1、萬(wàn)宜酒店綜合體可行性研究報(bào)告第一部分項(xiàng)目背景（2012年12月已進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整，以下所有市調(diào)數(shù)據(jù)均為原花溪區(qū)）一、區(qū)域概況1、地理位置花溪區(qū)位于黔中腹地，貴陽(yáng)市南郊，距市中心 17公里，轄9鄉(xiāng)2鎮(zhèn)和5個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，143個(gè)村委會(huì)，27個(gè)社區(qū)居委會(huì)黑水旦2、花溪區(qū)概況2012年常住半年及以上年末總?cè)丝跒?36.72萬(wàn)人，有漢族、苗族、布依族等 39個(gè)民族，少數(shù)民族人口約占總?cè)丝诘?3%全區(qū)地貌以山地和丘陵為主，處于 長(zhǎng)江、珠江分水嶺，是貴陽(yáng)市著名的生態(tài)區(qū)和重要的水源保護(hù)區(qū)?；ㄏ锒鄻有员容^豐富，森林覆蓋率達(dá)42.61%,具有高原季風(fēng)濕潤(rùn)氣候的特點(diǎn)，冬無(wú)嚴(yán)寒， 更無(wú)酷熱，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，

2、空氣優(yōu)良率達(dá) 86.3%。3、花溪區(qū)美譽(yù)花溪區(qū)已經(jīng)成功創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)，被國(guó)家環(huán)保部授予“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)” 稱號(hào)，成為貴陽(yáng)市唯一獲此殊榮的區(qū)（縣、市），成功申報(bào)并建成全省唯一的花 溪國(guó)家城市濕地公園，是全省著名的風(fēng)景旅游區(qū)和文化區(qū)，素有“高原明珠”的 、，r .、一、 美譽(yù)。4、旅游資源旅游資源豐富，集中體現(xiàn)了貴州自然山水風(fēng)光和人文特色。景區(qū)面積222平方公里，占全區(qū)面積的23%。區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)特等景觀 4個(gè)，國(guó)內(nèi)一等景觀18個(gè)， 國(guó)內(nèi)二等景觀32個(gè)，國(guó)內(nèi)三等景觀27個(gè)。以花溪公園為中心，沿花溪河兩岸， 綠洲成群，林木青翠，田疇交錯(cuò)，景色天然。陳毅元帥題詩(shī)真山真水到處是，花溪布局更天然，十里河

3、灘明如鏡，幾步花圃幾農(nóng)田”是花溪風(fēng)景最真實(shí)的寫照。 花溪公園、十里河灘、天河潭、鎮(zhèn)山村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族村等均為花溪著名 的風(fēng)景區(qū)，花溪城市濕地公園已經(jīng)成功申報(bào)國(guó)家城市濕地公園。山水靈秀的花溪文物古跡豐富，青巖古鎮(zhèn)已列為全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有 13處省級(jí)文物保護(hù)單位，有甲定洞葬等12處市級(jí)文物保護(hù)單位，有馬鈴石拱橋 等18處區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。二、花溪區(qū)經(jīng)濟(jì)1、花溪區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。初步核算，2012年全區(qū)生產(chǎn)總值1195274萬(wàn)元，比上年 增長(zhǎng)17.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值91922萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)9.3%;第二產(chǎn)業(yè)增 加值469925萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)18.8%;第三產(chǎn)業(yè)增

4、加值633427萬(wàn)元，比上年增 長(zhǎng)16.7%。人均生產(chǎn)總值達(dá) 32702元，比上年增長(zhǎng)15.9%。表1 2012年花溪區(qū)生產(chǎn)總值單位：萬(wàn)元指標(biāo)2012 年比上年增長(zhǎng)(%)花溪區(qū)生產(chǎn)總值119527417.0第一產(chǎn)業(yè)919229.3第二產(chǎn)業(yè)46992518.8*工業(yè)28168417.8建筑業(yè)18824120.4第三產(chǎn)業(yè)63342716. 7。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)8239215.1北凌和零售業(yè)8387425.2住TS和餐飲業(yè)5364817.0金融業(yè)8609214.4房地產(chǎn)業(yè)3503015.8營(yíng)利性服務(wù)業(yè)5251317.6非營(yíng)利性服務(wù)業(yè)23987815.2ffl- 20082012年龍溪區(qū)生產(chǎn)叁值

5、及其培長(zhǎng)速度ZL詡二20082012年龍澳區(qū)人均生產(chǎn)息值及箕增枝速度財(cái)政：財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入146070.3萬(wàn)元，比上年增加34702.8萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)31.2%。其中：國(guó)稅收入49458.1萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)23.1%;地稅收入78709.9萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)36.4%。財(cái)政總收入占GDP勺比重達(dá)12.2%,比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。公共財(cái)政預(yù)算收入89519.5萬(wàn)元，比上年增加24335.7萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)37.3%;公共財(cái)政預(yù)算支出166666萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)21.3%。2000 C015COOO1QQQ COQQ口4-_面n .2KM2口。9笆2。忖三2.1年寸政恿收入

6、f萬(wàn)元）&6599.168&24J61520.11113675U607Q.3117ia.s31.5域三2。噸-加12年艷基區(qū)可攻思也入及其增程速度040353025201510研國(guó)川08 2U12年乾褰區(qū)公共財(cái)政演舞魄人及箕靖枝建度生活水平： 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局花溪調(diào)查隊(duì)住戶調(diào)查資料，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)21785元，比上年增長(zhǎng)12.8%;城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出10655元，比上年下降7.9%。農(nóng)民人均Z攵入達(dá)到8665元，比上年增長(zhǎng)15.4%;農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5409元，比上年下降8.9%。圖七2008-201?年花澳區(qū)城幫后民人均可支配收入茂其增長(zhǎng)速度ZB000 20 02MB壬R

7、D9年年201 Ife2012地摘牙民人均可支配蚊人（無(wú)：1350114751163QQ1931 B21TB5*地長(zhǎng)聯(lián)11.0a.610.218.5I2.fiMA 2QMTU徵年翦溪區(qū)農(nóng)民人均純收入聚其增長(zhǎng)靠度1 nnnn3。JLaooot-25 :、2心40002000 n工71J151050W 口叫年卻叫左WQ1Q 年2。11 年2 gz年左艮人均至收入五：4821531 B59567S0A066516 210.312.026 11S.4? 商貿(mào)：消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額266305萬(wàn)元,比上年增長(zhǎng)18.0%。其中：限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 98208萬(wàn)元，比上 年增長(zhǎng)64

8、.3%,所占比重達(dá)36.9%;限額以下企業(yè)（含個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶）實(shí)現(xiàn) 零售額168097萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)1.3%,所占比重為63.1%。表6社會(huì)消蘿瑞零售朝眼耳增長(zhǎng)速度指標(biāo)3012 年比上年增長(zhǎng)（%）社會(huì)消待品零售符265mo51S.0#限額以上企業(yè)限額以下企業(yè)（含個(gè)082OSS4. 3體）1680971. 3單位;萬(wàn)元結(jié)論：花溪區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展迅速，但由于發(fā)展相較貴陽(yáng)其它城區(qū)較慢， 人均GDP人均收入等還有一定差距，這也表明花溪區(qū)經(jīng)濟(jì)具有較大發(fā)展空間， 花溪區(qū)零售市場(chǎng)的規(guī)模提高迅速，這些都給本項(xiàng)目成功帶來(lái)一定契機(jī)。三、城市發(fā)展規(guī)劃（一）、花溪面臨新的發(fā)展條件和發(fā)展機(jī)遇1、新一輪貴陽(yáng)市城市總體規(guī)

9、劃（貴陽(yáng)市建設(shè)生態(tài)文明城市總體規(guī)劃 2009-2020年,）上報(bào)國(guó)務(wù)院審查通過(guò)，花溪組團(tuán)作為全市建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn) 之一，其環(huán)境優(yōu)勢(shì)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)必將凸顯為發(fā)展優(yōu)勢(shì)；2、環(huán)城高速公路、甲秀南路建成通車，極大地提升了花溪的交通區(qū)位條件；3、貴州大學(xué)新校區(qū)擴(kuò)建、貴陽(yáng)高校聚集區(qū)在黨武思丫一帶建設(shè)啟動(dòng)，將進(jìn)一步帶動(dòng)花溪文化旅游區(qū)的發(fā)展；4、黔中水利樞紐、西水南調(diào)工程即將實(shí)施，將進(jìn)一步改善花溪的水資源條件；5、花溪南部新建水廠、污水處理廠、垃圾填埋場(chǎng)等市政設(shè)施建設(shè)，將進(jìn)一步完善花溪發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施條件；6、十里河灘景區(qū)申報(bào)作為國(guó)家級(jí)濕地公園，正在抓緊建設(shè)實(shí)施，將進(jìn)一步完 善花溪旅游景區(qū)體系

10、和生態(tài)建設(shè)；7、小孟裝備制造業(yè)生態(tài)工業(yè)園（中意合作小孟生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)）作為全市 加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)的十大工業(yè)園區(qū)之一， 按照一類工業(yè)園區(qū)和低碳產(chǎn)業(yè)示范園區(qū) 的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)啟動(dòng)，進(jìn)一步拉動(dòng)花溪區(qū)現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展。8、花溪具有充足的后備土地資源，為加快發(fā)展提供了空間載體和支撐。環(huán)城高速公路南環(huán)線環(huán)內(nèi)的思丫、竹林、溪南、桐木嶺、孟關(guān)等區(qū)域既有約40平方公里的后備土地資源可供開(kāi)發(fā)建設(shè)，這在貴陽(yáng)市六個(gè)城區(qū)中是絕無(wú)僅有的，環(huán)線 外側(cè)、緊鄰環(huán)線的青巖、黨武、燕樓、磊莊、石板等區(qū)域更有近50平方公里的適建用地，花溪的城市建設(shè)發(fā)展北接南明、金陽(yáng)、小河，西接清鎮(zhèn)、安順，南接 惠水，東接龍洞堡、龍里，花溪的快速發(fā)

11、展必將成為發(fā)揮貴陽(yáng)在黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)”核心輻射帶動(dòng)作用的樞紐和橋頭堡。（二）、花溪城市規(guī)劃體現(xiàn)獨(dú)特的山水園林低碳生態(tài)特色1、在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)生態(tài)文明的大背景下，低碳經(jīng)濟(jì)和低碳城市 的發(fā)展理念正在成為城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。國(guó)內(nèi)外發(fā)展的趨勢(shì)和成功經(jīng)驗(yàn)表明，低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是必然和可行的。而 且相對(duì)于處于城市化后期、已形成高碳發(fā)展模式、需要付出高昂生態(tài)改善和碳減 排成本的發(fā)達(dá)城市而言，對(duì)于貴陽(yáng)和花溪這樣處于城鎮(zhèn)化和機(jī)動(dòng)化中期的城市， 有條件領(lǐng)先其他發(fā)展中和發(fā)達(dá)城市率先建立低成本的低碳生態(tài)城市發(fā)展模式。2、經(jīng)對(duì)花溪現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展條件、發(fā)展優(yōu)勢(shì)的詳細(xì)分析，結(jié)合城市總體規(guī)劃 和省市黨委政府對(duì)花溪的發(fā)展要

12、求，提出花溪城市建設(shè)發(fā)展的目標(biāo)和定位。花溪城市規(guī)劃建設(shè)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新建設(shè)理念和發(fā)展模式，以建設(shè) 由 水生態(tài)城，低碳示范區(qū)”為目標(biāo)，走節(jié)能環(huán)保、綠色低碳的生態(tài)文明發(fā)展之路， 提高花溪城市發(fā)展質(zhì)量，加快舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)，加快旅游文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促 進(jìn)人與自然和諧共生、文明與進(jìn)步的新型城市化和新型現(xiàn)代化， 將花溪建設(shè)成低 碳發(fā)展的示范城市花溪城區(qū)以建設(shè)避暑休閑度假城、生態(tài)旅游目的地、文化教育聚集區(qū) ”為主 體功能定位，打造全省重要的避暑度假、旅游文化窗口和教育科研基地，形成生 態(tài)良好、環(huán)境宜居、文化多彩、設(shè)施完善、科教興盛、旅游發(fā)達(dá)的特色花溪。（三）、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的重大項(xiàng)目201

13、3年花溪區(qū)重大建設(shè)項(xiàng)目一覽見(jiàn)附表（三）、商業(yè)格局及規(guī)劃三大商業(yè)組團(tuán)“合圍”花溪按照規(guī)劃，花溪國(guó)際商業(yè)綜合服務(wù)中心主要由其老城區(qū)、城南、思雅三大商 業(yè)組團(tuán)組成。其中“花溪老城區(qū)組團(tuán)”將以花溪公園為中心，沿貴筑路至甲秀南路，結(jié)合花溪河沿河景觀及濕地公園的進(jìn)出口， 設(shè)立高品質(zhì)的酒店服務(wù)區(qū)，并設(shè) 五星級(jí)酒店五座。同時(shí)，在民主路、清溪路、貴筑路圍合區(qū)域形成商業(yè)步行街區(qū)， 沿花溪河形成濱水文化娛樂(lè)步行街區(qū)和濱水特色飲食步行街區(qū)?！跋闲聟^(qū)組團(tuán)”則是花溪“向南”延伸擴(kuò)展形成的新城區(qū)和新興城市中 心，依托溪南水網(wǎng)和三條河流打造生態(tài)旅游商業(yè)中心。將分別布置花溪民族博物館、民族展示特色街區(qū)、酒店度假中心、體育中心

14、。另外，在南部溪南河、思Y 河、翁崗河三河交匯處、省委黨校西側(cè)擴(kuò)大水面，建設(shè)花溪國(guó)際療養(yǎng)中心、避暑 休閑度假中心等高端醫(yī)療、療養(yǎng)、養(yǎng)生、度假設(shè)施。而匯聚貴州各大高校的“思雅組團(tuán)”，則擬建成以“高新生態(tài)”為主的多功 能商業(yè)服務(wù)區(qū)。將匯集與大學(xué)城密切相關(guān)的科技研發(fā)、信息商務(wù)、文化旅游、休 閑娛樂(lè)、商貿(mào)金融、居住生活等服務(wù)配套，形成為一體的創(chuàng)新型、綜合性、生態(tài) 式城市公共功能區(qū)。除此之外，花溪的工業(yè)產(chǎn)園區(qū)也和這三個(gè)商業(yè)組團(tuán)將“花溪”合圍在其中。 據(jù)了解，位于花溪合朋村的貴陽(yáng)金石同心產(chǎn)業(yè)園不僅是花溪區(qū)重大工業(yè)服務(wù)項(xiàng) 目，也是貴陽(yáng)市十大工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)之一。建成后將成為集石材加工、現(xiàn)代物流、 商業(yè)配套、

15、生態(tài)、旅游產(chǎn)業(yè)為依托的特色新城。這樣一來(lái)，花溪將會(huì)貴陽(yáng)全新的 宜居城、生態(tài)城、娛樂(lè)城、消費(fèi)城。結(jié)論：花溪區(qū)城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展及影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重大建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看， 整個(gè)區(qū)域未來(lái)的生活人口因?qū)W校及房開(kāi)項(xiàng)目的增加而增加，青年消費(fèi)群體因?qū)W校新小區(qū)的建設(shè)增加而增加，比較符合項(xiàng)目的形象定位。因旅游區(qū)的擴(kuò)容及升級(jí)建設(shè)將打來(lái)巨大的旅游經(jīng)濟(jì)的增加。在5年內(nèi)將形成以花溪公園為核心的塊狀三大商業(yè)組團(tuán)， 相對(duì)的；商業(yè)門面或鋪面上市量隨著建設(shè)將逐年加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將面臨劇烈的碰撞。第二部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于貴州省花溪區(qū)清溪路上，屬于花溪老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)域。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)

16、指標(biāo)規(guī)劃用地面積8997 m2 （約合 13.5 畝）建設(shè)用地面積3407.9 m2計(jì)入容積率一層4911.86 m2共 27819.54 m2二層4013.25 m2三層3808.38 m2四層4019.74 m2五層2616.34 m2六層3517.97 m2七層1644 m2八層1644 m2九層1644 m2不計(jì)入容積負(fù)一層7250.15 m2共 14730.3 m2負(fù)二層7480.15 m23、項(xiàng)目SWO疥析S-優(yōu)勢(shì)條件?項(xiàng)目位于區(qū)域傳統(tǒng)的商業(yè)核心；?定位清晰：花溪區(qū)中青年消費(fèi)娛 樂(lè)首選之地?兩國(guó)之心，人流交匯之地?地塊較小，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小， 銷售速度及資金回籠快W劣勢(shì)分析?地塊較

17、小，無(wú)法形成規(guī)模效 應(yīng)?周邊老商業(yè)門店形象太差， 影響項(xiàng)目整體形象?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件限制，不利項(xiàng) 目整體發(fā)展8項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)?區(qū)域建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，利于 冏業(yè)的去化速度及酒店經(jīng)濟(jì)? 花溪區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的增多加快，利 于區(qū)域整體的發(fā)展及項(xiàng)目的銷售?區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、人文薈萃、交通 日趨便利，是貴陽(yáng)及周邊的主要 旅游目的地。Tf外在威脅分析?未來(lái)幾年商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)體量 巨大；區(qū)域可售力量逐年在 加大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈?未來(lái)/、可預(yù)見(jiàn)的政策打壓結(jié)論：通過(guò)以上分析及市調(diào)了解可以看出，本項(xiàng)目區(qū)域位置較優(yōu)越適宜商業(yè)打造， 如果能迅速的組織資金在一年內(nèi)將商業(yè)裙樓建設(shè)起來(lái)， 再同時(shí)加大營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的力 量招商成功的話，項(xiàng)目就能規(guī)避規(guī)

18、模大盤的惡意競(jìng)爭(zhēng)。第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、周邊樓盤比較因本項(xiàng)目的占地位置比較特殊，是花溪區(qū)域內(nèi)不可多得的商業(yè)核心區(qū)域及商 業(yè)寶地，所以只能以花溪老的商業(yè)街（將軍路）及項(xiàng)目旁的唯一競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“明秀 商貿(mào)城”的商業(yè)價(jià)格來(lái)做經(jīng)濟(jì)分析?？偨Y(jié)：以上在售樓盤主要位于項(xiàng)目所處周邊，直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤“明秀商貿(mào)城”的商 業(yè)的商業(yè)預(yù)估平均售價(jià)為：一層臨街門面 6萬(wàn)元/平方米左右，一層內(nèi)鋪為 3.5 萬(wàn)元/平方米左右，二層為2.5萬(wàn)元左右。將軍路上無(wú)新商業(yè)出售，經(jīng)過(guò)調(diào)查走訪，可以6.5萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格做0二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1項(xiàng)目估算的各項(xiàng)設(shè)定(1)項(xiàng)目說(shuō)明1、項(xiàng)目用地13.5畝，土地出讓金451.28萬(wàn)元/

19、畝，2、預(yù)售條件為工程施工至裙樓土建完工。3、銷售費(fèi)用按銷售收入的2%Uo(2)各項(xiàng)稅費(fèi)說(shuō)明根據(jù)花溪區(qū)市政府相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定：1、房地產(chǎn)銷售稅金及附加為銷售收入的 5.65%。2、企業(yè)所得稅按稅前利潤(rùn)的15科算(加大建安成本、合理避稅)(3)各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定根據(jù)花溪區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況， 本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：開(kāi) 發(fā)成本(包括土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)) 和開(kāi)發(fā)費(fèi)用(包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)。結(jié)合我司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資 料以及與各職能部門溝通的成果， 對(duì)項(xiàng)目的土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng) 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。2、項(xiàng)目總體規(guī)劃

20、指標(biāo)項(xiàng)目總體指標(biāo)：項(xiàng)目總建設(shè)期為,24個(gè)月.總用地面積13.5畝、8997 1tf.總建筑面積：42549.84 m2.地上總建筑面積：27819.54 %酒店建筑面積：8449.97 m2,商業(yè)建筑面積：19369.57 m 土地成本本項(xiàng)目以土地轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，土地出讓金為6,090萬(wàn)元，契稅94.395萬(wàn)元（含雙方應(yīng)出契稅我方占1.5%及印花稅0.05%）。土地成本合計(jì)：6, 184.395萬(wàn)元（2）前期工程費(fèi)（含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）：27819.54 nfx40 元/ m2 =111.28 萬(wàn)元前期工程費(fèi)合計(jì)：111.28萬(wàn)元（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含供水電氣、道路、排

21、水排污、綠化等）27819.54 nfx 100 元/ nf =278.54 萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)：278.54萬(wàn)元（4）建筑安裝費(fèi)（含土建、安裝、設(shè)備等）：建安成本：1、商業(yè)：19369.57 m2 X 3,000 元=5,810.87 萬(wàn)元2、酒店：8449.97 m2 X 5,000 元=4,224.99 萬(wàn)元 3、地下層：14730.3 nfx 2500 元=3,682.58 萬(wàn)元機(jī)械車庫(kù)、設(shè)備房、電梯費(fèi)用：600萬(wàn)元建筑安裝費(fèi)合計(jì)：14, 318.43萬(wàn)元（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（按1,2,3,4項(xiàng)之和的0.6 %計(jì)）：20,892.65 萬(wàn)元 X 0.6%=125.36 萬(wàn)元（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

22、（按1,2,3,4,5 項(xiàng)之和的3%計(jì)）：.地下建筑面積：14730.3 m2超市 7250.15 m2地下停車泊位：7480.15 , （329個(gè)）.容積率：2.8.建筑密度：37.88%,. 綠地率：25.5%,3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目整體總投資估算：21,018.01 萬(wàn)元 X 3%=630.54 萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：21, 648.55萬(wàn)元(1,2,3,4,5,6項(xiàng)之和)(7)期間費(fèi)用：管理費(fèi)用：21,648.55萬(wàn)元X 1.5%= 324.73萬(wàn)元銷售費(fèi)用：34,585.19萬(wàn)元X 2.5%= 864.63萬(wàn)元期間費(fèi)用合計(jì)：1,189.36萬(wàn)元(8)財(cái)務(wù)費(fèi)用(建設(shè)期自投資金利息)：財(cái)務(wù)

23、費(fèi)用：12,000萬(wàn)元X 8.8%X 1年=1,056萬(wàn)元項(xiàng)目總投資合計(jì)：23,893.91萬(wàn)元(1,2,3,4,5 , 6,7,8合計(jì))(9)總收益估算：銷售總收入：商業(yè)部分：9865.41 m2 X 30,800 元/ nf = 30,385.46 萬(wàn)元(一層臨街按6.5萬(wàn)元/褶均價(jià)計(jì)算，一層內(nèi)鋪按3.5萬(wàn)元/褶均價(jià)計(jì)算，二層按2.5萬(wàn)元/W均價(jià)計(jì)算，三層按2萬(wàn)元/ nf均價(jià)計(jì)算)產(chǎn)權(quán)式酒店：93 間X ( 12,800 元/ nfx 35.28 m2) = 4,199.73 萬(wàn)元銷售總收入合計(jì)：34,585.19萬(wàn)元可自持或租賃產(chǎn)業(yè)合計(jì)：1、商業(yè)一4/5層面積共6636.08 m22、酒

24、店一宴會(huì)廳3、地下層一負(fù)1/負(fù)2層面積共14730.3 m2(10)項(xiàng)目利潤(rùn)估算：項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入34,585.19萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用21,648.55萬(wàn)元，銷 售稅金及附加1954.06萬(wàn)元(按銷售收入5.65%計(jì)算)。項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額10,982.58萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅前投資利潤(rùn)率 45.96%,繳納所 得稅1,647.39萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)9,335.19萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)率39.07%。備注：1、收入中未考慮每年市場(chǎng)商鋪價(jià)格的增幅。2、成本中也未考慮未來(lái)材料及人工成本變幻等因素。3、銷售收入未考慮建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中或?qū)⒊霈F(xiàn)的不利于銷售的各種弊端。4、商業(yè)銷售中無(wú)法考慮因招商工作的質(zhì)量好壞所帶來(lái)的對(duì)商業(yè)價(jià)值的影響。5、實(shí)際自投資金應(yīng)估為總投資的一半左右，因商業(yè)的預(yù)售回流資金就可帶 動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)發(fā)展，相