1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座PAGE ：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料第一篇市場分析篇一、北京房地產(chǎn)宏觀市場分析 過去的一年為今年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)明了有利的環(huán)境。一是宏觀經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，2001年北京GDP增長速度達(dá)11，人均國內(nèi)消費總值超越3000美圓；二是人均居民收入程度較快增長，提高了消費才干，2001年城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入11578元，增長119，扣除物價要素實踐增長85。今年2月份國家計委、建立部大幅降低了住房買賣手續(xù)費收費規(guī)范，2月下旬包括公積金貸款、個人住房貸款在內(nèi)的存貸款利率全面下調(diào)，日前建立部又公布了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)及工程管

2、理十三條詳細(xì)規(guī)定，這些措施無疑會對北京房地產(chǎn)業(yè)開展起到積極的促進(jìn)作用。 北京房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過延續(xù)幾年的高速增長，商品房供應(yīng)才干大幅度提高，促進(jìn)了國民經(jīng)濟的高速、穩(wěn)定開展，但人均住宅運用面積以及居住條件、性能和環(huán)境仍大大落后于興隆國家，在存量房與增量房市場聯(lián)動、商品房建立和管理、中介以及物業(yè)效力質(zhì)量、開發(fā)企業(yè)規(guī)模、市場供需構(gòu)造等方面有待進(jìn)一步伐整和完善，還需建立、健全個人信譽金融體系和房地產(chǎn)相關(guān)法律環(huán)境，加快住宅產(chǎn)業(yè)化步伐。房地產(chǎn)業(yè)還處于開展期，不確定性要素較多，同時也面臨著參與WTO后的宏大挑戰(zhàn)和開展機遇。對于開展中的問題是采取“休克式的處理方式，還是動態(tài)的逐漸完善？我們以為，在現(xiàn)階段應(yīng)把加快經(jīng)濟

3、開展放在首位，市場供應(yīng)量大了，社會存量到達(dá)一定程度，有利于促進(jìn)存量房買賣和效力流通的開展，促進(jìn)市場環(huán)境、法律環(huán)境、金融體系、保證機制的完備，進(jìn)而實現(xiàn)可繼續(xù)開展和處理社會公平問題。二、今年北京市房地產(chǎn)微觀市場分析(一)供量分析2002年1季度房地產(chǎn)投資完成98.1億元，同比增長46.5%。住宅投資48.8億元，增長32.1%。房地產(chǎn)施工面積累計3659.6萬平方米，增長22.8%；其中住宅2670.4萬平方米，同比增長28.5%。商品房開工面積為85.0萬平方米，住宅79.2萬平方米，分別增長46.65%和77.93%。商品房銷售情況也趨旺，一季度全市共銷售各類商品房109.9萬平方米，同比增長

4、39.5%；實現(xiàn)銷售額56.4億元，增長49.5%。其中住宅銷售面積和銷售額分別增長38.6%和46.3%。重要的房地產(chǎn)投資和銷售增幅都比去年同期有很大增長，反映出產(chǎn)銷兩旺的格局。特別是住宅方面4月房展的勝利顯示出北京市場依然堅持強勢。2002年前4個月新盤總數(shù)由去年同期的91個減少到56個，一季度新開工面積出現(xiàn)了近年稀有的同比下降，結(jié)合開發(fā)投資額和土地購置、開發(fā)面積分析，這將只是暫時景象。進(jìn)入2001年下半年后，市場普遍覺得到了壓力，在面臨更猛烈的市場競爭環(huán)境下，需求更多的時間和研討去細(xì)分市場、定位目的人群、設(shè)計產(chǎn)品；同時嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)貸款制度也要求開發(fā)商有更強的資金運作才干，一定程度上延

5、伸了資本運轉(zhuǎn)的周期。良好的市場時機和北京相對復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境為那些出現(xiàn)停滯的工程帶來新的活力，年初以來已有多個熱點區(qū)域工程以轉(zhuǎn)手或協(xié)作等方式重新啟動，改名、包裝再次推向市場，而且規(guī)模均較大。(二) 今年樓市呈現(xiàn)出六大趨勢趨勢一：今年房地產(chǎn)投資增長速度依然很快，超越了20%。去年是50%，但今年基數(shù)加大，增長比例有所下降，但增長趨勢依然很明顯。與此相應(yīng)，今年銷售增長速度也很明顯，從他本人的工程來看也超越了20%。 趨勢二：購買人群層次劃分比去年更清楚。以前購房時每個層次的人混雜在一同，但今年開場呈現(xiàn)出分流很明顯的趨勢，各個階層購買相應(yīng)層次的房屋在今年開場表現(xiàn)得很突出。 趨勢三：今年以投資為目的

6、的購買量加大，比例大幅度添加，主要投資熱點是CBD區(qū)域。比例超越了10，購房一個目的是為了自住，另一個目的是投資。投資型購買增多，闡明北京人的理財認(rèn)識進(jìn)一步加大，這對房地產(chǎn)市場是一種很好的促進(jìn)。 趨勢四：今年二次購房的比例明顯添加，也超越了10%。二次購房所占的比例高低也是一個房地產(chǎn)市場能否高度興隆的標(biāo)志，今年北京市二次購房開場大幅度加大，是一個很值得關(guān)注的購買趨勢。 趨勢五：今年低價位工程中,以自住為目的的購房者比例將會添加,高價位工程中,投資型客戶的比例占多數(shù)。.趨勢六：戶型面積出現(xiàn)兩極分化,榮豐2021非常男女,綠景苑二期SOLO精舍,相繼推出超小戶型,在市場出現(xiàn)熱銷，但是超小戶型有其先

7、天的缺陷。首先，面積小，加大開發(fā)建立本錢,其次，這種過渡性產(chǎn)品作為住宅來講，存在運用功能不全的缺陷，特別是短少廚房，實踐使住戶的居住溫馨性大大降低，居住生活本錢加高，空間利用價值減低，居住功能沒有完全表達(dá)。所以,這種產(chǎn)品不會成為今后主流產(chǎn)品. 三、小戶型市場分析 隨著北京市個人購房比例的不斷上升，近兩年小戶型設(shè)計開場逐漸流行起來，如去年推出的非常宿舍，國展新座，望京嘉悅精英家園，都市心海岸等小戶型工程，主打戶型總價在3050萬。非常熱銷。去年6月央行通知取消了“零首付貸款，目前，北京市多家銀行推出多個新的住房抵押貸款種類，住房金融門檻繼續(xù)降低，有力支持了個人住房消費。重點支持購買二手房和小戶型

8、房屋。據(jù)調(diào)查，北京工薪階層客戶能接受的總房款通常不超越萬元，這樣，在首付不超越萬元、客戶在元左右的價位上思索選擇的戶型根本上就是平方米到平方米左右。在年輕的購房階層中，這種經(jīng)濟型的戶型作為過渡產(chǎn)品，兩居室的設(shè)計是最正確選擇。 但是自今年一季度以來，超小戶型開場大行其道。北京市場自今年春季開場，陸續(xù)推出了面積為平方米到平方米左右的超小戶型。在北京市場上，作為新型產(chǎn)品，超小戶型的出現(xiàn)有其特定的背景。由于北京市眾多的商務(wù)流動人口，因此，購買超小戶型應(yīng)是以投資為主，并毗鄰主要商務(wù)區(qū)域，面對流動人口，具有一定的投資價值。但是此類產(chǎn)品假設(shè)是進(jìn)一步炒作，面對眾多消費心態(tài)不成熟的客戶群，那么顯然是會導(dǎo)致市場的

9、畸形開展，由于超小戶型有其先天的缺陷。所以超小戶型的產(chǎn)品特性不僅是表如今運用過渡性上，而且也變?nèi)缃癞a(chǎn)品功能過渡性上。 因此，北京市目前并不適宜大力開展超小戶型，特別不應(yīng)將超小戶型作為熱點進(jìn)展炒作，盲目引導(dǎo)消費者，同時應(yīng)清醒地認(rèn)識到產(chǎn)品的特性及局限性。在北京存量房市場開展緩慢，梯級構(gòu)造非常不完善的今天，這無疑抓住了時機，但從長期看，溫馨的生活必然需求居住面積的支撐，應(yīng)大力提倡開展功能齊全、總價低的“經(jīng)濟溫馨型住宅，如二居室在至平方米，三居室在至平方米，才干真正滿足市場的主流需求。如東部區(qū)域正在熱銷的藍(lán)T公寓,美然.動力街區(qū),都以面積在5080平米的中小戶型為主,購買者主要年齡在2535歲之間的年

10、輕白領(lǐng),他們普遍分開校門不久,存款不多,但預(yù)期收入豐厚.普遍是初次置業(yè)短期以自純以投資為目的的買家不超越30住為主 分析小戶型產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢【優(yōu)勢】1、從市場環(huán)境看：首先，中低收入者進(jìn)入購房群體行列；其次，取消福利分房，職工走向市場；再者，二手房市場不活潑，使得許多經(jīng)濟實力有限的個人把目的轉(zhuǎn)移到市場上的新房。2、從小戶型本身看：一方面，小戶型適用性強。各功能房的面積較小，三居室只需一個衛(wèi)生間，但也能滿足各種居住要求，溫馨度并沒有大幅度的降低。3、由于總面積小，總價也就相應(yīng)降低，90平方米的房屋總價要比120平方米的少付款30。而這兩種面積都可以是三居室。而且總價降低的同時，物業(yè)管理費、裝修費用也隨

11、之下降。這些都使得小戶型表達(dá)很強的適用性。4、需求80平方米以下住房的客戶，有89可接受總價在50萬元以下的房子，可接受總價在50100萬元的客戶僅有11，而需求80100平方米的客戶，仍有68的只能接受50萬元以下的總介。闡明中低收入客戶所占比例相當(dāng)大.5、小戶型房在出租市場上由于面積小、租金總額少而遭到租客歡迎，在轉(zhuǎn)讓時由于總價低也比較容易出手。6、小戶型所在小區(qū)多數(shù)功能完善，建有會所，生活、餐飲、文娛等配套設(shè)備齊全，為小戶型的住戶提供了便利的生活環(huán)境，客人來了可以去會所，吃飯可以在餐館，抑制了小戶型的弱點?！緝?yōu)勢】1、本錢高。城市土地資源的緊缺呵斥土地價錢偏高，使小戶型的本錢高，小戶型的

12、本錢比大戶型要高出四分之一。2、后期的物業(yè)管理及效力問題，包括停車位、治安、環(huán)境維護等。3、由于設(shè)計方面的難度較大，要占用許多隔斷,添加配套設(shè)備.呵斥產(chǎn)品本身存在許多局限性。4、但層戶數(shù)過多問題四、客戶群體需求分析 主導(dǎo)客戶群的定位分析一、客戶類別細(xì)分1、 職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)22.4%商業(yè)14.4%房地產(chǎn)業(yè)12.2%文化行業(yè)11.1%信息行業(yè)6.6%金融行業(yè)5.5%醫(yī)療行業(yè)5.2%其它22.6% 2、 家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅力量，值得留意的是獨身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)思索各類客戶的不同需

13、求，有針對性按比例地設(shè)計各種戶型，思索房屋面積大小。二、主導(dǎo)客戶群定位1、 年齡構(gòu)成35.8%的被調(diào)查者年齡在2030歲之間，其次為3040歲。反映出年輕的置業(yè)主體將會是未來23年北京房地產(chǎn)的重要客戶。 2、 家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在10萬元以上。闡明北京居民大部分收入并不高，但北京很多單位福利待遇較好，且有不少居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入持保守態(tài)度等要素，使家庭年收入的統(tǒng)計值不能完全準(zhǔn)確的反映北京居民的實踐收入情況。第二 主導(dǎo)客戶群購房動機分析一、購房時間、動機及關(guān)注要素1、 購房時間66.3%的被調(diào)查者方案在2年

14、內(nèi)購房，另有17.2%的被調(diào)查者方案在23年內(nèi)購房。方案在3年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計達(dá)83.5%，闡明隨著房改的深化，大部分居民已接受購房的觀念，并方案在近期買房，因此未來的23年內(nèi)北京居民對住宅的需求仍較大。2、 購房目的 48.4%的被調(diào)查者為初次置業(yè)，目的為居住， 22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。購房用作投資、商住比例明顯提高。3、 購房關(guān)注要素客戶關(guān)注要素所占比例價錢23.5%位置16.7%交通14.9%物業(yè)管理10.4%戶型9.2%社區(qū)環(huán)境7.1%配套設(shè)備6.8%小區(qū)規(guī)模及開展趨勢5.7%房屋質(zhì)量5.7%被調(diào)查者購房時首要關(guān)注要素為價錢，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。因此開

15、發(fā)商在開發(fā)新工程時，應(yīng)注重房屋價錢廉價、地理位置好、交通方便并配有效力良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價錢比，以博得客戶。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好1、 購買面積建筑面積所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被調(diào)查者近半數(shù)購房時首選70100的住宅，20.4%的被調(diào)查者選擇100130的住宅，闡明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有22.3%的被調(diào)查者選擇5070的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70-130平

16、方米。2、 購房時戶型選擇分析闡明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。合計達(dá)86.9%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的23年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。第三 主導(dǎo)客戶群對價錢的接受力分析一、單位價錢需求 65.7%的被調(diào)查者接受30004000元/的房價，30.4%的被調(diào)查者接受40006000元/的房價。結(jié)合前述購房時選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價在2140萬元間，其次為4078萬元間，闡明目前北京居民對住宅價錢的接受力不高，居民的接受才干與市場上較高的房價間有一定差距。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的接受才干 首付才干上述分析闡明，目前北京市購

17、房者的觀念與幾年前相比，曾經(jīng)發(fā)生了很大的變化。隨著人們生活程度和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房曾經(jīng)成為一種商品。人們購房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時滿足生活各個方面的需求。 五、中關(guān)村地域市場分析一價錢分析 中關(guān)村區(qū)域市場大體可以分為中關(guān)村中心區(qū)，萬柳地域，知春路地域，五道口地域，以及上地地域等五個工程密集區(qū)域。目前整個中關(guān)村房地產(chǎn)市場處于火爆形狀，主流市場價錢在60007500元平米的工程，推出后根本上都很快被市場消化。 由于中關(guān)村整體規(guī)劃明確在中關(guān)村中心區(qū)域內(nèi)不許建住宅,只能把視角投向中關(guān)村西部的萬柳地域與北部的上地地域。如今，兩個區(qū)域都有較多的工程在開發(fā)中

18、，成為中關(guān)村工程的主要聚集區(qū)。今后中關(guān)村地域?qū)⒊醪綐?gòu)成以中心區(qū)為任務(wù)場所，周邊地域如上地，萬柳，知春路,五道口等將成為生活居住區(qū)的物業(yè)分布格局。1中關(guān)村中心區(qū)，萬柳板塊屬于高端價錢區(qū)間即900012000元270009000元的高檔價錢區(qū)間如韋伯豪，知春路沿線的錦秋知春，宏嘉麗園,知春時代 (3) 6000-7000元中高檔價錢區(qū)間如五道口區(qū)域的富潤家園,尚源國際公寓440005000中檔價錢區(qū)間如上地板塊的怡美家園,當(dāng)代城市家園二戶型分析中關(guān)村住宅市場中，絕大多數(shù)工程均設(shè)有二居和三居，56的工程設(shè)有一居戶型和四居戶型，32的工程設(shè)有非平層復(fù)式或躍層戶型。但也看出，隨著工程位置的不同，戶型設(shè)計

19、重點也有著不同。大多數(shù)工程，以三居為主，平均面積為9平方米，平均比例為33，二居平均面積103平方米，平均比例為31，非平層的比例高于一居和四居，到達(dá)13， 隨著國家對中關(guān)村及其輻射地域各種優(yōu)惠政策的實施和各項市政配套設(shè)備的改造，吸引了大量的高科技創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)工程遭到了不同層次人員的青睞，因此戶型設(shè)計為滿足不同層面客戶的需求而呈現(xiàn)出多樣化?？傮w看，兩居室中學(xué)知軒、非常宿舍面積較小，天秀花園、華清嘉園、錦秋知春面積較大，其他如怡美家園、菊園盛景、富潤家園等工程兩居根本在85至110平方米之間，面積大小適中，使任務(wù)在這一區(qū)域的年輕白領(lǐng)階層在房價接受才干有限的情況下可以很好地處理居住

20、問題，因此本區(qū)域中兩居室非常受歡迎。另外，這一區(qū)域還擁有一批中高層管理人員及經(jīng)濟實力較強的私營企業(yè)主，他們追求較高的生活質(zhì)量，因此四居、非平層的戶型在本區(qū)域所占比例也不少，例如萬泉,光大等物業(yè)。此外，少量的一居室滿足了投資客的需求。 中關(guān)村地域客戶群分析：目前居住現(xiàn)狀：目前，中關(guān)村企業(yè) 員工的住房有類，其中，近一半中關(guān)村村民租房住。詳細(xì)情況是：租用房屋者占；單位分房占；已購公房占；自購商品房占；與父母同住占。在的租房人群中，有的人租房的月租金在元以下。 2、居住地域 目前有的“村民是不住在中關(guān)村附近的，他們經(jīng)過各種交通工具在上下班的過程中仍需求投入分鐘的時間。這些不在“村里住的村民分布在北京的

21、各個城區(qū)，其中居住在上地、清河、小營區(qū)，住在望京及東部，住在北二環(huán)與北四環(huán)之間，住在亞運村，住在石景山區(qū)，住在二環(huán)內(nèi)、豐臺等。 3、中關(guān)村“村民的購買才干 年中關(guān)村“村民的戶均年收入是元，按北京商品房中價位元平方米購買一套面積為平方米的住宅計算，房價收入比為，符合國際上普遍接受的比例規(guī)范。也就是說，就目前中關(guān)村“村民收入程度而言，曾經(jīng)普遍具有對北京市商品住宅的購買支付才干。 方案購房年限包括租房、已購公房、單位分房者在內(nèi)，近年計劃買房的中關(guān)村“村民占調(diào)查人數(shù)的；方案在年內(nèi)買房的“村民有；年內(nèi)要買房的占；今年內(nèi)要買房的村民有。有購房計劃的人群平均年齡為歲。 6、中關(guān)村“村民最想在哪買房 目前，“

22、村民們購房區(qū)域明顯擴展且極其分散。其中最理想購房地域是亞奧運村及亞北，占整體訴求的。以下依次是上地與清河西三環(huán)與西四環(huán)沿線西三旗與回龍觀地鐵沿線萬柳大社區(qū)等。有在中心區(qū)購房方案的人僅有。 7、中關(guān)村“村民想買什么檔次的房 目前中關(guān)村“村民計劃購買的房屋類型主要集中在“經(jīng)濟適用房和“商品房。對比新建商品房而言，中關(guān)村的只需的人想買二手房。 8、中關(guān)村“村民喜歡的建筑方式中關(guān)村“村民所需求的建筑類型集中在“多層板式住宅層以下，占，其次是“小高層板式層，占。 9、戶型未來幾年，要買房的“村民仍對“兩居室、“三居室傾心：村民選擇“兩居或“三居。其中，的人在購房戶型上選擇“兩居室，的人選擇“三居室。小戶

23、型在北京樓市很火，但在中關(guān)村依然不能忽視中等戶型的需求。 10、付款方式 貸款買房漸成時髦，中關(guān)村的“村民也不例外。調(diào)查顯示：有購房計劃的“村民，的人計劃貸款買房，而選擇“一次性付款方式的人只占。 11、總房價的期望 多少價位的房子最能打動中關(guān)村“村民的心？調(diào)查顯示，選擇貸款買房的“村民，能接受的平均總房價為萬元，而選擇“一次性付款方式的“村民，他們所能接受的平均總房價為六，區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境概述一地理位置及道路交通情況 本工程位于志新橋北側(cè),緊臨北四環(huán),該區(qū)域周邊交通設(shè)備比較興隆,東離京昌高速不到500米,西側(cè)緊臨學(xué)院路,南面銜接四環(huán)到三環(huán),本工程屬于志新村區(qū)域,周邊由四環(huán)路,花園路,學(xué)院

24、路,京昌高速組成完善的交通體系.到京昌高速不到5分鐘,間隔 學(xué)院路不到5分鐘.到三環(huán)也就10分鐘路程.二、周邊物業(yè)情況購物：天客隆、普爾斯馬特、北斗商廈學(xué)校：言語學(xué)院,石油學(xué)院,鋼院附中石油附中文娛：五道口電影院、花園東路美食街銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建立銀行賓館：牡丹賓館、花園飯店,龍鄉(xiāng)飯店醫(yī)院：北醫(yī)三院、交通:398,706,719,816,825,951,386,16等三、人文環(huán)境 作為海淀區(qū)開發(fā)較早的成熟社區(qū),隨著中關(guān)村房地產(chǎn)的開展,這一區(qū)域正在構(gòu)成新的住宅區(qū),周邊工程有富潤家園,尚源國際公寓,非常宿舍,由于這一區(qū)域處于高校區(qū),土地貯藏量小,因此這些工程建筑規(guī)模不大,多為高層建筑,周

25、邊高校林立,教育氣氛濃重,吸引在中關(guān)村地域任務(wù)的IT人士,大學(xué)教授等客戶群體在這里購買.大多以居住為主.七 區(qū)域市場競爭分析一市場調(diào)研目的本次市場調(diào)研的目的是針對工程的綜合定位，而偏重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟技術(shù)目的，對本案的產(chǎn)品進(jìn)展戰(zhàn)略性分析。經(jīng)過代表性樓盤了解本工程沿線市場的總體特征。經(jīng)過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價錢、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比目的的信息采集，而提供真實、可靠、具有自創(chuàng)性的有效數(shù)據(jù)分析根據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“本案制定整合營銷企劃方案提供可靠的評價和決策基準(zhǔn)。經(jīng)過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。經(jīng)過調(diào)研，對比本身工程與其它工程競爭

26、的優(yōu)優(yōu)勢，自創(chuàng)可取之處，提高本身產(chǎn)品質(zhì)量。二市場調(diào)研內(nèi)容 本次調(diào)研在參考了周邊工程的數(shù)據(jù)分析，根據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了以下5個樣板樓盤：1、富潤家園 2、華亭嘉園 3、非常宿舍4、馬甸經(jīng)典家園物業(yè)稱號：華亭嘉園 6棟/32層清盤物業(yè)類型：公寓地理位置：海淀區(qū)北四環(huán)中路健翔橋東南側(cè)工程描畫：總占地6.6公頃，總規(guī)劃建筑面積43平方米，為京城近來少有的大規(guī)模高檔社區(qū)。社區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，200米綠化帶綠樹成蔭，綠化率達(dá)40%；私人會所，商業(yè)大廈，洗衣房等生活設(shè)備應(yīng)有盡有，酒店式物業(yè)管理。 物業(yè)管理費：4.5元/月.平方米主力戶型：三室 200平方米左右均 價：11000元/平方米起 價：86

27、00元平米最 高 價：2000美金 豪宅 頂層復(fù)式付 款：建行8成25年車位比例：1：1 1800個車位裝修規(guī)范：全部精裝全面入住時間：2001.4銷售：82848018 62078017/18/19物業(yè)稱號：富潤家園物業(yè)位置：北京市海淀區(qū)學(xué)院路14號物業(yè)類型：普通住宅工程描畫：社區(qū)規(guī)模適中，建筑風(fēng)格現(xiàn)代時髦，配套設(shè)備自然適用，區(qū)內(nèi)環(huán)境清新優(yōu)雅。戶型設(shè)計充分思索住戶的人性需求，格局先進(jìn)合理，臥室特別設(shè)計了外飄低窗。主力戶型：居室一居室二居室三居室面積51，54.589，97128，113均 價：6400元/平方米起 價：5100元平米最 高 價：7600元平米主力建筑面積：146平方米 三居現(xiàn)

28、有付款折扣：8成30年按揭車位比例：地上、地下車庫 150元/月 比例：？裝修規(guī)范：毛坯房銷售：62321777 62341777物業(yè)稱號：非常宿舍清盤物業(yè)類型：普通住宅地理位置：海淀區(qū)學(xué)院路5號城華園工程描畫：主力戶型一居室，由于要在小面積中實現(xiàn)全功能，一居工程的戶型都需具有“模糊性，即室內(nèi)空間可靈敏分隔，各空間又可“兼職各項功能，多數(shù)一居工程并不強調(diào)其會所、車位、園林等配套，作為過渡型居所，一居的消費者講究的是實踐而非享用。配有送餐、洗衣、清理房間、自行車租賃效力。主力戶型：一居室均 價：5600元/平方米起 價：5300元平米最 高 價：6600元平米主力建筑面積：60多平方米付款折扣：

29、一次性 分期：建行八成二十年車位比例：1：1裝修規(guī)范：毛坯房 公共區(qū)間精裝銷售：62951010/2020物業(yè)稱號：馬甸經(jīng)典家園清盤物業(yè)類型：普通住宅地理位置：北京市朝陽區(qū)祁家豁子工程描畫：占地面積6000平方米，建筑面積40000平方米，2棟24層塔樓均 價：5900元/平方米起 價：4800元平方米最 高 價：6900元平方米主力戶型：居室一居室二室一廳三居室面積54，63，70100，118，126，96，156，148，164付 款：8成25年車位比例：地下車庫 300元/位.月裝修規(guī)范：外墻防水涂料，層高2.75米，大堂鋪大理石，高級雙玻璃鋼窗，落地觀景陽臺，室內(nèi)毛坯房物 業(yè) 費：2

30、.3元/平方米.月銷售：82025475/5476/5477三價錢分析從市場整體區(qū)域來看，以上四個工程是周邊質(zhì)量非常高的工程，產(chǎn)品本身均有獨到的賣點，不論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動個案銷售的開展。但幾個工程銷售都已接近尾聲，甚至有的曾經(jīng)銷售終了。分析區(qū)域總體均價平均數(shù)為7225元，最高價平均數(shù)為9275，起價平均數(shù)為5950。所以，根據(jù)本工程產(chǎn)品屬性及本身情況，要想在市場上帶來驚動效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品質(zhì)量提高，以區(qū)別同類市場的群眾化產(chǎn)品。全部精裝小戶型，外觀的奢華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小一居送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，構(gòu)成市場劇烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。四

31、戶型分析 周邊競爭工程戶型除了非常宿舍有小戶型外已銷售終了，其它工程戶型都偏大。面積目的為二居90-130平米，三居150-200平米，四居200平米以上，所以我們推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會吸引一部分目的客戶。但每個工程都有其獨到的賣點，我們用我們獨巨匠心的賣點會吸引其經(jīng)濟實力較強的客戶注目。五客戶潛在需求分析客戶對志新村地域產(chǎn)品的認(rèn)知度陳列：地理位置戶型面積價錢戶型的居住運用功能社區(qū)規(guī)模和園藝區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)備物業(yè)管理區(qū)外大環(huán)境證照能否齊全六客戶群體特征分析1、中關(guān)村IT行業(yè)中高層管理人員，高級白領(lǐng)2、周邊學(xué)院任務(wù)的教授,講師等3、本地域長期居住改善居住條件的群體4、投資客戶群在

32、中關(guān)村有一定經(jīng)濟實力的拆遷戶為子女教育其他地域來本地居住的群體.八 工程時機點分析地段優(yōu)勢交通便利，出行方便大環(huán)境成熟人文地理環(huán)境優(yōu)越，商務(wù)聚集區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代主張，品味“酷人類藝術(shù)與生活戶型設(shè)計合理空間設(shè)計，創(chuàng)新時髦，適用，曼妙精致兼容物業(yè)管理全方位酒店式物業(yè)運營管理產(chǎn)品特征精裝修小戶型，周邊沒有同類產(chǎn)品，呵斥產(chǎn)品在這一區(qū)域的獨一性，九 工程風(fēng)險分析1、樓座的朝向為東西向，東西跨度短不能直面采南向光，戶型設(shè)計不能正南正北，影響采光和通風(fēng)。2、小區(qū)規(guī)模小，社區(qū)質(zhì)量不能足以盡致表達(dá)。本案占地16000平米,建筑只需50000平米,占地面積小，社區(qū)規(guī)模小,無法支撐大量綠化用地，配套用地，環(huán)境配套開展

33、有限.3、工程進(jìn)度的快慢 工程進(jìn)度的快慢，決議了產(chǎn)品的走向，滯后的工期，會導(dǎo)致產(chǎn)品的滯后，所以假設(shè)工程跟的上，嚴(yán)厲按照建立方案進(jìn)展，讓消費者看到工程的生長過程，會極大加強消費者的自信心保證，保證產(chǎn)品的時效性，這一點也是當(dāng)前的重工之重。第二篇營銷定位篇一 本案市場定位:本案市場定位本著做成中關(guān)村區(qū)域極品這一原那么，進(jìn)展對市場各個層面的分析和診斷。是新生活 新自我新覺得純居住酒店式公寓。是集居住，投資為一體，是時髦，現(xiàn)代，情調(diào)的聚集體，是獨身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實現(xiàn)自我價值，對新事物覺得靈敏，在這里能找到適于的樂土。我們要做成星級的物業(yè)效力，更要做成星級的

34、產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團樹立新的開展里程碑。 本案占地16000平米,總建筑面積約50000平米1 整個建筑采用獨體圍合式建筑方案,定位成純居住型酒店式公寓2 公寓采用板式,塔式結(jié)合高層,做成精裝小戶型3 一,二層設(shè)計成底商,三層設(shè)計成會所,三層屋頂建成空中花園,4 公寓大堂要設(shè)計成星級酒店式樣，層高要在5米左右5 地下一,二層設(shè)計成車庫,按戶均1:1比例設(shè)計6 公寓部分與底商部分出入口分開。使公寓部分不受外界干擾,平安7 底商臨街設(shè)暫時停車位,在地下車庫留出20車位作來訪停車和底商客戶停車 二 針對本案定位在酒店式公寓，我們對目前北京市有特點的酒店式作工程分析：物業(yè)稱號：榮豐202

35、1之非常男女 物業(yè)類型：外銷酒店式公寓 地理位置：廣安門外大街305號工程描畫：倡導(dǎo)一種全新居住理念：完全產(chǎn)權(quán)酒店?？傄?guī)劃建筑面積11.5萬平方米，將建成4星級酒店規(guī)范，提供酒店式物業(yè)效力。星級酒店大堂及配套設(shè)備，總面積達(dá)6000平方米，有健身中心、餐飲廳、商務(wù)中心等等。 物業(yè)管理費：3.18元/月.平方米主力戶型：一居 15-50平方米左右均 價：7500元/平方米起 價：7000元/平方米最 高 價：8350元/平方米付 款：8成20年車位比例：1：1 一期：380個車位 租：300元左右/月裝修規(guī)范：外墻：美國進(jìn)口涂料，部分金屬閃光漆首層大堂：豪裝，配高級燈具電梯廳、樓梯間及走廊：高級地

36、磚，內(nèi)墻乳膠漆戶門：高級三防門窗戶：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃地面：實木、竹木、地毯任選墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆衛(wèi)生間：高級?；u、鋁扣板吊頂，高檔潔具/龍頭廚房：高級玻化磚，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級龍頭采暖：模塊鍋爐全面入住時間：2003.12銷售：63488822/33 63392021物業(yè)稱號：東華金座物業(yè)類型：酒店式商務(wù)公寓地理位置：廣安門內(nèi)大街牛街北口東側(cè)路南工程描畫：總占地9000平方米，總規(guī)劃建筑面積10萬平方米，三棟聯(lián)體，2棟20層塔樓，1棟18層板樓，規(guī)劃戶數(shù)800左右。會所面積在2000-3000平方米。 物業(yè)管理費：3元左右/月.平方米主力戶型：一居 45-6

37、7平方米左右均 價：7800-7900元/平方米付 款：8成20年 一次性：98折車位比例：1：0.8 400個左右 售：15-18萬 租：400元左右/月裝修規(guī)范：外墻：玻璃幕墻首層大堂：毛坯公共走廊：大理石戶門：高級四防門窗戶：噴塑鋁合金型材地面：“圣象木地板墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆衛(wèi)生間：“冠軍地磚、鋁扣板吊頂，“陶陶潔具廚房：“冠軍地磚，“海爾整體櫥柜，電磁爐采暖：戶式中央空調(diào)水源熱泵全面入住時間：2003.12.1銷售：63587777/9999 83530935/36物業(yè)稱號：都會國際接近清盤物業(yè)類型：外銷酒店式商務(wù)公寓+寫字樓地理位置：朝陽區(qū)十里堡華堂商場西側(cè)工程描畫：占地面積18

38、00平方米，建筑面積5萬平方米，為1棟33層酒店式管理公寓主力戶型：寫字間以50平方米為單位均 價：8700-8800元/平方米付 款：7成15年 車位比例：1：1 裝修規(guī)范：精裝全面入住時間：2002.7銷售：65561296酒店式公寓是目前北京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅，酒店，會所等多功能為一體，具有“自用和“投資兩大效果。酒店式公寓單位小，好管理，易出租等特點。去年推出的“都會國際和今年推出的“東華金座是一種將酒店式公寓與SOHO進(jìn)展結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品“酒店式商務(wù)公寓這種產(chǎn)品具備了酒店式公寓的高檔生活又滿足了SOHO的高級商務(wù)區(qū)，由其東華金座定位為“新生代酒店式公寓同時還配備了五

39、星級俱樂部，全新概念的24小時商務(wù)中心，在那里可以享遭到24小時秘書效力，24小時翻譯效力，它既吸收了星級酒店式效力公寓的效力功能和管理方式，又吸收了e時代寫字樓的某些特點：擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)特征效力，即可居住，又可室內(nèi)辦公，而且價錢較低，是一種綜合性很強的物業(yè)概念，同時對開發(fā)商的開發(fā)和運營管理程度也提出了更高要求。這兩個工程得到市場認(rèn)可，是對傳統(tǒng)意義上的酒店式公寓晉級但象榮豐2021定位在純居住酒店式公寓，向住客提供家庭住房格局和家居式效力，實行“酒店式管理，家居式效力的個性化效力；二是工程本身也應(yīng)是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，公寓大堂層

40、高要到達(dá)5米左右，星級酒店式裝修會所要配置商務(wù)中心，分時辦公區(qū)，租務(wù)中心，洗衣房，超市，中西餐廳物業(yè)能提供24小時送餐，上門洗衣效力，每日清掃效力，房屋租賃效力，巴士效力等4， 商業(yè)配套要全，三 企劃推行的中心概念 地產(chǎn)工程制勝的關(guān)鍵是質(zhì)量和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，質(zhì)量不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升華為一種觀念的創(chuàng)新。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是質(zhì)量，更要靠的是思想和文化。 我們贖賣的是思想和文化，是對生活的了解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。 我們要發(fā)明需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；未來的市場推行，是用觀念和賣點與消費者溝通。 基于本工程，我們要表達(dá)產(chǎn)品本身的質(zhì)量、檔次、品

41、味，需求更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價錢比將是獲勝的法寶。企劃推行訴求中心：創(chuàng)新質(zhì)量風(fēng)格專業(yè)創(chuàng)新“創(chuàng)新是對本案“產(chǎn)品力最好的囊括，涵蓋了本案建筑方式的精華。可以說，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集商業(yè)、居住、soho辦公三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、文娛、投資的五大功能，是時髦、現(xiàn)代的聚集體。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的工程從市場大量的板樓、塔樓之中脫穎而出。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。質(zhì)量開發(fā)商均喜歡以低價入市的方式來吸引消費者的,往往忽略了突出產(chǎn)品本身的質(zhì)量訴求，無論是

42、在工程規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、配套設(shè)備或裝修程度都可以說沒有質(zhì)量感可言。 “本案不同于時下的普通工程，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高質(zhì)量的生活；我們所要做的，是從普遍中獨樹一面質(zhì)量的大旗，發(fā)明中關(guān)村真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的效力是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。生活在此，您足不出戶就能體驗到我們給您帶來的最完美的配套及溫馨的享用。風(fēng)格我們所論述的“風(fēng)格，是與建筑外觀相聯(lián)絡(luò)的，具有不可分割的關(guān)系。本案要發(fā)明中關(guān)村與眾不同的風(fēng)格 化籠統(tǒng)為標(biāo)簽的工程中顯得充溢個性、現(xiàn)代和時髦，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在中關(guān)村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的風(fēng)格。可以說，本案代表了中關(guān)村

43、一種特異的個性生活.專業(yè)由于中關(guān)村眾多開發(fā)商的低價入市，工程質(zhì)量參差不齊。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對工程進(jìn)展徹底的、一致的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)浸透入每一個開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。我們以為“創(chuàng)新、“質(zhì)量、“風(fēng)格、“專業(yè)四點是以后在產(chǎn)品力推行時應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告謀劃都將圍繞工程的產(chǎn)品特征、建筑方式展開四 品牌認(rèn)識的導(dǎo)入 品牌就是商品差別，就是個性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將本身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個品牌，都有本人特定的內(nèi)涵，闡明有獨特的目的市場和共同認(rèn)知的目的客戶群。做為一個生活社區(qū)，只需將工程的營銷謀劃有效的導(dǎo)入品牌認(rèn)識，以提升工

44、程檔次而獲得良好的銷售效應(yīng)。 創(chuàng)新質(zhì)量風(fēng)格專業(yè)創(chuàng)新性指運營認(rèn)識，規(guī)劃設(shè)計，效力理念，具有超前性。質(zhì)量性指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國際化，信息智能化。風(fēng)格性指建筑本身獨有的風(fēng)格，經(jīng)過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。專業(yè)化即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。五 品牌籠統(tǒng)的塑造1、賦予工程清新獨特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計獨特的個性籠統(tǒng)包裝，經(jīng)過系列社會性公關(guān)或推行活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。導(dǎo)入CIS系統(tǒng)在消費者立場上，力求產(chǎn)品設(shè)計精細(xì)，平面規(guī)劃合理， 配套方便實惠，充分表達(dá)風(fēng)格，表達(dá)品味。保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者自信心保證，建立品牌籠統(tǒng)。提高銷售質(zhì)量，做為一個提供人性化設(shè)計的開展商，

45、應(yīng)讓客戶享遭到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌效力。加強售后效力，經(jīng)過提供完善的售后效力將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。 例如經(jīng)過開展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好的入住氣氛，構(gòu)成良好聲譽，從而獲得經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。最終，我們倡導(dǎo)的品牌認(rèn)識不但包括工程的品牌籠統(tǒng)，其目的在于經(jīng)過樹立工程的品牌籠統(tǒng)從而樹立開展商的整體品牌籠統(tǒng)。建立完善的銷售渠道，例如：經(jīng)過客戶引見新客戶購買且勝利成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其目的是穩(wěn)定已有的市場份額的根底上，再進(jìn)一步擴展市場占有率。 六 本案產(chǎn)品定位 對于地產(chǎn)工程而言，最容易打動消費者的首先是交通，便利的交通優(yōu)勢 是買家永遠(yuǎn)不會

46、丟棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔，買家想要什么，他自然會關(guān)注什么；再次是價錢，物美價廉不只適用于普通日常生活用品，對于不動產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住曾經(jīng)不是提倡的主題而是必需的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評價工程好壞的規(guī)范之一。對于本案來講，周邊工程云集，勢必呵斥劇烈市場競爭，可謂此一時，彼一時，要想在眾多個案中脫穎而出，必需探求出市場需求的真理。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了眾多消費者的認(rèn)可，所以不能將它作為強勢賣點來宣傳，所以，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列任務(wù)都應(yīng)提早步入實效，做到對產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的分析結(jié)論，做到對市場、對

47、有效需求消費群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位可以歸納為“小資生活情調(diào)，檔次生活一族。力爭將產(chǎn)品細(xì)節(jié)做到精細(xì)，小而精的社區(qū)同樣會遭到消費者的青睞。七 訴求對象特點分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費層分析，目的客戶特征如下：主要客戶年齡層：27-35歲主要客戶年收入：個人年收入10萬以內(nèi)主要客戶組成：獨身貴族 20% 丁克家庭 20% 三口之家或四世同堂 30% SOHO一族 15% 長短線投資的人士 15% 可以看出，在目的客戶群體中有一個共同特點，都是以中青年為主，對新穎事物都有較強的接受才干，客戶群體構(gòu)成多種，會吸引不同人士的注目。任何事情

48、對他們而言，只需兩種能夠可以實行or不可以實行。對于可以實行的事情，他們會理性地判別能否符合他們的希望，或者可以從中得到更多八 客戶群體定位1、由于交通的便利要素、情愿選擇中關(guān)村周邊住宅2、自住型客戶，中關(guān)村IT公司中上層管理者，勝利白領(lǐng)人士3、創(chuàng)業(yè)初期年輕白領(lǐng)，講究質(zhì)量生活。4、長期生活在中關(guān)村，有一定地域歸屬感的本地人5、在中關(guān)村從事電子,科技,貿(mào)易小公司業(yè)主6、投資型客戶7、周邊學(xué)院教授,講師總而言之，群體為小資產(chǎn)階級，年青人士，有一定的經(jīng)濟實力；有高尚的生活品味、生活個性、生活習(xí)慣；不是屬于中產(chǎn)階級富有階層，準(zhǔn)確地說該當(dāng)是小資產(chǎn)階級銀領(lǐng)、白領(lǐng)一族，任務(wù)在中關(guān)村,亞運村商圈各公司的中上層

49、管理者、高級白領(lǐng)。九 產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向(一) 重要賣點：地段優(yōu)勢緊臨北四環(huán),到中關(guān)村中心區(qū)交通方便,在中關(guān)村,亞運村商圈之間.交通環(huán)境交通線路網(wǎng)完善,咫尺間的便利，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)眼間。大環(huán)境成熟成熟住宅聚集區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新建筑外觀風(fēng)格的另類，是對居住的創(chuàng)新、生活的創(chuàng)新。個性生活欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實際個性生活，是“本案的生活概念。戶型設(shè)計合理化戶型設(shè)計，一切帶來溫馨的設(shè)計，一切利于生活的要素。社區(qū)配套全功能底商會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。專業(yè)開發(fā)實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)閱歷，打造中關(guān)村的完美社區(qū)。質(zhì)量建立嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建立部門，技術(shù)老到，閱歷豐富，保證工程質(zhì)量無憂。知名物管聘請專業(yè)物管做顧問

50、，照顧生活點滴，營造溫馨生活環(huán)境。產(chǎn)品利基點分析：1、建筑風(fēng)格 時下的開展商和消費者對其風(fēng)格到有頗多的詮釋，想用一種建筑風(fēng)格給予其本身一種生活品味和生活追求的一定，建筑風(fēng)格對于這些人來說是建筑藝術(shù)和審美價值的直接表達(dá)方式，它已作為一種社會思潮深化在人們的價值觀和審美觀中加以表達(dá)。 而本案要想獨秀一枝，開啟中關(guān)村內(nèi)群落中的先河本公司在對市場宏觀及微觀領(lǐng)域的探求中，尋求出了真正適宜本案的風(fēng)格現(xiàn)代唯美主義建筑風(fēng)格酷類風(fēng)格，自創(chuàng)“東晶國際的純現(xiàn)代，另類風(fēng)格，將其風(fēng)格詮釋為時髦、流行及前衛(wèi)，這種道路終將是未來住宅開展的流行走勢，是新新人類易于接受并持關(guān)愛的，是永不閉幕的閃閃繁星。2、外立面 生活在都市繁

51、華喧嘩的城市中，享用的是愜意與悠閑的生活形狀，享用的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揚 外立面的顏色是反映建筑風(fēng)格最直觀的要素，同時也是消費者最直接的視覺感受。外立面設(shè)計應(yīng)是酷斃的，直觀的，搶眼的，讓人一眼過目不忘的，應(yīng)是最能強化人的視覺沖擊的。 評判外立面應(yīng)從三點來分析：1、顏色2、頂、3、材質(zhì) 建議以建筑風(fēng)格定位外立面的顏色，制造工藝上運用大色塊，大線條勾勒整體外觀，簡約明快。純真的白、透亮的藍(lán)為基調(diào)，配以搭配鮮活亮麗的紅色及奧秘莫測的黑色，建筑本身的硬朗與搶眼的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到益處。 建議立面強調(diào)凹突起伏的層次感，駐足人的腳步，吸引人的目光。 建議屋頂?shù)脑O(shè)計要表達(dá)獨有的風(fēng)格，用與眾不同的

52、屋頂設(shè)計來強化建筑的鋒芒。 建議材質(zhì)的選擇上，采用新型環(huán)保建筑資料，用材要大膽，構(gòu)成一道亮麗的風(fēng)格美景。3、戶型配比目的 合理的室內(nèi)功能配比和適宜的面積合理化設(shè)計是本案實現(xiàn)勝利的重要方面，價錢的高低起伏全由面積的大小決議。周邊工程戶型面積在第二篇中已比較分析，面積目的偏大。同而本案不同于其他工程之處那么在于戶型內(nèi)部空間要實現(xiàn)合理配置，小一居36平米左右， 配比目的:20%一居50-60平米， 配比目的:30%二居平米70-80， 配比目的:30%三居復(fù)式90-100平米， 配比目的:20%(三)、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向1重要賣點產(chǎn)品創(chuàng)新整體外觀的高檔、全套精裝小戶型，高配置的現(xiàn)代居住方式，優(yōu)良的酒店

53、式物業(yè)管理，啟動中關(guān)村未有的全新住宅風(fēng)尚，是對居住和辦公的創(chuàng)新，是滿足人們對物質(zhì)文化和精神文化的更高需求。戶型設(shè)計以5080平米為主，內(nèi)部輕質(zhì)隔墻自在組合，實現(xiàn)空間的放大，一切帶來溫馨的設(shè)計；有利于生活及辦公的需求。園林設(shè)計生態(tài)概念園林，養(yǎng)生宜身，藝術(shù)小品點綴于碧波青草之間，描畫至美畫面。社區(qū)配套全功能會所配套齊備，滿足日常生活方方面面。交通環(huán)境毗鄰北四環(huán)路，咫尺間的便利，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)眼間。專業(yè)開發(fā)實力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)閱歷，打造南城的完美社區(qū)。質(zhì)量建立嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建立部門，技術(shù)老到，閱歷豐富，保證工程質(zhì)量無憂。專業(yè)物管引入全新酒店式物業(yè)管理方式，照顧生活點滴，全方面為住戶效力。除去緊鄰

54、北四環(huán)路，交通便利以外，獨特的設(shè)計方式是本案的最主要賣點。根據(jù)以上的分析，本案的建筑外觀設(shè)計以及空間小戶型的設(shè)計、交叉開放式的居家新理念將是目前市場能感知的最新穎、最具個性的工程優(yōu)勢。因此，本案的宣傳推行中，無論是針對自用型還是投資型買家都應(yīng)將獨特設(shè)計帶來的風(fēng)格生活及時髦感受作為重點加以強調(diào)。2、產(chǎn)品硬件分析A、戶型設(shè)計建議： a, 戶內(nèi)隔墻乃至戶間隔墻可以自在打通與隔斷。，而使隔墻可以經(jīng)常性地、無本錢地、方便靈敏地挪動，而有兼顧隔墻的阻斷視野、聲音的效果。這樣就可以根據(jù)消費者的要求而自在地擴展與減少某一空間的大小。觀景陽臺設(shè)計成60公分高低窗臺. 上面一部分是固定窗，一部分為活動窗平開或上下

55、開。 b, 衛(wèi)生間設(shè)計的原那么。年輕高收入家庭對衛(wèi)生間的要求很高，有文化的年輕人更可以接受本人的身體，而對私人生活采取更客觀和科學(xué)的態(tài)度，并享用這種生活。在如今這樣一個個性解放、思潮激涌的年代，高收入的年輕人已成為時代的先鋒與社會變革的實際者。所以，無論房間多小，衛(wèi)生間要足夠大，最少5平方米，要有按摩浴缸. c, 廚房的設(shè)計原那么。年輕白領(lǐng)不在象其父母那樣每天在吃飯問題上破費大量的時間，而是習(xí)慣與從超級市場購買廢品或半廢品等方便快速的食品。在廚房內(nèi)僅需做簡單加工，即可以運用。而隨著忙碌的職業(yè)人士在外面活動的添加，而減少在家吃飯的次數(shù)。所以，廚房無需很大，但要精致、緊湊,開放式。 d, 客廳設(shè)計

56、原那么?，F(xiàn)代的年輕高收入階層，大約也沒有多少時間在家里面款待本人的朋友。他們更習(xí)慣與在飯店、酒吧或咖啡廳進(jìn)展這種人與人之間的溝通。所以，客廳的社會功能逐漸蛻化，可以利用樓下設(shè)置小型會所的方法把客廳的會客功能分別出去。 e, 在小一居室,客廳的功能也可以沿時間象限進(jìn)展轉(zhuǎn)化。在白天作為一個公共的空間出現(xiàn)，供人們在此活動。而在夜晚休憩時，客廳的公共活動空間功能已不再需求，所以存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥室的能夠性。但是，這種轉(zhuǎn)化的手段必需是簡單、方便、快捷和低本錢的。這就需求運用現(xiàn)代的機械和控制技術(shù)來實現(xiàn)這種功能。B、底商, 會所功能配套 三層設(shè)計成會所.對于一個中高檔社區(qū)而言，他在功能設(shè)置上表達(dá)出的水

57、準(zhǔn)和檔次，對滿足業(yè)主的需求，將可以作為買家選擇本案的附加要素。結(jié)合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設(shè)置其中的功能。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音樂酒廊、咖啡廳、美容美發(fā)中心、小型圖書館、室內(nèi)球類活動室等等，符合風(fēng)格化生活的需求。1-2層設(shè)計成底商,底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目的人群有的放矢?？稍O(shè)商場、銀行、星巴克，餐飲等功能配置，適于年青人消費的場所，會極大吸引目的客戶群體。使這些人能在任務(wù)之余身心得到徹底的放松，而滿足其精神層面的最大需C、物業(yè)管理 物業(yè)提早到銷售階段是銷售期房勝利的關(guān)鍵，也是最有效的市場推行手段，這直接關(guān)系到日后工程能否順利銷售以及傳達(dá)給消費者的信譽度及公司籠統(tǒng)的

58、佳譽度，故必需提倡物業(yè)提早進(jìn)場。我們的物業(yè)為開發(fā)商自管，管理引進(jìn)國外酒店式物業(yè)管理的方式，擁有專業(yè)的管理隊伍，為客戶提供最出色的效力，我們的目的是努力于提高專業(yè)和技藝程度，為客戶提供綜合的管理效力。效力工程中不僅包含對小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)備、綠化、等工程進(jìn)展日常的維護、修繕、整治；提供24小時保安、保潔效力，還提供其他與住戶生活相關(guān)的效力：送餐效力；衣物洗燙；房間清潔；秘書效力；醫(yī)療效力、保險箱效力；汽車清洗；兒童接送；寵物代管；公寓出租；預(yù)定飛機、火車、船票；酒店預(yù)定；旅游效力；報刊定閱；及訪客留言；空房代管業(yè)務(wù)等。D、園林設(shè)計 目前，開發(fā)商營造樓盤新的賣點，在小區(qū)綠化上都請專門設(shè)

59、計公司進(jìn)展園林設(shè)計，在綠化上也都采用不同的風(fēng)格。園林景觀在三層會所的屋頂實現(xiàn)，主旨是將建筑風(fēng)格與園林設(shè)計風(fēng)格堅持一致。建議多以綠色植物與藍(lán)色水系為主，間或點綴黑色或金色，在水網(wǎng)附近設(shè)黑色及金色的藝術(shù)適用小品，即能裝飾整體環(huán)境，又能有一定的功能性。建議在園林環(huán)境中加設(shè)以灰色為主的主題雕塑、以園內(nèi)小品、雕塑、回廊、水車、水景、綠植配彩色道路結(jié)合百米綠色走廊，把人們的休閑和文娛嚴(yán)密結(jié)合。值得一提的是，本案獨特的建筑風(fēng)格需求與之配合的園林來突出其特異性并且在一定程度上緩和建筑的鋒芒。 E、建材與設(shè)備及智能系統(tǒng)建議1、公共部分：外墻：1-3層底商部分干掛花崗巖石材飾面。公寓首層大堂：拼花磨光花崗巖地面，

60、大理石及部分木飾面墻面，藝術(shù)外型吊頂，華貴燈飾。大理石電梯門套，奢華花紋不銹鋼電梯門。公共走廊：地磚、環(huán)保乳膠漆墻面，礦棉吸聲板吊頂。公共樓梯間：地磚臺階，環(huán)保乳膠漆墻面。 2、單元公寓部分：戶門：四防門防盜、防火、隔音、保溫，配門鏡和電子門鈴。窗戶：斷橋鋁合金噴塑窗、雙層中空無色玻璃窗陽臺：鋁合金落地推拉門，半落地上部中空雙玻，下部加膠平安玻璃窗玻璃門窗封陽臺，天花板為環(huán)保乳膠漆，墻身、地面為普通石材。陽臺送升降曬衣架一套玄關(guān)：進(jìn)口大理石地面，墻面為環(huán)保乳膠漆?？蛷d、臥室：進(jìn)口實木地板，墻面、天花板為環(huán)保乳膠漆。廚房：1地面：優(yōu)質(zhì)防滑地磚墻面：優(yōu)質(zhì)墻磚天花：鋁扣板吊頂燈具：吸頂燈2廚俱：優(yōu)質(zhì)