1、不動產(chǎn)價格的影響因素（居民收入）小組成員：熊驥華、林煉、戰(zhàn)威、湛柱標1可編輯ppt目錄1、前言2、經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展3、經(jīng)濟因素利率4、經(jīng)濟因素物價5、經(jīng)濟因素匯率6、經(jīng)濟因素居民收入7、小結(jié)2可編輯ppt前言在現(xiàn)實中，不動產(chǎn)價格水平及其變動，是由眾多影響不動產(chǎn)價格的因素共同作用的結(jié)果。其中有些影響因素是可以量化的。例如，不動產(chǎn)的區(qū)域因素、自身因素，它們可以在不動產(chǎn)評估時直接加以考慮或者予以調(diào)整。但是大量的影響因素是不能量化的。例如，經(jīng)濟因素、社會因素、政策因素等，對于不能量化的影響因素，則在估價時不能通過修正、調(diào)整等方法予以考慮。如果在估價時不考慮那些不可量化的影響因素，勢必影響評估的結(jié)果。因

2、此，對于不可量化的影響因素，就要求估價人員總體把握，從總體上給予考慮。當然，這就需要估價人員全面認識不動產(chǎn)價格的影響因素。 3可編輯ppt4可編輯ppt前言不同的不動產(chǎn)價格影響因素，引起不動產(chǎn)價格變動的方向不盡相同不同的不動產(chǎn)價格影響因素，引起不動產(chǎn)價格變動的程度不盡相同不同的不動產(chǎn)價格影響因素，與不動產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系不盡相同有些不動產(chǎn)價格影響因素對不動產(chǎn)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)大多數(shù)不動產(chǎn)價格影響因素難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來描述5可編輯ppt2、經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)的經(jīng)濟水平體現(xiàn)了地區(qū)創(chuàng)造財富、集聚和整合各種資源進行生產(chǎn)的能力，以及居民參與財富分配的能力，決定著地區(qū)的競爭

3、力。經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地區(qū)，對勞動力具有較大的吸引力，而且，經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)通常其公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平都相對較高，因此，地區(qū)居民對生活質(zhì)量也有較高的預(yù)期，自然會帶動居民對不動產(chǎn)的需求（包括商業(yè)不動產(chǎn)、住宅不動產(chǎn)）。6可編輯ppt經(jīng)濟因素利率首先，從開發(fā)建設(shè)成本的角度來看，利率升降會提高或者降低不動產(chǎn)開發(fā)的融資成本，從而使不動產(chǎn)價格上漲或者下降。其次，從不動產(chǎn)需求的角度來看，由于多數(shù)購房者都需要借助于貸款，所以利率升降會減輕或加重購房者的還貸壓力，從而增加或減少不動產(chǎn)的需求，進而影響不動產(chǎn)的價格。最后，從不動產(chǎn)收益價格來看，不動產(chǎn)的收益價格與折現(xiàn)率負相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，因此利率升

4、降會使不動產(chǎn)價格下降或者上升。綜合來看，不動產(chǎn)價格與利率呈負相關(guān)。7可編輯ppt經(jīng)濟因素匯率匯率波動會影響國際不動產(chǎn)的投資收益。當一國的貨幣相對于他國的貨幣升值時（匯率上升），會吸引更多的外國投資者產(chǎn)生對本國不動產(chǎn)的需求，即便不動產(chǎn)不升值，由于兌換成了相對升值貨幣，相對于國際交易來說也會獲得較好的投資收益。再加上不動產(chǎn)具有保值增值性，因此，匯率上升會引起對本國不動產(chǎn)需求的增加，導(dǎo)致不動產(chǎn)價格上升。8可編輯ppt經(jīng)濟因素物價不動產(chǎn)價格是總物價的一部分，物價變動時，貨幣購買力發(fā)生變化，不動產(chǎn)價格水平也隨之變動。如建筑材料價格上漲，引起建筑成本增加，從而使不動產(chǎn)價格上漲；食品價格上漲，引起建筑人工費

5、用增加，也能引起不動產(chǎn)價格上漲。評估過程中，由于評估時點的不同，需要對不同時點的價格進行調(diào)整，而調(diào)整的依據(jù)就是價格指數(shù)，因此，評估人員必須密切關(guān)注物價變動情況及其對不動產(chǎn)價格的影響。9可編輯ppt經(jīng)濟因素居民收入 居民收入放在最后來講，是因為它可以說是最貼切我們生活的一種因素。 居民的實際收入是影響他們對不動產(chǎn)有效需求的關(guān)鍵因素，決定著他們對不動產(chǎn)的支付能力和償還能力。居民收入的真正增加將會對生活水平的提高有相應(yīng)的要求，對居住與活動需要的空間也會提出更高的要求，從而促使對不動產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致不動產(chǎn)價格上漲；至于它對不動產(chǎn)價格影響的程度，要看收入水平及邊際消費傾向的大小而定。 所謂居民收入水平

6、，是指用貨幣或相當于貨幣的形式表示的居民所具有的財產(chǎn)水平。收入水平的高低主要受有效收入因素和平均物價水平的影響。平均物價水平越高，則居民的實際收入水平就越低。收入越高，居民的收入水平越高；反之，收入越低，居民的收入水平越低。10可編輯ppt居民收入調(diào)查分析 城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是衡量人民生活水平的基本指標，在市場經(jīng)濟中，我國房地產(chǎn)業(yè)對居民收入特別是城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入有深遠的影響。 我國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入從2001年的6859.6元逐年增長，呈上升態(tài)勢，到2010年已經(jīng)增長到19109元，可見，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增長的。從表可以看出，我國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是反映全國居民收入的重要指標，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民的生活水平提高，進而城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入也逐漸攀升。11可編輯ppt總結(jié)我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入存在長期的均衡關(guān)系。在經(jīng)濟發(fā)展過程中，任何一個行業(yè)的經(jīng)濟活動通過行業(yè)部門相互之間的關(guān)系，必然會影響波及其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的影響力對國民經(jīng)濟發(fā)展具有巨大的促進作用，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)有很多，在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下快速發(fā)