1、新銀座商業(yè)裙樓策劃推廣與招商代理建議書創(chuàng)基（商場策劃）集團有限公司二零零六年七月目 錄 TOC o 1-3 h z 第一篇 創(chuàng)基公司介紹 PAGEREF _Toc141786163 h 4第一章 發(fā)展背景 PAGEREF _Toc141786164 h 4第二章 公司資源 PAGEREF _Toc141786165 h 4第三章 公司理念 PAGEREF _Toc141786166 h 5第四章 核心業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc141786167 h 5第五章 合作優(yōu)勢 PAGEREF _Toc141786168 h 7第二篇 項目現(xiàn)狀分析及業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc14178616

2、9 h 8第一章 項目現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc141786170 h 8第一節(jié) 項目地盤分析 PAGEREF _Toc141786171 h 9第二節(jié) 項目商業(yè)要素SWOT分析 PAGEREF _Toc141786172 h 9第三節(jié) 周邊項目競爭 PAGEREF _Toc141786173 h 12第二章 項目業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc141786174 h 13第一節(jié) 固有業(yè)態(tài)判研 PAGEREF _Toc141786175 h 13第二節(jié) 項目全新總體定位 PAGEREF _Toc141786176 h 13第三節(jié) 業(yè)態(tài)分布細化建議 PAGEREF _Toc141786

3、177 h 14第四節(jié) 業(yè)態(tài)種類建議 PAGEREF _Toc141786178 h 15第三篇 項目策劃推廣及招商工作建議 16第一章 總體營銷三大目標 PAGEREF _Toc141786179 h 16第二章 項目策劃推廣建議 PAGEREF _Toc141786180 h 16第一節(jié) 制定項目總體營銷策略 PAGEREF _Toc141786181 h 16第二節(jié) 確立項目推廣形象和推廣途徑 PAGEREF _Toc141786182 h 16第三節(jié) 對項目進行專業(yè)形象包裝 PAGEREF _Toc141786183 h 17第三章 項目招商工作建議 PAGEREF _Toc14178

4、6184 h 17第一節(jié) 十大招商條件 PAGEREF _Toc141786185 h 17第二節(jié) 明確價格策略和執(zhí)行流程 PAGEREF _Toc141786186 h 18第三節(jié) 啟動項目大型招商活動 PAGEREF _Toc141786187 h 18第四節(jié) 舉辦系列港人投資活動 PAGEREF _Toc141786188 h 20第五節(jié) 執(zhí)行工作開展 PAGEREF _Toc141786190 h 21第六節(jié) 目標商家 PAGEREF _Toc141786191 h 22第四篇 項目服務(wù)建議 PAGEREF _Toc141786195 h 25第一章 項目服務(wù)組織機構(gòu) PAGEREF

5、_Toc141786196 h 25第一節(jié) “銀座精英隊”組織機構(gòu) PAGEREF _Toc141786197 h 25第二節(jié) 領(lǐng)導(dǎo)層資深履歷推薦 PAGEREF _Toc141786198 h 26第二章 項目合作協(xié)議 PAGEREF _Toc141786199 h 28第五篇 永基行業(yè)績精選 PAGEREF _Toc141786200 h 36第一章 經(jīng)典項目推薦 PAGEREF _Toc141786201 h 36第二章 成功案例部分展示 PAGEREF _Toc141786202 h 36第一篇 創(chuàng)基公司介紹第一章 發(fā)展背景創(chuàng)基(商場策劃)集團有限公司創(chuàng)建于1992年,成立至今已有15

6、年歷史,完成操作商業(yè)項目近百個,在香港、東南亞地區(qū)及中國珠三角地區(qū)均享有良好的企業(yè)聲譽和業(yè)內(nèi)高度評價. 集團董事長是由擁有“香港商場醫(yī)生”美譽的沈永年先生擔任，具有相當豐富的商業(yè)項目運作經(jīng)驗。在沈先生的親力帶領(lǐng)下，集團業(yè)務(wù)增長率逐年遞增，在商業(yè)地產(chǎn)操作領(lǐng)域勢頭強勁。集團公司于2002年決定進入深圳市場，經(jīng)過詳盡的市場研究及發(fā)展趨勢研究，不斷大力開展本地區(qū)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司主要高層及骨干管理層均同時擁有香港市場及深圳市場商用物業(yè)的雙重操作經(jīng)驗，為配合公司業(yè)務(wù)的高速成長及提高公司本土化資源，亦多次吸收業(yè)內(nèi)知名公司的精英力量，通過公司的合理運作，已在深圳商用物業(yè)服務(wù)中占盡先機，取得驕人業(yè)績，迅速成為業(yè)

7、內(nèi)知名的地產(chǎn)服務(wù)公司。第二章 公司資源公司憑借在香港地區(qū)及東南亞地區(qū)取得的成功優(yōu)勢，積累了大量的市場資源，服務(wù)過包括和記黃埔在內(nèi)的多家大型知名房地產(chǎn)發(fā)展商。創(chuàng)立之初集團公司成立 “創(chuàng)基會”，時至今日“創(chuàng)基會”香港總?cè)藬?shù)已達10萬人，全部成員人數(shù)已經(jīng)超過30萬人。同時公司擁有強大的戰(zhàn)略合作伙伴團，行業(yè)協(xié)會聯(lián)盟有香港工商會、香港設(shè)計師協(xié)會、香港貿(mào)易發(fā)展局等強大協(xié)會資源。媒體方面包括香港資深財經(jīng)專家曾SIR、香港最有影響力的報刊“經(jīng)濟日報”集團公司、亞洲電視收視率第一檔慧眼商機專欄節(jié)目、香港資本雜志出版社資本企業(yè)家 Capital Entrepreneur、資本才俊 Capital CEO等高端財經(jīng)

8、雜志、最多投資者最鐘意收聽的財經(jīng)電臺香港新城電臺等。第三章 公司理念專業(yè)專業(yè)是公司的生命力，我們對于社會、對于政府、對于客戶、對于企業(yè)都力求提供專業(yè)的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量，集團公司就是我們這個社會專業(yè)的榜樣。執(zhí)業(yè)憑借公司至強的的使命感和最優(yōu)的團隊執(zhí)行能力，完全做到客戶提出的服務(wù)要求，甚至于超過商業(yè)合作范圍的工作，通過最有效的方式實現(xiàn)具有戰(zhàn)略意義的成果。致業(yè)一個成功的商業(yè)公司最大的價值就是幫助到客戶實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的終極愿景，戰(zhàn)勝企業(yè)發(fā)展過程中遇到的短期阻力，成為令人景仰的國際化集團公司。第四章 核心業(yè)務(wù)集團公司一直以來致力于商用物業(yè)的項目運作，精于商業(yè)項目營銷策劃與租售代理服務(wù)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在公司業(yè)務(wù)不斷

9、擴大，業(yè)務(wù)范圍逐漸增多，集團始終保持著公司的核心競爭力，其中五大核心業(yè)務(wù)如下：市場研究及顧問服務(wù)市場研究服務(wù)包括宏觀經(jīng)濟分析、區(qū)域市場研究、商用物業(yè)數(shù)據(jù)庫研究。憑籍精確及時的房地產(chǎn)市場供需動向的研究、對房地產(chǎn)市場發(fā)展脈絡(luò)動向的準確把握，為政府部門及東南亞地區(qū)、珠三角地區(qū)、深圳地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展商提供最佳的房地產(chǎn)研究及顧問服務(wù)。商業(yè)項目策劃招商代理公司為房地產(chǎn)發(fā)展商提供商業(yè)項目全程營銷策劃代理及招商租賃工作，為項目提出適時的發(fā)展建議、提供準確的市場定位、采用精確有效的營銷活動及推廣方式、結(jié)合項目的整體包裝，是對項目發(fā)展及資金運作的全盤考慮，詳盡周密，是為客戶提供的最優(yōu)質(zhì)服務(wù)之一。本項業(yè)務(wù)是公司的主要

10、業(yè)務(wù)收入來源，是推動企業(yè)發(fā)展的最有力業(yè)務(wù)。包括房地產(chǎn)供需市場分析、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議、營銷推廣策劃、招商建議、招商準備、內(nèi)外銷代理、項目管理等。商場經(jīng)營管理與品牌運作商場經(jīng)營與管理是主要為國內(nèi)的商場開發(fā)及投資公司提供的專項服務(wù)，憑借公司商業(yè)經(jīng)營部在香港市場多年的商業(yè)經(jīng)驗，對商業(yè)發(fā)展規(guī)則的把握，對商業(yè)品牌的充分理解,提供富有地區(qū)商業(yè)特色的商場經(jīng)營管理與品牌運作服務(wù)。寫字樓項目策劃銷售代理寫字樓項目策劃銷售代理是由我司經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士組成，負責寫字樓二三級業(yè)務(wù)，憑藉多年的市場經(jīng)驗，爲國際客戶提供全面的專業(yè)服務(wù)，包括寫字樓投資顧問、前期策劃、專案營銷推廣、租售代理等。房地產(chǎn)信托基金服務(wù)房地產(chǎn)投

11、資信托基金（REITS）是國際與國內(nèi)房地產(chǎn)主流金融產(chǎn)品，主要是針對大型房地產(chǎn)項目的信托行為，我司在該項目服務(wù)方面具有完善的操作體系，取得巨大成功，為國內(nèi)眾多地產(chǎn)開發(fā)商解決項目發(fā)展關(guān)鍵問題。第五章 合作優(yōu)勢品牌優(yōu)勢15年的品牌經(jīng)營和實干作為，成就企業(yè)今天的國際性區(qū)域品牌，位居香港、臺灣、新加坡等地區(qū)同行業(yè)內(nèi)的競爭前列；專業(yè)優(yōu)勢不遺余力地堅持專業(yè)化營銷線路，形成一套卓有成效的操作方法和工作能效；尤其在商業(yè)項目最具效應(yīng)的活動營銷環(huán)節(jié)發(fā)揮示范性的組織協(xié)調(diào)作用。強力優(yōu)勢對項目整體發(fā)展有著強力的控制能力，為項目發(fā)展創(chuàng)造各方面的有利條件；最重要的是我司對品牌商家及知名國際客戶的達成的長遠合作，形成強大的商家

12、客戶資源網(wǎng)絡(luò)，協(xié)助優(yōu)質(zhì)商家進入內(nèi)地市場。 服務(wù)優(yōu)勢領(lǐng)先時代的客戶服務(wù)理念與行為準則，正式接軌國際化品牌客戶的有效溝通，基于客戶的自身需求角度出發(fā)，提供相應(yīng)的符合客戶的差異化服務(wù)。第二篇 項目現(xiàn)狀分析及業(yè)態(tài)定位第一章 項目現(xiàn)狀分析新銀座項目位于人民南路與春風(fēng)路交口，是人民南路高尚住宅項目，項目商業(yè)裙樓總建筑面積2萬平米，預(yù)計可成為人民南商圈中的一個商業(yè)新寵。項目臨近羅湖口岸，與香港隔目相望，是香港游客前往深圳國貿(mào)、東門等地購物經(jīng)商的必經(jīng)之地。第一節(jié) 項目地盤分析1）本體占位項目占地呈三角性東南分布，主要臨街面為靠近春風(fēng)路路段，在人民南路臨街處僅為其中一角，并無臨街面。不利于吸引人民南路消費群體。

13、2）入口安排項目在一層設(shè)置三個入口，均正對春風(fēng)路，且入口不夠?qū)挸?，主入口與次入口分別不明顯，相反，住宅部分入口設(shè)計及安排最具特色。3）人流交通項目臨主干道為春風(fēng)路及人民南路，春風(fēng)路及人民南路受天橋布置影響，已經(jīng)成為單向車道，市內(nèi)前往羅湖口岸及火車站沿人民南路通行車道或春風(fēng)路立交直接到達，消費者到達本項目地址相當不便。4）形象展示商業(yè)部分昭示性差，1-4層裙樓被春風(fēng)路立交大部分遮擋，項目外在形象均以高層住宅展示為主。第二節(jié) 項目商業(yè)要素SWOT分析1）優(yōu)勢（S）項目品牌本項目新銀座住宅推廣時期在深圳地區(qū)及香港地區(qū)大多客戶心目中形成較好的項目品牌，非常有利于項目在招商中發(fā)揮品牌效應(yīng)。項目規(guī)模項目總

14、體規(guī)模2萬平米，商業(yè)體量小，有利于形成片區(qū)內(nèi)獨特的商品專業(yè)市場。2）劣勢（W）動態(tài)交通項目所處地理位置于人民南路與春風(fēng)路交界處，緊臨羅湖口岸與深圳火車站，但目前主要交通流向規(guī)劃顯然不利于本項目的商業(yè)批發(fā)中心，建設(shè)路及春風(fēng)路立交分流本項目主要人流，非常不利于項目的人氣聚集。周邊氛圍項目周邊主要以居住型物業(yè)為主，尚不具備較濃厚的營商氛圍，項目南側(cè)的舊居民區(qū)影響著項目無法形成高檔次商業(yè)市場。3）機會（O）商圈范圍項目總體上而言屬于人民南商圈輻射區(qū)，伴隨市政府對人民南商圈的大力改造，有利于本商圈進一步繼續(xù)成為市級商業(yè)中心區(qū)。主題商業(yè)項目周邊商業(yè)目前仍維持舊有百貨店、折扣店、購物中心、批發(fā)市場類定位，業(yè)

15、態(tài)定位較為廣泛，如為項目未來確定差異化主題定位，將有利于項目的招商經(jīng)營。4）威脅（T）規(guī)劃定局項目建設(shè)時已完成裙樓規(guī)劃，具體樓層交通組織體系已無法作大的調(diào)整，可能無法滿足主力店具體的規(guī)劃要求，勢必將影響商家的進駐。產(chǎn)權(quán)分散項目前期已銷售部分商鋪產(chǎn)權(quán)，部分商鋪簽定租賃協(xié)議，經(jīng)營期內(nèi)將面臨商鋪業(yè)主利益糾紛，在經(jīng)營過程需開展管理工作也更加復(fù)雜。商家印象項目之前的招商工作進展不順利，招商周期過長，造成下一批商家進駐本項目，商家進駐的心理受到較大打擊。第三節(jié) 周邊項目競爭人民南路沿線商業(yè)物業(yè)參考表序號物業(yè)名稱業(yè)態(tài)主要構(gòu)成商業(yè)類型規(guī)模（）地址備注1友誼城百貨男女服裝、 百貨精品、精品電器、體育服裝用品、皮

16、具和兒童用品高檔百貨店15600羅湖區(qū)南湖路友誼城大廈2佳寧娜廣場國際品牌珠寶+美食廣場專業(yè)市場6000羅湖區(qū)人民南路2002號3鉆石廣場超市及娛樂城、精品服飾百貨店12604羅湖區(qū)南湖路4天安國際名城服裝、皮具、鞋類折扣店20000羅湖區(qū)人民南路天安國際大廈5新港灣百貨、服裝批發(fā)批發(fā)市場10000人民南路深房廣場1-4層招商中6深圳國際商場黃金、珠寶首飾、化妝品、名表、水晶制品、 通信、高科技產(chǎn)品、男裝、女裝、皮鞋、皮具、內(nèi)衣百貨店4000羅湖區(qū)嘉賓路與人民南路交匯處7金光華廣場時尚百貨、超市、國際品牌名店、美食名店、電玩世界、電影院、美容美發(fā)、健身娛樂、金融機構(gòu)大型購物中心12萬羅湖區(qū)人民

17、南路與嘉賓路交匯處8南洋商業(yè)大廈高檔外貿(mào)時裝（女裝為主）批發(fā)市場4500羅湖區(qū)嘉賓路與建設(shè)路交匯處9海燕商業(yè)廣場精品服飾批發(fā)市場3000羅湖區(qū)嘉賓路與建設(shè)路交匯處10東洋商業(yè)大廈服裝、皮具、鞋類批發(fā)市場22000羅湖區(qū)建設(shè)路南方證券大廈招商中第二章 項目業(yè)態(tài)定位第一節(jié) 固有業(yè)態(tài)判研項目商業(yè)裙樓此前曾意打造成為專業(yè)中高檔服裝批發(fā)城，成功銷售部分商鋪，產(chǎn)權(quán)形成分散模式，目前經(jīng)營狀況不盡如人意，并未形成項目開發(fā)初期設(shè)想的中國中高檔服裝批發(fā)旗艦，其主要原因在于對本項目認識不夠，定位過高，直接造成的招商不理想及經(jīng)營困難的局面。與位于羅湖口岸的羅湖商業(yè)城相比，項目綜合優(yōu)勢不明顯，也不利于直接與羅湖商業(yè)城的

18、競爭。第二節(jié) 項目全新總體定位經(jīng)我司對本項目的綜合分析，從招商及經(jīng)營兩個角度同時考慮，決定為本項目提出以下專業(yè)的定位建議：港式玩具精品島建議打造獨具香港商場特色的、主題式玩具精品中心，形成深圳人民南路的娛樂型主題式商業(yè)集散中心。場內(nèi)主要商品包括精品、工藝品、禮品、玩具、文具、家居用品、喜慶用品等等。第三節(jié) 業(yè)態(tài)分布細化建議樓層業(yè)態(tài)布置核心概念1玩具、文具、家居平價銷售區(qū)主要是吸引過往人流，形成商場人氣，成為本商場經(jīng)營初期的人際傳播渠道2/3精品、工藝品、禮品精品展示區(qū)匯聚香港、深圳、包括東南亞的玩具等精品，是本商場的特色樓層，經(jīng)營特色商品3喜慶用品及其它以精品為主，另設(shè)大宗購物區(qū)及辦公區(qū)主要功

19、能就是大宗商業(yè)洽談區(qū)以及商場經(jīng)營公司管理辦公室，同時為主力商家提供辦公用途使用4休閑保持現(xiàn)有經(jīng)營，作為項目休閑配套B1購物保持現(xiàn)有經(jīng)營，作為項目商業(yè)配套第四節(jié) 業(yè)態(tài)種類建議精品精品| 手機飾品| 鎖匙扣| 香薰制品| 香薰爐| 蠟燭制品| 頭花| 球迷精品|禮品 禮品| 圣誕禮品| 賀年禮品| 廣告禮品| 商務(wù)禮品| 火機煙具| 音樂盒| 獎品|玩具 玩 具| 毛絨公仔| 陶瓷玩具| 電子玩具| 益智玩具| 電動玩具| 玩具槍| 遙控車| 家居飾品家居飾品| 仿真花卉| 盆景| 首飾| 鐘表| 相架| 燈飾| 錢包| 工藝品工藝品| 花瓶| 竹藤工藝| 布藝| 水晶工藝| 樹脂工藝| 陶瓷工藝

20、| 字畫|文具 文具| 辦公用品| 學(xué)生用品| 廣告筆| 鋼筆| 計算器| 書包| 背包| 喜慶用品 喜慶用品| 圣誕用品| 貼紙| 彩帶| 拉花| 燈籠| 請貼| 賀卡| 其它毛 巾| 汽車飾品| 戶外休閑用品| 拖鞋| 帽子| 眼鏡| 日用品| 包裝用品|第三篇 項目策劃推廣及招商工作建議第一章 總體營銷三大目標將本項目打造成人民南最具特色的玩具精品專業(yè)市場；實現(xiàn)6個月招商完成總體90%的進度，迅速租爆全場；實現(xiàn)平均租價150元/月/平米（1-3樓），后期租金收益上漲水平接近人民南商圈。項目成功招商后通過優(yōu)質(zhì)經(jīng)營管理實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售，達到最終收益。第二章 項目策劃推廣建議第一節(jié) 制定項目總體營

21、銷策略項目總體營銷策略是對項目營銷策劃的總綱性建議，是對整個營銷工作的全程指導(dǎo)，無論是商業(yè)的招商工作還是寫字樓的銷售或租賃工作，都需要通過合理且符合項目自身特色的營銷策略來統(tǒng)籌，總體營銷策略包括項目總體定位、推廣渠道建立、媒介方式組合優(yōu)化、價格定位策略、包裝策略和廣告宣傳策略。項目的全程營銷有著明確的階段性，在營銷工作開展的各個階段都需制定分階段的營銷策略，是對前一階段營銷工作的延續(xù)，也是對市場反應(yīng)作出的及時調(diào)整，通常分為前期推廣期、項目開盤期、項目招商關(guān)鍵期、招商延續(xù)期。第二節(jié) 確立項目推廣形象和推廣途徑項目的成功推廣是招商成功的第一步，我司建議從以下幾個方面著手，運用專業(yè)化的推廣方法與推廣

22、策略，在項目進行推廣之前需要提前確定以下方面的內(nèi)容提煉：項目推廣主題定位及深化、區(qū)域推廣差異化策略、項目推廣形象總體設(shè)計、項目商業(yè)品牌確立、推廣名稱統(tǒng)一。進而形成各種推廣策略部分的提議，在推廣策略的形成過程中，項目目標客戶細分、未來消費者識別對推廣策略發(fā)揮指導(dǎo)性作用。在具體市場推廣途徑方面我司已經(jīng)建立非常豐富的協(xié)會推廣及媒體推廣渠道經(jīng)驗。第三節(jié) 對項目進行專業(yè)形象包裝項目包裝工程主要體現(xiàn)在項目導(dǎo)視系統(tǒng)及形象展示體系，充分體現(xiàn)項目所在位置的昭示性效果。重點在項目導(dǎo)視系統(tǒng)上下功夫，作有效投資，為本項目帶來穩(wěn)定客流。保證成功經(jīng)營是實現(xiàn)項目穩(wěn)定收益及未來銷售收益的關(guān)鍵所在。第三章 項目招商工作建議第一

23、節(jié) 十大招商條件思路轉(zhuǎn)變：正視目前商業(yè)經(jīng)營不善的問題，正視項目自身產(chǎn)品優(yōu)劣勢；需要進行定位方向的調(diào)整。優(yōu)惠措施：從長期經(jīng)營角度出發(fā)，提供客戶優(yōu)惠，未來逐年租金可考慮隨市場波動進行調(diào)整，但上漲幅度不超過5%；保證客戶潛心經(jīng)營；停車系統(tǒng)：人流、車流實現(xiàn)分區(qū)導(dǎo)向，進行合理分配；交通設(shè)施：與市政規(guī)劃的道路走向形成合理布局，提高主入口商業(yè)人氣；廣場便利：充分發(fā)揮項目自身的商業(yè)廣場，必須形成項目自有特色，對鄰街樹木進行適當包裝，弱化遮擋功能；鋪位劃分：目前裙樓商鋪劃分過細，應(yīng)做個別鋪位適當調(diào)整，保證動態(tài)人流的便利性；招商確保優(yōu)質(zhì)客戶選擇大面積鋪位的完整性。項目導(dǎo)視：本項目在眾多大型商業(yè)項目群中昭示性較低，

24、難以引起很高的關(guān)注度，必須在項目周邊設(shè)立強大的導(dǎo)視系統(tǒng)，攔截項目消費群；推廣費用：總體營銷推廣費用應(yīng)占項目收益的5%。準入門檻：提供半年免租期，首次合約簽定兩年租賃期；擁有優(yōu)先續(xù)約權(quán)及優(yōu)先擴租權(quán)；優(yōu)質(zhì)客戶（行業(yè)內(nèi)知名客戶）租金給予適當優(yōu)惠；首批簽約客戶免三個月管理費；優(yōu)質(zhì)管理：引進香港商場管理公司，利于他們的后期經(jīng)營經(jīng)驗，培育市場；第二節(jié) 明確價格策略和執(zhí)行流程由我司負責制定價格基準，提供詳盡的價格體系，與甲方充分溝通，共同審議后確定執(zhí)行。價格方案充分體現(xiàn)系統(tǒng)性、全局性、靈活性三個特征。直接目的是為了給整個招商工作帶來最大的便利。采用我司專業(yè)招商流程，從品牌商家、精品店、平價店、特色店等開展系

25、列招商，確保更優(yōu)質(zhì)客戶進駐本項目。第三節(jié) 啟動項目大型招商活動活動營銷是項目招商的重要手段，是整體營銷工作的最重要環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)的招商會活動舉辦成效非常有限，在活動期間主要到場人員已經(jīng)逐漸演變成為業(yè)內(nèi)人員居多，實質(zhì)性客戶偏少的局面,成為純粹為項目托市和媒體宣傳素材的積累。我司將充分利用創(chuàng)基會豐富資源以及在香港的投資影響力，提前積累批量的實際客戶。在本項目舉辦的招商會實施當天，安排嘉賓并帶領(lǐng)實際客戶到場，此舉將對項目招商進程發(fā)揮卓有成效的推動作用。招商會流程初步安排時間事項內(nèi)容安排招商活動準備13:00一場地布置場地安排及停車事宜落實14:00二接待和登記嘉賓、客戶到場14：30-14：50三節(jié)

26、目表演特邀演員、模特、歌手進行表演招商活動正式開始14：50-16：20一投資推薦沈永年先生出席深圳商鋪投資前景人民南商圈玩具精品主題商場發(fā)展二項目介紹新銀座商業(yè)項目負責人出席項目總況商業(yè)規(guī)劃招商條件三嘉賓演講行業(yè)資深嘉賓出席主題演講招商活動進行中16：20-16：50一投資答疑創(chuàng)基公司項目負責人進行答疑二客戶洽談?wù)猩檀韺Ｈ朔?wù)16：50-17：30三餐會/酒會客戶簽約工作完成招商活動結(jié)束17:30安排人員離場招商活動配合1選擇星級酒店場地；2 舉辦酒會及節(jié)目表演；3邀請商家80-100名；4邀請?zhí)貏e嘉賓2-3名；5邀請歌星1-2名；6邀請名模5-8名；7邀請記者及預(yù)備新聞發(fā)布；8報紙及雜志

27、祝賀廣告。邀請深港傳媒出席香港地區(qū)媒體東方日報、 太陽報、蘋果日報、明報、新報、星島日報、成報、文匯報、新城電臺、南華早報等深圳地區(qū)媒體深圳都市報、深圳商報、南方都市報、深圳特區(qū)報等第四節(jié) 舉辦系列港人投資活動通過創(chuàng)基公司，舉辦系列港人投資活動，吸引商家的同時實現(xiàn)消費者認知。1）香港亞洲電視財經(jīng)節(jié)目專題曾SIR（財經(jīng)專家，資深投資顧問）與沈先生（引導(dǎo)港人投資內(nèi)地物業(yè)的杰出領(lǐng)袖）共同主持；2）聯(lián)合香港經(jīng)濟日報共同舉辦投資講座，透過香港經(jīng)濟日報進行媒體大勢宣傳，組織投資考察團對深圳新銀座進行考察，并作重點推薦；3）在新城財經(jīng)臺開展財經(jīng)資訊節(jié)目，利用新城財經(jīng)臺在香港的領(lǐng)先收聽率傳播本項目項目品牌。第

28、五節(jié) 執(zhí)行工作開展招商顧問、制作單位評選、委托招商人員招募和訓(xùn)練客戶名單擬定、收集及分配招商說明書制作營銷中心選址、興建營銷道具準備及模型制作精品店招商開展招商進度控制商戶考察/拜訪租戶租約擬定品牌店租約意向書特色店租約洽談、簽約平價商家租約洽談、簽約第六節(jié) 目標商家第四篇 項目服務(wù)建議第一章 項目服務(wù)組織機構(gòu)對于新銀座商業(yè)裙樓招商工作，我司將為之成立“銀座精英隊”為本項目提供最佳營銷服務(wù)，全程指揮和安排貴司要求提供的服務(wù)工作，整合最優(yōu)資源，以繼續(xù)達成我司在深圳地區(qū)商業(yè)項目代理工作的杰出典范。第一節(jié) “銀座精英隊”組織機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層營銷總監(jiān) 李志仁 先生協(xié)調(diào)項目香港、深圳地區(qū)資源，對項目總體營銷及

29、招商策略進行把控，并作宏觀指導(dǎo)副總監(jiān) 李少芳 小姐協(xié)調(diào)項目香港、深圳地區(qū)資源，對項目重點品牌客戶進行把控，并作宏觀指導(dǎo)執(zhí)行層項目經(jīng)理 *全權(quán)負責項目的執(zhí)行工作協(xié)調(diào)與組織，把控全盤營銷策略執(zhí)行，對接各合作機構(gòu)高級策劃師*負責項目總體營銷策劃制定，完成分階段營銷策略，對接廣告公司推廣工作策劃師*負責項目策劃工作招商主任*項目現(xiàn)場招商管理工作，重點客戶談判，開展招商隊伍訓(xùn)練工作招商代表*開展招商工作第二節(jié) 領(lǐng)導(dǎo)層資深履歷推薦集團董事長沈永年 先生自公司于1992年成立以來，開始涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，足跡遍布美國、香港、新加坡、東南亞其他地區(qū)、珠三角地區(qū)等大中城市。成功地為眾多地產(chǎn)開發(fā)商解決商業(yè)難題。在香港

30、地區(qū)擁有廣泛的人脈和網(wǎng)絡(luò)資源，與香港諸多商會及媒體有著長遠的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，成為引導(dǎo)港人投資內(nèi)地物業(yè)的杰出領(lǐng)袖。尤擅長商業(yè)招商、經(jīng)營管理、品牌運作、價值提升，貫穿項目整體運作與發(fā)展。主要完成商業(yè)項目包括香港太陽城、香港蔡瀾美食坊、香港旺角電腦中心、香港UP DATE MALL購物中心等重點商業(yè)項目。營銷總監(jiān)李志仁（Anson） 先生房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗逾8年，曾就職于中原(中國)地產(chǎn)顧問有限公司，任商業(yè)拓展及銷售總監(jiān)，先后獲得2002年度企業(yè)表彰之杰出主管大獎和2004年度的最佳組別項目總監(jiān)。2004年加入創(chuàng)基，擅長房地產(chǎn)項目營銷管理工作，善于激勵部屬、領(lǐng)導(dǎo)團隊。負責成功操作的項目有：中海怡翠

31、山莊、金色都匯、和平廣場、名仕閣、名仕商城、蛇口花園城、南山匯景新城、東莞世博廣場、深圳東門天下、深圳朗豪坊、深圳CEO商務(wù)展示場、廣州、東莞、重慶等二十多個各類型項目。成功服務(wù)過多家知名地產(chǎn)開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)顧問（香港）有限公司、深圳市物業(yè)集團股份有限公司、深圳招商局地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中海房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司等等。項目副總監(jiān)李少芳（Karen） 小姐房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗15年，1991年于香港中西半山豪宅任物業(yè)經(jīng)理；1994年加入顧問（香港）有限公司，獲得多次業(yè)績大獎：5年度杰出營業(yè)員大獎；年度中原精英會高級顧問，月度最高個人業(yè)績達到130萬公司收入。擁有多年香港及國內(nèi)項目招商經(jīng)驗，搏采全

32、球頂級品牌商家資源，成功為眾多商業(yè)項目引入大型百貨、超市、餐飲、酒樓、零售店等等，典型客戶為東門天下成功引入海雅百貨，為金中環(huán)商業(yè)廣場引入香港知名宴會之皇“煌上煌”集團。 第二章 項目合作協(xié)議 NO.基0610 獨家商場策劃、租賃、銷售代理合同書(范本)甲方： 簽約代表：地址：乙方：深圳市永基行物業(yè)顧問有限公司簽約代表：沈永年先生地址：深圳市羅湖區(qū)羅湖商務(wù)中心2506本合約簽訂于 年 月 日根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國合同法及中國相關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方本著平等互立、自愿的原則，就 項目的全程策劃租賃銷售事宜達成如下約定，并嚴謹遵守。 第一部分 合同范圍及相關(guān)時間界定項目名稱

33、： 項目地址： 甲方委托乙方服務(wù)范圍1甲方授權(quán)乙方為 （項目名）的獨家策劃推廣/租賃銷售總代理，該項目初步定名為： 委托商場范圍：其中商業(yè)建筑面積約 平方米 (以政府國土部門最終確權(quán)的面積為準 )。委托方式：1乙方為 項目的獨家策劃推廣/租賃銷售，甲方授權(quán)乙方在上述范圍內(nèi)，有進行獨立操作、獨立推廣策劃/租賃銷售的權(quán)力和義務(wù)。2項目分為策劃推廣、銷售和租賃。三、 租賃銷售合同期限：1期限為 1 年，自 年 月 日至 年 月 日，合同期滿后，甲乙雙方可商定續(xù)約，詳細內(nèi)容另行協(xié)商。2如果現(xiàn)場具備條件，經(jīng)甲方書面認定之日起始壹年時間為租賃銷售合同期限。第二部分 項目推廣第一階段：項目主題定位時間為 個

34、月，由 年 月 日至 年 月 日止。工作內(nèi)容：1、周邊租金及消費群市場調(diào)查，項目定位分析；2、目標主力店的調(diào)研和分析；3、品牌招商策略的制定；4、目標消費群的定位及數(shù)據(jù)搜集；5、項目現(xiàn)場環(huán)境勘察，為商場的品牌、產(chǎn)品種類及布局提供建議；6、初步業(yè)態(tài)分布；7、項目策劃及推廣計劃的制定；8、制定商鋪的租售價格表；9、提供所有銷售/租賃合同范本供甲方參考，并協(xié)助甲方及律師方制定和修改合約，直到甲方簽名確認后止；10、乙方協(xié)助、監(jiān)察廣告公司完成宣傳推廣及形象包裝工作，包括如完成精裝、簡裝樓書、宣傳單張、DM-POP、路牌、各式廣告牌、大型噴畫、模型、廣告宣傳短片的拍攝 ，報紙、雜志廣告的發(fā)布等等；11、

35、甄選商場廣告制作公司，并為其提供概念性意見、監(jiān)促完成制作；12、甄選商場室內(nèi)設(shè)計公司，并為其提供概念性意見、監(jiān)促完成制作；13、甄選商場媒體公關(guān)公司，并為其提供概念性意見、監(jiān)促完成制作；14、甄選商場物業(yè)管理公司，并監(jiān)促其制定各種管理費用及工作范圍；15、甄選律師事務(wù)所，并與其溝通、監(jiān)促其制定各種相關(guān)合約；第二階段策劃推廣：時間為 個月，由 年 月 日至 年 月 日止工作內(nèi)容：1. 乙方敦促、監(jiān)察商場設(shè)計公司完成場內(nèi)、場外的設(shè)計效果圖、每一層的布局、鋪位面積大小、公共面積的分攤及實用率、建筑面積及實用面積的數(shù)據(jù)；2. 乙方協(xié)助、監(jiān)察媒體公關(guān)公司完成記者招待會、項目研討會、推介講座、招商團、考察

36、團、各大媒體的新聞發(fā)布、各種媒體的招商軟、硬性廣告的發(fā)布、各種媒體的專訪，各種媒體的公關(guān)工作；3. 乙方協(xié)助律師制定完成臨時認租/認購書，認租書/認購書，正式銷售/租賃合同等、明確政府相關(guān)收費等；4. 前期招商活動的跟進和相關(guān)工作的配合及策略制定；5. 招商銷售期工作的配合及相關(guān)策略制定；6、與目標主力店商戶進行初步溝通，為項目經(jīng)營及功能布局提供業(yè)態(tài)組合建議；7、提供產(chǎn)品種類、業(yè)態(tài)分布及平面布局等概念性意見；第三階段 費用細則一、項目策劃顧問費： 1、本項目營銷策劃推廣費為人民幣 六十萬元整。2、付款方式：在甲乙雙方簽訂本合同同時支付50%的策劃費， 乙方收到第一期策劃費后的 日內(nèi)乙方提交第一

37、階段策劃方案，甲方須即時付清策劃費總額的 50 %。3、策劃書交付方式：乙方所有書面策劃方案將通過郵政快遞提交給甲方。第三部分 項目銷售乙方工作內(nèi)容：運用乙方旗下（創(chuàng)基會）資源協(xié)助銷售；客戶跟進及回訪；協(xié)助甲方組織、舉辦營銷活動；協(xié)助甲方與客戶簽訂認購書/銷售合同；定期向甲方匯報銷售工作進度；協(xié)助甲方組織各類銷售考察團及講座，實施宣傳推廣計劃；相關(guān)銷售事宜咨詢、公關(guān)服務(wù)。項目銷售傭金：代理費及結(jié)算方式： 結(jié)算原則：凡是在代理期內(nèi)已交齊定金(即樓價之20%)，以簽署認購書為準；本項目委托乙方銷售面積約為 平方米，乙方為甲方售出商鋪，累計銷售金額達 元或之前（含 元整），則甲方同意支付全部售出商鋪

38、總額的1.5%作為乙方的銷售傭金；乙方為甲方售出商鋪，累計銷售金額達 元或之前(含 元整)，則甲方同意支付全部售出商鋪總額的1.7 %作為乙方的銷售傭金；乙方為甲方售出商鋪，累計銷售金額達 元或之前(含 元整)，則甲方同意支付全部售出商鋪總額的2 %作為乙方的銷售傭金； 結(jié)算時間：每月5日結(jié)算上月之銷售傭金，甲方自結(jié)算日七個工作日內(nèi)支付予乙方。放棄認購單位之定金結(jié)算：若客戶交納定金后放棄認購，所罰沒的定金甲乙雙方各得一半，罰沒定金每月5日結(jié)算上月金額，并于結(jié)算日后7個工作日內(nèi)付清乙方之款項。若由于法院判決導(dǎo)致上述罰沒定金返還業(yè)方，乙方所收部分應(yīng)退甲方。凡乙方銷售代理期結(jié)束后30日內(nèi)支付首期鋪位

39、款的部分，甲方須于代理結(jié)束后35日內(nèi)支付乙方應(yīng)收代理費。第四部分 項目租賃一、工作內(nèi)容：提供專題概念客戶服務(wù)：含牌照咨詢、法律咨詢、新政策下的營商要決、客戶裝修設(shè)計咨詢、并推薦相關(guān)的律師、會計師、設(shè)計師等；客戶調(diào)研及分析；運用乙方旗下（創(chuàng)基會）資源協(xié)助租賃；跟進客戶及回訪；協(xié)助甲方組織、舉辦租賃相關(guān)活動；協(xié)助甲方與客戶簽訂認租書/租賃合同；定期向甲方匯報租賃工作進度；協(xié)助甲方組織各類租賃考察團及講座，實施宣傳推廣計劃。二、項目租賃傭金：乙方為甲方租出商鋪，累計租賃 平方米,甲方需支付1.5個月的租金作為乙方的租賃傭金（以免租期后所交之第壹個月租金為準）；乙方為甲方租出商鋪,累計租賃 平方米或之

40、前(含 平方米),甲方需支付2個月的租金為乙方租 賃傭金。如以純提成方式或保底提成作為租賃條件，傭金則以每平方米人民幣80元計算之一個月租金為準；如以合作方式共同經(jīng)營本項目，傭金則以每平方米人民幣80元計算之一個月租金為準；如以品牌輸出管理形式協(xié)助甲方經(jīng)營本項目，傭金則以每平方米人民幣80元計算之一個月租金為準；所有傭金計算的面積依據(jù)以客戶租賃或經(jīng)營合約之建筑面積為準；租賃傭金結(jié)算時間：雙方商定每月5日結(jié)算上個月的租賃傭金，并于結(jié)算日后7個工作日內(nèi)付清當期應(yīng)付乙方之款項。乙方收取租賃傭金時，應(yīng)向甲方出具正式發(fā)票；放棄認租單位之定金結(jié)算：若遇客戶交納定金后退租，所罰沒的定金甲乙雙方各得一半，罰沒

41、定金每月5日結(jié)算上月金額，并于結(jié)算日后7個工作日內(nèi)付清應(yīng)付乙方之款項。若由于法院判決導(dǎo)致上述罰沒定金返還業(yè)主，乙方所收部分應(yīng)退回甲方。罰金收取方式：甲方直接向承租方收取。乙方已遞交意向書之商家，而該商家即使在本合約期滿或取消合約六個月后如落實租賃本項目，甲方仍須按本合同支付乙方傭金。注：傭金結(jié)算定義為商家已簽定正式租賃合同或已交相等于一個月租金之定金中任何一項（兩個條件都符合者，以先達到其中一條件項為準。第五部分 其它費用細則一、廣告宣傳費用預(yù)算整個項目的廣告宣傳費用預(yù)算為銷售總額的 5 %，即人民幣 元 (暫定) ;律師見證費：發(fā)展商與客戶簽訂的所有合約，由乙方負責聘請的律師見證，見證費由客

42、戶承擔。三、以上所有費用均不含稅。第六部份 甲乙雙方權(quán)利及義務(wù)一甲方權(quán)利及義務(wù)：甲方保證在代理期內(nèi)本項目符合國家一切法規(guī)（如具備房地產(chǎn)證、預(yù)售證等）。甲方保證按照租賃合約上的交鋪時間，交付配套設(shè)施完整商鋪予商戶使用(交鋪的條件由雙方在實際履行過程中另行協(xié)商)，如不能按時交鋪給商戶，仍應(yīng)照常支付乙方獨家銷售或租賃傭金。在進入租賃期前，甲方需以書面通知乙方項目的交鋪確實日期，如未能如期完成，導(dǎo)致甲方任何損失，與乙方無關(guān)。甲方為乙方免費提供辦公場地及辦公設(shè)備租賃銷售部。設(shè)備包括：辦公場地簡潔裝修、辦公桌和椅子、沙發(fā)茶幾、復(fù)印機1臺、傳真機1臺、DVD機3臺、等離子電視3臺、配置優(yōu)良的電腦2臺、手提電

43、腦2臺、1個交換機系統(tǒng)（8條外線24分機）、1條寬帶網(wǎng)線、一部國內(nèi)及國際長途電話并連接傳真機，1臺大型冰箱、1臺微波爐，電話費用限額人民幣5000元/月，限額內(nèi)由甲方負責，超過部分由乙方負責。甲方須支付相關(guān)銷售租賃相關(guān)活動期間的記者、國內(nèi)著名人士、重要商戶的差旅、食宿等費用（經(jīng)乙方與甲方事先溝通，甲方同意后方可實施）。所有合約、租金、售價、宣傳彩頁、廣告內(nèi)容等須經(jīng)甲方審批。甲方指定并以書面授權(quán)專門工作人員全權(quán)負責與乙方指定工作人員進行工作協(xié)調(diào)及配合，其它未接受委派之工作人員不得無故插手乙方的工作范圍。在整個委托期內(nèi)，甲方必須確保乙方在服務(wù)范圍內(nèi)進行獨立工作。當甲方收到買家/租戶的定金及簽訂臨時

44、買賣/租賃合同后，在七天內(nèi)乙方安排買家/租戶與甲方簽訂所需法律文件，如房屋買賣/租賃合同等。在乙方受委托期間，甲方不得另行委托第三方辦理該項目的銷售租賃代理業(yè)務(wù)，否則以甲方違約處理，甲方仍須全額支付項目傭金給乙方。乙方受委托期間，甲方不得自行進行租賃和銷售活動，否則，甲方必須支付其自行租賃或銷售物業(yè)的傭金給乙方。在乙方受委托期間，甲方必須尊重雙方確定之租賃及銷售計劃，乙方有權(quán)在協(xié)議范圍內(nèi)獨立操作。甲方必須保證在本合同確定所有由乙方準備及非由乙方準備之相關(guān)文件及合約版本。如因甲方原因?qū)е卵诱`，則甲方同意承擔因而導(dǎo)致之一切損失。如甲方要求乙方在合同規(guī)定時間提前交相關(guān)文件時，須經(jīng)得乙方同意，甲方并應(yīng)

45、支付趕工費，具體費用雙方另行協(xié)商。乙方在代理戶內(nèi)外廣告出租時需與甲方確認是否可以出租，在甲方同意后方可出租給承租人，具體傭金雙方另行協(xié)商。甲方應(yīng)按本合同規(guī)定的金額和時間及約定向乙方支付租賃/銷售傭金，每逾期一天，甲方應(yīng)付拖欠金額每日千分之一的違約金。逾期7天以上時，乙方有權(quán)終止履行下階段工作直到甲方支付傭金為止，所造成的損失及責任由甲方負責。在合同履行期間，甲方應(yīng)按項目銷售/租賃宣傳推廣計劃和合同約定按時支付宣傳推廣費用，如因甲方費用延誤所造成的損失和責任由甲方負責。如項目在開展工作期間，涉及到營業(yè)執(zhí)照、政府部門等問題，甲方必須解決,如因甲方延誤所造成的損失和責任由甲方負責。如因甲方原因造成商

46、鋪無法交付租客或買家的，若租客或買家要求雙倍返還定金的，則由甲方承擔，同時乙方將不退還已收之傭金。甲方與租客或買家發(fā)生糾紛，均與乙方無關(guān)，乙方無需承擔任何責任。甲方在交鋪給商戶使用前，必須經(jīng)過乙方協(xié)助驗收，符合商鋪交鋪標準方可交給商戶使用。甲方有審核乙方的全部服務(wù)方案，并提出修訂意見之權(quán)利，乙方應(yīng)予執(zhí)行。在合同履行期間內(nèi)，甲方不得無故停止銷售或租賃，如因甲方原因而導(dǎo)致該項目不能如期按計劃全數(shù)出租或出售的，甲方同意按商鋪預(yù)計總銷售額的3%作為違約金支付給乙方；如果是租賃則按商鋪總面積的2倍租金作為違約金支付給乙方。甲方確保其委托乙方銷售/租賃的物業(yè)由甲方完全所有，沒有抵押、查封，該物業(yè)具備相關(guān)行政部門規(guī)定的租售條件并辦理相關(guān)的租售手續(xù)，否則視甲方違約，甲方應(yīng)承擔一切責任，并按該項目約定乙方應(yīng)收總傭金的數(shù)額支付違約金給乙方，乙方有權(quán)單方面解除合同。 整個項目的廣告宣傳費用為銷售總額的 5 %即 元；合約期內(nèi)如甲方未能按廣告宣傳計劃全數(shù)使用該費用，導(dǎo)致乙方無法正常完成租售任務(wù)的，由甲方承擔全部責任，乙方無須承擔責任。二乙方的權(quán)利及義務(wù)：乙方須依本