)分別核定。核定

2、時納稅人要提供主管國稅機關(guān)證明（新增），貴公司有這些業(yè)務。（.）（一）營業(yè)稅條例變化分析3、承包承租：增加了掛靠業(yè)務，同時發(fā)包人義務加大。4、總分包：刪除了“轉(zhuǎn)包”業(yè)務。（.）5、價外費用：增加了補貼、返還利潤、獎勵、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項，加上原來的手續(xù)費、基金、集資費、代墊款項（一）營業(yè)稅條例變化分析6、建筑業(yè)營業(yè)額規(guī)定：裝飾勞務以清包工為營業(yè)額，設(shè)備由是否進入總產(chǎn)值改為由誰提供。（.）7、費用扣除票據(jù)問題：境內(nèi)的以“發(fā)票”和“財政收據(jù)”（合法有效憑證）；境外的以簽收單據(jù)，有疑問可要求提供確認證明（內(nèi)緊外松）。（一）營業(yè)稅條例變化分析8、扣繳義務人：增加了境外單位或個人在境

3、內(nèi)銷售不動產(chǎn)扣繳規(guī)定。取消了金融業(yè)委托放貸、建筑業(yè)分、轉(zhuǎn)包，演出經(jīng)紀人、分保業(yè)務扣繳規(guī)定。（納稅地點的變化是主因）！房產(chǎn)企業(yè)甲供，要求換成建筑票。（.）（一）營業(yè)稅條例變化分析根據(jù)營業(yè)稅暫行條例（國務院令第540號）第五條三款規(guī)定：“納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。（一）營業(yè)稅條例變化分析9、納稅時間：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。改變建筑業(yè)納稅人計稅方式。（.）納稅人應當向應稅勞務發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月

4、沒有申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務機關(guān)補征稅款 （.）（一）營業(yè)稅條例變化分析關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）第三條（十三）規(guī)定，通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。（.） （一）營業(yè)稅條例變化分析關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知（財稅2009111號）規(guī)定：對中國境內(nèi)單位或者個人在境外提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務暫免征收營業(yè)稅。（.）（二）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅規(guī)定1、拆遷安置

5、房特殊規(guī)定：（1）原地安置。（成本=土地成本、基礎(chǔ)、配套、建筑安裝成本、開發(fā)間接費用 ）（.）（2）異地安置。（實收款+補償款）2、政府收回土地。只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為 。（二）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅規(guī)定委托代建：服務業(yè)代理業(yè)條件： 1、以委托方的名義辦理立項及相關(guān)手續(xù)： 2、受托方與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； 3、與委托方簽訂委托代建合同； 4、受托方不墊付資金、不以受托方名義辦理建安工程結(jié)算 。（基本不會發(fā)生）（.）（二）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅規(guī)定無正

6、當理由：價格明顯偏低，如何核定？關(guān)聯(lián)調(diào)整如何確定？關(guān)于定金、誠意金、會員費、違約金、保證金。關(guān)于傭金：（三）建筑業(yè)所得稅政策分析 建筑安裝企業(yè)離開工商登記注冊地或經(jīng)營管理所在地（以下簡稱所在地）到本縣（區(qū)）以外地區(qū)施工的，應向其所在地的主管稅務機關(guān)申請開具外出經(jīng)營活動稅收管理證明（以下簡稱外出經(jīng)營證）， 其經(jīng)營所得，由所在地主管稅務機關(guān)一并計征所得稅。否則，其經(jīng)營所得由企業(yè)項目施工地（以下簡稱施工地）主管稅務機關(guān)就地征收所得稅。國稅發(fā)（1995）227號（未作廢）（三）建筑業(yè)所得稅政策分析跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法（國稅發(fā)200828號）統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算

7、、財政調(diào)庫“（二十字方針）。總機構(gòu)和具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能的二級分支機構(gòu)，就地分期預繳企業(yè)所得稅。二級分支機構(gòu)及其下屬機構(gòu)均由二級分支機構(gòu)集中就地預繳企業(yè)所得稅；三級及以下分支機構(gòu)不就地預繳企業(yè)所得稅，其經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額統(tǒng)一計入二級分支機構(gòu)。（三）建筑業(yè)所得稅政策分析總機構(gòu)和分支機構(gòu)應分期預繳的企業(yè)所得稅，50%在各分支機構(gòu)間分攤預繳，50%由總機構(gòu)預繳?？倷C構(gòu)預繳的部分，其中25%就地入庫，25%預繳入中央國庫 ?？倷C構(gòu)應按照以前年度（1-6月份按上上年度，7-12月份按上年度）分支機構(gòu)的經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額三個因素計算各分支機構(gòu)應分攤所得稅款的比例，三因素的權(quán)重依次為0.

8、35、0.35、0.30。（三）建筑業(yè)所得稅政策分析 有獨立生產(chǎn)經(jīng)營職能部門與管理職能部門的經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額不能分開核算的，具有獨立生產(chǎn)經(jīng)營職能的部門不得視同一個分支機構(gòu)，不就地預繳企業(yè)所得稅 。（三）建筑業(yè)所得稅政策分析國家稅務總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理若干問題的通知 （國稅函（2009）221）以總機構(gòu)名義進行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機構(gòu)，無法提供有效證據(jù)證明其二級及二級以下分支機構(gòu)身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行國家稅務總局關(guān)于印發(fā)跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法的通知（國稅發(fā)200828號）的相關(guān)規(guī)定 （三）建筑業(yè)所得稅政策

9、分析國家稅務總局于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問題的通知 （國稅函（2010）39號）建筑企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立的不符合二級分支機構(gòu)條件的項目經(jīng)理部（包括與項目經(jīng)理部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等），應匯總到總機構(gòu)或二級分支機構(gòu)統(tǒng)一計算，按照國稅發(fā)200828號文件規(guī)定的辦法計算繳納企業(yè)所得稅 。營業(yè)稅政策2010變化分析國家稅務總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知國稅函（2010）156號 建筑企業(yè)總機構(gòu)直接管理的跨地區(qū)設(shè)立的項目部，應按項目實際經(jīng)營收入的0.2%按月或按季由總機構(gòu)向項目所在地預分企業(yè)所得稅，并由項目部向所在地主管稅務機關(guān)預繳 （三）建筑業(yè)所得稅政策分析 建筑企業(yè)總機構(gòu)應匯總

10、計算企業(yè)應納所得稅，按照以下方法進行預繳：（一）總機構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項目部的，扣除已由項目部預繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；（二）總機構(gòu)只設(shè)二級分支機構(gòu)的，按照國稅發(fā)200828號文件規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應繳納的稅款；（三）建筑業(yè)所得稅政策分析（三）總機構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項目部，又有跨地區(qū)二級分支機構(gòu)的，先扣除已由項目部預繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)200828號文件規(guī)定計算總、分支機構(gòu)應繳納的稅款。（三）建筑業(yè)所得稅政策分析 建筑企業(yè)總機構(gòu)應按照有關(guān)規(guī)定辦理企業(yè) 所得稅年度匯算清繳，各分支機構(gòu)和項目部不進行匯算清繳?？倷C構(gòu)年終匯算清繳后應納所得稅額小于已預繳的稅款時，由總機構(gòu)主管稅

11、務機關(guān)辦理退稅或抵扣以后年度的應繳企業(yè)所得稅。（三）建筑業(yè)所得稅政策分析 建筑企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市設(shè)立的跨地（市、縣）項目部，其企業(yè)所得稅的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局共同制定，并報國家稅務總局備案。（我省規(guī)定不就地預繳）（三）建筑業(yè)所得稅政策分析案例分析：本公司在上海、北京設(shè)有分公司（假設(shè)符合二級分支機構(gòu)的條件）?？倷C構(gòu)派出項目部在成都施工，上海分公司派出項目部在寧波施工，北京分公司派出項目部在石家莊施工。（假設(shè)成都、寧波、和石家莊的項目部都不屬于二級分支機構(gòu)）（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析三個文件：國稅發(fā)200383號國稅發(fā)2006

12、31號國稅發(fā)200931號不能系統(tǒng)講述，主要選取幾個關(guān)鍵點講述。（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析關(guān)于完工標準：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。注意，完工與結(jié)轉(zhuǎn)收入不是一個概念，完工的意義在于能結(jié)轉(zhuǎn)收入了（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析關(guān)于收入：企業(yè)所得稅：現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、其它經(jīng)濟利益，代收費看發(fā)票。營業(yè)稅：全部價款和價外費用。價外費用除代收契稅、印花稅和公修基金全部計稅。土地增值稅：全部價款及經(jīng)濟收益，代收費看是否價內(nèi)。（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析 關(guān)于預售收入：營業(yè)稅：交土地增值稅：預征。企業(yè)所得稅：預征。 毛利率

13、計稅只針對銷售未完工房產(chǎn)。年度調(diào)整要求稅務鑒證。定金、內(nèi)部認購、會費要全部確認。（誠意金、訂金）這個有不共意見。不跨年和跨年的處理情況。 （四）房地產(chǎn)所得稅政策分析關(guān)于收入確認：一次性全額收款分期收款銀行按揭（按揭擔保處理）委托銷售（手續(xù)費、買斷、基價分成、包銷）關(guān)聯(lián)調(diào)整、視同銷售。（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析關(guān)于成本：要區(qū)分（1）期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（2）開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本（3）已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 （四）房地產(chǎn)所得稅政策分析關(guān)于計稅成本：企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的各項費用 成本對象：（費用負擔者）由企

14、業(yè)在開工之前合理確定，并報稅務機關(guān)備案 。六原則：可否銷售分類歸集 功能區(qū)分 定價差異 成本差異 權(quán)益區(qū)分（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析計稅成本六大內(nèi)容：（一） 土地征用費及拆遷補償費。（.）（二） 前期工程費。（場地通平）（三） 建筑安裝工程費。（四） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（園林綠化，不能預提，分攤比較隨意）（五） 公共配套設(shè)施費。（.）（六） 開發(fā)間接費。項目營銷設(shè)施建造費（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析核算般程序：（一） 當期實際區(qū)分為成本和期間費用。同時對預提費用和待攤費確認。（二） 對應計入成本對象的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，合理歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（

15、三） 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)。開發(fā)產(chǎn)品，按可售面積計算其單位工程成本。本期已銷當期扣除。 對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應當分別建立明細臺帳。共同成本分攤：土地必須按面積分攤。公共配套用建筑面積法貸款利息用工程概算法和直接成本法。土地成本的預提。（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析已銷產(chǎn)品計稅成本：=（總成本可售面積）銷售面積可售面積以測繪為準，違法建筑以竣工面積為準。不可售面積主要為配套設(shè)施。將已計入銷售收入的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。 代收和預提不行（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析 企業(yè)

16、在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。 （三種處理方式）（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析企業(yè)集團或其成員企業(yè)同意向金融機構(gòu)借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具借出方從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的合理利息準予在稅前扣除。 （不屬于資本弱化）財稅（2007）7號。（四）房地產(chǎn)所得稅政策分析成本預提：（1）出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，預提，10%。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，中

17、介機構(gòu)鑒證，按預算造價預提。已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件（3）報批報建費用、物業(yè)完善費用。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 （四）房地產(chǎn)所得稅政策分析企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。 （四）房地產(chǎn)所得稅政策分析開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇某一時日作為計稅成本的結(jié)算時點，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按

18、中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。 （五）土地增值稅國稅發(fā)（2006）187號、國稅發(fā)（2007）132號國稅發(fā)（2009）91號、蘇地稅發(fā)（2009）72號、國稅函（2010）220號國稅發(fā)（2010）53號（五）土地增值稅關(guān)于納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?？紤]一下：違章面積。小產(chǎn)權(quán)房。關(guān)注納稅人與征收對象的區(qū)別。（五）土地增值稅關(guān)于清算條件：應清算（1）全部竣工銷售（2）整體轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目（3）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?？汕逅悖?）已竣工驗收，已售面積85%以上，或余房出租自用。（2）

19、取得銷售證滿三年未售完（3）注銷稅務登記未清算。187號和72號表述一致。（五）土地增值稅關(guān)于清算項目：以國家有關(guān)部門審批的開發(fā)項目為清算單位，分期的以分期項目為清算單位。（.）關(guān)于清算時間：90天。（五）土地增值稅視同銷售：職工福利、獎勵、投資、分配、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)（注意營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別）（手機換房產(chǎn)）核定收入：（1）本企業(yè)同一地區(qū)、同一年度同類房產(chǎn)。（2）參照當?shù)禺斈?、同類市場價或評估價。（和營業(yè)稅、企業(yè)所得稅區(qū)別）（五）土地增值稅關(guān)于計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由：營業(yè)稅核定營業(yè)額，企業(yè)所得稅沒表述，用征管法，土地增值稅不能調(diào)整，只能核定征收。收入確認：發(fā)票、合同。清算后補退房款？重新計算（江蘇規(guī)定）（五）土地增值稅關(guān)于扣除（五大項）（1）取得土地所支付的金額（.）（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（5）財政部規(guī)定的其它扣除（五）土地增值稅一塊10000平方米的土地進行開發(fā)，出讓金為1000萬元。建了兩幢樓，寫字樓，占地面積4000平方米，建筑面積15000平方米；公寓，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。