1、.PAGE ：.；致委托方：承蒙貴公司信任與厚愛(ài)，寅源房地產(chǎn)咨詢(xún)公司榮幸地承接了“青春驛站工程的全程謀劃義務(wù)。根據(jù)雙方于年月日簽署的“工程謀劃咨詢(xún)效力合同，現(xiàn)提交本謀劃報(bào)告，供貴公司在工程整體謀劃與執(zhí)行時(shí)參考。本報(bào)告是我公司根據(jù)合同的詳細(xì)內(nèi)容和任務(wù)要求，在與貴方多次深化討論、論證和共同研討根底上，針對(duì)工程全程謀劃任務(wù)需求進(jìn)展了專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)工程開(kāi)發(fā)環(huán)境、目的市場(chǎng)、工程本身特征等進(jìn)展了深化、細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，并在融入了工程專(zhuān)案組人員的長(zhǎng)期謀劃實(shí)際閱歷根底上編制完成的。經(jīng)過(guò)對(duì)工程區(qū)位、開(kāi)發(fā)本錢(qián)和消費(fèi)市場(chǎng)的分析，他們以為，只需投資商能很好地針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展工程謀劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建立、營(yíng)銷(xiāo)謀劃并執(zhí)行，本工

2、程應(yīng)可在區(qū)域住宅市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟，獲得稱(chēng)心的工程開(kāi)發(fā)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在工程研討、分析和謀劃報(bào)告構(gòu)成過(guò)程中，他們的任務(wù)得到了貴公司及相關(guān)人員的鼎力支持和協(xié)助。對(duì)此，他們深表敬意和贊賞！他們期望，雙方能繼續(xù)友好協(xié)作，攜手共進(jìn)！對(duì)報(bào)告中存在的問(wèn)題和缺乏，懇請(qǐng)貴公司給予批判、指正！ 寅源房地產(chǎn)謀劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 年月目 錄第一部分 工程市場(chǎng)調(diào)研一、工程宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀調(diào)研三、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研第二部分 工程研討一、工程概略二、工程環(huán)境分析三、工程SWOT分析 四、工程競(jìng)爭(zhēng)分析五、工程經(jīng)濟(jì)分析第三部分 工程市場(chǎng)定位一、工程總體市場(chǎng)定位決策二、工程中心價(jià)值定位決策三、工程主題籠統(tǒng)定位決策四、工程目的

3、客源定位決策五、工程市場(chǎng)價(jià)錢(qián)定位決策第四部分 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二、工程總體建筑風(fēng)格建議三、工程建筑立面設(shè)計(jì)建議四、工程建筑功能設(shè)計(jì)建議五、工程戶(hù)型功能設(shè)計(jì)建議六、工程主題景觀設(shè)計(jì)建議七、工程交通組織設(shè)計(jì)建議八、工程資料設(shè)備選擇建議九、工程會(huì)所功能設(shè)計(jì)建議十、工程物業(yè)智能化管理建議十一、工程物業(yè)管理效力建議第五部分 工程營(yíng)銷(xiāo)謀劃一、工程視覺(jué)籠統(tǒng)謀劃二、工程營(yíng)銷(xiāo)推行謀劃三、工程效力營(yíng)銷(xiāo)謀劃第六部分 工程銷(xiāo)售執(zhí)行一、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建立體系二、銷(xiāo)售管理制度體系三、銷(xiāo)售流程建立體系四、銷(xiāo)售控制建立體系五、銷(xiāo)售危機(jī)建立體系六、銷(xiāo)售資料建立體系第一部分 工程市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者投資企

4、業(yè)在工程投資決策過(guò)程中，工程開(kāi)發(fā)潛力分析、工程投資可行性研討、工程的市場(chǎng)定位、工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營(yíng)銷(xiāo)謀劃推行、銷(xiāo)售銷(xiāo)售執(zhí)行、廣告推行方案方案設(shè)計(jì)等，都是以市場(chǎng)調(diào)研為根底、為根據(jù)的。市場(chǎng)調(diào)研是為企業(yè)的投資決策和管理決策提供信息的，涉及到信息的挑選、鑒別、提取、處置、分析和溝通的全過(guò)程，它在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中的重要性大致表達(dá)在以下幾個(gè)方面。一識(shí)別市場(chǎng)時(shí)機(jī)，適用繼續(xù)變化的市場(chǎng)環(huán)境行業(yè)創(chuàng)新層出不窮，市場(chǎng)追捧的概念時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，人們的消費(fèi)程度和消費(fèi)觀念也隨著收入程度的提高而改動(dòng)。人們對(duì)住的需求的也越來(lái)越高普通型經(jīng)濟(jì)型溫馨型奢華型。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)變化的市場(chǎng)環(huán)境適時(shí)作出分析和調(diào)

5、整，就可以找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，發(fā)明新的盈利點(diǎn)。而把握市場(chǎng)環(huán)境變化主要依托市場(chǎng)調(diào)研，目前在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效較好的房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)調(diào)研、分析方面投入了宏大的人力和財(cái)力。二分析市場(chǎng)潛力，針對(duì)性提出相應(yīng)的處理方案房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前，必需求明確工程推出后的銷(xiāo)售前景或稱(chēng)市場(chǎng)潛力，需求對(duì)潛在客戶(hù)的需求特征和規(guī)模進(jìn)展調(diào)研，以確定能否在較短時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)所吸收。制定相應(yīng)的市場(chǎng)推行方案時(shí)，要確定如何將工程的關(guān)鍵信息有效地傳達(dá)給潛在客戶(hù)，以盡能夠小的推行本錢(qián)獲得最大的宣傳效果。在市場(chǎng)推行方案中確定銷(xiāo)售時(shí)機(jī)、價(jià)錢(qián)落差、價(jià)錢(qián)變化等細(xì)節(jié)，也離不開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研。三根據(jù)市場(chǎng)需求，判別產(chǎn)品或效力的盈利性某一產(chǎn)品或產(chǎn)品設(shè)

6、計(jì)市場(chǎng)需求潛力大，意味著其潛在的高盈利性。要想在眾多的可選產(chǎn)品方式中找到富有生長(zhǎng)性、潛在高盈利性的類(lèi)型，可以借助市場(chǎng)調(diào)研來(lái)估算。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討中，財(cái)務(wù)分析執(zhí)行的就是這一職能，財(cái)務(wù)分析賴(lài)以成立的根底就是對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)錢(qián)租金程度的準(zhǔn)確把握，而獲得這些根底數(shù)據(jù)主要依托市場(chǎng)調(diào)研。四根據(jù)客戶(hù)評(píng)價(jià)，完善或改良產(chǎn)品或效力戰(zhàn)略客戶(hù)稱(chēng)心是產(chǎn)品或效力得以生存的必要條件，對(duì)產(chǎn)品或效力的稱(chēng)心度進(jìn)展評(píng)價(jià)的需求，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研以得到稱(chēng)心度的定性和定量的表達(dá)，就可以對(duì)產(chǎn)品或效力進(jìn)展完善和改良，提高稱(chēng)心度，擴(kuò)展市場(chǎng)份額，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、政府相關(guān)的政策、市場(chǎng)的供求關(guān)系變化、物業(yè)的價(jià)錢(qián)走

7、勢(shì)等信息，是企業(yè)決議工程能否進(jìn)入某一市場(chǎng)，如何進(jìn)入該市場(chǎng)，選擇在何種時(shí)機(jī)進(jìn)入的重要根據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開(kāi)發(fā)規(guī)模時(shí)，市場(chǎng)需求程度的高低、消費(fèi)者需求的定性特征、消費(fèi)者需求規(guī)模的大小、市場(chǎng)吸納的速度和時(shí)間等信息，是企業(yè)決議開(kāi)發(fā)規(guī)模的盈虧平衡點(diǎn)，所以說(shuō)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是工程操作成敗的關(guān)鍵。一、工程宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一綜合環(huán)境寧波是中國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的副省級(jí)方案單列市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)益的“較大的市，是全國(guó)歷史文化名城、優(yōu)秀旅游城市、環(huán)保模范城市、國(guó)家園林城市和全國(guó)衛(wèi)生城市。寧波轄海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個(gè)區(qū)，寧海、象山兩個(gè)縣，慈溪、余姚、奉化三個(gè)縣級(jí)市。全市總面積平方公里，其中市區(qū)

8、面積平方公里。全市總?cè)丝?萬(wàn)人。年，全市人民在市委、市政府的指點(diǎn)下，仔細(xì)貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，扎實(shí)推進(jìn)“六大聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略，積極化解經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的不利要素，突出全面協(xié)調(diào)和可繼續(xù)開(kāi)展，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)了歷史性的跨躍。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)GDP.億元，按可比價(jià)錢(qián)計(jì)算，比上年增長(zhǎng).%，GDP總量初次超億元，增速為近年以來(lái)最高。二地理環(huán)境寧波位于我國(guó)東海之濱，大陸海岸線中段，長(zhǎng)江三角洲南翼，東有舟山群島為天然屏障，北瀕杭州灣，西接紹興市，南臨三門(mén)灣，并與臺(tái)州的三門(mén)、天臺(tái)相連，是我國(guó)東南沿海重要的港口城市和長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心。寧波屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫暖潮濕，四季清楚，年平均氣溫.，平均氣溫以七月份為最高，達(dá).，一月

9、份最低，為.。全年無(wú)霜期普通為天至天。年平均降水量為毫米至毫米，年雨日為.天，五月至九月降水量占全年的%。三經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖- 寧波地理位置圖財(cái)政情勢(shì)穩(wěn)定。年全市財(cái)政普通預(yù)算收入.億元，其中：中央財(cái)政收入.億元，同口徑比上年增長(zhǎng).%；地方財(cái)政收入完成.億元，增長(zhǎng)%。金融運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額.億元，其中，人民幣存款余額.億元，比年初添加.億元。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)添加，年末余額達(dá).億元，比年初添加.億元;儲(chǔ)蓄存款流動(dòng)性趨強(qiáng)，活期儲(chǔ)蓄存款余額所占比重到達(dá).%，同比上升.個(gè)百分點(diǎn)。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額.億元，其中，人民幣貸款余額為.億元，比年初添加.億元。個(gè)人消費(fèi)等貸款繼續(xù)堅(jiān)持較快增

10、長(zhǎng)。年末個(gè)人消費(fèi)貸款余額同比增長(zhǎng).%。保險(xiǎn)事業(yè)較快開(kāi)展。全市有各類(lèi)保險(xiǎn)公司家，比上年添加家；保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)家，添加家。全年保費(fèi)收入.億元，比上年增長(zhǎng).%。其中，財(cái)富險(xiǎn)保費(fèi)收入.億元，增長(zhǎng).%；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入億元，增長(zhǎng).%。全年支付各類(lèi)保險(xiǎn)賠款及給付億元，比上年增長(zhǎng).%。其中,財(cái)富險(xiǎn).億元，增長(zhǎng).%；人身險(xiǎn).億元，增長(zhǎng).%。農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)添加值.億元，比上年增長(zhǎng).%。農(nóng)業(yè)根底位置得到穩(wěn)定，糧食消費(fèi)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，全年糧食播種面積.萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng).%，產(chǎn)量到達(dá).萬(wàn)噸，增長(zhǎng).%，改動(dòng)了延續(xù)多年下降的局面。工業(yè)消費(fèi)繼續(xù)增長(zhǎng)。全年完成全部工業(yè)添加值.億元，比上年增長(zhǎng).%，

11、其中規(guī)模以上工業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%。全年全部國(guó)有及年銷(xiāo)售收入萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入.億元，比上年增長(zhǎng).%；產(chǎn)品銷(xiāo)售率.%；實(shí)現(xiàn)利稅.億元，增長(zhǎng).%，其中利潤(rùn).億元，增長(zhǎng).%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù).。建筑業(yè)消費(fèi)全面增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)添加值.億元，比上年增長(zhǎng).%。建筑企業(yè)全年完成施工產(chǎn)值.億元，比上年增長(zhǎng).%；施工面積.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).%；開(kāi)工面積.萬(wàn)平方米，增長(zhǎng).%。按施工產(chǎn)值計(jì)算的全員勞動(dòng)消費(fèi)率到達(dá)人均.萬(wàn)元，比上年提高.%。寧波市消費(fèi)總值占全省的.%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額占.%；社會(huì)消費(fèi)品零售額占.%；外貿(mào)自營(yíng)出口額占.%；實(shí)踐利用外資占.%；地方財(cái)政收入占.%。對(duì)外

12、經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持較好增長(zhǎng)。全年進(jìn)出口總額.億美圓，比上年增長(zhǎng).%，其中出口.億美圓，增長(zhǎng).%。外貿(mào)可繼續(xù)開(kāi)展才干進(jìn)一步加強(qiáng)，構(gòu)造調(diào)整初現(xiàn)效果。四產(chǎn)業(yè)環(huán)境全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值.億元，比上年增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè).億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè).億元，增長(zhǎng).%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為.%、.%和.%，第二產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量，其對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率達(dá).%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)多元化平衡開(kāi)展。以零售零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸郵電業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)開(kāi)展，年這幾個(gè)行業(yè)的添加值占第三產(chǎn)業(yè)的比重到達(dá).%。第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部構(gòu)造的進(jìn)一步優(yōu)化，加強(qiáng)了城市的綜合效力功能。五投資環(huán)境投資增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額

13、為.億元，比上年增長(zhǎng).%，增幅同比下降.個(gè)百分點(diǎn)。從全年走勢(shì)看，一季度增長(zhǎng).%，上半年增長(zhǎng).%，三季度增長(zhǎng).%，投資增幅逐季回落。民間投資熱情依然高漲，全年民間投資額為.億元，增長(zhǎng).%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重到達(dá).%。房地產(chǎn)投資.億元，增長(zhǎng).%。 三次產(chǎn)業(yè)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資.億元，比上年下 降.%；第二產(chǎn)業(yè)投資.億元，增長(zhǎng).%，其中工業(yè)投資.億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)投資.億元，增長(zhǎng).%。利用外資穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年新批外商投資企業(yè)家，總投資.億美圓，合同利用外資.億美圓，比上年增長(zhǎng).%；實(shí)踐利用外資.億美圓，增長(zhǎng).%。六交通環(huán)境全年完成城建固定資產(chǎn)投資億元，其中市區(qū)完成投資億元。北外環(huán)一期主體

14、完工、南外環(huán)西端開(kāi)通、東段主體完工；城市路網(wǎng)進(jìn)一步完善，江南路三期、江北大道改造、桑田路等建成通車(chē)，通途路慶豐橋開(kāi)工建立，相繼完成了中山西路孝聞街、環(huán)城北路大慶北路、藥行街交叉口等卡口的改造，開(kāi)通了中山路日新街地下通道；城市檔次不斷提升，建成了日湖公園和北外環(huán)綠化工程、南外環(huán)綠化工程等，后王河整治完工，啟動(dòng)了污水處置截污工程，并實(shí)施外灘“復(fù)活工程及慈城古縣城的開(kāi)發(fā)維護(hù)。加快城區(qū)自來(lái)水一戶(hù)一表改造，共完成改造近萬(wàn)戶(hù)。全年市區(qū)新辟公交線路多條。全年完成人行道改造.萬(wàn)平方米。新增公園綠地面積公頃，其中市區(qū)公頃。年寧波市獲得了國(guó)家衛(wèi)生城市稱(chēng)號(hào)。年是我市交通建立史上投資最多、增長(zhǎng)最快的一年。全年用于交通

15、的固定資產(chǎn)投資.億元，比上年增長(zhǎng)%。港口建立再上新臺(tái)階。北侖國(guó)際集裝箱碼頭四期號(hào)、號(hào)泊位和大榭永信碼頭建成并投入試消費(fèi)。全港貨物吞吐量達(dá).億噸，增長(zhǎng)%，貨物吞吐量繼續(xù)穩(wěn)居大陸沿海港口第二位；完成集裝箱吞吐量.萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng).%，集裝箱吞吐量超越天津港躍居大陸沿海港口第四位，增幅繼續(xù)堅(jiān)持全國(guó)大陸沿海港口第一位。目前寧波港已通航世界多個(gè)國(guó)家和地域的多個(gè)港口。全年完成客運(yùn)量.億人次、貨運(yùn)量.億噸，分別比上年增長(zhǎng)%和%。民航旅客進(jìn)出港吞吐量萬(wàn)人，增長(zhǎng).%。全社會(huì)汽車(chē)擁有量.萬(wàn)輛，增長(zhǎng).%；其中載客汽車(chē).萬(wàn)輛，營(yíng)運(yùn)載客汽車(chē)輛，快速客運(yùn)集散網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模，全年共開(kāi)通高速和快速客運(yùn)線路條。七文化環(huán)境文化事業(yè)蓬勃

16、開(kāi)展。勝利舉行了第七屆中國(guó)藝術(shù)節(jié)寧波分會(huì)場(chǎng)上演活動(dòng)，組織承辦了寧波市留念鄧小平同志誕辰周年暨留念鄧小平關(guān)于“寧波邦題詞周年文化活動(dòng)和第八屆寧波國(guó)際服裝節(jié)文藝晚會(huì)及“時(shí)髦十月群眾服飾系列文藝活動(dòng)。勝利舉行了全國(guó)男排大獎(jiǎng)賽、全國(guó)蹦床冠軍賽、全國(guó)海模錦標(biāo)賽、國(guó)際網(wǎng)球約請(qǐng)賽和慈溪中澳男籃對(duì)抗賽等國(guó)際國(guó)內(nèi)大型賽事。中國(guó)女排主場(chǎng)賽初次落戶(hù)寧波北侖以及八一男籃第七個(gè)主場(chǎng)賽在寧波開(kāi)賽。市游泳健身中心和老年體育活動(dòng)中心建成完工并投入運(yùn)用，市游泳健身中心初次采取委托運(yùn)營(yíng)的方式進(jìn)展管理，為我市公益性大型體育場(chǎng)館的市場(chǎng)化運(yùn)作探求了一條新路子；全年在社區(qū)和鄉(xiāng)村建成健身途徑條，全市健身途徑總量到達(dá)條。“小康體育工程 在鄉(xiāng)

17、村全面啟動(dòng)，目前已建成個(gè)健身點(diǎn)。旅游業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年全市接待入境旅游者.萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng).%，旅游創(chuàng)匯.億美圓，增長(zhǎng).%；接待國(guó)內(nèi)旅游者萬(wàn)人次，增長(zhǎng).%，國(guó)內(nèi)旅游收入.億元，比上年增長(zhǎng).%；旅游總收入.億元，增長(zhǎng).%八生活環(huán)境城鄉(xiāng)居民生活程度和質(zhì)量繼續(xù)提高。全年城市居民人均可支配收入元，比上年增長(zhǎng).%，人均消費(fèi)性支出元，增長(zhǎng).%，市區(qū)居民恩格爾系數(shù).%。居民人均效力性消費(fèi)支出元，增長(zhǎng).%，人均用于交通和通訊支出元，增長(zhǎng).%，占消費(fèi)性支出的比重比上年提高.個(gè)百分點(diǎn)。年末平均每百戶(hù)市區(qū)居民家庭擁有彩色電視機(jī)臺(tái)、影碟機(jī)臺(tái)、家用電腦臺(tái)、空調(diào)機(jī)臺(tái)、家用汽車(chē)輛，挪動(dòng)部。全市鄉(xiāng)村居民人均純收入元，增長(zhǎng).%,

18、其中生活消費(fèi)支出元，增長(zhǎng).%。全市鄉(xiāng)村居民每百戶(hù)家庭擁有彩電.臺(tái)，洗衣機(jī).臺(tái)，電冰箱.臺(tái)，空調(diào)機(jī).臺(tái)。居住條件不斷改善。市區(qū)居民人均住房運(yùn)用面積到達(dá).平方米，住房成套率達(dá).%。全市鄉(xiāng)村居民人均住房面積.平方米，比上年添加平方米。年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)總程度比上年上升.%，但從全年走勢(shì)看，物價(jià)上漲的幅度自年中以來(lái)逐月減緩。工業(yè)品出廠價(jià)錢(qián)總程度比上年上升.%，原資料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)錢(qián)總程度上升.%。九社會(huì)環(huán)境社會(huì)保證程度不斷提高。全市企業(yè)職工根本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù).萬(wàn)人，實(shí)踐繳費(fèi)人數(shù).萬(wàn)人，比上年凈增.萬(wàn)人。有.萬(wàn)名企業(yè)離退休人員領(lǐng)取養(yǎng)老金，月人均養(yǎng)老金元，養(yǎng)老金程度居全省第一。全年有.萬(wàn)人參與了醫(yī)療

19、保險(xiǎn)，參保人數(shù)比上年凈增.萬(wàn)人，定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和定點(diǎn)零售藥店家，參保人員就醫(yī)購(gòu)藥更加便利。失業(yè)保險(xiǎn)待遇上調(diào)至元/月。全市工傷保險(xiǎn)參保人數(shù).萬(wàn)人，生育保險(xiǎn)參保人數(shù).萬(wàn)人。年底被征地人員養(yǎng)老保證參保人數(shù).萬(wàn)人，其中按月享用養(yǎng)老保證待遇的有.萬(wàn)人，全年養(yǎng)老保證待遇支出.億元。鄉(xiāng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù).萬(wàn)人，全年支付養(yǎng)老金萬(wàn)元。社會(huì)福利事業(yè)繼續(xù)開(kāi)展。全市共有社會(huì)福利事業(yè)單位個(gè)，床位張，收養(yǎng)人，享用低保的城鄉(xiāng)居民達(dá)十經(jīng)濟(jì)目的年寧波市主要經(jīng)濟(jì)目的指 標(biāo)單 位實(shí) 績(jī)同比增長(zhǎng)%寧波市GDP億元.其中：第一產(chǎn)業(yè)億元. 第二產(chǎn)業(yè)億元. #：工業(yè)億元. 第三產(chǎn)業(yè)億元.全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元.港口貨物吞吐量?jī)|噸.集裝箱吞吐

20、量萬(wàn)標(biāo)箱.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元.外貿(mào)自營(yíng)出口額億美圓. 實(shí)踐利用外資億美圓.財(cái)政普通預(yù)算收入億元.其中：地方財(cái)政收入億元.全社會(huì)用電量?jī)|千瓦時(shí).其中：工業(yè)用電量?jī)|千瓦時(shí).城市居民人均可支配收入元.鄉(xiāng)村居民人均純收入元 .年寧波市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展預(yù)期目的寧波市消費(fèi)總值增長(zhǎng)%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)%財(cái)政普通預(yù)算收入增長(zhǎng)% 集裝箱吞吐量度增長(zhǎng)%外貿(mào)自營(yíng)出口總額增長(zhǎng)%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)%城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位萬(wàn)個(gè)左右城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在.%以?xún)?nèi)市區(qū)居民人均可支配收入增長(zhǎng)%以上農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)%以上圖- 寧波年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展預(yù)期目的圖- 寧波年經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的十一消費(fèi)行為調(diào)查消費(fèi)者的生活方式與他們對(duì)商品的選擇

21、是親密相關(guān)的，根據(jù)生活方式將消費(fèi)者進(jìn)展分類(lèi)，可以為產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分以及市場(chǎng)定位提供技術(shù)指點(diǎn)。在現(xiàn)代消費(fèi)者行為與心思研討中，評(píng)價(jià)消費(fèi)者生活方式的方法有許多，比較廣泛運(yùn)用的細(xì)分系統(tǒng)如VALS價(jià)值及生活方式系統(tǒng)，最早由SRI公司開(kāi)發(fā)運(yùn)用，該系統(tǒng)根據(jù)他們對(duì)生活的觀念以及通常行為方式，將美國(guó)的消費(fèi)者分成個(gè)方式的群體系統(tǒng)。但由于各地域文化背景的差別，不同地域的消費(fèi)者生活方式也存在較大的差別，消費(fèi)者的分類(lèi)也應(yīng)思索各地的詳細(xì)情況。為了對(duì)工程做出有效的市場(chǎng)把握以及做好科學(xué)的前期規(guī)劃建議，我公司對(duì)潛在購(gòu)房人群作了一定可以程度的調(diào)查訪問(wèn)，并結(jié)合業(yè)內(nèi)相關(guān)市場(chǎng)研討結(jié)果，發(fā)現(xiàn)區(qū)域人的住宅消費(fèi)主流在堅(jiān)持根本層面的同時(shí)，也出現(xiàn)

22、了引人注目的一些新特點(diǎn)。、消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)圖- 購(gòu)房動(dòng)機(jī)數(shù)據(jù)顯示：改善居住環(huán)境的群體為市場(chǎng)主流，以-平方米二房為主，站%，純投資的比例明顯下降，僅有%，值的一提的是，為落戶(hù)寧波的購(gòu)房者比以往有大幅度的提高，戰(zhàn)到總量的%。分析總結(jié)：在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中有大部分客戶(hù)群體表示投資自住皆宜，短期內(nèi)出租用于還貸款而未來(lái)那么是改善居住條件或?yàn)樽优?、老人提早?gòu)房，因此其購(gòu)房動(dòng)機(jī)動(dòng)帶有不確定性。、消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域選擇圖- 購(gòu)房首選區(qū)域數(shù)據(jù)顯示：從顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，江東和海曙仍為首選。%的被調(diào)查者選擇江東區(qū)域，海曙和鄞州中心區(qū)比例根本一樣，同為%左右，東部新城選擇比例為%，鎮(zhèn)海為%，其他區(qū)域比例缺乏%?？偨Y(jié)分析：在上述

23、區(qū)域中，海曙和江東憑仗便利的生活配套設(shè)備依然是消費(fèi)者的首選，但中心區(qū)域較高價(jià)位的產(chǎn)品，讓普通的消費(fèi)者難以接受。因此區(qū)域環(huán)境相對(duì)成熟，市政開(kāi)發(fā)已具備一定根底的鄞州中心區(qū)成為最為適宜的選擇目的。、消費(fèi)者購(gòu)房要素圖- 購(gòu)房主要要素分析數(shù)據(jù)顯示：在可以多項(xiàng)選擇的前提條件下，有%和%的消費(fèi)者選擇價(jià)錢(qián)和地段。其次是為交通條件、人文環(huán)境和工程的價(jià)值。同時(shí)對(duì)物業(yè)管理和戶(hù)型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境的關(guān)注度也較以往有大幅度的提高。總結(jié)分析：“沒(méi)有賣(mài)不出去的房子只需賣(mài)不出去的價(jià)錢(qián)、“地段、地段、還是地段這寫(xiě)鐵律依然是消費(fèi)者購(gòu)房關(guān)注的第一要素。同時(shí)可以看到相對(duì)于戶(hù)型、配套、小區(qū)環(huán)境等關(guān)注度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌的關(guān)注。、消費(fèi)

24、者對(duì)小區(qū)配套要求的關(guān)注圖- 小區(qū)配套要素分析數(shù)據(jù)顯示：小區(qū)醫(yī)療系統(tǒng)排在第二位到達(dá)%，這是以往市場(chǎng)調(diào)查中沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)的特征。購(gòu)房者對(duì)于小區(qū)的生活配套要求越來(lái)越高，運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所、小區(qū)安防系統(tǒng)，它們不僅被多數(shù)人思索到，而且成為被關(guān)注的主要要素?？偨Y(jié)分析：上述闡明，消費(fèi)者的需求特征曾經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)生活居住質(zhì)量的追求。除了對(duì)根本的生理和平安需求以外，更為關(guān)注的是生活居住環(huán)境的溫馨感。、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)類(lèi)型的需求圖- 物業(yè)類(lèi)型分析數(shù)據(jù)顯示：%的被訪問(wèn)者首選多層。小高層的接受程度也有所提高，到達(dá)了%，其他物業(yè)類(lèi)型所占的比例根本一樣。總結(jié)分析：被訪者在選擇物業(yè)時(shí)，普通把多層作為第一選擇，小高層為備選，顯示出消費(fèi)者的購(gòu)

25、房行為是被動(dòng)和可引導(dǎo)的。、消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型的需求圖- 戶(hù)型需求分析、不同家庭構(gòu)造的消費(fèi)者對(duì)單位房選擇比例區(qū)域消費(fèi)者獨(dú)身貴族對(duì)單位房間的需求比例圖- 獨(dú)身貴族對(duì)戶(hù)型需求分析區(qū)域消費(fèi)者二口之家對(duì)單位房間的需求比例圖- 二口之家對(duì)戶(hù)型需求分析區(qū)域消費(fèi)者三口之家對(duì)單位房間的需求比例圖- 三口之家對(duì)戶(hù)型需求分析區(qū)域消費(fèi)者二代同堂對(duì)單位房間的需求比例圖- 二代同堂對(duì)戶(hù)型需求分析區(qū)域消費(fèi)者三代同堂對(duì)單位房間的需求比例圖- 三代同堂對(duì)戶(hù)型需求分析從上面幾組圖表中顯示的數(shù)據(jù)分析中，可看出不同的家庭構(gòu)造對(duì)戶(hù)型的選擇都有所不同但都比較近似，并不呈現(xiàn)獨(dú)身貴族、中心家庭夫妻或夫妻+子女、主干家庭父母+夫妻+子女的梯級(jí)消費(fèi)比

26、例。這主要是由于區(qū)域城市的人口特殊性對(duì)房型選擇的影響，外地的獨(dú)身人士購(gòu)房思索組建家庭后，接父母過(guò)來(lái)同住或照顧小孩，因此選擇二房、三房的比例還是為市場(chǎng)的主流。、區(qū)域消費(fèi)者心目中的理想戶(hù)型面積圖- 消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型面積需求從這個(gè)圖表顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，區(qū)域消費(fèi)者在希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在平方米的比例最高；其次是平方米，希望購(gòu)置面積在-平方米的比例低與上述兩類(lèi), 購(gòu)置面積需求在平方米以下和平方米以上的戶(hù)型面積比例較低。選擇二房的購(gòu)房者希望面積在平方米的比例較大，也有部分希望平米和平米以下的，很少一部分希望在平方米。整體選擇面積的中位數(shù)為平方米。選擇三房的購(gòu)房者希望面積在平方米，占較大的比例，也有

27、不少比例選擇的小三房。整面子積選擇中位數(shù)為平方米。、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)間段的選擇圖- 購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)間段總結(jié)分析：國(guó)家宏觀政策調(diào)控使消費(fèi)者張望心思加大，樓盤(pán)供應(yīng)量添加也使消費(fèi)者有更多的選擇余地。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀調(diào)研一區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著國(guó)民消費(fèi)總值的快速提高，鎮(zhèn)海區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)，年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總值GDP.億元，比上年增長(zhǎng).%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)十二年來(lái)新高；財(cái)政普通預(yù)算收入.億元按出口退稅機(jī)制改革前口徑計(jì)算為.億元，同口徑比上年增長(zhǎng).%；固定資產(chǎn)投資完成.億元，增長(zhǎng).%。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不斷優(yōu)化，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，工業(yè)總產(chǎn)值突破億元，到達(dá).億元，增長(zhǎng).%，工業(yè)添加值完成.億元，增長(zhǎng).%，第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展加快，臨港

28、型專(zhuān)業(yè)物流市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)展，金融、旅游等三產(chǎn)業(yè)態(tài)有新的拓展，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額到達(dá).億元，增長(zhǎng).%，確保了一定的糧食消費(fèi)才干，農(nóng)業(yè)構(gòu)造繼續(xù)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值.億元，增長(zhǎng).%。目的稱(chēng)號(hào)單位二二年二三年二四年全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總值億元.同比增長(zhǎng)%.全年財(cái)政總收入億元.同比增長(zhǎng)%.完成工業(yè)總產(chǎn)值億元.同比增長(zhǎng)%.全年完成銷(xiāo)售產(chǎn)值億元.同比增長(zhǎng)%.社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元.同比增長(zhǎng)%.全年出口交貨值億元.同比增長(zhǎng)%.家庭人均可支配收入億元同比增長(zhǎng)%.全年農(nóng)民人均純收入億元同比增長(zhǎng)%.居民儲(chǔ)蓄存款余額億元.同比增長(zhǎng)%.二區(qū)域政策環(huán)境同全國(guó)的情況類(lèi)似，鎮(zhèn)海的房地產(chǎn)政策環(huán)境同樣遭到中央宏觀政策的約束。七部委結(jié)

29、合下發(fā)的期房制止轉(zhuǎn)讓、開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、優(yōu)先供應(yīng)中小戶(hù)型、保證中低價(jià)位住房供應(yīng)、限制囤積土地、控制經(jīng)濟(jì)房面積和銷(xiāo)售對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)的可繼續(xù)正常開(kāi)展是一個(gè)很好的事情，它有利于讓房?jī)r(jià)趨向合理，消除房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫景象。新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期利好的音訊，由于只需市場(chǎng)環(huán)境安康穩(wěn)定了，企業(yè)才干繼續(xù)安康地開(kāi)展。國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，銀行利率幾次上調(diào)之后，絕大多數(shù)普通城市居民家庭都對(duì)購(gòu)房方案做了相應(yīng)調(diào)整；多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)的心思預(yù) 圖- 購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)間段期還是看漲。絕大多數(shù)人表示銀行利率上調(diào)影響了本人的貸款買(mǎi)房方案。累計(jì)有約五成二的家庭會(huì)繼續(xù)貸款，但會(huì)調(diào)整貸款方案；累計(jì)有約兩成九的人表示利

30、率上升后將取消貸款方案，其中有一部分人會(huì)改用直接現(xiàn)金支付的方式，另一部分表示將不再貸款，而是改動(dòng)購(gòu)房面積的大小或推遲購(gòu)房方案。三區(qū)域投資環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)、是一個(gè)高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)、是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)機(jī)并存的產(chǎn)業(yè)，專(zhuān)業(yè)的投資商開(kāi)發(fā)商能從眾多的市場(chǎng)景象中分析并找出市場(chǎng)的真正需求、消費(fèi)者的真正需求，并以各種方式予以滿(mǎn)足，從而抓住時(shí)機(jī)，獲得勝利。因此，市場(chǎng)是根本，是他們正確決策的根據(jù)。鎮(zhèn)海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在年期間堅(jiān)持了很高的增長(zhǎng)率，市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面，無(wú)論是土地價(jià)錢(qián)、商品房?jī)r(jià)錢(qián)以及二手房?jī)r(jià)錢(qián)年之內(nèi)都有顯著增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)快速開(kāi)展的同時(shí)也帶來(lái)了一定的不穩(wěn)定要素，加上本地行業(yè)的隱性聯(lián)盟，外地

31、開(kāi)發(fā)商很難進(jìn)入本地市場(chǎng)。另外，相對(duì)封鎖開(kāi)展的市場(chǎng)導(dǎo)致了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)程度偏低，產(chǎn)品質(zhì)量難以得到較高的提升。、寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在-年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年，鎮(zhèn)海全區(qū)全區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資.億元,同比增長(zhǎng).%。圖- 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：年為.億元，年為.億元，年為.億元。、寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在-年實(shí)現(xiàn)商品房施工面積年，鎮(zhèn)海全區(qū)商品房施工面積為.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).。圖- 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：年為.萬(wàn)平方米，年為.萬(wàn)平方米，年為.萬(wàn)平方米。、寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在-年實(shí)現(xiàn)商品房開(kāi)工面積年，鎮(zhèn)海全區(qū)全區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)工面積為.萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng).%。圖- 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：年為.萬(wàn)平方米，年為.萬(wàn)

32、平方米，年為.萬(wàn)平方米四區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀分析目前，鎮(zhèn)海區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，住房消費(fèi)大幅回落。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)依然較快增長(zhǎng)。-月份房地產(chǎn)投資完成.億元，同比增長(zhǎng).%；商品房施工面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).%，其中住宅面積.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).%。這與去年樓市旺銷(xiāo)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性要素有關(guān)。、寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在年-月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資額圖- 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：截止到年月份為止，全區(qū)共實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資總額累計(jì)到達(dá).千萬(wàn)元，同比增長(zhǎng).%。、寧波鎮(zhèn)海全區(qū)在年-月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積總額圖- 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)顯示：截止到年月份為止，全區(qū)共實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積累計(jì)到達(dá).萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).%。五未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)中央

33、七部委、國(guó)家金融機(jī)構(gòu)以及地方政府相關(guān)政策出臺(tái)后，及時(shí)有效地抑制了房地產(chǎn)的不量開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，也阻止了房?jī)r(jià)的上漲，但目前房?jī)r(jià)仍處于高位，離真正購(gòu)房者的心思價(jià)位還有較大間隔 。而店鋪價(jià)位依然鞏固，仍是熱銷(xiāo)對(duì)象。下一階段區(qū)域房地產(chǎn)投資和需求情勢(shì)將不容樂(lè)觀。三、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研一區(qū)域總體規(guī)劃鎮(zhèn)海作為今后寧波中心城市北部中心，將成為以行政辦公、商貿(mào)物流、教育科技、現(xiàn)代居住等為主的綜合性新城區(qū)，承當(dāng)寧波中心城市部分城市職能。寧波高教園區(qū)北區(qū)位于鎮(zhèn)海的莊市片區(qū)，規(guī)劃范圍為南臨甬江，北、東至規(guī)劃北外環(huán)路和東外環(huán)路，西至世紀(jì)大道，規(guī)劃用地.平方公里。根據(jù)規(guī)劃，高教園區(qū)北區(qū)將成為以大學(xué)為主體，以開(kāi)展

34、教育產(chǎn)業(yè)為根底的集居住、休閑、消費(fèi)等多種職能于一體的生態(tài)型現(xiàn)代化城市功能區(qū)。人口容量為萬(wàn)人，包括居民萬(wàn)人和學(xué)生萬(wàn)人。二區(qū)域功能定位寧波高教園區(qū)北區(qū)莊市片區(qū)是寧波實(shí)施教育興市開(kāi)展戰(zhàn)略的重要區(qū)域，也是商幫文化的主要開(kāi)展源地，有著深沉的人文底蘊(yùn)，它的建立規(guī)劃力求塑造的是一種以靜為主的文化氣氛和休閑空間。該片區(qū)中心區(qū)的商業(yè)、辦公等功能主要為大學(xué)城和周邊居住配套，將建立成為集休閑購(gòu)物、景觀游憩、科技研發(fā)為一體的充溢文化氣味的功能區(qū)。寧波高教園區(qū)北區(qū)的規(guī)劃將圍繞中心綠核布置商業(yè)區(qū)、文化效力區(qū)、科學(xué)研討區(qū)、行政辦公區(qū)、高級(jí)別墅區(qū)、體育活動(dòng)區(qū)；一條生態(tài)綠軸貫穿全區(qū)，南連甬江、東接生態(tài)走廊；根底教育區(qū)位于中心綠

35、核西北，高校依托寧波大學(xué)在寧鎮(zhèn)路北側(cè)沿軸向布置，居住用地沿世紀(jì)大道和北外環(huán)路展開(kāi)。三區(qū)域開(kāi)發(fā)形狀寧波高教園區(qū)北區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備建立著力在綠地、水系、景觀、設(shè)備配套上下功夫，發(fā)掘城市特征，充分表達(dá)人文生態(tài)理念。經(jīng)過(guò)近兩年的前期建立，寧波高教園區(qū)北區(qū)逐漸凸現(xiàn)雛形。目前，寧波高教園區(qū)北區(qū)已完成部分片區(qū)干道建立，今年方案建立銜接兩片的主干道， 根底設(shè)備和公共效力設(shè)備建立有序進(jìn)展，并相繼推出清泉花園、漢塘商住樓等地塊，華豐花園、華豐星城、駱興家園、莊市新街路拆遷安頓區(qū)和鑫隆一、二期等居民小區(qū)將相繼開(kāi)工。借寧波大學(xué)等高等院校毗鄰優(yōu)勢(shì)，位于鎮(zhèn)海的寧波高教園區(qū)北區(qū)將崛起一座“大學(xué)城。從去年開(kāi)場(chǎng)，鎮(zhèn)海區(qū)在加緊高教園

36、區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和根底設(shè)備建立的同時(shí)，發(fā)明條件吸引各地院校來(lái)園區(qū)落戶(hù)。目前， 到該園區(qū)落戶(hù)的院校曾經(jīng)有寧波大學(xué)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、省紡織職業(yè)技術(shù)學(xué)院、寧波大學(xué)藝術(shù)學(xué)院等大專(zhuān)院校。與此同時(shí)，在莊市規(guī)劃了占地余畝的根底教育園區(qū)，鎮(zhèn)海職教中心、鎮(zhèn)海中學(xué)分校、萬(wàn)里國(guó)際學(xué)校等學(xué)校也將在這里扎營(yíng)。如今，整個(gè)園區(qū)正在加緊配套設(shè)備、生態(tài)環(huán)境和學(xué)生公寓等建立，今年秋季，將有三四千名學(xué)生入住學(xué)生公寓。四區(qū)域物業(yè)價(jià)錢(qián)程度分析目前鎮(zhèn)海區(qū)域消費(fèi)品市場(chǎng)銷(xiāo)售穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額.億元，比上年增長(zhǎng).%。其中，貿(mào)易業(yè)零售額為.億元，比上年增長(zhǎng).%；餐飲業(yè)為.億元，增長(zhǎng).%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額為.億

37、元，比上年增長(zhǎng).%；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)為.億元，增長(zhǎng).%。全年城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá).億元，比上年增長(zhǎng).%。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)錢(qián)程度總體呈上升趨勢(shì)。全年居民消費(fèi)價(jià)錢(qián)總程度比上年上升.%。其中，食品類(lèi)價(jià)錢(qián)上升.%；煙酒及用品類(lèi)上升.%；穿著類(lèi)下降.%；家庭設(shè)備用品及維修效力類(lèi)下降.%；醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)下降.%；交通和通訊工具類(lèi)下降.%；文娛教育文化用品及效力類(lèi)上升.%；居住類(lèi)上升.%。第二部分 工程研討工程研討主要目的是對(duì)詳細(xì)的工程進(jìn)展分析選擇，衡量工程為企業(yè)帶來(lái)的收益。工程研討是整個(gè)工程組合管理過(guò)程的重要階段。它的中心內(nèi)容是建立企業(yè)工程一致的評(píng)價(jià)規(guī)范，并將每個(gè)工程與該規(guī)范進(jìn)展衡量。同時(shí)對(duì)工程的資源、優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)

38、、進(jìn)度、本錢(qián)、收益、風(fēng)險(xiǎn)等影響評(píng)價(jià)規(guī)范的各種要素分析。一、工程概略一工程地理環(huán)境分析本工程位于寧波市鎮(zhèn)海莊市街道，寧波北高教園區(qū)內(nèi)，寧鎮(zhèn)公路北側(cè)，莊市大道西側(cè)，南邊為寧波大學(xué)。該工程總占地面積為，總建筑面積為。地塊呈不規(guī)那么外形，內(nèi)有河流一條。這是區(qū)域的重點(diǎn)工程，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的昌盛。位于高教園區(qū)和莊市工業(yè)園區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)公司投資于此、眾多知名教授和莘莘學(xué)子安家于此。本案正處于城鄉(xiāng)開(kāi)展區(qū)域的中間位置，交通方便，出入便利，區(qū)域地段的升值潛力宏大。二工程土地性質(zhì)分析工程土地性質(zhì)是住宅性質(zhì)用地，運(yùn)用年限為年。目前土地情況已到達(dá)了三通一平的要求，便于隨時(shí)進(jìn)入任務(wù)，但是

39、地形不是很規(guī)那么，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上會(huì)有一定的難度，而且工程規(guī)模較小，由于配套費(fèi)用過(guò)高，所以在配套上很難到達(dá)一定的高度。三工程土地經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的分析、總用地面積：平方米、總建筑面積：平方米 其中：住宅：平方米、戶(hù)、人商業(yè)：平方米物業(yè)用房：平方米、綠化率：%。、容積率：.、建筑密度：%、車(chē)位：個(gè) 其中：地下：個(gè)地上：個(gè)二、工程環(huán)境分析一工程位置：寧波市東北面，大學(xué)城內(nèi)。東、南、兩條主干道路，內(nèi)有一條河流。二交通情況：工程周?chē)惺姓缆泛痛髮W(xué)城本身道路，交通興隆、出入便利。三環(huán)境幽靜：大學(xué)城內(nèi)有數(shù)萬(wàn)平方米的公園和綠化面積。主要以學(xué)生為主、自然環(huán)境比較幽雅。四文化濃重：大學(xué)城在不久的未來(lái)有多所大學(xué)，人數(shù)

40、將到達(dá)萬(wàn)人，整個(gè)區(qū)域內(nèi)充溢濃重的文化氣味。五市政配套：生活配套比較完善，學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、購(gòu)物等。三、工程SWOT分析一優(yōu)勢(shì)分析strength、地段優(yōu)勢(shì)隨著東北方向開(kāi)發(fā)的熱潮，特別是大學(xué)城的規(guī)劃，使人們對(duì)大學(xué)城的開(kāi)發(fā)期望值高，倍受寧波人的矚目。假設(shè)結(jié)合政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)展整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢(shì)得以更佳的發(fā)揚(yáng)。、定位優(yōu)勢(shì)本工程無(wú)論在主題文化概念定位上、環(huán)境的設(shè)計(jì)上、配套的完善方面、還是在主題籠統(tǒng)打造上都具有一定的特征、個(gè)性非常鮮明，符合精英人士的需求。高較園區(qū)、高科技卵化區(qū)、高工業(yè)技術(shù)區(qū)是他們工程的高端定位提供了有利的保證。、文化優(yōu)勢(shì)高校云集、文化氣味濃重，毗鄰寧波中

41、心公園、寧波商幫文化公園和寧波大學(xué)生村，高科技產(chǎn)業(yè)未來(lái)開(kāi)展?jié)摿甏?，未?lái)將成為區(qū)域內(nèi)一個(gè)亮點(diǎn)。、開(kāi)展優(yōu)勢(shì)本工程所在地處的地理位置，周邊的市政配套和社區(qū)配套趨于完善，作為大學(xué)城的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境及人文環(huán)境的配套成熟是有目共睹的。、整體優(yōu)勢(shì)雖然大學(xué)城工程眾多，但有影響的中高檔樓盤(pán)不多，能獨(dú)占鰲頭，一花獨(dú)放的樓盤(pán)更是沒(méi)有，無(wú)論從規(guī)模，還是從籠統(tǒng)宣傳，本案都是大有可為的。、戶(hù)型優(yōu)勢(shì)由于受客觀條件的制約，該工程應(yīng)開(kāi)發(fā)應(yīng)定位于中高檔的樓盤(pán)，以高層板式電梯青年公寓開(kāi)發(fā)為主，用環(huán)境包裝來(lái)打動(dòng)消費(fèi)者，提高銷(xiāo)售勝利率。、環(huán)境優(yōu)勢(shì)大學(xué)城數(shù)萬(wàn)平方米的公園和綠化帶。本工程可從區(qū)域環(huán)境設(shè)計(jì)方面著手，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)

42、公司設(shè)計(jì)制造，營(yíng)造出“獨(dú)特、細(xì)致的環(huán)境風(fēng)格。、品牌優(yōu)勢(shì)本工程開(kāi)發(fā)商是一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集團(tuán)公司，已有勝利樓盤(pán)“寧大學(xué)生村“鑫隆商城等樓盤(pán)的先例，可以從這方面對(duì)本案的客戶(hù)進(jìn)展誘導(dǎo)。二優(yōu)勢(shì)分析weakness、區(qū)域內(nèi)待開(kāi)發(fā)的工程眾多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大就目前而言，大學(xué)城內(nèi)待開(kāi)發(fā)的工程眾多，各開(kāi)發(fā)商對(duì)工程的開(kāi)發(fā)都虎視眈眈，競(jìng)爭(zhēng)一觸即發(fā)。如何把握客戶(hù)、迎合市場(chǎng)是開(kāi)發(fā)勝利的關(guān)鍵之處。、消費(fèi)者張望心思嚴(yán)重“好房子越來(lái)越多這是眾多客戶(hù)的潛在心思，由于大學(xué)城內(nèi)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度加快和工程選擇面大，呵斥消費(fèi)者購(gòu)房較躊躇。、獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)的控制消費(fèi)者除了對(duì)房屋固有的特點(diǎn)較為關(guān)注以外，對(duì)其獨(dú)有的賣(mài)點(diǎn)也較為關(guān)注。要使吸引市場(chǎng)的目光，

43、以致引發(fā)驚動(dòng)效應(yīng)，更應(yīng)控制和發(fā)揚(yáng)獨(dú)有的賣(mài)點(diǎn)。、規(guī)模小優(yōu)勢(shì)該工程總占地面積為，總建筑面積為。規(guī)模小，在規(guī)劃上和配套上很難到達(dá)一定的高度三時(shí)機(jī)分析opportunity、工程定位另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重缺乏，消費(fèi)者買(mǎi)不到本人所需的房子。在這種市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商只需真實(shí)的從市場(chǎng)的需求出發(fā)，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，找出市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)、空白點(diǎn)，進(jìn)展差別化營(yíng)銷(xiāo)，才干在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，才干獲的最大的利潤(rùn)化。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的高端市場(chǎng)的需求和空白是本工程的最大時(shí)機(jī)點(diǎn)。、專(zhuān)業(yè)的謀劃專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、針對(duì)有效的謀劃實(shí)施方案和強(qiáng)有力的銷(xiāo)售執(zhí)行會(huì)給工程的勝利添加砝碼。四要挾分析threats、市場(chǎng)環(huán)境的要挾主要的還是當(dāng)前房產(chǎn)大環(huán)境不

44、好，特別國(guó)家宏觀政策的調(diào)控和央行加息而且能夠再次加息的情況能夠?qū)е碌氖袌?chǎng)大環(huán)境變化是本工程面臨的最大要挾。四、工程中心競(jìng)爭(zhēng)力分析一商品房總體開(kāi)發(fā)量過(guò)大，積壓景象嚴(yán)重在上幾年，政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，不斷以減免開(kāi)發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)。而銀行住房貸款的普及，更空前的調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者的購(gòu)房熱情。于是，有的開(kāi)發(fā)商盲目地進(jìn)展大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使寧波的商品房總開(kāi)發(fā)量迅速猛增，直至過(guò)剩，甚至出現(xiàn)一個(gè)區(qū)域內(nèi)數(shù)十個(gè)工程同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況。但是，在這種大規(guī)模的開(kāi)發(fā)行為中，真正賣(mài)得好的工程卻只是少數(shù)。在今年國(guó)家政策的宏觀調(diào)控下，商品房的大量積壓，使開(kāi)發(fā)商們感到了市場(chǎng)情勢(shì)的嚴(yán)峻。有不少號(hào)稱(chēng)是大手筆、新概念的樓盤(pán)一面市

45、就遭到了消費(fèi)者的冷落，呵斥積壓。二市場(chǎng)有效供應(yīng)缺乏，需求與供應(yīng)發(fā)生錯(cuò)位雖然市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)量如此之大，但仍有眾多的購(gòu)房者買(mǎi)不到適宜本人的房子。這闡明，消費(fèi)者并不是沒(méi)有購(gòu)房的需求，而是商品房的供應(yīng)與消費(fèi)者的需求類(lèi)型發(fā)生了嚴(yán)重的錯(cuò)位。因此，那些對(duì)準(zhǔn)了購(gòu)房者的需求的工程就能引起消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，從而發(fā)明出一個(gè)個(gè)銷(xiāo)售奇觀。反之，那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯(cuò)位的工程就只能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，而成為積壓房。三差別化營(yíng)銷(xiāo)成為占領(lǐng)市場(chǎng)的有效方法房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)之根本，就是要找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)、時(shí)機(jī)點(diǎn)，為工程樹(shù)立鮮明的風(fēng)格特征，與其它工程構(gòu)成區(qū)隔，從而減少競(jìng)爭(zhēng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。人無(wú)我有，而“我有假設(shè)為市場(chǎng)所需，“我就占領(lǐng)了市場(chǎng)。因

46、此，雖然市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此的猛烈，但仍有少數(shù)的樓盤(pán)在消費(fèi)者中引起了驚動(dòng)，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價(jià)錢(qián)出賣(mài)。這些開(kāi)發(fā)商們看準(zhǔn)了市場(chǎng)需求，同時(shí)又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足這種需求的工程，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)展?fàn)I銷(xiāo)，最終博得了市場(chǎng)。四發(fā)掘工程潛力，實(shí)現(xiàn)等值營(yíng)銷(xiāo)，將成為本工程營(yíng)銷(xiāo)的主要趨勢(shì)同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類(lèi)型的樓盤(pán)，由于發(fā)掘潛力的程度不同，其最終結(jié)果也會(huì)大不一樣。有的房子其本身價(jià)值并不高，單由于開(kāi)發(fā)商對(duì)其潛在價(jià)值進(jìn)展了大力的發(fā)掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值的最大化，利潤(rùn)最大化，有發(fā)掘出工程的潛在價(jià)值并使其兌現(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)才是勝利的營(yíng)銷(xiāo)。隨著越來(lái)越多的開(kāi)

47、發(fā)商認(rèn)識(shí)到等值營(yíng)銷(xiāo)的重要性，未來(lái)，等值營(yíng)銷(xiāo)將成為房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總趨勢(shì)。五、工程經(jīng)濟(jì)分析一工程本錢(qián)費(fèi)用估算及清單序號(hào)費(fèi)用稱(chēng)號(hào)取費(fèi)規(guī)范/單價(jià)數(shù)量總額萬(wàn)土地費(fèi)用總額.土地運(yùn)用權(quán)出讓金/畝.畝.土地出讓契稅出讓金%.前期工程費(fèi)總額元/.方案設(shè)計(jì)費(fèi).元/.勘察設(shè)計(jì)費(fèi).元/.施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)元/.施工圖圖審費(fèi).元/.根底設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi).元/.施工用電供配電貼費(fèi).元/.測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi).元/.曬圖費(fèi).元/.委托編制標(biāo)底費(fèi)用.元/.工程招標(biāo)管理費(fèi).元/.環(huán)保費(fèi).元/.地方高等教育費(fèi)元/.人防費(fèi)元/.商品房測(cè)繪費(fèi).元/.白蟻防治費(fèi).元/.墻體改革費(fèi)元/.建筑安裝費(fèi)總額元/.建安本錢(qián)費(fèi)元/.監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi).元/.土建工程監(jiān)理費(fèi)

48、元/.土建工程質(zhì)檢費(fèi).元/.根底設(shè)備建立費(fèi)總額元/.市政工程建立費(fèi)元/.市政工程質(zhì)檢費(fèi).元/.小區(qū)供電工程費(fèi)元/.小區(qū)給水工程費(fèi)元/.小區(qū)供氣工程費(fèi)元/M.有線電視寬帶工程費(fèi)元/.小區(qū)綠化費(fèi)元/.小區(qū)通訊通郵費(fèi)元/.房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)總額.配套設(shè)備費(fèi)元/.營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入.%.萬(wàn).買(mǎi)賣(mài)管理費(fèi)銷(xiāo)售收入.%.萬(wàn).教育附加稅營(yíng)業(yè)稅%.城市維護(hù)建立稅營(yíng)業(yè)稅%.印花稅銷(xiāo)售收入.%.萬(wàn).土地增值稅元/.物業(yè)管理維修基金銷(xiāo)售收入%.萬(wàn).銷(xiāo)售管理費(fèi)用總額.管理費(fèi)用建安+前期+配套%.銷(xiāo)售推行費(fèi)用按銷(xiāo)售收入.%.萬(wàn).銷(xiāo)售代理費(fèi)按銷(xiāo)售收入.%.萬(wàn).其它費(fèi)用建安+前期+配套%.其它總額.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按銷(xiāo)售收入%.萬(wàn).貸款利

49、息年利率%.本錢(qián)總額.銷(xiāo)售收入總額.住宅元/.商鋪元/利潤(rùn)稅前利潤(rùn)總額.稅后利潤(rùn)總額.第三部分 工程市場(chǎng)定位工程市場(chǎng)定位，是對(duì)工程的產(chǎn)品進(jìn)展有目的性、有選擇性、有針對(duì)性的銷(xiāo)售或推介的一種客戶(hù)定位。其目的是討論產(chǎn)品的市場(chǎng)可行性如何？產(chǎn)品潛在客戶(hù)是誰(shuí)？對(duì)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)如何把握？產(chǎn)品的市場(chǎng)受眾面終究有多大？等等。一切都圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，從而找出產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)最正確切入點(diǎn)，在消費(fèi)群中引起共鳴，產(chǎn)生劇烈的購(gòu)房愿望。住房體制改革曾經(jīng)從方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住宅商品化，消費(fèi)者對(duì)住宅的質(zhì)量、環(huán)境都開(kāi)場(chǎng)有了嚴(yán)厲的要求和選擇。不同文化水準(zhǔn)，不同地域、不同層次、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顧客，對(duì)住宅商品房都有不同的需

50、求。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必需真正了解市場(chǎng)，了解購(gòu)房者的居住需求、摸清購(gòu)房者對(duì)其開(kāi)發(fā)地塊的地理位置、經(jīng)濟(jì)及周邊環(huán)境的根本情況，再按照整個(gè)城市的規(guī)劃要求，給所要開(kāi)發(fā)的工程制定一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。提供應(yīng)消費(fèi)者真正需求的房子，另一方面可以建立起開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的知名度和佳譽(yù)度，在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中堅(jiān)持本人的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一、工程總體定位決策一總體定位區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)保、科技智能、現(xiàn)代風(fēng)格、高層板式、修身養(yǎng)性、青春文化、高檔時(shí)髦、精英白領(lǐng)公寓社區(qū)。二支撐點(diǎn)、生態(tài)環(huán)保人類(lèi)回歸大自然，親近大自然的本性，決議了人性化的居住空間，首先應(yīng)該是生態(tài)環(huán)保的。將陽(yáng)光、空氣等自然元素和高科技的環(huán)保建材運(yùn)用到居住空間有利于完

51、善生態(tài)機(jī)能，改善居住環(huán)境質(zhì)量。、科技智能建筑人性化的內(nèi)涵，還在在于它為居住群體提供了一個(gè)以高科技為支持的領(lǐng)先平臺(tái)，使其在自然、溫馨、便利、現(xiàn)代的居住環(huán)境中享用。、現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格無(wú)論在外立面的顏色表現(xiàn)上還是在整體建筑規(guī)劃的規(guī)劃上，都做到了“以人為本的原那么，具有鮮明的理性主義和激進(jìn)主義的顏色風(fēng)格。、高層板式南北通透，便于采光通風(fēng)板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶(hù)型方正，平面規(guī)劃合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板式樓的面積富余，因此戶(hù)型設(shè)計(jì)更容易出精品。板式樓盤(pán)均好性強(qiáng)目前，一梯兩戶(hù)的高層板式樓盤(pán)在區(qū)域內(nèi)非常受寵，正是由于整棟板樓中各套戶(hù)型的優(yōu)劣差距很

52、小。板樓由于住戶(hù)不多，居家生活也比較清靜。管理本錢(qián)不高通常而言，板式樓的管理本錢(qián)普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)備要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓廉價(jià)得多。面積運(yùn)用率很高板式樓戶(hù)型的運(yùn)用率通常高于塔樓戶(hù)型。由于塔樓內(nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)備面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。、修身養(yǎng)性消費(fèi)程度的提高，生活觀念的改動(dòng)，“的生活方式在不久的未來(lái)會(huì)逐漸成為社會(huì)的主流，成為精英白領(lǐng)人士的首選，每一周的每一天，任務(wù)也要，休閑也要，城市也要，繁華也要。、青春文化高校云集、大學(xué)林立，的莘莘學(xué)子是本工程青春文化定位的主要根據(jù)。、高檔時(shí)髦追求高檔時(shí)髦的生活曾經(jīng)成為人生斗爭(zhēng)的目的，提出高檔時(shí)

53、髦是社會(huì)開(kāi)展的需求。、精英白領(lǐng)高教園區(qū)、高工業(yè)區(qū)、高科技卵化區(qū)是區(qū)域的真實(shí)特征，精英、白領(lǐng)隨處可見(jiàn)。二、工程中心概念價(jià)值體系定位決策工程的中心價(jià)值主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是有形的可以看的見(jiàn)的，一個(gè)是無(wú)形的也就說(shuō)用眼看不見(jiàn)的。本工程的中心價(jià)值也從這兩個(gè)方面來(lái)定位。一本工程中心價(jià)值體系的描畫(huà)、以提出、引導(dǎo)和建立修身養(yǎng)性的青春文化為中心，從根本上提升本工程的檔次和檔次。、將本工程打呵斥區(qū)域內(nèi)首家真正意義上的“生活方式的人性化生活居住空間。二本工程的中心價(jià)體系、“生活方式“也許大家并不知道是一個(gè)什么樣的概念。其實(shí)“在“+的根底上演化而來(lái)的，“+的生活方式在很大的程度上是針對(duì)與勝利人士或者老年人士，而“的生

54、活方式是針對(duì)與年輕有為的精英人士，兩種截然不同的生活方式?！耙恢芷咛?，任務(wù)也要，休閑也要，城市也要，繁華也要；“是為精英人士量身定做的一種生活方式；“在不久的未來(lái)“生活方式將會(huì)像“+生活方式一樣風(fēng)靡全國(guó)，將成為年輕精英人士的首選；“表達(dá)的將不是一種生活方式，而是一種生活文化；“代表著青春、代表著活力、代表著熱情、代表著理想、代表著勝利；、“青春文化“熱情使人青春、文化使人美麗；“一年之計(jì)在于春年輕人用本人的方式描畫(huà)著本人的人生和事業(yè)的宏偉藍(lán)圖，一邊憧憬愉快的未來(lái)、一邊走向新生活的起點(diǎn)。青春是一部狂響曲，她以熱情奔放、積極向上為主旋曲，以歡歌笑語(yǔ)、永不言敗為音符，高興歌唱。 青春無(wú)悔由于他們?cè)?jīng)

55、真愛(ài)過(guò)、失敗過(guò)、付出過(guò)； 青春無(wú)怨由于他們?cè)?jīng)瘋狂過(guò)、做錯(cuò)過(guò)、矯正過(guò)； 青春無(wú)愧由于他們?cè)?jīng)努力過(guò)、斗爭(zhēng)過(guò)、勝利過(guò)；三、工程開(kāi)發(fā)主題籠統(tǒng)定位決策根據(jù)工程的區(qū)域特征和工程的綜合定位，為起到相應(yīng)屬性定位的感性籠統(tǒng)認(rèn)識(shí)，需求賦予一個(gè)相對(duì)明確的、易于傳播的籠統(tǒng)主題，充分激發(fā)其想象空間，產(chǎn)生劇烈吸引。一本工程主題籠統(tǒng)的特征、高度概括和濃縮本工程之優(yōu)勢(shì)，且是其“靈魂之鮮活化、生動(dòng)化和個(gè)性化；、符合目的消費(fèi)者的個(gè)性和品味，易使其產(chǎn)生心思認(rèn)同，刺激他們的購(gòu)買(mǎi)愿望；、具有強(qiáng)大的市場(chǎng)傳播力和沖擊力；綜上所述，他們以為本工程之籠統(tǒng)定位可以是：“青春修身養(yǎng)性浪漫風(fēng)情社區(qū) 以“青春文化為主題，營(yíng)造“修身養(yǎng)性浪漫風(fēng)情社區(qū)

56、。引入“青春校園的文化風(fēng)情，暢想“修身養(yǎng)性生活理念，表達(dá)“熱情使人青春、文化使人美麗的“生活方式。 本工程主題籠統(tǒng)定位力圖在消費(fèi)者心目中建立“熱情使人青春、文化使人美麗的籠統(tǒng)風(fēng)格，提出全新的“修身養(yǎng)性生活理念居家理念，引發(fā)和刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望，倡導(dǎo)“生活方式，并和工程區(qū)位開(kāi)展趨勢(shì)及情景相結(jié)合，勾勒出“修身養(yǎng)性浪漫風(fēng)情社區(qū)的鮮明籠統(tǒng)，迅速成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 “青春的詮釋“青春是文化豐富、精華；“青春是藍(lán)天博大、高遠(yuǎn)；“青春是大海寬廣、深沉；“青春是思想靜謐、深邃；“青春是心境閑適、輕松； “青春是熱情澎湃、熱烈；“青春是理想追求、向往；“青春是勝利人生、事業(yè)；“青春往往意味著年輕，是人們博大情

57、懷和理想的意味，抒情的“青春音樂(lè)，她的節(jié)拍是舒緩的、浪漫的、充溢理想和熱情的顏色，這種節(jié)拍正是很多人在生活中所向往的，在現(xiàn)實(shí)生活中所追求和需求的。本工程以“青春文化為主題，目的是使他們的目的客戶(hù)產(chǎn)生本工程與“青春文化的直接聯(lián)想，把目的客戶(hù)對(duì)本工程的想象同“青春文化的特征銜接起來(lái)，從而突出青春與浪漫的概念。使本工程沖滿(mǎn)“青春文化氣味。 檔次“修身養(yǎng)性“修身養(yǎng)性值得檔次，她可以帶給人們無(wú)限的遐思：“修身養(yǎng)性是浪漫的意味；“修身養(yǎng)性是檔次的表達(dá)；“修身養(yǎng)性是藍(lán)色的夢(mèng)境；“修身養(yǎng)性是心靈的游覽；“修身養(yǎng)性是音樂(lè)的圣典；“修身養(yǎng)性是澎湃的熱情；“修身養(yǎng)性是降服的喜悅；“修身養(yǎng)性是文化的精典；當(dāng)他們想潛心

58、去營(yíng)造“修身養(yǎng)性生活理念時(shí)，他們會(huì)發(fā)現(xiàn)“修身養(yǎng)性生活理念曾經(jīng)成為了社會(huì)的主流，得到了許多人的追捧和向往，而對(duì)他們的物業(yè)來(lái)說(shuō)，她不在是一個(gè)符號(hào)、一個(gè)意味，而是他們的追求目的和斗爭(zhēng)的方向。 暢想“生活方式“生活方式=人生；“生活方式=事業(yè)；“生活方式=理想；“生活方式=追求；“生活方式=勝利。他們可以看到“生活方式方式在不斷的演繹，伴隨著人的終身，都深深的傾注了一代人的感情，也許“生活方式曾經(jīng)不再是一種生活方式，而是人生的形狀意味。其實(shí)，綜合以上分析，他們可以發(fā)現(xiàn)，這些人生感受應(yīng)該是每一個(gè)安康生長(zhǎng)的人會(huì)有的，也許他會(huì)在不同情節(jié)下出現(xiàn)，也許他們會(huì)同時(shí)向他襲來(lái)，青春可以包容他的無(wú)助、他的偏執(zhí)；了解他的

59、壓力，感受他的檔次，與他一同發(fā)明舒緩而充溢情調(diào)的安靜光陰，同時(shí)也記下了他曾經(jīng)走過(guò)的歲月，讓他的存在不會(huì)被逝去的光陰所抹去。二工程案名的詮釋本工程位于寧波市北高教園區(qū)，由于這里孕育著國(guó)家未來(lái)的希望、由于這里是培育國(guó)家人才的基地，由于這里有一批熱愛(ài)青春的年輕人，四處分發(fā)著人文氣味，整個(gè)區(qū)域都顯青春、朝氣，四處沖滿(mǎn)了活力和動(dòng)力。區(qū)域生活設(shè)備及市政配套根本完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤(pán)難以比較的優(yōu)勢(shì)，定位這樣一個(gè)產(chǎn)品，針對(duì)目的市場(chǎng)的產(chǎn)品謀劃、籠統(tǒng)宣傳、促銷(xiāo)戰(zhàn)略的實(shí)施是一個(gè)工程勝利的關(guān)鍵，也是我最希望為本工程奉獻(xiàn)的思緒，本案是一個(gè)中高檔樓盤(pán)，無(wú)論檔次、開(kāi)發(fā)水

60、準(zhǔn)、價(jià)錢(qián)上都是如此，至少是區(qū)域內(nèi)最高檔的樓盤(pán)。、工程命名的原那么突出工程的風(fēng)格，給客戶(hù)充分的想象空間，便于營(yíng)銷(xiāo)推行；表達(dá)工程的檔次，有一定的藝術(shù)性；符合目的客戶(hù)的潛在心智需求，有獨(dú)特性，易留下深化印象；輕松上口，兼顧區(qū)域的整體素質(zhì)，朗朗上口；便于了解；、命名案名的整合、概念的賦予是一個(gè)工程從平庸走向高貴關(guān)鍵的第一步，他們公司經(jīng)過(guò)區(qū)域市場(chǎng)研討，對(duì)于工程籠統(tǒng)定位及文化理念的發(fā)掘，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的主要特征，建議本工程的案名為： 主推案名：“青春驛站激揚(yáng)的青春、永久的驛站“青春驛站youth posthouse備選案名：“精英公寓“青春公寓“精英星座、“驛站跟隨“一驛過(guò)一驛，驛騎如流星；平明發(fā)咸陽(yáng)，暮及