1、重慶市地下商業(yè)報(bào)告引言近幾年，重慶市的商業(yè)進(jìn)展突飛猛進(jìn),崛起了濱江商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、地下商業(yè)、RB(休憩商業(yè))等多種形態(tài)的商業(yè)市場(chǎng),商業(yè)形態(tài)可謂層出不窮。 2005年上半年,在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面,房產(chǎn)市場(chǎng)一片觀望態(tài)勢(shì)，尤其是住宅市場(chǎng),眾多項(xiàng)目在進(jìn)入7、8月份之后,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了直線下滑的趨勢(shì),售樓部的上客量也是門(mén)可羅雀,買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)了僵持的局面。而與此同時(shí),重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著都市建設(shè)，特不是輕軌建設(shè)的推進(jìn),表現(xiàn)出一些新的強(qiáng)勁勢(shì)頭。 地下商業(yè)作為重慶商業(yè)其中的一種物業(yè)形態(tài),作為地上商業(yè)的延伸和補(bǔ)充,差不多成為商業(yè)物業(yè)中

2、不可或缺的組成部分，也是近段時(shí)刻地產(chǎn)商、投資者較為關(guān)懷的話題。本文將通過(guò)當(dāng)前的市場(chǎng)對(duì)重慶地下商業(yè)進(jìn)行闡述，著重于地下商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析,以及以后的空間展望，以期對(duì)今后重慶地下商業(yè)的進(jìn)展有一個(gè)清晰的方向。重慶市地下商業(yè)進(jìn)展歷程隨著都市建設(shè)的迅猛進(jìn)展,重慶商業(yè)市場(chǎng)一片盛世繁榮。地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟(jì)、活躍市場(chǎng)等起到了積極推動(dòng)作用。在整個(gè)進(jìn)展歷程中地下商業(yè)經(jīng)歷了三個(gè)重要時(shí)期的進(jìn)展。這三個(gè)重要時(shí)期的進(jìn)展也反映了同一時(shí)期都市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r。（各時(shí)期的地下商業(yè)項(xiàng)目請(qǐng)參見(jiàn)附表1)首先,回憶上世紀(jì)80年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下信道，由零散的自由個(gè)體經(jīng)營(yíng)自然形成，表現(xiàn)的形式是地

3、攤式經(jīng)營(yíng);一直到0年，隨著人防工程的改造建設(shè)，出現(xiàn)了第一個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理，且較為集中的地下商業(yè)街“楊家坪地下商業(yè)街”。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購(gòu)物環(huán)境,但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴(kuò)建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴(kuò)張。2000年200年間，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)在大力進(jìn)展都市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)同時(shí)開(kāi)始重視地下空間的利用。僅兩年間有4個(gè)地下商業(yè)的出現(xiàn)，其中就有當(dāng)時(shí)堪稱(chēng)西南片區(qū)最大的地下商城“三峽地下購(gòu)物廣場(chǎng)”。那個(gè)時(shí)期能夠講是地下商業(yè)的一個(gè)快速進(jìn)展時(shí)期，要緊表現(xiàn)在地下商業(yè)開(kāi)發(fā)量上的突破，然而在購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上卻沒(méi)有太大的突破。20年至今,隨著都市開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐加快

4、,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼,地下商業(yè)也進(jìn)一步擴(kuò)張，這一時(shí)期涌現(xiàn)了7個(gè)項(xiàng)目,其中最具代表性的是總建筑面積4500平方米的“金源不夜城”。就在地下商業(yè)量的不斷擴(kuò)張，新項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升的市場(chǎng)環(huán)境下，地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面,有的經(jīng)營(yíng)慘淡,甚至停止經(jīng)營(yíng)、重新定位,同時(shí)也崛起了一部分被人們有所認(rèn)知的新興地下商業(yè)。那個(gè)時(shí)期地下商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等方面有了飛躍的突破,引進(jìn)了時(shí)尚、個(gè)性品牌商品，且增加了豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),除了滿足人們的購(gòu)物需求，還融入了觀光、體驗(yàn)、休閑、娛樂(lè)等元素。可能在206年上半年，建設(shè)中的7個(gè)地下商業(yè)立即陸續(xù)登場(chǎng)亮相，屆時(shí),重慶主城區(qū)地下商業(yè)將達(dá)到19個(gè),總面積逾0

5、余萬(wàn)平方米，地下商業(yè)將迎來(lái)鼎盛的地下商業(yè)狂潮。隨著都市的建設(shè)進(jìn)展,輕軌工程作為重慶的形象工程,以后將成為人們重要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車(chē),帶動(dòng)大量的人流，地下商業(yè)將迎來(lái)更大的商機(jī)。這一時(shí)期的地下商業(yè)以輕軌的建設(shè)為自己的項(xiàng)目增添亮點(diǎn),幾乎每一個(gè)項(xiàng)目都要與輕軌扯上或多或少的關(guān)系,其中以渝中區(qū)的地下商業(yè)最為代表。附表：各時(shí)期亮相的商業(yè)項(xiàng)目：表略主城區(qū)地下商業(yè)總體特征(一）物業(yè)形態(tài)特征緊密?chē)@都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和都市規(guī)劃建設(shè)的地下商業(yè)要緊表現(xiàn)為:道路下的地下商業(yè)、建筑物下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)三種物業(yè)形態(tài)。物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征道路下的地下商業(yè)按線狀的道路分布于人行信道的兩側(cè),道路的延展性使

6、人們有著較強(qiáng)的方向感，不容易遺漏任何一個(gè)商鋪；但商場(chǎng)的空間狹小，導(dǎo)致商場(chǎng)的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚攏人氣、留住人流,且在消防措施上得不到保證。依照重慶的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及都市規(guī)劃進(jìn)展的要求，地下商業(yè)差不多都建在人防工程，空間結(jié)構(gòu)上受到局限，一般向地下拓展020米左右,設(shè)為地下一層,最多兩層,單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模差不多在30001000平方米范圍,最大的也才4500萬(wàn)平方米，而北方都市哈爾濱的地下商業(yè)城最高可達(dá)到地下5層,規(guī)模最高達(dá)到40萬(wàn)平方米，且還在不斷的擴(kuò)展之中。其中,道路下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)，還擔(dān)負(fù)著集商業(yè)、交通于一體的重要使命。建筑物下的地下商業(yè) 差不多與地上商業(yè)的平面空間呼應(yīng),在空

7、間布局上有著自由的想象空間,可依照賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行自由分割，同時(shí)能夠通過(guò)地上商業(yè)、地下商業(yè)產(chǎn)生人流互動(dòng)。在消防措施上得到了一定的保證。也是能夠引進(jìn)餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。兩者合一的地下商業(yè)一部分分布在道路地下,一部分連接于建筑物的地下空間，甚至連接鄰近幾個(gè)地下商業(yè)，空間布局錯(cuò)綜復(fù)雜,人們專(zhuān)門(mén)容易迷失方向，為了彌補(bǔ)這一缺陷，在地下商業(yè)一般設(shè)有較多的出入口，關(guān)于地下商業(yè)而言,多一個(gè)入口即多一線商機(jī)。（二)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)特征從重慶地下商業(yè)的物業(yè)特征來(lái)看,空間的局限性導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上缺乏引進(jìn)大型主力店的講服力，由于人防工程消防措施得不到保證,不能使用明火的規(guī)定又把最能吸引人氣的餐飲行業(yè)擋在了門(mén)外(建筑

8、物下的地下商業(yè)除外)。在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流的市場(chǎng)特征下，地下商業(yè)中服裝鞋帽、日用百貨、紡織品、小家電等商品零售業(yè)占了80%的比例,其它的則分布于休閑娛樂(lè)等其它業(yè)態(tài)。市場(chǎng)的主營(yíng)業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過(guò)大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在平米左右,依照物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂(lè)，特色餐飲業(yè)。目前,在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市，地下空間的利用被較早受到重視，地下商業(yè)差不多開(kāi)始涉及到大型商店、賓館、醫(yī)院、文化宮、影劇院、儲(chǔ)蓄所、美容廳、生產(chǎn)車(chē)間,還有種植場(chǎng)和養(yǎng)殖場(chǎng)等,單位平均面積也達(dá)到110平方米,差不多達(dá)到地上有的地下都有。這也是依照都市進(jìn)展的市場(chǎng)特征等因

9、素所決定的。（三）分布狀況特征由于重慶專(zhuān)門(mén)的地理形態(tài)，決定了重慶都市進(jìn)展是多組團(tuán)式的開(kāi)發(fā)建設(shè)，每個(gè)組團(tuán)都有一個(gè)中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括楊家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈在內(nèi)的主城區(qū)五大商圈（見(jiàn)圖1),地下商業(yè)因此也離不開(kāi)中心商圈的進(jìn)展而開(kāi)發(fā)建設(shè)。圖1:五大商圈分布圖解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長(zhǎng)江和嘉陵江交匯的半島之處。面積約23平方公里。是重慶直轄市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,是全市人口流淌的要緊目標(biāo)地，是重慶消費(fèi)潮流與時(shí)尚的代表,是重慶最大的消費(fèi)區(qū),代表著重慶最高的消費(fèi)水平,核心地位不可替代。解放碑商圈以解放碑步行街為核心,北起臨江門(mén)、南至較場(chǎng)口、西達(dá)民生路、東到小什

10、字,即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域?？偯娣e12平方公里內(nèi)就容納了大小商場(chǎng)3000余個(gè)。地上的商業(yè)空間布局差不多無(wú)法滿足重慶核心商圈的商業(yè)進(jìn)展。因此,開(kāi)發(fā)商把眼光集中在了建設(shè)中的地下人防工程和地鐵站、輕軌站。重慶輕軌一號(hào)線的開(kāi)通，解放碑臨江門(mén)輕軌總站、較場(chǎng)口輕軌總站的出口經(jīng)濟(jì)再次為解放碑的商業(yè)契機(jī)錦上添花?？赡?00年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全面貫穿八一路、五一路、五四路、中華路、青年路、磁器街、較場(chǎng)口地下。在諸多利好條件下,解放碑商圈喊出了在步行街下再造一個(gè)解放碑的口號(hào)。觀音橋地下商業(yè)江北區(qū)位于重慶的北部。是重慶市規(guī)劃的行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、商貿(mào)中

11、心、文化中心、信息中心、科技中心，交通樞紐?？偯娣e13.5平方公里。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，半徑100米以?xún)?nèi)向建新東、南、西、北路方向輻射。商圈在重慶五大商圈中最晚開(kāi)發(fā)建設(shè),打著“重慶向北”的口號(hào)仿佛在引導(dǎo)著都市的進(jìn)展方向。隨著 205年3月西南地區(qū)最大的生態(tài)步行街的建成，北京華聯(lián)、茂業(yè)百貨等大型商場(chǎng)的相繼入駐,商圈進(jìn)展眾望所歸,商圈地位迅速大幅提升。與此同時(shí)，地下商業(yè)也圍繞著.7萬(wàn)平方米大型生態(tài)步行街、4萬(wàn)平方米嘉陵公園，再加上觀音橋廣場(chǎng)以及周邊道路總面積約10萬(wàn)平方米核心廣場(chǎng)的地下空間大力開(kāi)發(fā),將形成重慶最大的地下商業(yè)區(qū)。輕軌三號(hào)線的建設(shè)也為商業(yè)市場(chǎng)描繪著美好前景。目前,地下商業(yè)的建

12、設(shè)正處于火熱進(jìn)展時(shí)期?！叭薄备蝗藚^(qū)將為觀音橋商圈形成強(qiáng)大的消費(fèi)支撐。楊家坪地下商業(yè)略沙坪壩地下商業(yè)略南坪地下商業(yè)略主城區(qū)地下商業(yè)市場(chǎng)分析(一）供應(yīng)市場(chǎng)分析供應(yīng)規(guī)模截至到20年月底前，重慶商業(yè)房總量為2600萬(wàn)平方米，主城區(qū)商業(yè)面積總量約00萬(wàn)平方米,其中地下商業(yè)的總量在2.萬(wàn)平方米,只占主城區(qū)商業(yè)面積的4.1%。圖表略五大商圈建設(shè)中,后來(lái)居上的觀音橋商圈的地下商業(yè)建筑總面積達(dá)7.6萬(wàn)平方米，占主城區(qū)地下商業(yè)8%，總規(guī)模占據(jù)五大商圈第一,如此大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，是由新建的總面積近10萬(wàn)平方米的核心廣場(chǎng)為地下商業(yè)提供了良好的空間資源。解放碑商圈土地寸土寸金,日益稀缺，可作為商業(yè)開(kāi)發(fā)利用的土地資源更顯緊

13、缺,而人防工程和輕軌站的建設(shè),為解放碑地下商業(yè)提供了萬(wàn)余平方米,較為集中的地下空間資源，總建筑面積達(dá)到.1萬(wàn)平方米,占了五大商圈地下商業(yè)的8%；總規(guī)模排列第二。沙坪壩商圈的地下商業(yè)也是在近年來(lái)大力進(jìn)展都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的條件下，擁有了9萬(wàn)平方米的地下開(kāi)發(fā)空間，占五大商圈地下商業(yè)的14%。楊家坪商圈地下商業(yè)利用人防改造工程在都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)往常就完成了萬(wàn)平方米地下商業(yè)的建設(shè)，占五大商圈地下商業(yè)的1%。南坪商圈也是在步行街建設(shè)的同時(shí)完成了地下空間的利用,差不多沒(méi)有可利用地下進(jìn)展空間,由于受到地形環(huán)境的阻礙,地下空間可利用的面積有限，總開(kāi)發(fā)面積.萬(wàn)平方米，只占五大商圈地下商業(yè)8%。小結(jié)：各商圈地下商業(yè)

14、開(kāi)發(fā)所占的比重能夠看出,地下可利用的空間資源跟都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開(kāi)發(fā)力度有著直接的聯(lián)系。2、項(xiàng)目規(guī)模圖表略地上商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)輒確實(shí)是幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)體量，單個(gè)商業(yè)體量在一兩萬(wàn)方不足為奇，例如地上的太平洋百貨、美美百貨的營(yíng)業(yè)面積均已達(dá)到5萬(wàn)平方米。然而關(guān)于地下商業(yè)而言，由于地下空間的局限性，1萬(wàn)平方米以上就能夠稱(chēng)之為大型商業(yè)。從目前地下商業(yè)整體市場(chǎng)來(lái)看，體量在300中型規(guī)模的商業(yè)居多。中等偏大、大型商業(yè)也占了相當(dāng)大的比例,其中不乏總建筑面積達(dá)4.5萬(wàn)平方米的“金源不夜城”超大型地下商業(yè)。新建的7個(gè)項(xiàng)目中,“黑格金界”總面積5000平方米,“佳儂商業(yè)街”總面積2000平方米，“輕軌名店城”總面積9

15、000平方米,“中環(huán)銀座”總面積1000平方米，由此可見(jiàn)，新建的大型項(xiàng)目有所增多。3、各時(shí)期市場(chǎng)供應(yīng)情況圖表略2000年200年間,部分商圈都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步完成,地下可利用空間增大,平均每年至少一個(gè)項(xiàng)目面市,其中放量最為明顯的為南坪商圈，2000年推出總面積約000平方米的“宏聲商業(yè)城”,時(shí)隔1年又推出總面積80平方米的“宏聲流行前線”;其次是楊家坪商圈200年推出了總面積5500平方米的“美儂購(gòu)物天堂”。2003年,部分商圈都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在進(jìn)行之中，地下商業(yè)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)斷檔;2004年在003年無(wú)項(xiàng)目推出后有一次大的放量；這一時(shí)期江北商圈總面積約000平方米的“嘉年華女的印象”及總面積45

16、000平方米的超大型項(xiàng)目“金源不夜城”同時(shí)亮相;同時(shí)，解放碑商圈也推出了70平方米的“麗島春天”項(xiàng)目。205年后,土地的日益稀缺,更加重視地下空間的利用,楊家坪、南坪商圈地下可利用空間有限,臨時(shí)沒(méi)有新項(xiàng)目啟動(dòng),新推的項(xiàng)目差不多都集中在了解放碑商圈、沙平壩商圈,觀音橋商圈。解放碑商圈約5萬(wàn)平方米地下就有“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭里大道”4個(gè)項(xiàng)目同步建設(shè)，沙平壩商圈也有總面積000平方米“鉆酷”400平方米的“沙漂亮都”2個(gè)項(xiàng)目，江北商圈繼2004年豪情放量后，還有5500平方米的“世紀(jì)金街” 項(xiàng)目在這一時(shí)期推出。4、各商圈現(xiàn)有容量和放量圖表略目前主城區(qū)地下商業(yè)差不多營(yíng)業(yè)地下商場(chǎng)

17、共1個(gè),總面積12200平方米。其中，解放碑商圈差不多投入營(yíng)業(yè)的地下商業(yè)只有700余平方米的麗島春天一個(gè)項(xiàng)目，“黑格金界”“輕軌名店城”“中環(huán)銀座”“香榭?jī)蟮馈眰€(gè)項(xiàng)目總面積約54000平方米還在建設(shè)之中,可能2006年春節(jié)前后陸續(xù)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)；觀音橋商圈總面積約55平方米的“金源不夜城”“嘉年華女的街”“觀音橋地下商業(yè)街”差不多開(kāi)始營(yíng)業(yè)，“佳儂商業(yè)街”處于招商時(shí)期;總面積55平方米的“世紀(jì)金街”項(xiàng)目還在建設(shè)之中; 楊家坪商圈總面積2000平米、南坪商圈總面積6000平方米的地下商業(yè)均已投入經(jīng)營(yíng)。小結(jié)： 以上各時(shí)期的放量能夠看出,地下商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)逐年增多，開(kāi)發(fā)體量穩(wěn)定增長(zhǎng)。各時(shí)期地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)

18、力度緊密跟隨各商圈市政配套設(shè)施建設(shè)的進(jìn)度，處于一個(gè)被動(dòng)的局面。、商業(yè)品質(zhì)地下商業(yè)的品質(zhì)依照商業(yè)項(xiàng)目的包裝、宣傳力度、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、賣(mài)場(chǎng)舒適度、人流量等綜合因素分類(lèi)為:高檔、中高檔、中低檔、低檔。在這些因素中業(yè)態(tài)定位又占了主導(dǎo)地位。圖1：現(xiàn)有項(xiàng)目和后期項(xiàng)目的品質(zhì)對(duì)比圖略地下商業(yè)整體市場(chǎng)以中低檔商業(yè)為主流。其它檔次商業(yè)配比較為均衡。立即面市的項(xiàng)目中,不再出現(xiàn)新的低檔項(xiàng)目，逐步向高端商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展。小結(jié)：?jiǎn)螐恼w市場(chǎng)地下商業(yè)品質(zhì)所占的比重來(lái)看,不能看出配比結(jié)構(gòu)是否合理。必須結(jié)合各區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)品質(zhì)的容量及不同的消費(fèi)需求而定。圖2:各商圈項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)比圖略解放碑商圈地下商業(yè)項(xiàng)目定位以中高檔、高檔項(xiàng)目為主?！昂?/p>

19、格金界” 項(xiàng)目打造的是“中國(guó)第一LOT藝術(shù)商業(yè)大道”，依托藝術(shù)的賣(mài)場(chǎng)環(huán)境,容納主題酒吧、音樂(lè)吧、藝術(shù)展示等業(yè)態(tài)；“輕軌名店城” 打造本市最高檔次的國(guó)際化地下商業(yè)街，引進(jìn)的是高檔國(guó)際時(shí)尚精品;這兩個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營(yíng)必定將項(xiàng)目鎖定為高檔商業(yè)項(xiàng)目?！跋汩坷锎蟮馈眲t定位為巴渝特色風(fēng)情街,主營(yíng)特色民族服飾、特色精品；“中環(huán)銀座”定位為中高檔百貨商業(yè),經(jīng)營(yíng)中高檔品牌服裝;“麗島春天”經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為中低檔的百貨商品，由于商圈整體消費(fèi)水平較高，不適合引進(jìn)低檔商業(yè)業(yè)態(tài),該項(xiàng)目差不多處于歇業(yè)狀態(tài)，將面臨重新定位。由此看出,該區(qū)域地下商業(yè)各項(xiàng)目都有獨(dú)特的定位主題，配比差不多合理。江北商圈依照不同的消費(fèi)需求各檔次

20、商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)配比均衡。“金源不夜城” 打造的是一個(gè)帶有拉斯維加斯風(fēng)格不夜城,該項(xiàng)目花費(fèi)巨資3億元進(jìn)行特色建筑裝修,整個(gè)裝修顯得極度豪華與奢侈，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上引進(jìn)了俱樂(lè)部、夜總會(huì)、KTV、網(wǎng)吧、品牌服飾、珠寶、火鍋店、特色餐飲業(yè)態(tài)，是目前唯一一個(gè)引進(jìn)餐飲的地下商業(yè)項(xiàng)目，滿足了消費(fèi)者吃喝玩樂(lè)一條龍服務(wù),項(xiàng)目也屬于無(wú)可爭(zhēng)議的高端項(xiàng)目；“嘉年華女的街”經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定則位為中高檔女性百貨；“佳儂商業(yè)街”經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上定位為中低檔服裝、飾品、小商品。他們擁有不同的消費(fèi)群體,由此可見(jiàn)，商業(yè)品質(zhì)配比較為合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項(xiàng)目全部定位為中低檔商業(yè);楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。差不多上以中低檔服裝

21、、鞋類(lèi)、小商品為主營(yíng)業(yè)態(tài)。各區(qū)域的項(xiàng)目都存在嚴(yán)峻的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致項(xiàng)目間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，然而結(jié)合商圈地上商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群來(lái)看,這些商圈都需要中低檔商業(yè)的存在,且有大量的需求,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況暫未受到太大的阻礙。小結(jié):結(jié)合各區(qū)域的商業(yè)定位及配比較為合理的前提下,體現(xiàn)了整體地下商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目配比結(jié)構(gòu)差不多合理。低檔商業(yè)假如不做即時(shí)的調(diào)整，最終將會(huì)陷入經(jīng)營(yíng)不善，關(guān)門(mén)歇業(yè)的局面。中低檔商業(yè)在總量中占要緊比重,講明存在嚴(yán)峻的同質(zhì)化,盡管在硬件環(huán)境有所改善，然而經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下必定將面臨優(yōu)勝劣汰的局面。中高檔商業(yè)在硬件環(huán)境和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的品質(zhì)上均能吸引部分

22、消費(fèi)群體，然而依舊存在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化,中高檔項(xiàng)目假如要鞏固市場(chǎng)地位還需要優(yōu)化項(xiàng)目的個(gè)性。在立即推出的商業(yè)項(xiàng)目中,新型業(yè)態(tài)高檔商業(yè)逐漸增多。能夠看出,開(kāi)發(fā)商都想在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟。如此，除了必須滿足硬件上的先進(jìn)，還要緊密結(jié)合各區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的分布狀況進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，體現(xiàn)出項(xiàng)目定位上的創(chuàng)新。(二）需求市場(chǎng)分析一般情況下,住宅物業(yè)從購(gòu)買(mǎi)到使用差不多上為同一人。而商業(yè)物業(yè)則較為專(zhuān)門(mén),所要面對(duì)的是三個(gè)層面的需求:買(mǎi)鋪者(通常分為投資者和自用者)，經(jīng)營(yíng)者（即商鋪的使用者），消費(fèi)者（商品終端消費(fèi)人群）,這部分我們著重于商業(yè)與買(mǎi)鋪者之間的供需分析。表1：部分近期在售項(xiàng)目簡(jiǎn)情表略圖1：整體地下商

23、業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)(元/)圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內(nèi)，因此整體的銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)一般20003000元/之間，最高達(dá)到55000元/。而各商圈內(nèi)同質(zhì)的地上商業(yè)均價(jià)差不多達(dá)到10萬(wàn)元/。在200年前后,由于重慶整體房地產(chǎn)市場(chǎng)水平不高,楊家坪商圈及南坪商圈的地下項(xiàng)目推出的時(shí)刻較早,當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)在000元/左右,目前從一些投資客戶轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)看均價(jià)一般也在000元左右,能夠看出這些項(xiàng)目差不多明顯的升值。 解放碑商圈由因此重慶的核心商圈，地下商業(yè)的價(jià)格相對(duì)其它區(qū)域略高，各項(xiàng)目間也依照自身的項(xiàng)目定位及產(chǎn)權(quán)取得的方式不同,價(jià)格也有較大的差距。“黑格金界”項(xiàng)目推出的是產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于商業(yè)只享有0年

24、收益權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)在0000元；“中環(huán)銀座”“香榭?jī)蟮馈倍ㄎ粸橹懈邫n項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)分不為700元/、25000元/?！拜p軌名店城”定位為國(guó)際化高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到5000元,而同一地區(qū)的地上“銅鑼灣”商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到10000元。能夠看出,地下商業(yè)相比地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。圖2:銷(xiāo)售情況(銷(xiāo)售率)圖略目前地下商業(yè)整體銷(xiāo)售達(dá)到80%以上的銷(xiāo)售率，大部分項(xiàng)目達(dá)到00%;個(gè)不項(xiàng)目銷(xiāo)售不甚理想。整體市場(chǎng)銷(xiāo)售情況可從以下三個(gè)時(shí)期來(lái)看:2005年往常，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好的態(tài)勢(shì)下,推出的項(xiàng)目均能達(dá)到%以上的銷(xiāo)售率，大部分項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到100%,出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。205年上半年,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)

25、控力度加大,各項(xiàng)政策不斷出臺(tái),特不是“國(guó)八條”、“七部委”政策、央行加息政策出臺(tái)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一片觀望狀態(tài)，從而阻礙了投資客戶的投資熱情。現(xiàn)在推出的項(xiàng)目中，“黑格金界” 總價(jià)較低的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)住了市場(chǎng)的考驗(yàn)，而關(guān)于部分總價(jià)較高的商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度開(kāi)始趨于緩慢,“輕軌名店城”在5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)銷(xiāo)售狀況良好,30余個(gè)商鋪開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售8余個(gè)，各項(xiàng)政策一出臺(tái)受到的阻礙極為明顯,開(kāi)發(fā)商為了幸免項(xiàng)目在市場(chǎng)中受到更為慘重的阻礙，及時(shí)的做出了封盤(pán)這一舉措，開(kāi)始處于觀望狀態(tài)，等待政策風(fēng)波過(guò)去,投資者重失信心后再擇時(shí)推出。005年月，投資者逐步走出政策的陰影,“世紀(jì)金街”在房市逆境環(huán)境下開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售達(dá)到6%，再一次刺激

26、了投資者的投資熱情。小結(jié)：地下商業(yè)相關(guān)于地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，且整體銷(xiāo)售情況良好。宏觀政策的出臺(tái)阻礙了投資客戶心理，然而只要是好的項(xiàng)目，有獨(dú)特的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),依舊能夠刺激投資者的投資熱情,能夠看出,地下商業(yè)的投資需求依舊旺盛。圖3:購(gòu)買(mǎi)目的圖略各項(xiàng)目差不多成交的銷(xiāo)售客戶中,90%以上為投資客戶，自用客戶只占0,“黑格金界”項(xiàng)目推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪則直指投資客戶,投資者只擁有物業(yè)的收益權(quán),不享受物業(yè)的使用權(quán)，高達(dá)14.65投資回報(bào)率被眾多投資客戶看好。能夠看出,地下商業(yè)滿足商業(yè)的銷(xiāo)售定律,直指投資客戶。(三)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析表1：部分已營(yíng)項(xiàng)目簡(jiǎn)情表略圖:租金價(jià)格(元/月)圖略在差不多營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目中,整體租賃

27、價(jià)格均在200300元/月的范圍。部分項(xiàng)目最高達(dá)到50元/月；而地上商業(yè)同質(zhì)的地上商鋪的租金約在400800元/月的范圍,比如新推出的金鷹女的街，2左右的商鋪統(tǒng)一價(jià)格600元/月，換算下來(lái)每平方米也在80元左右。能夠看出,地下商業(yè)租賃相關(guān)于地上商業(yè)有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。各項(xiàng)目推出時(shí)的租金價(jià)格要緊依照所處的地理位置,及地上商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等因素而定，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中租賃價(jià)格也可能依照項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的經(jīng)營(yíng)情況而上下浮動(dòng)。經(jīng)調(diào)查，在差不多經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目中各項(xiàng)目的租賃價(jià)格整體較為穩(wěn)定,然而依舊有個(gè)不項(xiàng)目在后期經(jīng)營(yíng)狀況不行的情況出現(xiàn)了波動(dòng)?！凹文耆A女的印象”位于觀音橋步行街內(nèi)，較好的地理位置及商業(yè)氛圍開(kāi)發(fā)商定位為中高檔項(xiàng)目,

28、租金均價(jià)300元/月，然而由于受到商圈內(nèi)地上業(yè)態(tài)同質(zhì)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，再加上步行街建立的時(shí)刻不長(zhǎng)，人們的消費(fèi)適應(yīng)一時(shí)難以得到改善,導(dǎo)致商場(chǎng)難以聚攏人氣,故目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，也阻礙了經(jīng)營(yíng)者的情緒,紛紛要求降低租金，目前雙方還在協(xié)調(diào)之中。南坪商圈的“宏聲商業(yè)城”項(xiàng)目所處的位置離中心商圈有一定的距離，難以聚攏人氣，加上后期“宏聲流行前線”和“浪高時(shí)尚女的街”的推出，對(duì)其項(xiàng)目產(chǎn)生相當(dāng)大的沖擊,分流了大部分人流,經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)營(yíng)者紛紛有想要推出的意向，最后在項(xiàng)目及時(shí)對(duì)租金價(jià)格作出調(diào)整后才幸免了更為慘重的后果，為了挽留經(jīng)營(yíng)者，治理公司甚至推出了部分商鋪免租金，最高租金0元/月的優(yōu)惠政策，而這時(shí)商圈內(nèi)“宏聲流行

29、前線”和“浪高時(shí)尚女的街”項(xiàng)目的租金均價(jià)差不多達(dá)到250元/月。能夠看出，地下商業(yè)所處的地理位置專(zhuān)門(mén)重要,商業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理也扮演著特不重要的角色。圖2:租賃情況（出租率）圖略在營(yíng)的項(xiàng)目中,整體出租率達(dá)到8%以上的商業(yè)占5%,個(gè)不項(xiàng)目達(dá)到100%。江北商圈“金源不夜城”“嘉年華女的印象”均達(dá)到了00%的出租率。其獨(dú)特創(chuàng)新的項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)差異化、及業(yè)態(tài)的品質(zhì)帶動(dòng)了項(xiàng)目招商順利。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈各商圈已營(yíng)項(xiàng)目整體租賃情況均已達(dá)到95%以上，是因?yàn)榈叵律虡I(yè)建成的時(shí)刻較早，在業(yè)態(tài)的定位上照顧了該區(qū)域的中低收入群體，與地上商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品質(zhì)上合理的區(qū)分,擁有了一批固定的消費(fèi)群體。因此整體

30、出租情況達(dá)到了如此良好的態(tài)勢(shì)。惟有解放碑商圈“麗島春天”項(xiàng)目租賃情況不甚理想，該項(xiàng)目較好的位置曾在204年10月開(kāi)業(yè)時(shí)被眾多經(jīng)營(yíng)者看好，當(dāng)時(shí)的出租率達(dá)到90以上,然而由于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位的錯(cuò)位,不到半年時(shí)刻商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)越差,大部分經(jīng)營(yíng)商陸續(xù)拆場(chǎng),到最后0余個(gè)商鋪僅50余家經(jīng)營(yíng)者，整體出租率不到20%，205年8月再次正式宣告歇業(yè)，面臨重新招商定位。小結(jié):經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目定位后市場(chǎng)自然識(shí)不的結(jié)果,衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否成功關(guān)鍵是看它的經(jīng)營(yíng)狀況。關(guān)于地下商場(chǎng)而言，出租率未能達(dá)到0%將會(huì)直接威脅到商場(chǎng)的生存;出租率在8之間盡管不阻礙商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)然而不利于商業(yè)生存的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展;出租率達(dá)到0%以上時(shí)就能反映出

31、地下商業(yè)較好的經(jīng)營(yíng)狀況。項(xiàng)目推出時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的定位會(huì)在第一時(shí)刻體現(xiàn)出租率的高底,然而這一時(shí)期出租率的高低并不能反映經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，只有在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后一段時(shí)刻,依照當(dāng)時(shí)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況體現(xiàn)出的出租水平，才能真正體現(xiàn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。能夠看出,經(jīng)營(yíng)狀況將直接阻礙著經(jīng)營(yíng)者的入駐需求，出租率的高低同時(shí)反映了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況,兩者是緊密聯(lián)系的。據(jù)目前地下商業(yè)市場(chǎng)較為穩(wěn)定的租賃狀況來(lái)看，出租水平較高,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)呈穩(wěn)定健康進(jìn)展。(四)消費(fèi)市場(chǎng)分析商圈區(qū)域人口(萬(wàn)人)消費(fèi)者來(lái)源輻射范圍及特征解放碑66由因此全市的商業(yè)中心，客戶群范圍相當(dāng)廣泛，來(lái)自本區(qū)及其它各區(qū)及郊縣都市消費(fèi)者。還有來(lái)自其它都市來(lái)渝旅游的游客。楊家坪75以

32、本區(qū)消費(fèi)者為主，覆蓋高新、巴南、大渡口區(qū),以及壁山、江津等多個(gè)區(qū)域,輻射人口多達(dá)150余萬(wàn)。江北8要緊是江北區(qū)、北部新城區(qū)和渝北區(qū),有部分沙坪壩區(qū)的消費(fèi)者。沙坪壩71要緊來(lái)源于本區(qū),同時(shí)吸引部分來(lái)自江北、九龍坡消費(fèi)群體。南坪51要緊是南岸區(qū)本區(qū)的客戶,其次是巴南區(qū)和周邊郊區(qū)的魚(yú)洞、綦江等地區(qū)消費(fèi)群體。解放碑商圈、江北商圈推出的項(xiàng)目大多差不多上中高檔、高檔項(xiàng)目，各項(xiàng)目具備了一定的差異化功能,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均為個(gè)性、時(shí)尚的品牌商品,所吸引的消費(fèi)群體均為中、高收入的消費(fèi)人群。楊家坪商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈推出的項(xiàng)目均為中低檔項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次較低，所吸引的消費(fèi)群體均為中低收入人群，以中、大學(xué)生為主。小結(jié)

33、:項(xiàng)目的品質(zhì)及業(yè)態(tài)定位決定項(xiàng)目的消費(fèi)人群。結(jié)論:通過(guò)對(duì)地下商業(yè)的市場(chǎng)分析我們能夠看出：重慶目前的地下商業(yè)的供應(yīng)量呈逐年上升的趨勢(shì)。局部區(qū)域可利用地下空間供不應(yīng)求。后期單體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有所增大，項(xiàng)目品質(zhì)逐步提高,不斷出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)。整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)供需合理，部分區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化偏重,但不阻礙近期進(jìn)展。經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)狀況良好，租售水平較高，投資需求旺盛。消費(fèi)輻射范圍廣,本區(qū)域消費(fèi)明顯。重慶市地下商業(yè)生存空間及進(jìn)展(一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng),有力保證地下商業(yè)擴(kuò)容需要圖1:重慶市歷年社零總額增長(zhǎng)趨勢(shì)(單位:億元）從000年到24年,重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均年增長(zhǎng)達(dá)到015。 2004年消費(fèi)明顯升溫呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，

34、比203年增長(zhǎng)143%。這是歷年來(lái)增長(zhǎng)速度最快的一年，反映出重慶市近兩年來(lái)已初步建立起良好的商業(yè)環(huán)境。據(jù)市商委提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到205年5月，今年重慶累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額438.14億元,同比增長(zhǎng)13.5%,比全國(guó)水平高0.3個(gè)百分點(diǎn),初步可能2005年全年社會(huì)消費(fèi)品總額有望達(dá)到06億元以上,增長(zhǎng)率可達(dá)120以上。持續(xù)增長(zhǎng)的社零總額，體現(xiàn)了旺盛的消費(fèi)勁,看到了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的前景，有力地保證了重慶地下商業(yè)設(shè)施擴(kuò)容的需要。圖2、重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)趨勢(shì)（單位:元）從200年004年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度看,平均年增長(zhǎng)以11.3%的速度持續(xù)增

35、長(zhǎng)，00年比2003年增長(zhǎng)11.8%;都市居民社會(huì)消費(fèi)性支出以平均每年19%的速度增長(zhǎng),200年比203年增長(zhǎng)2%，;據(jù)市商委提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，205年15月，我市都市居民人均可支配收入達(dá)到4516元，同比增長(zhǎng)約46元,人均消費(fèi)性支出為576元,同比增長(zhǎng)約7元，增長(zhǎng)速度較為緩慢,但比較平穩(wěn)。能夠看出,城鎮(zhèn)居民可支配收入的多少將阻礙到其對(duì)消費(fèi)品的直接消費(fèi)能力。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，居民收入的不斷提高，重慶的消費(fèi)水平亦會(huì)逐漸提高。保證了地下商業(yè)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定進(jìn)展。（二)商業(yè)供應(yīng)仍未飽和，地下商業(yè)還有空間截止到4年底，重慶市總?cè)丝?59萬(wàn),商業(yè)總面積2萬(wàn)平方米,人均商業(yè)面積為.82平方米；其中主城區(qū)常住

36、人口超過(guò)31萬(wàn)人，商圈內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積為23.萬(wàn)平方米,占重慶商業(yè)總面積的%左右,人均商業(yè)面積為0.75平方米。地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積為122萬(wàn)平方米,占商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積的5%。依照發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),一個(gè)都市的商業(yè)地產(chǎn)面積應(yīng)該與該都市人口呈1:1的比例，能夠看出重慶整體商業(yè)市場(chǎng)還未達(dá)到飽和狀態(tài)，還有一定的進(jìn)展空間。然而依照各個(gè)區(qū)域商圈市政建設(shè)進(jìn)展的進(jìn)度，及擴(kuò)容范圍，各商圈依舊呈現(xiàn)了主城商業(yè)進(jìn)展不均衡的態(tài)勢(shì)。解放碑商圈20年前,解放碑商圈里集中的百貨商場(chǎng)僅有重慶百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨、西格瑪百貨（現(xiàn)王府井百貨)四家百貨商場(chǎng)。隨著商圈進(jìn)展日益成熟。目前商圈內(nèi)云集了重百、新世紀(jì)、美美時(shí)代百貨、太平

37、洋百貨、銀太百貨、王府井百貨、迪康百貨家大型商場(chǎng)，差不多營(yíng)業(yè)的面積達(dá)到54.6萬(wàn)平方米?？赡艿矫髂?還有銅鑼灣及地下商業(yè)立即亮相，商業(yè)面積將達(dá)到6萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì),渝中區(qū)主城人口66萬(wàn),人均商業(yè)面積為.9平方米,但解放碑商圈是重慶的核心商圈，所輻射范圍是面向全市及周遍區(qū)縣,乃至全國(guó)的消費(fèi)群體，能夠看出其商圈的商業(yè)進(jìn)展有著較大的進(jìn)展空間。目前解放碑商圈幾大百貨中除了美美百貨和太平洋百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為高檔百貨，其它幾家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)峻，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特不激烈。能夠看出，解放碑商圈百貨業(yè)態(tài)的商業(yè)差不多到達(dá)飽和狀態(tài),盡管商業(yè)市場(chǎng)還有一定的進(jìn)展空間,然而在新開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)項(xiàng)目必須具備差異化的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)才有利

38、于在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中得以生存。 沙坪壩商圈沙坪壩區(qū)距離解放碑商圈較遠(yuǎn),相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域性擁有一批穩(wěn)定的消費(fèi)人群，也是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相投資的熱土。隨著三峽廣場(chǎng)的建成，重百、新世紀(jì),明日百貨、金誠(chéng)廣場(chǎng)、北京華聯(lián)、立洋百貨以及華宇廣場(chǎng)各類(lèi)商業(yè)相繼入駐，成為沙坪壩地區(qū)最為繁華的商業(yè)中心。目前，商圈商業(yè)的營(yíng)業(yè)面積為2萬(wàn)平方米,人均僅為0.45平方米，面對(duì)如此龐大的消費(fèi)需求,商圈商業(yè)還有待大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。政府也在對(duì)以三峽廣場(chǎng)為核心的中心商圈進(jìn)行二次設(shè)計(jì),將現(xiàn)有的0.3平方公里的核心區(qū)擴(kuò)建成3平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)在的1倍,目的使中心商圈的功能更加完善。由此看出，遠(yuǎn)為飽和的商圈商業(yè)將在市政建設(shè)擴(kuò)容后為沙坪壩地下商業(yè)進(jìn)展提

39、供更多的機(jī)會(huì)，沙坪壩商圈的商業(yè)也將進(jìn)一步得到進(jìn)展。觀音橋商圈略楊家坪商圈略南坪商圈略小結(jié)：從各商圈目前的商業(yè)供應(yīng)量來(lái)看，除了觀音橋商圈、南坪商圈的商業(yè)供應(yīng)量在以后5年將達(dá)到飽和狀態(tài),其它區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)還有一定的進(jìn)展空間。然而從各商圈經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看,差不多存在了不同程度的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)同質(zhì)化,關(guān)于地下商業(yè)而言必須走出這一誤區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上有所創(chuàng)新才能保持健康、穩(wěn)定的進(jìn)展。（三）宏觀政策阻礙，利大于弊 近年來(lái)，特不是最近兩年，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展迅速,各地都呈現(xiàn)一片繁榮景象,而過(guò)度的繁榮必定會(huì)產(chǎn)生一定的泡沫,因此國(guó)家和地點(diǎn)紛紛出臺(tái)一系列的調(diào)控政策來(lái)穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。綜觀近年來(lái)國(guó)家、重慶出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政

40、策，要緊針對(duì)的是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，防止其進(jìn)展過(guò)熱，而專(zhuān)門(mén)針對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的政策則較少,然而由于它們都處于房地產(chǎn)那個(gè)宏觀的市場(chǎng)中，出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策多多少少會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的阻礙?！皣?guó)八條”、“七部委”政策2005年月2日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知即“老國(guó)八條”,時(shí)隔一個(gè)月4月28日又出臺(tái)了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施,即“新國(guó)八條”、并在5月9日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)?？梢?jiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的強(qiáng)度正在明顯增強(qiáng)。從政策內(nèi)容看,政策要緊針對(duì)的是商品房住宅市場(chǎng),較少涉及到商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的阻礙較小。在這兩項(xiàng)政策中，加強(qiáng)土地以

41、及金融方面的治理對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的阻礙。加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控力度、嚴(yán)格土地治理，加強(qiáng)金融監(jiān)管措施,使商業(yè)用地進(jìn)一步減少,銀行貸款檢查力度進(jìn)一步加大,對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)都將帶來(lái)負(fù)面阻礙。同時(shí)，這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)也間接的帶來(lái)了一定的利好阻礙。目前國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策要緊針對(duì)的是住宅市場(chǎng)中的投資者，因此政策的實(shí)施在專(zhuān)門(mén)大程度上打擊了商品房住宅市場(chǎng)中的投資者,造成了部分投資者的推出，而其中一部分有實(shí)力的投資者則轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展將會(huì)起到一定的推出作用。后期阻礙：商業(yè)物業(yè)投資比例增加房地產(chǎn)投資由于其較高的回報(bào)率使越來(lái)越多的人加入了房地產(chǎn)投資這一行列,

42、而正是由于過(guò)多的投資導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展過(guò)熱，國(guó)家頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行穩(wěn)定。這兩項(xiàng)政策中規(guī)定“要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自205年月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一般住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非一般住房超過(guò)年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”規(guī)定將令眾多投資者望而止步,部分投資者會(huì)轉(zhuǎn)投受政策阻礙較小的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行投資。其中投資比例上升最明顯不乏地下商業(yè)的投資。央行升息以及提高商業(yè)

43、房貸逾期罰息，利率加30%至5在2005 年月1日商業(yè)房貸利率上調(diào)的同時(shí),逾期不還款的罰息也將“水漲船高”,央行規(guī)定將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收305%”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自主權(quán)。此舉無(wú)疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。后期阻礙：將抽離部分商業(yè)投資者的資金有數(shù)據(jù)顯示，204年商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者中有相當(dāng)高的比例是個(gè)人投資者。這意味著商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者中有相當(dāng)大的比例并不是直接用于經(jīng)營(yíng)的，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租來(lái)獵取收益的。關(guān)于這部分投資人來(lái)講并沒(méi)有對(duì)商鋪有專(zhuān)門(mén)的偏好,只要能獵取較穩(wěn)定和理想的投資回報(bào)并非一定投資商鋪

44、。人民幣進(jìn)入升息信道后，帶動(dòng)了債券、信托等各種金融投資工具收益率的增高。有些投資品種的投資收益率甚至高于投資商鋪。在這種情況下，一部分商業(yè)地產(chǎn)的投資者可能會(huì)將資金轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域。投資者風(fēng)險(xiǎn)加大人民幣進(jìn)入加息信道后,意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資人還款壓力也在加大。一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難,商鋪出租收益不足以彌補(bǔ)貸款時(shí)，投資人就不得不接著追加投資，使風(fēng)險(xiǎn)加大。小結(jié):通過(guò)對(duì)宏觀政策對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)展產(chǎn)生的后期阻礙分析，要緊表現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)投資比例將有所增加,對(duì)投資者資金要求也在提高，同時(shí)投資者風(fēng)險(xiǎn)也在加大，然而只要有好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，依舊不乏一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚投資者依舊有足夠的資金承受能力投入到商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中來(lái)，總體看來(lái)宏觀政策對(duì)商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展依舊利大于弊。（四）都市規(guī)劃增大地下可利用空間重慶主城區(qū)面