1、論文關(guān)鍵詞：個人住房貸款壘融風(fēng)險論文摘要：個人住房信貸業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展不可避免地存在一些問題和壘融風(fēng)險，須引起高度重視借鑒國外經(jīng)驗，提出規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的措施，促進個貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。隨著國家宏觀調(diào)控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺，各家商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至2000 年底，北京市個人住房信貸余額達 406 65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額340 69億元，特別是2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數(shù)、面積均超過前兩年的業(yè)務(wù)總量。但 由于個人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時間不長，在內(nèi)外部環(huán)境

2、尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風(fēng)險 ，須引起有關(guān)方面重視。1 個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險1個人信用制度缺位，個人資信風(fēng)險難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制對借款 申請人進行信用調(diào)查是銀行開展消費信貸業(yè)務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構(gòu)來完成信用調(diào)查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標(biāo)準(zhǔn) ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據(jù)其真實性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實成本

3、較高，特別是借款人是公司法人或主要負責(zé)人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷 TOC o 1-5 h z 和有效把握。2房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險無法控制房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì) 、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈導(dǎo)致一個項 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要，在競爭 中不遵循商業(yè)銀行信貸

4、經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項 目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理 ，對開發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。3抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展由于住房貨幣化分配抵押登記工作量成數(shù)量級增長房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng) ，辦事效率低 抵押登記工作進展得十分緩慢增加貸款的風(fēng)險，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展4、個人住房貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制不健全由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險的可能性較大 ，急需建立風(fēng)險轉(zhuǎn)

5、移機制。個人住房貸款擔(dān)?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保的經(jīng)營機構(gòu) 。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢 ，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進住的房產(chǎn) 在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn) 。5科技含量低貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長，管理成本高的特點 ，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低 信

6、息處理速度慢 ，不利于經(jīng)營管理水平的提升。6從銀行資金的來源與運用的角度來看存在短存長貸風(fēng)險目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講 個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標(biāo) 、資金緊張7從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家優(yōu)惠利率，630年期的年利率為5. 58 ,而一年期的定期存款年利率 2 25 利差僅為3 33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù) ，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣

7、告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小相反由于個人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下助長企業(yè)套取個貸資金長期使用增加銀行信貸風(fēng)險。2 防范和化解金融風(fēng)險的經(jīng)驗借鑒1由政府部門牽頭 盡快成立 個人資信評估系統(tǒng)信用記 錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎(chǔ) 。具有 良好信用記錄的個人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少決策失誤應(yīng) 由政府部門牽頭 ，成立相應(yīng)的中介機構(gòu) ，建立起個人資信評估系統(tǒng)

8、 把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。2 加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險嚴(yán)格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì) 選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴(yán)謹、科學(xué) 的管理辦法 。對于預(yù)售房 ，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項 目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進度進行撥付防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā) ，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。3建立靈活多樣的擔(dān)保制度在貸款

9、 的擔(dān)保上不應(yīng)局限于所購住房進行抵押應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法： (1) 由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機構(gòu) ，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔(dān)保； (2) 成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證； (3) 建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。4建立市場化的個人住房貸款利率管理體系目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人WT3伐的 日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭力 ，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個人住房貸款

10、利率管理體系5加大科技投人 提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段 已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險預(yù)防監(jiān)測水平 ，有效防范風(fēng)險。6-加快個人住房貸款證券化的研究、實施步伐為從制度上解決資金來源短期性與資金運用長期性的矛盾，增強資產(chǎn)流動性，借鑒國際金融業(yè)的經(jīng)驗 ，實施資產(chǎn)證券化 ，解決短期資金長期使用的矛盾 ，保證商業(yè)銀行個人住房貸款良性循環(huán)。6從銀行資金的來源與運用的角度來看存在短存長貸風(fēng)險目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可

11、成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講 個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標(biāo) 、資金緊張7從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家優(yōu)惠利率，630年期的年利率為5. 58 ,而一年期的定期存款年利率 2 25 利差僅為3 33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù) ，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小相反由于個人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下助長企業(yè)套取個貸資金

12、長期使用增加銀行信貸風(fēng)險。2 防范和化解金融風(fēng)險的經(jīng)驗借鑒1由政府部門牽頭 盡快成立 個人資信評估系統(tǒng)信用記 錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎(chǔ) 。具有 良好信用記錄的個人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少決策失誤應(yīng) 由政府部門牽頭 ，成立相應(yīng)的中介機構(gòu) ，建立起個人資信評估系統(tǒng) 把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。2 加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預(yù)

13、售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險嚴(yán)格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì) 選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴(yán)謹、科學(xué) 的管理辦法 。對于預(yù)售房 ，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項 目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進度進行撥付防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā) ，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全。3建立靈活多樣的擔(dān)保制度在貸款 的擔(dān)保上不應(yīng)局限于所購住房進行抵押應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法： (1) 由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機構(gòu) ，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔(dān)保； (2) 成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證； (3) 建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。4建立市場化的個人住房貸款利率管理體系目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利