1、一、總論1、項目實施背景與依據11 項目實施背景改革開放以來，中國的經濟進展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產成本已使中國成為亞洲地區(qū)最具投資吸引力的國家之一。中國入世在即,為了適應入世之后對外開放新形勢的需要,進一步加大招商引資力度，國家外經貿部近日宣布，將放寬對外商投資企業(yè)外方在境內銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。國家將按照加入世貿組織承諾的條件,修訂和完善有關政策法規(guī)；進一步放寬引進外資的領域、地域和技術的轉讓等方面的限制，有步驟的擴大服務行業(yè)的對外開放。據介紹,今后中國商業(yè)領域進一步擴大利用外資的重點仍是零售業(yè)，特不鼓舞國際上有實力、技術先進的聞名商業(yè)集團進入中國，與

2、國內有實力的零售企業(yè)合資合作,共同開拓國內市場；政府主管部門將逐漸把商業(yè)引進外資工作納入法制化軌道,做到統(tǒng)一、合理、有序。進入年代以來,中國的零售業(yè)經歷了深刻的變革,由原來的偏重數量擴張轉向以結構調整為重點，帶動質量、效益、規(guī)模全面增長的進展策略。連鎖經營方式的成功導入,加速擴大了國內零售市場的容量，社會商品零售總額持續(xù)多年保持了10%以上的增長速度，中國零售市場已成為世界上進展速度最快、潛力最大的市場。作為享有國際盛譽的零售商業(yè)巨子美國集團于1996年進入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。通過幾年的積存，本地化的進程大大加快，差不多建立了適合中國市場情況的治理模

3、式、系統(tǒng)和隊伍,規(guī)模采購和規(guī)模銷售已形成良性的循環(huán)機制。進入新世紀,重拳出擊,全面挺進中國市場,旨在加強對中、小都市店的建設和開發(fā)，大力推進連鎖經營,提高經營的規(guī)?；c規(guī)范化程度，降低流通成本,增加經濟效益,爭取到2005年將連鎖店在中國進展到20家。作為中國地產業(yè)的龍頭企業(yè)集團股份有限公司抓住了這一契機,在全面挺進中國市場之際與之聯(lián)手,攜手共同開發(fā)房地產與零售業(yè)市場。兩強聯(lián)盟,簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金治理、品牌共享、市場開發(fā)等方面進行全方位的戰(zhàn)略合作。在通過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費水平、市場潛力等幾個方面進行了詳實細致的調查與實地考證之后,雙方確定以等五個

4、都市作為首次合作對象,在各地商業(yè)黃金地段，興建購物廣場。該項目是首次合作項目之一。1.2 項目實施依據購物廣場是集團股份有限公司與集團簽署的一攬子合作項目之一。此次項目還包括購物廣場等個都市的四個項目,各地項目均由集團下屬各地產公司分不施工建設。該項目得到了市政府及各職能部門的大力支持,部分協(xié)議正在草擬之中，目前確認的項目實施依據要緊有： 集團有限公司與咨詢（深圳)有限公司簽署的房屋租賃協(xié)議中國有限公司與集團的會談紀要中國有限公司與集團的關于在選址興建購物廣場的確認函集團有限公司與市國土治理局簽署的國有土地使用權轉讓合同2、項目概況 項目名稱：購物廣場 項目地址：市區(qū)路 建設內容：購物商城、餐

5、飲及配套設施項目建筑指標：占地面積5.0平方米建筑面積59738.平方米覆蓋率73%容積率2. 投資與收益概況該項目總投資358568萬元,其中,建設投資3522.6萬元，流淌資金100萬元，正常營業(yè)期銷售（營業(yè))收入13412萬元,年均利潤總額9876.85萬元，年均稅后利潤667.49萬元。要緊技術經濟指標如下表所示:序 號指 標指 標 值1投資利潤率27%2投資利稅率55.383資本金凈利潤率50.34借款償還期1年個月5Pt(稅后)(全部投資)1年1個月Pt(稅前）（全部投資)1年個月NPV(稅后)(全部投資)8726.9萬元8FNPV(稅前)（全部投資）418.68萬元9FIR(稅后

6、)(全部投資)6.90%0FR（稅前）(全部投資)35.9611NV(稅后)(自有資金）59298.0萬元12FRR（稅前)(自有資金）3.883、開發(fā)商概況 名 稱：集團股份有限公司 法定地址: 法人代表： 注冊資本： 經營概況集團股份有限公司成立于188年,1年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點企業(yè)之一。該集團公司自成立以來，以每年翻番的速度跳躍進展,經營范圍從單一的房地產業(yè)拓展到商業(yè)、工業(yè)、外貿等多種領域,現(xiàn)已進展成為擁有40億資產、年經營收入超過70億元的大型股份制企業(yè)。集團下屬的房地產開發(fā)有限公司作為國家建設部審定的一級房地產開發(fā)公司,領先在全國同行業(yè)中向全國公開宣布“三項承諾、

7、八項信譽保證”,受到了國家建設部的確信，并在全國推廣。公司先后在建設開發(fā)了等居民小區(qū);等精品樓盤以及大廈、國際飯店等項目。為促進企業(yè)的進展,推動國內房地產企業(yè)和房地產市場走向規(guī)模化、集約化和專業(yè)化,集團股份有限公司除立足大連本地房地產開發(fā)外，又在北京、長春、成都、南京等地進行了大型房地產項目的投資開發(fā)，這其中不僅包括了等精品住宅小區(qū),還包括北京等綜合項目。到20年底,集團房地產開發(fā)將拓展到全國12個都市，年開發(fā)量超過10萬平方米,銷售額超過50億元。該集團公司在制造經濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻,連續(xù)幾年贊助大連國際服裝節(jié),先后捐資興建大連市高等學校、小學校、幼兒

8、園以及都市綠化建設，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會、大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。該集團公司自成立以來，累計奉獻于公益事業(yè)的投入額達7億多元人民幣。該集團公司在國內外擁有專門高的知名度,形成了巨大的無形資產,已成為大連市一張亮麗的“名片”。該集團公司近期的進展目標是:到21世紀初，成為資產超百億元，年經營額超過百億元的中國一流的大型企業(yè)集團。該集團公司擁有一支具有開拓精神的領導隊伍,具備雄厚的經濟技術實力，具有豐富的房地產開發(fā)建設和經營治理經驗，完全有能力承擔該項目的實施運作。 美國集團美國集團成立于9年，以單一經營日雜食品超市為起點,通過近0年的運營，現(xiàn)已進展成為具有傳統(tǒng)的百貨公司、

9、超級百貨商場和倉儲式會員店三大經營體系的大型跨國企業(yè)集團。從創(chuàng)業(yè)至今，公司始終堅持“低價格、低成本、低利潤”的零售經營理念,恪守“天天平價、中意服務”的營銷戰(zhàn)略；注重治理，信奉“公仆領導”、“門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通,僅用了40年的時刻，就實現(xiàn)了全球化擴張。截至20年底，差不多在全球0余個國家開設了近40家連鎖店,利潤增長始終保持強勁勢頭，年增長速度高達20。1998年，從上一年度世界50強第7位,躋身第4位,年營業(yè)額為139億美元,利潤44億美元。2000年,又攀升至第2位，年營業(yè)額為8億美元,利潤6億美元,下屬職員超過00萬人。1996年,進入中國，選擇深圳作為其進軍中國市

10、場的橋頭堡,此后,又相繼在東莞、北京、大連等地開設了分店，取得了驕人業(yè)績。憑借其雄厚的資金實力、先進的治理經驗、龐大的衛(wèi)星系統(tǒng)建立了自己的商業(yè)帝國,的加盟，必將大大增強該項目的市場潛力，從而為該項目帶來中意的投資回報率。4、編制依據與研究范圍4.1 編制依據依照中華人民共和國的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定,結合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據要緊有： 國家外經貿委頒布的外商投資商業(yè)試點方法; 國家計委與建設部聯(lián)合頒布的建設項目經濟評價方法與參數； 項目所在地都市總體規(guī)劃; 遼寧省建筑工程概預算指標及有關費用標準； 開發(fā)商提供的其它有關資料。42 研究范圍該可行性研究報告的研究范圍包括：

11、總論；項目進展的必要性分析；項目進展的市場分析；建設條件分析和工程進度安排;建設的規(guī)模和性質；工程設計和功能要求;消防、環(huán)保和衛(wèi)生;投資估算與資金籌措;財務基礎數據估算;財務效益分析;敏感性分析；結論與建議等。在此基礎上，考察項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性,為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款決策提供比較可靠的依據。二、項目進展的必要性分析1、該項目的進展將有力推動我國零售業(yè)進展通過幾年的進展，我國連鎖零售業(yè)獲得了良好的起步進展,同時該領域前幾年對外資的適度放開，也起到了積極的推動作用和示范效應。入世以后,我國將在3年內逐步放開分銷領域的進入限制,零售業(yè)將全

12、面迎來開放格局，中國零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。中國消費市場今年上半年的活躍預兆了這一進展走勢。據國家統(tǒng)計局公布的數字,上半年中國國內各類批發(fā)零售商品的銷售中,通訊器材類增長5.2%,汽車類增長36%,文化辦公用品類增長22.,家用電器和音響器材類增長136%，體育、娛樂用品類增長8%,建筑及裝潢材料類增長28.%以上。數據表明，今年上半年中國國內消費品市場商品銷售活躍，保持了較高的增長水平，實現(xiàn)社會消費品零售總額17912億元,比上年同期上漲10.3%。在吃、穿、用三類商品中,用的商品在居民消費中所占比重略有上升。分析表明，社會消費品零售總額增長的要緊緣故為城鄉(xiāng)居民收入的增加、節(jié)日消費的拉動

13、和市場商品供給結構的改善。由此可見，我國零售市場（特不是等一些大中都市市場）差不多具備了連鎖起步快速進展的條件（人均收入00美元以上),不管對外資依舊內資連鎖，目前差不多上一個良好的進展時機，其大規(guī)模、規(guī)范化進展,將有力推動我國零售業(yè)的進展。、該項目的進展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的進展升級該項目的進展方向是在的商業(yè)中心地段黃興路進展大規(guī)模、標準化的超市。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種,發(fā)達國家的零售商業(yè)的進展經驗表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經營選擇方式。能夠講，我國零售的業(yè)態(tài)進展革命才剛剛開始,以超市為代表的商業(yè)連鎖經營的銷售額在極個不的一些重點都市的社會消費品零售

14、總額中所占的比例剛剛接近0%，全國的平均水平僅僅在左右。由此能夠預見,我國零售業(yè)態(tài)的進展演變才剛剛開始，傳統(tǒng)的百貨店仍居于主導地位，完成演變革命還需要一個較長的進展時期。入世是一個進展契機，以后的3至5年將是我國零售業(yè)快速進展的一個時期,這一時期既是最為劇烈的變革時期，同時也是一個進展成熟的時期。該項目進展將以滾動的方式推進,每年在不同都市的進展大型超市數量將不斷遞增。依照在中國的進展打算，001年將新增23家店，202新增43個,到0年時爭取進展總店數200家。因此，該項目的進展，將在質上提升我國零售業(yè)的進展水平，并將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的進展升級。3、該項目的進展將加速市商業(yè)進展和都

15、市建設的步伐市自古是中國南方的一大商貿中心,改革開放以來，商貿業(yè)更成為市的支柱產業(yè)。然而，進入新世紀,市的商業(yè)接著進一步提升。首先，從商業(yè)布局上看,目前市商業(yè)布局過于集中在廣場，形成所謂的五一廣場一級商圈,需要向周邊地區(qū)加大輻射力。其次,從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，目前市的百貨店數量較多,而現(xiàn)代化的大型超級市場較少,急需進展大型超市這種新型的業(yè)態(tài)。再者,從商業(yè)業(yè)種上看，在商業(yè)中,除了批發(fā)零售業(yè)以外，現(xiàn)代物流業(yè)也是商業(yè)進展中的一個新的經濟增長點。是近期已決定將在“十五”期間建設一個大型商品物流配送中心,要把進展物流作為新型商業(yè)進展的重點,同時鼓舞進展屬于第三方的配送中心，逐步實現(xiàn)物流配送社會化。進駐后，不僅

16、會給帶來零售業(yè)的進展,由于物流量大，也有向周邊輻射的潛力，因此也會帶動市現(xiàn)代物流業(yè)的進展。近年來,市的都市建設有了明顯的飛躍。目前，黃興北、中、南山路，以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷差不多緊鑼密鼓的展開,并有了重大的突破。市政府預想建成一個具有較大長度的商業(yè)街。市政府的項目正位于黃興南路改造區(qū)域內。通過該項目的建設，公司將給帶來先進的業(yè)態(tài)和治理經驗,集團也將為市的商業(yè)街改造、物業(yè)治理注入新的活力,從而加速市商業(yè)進展和都市建設的步伐。4、該項目的進展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的進展格局在世界的范圍內享有盛譽，其成熟的商業(yè)運作模式為眾多的企業(yè)所瞻仰。集團在國內市場亦具有較高的知名度，特不是在房

17、地產上更是形成了“南有萬科、北有”這一進展之勢。因此,該項目能夠認為是雙方的戰(zhàn)略性協(xié)作，同時是真正意義上的主業(yè)互補式合作。該項合作不但使得合作雙方均能在合作中加快彼此市場開發(fā)的速度，同時又能使集團獲得優(yōu)厚的商業(yè)利益，也確實是講集團不但在此項業(yè)務合作開發(fā)中獲得利益,同時也將給集團在全國各地房地產市場上的進展帶來推動力。眾所周知，“百萬買宅，千萬買鄰”,在全國各都市的進展必將給周邊環(huán)境帶來人氣,這將為集團在各都市的商品住宅項目的開發(fā)帶來聯(lián)動效應。因此,該項目的成功實施，不管是對依舊對集團都具有極其重要的戰(zhàn)略意義，是一個雙贏的戰(zhàn)略協(xié)作。三、項目進展市場分析、市總體環(huán)境分析，省省會,政治經濟文化中心,

18、也是中南地區(qū)重要的資金、技術、原材料集散地和交通樞紐。全市轄等五個區(qū)及三個縣,總面積1.萬平方公里。截止到2000年末，市總人口583.9萬，市區(qū)人口1541萬人。商業(yè)區(qū)集中在區(qū),文化高校集中在區(qū)，政治文化中心在區(qū)，而區(qū)、區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。改革開放以來,經濟建設和社會事業(yè)的進展都取得了較大成績。200年，市國內生產總值達66.1億元人民幣，增速為11。工農業(yè)總產值3727億元，外貿進出口總額6.44億美元。全市三大產業(yè)的比重為1.3：40.：47.8。全市從業(yè)人員40.8萬人,其中城鎮(zhèn)104萬人。2000年全年在崗職工人均工資為101元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入795元。全市城鎮(zhèn)居民儲蓄余

19、額95.7億元,人均.69萬元。居民年平均消費水平443元，非農業(yè)居民年平均消費水平9元。是全國重要的商品糧、商品豬生產基地,糧食和牲豬生產在全國都位居前列。水產品、蔬菜、水果、煙草、湘蓮、食用菌、茶葉等大宗農副產品構成了農業(yè)鮮亮的特色。隨著市場經濟的進展,農業(yè)注重在“兩高一優(yōu)”上下功夫，使傳統(tǒng)農業(yè)向市場農業(yè)、城郊型農業(yè)、生態(tài)農業(yè)方向轉變。工業(yè)以食品、輕紡、電子、機械為支柱產業(yè)，化工、建材、醫(yī)藥、汽車、冶金等工業(yè)也有較好的基礎,進展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調器等0個重點產品，1多種產品走上國際市場，遠銷10多個國家和地區(qū)。200年完成全部工業(yè)總產值6209億元,全部國有企業(yè)及國有控股

20、企業(yè)總體上扭虧為盈。工業(yè)走向了以提高經濟效益為中心,持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調進展的軌道。 現(xiàn)已成為長江經濟帶中的一個重要開放都市。尤其是一大批國際大公司、大商社、大財團來興業(yè)，如日本的日立、韓國的金星社等，更推動了經濟的進展。同時,對外友好交往活動日益增多，每年接待來從事友好觀光的外國友人、華僑、港澳臺同胞數萬人次。市還先后與日本的鹿兒島市、美國的圣保羅市、新澤西市、剛果的布拉此維爾市、瑞士的弗里堡等市結成友好都市或建立了友好合作關系。市在經濟進展、社會進步的同時,都市面貌亦有了全然的變化。目前都市面積擴大到了400多平方公里，建城區(qū)面積由解放前的6.平方公里進展到15多平方公里。中山大廈、大廈、郵電

21、大廈、糧油大廈、國貿金融中心、省廣電中心、北極星商業(yè)大廈、通程國際商業(yè)廣場等一批摩天大樓的矗立已成為繁榮和進展的標志。曾在全國衛(wèi)生都市檢查中,榮獲全國衛(wèi)生都市稱號，并連續(xù)多年被評為全國都市環(huán)境綜合治理十佳都市。近年來,為創(chuàng)建現(xiàn)代化國際都市，更加大了都市建設的步伐。已打算投資近100億元人民幣來改善和拓展的交通、通訊能力。其中市內項目投資超過0億元。長潭高速公路、長常高等級公路、31國道長永公路、石長鐵路等重點工程的建設，將極大擴展的對外交通能力。投資達14.77億元的環(huán)線工程,以及金霞大道、雷鋒大道、解放路中、西段的續(xù)建、石長鐵路湘江公路橋、湘江南大橋、汽車客運南站、自來水擴建、程控電話擴控工

22、程,尤其是以市委、市府西遷為契機的河西新城建設,必將使古城有著更加美好的以后。2、市商業(yè)環(huán)境分析2.1 市商業(yè)環(huán)境概況自古以來,便是楚南重鎮(zhèn)；至漢以后，不僅是封王之地,而且成為中國南部政治、文化、經濟中心;唐宋之后，便形成比較突出的商貿發(fā)達，商賈云集的商業(yè)都市格局，成為全國最早的四大米市之一,素為江南商品集散中心。改革開放以來，商業(yè)進展更為迅速,“五虎鬧”曾聞名全國商界。商業(yè)現(xiàn)已成為市最具活力的優(yōu)勢產業(yè)。200年實現(xiàn)社會商品零售總額達308億元人民幣,批發(fā)零售貿易總額25億元。目前,市市場建設蓬勃進展，市場網點遍布全市?，F(xiàn)有各類商業(yè)服務網點1萬多個,初步形成了大中小結合,高中低結合，綜合市場與

23、專業(yè)市場結合,布局合理,層次分明，面向多元化，多層次消費的商業(yè)網絡。年銷售過億元的大型商場10余家，其中友誼集團、東塘百貨大樓進入全國零售商業(yè)百強行列;年市場成交額過億元的大市場10個;已建成一級商業(yè)群個,二級商業(yè)群27個,三級商業(yè)群3個,農貿、小商品市場0多個,零售網點6萬個。市集散的商品量、交易額、商業(yè)活動的輻射面在全省乃至我國整個中南地區(qū)具有重要地位。表 20年市限額以上批發(fā)、零售貿易企業(yè)綜合指標 單位：億元企業(yè)數(個)虧 損企業(yè)數（個）總資產商品銷售收 入商品銷售利 潤利 潤總 額一、批發(fā)89917.19.187.10.07二、零售31140.703.04200.21、百貨店4217.

24、32.932.660212、超市543.38010173、專賣店21.643.4010.4、其他3.489.311.00.00總 計1250219.71230011.6152.2五一廣場商圈分析 五一廣場自漢代以后一直是商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。解放后,五一廣場不但成為市的商業(yè)中心，同時也成為交通中心。然而,8年代末，尤其是90年代初，的袁家?guī)X；東塘、伍家?guī)X、火車站等局部商業(yè)中心的形成與超市、專賣店等新業(yè)態(tài)的出現(xiàn),五一廣場及黃興路作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心漸成式微之勢。2000年9月下旬，隨著五一路交通綠化改擴工程的竣工通車，昔日錯亂的廣告牌、低矮的臨街鋪面、擁擠的人

25、行道、車輛雜亂的五一廣場,被現(xiàn)在面目清雋而高聳的現(xiàn)代化大廈、先進而流暢的下沉式交通廣場、休閑舒服的中心綠化廣場所替代，從而一個現(xiàn)代化的五一廣場商圈獲得了新生。目前,五一廣場商圈的范圍是:它東抵文運街、犁頭街;西達三泰街、藩城堤;南起藥王街、東牌樓;北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形,面積達2公頃。五一廣場的商業(yè)街是五一廣場商圈的核心部分。這一定義是市財委的關于市商貿流通業(yè)“十五”打算及215年長期規(guī)劃的匯報中提到的“三線六圈”概念。9年代以后,隨著五一廣場周圍的平和堂、友誼名店、新友誼廣場(錦繡)、東漢名店廣場、新大新時代廣場、萬代廣場的陸續(xù)開業(yè),以一個環(huán)狀圍繞于五一廣場四周，以其形象而生動的

26、佇立，描繪了一個真實的“商圈”。隨著五一廣場商圈逐步形成，市的商業(yè)格局、經營模式、檔次、等方方面面都發(fā)生了重大的轉變。從商業(yè)格局來講,9年代經歷了“友誼”、“阿波羅”、“中山”、“曉園”“東塘百貨”五虎鬧的時期、友誼阿波羅集團與平和堂龍虎斗的時期,現(xiàn)在進入了游龍戲珠時期。所謂龍，便是由友誼商城、阿波羅商城、阿波羅商業(yè)廣場、友誼名店、新友誼商業(yè)廣場以及家潤多超市等商場所形成的友誼阿波羅集團陣營；所謂珠,是指集中在五一廣場商圈的平和堂、東漢名店、萬代廣場與新大新時代廣場。從經營模式上來講,五一廣場商圈使的商業(yè)模式更加豐富與完備。它包括以友誼阿波羅集團為代表的國營商業(yè)經營模式，以平和堂為代表的中外合

27、資式的經營模式，以東漢、萬代為主的物業(yè)治理模式，以新大新為代表的品牌經營模式。從而打破了長期以來大型商場國營與合資的單一經營模式,帶動了商場形式的改變,既有友誼名店、平和堂式的綜合商場，也有東漢名店式的室內步行商業(yè)街,還有新大新廣場為代表的專業(yè)與專向性商場，以及主題式商場，這無疑使得五廣場商圈真正變得多元化與時尚化。3、項目選址分析31項目所在位置及規(guī)模項目的選址地位于商業(yè)中心區(qū)天心區(qū)、黃興南路、解放西路與坡子街匯合處，省公安局安全局大院內，占地面積15915.04平方米。該項目是以和集團協(xié)商的長春的模式為標準。因此,也為地下一層、地上三層或四層的商城。地下一層為設備用房或停車場，可容納530

28、個車位,地上一層全部或大部分用于出售，二至三層由包租，假如建四層,則由與有業(yè)務相聯(lián)的客戶租用。每個店的建筑面積約5萬平方米,每層建筑面積約在100平方米左右。3.2周邊環(huán)境及今后規(guī)劃該項目地處的黃興南路延接黃心中路，是市最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項目地址到五一廣場僅十分鐘路程。黃興南路要緊集中一些精品店和中檔商鋪，而大商場均集中在黃興中路，要緊有平和堂、友誼名店、東漢名店、萬代廣場、新大新時代購物廣場等，都圍繞在五一廣場周邊,形成市一級商圈：五一廣場商圈。黃興南路現(xiàn)正在拆遷改造，因此黃興中路的商店特不火爆,客流量專門大,晚上9-1點鐘商場里人頭攢動，超市購物排隊交款。尤其是平和堂，由日資興建，由酒

29、店、商場和超市組合而成,商場采取開架式經營，對外不租不售,采取扣率25-30%不等。友誼名店的規(guī)模,經營形式與平和堂差不多,也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。而東漢名店、萬代廣場經營不行，而且萬代廣場試營業(yè)幾個月后關閉。從市場調查來看,市黃興南路、中路的商鋪及大型商場過于集中,競爭激烈，處于飽和狀態(tài)。市現(xiàn)將黃興南路拓寬為5米寬,長8米的步行街，可能21年全部竣工。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團、香港兆祥集團合資組建的三兆公司總投資5億元人民幣。黃興南路西側全部拆遷,規(guī)劃三層店鋪，一樓全天候的購物通道和部分商鋪，二樓經營店鋪,三樓庫房和辦公用房，東側進行局部整修,不做大的拆遷，兩側

30、公建商鋪后分不開發(fā)兩條12米貫穿道,為商鋪進貨辦公通道。由深圳市建筑設計總院提交的黃興南路步行商業(yè)街方案經專家評審中標。該方案為步行街構建了一個核心商業(yè)區(qū)、三大特色文化廣場、一條商業(yè)主軸、五條商業(yè)擴展軸的框架結構。具體設計如下：商業(yè)核心:以人民路改造為契機,形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設施、電信設施。三個特色廣場:(1）文廟休閑廣場:引入“購物公園”概念，在南門口形成商業(yè)街的入口休閑廣場，廣場采納西側文廟（已毀)明清時建筑風格，表達古代建筑者“天人合一”的理想追求境地，展現(xiàn)積極向上的湖湘文化精神。區(qū)內設施包括旅游紀念品商店、傳統(tǒng)飲食名店

31、、茶藝館及小型博物館。（2）火宮殿風味街:規(guī)劃結合湘江劇院，擴大規(guī)模，將美食街沿坡子街進展，成為具有濃郁傳統(tǒng)氣息的飲食、文化中心。（3）旅游服務中心:結合湘江風光帶，在人民路改造時,進展具有較高標準的賓館、酒店,提高片區(qū)的綜合服務水平。一條商業(yè)主軸:規(guī)劃設想將黃興南路改造成一個具有民國初期風貌為特征的商業(yè)步行街，成為片區(qū)商業(yè)進展的主軸。黃興南路北段以高級服裝專賣店、珍寶首飾店為主，銜接五一商業(yè)廣場，黃興南路南段以電子電腦產品商店、照相器材商店、眼鏡店為主。五條商業(yè)擴展軸:坡子街:進展特色風味小吃,成為雅俗共享的美食街。永湘街：形成花、鳥、魚的專業(yè)市場。東茅街：經營窗簾，床上用品的特色市場。大古

32、道巷:經營書畫、古玩、文物等特色商品。小古道巷：經營文具器材、樂器為主。3.3 周邊物業(yè)租售情況黃興南路:由于正在拆遷,調查了解到過去的租金是0-元/ m2.天,可能以后的售價平均在萬元/左右（不含產權費）。平和堂：采取扣率方式2-30%（依照商品而定),不租售。友誼名店：采取扣率方式5-30%（依照商品而定），不租售。東漢名店:地下一層至三層（包括-2層之間的夾層）為商鋪分割出售,采納店中店式經營，四層以上為酒店，一層臨街最高售價7.8萬元/2， 最低3萬元m2,內部一般在1萬元/,現(xiàn)已全部售完,但由于治理不善,布局不行,現(xiàn)只有一層在經營,其他樓層停業(yè)。萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為

33、商住兩用房，店鋪以開架式經營,開發(fā)商銷售時采取返租的形式,租金為合同價的8-12。由于試營業(yè)一段時刻效果不行，租戶都已停業(yè)。經調查得知，一層面對黃興中路的店鋪價格為：店鋪：面積153.90平方米,售價700萬元,折單價45萬元/m2；店鋪：面積972平方米,售價40萬元，折單價41萬元m2；店鋪3：業(yè)主自購自用,建筑面積105平方米，使用面積1平方米,購價6萬元,折單價3萬元/m2，而現(xiàn)在部分業(yè)主轉賣的價格在4-5萬元人民幣，如出租的話,租金840元/m2.月左右(按使用面積計算,不含稅及水電空調費)，該項目的銷售價格按最保守可能，每平方米為4萬元,租金也按最保守可能,每平方米（建筑面積)為2

34、0元m2.日。、項目進展優(yōu)勢4.1 品牌共享優(yōu)勢目前國內市場的競爭差不多由產品競爭時期跳躍到了品牌競爭時期，房地產企業(yè)進入了品牌營銷時期，零售企業(yè)也開始重視依托于品牌的服務體系的開發(fā)。與集團的合作,將首先獲得品牌共享的優(yōu)勢。這兩個品牌在各自的市場上差不多具有一定的競爭優(yōu)勢,這一戰(zhàn)略協(xié)作合作模式的建立,將充分發(fā)揮其各自品牌的吸引力，為集團引來買房者，集團的房子為聚攏顧客群。這一優(yōu)勢不僅僅體現(xiàn)在區(qū)位開發(fā)上，還能夠體現(xiàn)在招商上和營銷推廣上。4.2 業(yè)務拓展優(yōu)勢與集團的相互選擇顯示了其進展的戰(zhàn)略眼光,這一戰(zhàn)略協(xié)作模式的建立,極其有利于雙方的業(yè)務拓展。目前集團除在大連進展房地產項目外,其業(yè)務差不多延伸至

35、廣州、北京、長春、成都、南京、貴陽和昆明等地,并紛紛成立了經營機構。這為向中國各都市的擴張?zhí)峁┝吮憬莸碾A梯。同樣，在世界范圍內享有寬敞的資源網絡，除了在國內市場為集團房地產項目的開發(fā)積聚人氣外,也能夠為集團其他業(yè)務的進展提供互補性協(xié)助。43 外部環(huán)境優(yōu)勢90年代中期以來,市的都市建設步伐明顯加快。尤其是對黃興北、中、南山路,以及五一廣場商業(yè)中心區(qū)的改造拆遷，正在大刀闊斧的進行著。市政府的設想是將這三條商業(yè)街以五一廣場為核心由北向南貫穿起來，屆時一個長度在全國屈指可數的商業(yè)街將出現(xiàn)在市內。項目正位于黃興南路改造區(qū)域內，市政府特不支持給帶來先進的業(yè)態(tài)和治理經驗,也特不支持集團為市的商業(yè)街改造投資建

36、店。因此，市政府在項目審批手續(xù)以及政策上都會為該項目制造一個良好的外部環(huán)境。四、建設條件分析和工程進度安排1、建設條件分析1.1 場址選擇建設大型商業(yè)項目，能否取得可觀的經濟效益，地理位置是關鍵之關鍵。購物廣場位于市最繁華的商業(yè)中心區(qū)的天心區(qū)，東臨黃興南路，西臨市糖酒公司，南臨小巷,北臨解放路。黃興南路西側為新規(guī)劃的三層商業(yè)用房,東側為重新裝修、改造后原商業(yè)用房。解放西路將規(guī)劃為酒吧一條街。由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利,是建設大型購物廣場的理想場地。1.2 外部配套條件該項目周圍基礎設施達到六通,即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設施，因此，項目所需的外部配套條件已具

37、備。2、工程進度安排該項目自2001年6月開始前期預備工作，20年2月中旬動工興建,2002年12月底竣工。203年1月投入試營業(yè)。具體工程進度安排如下:工程進度安排表序號項目名稱2001年200年67890126890111項目立項2項目規(guī)劃和方案設計項目可行性研究報告4項目設計5土石方工程6支護工程7地下室工程8主體工程9設備安裝工程1室內裝修工程1室外裝修工程12室外工程13竣工驗收五、項目的規(guī)模和性質該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業(yè)中心。該項目占地面積1595.0平方米，總建筑面積9738.8平方米。其中：地下建筑面積152平方米;地上建筑面積46185.88平方米。覆蓋

38、率73%,容積率2.,綠化率20%。該項目地下一層,地上四層，建筑物總高度23.3米,局部高度26.3米。各層建筑面積及層高分不為:地下室建筑面積為1352.2平方米，層高4.米;地上一層，建筑面積為1146.47平方米,層高.1米;二、三層,每層建筑面積為1146.47平方米，層高6米;地上四層，建筑面積為11546.7平方米,層高4.8米。六、工程設計和功能要求1、工程設計1.1 功能分配該項目具體功能分配見下表：位置面積(m2)高度（）功 能面積(2)地下一層135294.8停車場(322個車位）9324消防水池244水泵房通風泵房配電室空調機房倉庫0其它92.92一層11546.7.1

39、店鋪10300其它1246.4二層114.6超市10600其它46.7三層1154.46超市910餐飲414.5辦公06其它615.7四層1154647.8餐飲6其它946.41.2 交通布局保證人流與購物車流和供貨車流幸免交叉，各自出入方便。平面交通：在建筑物的四周設環(huán)形人行步道，一層設三個人流出入口，地下停車場用的二個汽車出入口，一個貨車入口和設一個室外卸貨平臺。垂直交通:地下室至地上四層設1部人行步道（五上，五下）;二層至三層設部人行步道（二上，二下），2部自動扶梯（一上,一下）；收貨區(qū)設貨梯2部從地下室至地上四層，一層至四層設8個鋼筋混凝土樓梯,其中有4個樓梯通往地下室。.3 建筑設計

40、該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設計規(guī)范及市有關都市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。考慮都市景觀及區(qū)域內已有的建筑風格,發(fā)揮項目優(yōu)勢,利用建筑造型、體量、顏色、制造出一個造型大方得體、簡潔具有超時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。給周圍居民獻上具有安全便捷的交通環(huán)境，溫馨的購物環(huán)境、愉悅的娛樂環(huán)境,舒適的休息環(huán)境的耳目一新、親切可人的商業(yè)中心。1. 結構設計該項目采納片筏基礎,主體采納框架結構，柱網為.481m和8.8.m，樓板、屋面采納現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采納空心磚砌筑。1.裝修外裝修：干掛理石。內裝修:一層，各專賣店粗裝修。地面采納花崗石磨光板，其它部分精裝修。二、三層、四

41、層,內墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網,現(xiàn)澆水磨石地面。地下一層，地面采納細石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車內下坡道應做成鋸齒形防滑路石。2、功能要求2.1給排水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)該項目給水方式采納下行上給式,由市政管網直接供水,供水要求壓力0.Mp。日需用水量80立方米，最大小時用水量0立方米。 熱水系統(tǒng)該項目熱水用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房,由直燃型溴化鋰汲取式冷溫水機組供給?？照{冷卻水循環(huán)系統(tǒng)空調系統(tǒng)設臺冷水機組。為了節(jié)約用水,全部循環(huán)使用,按系統(tǒng)循環(huán)水量的1%由生活給水系統(tǒng)補給。冷卻水循環(huán)系統(tǒng)流程為補水冷卻塔循環(huán)水泵電子水處理器冷水機組冷卻塔。消防部分 消

42、火栓給水系統(tǒng)自來水管網壓為0.45Pa,能夠滿足室內消火栓給水系統(tǒng)壓力的要求,因此消火栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。室內消火栓用水量5Ls。室內消防給水管道有兩條進水管與室外環(huán)狀網連接,并將室內管道連成環(huán)狀，當環(huán)狀管網的一條進水管發(fā)生事故時,其余的進水管仍能供應所需用水量。消火栓采納鋁合金箱，箱內配有DN65消火栓,口徑9毫米水槍,25米麻質水龍帶。 自動噴灑系統(tǒng)當自來水管網不能滿足噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)的用水量和壓力的要求時，故在地下一層設消防水池,貯存小時噴灑用水量和3小時的水幕用水量,水池容積約為80m。 水幕系統(tǒng)用于防火卷簾門的愛護,其它均同自動噴灑系統(tǒng)。 排水系統(tǒng)該項目雨污分流排出。糞便污水

43、、生活廢水經管道排入室外化糞池，處理后排入都市污水管網；雨水采納密閉式內排水系統(tǒng),利用管道豎井形成獨立排水系統(tǒng)。22采暖、通風與空調系統(tǒng)該項目采納集中供冷、供熱空調系統(tǒng),空調方式為單風道、變風量全空氣系統(tǒng)。夏季冷負荷7500KW 采暖、空調系統(tǒng)冷源：冷源集中設在地下室,采納3臺直燃型雙效溴化鋰汲取式冷溫水機組制作-0低溫水,供應該項目的空調設備。大門設冷風幕兼熱風幕。通風系統(tǒng)該項目送風方式采納散流器頂棚送風方式。由新風機組將新風送到風口處。地下設備間設排風兼排煙系統(tǒng)，衛(wèi)生間設排風系統(tǒng)，超市內食品加工處和餐飲廚房處設獨立的排風系統(tǒng)。2.3 強電工程 變配電設備工程該項目用電負荷為一級負荷,由都市

44、電網兩個不同的供電地點引入兩回路1V電源,用電負荷720KW。該項目在地下一層設置變配電室，內設2臺0KA和臺1250VA配電變壓器。其中臺160KA變壓器專門為空調負荷供電;4臺1250KV配電變壓器為全樓的消防用電及一般動力、照明負荷供電。變配電室采納高壓真空開關柜,低壓抽屜式配電屏，操作電源采納硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采納電磁操作。斷電愛護與計量進線柜采納過電流愛護，變壓器柜采納過電流過負荷愛護。 動力配線工程該項目采納放射式與樹干式相結合的配電方式。對大容量用電設備采納放射式供電，對小容量用電設備采納樹干式供電方式。豎向干線采納二套雙母線，一套雙母線用于一般動力、照明負

45、荷供電;另一套雙母線用于對消防用電負荷供電。樓層配電箱對本層的負荷供電。低壓動力線采納銅芯電線套暗管暗敷設。 照明工程該項目按照國際照度標準，采納新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵日光燈；室外設泛光照明；室內設應急照明裝置,由鎘鎳電池屏供電。防雷接地該項目為一級防雷建筑物,采納防雷裝置作直擊雷愛護；該項目采納綜合接地,接地電阻要求小于1歐姆;利用建筑物基礎、柱子主筋做接地裝置、引下線。低壓配電系統(tǒng)接地型式采納TNS系統(tǒng)；用電設備及移動設備采納漏電開關愛護。.4弱電工程 通訊系統(tǒng)引入市電話電纜線路，引進外線40對。商場、超市、行政辦公室及要緊設備房間設外線電話。營業(yè)場所每層配備一定數量的公用電話,公用

46、電話為磁卡或卡電話。超市用電話線（其中包括一條DD專線及一條ISDN線)。有線電視系統(tǒng)本工程設有線電纜電視系統(tǒng)。 廣播音響系統(tǒng)該項目廣播音響系統(tǒng)為商場、超市和餐飲提供背景音樂。該廣播系統(tǒng)兼做火災緊急廣播系統(tǒng)。保安電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)在要緊出入口、大廳、長廊、商場、餐廳、停車場場所設置不同類型（定焦、自動光圈半球型、變焦云臺型、針孔型）的監(jiān)控攝像機,進行有效監(jiān)視和實時錄像。在一些無人值守的重點場所，依照不同風險等級要求及現(xiàn)場條件進行區(qū)域設防。系統(tǒng)操縱主機及分控機分不設在一層消防操縱中心。 停車場計算機治理系統(tǒng)采納計算機停車場治理系統(tǒng),在停車場個進出口處分不設置讀驗卡機、信號燈、攔車器、感應線圈

47、及LED顯示屏,主控計算機設出口治理室。入口無人看守,出口自動或人工治理。關于固定客戶、臨時客戶及內部人員，既做到了區(qū)不對待,又做到了統(tǒng)一治理。2.5 煤氣工程該項目煤氣用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房,日需要2000m3,管線采納普壓鍍鋅鋼管,并配以煤氣表。七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生、消防1.1 總平面布局該項目四周有都市道路,形成環(huán)形消防車道,寬度大于4米,建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距,要緊出入口及疏散口的位置符合都市交通規(guī)劃要求。平面設計:地上每層設3個防火分區(qū),每個防火分區(qū)面積不大于400m2，地下一層設2個防火分區(qū)。1.2 安全疏散建筑物一層設三個出入口。地面以上一層至四層有

48、6部自動人行步道直通室外，8個鋼筋混凝土樓梯直通室外;地下室:設備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有3部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的交通系統(tǒng)。1. 火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)消防中心操縱室內設有報警操縱器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每層分不設有重復顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關、手動報警開關及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等,組成消防操縱中心,集中操縱自動報警及聯(lián)動操縱系統(tǒng)。1 滅火器配置采納2kg手提式干粉型(磷酸銨鹽)滅火器，地下一層設60具5A型,地上每層設6具A型。滅火器應放置在樓梯、電梯及明顯和

49、便于取用的地點。2、環(huán)境愛護2.綠化該項目進行地面綠化，有人行步道鋪地、花壇、小品等。22 生活污水處理建筑物排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經隔油器處理后再排入市政排水管網。2.3 噪音的隔絕水泵設減振基礎,進出口設軟管接頭,泵出口設消聲止回閥;冷水機組、空調機組、通風機、水泵及風管系統(tǒng)均設有良好的消聲減振措施。冷卻塔采納低噪聲型。24 廢氣的排放餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出,并截住油煙。車庫產生的廢氣通過排煙豎井排至室外。3、勞動衛(wèi)生31勞動措施該項目所有用電設備均有接地裝置,以防漏電,保證人身安全;低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TN-S系統(tǒng)，其愛護接地線

50、（E）與工作零線（N）是獨立分開的,正常情況下，用電設備的外露可導電部分與裝置外可導電部分做接地愛護,單相三孔插座的接地端均與N線等截面的P可靠連接；設防雷愛護。 3.2 衛(wèi)生措施按衛(wèi)生標準，空調系統(tǒng)補充足夠的新風量，全空氣系統(tǒng)補充15-2%的新風量，保證了營業(yè)場所符合勞動標準。地下停車場設置了排風系統(tǒng)和補風系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度,達到符合衛(wèi)生標準。八、投資估算與資金籌措、投資估算1.1 建設投資估算該項目建設投資35252.6萬元,構成內容如下: 項目建設投資匯總表 單位:萬元序 號項 目估算價值占建設投資比例(%）1固定資產投資91.5 =cc*10 5.40無形資產投資1363.

51、0c3/c6*10 38.843遞延資產投資 5000 104預備費 16781 c5/c6*10 4.76合 計 =UM(ABOE) 35.6 =SU(ABOVE) 100.0詳見附表。1.2 流淌資金估算依照該項目的具體情況,項目建成后將房地產全部出售、出租,由物業(yè)治理部門運作，可能每年所需流淌資金為00萬元。1.3 建設期利息估算該項目建設投資借款總額1855799萬元，借款年利率.85%,建設期利息542.82萬元。該項目投資總額為3589.68萬元。2、資金籌措該項目資金籌措方案如下表所示：單位:萬元序號項 目估 算 值1自有資金13100001.1自有建設投資1000.001.2自

52、有流淌資金 100.00建設投資借款185799預售款反投資 694.87合 計 c2+c5+c6 35352.8如上表所示，該項目資金來源于三個渠道:自有資金:自有建設投資300萬元，自有流淌資金00萬元；銀行借款1557.萬元;銷售款反投資3694.87萬元，該項目一層公建的預售收入可進行再投資。資金籌措方案和投資使用打算詳見附表。九、財務數據估算1、計算期估算該項目計算期0年,其中建設期年，運營期19年。2、銷售(經營)收入估算.1一層公建銷售收入估算該項目一層公建全部銷售,依照市房地產的價格行情及走勢，確定該項目的銷售方案如下表所示：該項目銷售方案項 目第1年第2年比例()面積(m)價

53、格(元)收入(萬元)比例(%）面積（2)價格(元)收入（萬元)估算值0489000187436069278840000771532.2 租金收入估算依照集團與公司達成的協(xié)議,該項目的二、三層為購物廣場,購物廣場的租金確定在4元平方米月。該項目地上為四層，其中地上第四層全部出租給經營餐飲的業(yè)戶，其租金水平參照當地的租金價格。租金收入的估算詳見下表: 項目租金收入估算表 單位：萬元序號出租方案估算值1二、三層1.1出租面積（m2）3092.941.2租金價格(元/m2.月）51.3年租金收入(萬元)496.22四層.1出租面積（m2)11546.472.租金價格(元/月）6002.3年租金收入(萬

54、元)83.462. 其他經營收入該項目建有停車場,停車場的收入每個項目可按30萬元年考慮。該項目建成后還可獲得外墻廣告收入，可能每個項目的外墻廣告牌收入為40萬元/年。該項目物業(yè)治理收入,按30元/平方米.月，物業(yè)治理年收入為83.35萬元。、總成本費用估算. 工資估算該項目物業(yè)治理人員的年工資總額及福利費(按工資額的40%計提)為67.20萬元。3.2折舊費估算該項目固定資產原值1548.9萬元（扣除銷售部分所占比例后的余額)，凈殘值率1%,折舊年限19年,按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費為3萬元。3 修理費估算該項目修理費按折舊費的3%計算,每年為249.7萬元。3.4 攤銷費估算無形

55、資產攤銷總額1109.25萬元(扣除銷售部分所占比例后的余額),攤銷年限19年,年攤銷額為53.75萬元；遞延資產總額50萬元,全部計入經營期第年的成本中，則第2年的攤銷費為93.75萬元,從第3年起每年均為583.7萬元。3.5 銷售費用估算商品房銷售費用按銷售收入的2%計算，則為23.72萬元。36 其他費用估算其他費用依照同類項目的經驗數據確定為46.1萬元。總成本費用估算詳見附表4。、銷售稅金及附加估算該項目繳納營業(yè)稅、都市維護建設稅和教育費附加。綜合稅費率為5.5%。估算結果詳見附表3。5、利潤及利潤分配估算利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和銷售稅金及附加后的余額。對該項目，所在地政

56、府已向投資者許諾免除所得稅,該報告按國家規(guī)定的稅率3%考慮(若免所得稅,項目效益會更好)，估算結果詳見附表5。十、財務效益分析、現(xiàn)金流量分析依照不同角度編制的財務現(xiàn)金流量表估算的技術經濟指標如下表所示：指 標FRR(%)FNPV(萬元)Pt(投資回收期）全 部投 資稅 后3.0826.891年1個月稅 前135.964128.681年6個月自有資金13.885298.從不同角度計算的財務內部收益率均高于基準折現(xiàn)率%，財務凈現(xiàn)值均大于零，包括建設期在內的所得稅后的投資回收期僅為1年1個月，能夠看出,該項目有較好的盈利能力和清償能力。由于的加盟,無形中提高了該項目的售價（租金），并縮短了資金回收期

57、，因而該項目的財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值都比較高,投資回收期短，遠遠大于一般的房地產和商業(yè)項目。、靜態(tài)投資收益率分析投資利潤率：76%投資利稅率：55.38資本金凈利潤率:50.83%依照靜態(tài)指標也能夠看出,該項目有較強的盈利能力。3、債務清償能力分析該項目建設投資借款償還期為1年8個月，即以項目銷售收入扣除相應的開發(fā)成本后的余額，完全能夠保證在2年的時刻里償還銀行借款。十一、敏感性分析該項目的敏感性分析選用了建設投資、經營成本和銷售（經營）收入作為阻礙因素，來分析這些因素的變化對要緊技術經濟指標的阻礙程度,分析結果見下表:敏感性分析表序號調整項目分析結果建設投資銷售收入經營成本財務凈現(xiàn)值（萬

58、元)財務內部收益率投資回收期0573.863.21.9年10%5578.405.5%2.15年2-10%1668680.8.75年316.448.8%17年4-%4960.3250.23%22年51057689.862.341.91年6-0%257.264.%.8年從敏感性分析的結果能夠看出,該項目的技術經濟指標對建設投資的變化較敏感，對經營成本不敏感,但不管是哪種因素變化,在10%的變化幅度內,該項目的技術經濟指標都能通過判不標準。因此,該項目有較強的抗風險能力。十二、結論與建議1、結論中國加入WTO，不僅促進外商在中國的進展，而且中國經濟本身也將出現(xiàn)新的繁榮。入世后，以為代表的國外零售企業(yè)

59、將進一步加快進入中國市場的步伐,大大推進連鎖經營，加快規(guī)模化和本地化的進程。該項目的投資商集團股份有限公司正是抓住了這一契機,在全面推進中國市場之際與之聯(lián)手,攜手共同開發(fā)房地產與零售業(yè)市場,進展戰(zhàn)略合作伙伴關系。該項目的進展條件差不多成熟，其運作將有力于推動我國零售業(yè)的進展；迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的進展升級；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的進展格局。市場分析表明，該項目選址位于市的商業(yè)中心區(qū)，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內部設計布局合理,具有整體規(guī)模優(yōu)勢；合作雙方品牌共享優(yōu)勢，即的品牌優(yōu)勢和開發(fā)商的良好信譽。充分利用以上優(yōu)勢，準確地進行市場定位,采納科學的經營方式和營銷戰(zhàn)略,該項目的市場前景是比

60、較可觀的。該項目的選址處在市中心商業(yè)區(qū)的黃金地段，地理位置良好,項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理,為項目的成功運作制造了良好的物質條件。該項目的財務效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。項目在財務上是可行的。敏感性分析表明,該項目具有較強的抗風險能力。綜上所述，該項目的建設既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學、規(guī)范地運作，該項目達到預期目標是有保證的。2、建議為了使項目順利實施，早日竣工投入使用,該可行性研究報告特提出如下建議：2.1 盡快做好前期工作,以保證項目順利實施該項目目前已與市政府及有關職能部門簽訂了“國有土地使用權出讓合同”,建議開發(fā)商盡快與當地政府及有關部門辦理