1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250020 第一輪周期：2008-2011 年 1 HYPERLINK l _TOC_250019 2008 年：金融危機(jī)爆發(fā)，政策由緊轉(zhuǎn)松 1 HYPERLINK l _TOC_250018 2009 年：政策持續(xù)寬松，樓市迅速升溫 3 HYPERLINK l _TOC_250017 2010 年：抑制房?jī)r(jià)快速上漲，限購(gòu)限貸政策出臺(tái) 4 HYPERLINK l _TOC_250016 2011 年：通脹持續(xù)升溫，調(diào)控政策加碼 5 HYPERLINK l _TOC_250015 第二輪周期：2012-2014 年 7 HYPERLINK l _TOC_

2、250014 2012 年：“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力加大，地方政策出現(xiàn)松動(dòng) 7 HYPERLINK l _TOC_250013 2013 年：中央重申調(diào)控，地方政策分化 8 HYPERLINK l _TOC_250012 2014 年：“930”新政結(jié)束調(diào)控，融資政策逐步放開(kāi) 9 HYPERLINK l _TOC_250011 第三輪周期：2015 年至今 11 HYPERLINK l _TOC_250010 2015 年：利好政策密集出臺(tái)，公司債發(fā)行井噴 11 HYPERLINK l _TOC_250009 2016 年：房?jī)r(jià)加速上漲，中央首提“房住不炒” 13 HYPERLINK l _TOC_25

3、0008 2017 年：調(diào)控政策密集出臺(tái)，購(gòu)租并舉加速推進(jìn) 14 HYPERLINK l _TOC_250007 2018 年：融資渠道收緊，信用違約集中爆發(fā) 16 HYPERLINK l _TOC_250006 2019 年：樓市平穩(wěn)運(yùn)行，棚改計(jì)劃收縮 17 HYPERLINK l _TOC_250005 2020 年：供給端政策托底，需求側(cè)堅(jiān)持調(diào)控 18 HYPERLINK l _TOC_250004 政策更迭下的房企信用觀察 20 HYPERLINK l _TOC_250003 政策如何影響信用基本面？ 20 HYPERLINK l _TOC_250002 政策什么時(shí)候放松？ 21 HY

4、PERLINK l _TOC_250001 政策什么時(shí)候收緊？ 22風(fēng)險(xiǎn)因素 23 HYPERLINK l _TOC_250000 附表：地產(chǎn)政策匯總 24插圖目錄圖 1：2008 年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)三輪周期 1圖 2：2007-2008 年商品房銷售額累計(jì)同比 2圖 3：2007-2008 年房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比 2圖 4：2009 年前后 M2 同比走勢(shì) 3圖 5：2009 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 3圖 6：2010 年前后 GDP、CPI 走勢(shì) 4圖 7：2010 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 4圖 8：2011 年前后 GDP、CPI 走勢(shì) 6圖 9：2011

5、年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 6圖 10：2012 年前后投資、進(jìn)出口走勢(shì) 7圖 11：2012 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 7圖 12：2013 年前后 M2 同比走勢(shì) 8圖 13：2013 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 8圖 14：2008-2014 年商品房待售面積持續(xù)快速上漲 9圖 15：2014 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 9圖 16：2015 年前后 M2 同比走勢(shì) 11圖 17：2015 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 11圖 18：2015 年房企發(fā)債爆發(fā)式增長(zhǎng) 11圖 19：2015 年房企各類信用債發(fā)行占比 11圖 20：2016

6、年前后新開(kāi)工及銷售面積同比走勢(shì) 13圖 21：2016 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 13圖 22：2017 年三線城市房?jī)r(jià)漲幅逆勢(shì)上揚(yáng) 15圖 23：2017-2019 年一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì) 17圖 24：2017-2019 年商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì) 17圖 25：新冠肺炎國(guó)內(nèi)外確診病例趨勢(shì) 19圖 26：近一年商品房銷售面積同比及新開(kāi)工同比走勢(shì) 19圖 27：2015 年以來(lái)商品房銷售和地產(chǎn)債利差走勢(shì) 20圖 28：2018 年以來(lái)商品房開(kāi)發(fā)資金同比和地產(chǎn)債利差走勢(shì) 21圖 29：2008 年以來(lái)三輪貨幣放松起點(diǎn)及其宏觀背景 22圖 30：樓市放松周期財(cái)政

7、壓力通常較大 22表格目錄表 1：2008 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 2表 2：2009 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 3表 3：2010 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 5表 4：2011 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 6表 5：2012 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 8表 6：2013 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 9表 7：2014 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 10表 8：2015 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 12表 9：2016 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 13表 10：2017 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 15表 11：2018 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 16表 12：

8、2019 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 18表 13：2020 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 19表 14：深圳新政前后及北京、上海限購(gòu)限貸政策對(duì)比 23表 15：2008-2020 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理 24目前，地產(chǎn)行業(yè)正從疫情影響中逐步恢復(fù)，部分地區(qū)樓市甚至出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭。7 月15 日，深圳市住建局發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(深建字2020137 號(hào))，為當(dāng)前“房住不炒、因城施策”基調(diào)下的樓市調(diào)控又添上濃墨重彩的一筆。事實(shí)上，金融危機(jī)以來(lái)，樓市已歷經(jīng)三輪沉浮。每波行情的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，總有政策的推波助瀾。貨幣政策、各級(jí)政府的樓市調(diào)控、各類機(jī)構(gòu)的融資約束，都能

9、引導(dǎo)行業(yè)的未來(lái)走向。我們以編年史的形式，梳理 2008 年以來(lái)每一年的行業(yè)走勢(shì)和各類政策，以史為鑒。圖 1：2008 年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)三輪周期商品房銷售面積:累計(jì)同比（%）00000002008-022009-112011-0802013-052015-022016-112018-082020-0500第一輪周期第二輪周期第三輪周期060.050.040.030.020.010.00.0-10.0-20.0-30.0-40.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部 第一輪周期：2008-2011 年2008 年：金融危機(jī)爆發(fā)，政策由緊轉(zhuǎn)松次貸危機(jī)爆發(fā)后，行業(yè)迅速走弱。受次貸危機(jī)影響，2008 年

10、開(kāi)始我國(guó)經(jīng)濟(jì)由過(guò)熱迅速走弱，樓市量?jī)r(jià)齊跌，地產(chǎn)投資大幅萎縮。至 2008 年 9 月金融危機(jī)全面爆發(fā)，行業(yè)數(shù)據(jù)跌入冰點(diǎn)。商品房銷售額累計(jì)同比由 2007 年 10 月高點(diǎn) 51.5%大幅下滑，至 2008 年 11月為-19.8%；70 城新建住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)連續(xù) 7 個(gè)月環(huán)比下跌；新開(kāi)工面積同比由 20%以上增速下跌為個(gè)位數(shù)。圖 2：2007-2008 年商品房銷售額累計(jì)同比圖 3：2007-2008 年房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比商品房銷售額:累計(jì)同比（%）房屋新開(kāi)工面積:累計(jì)同比（%）60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.0030.

11、0025.0020.0015.0010.005.002007-022007-032007-042007-052007-062007-072007-082007-092007-102007-112007-122008-012008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122007-022007-032007-042007-052007-062007-072007-082007-092007-102007-112007-122008-022008-032008-042008-052008-062

12、008-072008-082008-092008-102008-112008-120.00資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部刺激計(jì)劃出爐，政策由緊轉(zhuǎn)松。金融危機(jī)爆發(fā)后，貨幣政策由緊縮轉(zhuǎn)為寬松，08 年 9月起央行連續(xù)下調(diào)基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 7.47%逐步下調(diào)至 5.31%；大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 17.5%逐步下調(diào)至 15.5%。為刺激經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)行業(yè)利好政策頻出。2008 年 10 月 22 日，財(cái)政部、國(guó)稅局發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知，下調(diào)購(gòu)房契稅 1%、免征住房購(gòu)銷印花稅；同日，央行發(fā)布關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款

13、利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知，下調(diào)個(gè)人住房貸款利率下限至貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍、調(diào)整首付比例至 20%，并下調(diào)公積金貸款利率。年末，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，要求加大保障性住房建設(shè)力度；加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度；減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅；支持房企合理融資需求。表 1：2008 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2008/1-2008央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行于 1 月 25 日、3 月 25 日、4 月 25 日、5 月 20 日、6 月 15 日和 6 月 25 日分別將存/6款準(zhǔn)備金率上調(diào) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，共將準(zhǔn)備金率由 14

14、.5%調(diào)整為 17.5%2008/2/4央行發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮 10%以內(nèi)；開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的 30%，比 35%的常規(guī)要求有所降低2008/9-2008央行連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行于 9 月 25 日、10 月 15 日、12 月 5 日連續(xù)降準(zhǔn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 17.5%/12和基準(zhǔn)利率調(diào)整為 15.5%；于 9 月 15 日、10 月 9 日、10 月 30 日、11 月 27 日和 12 月 23 日連續(xù)降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 7.47%調(diào)整為 5.31%。200

15、8/10/22財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從 11 月 1 日起，首次購(gòu) 90 平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至 1%，免征個(gè)人購(gòu)銷住調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政房印花稅。策的通知2008/10/22央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以下（含）由現(xiàn)行的 4.32%調(diào)整為 4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的 4.86%調(diào)整為 4.59%，分別下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。2008/11/5國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于進(jìn)一步發(fā)布加快建設(shè)保障性安居工程、加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持

16、力度、加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等十項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激措施。初步匡算，實(shí)施上述工增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施程建設(shè)到 2010 年底約需投入 4 萬(wàn)億元。2008/12/20國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大保障性住房建設(shè)力度；加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度；減免住房轉(zhuǎn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅；支持房企合理融資需求。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部2009 年：政策持續(xù)寬松，樓市迅速升溫資金面空前寬裕，助推市場(chǎng)迅速升溫。根據(jù) 2008 年末國(guó)務(wù)院會(huì)議精神，約 4 萬(wàn)億資金將陸續(xù)投向市場(chǎng)，極大改善了資金狀況，M2 同

17、比由 2008 年的 15%左右躍升至近 30%。在寬裕的流動(dòng)性支持下，行業(yè)成交額迅速?gòu)?fù)蘇，商品房銷售額同比由 2008 年末的-19.5%迅速攀升至 2009 年得 80%左右。隨著樓市成交火爆，房?jī)r(jià)隨之上漲，至 2009 年 12 月，70 個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 9.1%。圖 4：2009 年前后 M2 同比走勢(shì)圖 5：2009 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)M2:同比（%）35.030.025.020.015.010.05.02008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-012009-022009-032009-0420

18、09-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-122010-012010-022010-032010-042010-052010-060.0100.000商品房銷售額:累計(jì)同比（%） 20.70城新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%，右軸）15.0010.002008-02005.02008-092009-052010-012010-09 0.0-5.80.060.40.020.0.-20.-40.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部政策整體保持呵護(hù)，但對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地炒作有所監(jiān)管。2009 年前三季度，樓市量?jī)r(jià)

19、仍處于可控水平，當(dāng)年針對(duì)行業(yè)的調(diào)控政策不多，甚至有所放寬。09 年 5 月 25 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例調(diào)整為 20%，直接利好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在政策支持和市場(chǎng)回暖作用下，下半年土拍再度回暖，“地王”如雨后春筍般出現(xiàn)。對(duì)此，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部分別出臺(tái)了關(guān)于集約用地的通知、關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，要求加強(qiáng)項(xiàng)目批后管理，向閑置土地征收稅費(fèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)度拿地進(jìn)行了一定限制。表 2：2009 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2009/1/1財(cái)政部、國(guó)稅總局通知實(shí)施住通知規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買不足兩

20、年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新政兩年的非普通住房或不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按銷售收入與購(gòu)買成本之差額征收營(yíng)業(yè)；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年（含）的普通房屋對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2009/1/10銀監(jiān)會(huì)關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信支持符合條件的商業(yè)銀行開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)；拓寬項(xiàng)目貸款范圍；對(duì)符合一定監(jiān)管評(píng)級(jí)要貸監(jiān)管政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)求、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管理水平較高的信托公司，適當(dāng)放寬對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、資本金比例等的展的通知要求；積極推動(dòng)信托公司開(kāi)展如房地產(chǎn)信托投資基金、資產(chǎn)支持信托等直接融資型創(chuàng)新業(yè)務(wù)2009/5/25國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知保障性住房和普通

21、商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%2009/6/19銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭重申二套房貸制度，要求除購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，其他貸款貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款首付至少為四成，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。2009/9/1國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用要求加快城市建設(shè)用地審批和土地征收實(shí)施、切實(shí)抓好批而未征土地的處理；要求進(jìn)一步地管理促進(jìn)批而未用土地利規(guī)范和加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地管理，堅(jiān)決查處違法批地和用地行為用的通知頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2009/9/26國(guó)務(wù)院關(guān)于集約用地的通知2009/12/24住建

22、部關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)首次明確規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，指出對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無(wú)償 收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用；對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，開(kāi)發(fā)商需按出 讓或劃撥土地價(jià)款的 20%交納土地閑置費(fèi)。另外，國(guó)土資源部將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。意見(jiàn)要求從 2009 年開(kāi)始，結(jié)合開(kāi)展保障性住房建設(shè)，用 5 年左右時(shí)間基本完成集中成片城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，有條件的地區(qū)爭(zhēng)取用 3 年時(shí)間基本完成；從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓收入中，按規(guī)定安排資金用于符合條件的棚戶區(qū)改造支出項(xiàng)目。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、

23、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部2010 年：抑制房?jī)r(jià)快速上漲，限購(gòu)限貸政策出臺(tái)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)通脹”成為工作重點(diǎn)。在“四萬(wàn)億”計(jì)劃刺激下，2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)從金融危機(jī)中快速?gòu)?fù)蘇，GDP 同比增長(zhǎng) 10.6%，較 2009 年提升了 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，CPI 當(dāng)月同比由年初的 1.5%提升至年末 4.6%，開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱跡象。樓市方面，成交量?jī)r(jià)迎來(lái)高峰，70 城新建住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅最高達(dá) 15.1%。寬松的貨幣政策開(kāi)始收緊，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 5.31%逐步上調(diào)至 5.81%，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率連續(xù)六次上調(diào)，由 15.5%逐步上調(diào)至 18.5%。GDP:不變價(jià):累計(jì)同

24、比（%） CPI:當(dāng)月同比（%，右軸）圖 6：2010 年前后 GDP、CPI 走勢(shì)圖 7：2010 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)商品房銷售額:累計(jì)同比（%）14.012.010.08.06.04.02.00.08.06.04.02.00.0-2.0-4.0100.080.060.040.020.00.070城新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%，右軸） 20.015.010.05.00.0-5.02009-032009-102010-062011-022011-102009-022009-092010-052011-012011-09資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中

25、信證券研究部嚴(yán)厲的調(diào)控政策相繼出臺(tái)。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010 年樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)。1月 10 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國(guó)十一條”），點(diǎn)名抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，要求對(duì)二套房貸款首付款比例不得低于 40%。4 月 17 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（“新國(guó)十條”）發(fā)布，進(jìn)一步提高了二套房貸款首付比至 50%，并對(duì)首套房貸款首付、利率作了規(guī)定。9 月 29 日，各部委進(jìn)一步通知，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，并調(diào)整契稅優(yōu)惠政策。表 3：2010 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2010/1

26、-2010央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行于 1 月 18 日、2 月 25 日、5 月 10 日、11 月 16 日、11 月 29 日和 12 月 20 日分別上/12調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 15.5%調(diào)整為 18.5%2010/1/10國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通要求合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，對(duì)二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合知，即“國(guó)十一條”信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。2010/3/11國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地

27、供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知要求嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為：土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的 20%。土地出讓成交后，必須在 10 個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1 個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。2010/4/17國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，即 “新國(guó)十條”要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，即對(duì)購(gòu)買首套自住房且建筑面積在 90 平米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利

28、率的 1.1 倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。明確保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。2010/6/3國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知通知指出,為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%，西部地區(qū)省份不得低于 1%。2010/9/29央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布各商要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)貥I(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)納稅證明或社會(huì)

29、保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首買第三套及以上住房貸款付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍的規(guī)定。2010/9/29財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房為鞏固調(diào)控成果，對(duì)契稅優(yōu)惠政策調(diào)整為對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。不符惠政策的通知合上述規(guī)定者，不享受優(yōu)惠政策。2010

30、/10-201央行連續(xù)上調(diào)基準(zhǔn)利率央行于 10 月 20 日、12 月 26 日分別上調(diào)基準(zhǔn)利率 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率由0/125.31%上調(diào)為 5.81%。2010/11/2四部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，要求使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在 90 平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同

31、期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的 1.1 倍。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部2011 年：通脹持續(xù)升溫，調(diào)控政策加碼通脹走向高峰，貨幣政策持續(xù)收緊。2010 年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)刺激政策的負(fù)面效果逐步開(kāi)始體現(xiàn)，典型的是通脹持續(xù)上升。2011 年 7 月，CPI 當(dāng)月同比達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn) 6.45%。對(duì)此，央行延續(xù) 2010 年的貨幣政策，上半年共六次升準(zhǔn)，將大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 18.5%調(diào)整為 21.5%；于 2 月、4 月、7 月三次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 5.81%上調(diào)為 6.56%。與此同時(shí)，地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)增幅得到有效遏制，商品房銷售額同比由 201

32、9 年末的 75.5%下降至 2011 年末的 12.1%。70 城住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅也由 2010 年高峰的 15%大幅下降至 2%左右。圖 8：2011 年前后 GDP、CPI 走勢(shì)圖 9：2011 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)GDP:不變價(jià):累計(jì)同比（%） CPI:當(dāng)月同比（%，右軸）15.010.05.00.02010-032010-102011-062012-022012-108.06.04.02.00.080.00商品房銷售額:累計(jì)同比（%）70城新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%，右軸） 20.015.010.05.002010-022010-092011-052012-0

33、12012-0900.00-5.60.040.020.0.-20.-40.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部行業(yè)政策延續(xù)高壓態(tài)勢(shì)。為鞏固限購(gòu)限貸政策取得的階段性成果，防止房?jī)r(jià)大幅上漲，國(guó)務(wù)院于 2011 年 1 月 26 日發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，即“新國(guó)八條”，將上一年度嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸要求進(jìn)一步加碼，要求二房貸款首付不低于 60%，利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍、并落實(shí)全面限購(gòu)。針對(duì)房?jī)r(jià)大漲期間開(kāi)發(fā)商隨意漲價(jià)、 “一日一價(jià)”的亂象，發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，要求各開(kāi)發(fā)商執(zhí)行一房一價(jià)的規(guī)定，商品房明碼標(biāo)價(jià)后，可自性降價(jià)、但

34、漲價(jià)必須重新申報(bào)，目的是配合限購(gòu)政策的實(shí)施。融資政策方面，保障性住房成為房企企業(yè)債發(fā)行突破口。2011 年 6 月 9 日，發(fā)改委關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知，指出保留投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券的資格，但募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。從事或承擔(dān)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。明確企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。表 4：2011 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2011/1-2011央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金

35、率央行于 1 月 20 日、2 月 24 日、3 月 25 日、4 月 21 日、5 月 18 日、6 月 20 日分別上調(diào)存/6款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 18.5%調(diào)整為 21.5%2011/1/26國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān) 問(wèn)題的通知，即“新國(guó)八條”要求各地區(qū)確定年度新建住宅價(jià)格目標(biāo)、加強(qiáng)稅收監(jiān)管；二房貸款首付不低于 60%，利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍；落實(shí)全面限購(gòu)，原則上對(duì)已有 1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu) 1 套住房。2011/1/27上海市公布個(gè)人住房

36、征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法上海率先開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)本地居民二套房和非本地居民住宅按照應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的 70%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率暫定為 0.6%。2011/2-2011央行連續(xù)上調(diào)基準(zhǔn)利率央行于 2 月 9 日、4 月 6 日及 7 月 7 日分別上調(diào)基準(zhǔn)利率 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)/7利率由 5.81%上調(diào)為 6.56%。2011/2/9住建部關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) 0.04 個(gè)百分點(diǎn)，由 0.36%上調(diào)至 0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) 0.35 個(gè)百分點(diǎn)，由 2.25%上調(diào)至 2

37、.60%；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20 個(gè)百分點(diǎn)，由 4.30%上調(diào)至 4.50%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由 3.75%上調(diào)至 4.00%。2011/3/16發(fā)改委關(guān)于發(fā)布商品房銷售要求各開(kāi)發(fā)商執(zhí)行一房一價(jià)的規(guī)定，商品房明碼標(biāo)價(jià)后，可自性降價(jià)、但漲價(jià)必須重新申明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知報(bào)。頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2011/5/16國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善要求正確把握土地招拍掛出讓政策的調(diào)控作用、完善住房用地招拍掛計(jì)劃公示制度；限定土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度房?jī)r(jià)或地價(jià)，以掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地；限定配建保障

38、性住房建設(shè)面積，以的意見(jiàn)掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地。2011/6/9發(fā)改委關(guān)于利用債券融資支保留投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券的資格，但募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題設(shè)。只有在滿足當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺(tái)公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于的通知當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的建設(shè)。明確企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。2011/9/30國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意要求建立健全中國(guó)特色的城鎮(zhèn)住房保障體系，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到 20%左右；重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)安排經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品見(jiàn)住房建設(shè)；

39、加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造、加大農(nóng)村危房改造力度。2011/12/5央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 21.5%調(diào)整為 21%。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部 第二輪周期：2012-2014 年2012 年：“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力加大，地方政策出現(xiàn)松動(dòng)通貨膨脹緩和、經(jīng)濟(jì)增速下行，貨幣重回寬松周期。緊縮性貨幣政策逐漸收效，2012年開(kāi)始 CPI 重回 3%以下的合理區(qū)間。然而，通脹拉動(dòng)的高投資不再、歐債危機(jī)引起外需減少，穩(wěn)增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)工作新的主題。央行于 2 月 24 日、5 月 18 日分別下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百

40、分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由 21%調(diào)整為 20%；于 6 月 8 日、7 月 6 日分別下調(diào)基準(zhǔn)利率 0.25%、0.31%，基準(zhǔn)利率由 6.56%調(diào)整為 6%。寬松環(huán)境下，樓市量?jī)r(jià)見(jiàn)底回升，銷售額累計(jì)同比于 2012 年 8 月再度轉(zhuǎn)正，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)。圖 10：2012 年前后投資、進(jìn)出口走勢(shì)圖 11：2012 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)固定資產(chǎn)投資完成額:累計(jì)同比（%）進(jìn)出口金額:累計(jì)同比（%，右軸）28.026.024.022.020.018.02011-02 2011-09 2012-05 2013-01 2013-0940.030.020.010.00.0100.00

41、00000商品房銷售額:累計(jì)同比(%)70城新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%,右軸） 10.8.06.04.02011-02002.02011-092012-052013-012013-09 0.0-2.80.60.40.20.0.-20.-40.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部政策面整體平靜，地方調(diào)控力度有所放松。在房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制、穩(wěn)增長(zhǎng)需求逐漸凸顯的背景下，不少地方政府調(diào)控政策開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。從實(shí)際操作情況看，北京、上海、天津、武漢等地開(kāi)始放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，重慶、南京、合肥等地則對(duì)公積金貸款制度進(jìn)行調(diào)整。盡管部分地區(qū)對(duì)限購(gòu)的放松被叫停，但不觸及底線、

42、不明顯鼓勵(lì)購(gòu)房的政策仍然得以施行。表 5：2012 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2012/2-2012央行兩度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率央行于 2 月 24 日、5 月 18 日分別下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)/5備金率由 21%調(diào)整為 20%。2012/2/17住建部關(guān)于印發(fā)建設(shè)用地容要求任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨積率管理辦法的通知意調(diào)整，確需調(diào)整的，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。2012/5/22國(guó)土資源部修訂閑置土地處新辦法要求開(kāi)發(fā)商“囤地

43、”造成土地閑置的，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年將被征繳土地價(jià)款 20%置辦法閑置費(fèi)，滿兩年則將無(wú)償收回土地使用權(quán)。2012/6-2012央行連續(xù)兩次降息央行于 6 月 8 日、7 月 6 日分別下調(diào)基準(zhǔn)利率 0.25%、0.31%基準(zhǔn)利率由 6.56%調(diào)整為 6%/72012/6/20住建部發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)民間資鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)，地方政府可采取貼息方式對(duì)公共租賃住房本參與保障性安居工程建設(shè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予支持、可以在政府核定的保障性安居工程建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)有關(guān)問(wèn)題的通知債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。2012/12/11發(fā)改委下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化要求資產(chǎn)負(fù)債率較高的發(fā)債申請(qǐng)企業(yè)提供不同程度的

44、償債保障措施，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)因企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范管理有關(guān)售房預(yù)收款等導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率較高的按剔除特殊因素后計(jì)算的負(fù)債率水平，同時(shí)明確將募問(wèn)題的通知集資金主要用于保障房建設(shè)的發(fā)債申請(qǐng)列入審核綠色通道。2012/12/12住建部、發(fā)改委關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知要求加快推進(jìn)國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，2013 年年底前要基本建成；大力推進(jìn)國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造。任務(wù)較少的?。▍^(qū)、市）要爭(zhēng)取在 2013 年年底前完成改造，其他?。▍^(qū)、市）要力爭(zhēng)在 2015 年年底前基本完成；加快剩余國(guó)有墾區(qū)危房改造，力爭(zhēng)在 2015年年底前全面完成，有條件的地區(qū)要爭(zhēng)取在 2014 年年底基本完成。資料

45、來(lái)源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部2013 年：中央重申調(diào)控，地方政策分化寬松環(huán)境造就第二輪樓市復(fù)蘇。在兩輪降準(zhǔn)降息下，貨幣供應(yīng)量明顯提升，2013 年 M2 同比重回 15%以上。資金面的寬松助力樓市成交迅速回暖，當(dāng)年 2 月商品房銷售額同比增至 77.6%。房?jī)r(jià)隨之上漲，房?jī)r(jià)同比再度趕超 GDP 增速。圖 12：2013 年前后 M2 同比走勢(shì)圖 13：2013 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)M2：同比 (%)18.016.014.012.010.08.06.04.02.02012-012012-032012-052012-072012-092012-1120

46、13-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-110.0100.000000商品房銷售額:累計(jì)同比(%)70城新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%,右軸）2012-022012-092013-052014-012014-090080.60.40.20.0.-20.-40.10.05.00.0-5.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部“新國(guó)五條”重申調(diào)控，地方調(diào)控細(xì)則分化。在樓市的強(qiáng)勁復(fù)蘇預(yù)期下，國(guó)務(wù)院 2013年 3 月 1 日發(fā)布了關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市

47、場(chǎng)調(diào)控工作通知，即“新國(guó)五條”。在重申嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策同時(shí)，提到完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，將調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任與地方政府相對(duì)應(yīng)。10 月，為遏制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲趨勢(shì)，深圳提出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施，即“深八條”，北京、上海、廣州地方政府也紛紛跟進(jìn)。另一方面，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，8 月 6 日溫州放寬限購(gòu)令：已有一套住宅的，可以再買一套。不同地方調(diào)控細(xì)則出現(xiàn)分化。表 6：2013 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2013/3/1國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)要求完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政市場(chǎng)調(diào)控工作通知，即“

48、新策，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。同時(shí)要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保國(guó)五條”障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。隨后，北京、上海、深圳等地陸續(xù)出臺(tái)地方性的國(guó)五條細(xì)則。2013/7/4國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)要求全面推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造：2013 年至 2017 年五年改造城市棚戶區(qū) 800 萬(wàn)戶，其中，2013 年改造 232 萬(wàn)戶。要求加大各級(jí)政府資金支持、信貸支持、鼓勵(lì)民間資本參與改造、規(guī)范利用企業(yè)債融資。2013/10/11深圳提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施，即“深八條”，隨后北要求加大土地供應(yīng)、繼續(xù)強(qiáng)化商品房預(yù)售管理；加強(qiáng)差別化信貸政策，將二套房首付比例上升至 70%。隨后北京、上海、

49、廣州地方政府也紛紛跟進(jìn)，分別頒布了“京七條”、“滬京、上海、廣州地方政府也紛七條”、“穗六條”等調(diào)控政策。紛跟進(jìn)2013/11/13十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)中要求推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)；從嚴(yán)供給城市建設(shè)用地、共中央關(guān)于全面深化改革若提高城市土地利用率；要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革干重大問(wèn)題的決定2013/11/22國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)決遏制違要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決緊急通知遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。資料來(lái)

50、源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部2014 年：“930”新政結(jié)束調(diào)控，融資政策逐步放開(kāi)樓市量?jī)r(jià)齊跌，去庫(kù)存成為關(guān)鍵詞。“新國(guó)五條”頒布實(shí)施后，大多數(shù)城市進(jìn)一步強(qiáng)化了限購(gòu)限貸措施，2014 年樓市量?jī)r(jià)齊跌。2014 年全年，商品房銷售額累計(jì)同比均錄得負(fù)值，其中 8、9 月跌幅最大，為-8.9%；70 城新建住宅價(jià)格指數(shù)同比也由年初的 8.2%一路下滑至年末-4.3%。另一方面，截至 2014 年 6 月末，全國(guó)商品房待售面積高達(dá) 54428萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 24.5%，住建部新任部長(zhǎng)陳政高提出“千方百計(jì)消化樓市庫(kù)存”，為樓市刺激政策埋下伏筆。圖 14：2008-2014

51、 年商品房待售面積持續(xù)快速上漲圖 15：2014 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)80000700006000050000400003000020000商品房待售面積：累計(jì)值（萬(wàn)平方米）100.080.060.040.020.00.0 商品房銷售額:累計(jì)同比（%）70城新建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%，右軸） 10.05.00.0-5.01000002008-02 2009-07 2011-01 2012-07 2013-12 2015-062013-022013-092014-052015-012015-09-20.0-40.0-10.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind

52、，中信證券研究部“930”新政標(biāo)志樓市政策全面放開(kāi)。自 2014 年中開(kāi)始，“松綁”即成為政策熱詞。從南寧、銅陵等地放松限購(gòu)開(kāi)始，陸續(xù)有數(shù)十個(gè)三四線城市放開(kāi)限購(gòu)限貸政策。9 月 30日，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，成為全面放開(kāi)的標(biāo)志。通知要求，對(duì)于首套普通自住房貸款最低首付款比例為 30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍；對(duì)擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。同時(shí)，央行時(shí)隔兩年于 11 月 22 日再度降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.4 個(gè)百分點(diǎn)至 5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百

53、分點(diǎn)至 2.75%。房企融資渠道亦有所放松。3 月 20 日，中茵股份、天?；ㄔ偃谫Y申請(qǐng)獲批，標(biāo)志房地產(chǎn)股再融資開(kāi)閘。7 月 21 日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知，適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。9 月 4 日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)放開(kāi)上市房企中票融資，但資金用途有明確限定，僅以支持普通商品住房為目的，募集資金僅可用于房建開(kāi)發(fā)，不能作為土地款等其他用途。2014 年全年，房企發(fā)行信用債（剔除城投）421.4 億元，同比大增 496.46%。表 7：2014 年影響地產(chǎn)行業(yè)的重要政策梳理頒布時(shí)間事件概括主要內(nèi)容2014/3/20地產(chǎn)股再融資開(kāi)

54、閘中茵股份、天?；ㄔ偃谫Y申請(qǐng)獲批，標(biāo)志房地產(chǎn)股再融資開(kāi)閘2014/4/25央行定向降準(zhǔn)央行自 4 月 25 日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率 2 個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2014/7/21國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一要求抓緊編制 2015-2017 棚改計(jì)劃，明確要推進(jìn)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計(jì)，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?，并知適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。2014/9/4銀行間協(xié)會(huì)發(fā)布非金融企業(yè)銀行間交易商協(xié)會(huì)放開(kāi)上市房企中票融資，但資金用

55、途有明確限定，僅以支持普通商品住債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行規(guī)房為目的，募集資金僅可用于房建開(kāi)發(fā)，不能作為土地款等其他用途。則，放開(kāi)上市房企中票融資2014/9/30銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，即 “930”新政通知要求積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長(zhǎng)至不超過(guò) 25 年；對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為 30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍；對(duì)擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。2014/10/29國(guó)務(wù)院常務(wù)

56、會(huì)議提出穩(wěn)定住李克強(qiáng)主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，要求穩(wěn)定住房消費(fèi)房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。2014/11/22央行下調(diào)基準(zhǔn)利率央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.4 個(gè)百分點(diǎn)至 5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)至 2.75%。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行，中信證券研究部 第三輪周期：2015 年至今2015 年：利好政策密集出臺(tái)，公司債發(fā)行井噴政策進(jìn)一步放松，樓市開(kāi)始復(fù)蘇?！?30”新政后，樓市一時(shí)還未回暖，銷售同比仍在下滑，70 城新建住宅價(jià)格環(huán)比依然錄得負(fù)值。為此，中央進(jìn)一步出臺(tái)“3

57、30”新政刺激樓市。政策進(jìn)一步下調(diào)二套房首付比例、公積金首付比例，并對(duì)住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅范圍放寬。與此同時(shí)，央行開(kāi)始連續(xù)降息降準(zhǔn)，2015 年累計(jì)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 3 個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)基準(zhǔn)利率 1.25 個(gè)百分點(diǎn)。寬松的貨幣政策逐漸起效。至 2015 年 5 月，商品房銷售額累計(jì)同比增長(zhǎng) 3.1%、70 城新建住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng) 0.1%，樓市量?jī)r(jià)開(kāi)始回升。圖 16：2015 年前后 M2 同比走勢(shì)圖 17：2015 年前后商品房銷售額同比及房?jī)r(jià)同比走勢(shì)16.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.0060.040.020.00.0商品房銷售額:累計(jì)同比（%）70城新

58、建住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比（%，右軸） 15.010.05.00.0-5.0M2:同比（%）2014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112014-022014-092015-052016-012016-09-20.0-10.0資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部公司債主體擴(kuò)容，房企發(fā)債爆發(fā)式增長(zhǎng)。2015 年 1 月 15 日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公司債發(fā)行與交易管理辦

59、法，將公司債發(fā)行主體大大增加，從上市公司拓展至除地方融資平臺(tái)以外的所有公司制法人。同時(shí)審批機(jī)制也進(jìn)行了改革，公開(kāi)發(fā)行實(shí)行核準(zhǔn)制，非公開(kāi)發(fā)行實(shí)行備案制。隨后，房企發(fā)行激增，全年累計(jì)發(fā)行各類信用債（剔除城投）4507.41 億元，同比增長(zhǎng)近十倍。其中，公司債、私募債合計(jì) 3554.11 億元，占比達(dá) 78.85%。圖 18：2015 年房企發(fā)債爆發(fā)式增長(zhǎng)圖 19：2015 年房企各類信用債發(fā)行占比800070006000發(fā)行規(guī)模（億元） 發(fā)行數(shù)量（支，右軸）7347.68500400500040004507.414019.8723645.25 300300020001000366.370.6452

60、1.41808.44200100165200820092010201120122013201420152016201720182019024 57 64.20一般公司債私募債一般中期票據(jù)定向工具一般短期融資券超短期融資債券一般企業(yè)債資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部棚改工作加快步伐，明確提出貨幣化安置。繼 2014 年關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知發(fā)布后，2015 年棚改工作進(jìn)一步提速。6 月 30 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)，制定了“棚改三年計(jì)劃”，即 20152017 年累計(jì)改造棚戶區(qū)住房 1800